Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A1628 |  |
A e esposa B e C e esposa D, residentes em Sangalhos, demandaram, em acção com processo comum e forma ordinária, E, com sede no lugar de Fogueira, da mesma freguesia, pedindo seja condenada a:
- reconhecer que os Autores são proprietários do prédio rústico identificado na petição;
- a largar mão dele e entregá-lo com as chaves, livre e desocupado;
- a indemnizar os Autores em quantia mensal não inferior a 120.000$00, a partir de 1 de Setembro de 1997 até à entrega efectiva; e ainda
- em indemnização pelas despesas a que deu causa, tornando indispensável a propositura da acção por, de má fé, o seu representante ter declarado ser ela a dona do prédio que vendeu aos Autores.
Alegam para tanto - e em síntese - que adquiriram o prédio por compra feita à ré, tendo esta recebido o preço; a transferência da propriedade não ficou sujeita a qualquer condição suspensiva e está definitivamente registada a aquisição do prédio a favor dos Autores.
Porém, a Ré recusa-se a entregar o imóvel, não obstante o aviso dos Autores para proceder à entrega das chaves e deixar livre o prédio com tudo o que nele está edificado, o que lhe vem causando prejuízos.
Contestou a ré alegando, em resumo, que o prédio vendido não é como os Autores o identificam. Efectivamente, na escritura de compra e venda e documento registrais vem referido que o terreno confronta a Norte e Sul com a estrada, quando é certo que a confrontação a Norte é com a própria vendedora, só por erro se mencionando a estrada como confrontação a Norte.
Inicialmente o prédio era misto, composto de casa de habitação e logradouro inscrito na matriz urbana, e de terreno rústico inscrito na matriz rústica, e no seu conjunto confrontava a Norte e Sul com a estrada (ia de estrada a estrada).
O artigo urbano foi eliminado, por destruição da casa, e não se procedeu à rectificação da delimitação a Norte do prédio rústico que, tendo ficado a confrontar a Norte com a própria (E), continuou nos documentos com a anterior referência de confrontar a Norte com a estrada.
Ora, o prédio vendido foi o rústico, com a área de 1.320 m2, conforme consta quer da escritura de compra e venda, quer do contrato promessa, enquanto o inicial prédio misto tem uma área de cerca de 2.500 m2, encontrando-se as duas partes bem separadas por uma vala ou rego foreiro.
A ré não vendeu nem nunca quis vender a parte Norte do primitivo prédio misto, pois que é absolutamente imprescindível à sua actividade empresarial; aí tem armazém de arrecadação de material, oficina de reparação das viaturas e máquinas, depósito de vidros partidos que provêm da actividade comercial e industrial da ré e fossas onde desaguam os esgotos das suas instalações.
Pede a condenação dos Autores em multa e indemnização não inferior a 500 contos por litigância de má fé e, em reconvenção, pede a rectificação da descrição predial do artigo rústico em causa, no que diz respeito à confrontação Norte, que deverá ficar a constar como confrontado com "E".
Responderam os Autores refutando a versão da ré, negando que tenha sido por erro que se referiu a confrontação a Norte como sendo a estrada, pois que o prédio efectivamente vendido vai "de estrada a estrada".
Saneado e condensado o processo, sem reclamações, procedeu-se a julgamento e proferiu-se decisão sobre a matéria de facto perguntada no questionário, com reclamação da Ré quanto à resposta dada ao quesito 31º.
A alegações sobre o aspecto jurídico da causa seguiu-se sentença que, julgando parcialmente procedente a acção, "declarou a plena eficácia da compra e venda titulada pela escritura constante dos autos, reconhecendo-se os Autores como proprietários do prédio rústico sito na Fogueira, terreno de cultura e oliveiras com a área de 1320 m2, confrontando a Norte e Sul com a Estrada, a Nascente com Dr. F, poente com herdeiros de e H, inscrito na matriz sob o n.º 8.995 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Anadia sob o n.º 72.807, a fls. 143 do Livro B - 181", mais condenando a ré a largar mão do prédio e a entregá-lo, com as chaves, livre e desocupado aos Autores.
Os demais pedidos formulados e a reconvenção foram julgados improcedentes.
Apelou a Ré, com inteiro êxito: a Relação de Coimbra, depois de alterar para Provado a resposta de não provado que o Colectivo dera ao quesito 31º, revogou a decisão apelada, julgou improcedente a acção e parcialmente procedente a reconvenção, condenando os Autores em multa e indemnização à Ré, como litigantes de má fé.
