| 1842/04.3TVPRT.S1 |  |
ARRENDAMENTO
INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
1. A lei aplicável à regulamentação do direito de preferência do arrendatário é a que vigorava aquando da alienação do locado e onde se prevê o tipo de negócio, a duração do contrato de arrendamento e a oportuna aceitação pelo presente das condições que o senhorio acordaria com o terceiro.
2. Nos termos do artigo 47.º, n.º 1 do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, não alterado na parte relevante do preceito pelo Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto) são requisitos a compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado e a subsistência do arrendamento durante mais de um ano, independentemente de algumas modificações, no seu clausulado (actualmente, duração por mais de três anos, “ex vi” da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, na redacção do artigo 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro).
3. A preferência existe para a fracção autónoma arrendada – no caso do prédio estar constituído em propriedade horizontal – ou para todo o imóvel,se não legalmente parcelado – aqui, em concorrência com outros eventuais locatários – ainda que o arrendamento incida apenas sobre uma parcela não legalmente autónoma, já que a preferência não pode incidir apenas sobre esta.
4. Trata-se de preferência legal (direito de opção), com aplicação subsidiária das normas da preferência convencional – pacto de prelação ou de preferência – que em regra é unilateral e em que o alienante se limita a assumir uma obrigação condicionada.
5. Se na acção de resolução do contrato de arrendamento com despejo do inquilino a causa de pedir integra factos anteriores ao trespasse que coenvolve a transmissão do arrendamento, os seus efeitos retroagem à data da sua propositura, sendo que a resolução do primitivo contrato implica a invalidade do trespasse.
6. O novo locatário-trespassário deixa de ter a qualidade de arrendatário para gozar do direito de preferência, já que os efeitos daquela lide lhe são oponíveis “ex vi” do n.º 3 do artigo 271.º do Código de Processo Civil.
7. Tratando-se de declarações negociais prestadas por ambos os outorgantes, e não sendo possível apurar se a vontade real de um deles era conhecida do outro, vale o sentido que seria apreendido por um destinatário normal, isto é, por pessoa medianamente preparada, para os eventos negociais correntes, e com diligência média, se colocada na posição do declaratário real face ao comportamento do declarante.
8. Mas deve também atentar-se na letra do negócio, nas circunstâncias de tempo e lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta.
9. O arrendamento comercial é formal “strictu sensu” por a lei exigir escrito como formalismo essencial à sua validade (artigos 219.º, “in fine” e 220.º do Código Civil e 7.º do RAU, na redacção do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, e hoje artigo 1069.º do Código Civil, mas se superior a seis meses), devendo a interpretação do texto seguir os critérios do n.º 1 do artigo 238.º do diploma substantivo.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
A “Farmácia C... R..., Limitada”, intentou acção, com processo ordinário, contra AA e BB (entretanto falecido, tendo sido habilitados como seus herdeiros CC e sua mulher DD, EE e sua mulher FF).
Pediu a condenação dos Réus a verem declarado o direito de preferência da Autora na compra e venda da fracção autónoma letra B, que melhor identificam e cuja propriedade foi transmitida ao 1.º Réu por escritura pública outorgada em 6 de Outubro de 2003 no 1.º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia; que seja declarada a aquisição dessa fracção a seu favor declarando-se a atribuição ao respectivo interessado do preço da compra e venda (39.903,83 euros).
Alegou, nuclearmente, que o direito de preferência resulta da sua qualidade de arrendatária do local onde exerce a actividade; que o primeiro Réu outorgou na qualidade de comprador e, em negócio consigo mesmo, em representação do Réu Inácio (vendedor); que não lhe foi comunicado o projecto de venda em termos de poder exercer o seu direito de preferência.
Os Réus contestaram impugnando os factos alegados e deduzindo várias excepções.
Na 1.ª Instância a acção foi julgada improcedente e os Réus absolvidos do pedido.
A Autora apelou para a Relação do Porto que confirmou a sentença recorrida.
