Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A2877 |  |
"A" intentou acção ordinária contra B pedindo a resolução de um contrato de arrendamento de um seu imóvel que o celebrou com esta e a sua condenação na entrega do arrendado e nas rendas vencidas e vincendas.
O processo correu seus termos, com contestação da Ré, que além do mais deduziu reconvenção, e após audiência de julgamento foi proferida decisão a julgar a acção procedente e a reconvenção improcedente.
De tal decisão interpôs a Ré recurso de apelação, sem êxito, pelo que recorre agora de revista.
Formula nas suas alegações as seguintes conclusões:
1) A correcta interpretação do contrato impunha que se averiguasse a real vontade conjectural das partes no que respeita ao prazo para a realização da escritura que discutido nas negociações preliminares veio a resultar omitido no contrato, questão de importância fundamental, pois resulta da matéria de facto provada que para justificar o não cumprimento integral da sua prestação, a ré baseou-se na conduta omissiva da autora quanto à obtenção da licença de utilização para escritório do local prometido arrendar.
2) É certo que a autora não quis comprometer-se com datas para a realização da escritura visto haver necessidade de obter da CMC autorização de utilização do local como escritório. Porém, não contrapondo qualquer prazo para ela previsível ou possível, a autora adoptou conduta que mostra a intenção de aceitar actuar diligentemente para obter a referida autorização, tanto mais que só opôs reservas quanto ao prazo para a obtenção do resultado da sua actuação junto da Câmara Municipal de Cascais. e não, quanto à diligência da sua actuação no sentido da sua obtenção.
3) Face às circunstâncias que a rodeiam essa omissão de concretização do prazo da sua actuação, de acordo com os critérios de interpretação à luz do princípio jurídico da boa-fé e da tutela da confiança assume um valor declarativo, que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário sempre interpretaria neste contexto com o significado negocial de actuar com diligência, o que impunha uma actuação da autora próxima no tempo e não passado quase um ano, como veio a suceder (cf. req. de fls. 117 apresentado em 2.3.98, ou seja 355 depois da outorga do contrato promessa).
4) Dúvidas não restam assim que a autora não cumpriu nem diligenciou cumprir aquela sua prestação em prazo razoável, pelo que, foi lícito à Ré não cumprir integralmente a sua prestação ao abrigo do disposto no art.º 428° do Código Civil.
5) O douto acórdão recorrido errou ao considerar que "não está em causa qualquer incumprimento da apelada" (cf. pág. 22), pois, salvo o devido respeito, é exactamente o incumprimento da autora que está em causa, pois foi ele que deu causa a que a ré não cumprisse a sua prestação ao abrigo do disposto no art. 498° do Código Civil. que o douto acórdão recorrido violou por inaplicação.
6) Ao propor a acção a autora actuou por forma a declarar implicitamente o seu incumprimento definitivo.
7) Não se tendo estipulado um prazo no contrato para a realização da escritura sempre haveria lugar à aplicação do art. 777° do Código Civil, que o douto acórdão recorrido não aplicou e assim violou, tendo o promitente arrendatário o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento daquela obrigação, cabendo à autora, caso não pudesse cumprir invocar a impossibilidade ou outro motivo atendível para justificar a demora, o que não fez.
8) O douto acórdão fez assim errada interpretação do contrato, pois não averiguou a vontade conjectural das partes na sua celebração, nem valorou a omissão de declaração expressa no que respeita á conduta da autora para a obtenção da licença de utilização. assim violando o art. 217° do Código Civil que não aplicou.
9) O douto acórdão recorrido também desprezou a aplicação do art.º 239° do Código Civil, e não interpretou devidamente o art. 236°, 237° e 238 do mesmo Código, pois se o fizesse não poderia deixar de proceder a invocada excepção do não cumprimento e a reconvenção, pois à luz dos princípios gerais de direito e dos que regem a responsabilidade civil a reconvenção sempre deveria proceder.
10) A escritura pública de arrendamento não foi outorgada por culpa única e exclusiva da autora que nada fazendo para tanto em prazo razoável, provocou a reacção da ré concretizada na excepção do não cumprimento, não sendo lícito à recorrida propor a acção, pois tal conduta traduz-se pois num venire contra factum proprium, o que gera abuso de direito, que sendo de conhecimento oficioso, o douto acórdão recorrido deveria ter julgado, assim violando o art.334° do C.Civil que não aplicou.
Deve pois o douto Acórdão sob revista ser revogado, decidindo-se pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção.
Corridos os vistos cumpre decidir.
Vejamos antes do mais a matéria de facto provada:
A) A autora é dona do 3° andar do prédio urbano sito no Beco ......., n.ºs ...... e ....., em Cascais.