Foi a vez de os Autores recorrerem de revista para o STJ que, considerando ilícita a alteração à matéria de facto operada pela Relação, revogou o acórdão recorrido, a fim de ser proferido outro a conhecer do recurso de apelação de harmonia com os factos dados como provados.
Cumprindo o assim determinado, a Relação de Coimbra manteve a revogação da decisão recorrida e julgou improcedente a acção, mantendo a decisão da 1ª Instância apenas na parte em que decretara a improcedência da reconvenção. No essencial manteve o anteriormente decidido.
Novamente inconformados, pedem os AA revista, pugnando pela revogação do Acórdão e consequente procedência da acção, como se vê da alegação que coroaram com as seguintes
Conclusões
1) - A Sentença proferida pelo Ex.mo Juiz do Tribunal de Círculo de Anadia julgou procedente a acção intentada pelos Autores ora Recorrentes declarando, em consequência, a plena eficácia da compra e venda titulada pela escritura pública referida na acção, reconhecendo-se os Autores como proprietários do prédio rústico sito na Fogueira, terreno de cultura e oliveiras com a área de 1320 metros quadrados confrontando a Norte e Sul com estrada, inscrito na matriz sob o n.º 8995 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Anadia sob o n.º 72807 a fls. 143 do Livro B - 181.
2) - Interposto pela Ré Recurso para a Relação de Coimbra, esta alterou a resposta ao quesito 31º, considerando provado que os Autores-apelados sabiam que compraram à Ré um prédio com a área de 1320 metros quadrados e que, caso tivessem o direito a ficar com o terreno onde está implantado o armazém de arrecadação e que era o anterior art. 606, ficariam com uma área de cerca de 2500 metros quadrados.
3) - Apreciando o Recurso de Revista - Recurso 1484/01-2 - O Venerando Supremo Tribunal de Justiça em Magistral Acórdão considerou fulcral este ponto que para a Relação tinha interesse, não apenas para julgar da má fé, mas para decidir do mérito da causa, e ordenou que se mantivesse a resposta de não provado dada àquele quesito pelo Colectivo e que a Relação conhecesse do Recurso de Apelação de harmonia com os factos dados como provados.
4) - Naquele Acórdão a acção fora julgada improcedente, a Ré absolvida e os Autores condenados como litigantes de má fé.
5) - No Acórdão agora Recorrido, a Relação considera que só tinha interesse a resposta ao quesito 31º para decidir sobre a má fé e julgou improcedente a acção, dela se absolvendo a Ré, que viu julgada totalmente improcedente a Reconvenção.
6) - Não pode deixar de ter-se como provado que os Autores compraram e a Ré vendeu-lhes todo o prédio, confinante a Norte e a Sul com estrada - assim consta da descrição feita a requerimento da Ré, em 1974, por força da eliminação do artigo urbano 806, - prédio descrito na Conservatória sob o n.º 72.807, e em que se indica o artigo 8995 da inscrição matricial, com a área que lhe estava atribuída, mas em que
7) - Como se provou, aquando da eliminação do artigo urbano 606 não foram actualizadas as confrontações mantendo o terreno rústico a confrontação norte com a estrada.
De resto,
8) - A Ré sabia desta descrição do prédio - a confrontar a norte e sul com estrada - constando da certidão referida na escritura de compra e venda e do texto da própria escritura e não afastou, nem quis afastar a afirmação destas confrontações que definiam o prédio que deste modo passou a ser registado em nome dos Autores, após a aquisição.
9) - Não pode a Relação considerar de maior valor probatório a declaração sobre a área, na escritura e em contrato-promessa que esta sempre tornaria inútil, do que as declarações do registo, a prova feita sobre a inclusão de todo o prédio que fora misto como rústico e os demais elementos que confirmam esta abrangência, tanto mais que nenhuma prova se fez de que os Autores Recorrentes soubessem ter comprado à Ré um prédio com a área de 1.320 m2. De resto,
10) - A prova dos autos é mesmo no sentido de que a Relação não encontrou qualquer individualização para duas partes do único prédio - não aponta divisória certa, a Sul do rego foreiro só há 1.121 m 2 e não 1.320 - e se a Relação usar o mesmo critério - a área de inscrição matricial para o terreno a norte e a sul - não pode diminuir uma - a do Sul - e aumentar a do Norte de modo a que fique com dez vezes ou dez vezes e meia a área do artigo urbano - 133 m 2. Ainda,
11) - O que o Acórdão Recorrido refere em vez de afastar reforça a presunção derivada do Registo - e a condenação viola o disposto no art. 7º do C. Reg. Predial; acrescendo que
12) - também viola o disposto no art. 344º, n.º 1, do C. Civil, sobre o ónus da prova, além de
13) - Ao querer agora dividir um prédio que a Ré desde 1974 quis rústico e único, pretende violar o disposto no art. 1376 do C. Civil que proíbe o fraccionamento dos terrenos aptos para a cultura, nunca admissível por não se verificar qualquer hipótese do artigo 1378.