Pede, agora, revista assim concluindo a sua alegação:
- O acórdão recorrido alterou a matéria de facto fixada pela instância, mas manteve a solução de direito, segundo a qual a Autora não pode ser tida como locatária do imóvel vendido por escritura de 6 de Outubro de 2003, não sendo titular de direito de preferência sobre o locado, em violação dos regimes legais adjectivo e substantivo aplicáveis à relação ajuizada.
- Da procedência das alterações da matéria de facto [por eliminação do facto GG) e por alteração da redacção dos factos DD) e EE)] resultam inequívocas a qualidade de arrendatária da Autora, e o reconhecimento também pelo Réu AA dessa qualidade, devendo afirmar-se a legitimidade da Autora para o exercício do direito de preferência quanto à compra e venda titulada pela escritura a que alude a alínea Z) da sentença.
- Do direito aplicável à matéria de facto agora definitivamente fixada pela segunda instância, maxime em matéria de (i) renúncia ao exercício de direito litigioso, (ii) reconhecimento da qualidade de arrendatária, (iii) oponibilidade da renúncia por anteproprietário a adquirente da fracção autónoma, decorre (iv) quer a qualidade de arrendatária da Autora, (v) quer a titularidade por esta de direito de preferência na compra e venda, (vi) quer a violação da obrigação legal de preferência na transmissão operada a favor do Réu AA.
- Da conjugação da matéria das alíneas BB), L), M), N), P), Q), R), S) DD) e EE) da matéria de facto resulta que (i) todos os Réus conheceram a transmissão por trespasse do arrendamento a favor da Autora em Novembro de 2001, (ii) os anteproprietários, em Abril de 2003, negociaram a venda do imóvel a terceira [GG], (iii) reconhecendo à Autora o direito legal de preferência, (iv) obrigando-se a desistir da acção de despejo que se encontrava pendente, (v) representando e querendo a prorrogação do contrato de arrendamento celebrado em 1986, cuja relação se manteve inalterada, (vi) encontrando-se a Autora a cumprir os deveres de locatária.
- A renovação ou prorrogação do contrato por acto concludente das partes — no caso declaração receptícia dos proprietários, conhecida e aceite pela Autora – não está sujeita a forma legal [diversamente do que sucede com a constituição e com a extinção por acordo da relação locatícia, pelo que o acordo de desistência importa — independentemente de homologação por sentença — a extinção do direito de resolução exercido em acção de despejo que se encontrava pendente.
- Pese embora a força do caso julgado, este só ocorreu relativamente à situação exposta aquando da instauração da acção, não condicionando as manifestações negociais dos contraentes que incidam sobre a relação, se não apreciadas ou alteradas no decurso da acção, sendo que a segurança jurídica que se tutela com o caso julgado não pode precludir os eleitos de direito substantivo queridos pelos titulares dos direitos real, obrigacional e processual.
- A extinção do direito de resolução, e do próprio direito ao despejo decretado por decisão posterior àquela renúncia, pode ser oposta quer ao proprietário transmitente [parte na acção], quer ao adquirente que não foi parte na acção, por não se poderem transmitir para este direitos inexistentes na esfera dos alienantes à data da transmissão [nemo plus iuris transfere potest quam ipso habet].
- À data da transmissão operada pela escritura de 06.10.2003 inexistia o direito conferido pela procuração outorgada em 2001 por Inácio e Eileen, havendo a metade do direito real de que esta era titular sido transmitida por via sucessória, para os Réus EE e HH, que não só não ratificaram a promessa da Mãe, como manifestaram, pelo contrato promessa celebrado em Abril de 2003 com GG, a vontade de não cumprir tal promessa.
- Adquirida a propriedade de fracção autónoma por escritura posterior ao trânsito de decisão proferida em acção judicial não cabe aplicação do regime de sucessão consagrado no artigo 271 do CPC, indevidamente aplicado na decisão.
- Sendo o adquirente AA, simultaneamente, procurador dos transmitentes proprietários e senhorios, e havendo outorgado a escritura de compra e venda consigo próprio, na dupla qualidade de procurador dos vendedores e de adquirente, importa abuso de direito admitir [como se admite na sentença e não se conhece no acórdão recorrido] que não lhe possam ser opostas as limitações ao direito de despejo por força do acordo prévio celebrado pelos proprietários — mandante marido e sucessores da mandante II — sendo que em nome destes sequer contratou.