B) No dia 12.3.1997, a autora e a ré subscreveram o escrito que Consta de fls. 11 a 14 dos autos, denominado de "contrato promessa de arrendamento" no qual consta que:
".. a senhoria promete arrendar à inquilina o 3° andar direito do prédio acima referido. Com a assinatura deste contrato de promessa a inquilina pagou à senhoria, como sinal a importância de 85.000$00 que corresponderá â renda do mês de Abril de 1997 e, em 1 de Abril de 1997 pagará mais a quantia de 85.000$00 correspondente à renda do mês de Maio de 1997 e, assim em 1 de Abril de 1997, considerar-se-á que o Contrato de arrendamento prometido terá início na data desse pagamento, podendo a inquilina ocupar o local prometido arrendar desde essa data.
"Na hipótese da inquilina não pagar no prazo até ao dia 1 de Abril de 1997 a segunda importância de 85.000$00 referida, considerar-se-á automaticamente resolvido o presente contrato ficando a senhoria desobrigada do mesmo...(...)
"A renda mensal é de 85.000$00. Deverá ser Paga adiantadamente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito-.
"A renda fica sujeita a actualizações legais sistemáticas, podendo a primeira actualização ser exigia pela senhoria em ano após a entrada em vigor do contrato de arrendamento.
"Para além do acordado no n° 7 da carta que em 6 do Corrente a senhoria dirigiu ao Sr. Professor C, da qual se junta uma fotocópia, (...)"
C) Através da carta com data de 6.3.1997, antes referida, e junta a fls. 15 e 16, a autora comunicava que:
"...consideramos alugar" o 3° andar d o prédio, ...
"Será feito desde já um contrato de promessa que oportunamente será tomado definitivo por escritura e em nome da firma B... Não podemos porém comprometer-nos com datas, visto haver necessidade de obter da CMC autorização de utilização do local como escritório. Temos essa autorização como habitação, embora tenha sempre sido utilizado como escritório (...)
D) Por conta dos montantes vencidos a partir de 1 de Março de 1998, a ré pagou à autora, em cada mês, a quantia de 50.000$00.
E) No dia 2.3.1998, a autora apresentou na CMC o requerimento junto a fls. 117, para "alteração ao uso fixado na licença de utilização" do imóvel para escritório, na sequência do qual, no dia 15.9.1998, teve lugar uma vistoria do local, que emitiu parecer no sentido de que o mesmo dispunha de condições para a alteração pretendida "desde que seja instalado aparelho de ar condicionado."
F) A ré não autorizou a instalação do aparelho de ar condicionado após a data antes referida.
G) No dia 4 de Março de 1997, o Professor C remeteu à autora a carta junta a fls. 34 e 35 (carta essa que deu origem à carta da autora acima mencionada sob as alíneas B) e C), na qual apresenta uma proposta referente ao arrendamento do imóvel, na qual, além do mais, consta:
"A promessa de arrendamento será assinada imediatamente e o contrato definitivo por escritura em nome da minha empresa será realizado até ao fim deste mês.
"A primeira renda a pagar será a do mês de Abril ..."
H) A ré remeteu à autora a carta junta a fls. 36, com data de 6.8.1997, na qual além de remeter o pagamento mensal acordado, pede que lhe sejam fornecidas informações sobre o andamento do processo de alteração do uso do local.
I) A autora respondeu através da carta junta a fls. 65, com data de 7.8.1997, na qual, com referência àquele pedido, escreve:
"...informamos que estamos tratando com a C.M.C. e logo tenhamos notícias informaremos V. Ex.ªs."
J) A ré remeteu à autora as cartas juntas a fls. 38 a 44, com datas de 2.9.1997, 6.10.1997, 6.11.1997 e 5.12.1997, nas quais além de remeter o pagamento mensal acordado, pede que lhe sejam fornecidas informações sobre o andamento do processo de alteração do uso do local.
L) Mais remeteu a carta junta a fls. 46, com data de 3.2.1998, na qual refere a falta de satisfação aos anteriores pedidos e afirma que, perante a situação, "o correcto será renegociarmos a renda tendo presente a real situação da fracção (já me informei do valor das rendas deste tipo de espaço e terei muito gosto em partilhar convosco os valores que são inferiores ao que pago actualmente."
M) Mais remeteu a carta junta a fls. 48, com data de 8.3.1998, na qual, depois de referir a falta de resposta anterior por parte da autora, escreve:
"Assim, parece-se justa a alteração da cláusula 3. do contrato promessa de arrendamento para: "a renda mensal será de 50.000$00 durante a vigência deste Contrato e até ao contrato definitivo que incluirá a licença de utilização como escritório do local alugado", terminando com o envio de um cheque no montante de 50.000$00.
N) A autora respondeu através da carta junta a fls. 103, com data de 17.3.1998, na qual afirma não aceitara posição da ré e escreve:
"Sempre foi do V. conhecimento que a fracção que ocupam se destinava a habitação, estando a correr o processo de alteração para escritório. A responsabilidade dessa alteração é nossa, sendo que a utilização do arrendado não sofreu nem sofre qualquer alteração por esse motivo."
O) A ré respondeu a essa carta, através daquela que consta de fls. 60, com data de 7,4.1998, na qual reafirma a sua posição anterior e manifesta disponibilidade para "acertar uma renda adequada à situação real da fracção."