14) - O Acórdão Recorrido, ao ter como não provado o que está provado e como provado o que não está, para decidir contra a prova, desprezando mesmo o efeito da questão que o Supremo Tribunal de Justiça considera fulcral, viola o disposto no art. 712 do C. P. Civil e desrespeita o ensinamento do Acórdão do Supremo sobre prova que altera sem poder, e cai em flagrantes contradições que por si mesmas anulariam tal Acórdão, em que se viola mesmo o disposto no art. 668 do C.P. Civil já que não especifica quaisquer fundamentos de facto e de direito válidos que justifiquem a decisão já que está em oposição com os fundamentos que estão nos autos e se deixaram minimamente alegados.
Termos em que - e principalmente nos que doutamente forem supridos - se espera ver concedida a revista e revogado o Acórdão para se julgar procedente e provada a Acção, condenando a Ré a reconhecer que os Autores são donos e proprietários do prédio a confinar do Norte e Sul com estrada e a largar mão dele entregando-o aos Autores.
Respondeu a Recorrida em defesa do decidido, acrescentando que o documento junto pelos AA a fs. 160 é uma autêntica confissão judicial escrita no sentido de que o antigo prédio misto com a descrição predial n.º 72.807 tem, pelo menos, a área de 2.518 m2.
Colhidos os vistos de lei e nada obstando, cumpre decidir a questão submetida à nossa apreciação, a de saber se os AA compraram todo o prédio descrito no registo predial sob o n.º 72807 ou apenas a sua primitiva parte rústica, o artigo 8995, com 1320 m2.
Mas antes veremos que depois da decisão deste Supremo Tribunal a Relação teve por definitivamente assente a matéria de facto antes apurada pela 1ª Instância, integrada pelos seguintes
Factos (1)
A - A aquisição da propriedade do prédio rústico sito na Fogueira, terreno de cultura e oliveiras, com a área de 1.320 m2, confrontando a norte e sul com Estrada, nascente com F, poente com herdeiros de G e H, inscrito na matriz sob o n.º 8.995 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Anadia sob n.º 72.807 a fls. 143 do Livro B - 181, encontra-se registada a favor dos Autores desde 13.08.97 por compra à ré efectuada pela escritura de 8.8.97 - doc. de fls. 18 e ss e al. A) dos factos assentes.
B - Como consta da descrição, esse prédio já foi misto, composto de casa de habitação, logradouro e terreno anexo, então inscrito na matriz urbana sob o art. 606 e na rústica sob o art. 8995.
C - Como a ré demorasse a entregar o prédio aos compradores, ora Autores, estes avisaram a gerência para proceder à entrega das chaves e deixar o prédio pois tinham necessidade de ocupá-lo.
D - Como nem assim conseguissem receber livre e desocupado o prédio, requereram a notificação judicial avulsa da ré para fazer entrega do prédio desocupado e livre, com tudo o que nele está edificado, no prazo de oito dias após a notificação que lhe foi feita em 19 de Dezembro de 1997.
E - Feita a notificação da ré na pessoa do seu legal representante I, foi-lhe esta lida e explicada, sendo-lhe entregue o duplicado e nota legal, e consignou-se na certidão que pelo legal representante foi dito "não pretende efectuar a entrega quer das chaves quer do prédio devoluto porque este é pertença da firma agora notificada".
F - Aquele I foi um dos gerentes da sociedade ré que vendera nessa qualidade aos Autores maridos, em comum, pelo preço de 4.000 contos, "que já receberam", o prédio com a área de 1.320 m2 que se identificou no art. 1º da Petição Inicial.
7. Na cláusula 16ª do contrato promessa de cessão de quotas das sociedades "E" e "J", assinado em 23 de Maio de 1997 entre todos os Autores e os gerentes da firma "L", sócia da ré, está referido que o prédio rústico referido em A) confronta a norte com a ré "E".
8. A parte urbana, que era o artigo 606º, tinha casa de habitação e logradouro e confrontava a norte com a estrada.
9. O artigo 606º foi eliminado.
10. No prédio descrito sob o n.º 72.807, aquando da eliminação do artigo urbano 606, não foram actualizadas as confrontações, mantendo o terreno rústico do artigo 8.995 a confrontação norte com a estrada.