- Tudo com as consequências de dever ser declarado (i) prorrogado o contrato de arrendamento transmitido por trespasse para a Autora, (ii) extinto por renúncia; em Abril de 2003, o direito ao despejo exercido m acção judicial instaurada pelos anteproprietários, (iii) a autora titular dos direitos de arrendamento e legal de preferência na compra e venda celebrada a favor do Réu AA por escritura de 6 de Outubro de 2003, (iv) violado o regime legal de obrigação de preferência, e (v) lícito e tempestivo o exercício do direito de preferência pela Autora na aquisição da propriedade sobre a fracção autónoma identificada pela letra “B”, correspondente a um estabelecimento na cave e rés-do-chão, com entrada pelo número ...-B da Praça ..., freguesia de Lordelo do Ouro, na cidade do Porto, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto, sob o n° sob o n° ..., a fls. ... verso e ..., do Livro B-..., e inscrita na matriz predial urbana da respectiva freguesia sob o n° de artigo 3330 – ”B” da freguesia de Lordelo do Ouro, na Repartição de Finanças do Porto — 6.ª
- O acórdão recorrido violou o regime legal dos artigos 2°, n° 2, 271°, 287°, e), 295°, 300°, 447°, 450°, 663°, 664°, 665° do CPC e 219°, 222°, n° 1, 234°, 334.º, 416°, n° 1, 434°, 1056°, 1084°, n° 1, todos do CC e 58° do RAU, pelo que deve ser revogado e substituído por decisão que julgue procedente a acção e condene os Réus nos pedidos.
Contra alegou o recorrido AA em defesa do julgado.
A Relação – após proceder a algumas alterações ao decidido pela 7.ª Vara Cível da Comarca do Porto – deu por assente a seguinte matéria de facto:
A) — Encontra-se descrito sob o n° 9393 da Conservatória do Registo Predial do Porto o prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Praça ..., número ..., Rua ..., número ... e Rua ..., número 297, da freguesia de Lordelo do Ouro, concelho do Porto (A);
B) — Desse prédio faz parte uma fracção autónoma, identificada pela letra “B”, correspondente a um estabelecimento na cave e rés-do-chão, com entrada pelo número ...-B da Praça ..., a qual está inscrita na matriz sob artigo 3330-8 da freguesia de Lordelo do Ouro (B);
C) — Em 14 de Março de 1986, por escritura pública outorgada na Secretaria Notarial de Vila Nova de Gaia, BB e II declararam dar de arrendamento a JJ a fracção autónoma referida (C);
D) — Este contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável, e a fracção destinava-se ao exercício do comércio de farmácia; bem como laboratório de análises clínicas, comércio ou indústria farmacêutica (D);
E) — Em 6 de Abril de 1989, mediante escritura pública outorgada na Secretaria Notarial de Matosinhos, JJ constituiu seu procurador o R. AA, conferindo-lhe poderes especiais para, em seu nome, gerir a Farmácia F...., a funcionar na fracção referida (E);
F) — Esta procuração foi revogada pela JJ, em 13 de Novembro de 1996 (F);
G) — Em 2 de Março de 2001, BB e II instauraram, na comarca do Porto, onde foi distribuída à 2.ª secção do 2° Juízo Cível com o n° 345/2001, acção judicial contra JJ e marido LL, pedindo que fosse decretada a resolução do contrato de arrendamento que tinha por objecto a fracção referida e os RR. fossem condenados a despejar imediatamente o locado (G);
H) — Em 27 de Abril de 2001, por escritura púbica outorgada no 1° Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, BB e II constituíram seu procurador AA, a quem conferiram poderes para vender ou prometer vender, a quem quiser, inclusive a ele próprio, pelo preço e nas condições que entender convenientes, a fracção autónoma referida, podendo outorgar contratos de promessa, receber preços e deles dar quitação, bem como outorgar e assinar as respectivas escrituras (H);