P) A autora, através do seu advogado, remeteu à ré a carta junta a fls. 106, com data de 14.4.1998, recebida a 16.4.1998, na qual comunica "a resolução do contrato de arrendamento, ..., com fundamento na falta de pagamento tempestivo das rendas vencidas em 1 de Março e 1 de Abril de 1998."
Q) A ré, por sua vez, respondeu através da carta junta a fls. 108 e 109, com data de 30.4.1998, na qual informa que a saída da empresa da fracção acarretaria elevados prejuízos de cuja indemnização não prescinde.
Mais escreve que o que pretende "é uma solução que acautele os interesses de ambas as partes e que esclareça a questão da escritura definitiva - nesse sentido o que proponho é uma adenda ao contrato promessa existente e que salvaguarde a motivação de ambas as partes em cumprir com as promessas e obrigações mútuas."
Da decisão sobre a matéria de facto:
1. A autora sabia perfeitamente bem que era condição essencial para a ré a possibilidade de outorga da escritura pública.
2. A autora disse à ré que iria obter, junto da CMC, a alteração da utilização do local para escritório.
3. Nas áreas de consultoria e formação, a estabilidade e solidez são importantes para a manutenção de uma boa imagem junto dos clientes.
4. A sociedade ré foi listada no The Economist Books Pocket Neg, Londres, de 1997, com os contactos telefónicos do local em questão, bem como a indicação de ser esse o local do escritório.
5. A sociedade terá que avisar todas as pessoas com quem mantém relações da eventual mudança das instalações.
6. Toda a documentação referente à empresa terá de ser reimpressa com a morada do novo escritório.
7. A ré referiu à autora que considerava a sua estabilidade um elemento importante no seu ramo de actividade.
8. A autora só em Novembro de 1998 pretendeu colocar o aparelho de renovação de ar imposto pela CMC.
Feita esta enumeração, delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações da recorrente começaremos desde logo por dizer que ela carece de razão.
Como primeira nota o dizer-se que não há dúvida de que estamos em presença de um simples contrato promessa de arrendamento (e não de um contrato de arrendamento, como, aliás decidiram as instâncias e é aceite pelas partes), com ocupação pela Ré do objecto da promessa.
Ora o contrato promessa apenas vincula no sentido da posterior outorga do contrato prometido, (art.º 410º C. Civil) e porque tal sucede é em relação a este último, e só em relação a ele, que se têm de observar as normas previstas no R.A.U. relativas à licença de utilização para escritório do local prometido arrendar (v. art.ºs 8 n.º 2 c) e 9 n.º 7).
De acrescentar, na jurisprudência crítica que compete a este Supremo Tribunal, que no respeitante à obrigação assumida pela Autora de obter a necessária licença de utilização há apenas que salientar, que nenhum prazo ficou estipulado para tal entre as partes, sabendo-se, por outro lado, que se tratava de um processo normalmente longo e moroso, desde logo porque era necessária a autorização de todos os condóminos para a alteração do destino do objecto do contrato promessa de arrendamento do fim habitacional para o de escritório.
A Autora foi suficientemente diligente e deu à Ré as explicações possíveis do decorrer do processo, inclusive no respeitante à exigência pericial de ser instalado um aparelho de ar condicionado.
Não houve, assim, contrariamente ao afirmado pela Ré recorrente, qualquer conduta omissiva da Autora nesta parte que possa rotular-se de negligente e leve a uma situação de incumprimento por sua parte.
Tal significa que carece de fundamento a afirmação da Ré no sentido de que a A. não cumpriu, nem diligenciou cumprir a sua prestação em prazo razoável.
E sempre seria de ter em consideração o disposto no n.º 2 do art.º 777º C. Civil, devendo o R. socorrer-se do n.º 1 do mesmo art.º 777º, por virtude da natureza da prestação e das circunstâncias que envolveram a mesma, o que não fez.
Não foi, pois, a A. que deu causa a que a Ré recorrente não cumprisse a sua prestação ao abrigo do art.º 428º C.Civil (excepção do não cumprimento do contrato), não tendo, consequentemente, o acórdão recorrido violado tal disposição legal por inaplicação da mesma.
Como não violou qualquer pertinente disposição legal ao julgar improcedente a reconvenção por não ter causado a A. com a sua conduta quaisquer prejuízo à Ré.
Acrescenta-se que a propositura da acção pela A. não traduz, portanto, um "venire contra factum proprium" gerador de abuso de direito.
Como é sabido o primeiro configura uma violação qualificada do princípio da confiança, e o segundo é um limite normativo imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular invocado que são ultrapassados.
Ora nada disto sucede no caso "sub judice" em que há por parte da A. um exercício normal e concreto de um direito, que lhe é manifestamente reconhecido.
Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, improcedem as conclusões das alegações da recorrente, sendo de manter o decidido no acórdão recorrido, que não violou quaisquer disposições legais, "maxime" as referidas pela recorrente.
DECISÃO
1- Nega-se a revista.
2- Condena-se a recorrente nas custas.
Lisboa, 24 de Outubro de 2002
Fernandes Magalhães
Silva Paixão
Armando Lourenço