16. O furo artesiano que está instalado no prédio abastece de água as J e ficou salvaguardada a exploração da água na cláusula 18 do contrato promessa celebrado e referido a fls. 44 dos autos (agora dito em 7 acima).
17. Os Autores declararam que o terreno que compravam tinha uma área de 1.320 m2.
18 e 19. Na parte do terreno que fica acima da vala e rego foreiro e que vai até à estrada, mesmo em frente e ao lado das instalações da ré, existe um armazém de arrecadação de material de embalagem,
20. Tem uma pequena oficina para reparação de viaturas, do equipamento e das máquinas da ré,
21. Ficam nesse terreno umas segundas fossas, onde vão desaguar os esgotos provenientes da ré e
22. Fica também nesse terreno o depósito de vidro partido que provém da actividade comercial e industrial da ré.
23. Esse terreno é útil ao bom funcionamento da empresa da ré.
Apreciando esta factualidade e os documentos autênticos juntos aos autos que ninguém pôs em causa, temos que em 18 de Maio de 1968 o Dr. M e esposa venderam à Sociedade ora Recorrida, por cento e vinte contos, «uma casa de habitação, logradouros e terreno anexo .... a confinar de norte e sul com estrada, nascente com Dr. F, e poente com herdeiros de G .... prédio não descrito na Conservatória do Registo Predial ... e inscrito na matriz urbana sob o artigo seiscentos e seis, e na matriz rústica sob o artigo oito mil novecentos e noventa e cinco ...» (fs. 163 a 166).
A compradora registou a seu favor a aquisição em 21 de Outubro de 1969 (fs. 27), constando desta inscrição (com o n.º 26449) que o prédio adquirido estava descrito a fs. 143 do Livro B - 181.
Efectivamente, a fs. 26 vê-se a descrição predial n.º 72.807, do seguinte teor:
"Prédio misto - Casa de habitação, logradouros e terreno anexo, no lugar da Fogueira, freguesia de Sangalhos; confronta do norte e sul com a estrada, do nascente com Dr. F e do poente com herdeiros de G e H. Valor venal: 120.000$00. Inscrito matéria matriz predial urbana sob o artigo n.º 606 e na rústica sob o artigo n.º 8.995.
Ap. n.º 8 de 27 de Novembro de 1974
- N° 1 - o prédio supra n.º 72.807 é actualmente prédio rústico, tendo sido eliminado o
artigo o urbano n.º 606, por virtude da casa nele existente haver sido demolida, sendo composto de terreno de cultura e oliveiras, destinado a logradouros ou depósito de arrumações.
Requerimento - declaração datado de ontem e um documento nele relacionado".
Pela escritura de fs. 18 a 20, de 8 de Agosto de 1997, a Ré, pelos seus gerentes N e I, declarou vender aos AA ora recorrentes, o prédio rústico composto de terreno de cultura e oliveiras, com a área de 1.320 m2, sito em Fogueira, que confronta do norte e sul com a estrada, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 8.995, com o valor patrimonial de 6.552$00, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 72.807 e ali registado a favor da sociedade vendedora pela inscrição n.º 26.449
Mais se refere na dita escritura: "Foram exibidos... fotocópia com o valor de certidão matricial passada em 03.07.07 pela Repartição de Finanças de Anadia"
Dessa certidão (certidão de teor do artigo n.º 8.995 da freguesia de Sangalhos - fs. 40 e 43), passada a pedido do Autor A em 3 de Julho de 1997, consta, além do mais: "prédio de cultura, olival e fruta, sito em Fogueira, com a área de 1.320 m2. a confrontar de norte com o próprio, nascente com Dr. F, sul estrada e poente com H" nele se indicando como "titular do direito ao rendimento", Dr. M, nome que está riscado, constando por baixo, "E", sendo mencionado, sob a rubrica "alterações nos nomes e moradas", o ano de 1968.
A fs. 120 encontra-se certidão da Repartição de Finanças sobre o eliminado artigo
urbano 606 da freguesia de Sangalhos, certificando designadamente: "... o artigo 606 foi eliminado por ter sido demolido.
De acordo com tal certidão, as confrontações do referido artigo urbano 606 eram as seguintes: do norte a estrada, nascente O, sul o proprietário e poente P.
A área deste 606 urbano era de 133 m2 ( ut certidão de fs. 133 v.º) e a do 8995 rústico era de 1320 m2 (ut certidão de fs. 43).