I) — Nessa escritura, ficou consignado que a procuração é conferida também no interesse do mandatário, pelo que não poderá ser revogada sem o seu acordo (I);
J) — Em 25 de Maio de 2001, pela apresentação 01/250501-108.808, a propriedade da fracção foi inscrita no registo a favor de BB (1/2) e de II (1/2), casados no regime de separação de bens (J);
K) — Em 15 de Novembro de 2001, por escritura pública lavrada no 5° Cartório Notarial do Porto, foi constituída a sociedade - A., a qual se encontra matriculada na Conservatória do Registo Comercial do Porto — 1.ª, sob o n° de matrícula ...., e tem sede na fracção autónoma referida (K);
L) — Na mesma data, JJ e marido, LL, declararam por escrito trespassar à A. um estabelecimento de farmácia denominado ‘Farmácia F...’, instalado na fracção autónoma identificada, com todos os seus móveis, utensílios, licenças, alvará e demais elementos que o constituem, designadamente o direito ao respectivo arrendamento (L);
M) — Os RR. tomaram todos conhecimento da transmissão do estabelecimento por trespasse (M);
N) — Em meados de Abril de 2003, os Réus BB, EE e mulher e CC e mulher, bem/como GG, comunicaram à A. terem chegado a acordo para a venda da fracção a esta GG (O);
O) — Na altura, informaram a A. do projecto de venda e questionaram-na sobre a eventual renúncia ao exercício do direito de preferência nessa venda (P); P) — De entre as condições acordadas para a venda da fracção, constava a desistência dos proprietários da acção de despejo pendente na 2.ª secção do 2° Juízo Cível com o n° 345/2001 (Q);
Q) — Por documento escrito, a A. renunciou ao exercício do direito, de preferência nessa venda’ (R);
R) Posteriormente, os RR., BB, EE e mulher e CC e mulher, e a GG comunicaram à A. que, a partir desse momento, pertenceria à GG o direito às rendas relativas à fracção (S);
S) — E assim, a partir da renda que se venceu no primeiro dia útil de Maio de 2003, a A. passou a pagar a renda relativa à fracção à GG, mantendo-se inalterada a relação de arrendamento existente (T);
T) — Em 15 de Maio de 2003, na acção que corria termos na 2.ª secção do 2° Juízo Cível com o n° 345/2001, foi proferido acórdão pela Relação do Porto que declarou resolvido o contrato de arrendamento invocado nesses autos e condenou os RR. a procederem ao despejo imediato do locado (U);
U) — Em 9 de Junho de 2003, pela apresentação 71/09062003-111.055, a propriedade da fracção referida foi inscrita no registo a favor de AA, ou pessoa a nomear, por compra a BB e mulher II (V);
V) — Essa inscrição no registo foi feita provisoriamente ao abrigo do art. 92°, n° 1, alínea g), do Código do Registo Predial (W);
X) — Em 11 de Agosto de 2003, pela apresentação 29/11082003-111-210, a propriedade de 1/2 da fracção foi inscrita no registo, agora a favor de EE e CC, por sucessão legítima de II (X);
Z) — Em 6 de Outubro de 2003, por escritura outorgada no 1° Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, o AA, outorgando por si e como procurador de BB e mulher II, declarou, em nome daqueles seus constituintes, vender e declarou, em nome próprio, comprar a fracção autónoma referida (Y);
AA) — O preço da compra e venda declarado na escritura foi de € 39 903,83 (Z);
BB) — Nessa altura, os RR. BB, EE, CC e AA não comunicaram à A. qualquer projecto de venda da fracção autónoma nem quaisquer cláusulas do contrato a que se refere a escritura, nomeadamente as cláusulas relativas ao projecto de venda, à identificação do comprador, ao preço e às condições de pagamento (AA);
CC) — Em 13 de Outubro de 2003, pela apresentação 06/13102003, foi convertida em definitiva a inscrição no registo da propriedade da fracção a
“DD) — A partir do momento em que tomaram conhecimento da transmissão do estabelecimento, por trespasse, a favor da A., os RR. AA, BB, CC e EE reconheceram a A. como arrendatária da fracção’.
