Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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REQUISITOS OBJECTIVOS
SENHORIO
AUTORIZAÇÃO
CCIV66 ARTIGO 1102 ARTIGO 1038 G ARTIGO 1049 ARTIGO 1061.
O Instituto A. veio deduzir os presentes embargos de terceiro contra a
Sociedade B, alegando em síntese:
A embargada requereu contra a Sociedade C, execução de despejo do prédio sito na Rua ...., Lisboa, em parte da qual a embargante tem as suas instalações.
Acontece que a embargante é sublocatária dessa parte, tendo, desde o início, a embargada conhecimento da sublocação.
Após a inquirição das testemunhas, foi proferido despacho onde se rejeitou os embargos por se entender que, com a extinção do arrendamento caducara o subarrendamento, que não indiciava que a senhoria tivesse aceite expressa ou tacitamente a situação pretensamente legitimadora do direito da embargante.
A Relação de Lisboa, através do Acórdão de 22 de Outubro de 1996, confirmou aquela decisão, negando provimento ao agravo interposto pela embargante.
Ainda inconformada, esta agravou para este Supremo Tribunal, tendo concluído as suas alegações do modo que a seguir se sintetiza:
1- Quer o locatário, quer o sub-locatário podem usar de embargos de terceiro para se oporem à execução de despejo, além da possibilidade de usarem o meio suspensivo do artigo 986.
2- A caducidade do arrendamento celebrado entre a Sociedade B e a Sociedade C é inoponível à agravante que não foi parte nem ouvida na acção que decretou o despejo da segunda.
3- Sendo certo como é que a Sociedade B Sul foi devidamente notificada por carta registada com aviso de recepção da escritura de subarrendamento nos termos do artigo 1038 alínea g) do Código Civil
(documentos de folhas 25 a 27 verso) tendo, por conseguinte, perfeito conhecimento da mesma.
4- Salvo o devido respeito, o Acórdão recorrido olvidou por completo a primeira situação em que o subarrendamento é oponível ao locador: as casas em que o mesmo foi autorizado e comunicado à locadora nos quinze dias posteriores à realização da respectiva escritura (artigo 44 n. 1 da RAU).
5- Na escritura de trespasse e sublocação junta pela agravante a folhas 12 e seguintes é feita referência expressa à escritura de arrendamento celebrada em 25 de Abril de 1940, na qual a Sociedade B autorizou expressamente a então arrendatária a proceder a sublocação das instalações ajuizadas (folha 14).
6- A própria sociedade B, a folha 56 verso, reconhece que o trespasse, o subarrendamento e a incorporação eram direitos do locatário, enquanto tal...".
7- verificados integralmente os pressupostos dos artigos 44 do RAU, 1038 alínea g) do Código Civil e 1037 do Código de Processo Civil, como acontece na hipótese dos autos, é evidente que o Acórdão recorrido, ao ignorar a realidade factual, decidindo como decidiu violou os artigos citados e, ainda, o artigo 1037 n. 2 do Código Civil.
8- Pelo que deve ser revogado.
Não foi proferida contra-alegação.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: a) As Instâncias consideraram como indiciariamente provado o seguinte: a) Em 25 de Setembro de 1990, a Ré Sociedade C declarou trespassar à TUPI -
Sociedade de Expansão Turística Limitada, o local objecto do arrendamento discutido no processo principal. b) Na mesma altura a dita trespassária declarou subarrendar à Socigeste - Sociedade Gestionária de Refeitórios e Cantinas de Empresas S.A. parte do local arrendado. c) Posteriormente, a dita Socigeste fundiu-se por incorporação na ora embargante. d) À Autora do processo principal ora embargada foi comunicado, por carta registada com A.R. de 28 de Setembro de 1990, expedida em 3 de Outubro de 1990, a realização dos actos referidos nas precedentes alíneas a) e b). e) No referido local tem a ora embargante instalados serviços onde centraliza a sua actividade de gestão de pessoal, onde processa salários e onde tem arquivos. f) É ainda o local onde a embargante tem instalado equipamento informático atinente ao processamento de salários. g) Presentemente a embargante não dispõe de outro local onde possa instalar aqueles serviços e equipamentos.