Com a indicação da prova nos termos do art. 512.° do Cód. Proc. Civil, a Sociedade Ré juntou (fs. 121) a Planta Topográfica com especificação das áreas, nela se referindo: como área total 2.660,89 m2; área da parte sul 1.320,09 m2; área da parte norte, 1.340, 80 m2.
Em audiência de julgamento os Autores juntaram (fs. 160) a Planta Topográfica
do terreno, nela se assinalando o "Rego fureiro" (sic) a demarcar as partes norte e sul, indicando-se para esta, a área de 1121 m2, e para aquela a área de 1397 m2, perfazendo assim o total de 2.518 m2.
Na cláusula 16ª do contrato promessa de cessão de quotas das sociedades "E" e "J", assinado em 23 de Maio de 1997 entre todos os Autores e os gerentes da firma "L", sócia da ré, esta obriga-se a vender aos ora AA Recorrentes o prédio rústico ... com a área aproximada de 1320 m2, inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo 8895, a confrontar do norte com a vendedora "E", do nascente com Dr. F, do sul com a estrada e do poente com H - fs. 45 v.º.
Em suma: a Sociedade Ré comprou - e registou a seu favor a aquisição - em 1968 uma casa de habitação, logradouros e terreno anexo .... a confinar de norte e sul com estrada, nascente com Dr. F, e poente com herdeiros de G .... prédio que se disse não descrito na Conservatória do Registo Predial ... mas inscrito na matriz urbana sob o artigo seiscentos e seis, e na matriz rústica sob o artigo oito mil novecentos e noventa e cinco.
A este prédio correspondeu a descrição predial n.º 72.807, do seguinte teor:
"Prédio misto - Casa de habitação, logradouros e terreno anexo, no lugar da Fogueira, freguesia de Sangalhos; confronta do norte e sul com a estrada, do nascente com Dr. F e do poente com herdeiros de G e H!. Valor venal: 120.000$00. Inscrito matéria matriz predial urbana sob o artigo n.º 606 e na rústica sob o artigo n.º 8.995.
Pela Ap. n.º 8, de 27 de Novembro de 1974, foi lavrado o seguinte averbamento:
- N° 1 - o prédio supra n.º 72.807 é actualmente prédio rústico, tendo sido eliminado o
artigo o urbano n.º 606, por virtude da casa nele existente haver sido demolida, sendo composto de terreno de cultura e oliveiras, destinado a logradouros ou depósito de arrumações.
Pela escritura de fs. 18 a 20, de 8 de Agosto de 1997, a Ré, pelos seus gerentes N e I, declarou vender aos AA ora recorrentes, o prédio rústico composto de terreno de cultura e oliveiras, com a área de 1.320 m2, sito em Fogueira, que confronta do norte e sul com a estrada, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 8.995, com o valor patrimonial de 6.552$00, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 72.807 e ali registado a favor da sociedade vendedora pela inscrição n.º 26.449.
Em 13 do mesmo mês de Agosto de 1997 os AA registaram a aquisição a seu favor do prédio rústico - terreno de cultura e oliveiras - 1320 m2 - norte, sul, Estrada; nascente, Dr. F e H - v.p. 6552$00 - Artigo: 8995º.
Este prédio esteve descrito sob o n.º 72807, a fs. 143 do Livro B-181 e presentemente tem o n.º 05495/130897, freguesia de Sangalhos, Anadia.
Na parte do terreno que fica acima da vala e rego foreiro e que vai até à estrada, mesmo em frente e ao lado das instalações da ré, existe um armazém de arrecadação de material de embalagem, uma pequena oficina para reparação de viaturas, do equipamento e das máquinas da ré; também ficam nesse terreno umas segundas fossas, onde vão desaguar os esgotos provenientes da ré e o depósito de vidro partido que provém da actividade comercial e industrial da ré.
Esse terreno é útil ao bom funcionamento da empresa da ré.
Aplicando a estes factos o Direito
Diremos, antes de mais, que o Acórdão recorrido não padece das nulidades que genericamente lhe imputam os AA na conclusão 14ª, nomeadamente de falta de fundamentação ou de contradição entre os fundamentos que estão nos autos e a decisão.
Passando à decisão de fundo e como bem disse a Relação, o litígio entre as partes surge da divergência quanto ao objecto (mediato) do contrato de compra e venda que efectuaram, e que se resume no seguinte: os Autores entendem que o prédio que compraram à ré abrange a totalidade do prédio misto descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o n.º 72.807, que confronta a norte e sul com a estrada (vai de estrada a estrada), enquanto a ré entende que só lhes vendeu a parte rústica desse prédio misto, que a sul confronta com a estrada, mas a norte confronta com a vendedora, ou seja, com o que fora a parte urbana, esta sim, a confrontar a norte com a estrada.