“EE) — A A. ali exercia a sua actividade comercial de farmácia, cumprindo pontualmente os seus deveres de locatária”.
FF) — Em Julho de 1992, os RR. BB e II ajustaram com o R., AA, vender-lhe a fracção autónoma, pelo preço de Esc. 8 000 000$00, a ser pago em quatro prestações de Esc. 2 000 000$00 cada, vencendo-se a primeira, em 31.07.92, a segunda, em 15.10.92, a terceira, em 30.11.92 e a quarta, no acto da escritura, a realizar em Dezembro de 1992 (3°);
GG) Os RR. BB e II, outorgaram com o R. AA o contrato-promessa de compra e venda cuja cópia está junta, de folhas 175 a 177, datado de 31 de Julho de 1992 (6°);
HH) O R. AA pagou, nas datas e pelos respectivos valores, todas as prestações do preço constantes do contrato promessa (7.º);
II) A partir de data não apurada, o R. AA passou a estar presente nas reuniões de condomínio, acompanhando o R. BB e, posteriormente, em data não apurada, passou a comparecer nessas reuniões sozinho, em representação da fracção aqui em causa (8°).
Foram colhidos os vistos.
Conhecendo,
1- Preferência do locatário.
2- “In casu”
3- Conclusões
1- Preferência do locatário
A recorrente pretende exercer o direito de preferência na compra e venda de uma fracção autónoma, invocando a qualidade de arrendatária da mesma e o não lhe ter sido comunicado o projecto de venda, bem como os respectivos elementos essenciais, o que a impediu de exercer o direito peticionado.
O local arrendado foi vendido em 6 de Outubro de 2003 (facto Z) pelo que, ao direito de preferência do arrendatário é aplicável o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, na sua redacção original, já que o diploma de 1993 (Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto) não alterou os preceitos na parte que importam, ou seja, os artigos 47.º a 49.º.
É que, a lei aplicável à regulamentação do direito de preferência terá de ser o que vigorava aquando da alienação do locado – cf., neste sentido, o Cons. Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado”, 3.ª ed., 241 e, e.g., Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Março de 1995 – CJ/STJ – I – 118 e de 28 de Janeiro de 1997 – P.º 87557 – .
Dispunha o artigo 47.º, n.º 1 do RAU o direito de preferência do arrendatário de prédio urbano, ou de sua fracção autónoma, na compra e venda, ou na dação em cumprimento, do local arrendado há mais de um ano “sendo que ao exercício desse direito é aplicável o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.”
Movemo-nos no âmbito da preferência legal, embora como se viu, se lhe apliquem subsidiariamente normas da preferência convencional, isto é, preceitos que regulam o pacto de preferência (ou pacto de prelação) este consistente num acordo em que alguém se obriga a dar preferência a outrem, no caso de eventual conclusão, no futuro, de determinado contrato, caso o beneficiário o quiser outorgar com igual clausulado ao aceite pelo terceiro.
Este pacto de preempção que foi desenhado a pensar na compra e venda (artigo 414.º do Código Civil), pode incidir sobre outro tipo de contratos.
É, em regra, unilateral, embora a reciprocidade seja possível, sendo que o promitente se limita a assumir (ao contrário do que acontece no contrato promessa) uma obrigação condicionada. (cf., a propósito, e “inter alia”, os Profs. Vaz Serra, in “Obrigação de Preferência (Pacto de Preferência ou de Opção)” – BMJ 76-131; Manuel de Andrade, “Pactos de Preferência” – apud “Scientia Iuridica”, II, 141 e Almeida e Costa – “Direito das Obrigações”, 6.ª, 366).
Já na preferência legal, que melhor apodaria de direito de opção, é conferida ao preferente mais do que um crédito à conduta do obrigado mas um verdadeiro direito potestativo que lhe permitirá apropriar-se do negócio realizada ao arrepio daquela, nos termos do artigo 1410.º do diploma substantivo.