Parte-se do pressuposto, nos presentes autos, de que se extinguiu o contrato de arrendamento donde decorre a sublocação invocada pela recorrente.
Pois bem: como claramente deflui do artigo 45 do RAU - cuja redacção é decalcada no artigo 1102 do Código Civil - o subarrendamento não sobrevive à extinção do arrendamento. "Qualquer que seja a causa dessa extinção, se o arrendamento termina, termina o subarrendamento, porque este vive nos termos daquele".
"O princípio do subcontrato é o de que a posição do contratante está na dependência do contrato principal.
Se este se extingue, o subcontrato não pode deixar de se extinguir, porque foi feito nas forças e limites do contrato principal".
Por isso é que o preceito enfocado estabelece a caducidade do subarrendamento com a extinção, por qualquer causa, do contrato de arrendamento" (Professor Oliveira Ascensão, "Subarrendamento e direitos de Preferência..." in Rev. Ord. Adv. ano 51, páginas 48 e seguintes).
Não obstante, a sublocação, a par da extinção do arrendamento de que depende, pode ser ainda eficaz em relação ao senhorio e, desde logo, como resulta do artigo 44 n. 1 do RAU, quando este a tenha autorizado, no próprio contrato de arrendamento (cfr. Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 3. edição, página 132).
Mas não basta: é necessário ainda que o subarrendamento tenha sido comunicado, no prazo de 15 dias, quer pelo arrendatário, quer pelo sublocatário, conforme decorre dos artigos 1038, alínea g), 1049 e 1061 do Código Civil (Pais de Sousa ob. loc. cit.; Professor Pires de Lima e Antunes Varela, Anotado, II, 3. edição, página 419; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 3. edição, página 209).
Todavia, a par do subarrendamento não ter sido autorizado e comunicado ao senhorio, deve-se considerá-lo como ratificado pelo mesmo, se este reconhecer o subarrendatário como tal. É a lição que resulta dos artigos 44 n. 2, 64 alínea f) do RAU e do artigo 1049 do Código Civil.
O simples conhecimento da sublocação, porém, não satisfaz às condições do reconhecimento. "Este supõe o conhecimento do ilícito e concreto contrato de sublocação e a sua aceitação concordante. O simples conhecimento, por si, apenas pode significar uma mera tolerância" (Estelita de Mendonça, Da Sublocação, página 119).
É necessário, assim, que ao simples conhecimento da situação por parte do senhorio, se some a conformidade, deste com ela. Conformidade devidamente espelhada por actos objectivos, praticados pelo locador (senhorio) que clara e inequivocamente a demonstrem.
O que se pretende é evitar as incertezas, bem como as fraudes da prova, as suas presunções (Estelita de Mendonça, ob. loc. cit.), também, Oliveira Ascensão, ob. cit. página 48).
Em suma: se o senhorio reconhecer o sublocatário como tal, com a segurança e inequivocidade exigidas, ou tiver autorizado a sublocação, que, de qualquer modo deverá ser comunicada, nos termos referidos, então estaremos perante um subarrendamento eficaz, em conformidade com as razões expostas.
Só nestes casos, portanto, é que o subarrendatário poderá recorrer a embargos de terceiro, nos termos dos artigos 1037 e seguintes do Código de Processo Civil, para defender a sua posição.
No caso sub judice, não se fez a menor prova de que o senhorio tenha autorizado ou reconhecido a sublocação.
E a comunicação desta ao locador não é suficiente para se poder considerá-la como eficaz. Exige-se, ainda, para este efeito, a autorização do senhorio.
"O subarrendamento não autorizado é ilícito" (Aragão Seia, ob. cit. página 209).
O reconhecimento supra e falta de autorização e de comunicação do contrato.
Mas também não se indicia sequer, a existência desse reconhecimento - que não se confunde, como atrás se referiu, com o mero conhecimento - ao caso em apreço.
Em suma: não se dispõe da base factual suficiente para se poder adoptar a solução proposta pela recorrente.
Nestes termos, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se o Acórdão recorrido.
Custas pelo agravante.
Lisboa, 3 de Junho de 1997
Machado Soares,
Fernandes de Magalhães,
Tomé de Carvalho.