O Ex.mo Juiz reconheceu aos AA o direito de propriedade sobre o prédio tal como os AA o identificaram em 1º da petição porque estava registada a aquisição por eles nesses termos e não foi elidida a presunção daí resultante e consagrada no art. 7º do C. R. Predial.
Ao contrário, a Relação de Coimbra, depois de analisar os factos provados que entendeu reforçados com os documentos constantes dos autos e igualmente apreciados - essencialmente as plantas e certidões agora vistas - e considerando que a presunção do art. 7º do CRP não abrange as áreas e confrontações dos prédios, mas apenas o conteúdo jurídico do registo, concluiu que os AA não compraram todo o prédio descrito no Registo Predial sob o n.º 72807 mas apenas a parte rústica desse prédio inicialmente misto.
Os AA desenharam a acção como de reivindicação, acção pela qual, nos termos do art. 1311º do CC, o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence. Reconhecida a propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei.
«Mediante a acção de reivindicação, o proprietário, que se viu desapossado da coisa, pretende que se lhe reconheça o seu direito e que seja reintegrado na posse dela. Assim, acção reivindicatória deve ser exercida pelo proprietário que não possui contra o possuidor que nega o direito daquele. Daí que o exercício da acção suponha um duplo requisito subjectivo: que o autor prove ser o proprietário e que o demandado possua a coisa. A estes dois requisitos há que acrescentar um terceiro, de carácter objectivo: a identidade da coisa que se reclama, com a que é possuída pelo demandado (Diego Espin, Manual, vol. II, pág. 161). O nosso Código Civil consagra esta acção dispondo que «o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence» (artigo 1311.°, n.° 1).
Relativamente à prova de que a coisa reivindicada pertence ao autor, incumbe a este o ónus respectivo, nos termos do que preceitua o artigo 342.°, n.º 1, e nos casos de adquisições derivadas deverá provar a cadeia das sucessivas adquisições dos seus antecessores no domínio, até chegar ao adquirente a título originário. Para facilitar a prova dominial é invocada, habitualmente, a usucapião, pois demonstrando que se possui a coisa, pelo demandante e seus antecessores, durante o tempo exigido pela lei, com os demais requisitos, ficará provado o domínio (artigo 1287.°).
Quanto à posse da coisa pelo demandado, já vimos que o artigo 1311º concede a acção ao proprietário contra «qualquer possuidor ou detentor da coisa»; assim qualquer possuidor actual da coisa poderá ser demandado sempre que a sua posse contradiga o direito do proprietário, podendo alegar que possui por virtude de um direito real ou obrigacional, casos em que essa posse não ofende e, pelo contrário, implica o reconhecimento do direito do proprietário.
Finalmente, é lógico que se exija que o autor faça a prova de que a coisa que reivindica é a mesma que possui o demandado, sob pena de, demonstrando o direito de propriedade sobre uma certa coisa, obter a restituição de coisa diversa, o que converteria a acção reivindicatória, de meio, por excelência, da defesa da propriedade, em meio eficaz de usurpação desta»(2).
Satisfaz à invocação do domínio o autor declarar-se dono e proprietário do prédio reivindicado, juntar certidão do registo predial em seu nome, e dizer que aquele lhe adveio por transmissão (3) .
Com efeito, nos termos do art. 7º do CRP, o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define.
Mas, como se assinala no Acórdão recorrido, é jurisprudência largamente maioritária (4) e doutrina autorizada a que decide e ensina abranger a presunção de registo, apenas, o retrato jurídico (art. 91º do CRP) do prédio, as inscrições sujeitas ao princípio do trato sucessivo e ao controle da legalidade pelo Conservador, e não também a identificação física (art. 79º, n.º 1), a área, as confrontações e outros elementos que dependem de mera declaração dos interessados.
Além disso, o registo foi efectuado com base na escritura de compra e venda em que é notória, patente, a discrepância entre os elementos de identificação do imóvel vendido. Assim,
Em tal escritura declarou a Ré vender e os AA comprar o prédio rústico composto de terreno de cultura e oliveiras, com a área de 1.320 m2, sito em Fogueira, freguesia de Sangalhos, concelho de Anadia, que confronta do norte e sul com a estrada, ... inscrito na respectiva matriz sob o artigo 8.995, com o valor patrimonial de 6.552$00, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 72.807 e ali registado a favor da sociedade vendedora pela inscrição n.º 26.449.