O citado artigo 47.º do R.A.U exigia para o exercício do direito de preferência do arrendatário os seguintes requisitos: ser arrendatário há mais de um ano (note-se que, actualmente, a alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, resultante do artigo 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, impõe que essa qualidade se mantenha há mais de três anos); que o arrendamento tenha por objecto um prédio ou a sua fracção autónoma; que a alienação do arrendado caracterize um contrato de compra e venda ou de dação em cumprimento.
Vem sendo entendido que se o arrendamento incide sobre imóvel não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência na alienação do prédio – e, aqui, obviamente – ou seja, quer de todo o imóvel quer apenas de parte dele.
Assim, se o prédio foi arrendado em fracções embora não juridicamente autónomas, a preferência de cada arrendatário não pode incidir sobre a parcela que arrendou por a mesma não poder ser, em si mesma, objecto do negócio de venda ou dação em cumprimento.
Mas pode exercer, em concorrência com os outros arrendatários, também preferentes, aquele direito precedido da via dos artigos 1464.º e 1465.º do Código de Processo Civil (cf., v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21 de Abril de 2009 – 09 A0455 – também subscrito pelo aqui Relator e 1.º Adjunto) sendo que, como se diz no Acórdão do mesmo Tribunal de 8 de Janeiro de 2009 – 08B2772 – “o direito de preferência, antes apenas virtual, só se radica na esfera jurídica do seu titular (preferente) quando se concretiza a alienação da coisa que constitui objecto do dito direito de preferência, e não antes, nomeadamente naquela fase preambular em que meramente se oferece a preferência e a mesma é, ou não, aceite.” (cf., no mesmo sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15 de Janeiro de 2004 – 03B3832).
Finalmente, e para concluir este primeiro ponto, acentua-se que a exigência de um contrato de arrendamento com mais de um ano de vigência, basta independentemente da modificação de algum do seu clausulado. (cf., o Cons. Pais de Sousa, in “Anotações ao Arrendamento Urbano”, 3.ª ed., 135-2; Dr. Januário Gomes, in “Arrendamentos Comerciais”, 2.ª ed., 202 e Prof. Antunes Varela, RLJ, 125.º - 302 e 352, notas).
2- “In casu”
2.1- Do elenco factual provado resultam os seguintes pontos nucleares:
A fracção em litígio foi dada de arrendamento (titulado por escritura pública de 14 de Março de 1986) pelos seus donos BB e II a JJ; o arrendamento destinava-se ao exercício do comércio de farmácia e tinha a duração de um ano, renovável; em 2 de Março de 2001, os senhorios intentaram acção de despejo contra a JJ e seu marido LL; em 27 de Abril de 2001, o BB e a II mandataram o Réu AA para vender, inclusivamente a si mesmo, aquela fracção; por escritura de 15 de Novembro de 2001 foi constituída a sociedade Autora à qual, na mesma data, a JJ e seu marido declararam trespassar o estabelecimento “Farmácia F....” instalado na fracção em litígio; em meados de Abril de 2003, os Réus comunicaram à Autora o propósito de venderem, e GG comprar, a fracção; de entre as condições de venda constava que os proprietários desistiriam do pedido na acção de despejo; as rendas passaram a ser pagas à GG; em 15 de Maio de 2003, a Relação do Porto julgou procedente a acção de despejo e condenou os aí Réus a restituírem o locado; em 6 de Outubro de 2003, o Réu AA – outorgando por si e em nome do BB e da II, declarou vender e, em nome próprio, comprar a fracção; o projecto dessa compra e venda nunca foi comunicado à Autora.
Perante este quadro, a Relação considerou não ter a Autora direito de preferência por, aquando da venda, não ser arrendatária da fracção.
E decidiu com acerto.
2.2- A acção de resolução do contrato de arrendamento – cujo trespasse do estabelecimento coenvolveu a transmissão para a Autora – deu entrada em juízo no dia 2 de Março de 2001.
Obviamente que os factos aí constitutivos da causa de pedir são anteriores a essa data e, por conseguinte, à transmissão do arrendamento.
Ora, assim sendo, e na linha do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27 de Novembro de 2001 – P.º 3238/01 – 6.ª – nestes casos “a eficácia da decisão judicial que decrete o despejo deve retroagir ao momento desses factos, designadamente para o efeito de saber se o arrendatário goza ou não do direito de preferência relativamente à alienação do prédio operado antes da propositura da acção.”
Daí que, em 6 de Outubro de 2003 – data da venda do locado – os primitivos arrendatários e trespassantes, a favor da trespassária recorrente, já não tivessem aquela qualidade contratual, uma vez que a perderam à data da instauração da acção de despejo (2 de Março de 2001), face à retroacção dos respectivos fundamentos (artigo 434.º, n.º 1 do Código Civil), e só procederam ao trespasse em 15 de Novembro seguinte.
Ademais, sempre valeria o disposto no n.º 3 do artigo 271.º do Código de Processo Civil, uma vez que a acção de despejo não está sujeita a registo, não tendo a Autora de nela intervir para que os seus efeitos lhe possam ser oponíveis, já que adquiriu, por trespasse, o direito ao arrendamento sob litigio e que veio a ser declarado resolvido.
Nesta primeira sede, improcedem os argumentos da recorrente.
2.3- Mais não seria necessário para concluir pela bondade do Acórdão recorrido.
Contudo, e na sua esteira, sempre se dirá que os factos constantes dos pontos R) e S) da matéria elencada não bastam para conferir à Autora a qualidade de arrendatária em novo contrato no qual a GG assumiria a qualidade de senhoria.
É que, por um lado, nada nos autos permite se conclua por manifestação – expressa ou tácita – de vontade nesse sentido.
Na interpretação do negócio jurídico, destinada a alcançar a vontade dos outorgantes, há que atentar-se na sua letra, nas circunstâncias de tempo e lugar e outras que precederam a celebração, ou dele são contemporâneas, bem como as negociações, os usos e costumes gerais e especiais do ramo de actividade.
Tratando-se de declarações negociais prestadas por ambos os outorgantes, e não sendo possível apurar se a vontade real de um deles era conhecida do outro, vale o sentido que seria apreendido por um destinatário normal, isto é, por pessoa medianamente preparada, para os eventos negociais correntes, e com diligência média, se colocada na posição do declaratário real face ao comportamento do declarante — cf. Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, I, 4.ª ed., 233 e v.g., Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de Janeiro de 1997 – CJ/STJ 1, 258 e de 2l de Maio de 2009 – 692-A/2001.S1 — desta Conferência, onde se disse que “como nota o Prof. L. Carvalho Fernandes, deve também atentar-se na letra do negócio, nas ‘circunstâncias de tempo e lugar e outros que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei e os usos e os costumes por ela recebidos’ (apud “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 1996, 344).” Existem, assim, dois tipos de vontades determináveis: a real e a hipotética.
Aquela constitui matéria de facto da exclusiva competência das instâncias.
Já a vontade hipotética pode ser verificada pelo STJ (pois resulta do exercício interpretativo, na situação do n.º 1 do artigo 236.º do Código Civil) e deve coincidir com o sentido apreensível por um declaratário normal ou, tratando-se de negócio formal, a interpretação tem de ter “o mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso.” (n.º 1 do artigo 238.º do Código Civil).
Situamo-nos no âmbito da vontade hipotética pois não resultou assente o conhecimento pelo declaratário da vontade real da contraparte.
Mas tratando-se de negócio formal “strictu sensu” por a lei exigir escrito como formalismo essencial à sua validade (artigos 219.º, “in fine” e 220.º do Código Civil) seriam de lhe aplicar os princípios de interpretação que regem a forma legal, buscando-se a correspondência no texto (artigo 238.º, n.º 1 do Código Civil, cf., v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7/7/09 – 5728/1992.S1, desta Conferência; Prof. Manuel de Andrade in “Teoria Geral da Relação Jurídica”, 307 e Vaz Serra, “Provas” – BMJ 112).
Acontece, porém, que aqui sempre queda não preenchido o requisito de forma do artigo 7.º do RAU, na redacção do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, já que a forma do contrato de arrendamento se rege pela lei vigente à data da sua outorga.