Ora, se o rústico 8995 tinha, de facto, 1320 m2 e fazia parte do misto registado na Conservatória competente sob o n.º 72.807, integrado também pelo urbano 606 que, por sua vez, tinha 133 m2 (não se sabe se apenas de área coberta ou incluindo logradouros), este sim confrontando a norte com a estrada;
Se com a demolição da casa - artigo urbano 606º - todo o prédio n.º 72807 passou a rústico, embora não tenham sido actualizadas as confrontações,
É evidente a discrepância entre a descrição predial 72807 e a matricial 8995: a descrição predial referida na escritura manteve as áreas e confrontações anteriores à eliminação do urbano 606º, confrontando a norte e a sul com a estrada e área pelo menos igual à soma do rústico 8995 (1320 m2) com a do eliminado urbano 606 (133 m2); a inscrição matricial (8995º) referida na escritura é, apenas, parte daquele prédio maior registado sob o n.º 72807, mantendo, naturalmente, a área e confrontações que tinha antes da demolição da casa e consequente eliminação do 606º urbano.
O prédio 72807º - repete-se, constituído inicialmente por casa de habitação, logradouros e terreno anexo, matriciado sob os art. 606º urbano e 8995 rústico - não encolheu nem perdeu área com a demolição da casa, assim como a parte rústica - o 8995º - não esticou até à estrada onde estava a casa demolida, não passou a englobar nos seus originais 1320 m2 a área antes urbana.
O prédio todo - o 72807 - terá 2660.89 m2 como quer a Ré (planta de fs.121) ou 2518 m2, como indicado na planta de fs. 160; a norte do rego fureiro terá 1397 m2 e a sul 1121 m2 (fs. 160), ou 1320,09 a sul da vala e 1340,80 m2 a norte (fs. 121). O que não tem, de certeza, é apenas os 1320 metros quadrados referidos na escritura como integrantes do artigo rústico 8995. Tem mais a antiga área urbana.
Verificada esta discrepância, é evidente que não é o ter sido registada a aquisição nestes moldes que faz presumir os AA donos de todo o prédio, de estrada a estrada.
Para se saber o que efectivamente a Ré vendeu e os AA compraram é mister interpretar as declarações negociais vertidas na escritura, é preciso determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir em conformidade com tais declarações.
A interpretação do negócio jurídico visa fixar o sentido e alcance decisivo das respectivas declarações de vontade, suposto que as não vicie algum motivo de invalidade (5) .
«A posição preferível de jure constituendo, para a generalidade dos negócios, é a doutrina da impressão do destinatário. É a posição mais razoável. E a mais justa por ser a que dá tutela plena à legítima confiança da pessoa em face de quem é emitida a declaração. Acresce - e por isso se justifica a sua aplicação mesmo quando o declarante não teve culpa de exteriorizar um sentido diverso da sua vontade real - ser a posição mais conveniente, por ser largamente mais favorável à facilidade, à rapidez e à segurança da vida jurídico-negocial.
O Código Civil define o tipo de sentido negocial decisivo para a interpretação nos termos daquela posição objectivista: «a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante» (art. 236º, n.º 1). Releva o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário...»
Porém, «em conformidade com o ditame da velha máxima «falsa demonstratio non nocet», o n.º 2 do artigo 236º estabelece que, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. Neste caso a vontade real, podendo não coincidir com o sentido objectivo normal, correspondeu à impressão real do destinatário concreto, seja qual for a causa da descoberta da real intenção do declarante. O sentido querido realmente pelo declarante releva, mesmo quando a formulação seja ambígua ou inexacta, se o declaratário conhecer este sentido (com as limitações decorrentes, para os negócios formais, do art. 238º, n.º 2). Quer dizer: a ambiguidade objectiva, ou até a inexactidão, da expressão externa não impedem a relevância da vontade real, se o destinatário a conheceu. Houve coincidência de sentidos (o querido e o compreendido), logo, este é o sentido decisivo».
Esta doutrina geralmente preferível sofre desvios que, no tocante a negócios solenes ou formais, se traduzem num maior objectivismo: nestes negócios o sentido correspondente à impressão do destinatário não pode valer se não tiver um mínimo de correspondência, embora imperfeita, no texto do respectivo documento - art. 238º, n.º 1, CC. Então, se o sentido correspondente ao critério do art. 236º (impressão do destinatário) não está formalizado, sofre ele do vício de falta de forma a que corresponde a sanção da nulidade - art. 220º do CC.