Finalmente, mesmo que, em desespero de causa, e por hipótese limite, por ao arrepio do que se disse, se admitisse ter sido celebrado novo contrato de arrendamento válido, inexistiria o requisito temporal do artigo 47.º, n.º 1 do RAU, já que aquando da venda do locado, esse novo arrendamento não existia há mais de um ano, como decorre das respectivas datas acima referidas.
De tudo resulta não ter havido, sequer, prorrogação do contrato de arrendamento transmitido por trespasse à Autora.
Outrossim, não se verificou válida a desistência do pedido na acção de despejo, por nunca ter sido cumprido o disposto no artigo 300.º do Código de Processo Civil.
Aliás, a referência a essa eventual e ulterior desistência mais não era do que uma das condições do contrato de compra e venda da fracção à GG, contrato que nunca veio a ser realizado.
De todo o modo, também não resultou provado que o Réu AA tivesse aceite a revogação do contrato promessa que celebrou com os então proprietários da fracção ou que tivesse acordado na revogação da procuração que fora outorgada nos termos do n.º 3 do artigo 265.º do Código Civil.
Não se perfilam, finalmente, os elementos integradores de abuso de direito do artigo 334.º da lei civil, por improvado terem sido manifestamente excedidos os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico do direito questionado.
3- Conclusões
De concluir que:
a) A lei aplicável à regulamentação do direito de preferência do arrendatário é a que vigorava aquando da alienação do locado e onde se prevê o tipo de negócio, a duração do contrato de arrendamento e a oportuna aceitação pelo presente das condições que o senhorio acordaria com o terceiro.
b) Nos termos do artigo 47.º, n.º 1 do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, não alterado na parte relevante do preceito pelo Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto) são requisitos a compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado e a subsistência do arrendamento durante mais de um ano, independentemente de algumas modificações, no seu clausulado (actualmente, mais de três anos, “ex vi” da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil, na redacção do artigo 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro).
c) A preferência existe para a fracção autónoma arrendada – no caso do prédio estar constituído em propriedade horizontal – ou para todo o imóvel, se não estiver parcelado – aqui, em concorrência com outros eventuais locatários – ainda que o arrendamento incida apenas sobre uma parcela não legalmente autónoma, já que a preferência não pode incidir apenas sobre esta.
d) Trata-se de preferência legal (direito de opção), com aplicação subsidiária das normas da preferência convencional – pacto de prelação ou de preferência – que em regra é unilateral e em que o alienante se limita a assumir uma obrigação condicionada.
e) Se na acção de resolução do contrato de arrendamento com despejo do inquilino a causa de pedir integra factos anteriores ao trespasse que coenvolve a transmissão do arrendamento, os seus efeitos retroagem à data da sua propositura, sendo que a resolução do primitivo contrato implica a invalidade do trespasse.
f) O novo locatário-trespassário deixa de ter a qualidade de arrendatário para gozar do direito de preferência, já que os efeitos daquela lide lhe são oponíveis “ex vi” do n.º 3 do artigo 271.º do Código de Processo Civil.
g) Tratando-se de declarações negociais prestadas por ambos os outorgantes, e não sendo possível apurar se a vontade real de um deles era conhecida do outro, vale o sentido que seria apreendido por um destinatário normal, isto é, por pessoa medianamente preparada, para os eventos negociais correntes, e com diligência média, se colocada na posição do declaratário real face ao comportamento do declarante.
h) Mas deve também atentar-se na letra do negócio, nas circunstâncias de tempo e lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta.
i) O arrendamento comercial é formal “strictu sensu” por a lei exigir escrito como formalismo essencial à sua validade (artigos 219.º, “in fine” e 220.º do Código Civil e 7.º do RAU, na redacção do Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, e hoje artigo 1069.º do Código Civil, mas se superior a seis meses), devendo a interpretação do texto seguir os critérios do n.º 1 do artigo 238.º do diploma substantivo.
Do exposto resulta que acordem negar a revista.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 12 de Novembro de 2009
Sebastião Póvoas (Relator)
Moreira Alves
Alves Velho