Nos termos do n.º 2 do art. 238º, do CC, «admite-se, todavia, que um sentido não traduzido, rudimentarmente sequer, no respectivo documento, possa valer, desde que se verifique um duplo condicionalismo:
1) Corresponder à vontade real e concordante das partes, mesmo no caso de real impropriedade das expressões utilizadas («falsa demonstratio non nocet»).
2) Não oposição a essa validade das razões determinantes da forma do negócio: assim, por exemplo, parece haver obstáculo insuperável, quando essas razões forem, predominantemente, razões de certeza ou segurança e quando estejam em causa interesses de terceiros».
No ensinamento de M. de Andrade (6), são circunstâncias atendíveis para a interpretação os termos do negócio, os interesses em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, as precedentes relações negociais entre as partes, enfim, todos os elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta.
Relembrando os factos atrás mais detalhadamente analisados, temos que
- menos de três meses antes da compra e venda, os AA assinam contrato promessa cuja cláusula 16ª obriga a Ré a vender-lhes o prédio rústico 8995, com a área aproximada de 1320 m2, a confrontar de norte com a vendedora (e não com a estrada);
- o prédio descrito no registo predial sob o n.º 72.807 era composto por uma parte rústica (o artigo matricial n.º 8995) e outra urbana, uma casa de habitação (o eliminado 606º urbano), esta sim confrontando a norte com a estada;
- os AA declararam que o terreno que compravam tinha uma área de 1320 m2 (que corresponderá ao 8995 rústico mas nunca, por inferior, ao todo 72.807);
- é na parte do terreno que fica acima da vala e rego foreiro e que vai até à estrada, mesmo em frente e ao lado das instalações da ré, que existe um armazém de arrecadação de material de embalagem, uma pequena oficina para reparação de viaturas, do equipamento e das máquinas da ré; também ficam nesse terreno umas segundas fossas, onde vão desaguar os esgotos provenientes da ré e o depósito de vidro partido que provém da sua actividade comercial e industrial.
- Esse terreno é útil ao bom funcionamento da empresa da ré.
Sopesando todo este circunstancialismo, concluímos que a referência que na escritura se faz à estrada como sendo a confrontação norte do primitivo prédio rústico resultou do facto de se não ter actualizado essa confrontação aquando da eliminação do artigo urbano 606º, este sim a confrontar, a norte, com a estrada. E que os AA compraram, apenas, o prédio rústico com o artigo matricial 8.995 e área de 1320 m2 e não todo o antigo prédio misto com a descrição predial n.º 72.807, composto por aquele rústico 8995 e pelo eliminado 606º.
Os AA não provaram aquele requisito objectivo da identidade da coisa que reivindicam com a possuída pelo demandado e, portanto, não podia proceder, como improcedeu, a sua pretensão de serem declarados donos de todo o prédio, de estrada (a Sul) a estrada (a Norte).
Nem se diga - como dizem os Recorrentes - que a Relação não encontrou a divisória certa das duas partes do prédio. Efectivamente foi julgado não provado o quesito 11º que se referia à separação entre o 8995 vendido e o 1516 da Ré (que aqui incorporou o que entendeu ser a anterior parte urbana do 606º) e as partes divergem quanto às áreas a norte e a sul da vala e rego foreiro. Não era, como não é, essa a questão, nem a acção era de demarcação.
Como se demonstrou, os AA não beneficiam, na extensão que pretendem, da presunção do art. 7º do CRP e não ocorre fraccionamento de terrenos aptos para cultura. Esta aptidão apenas se verifica em relação ao rústico 8995, que o mais destina-se, conforme averbamento de Novembro de 1974, a logradouros ou depósitos de arrumações.
Decisão
Termos em que se nega a revista, com custas pelos recorrentes, por vencidos - art. 446º, n.os 1 e 2, do CPC.
Lisboa, 19 de Novembro de 2002
Afonso Correia
Afonso de Melo
Silva Paixão (dispensei o visto).
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(1) - A letra e números que precedem cada facto indicam corresponder ele à respectiva alínea dos factos assentes ou à resposta dada ao quesito com igual número.
(2) - Consagrando doutrina e jurisprudência uniformes, o Ac. do STJ (Rodrigues Bastos), de 24.2.76, no BMJ 254-168/169.
(3) - Ac. do STJ, de 29.10.74, no BMJ 240-220.
(4) - Por mais recente, o Ac. do STJ, na Col. Jur. (STJ) 97-II-126.
(5) - Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., 444 e ss.
(6) - Citado por Mota Pinto, ib., 450.