Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 98A1001 |  |
HIPOTECA
ÂMBITO
ARREMATAÇÃO
TÍTULO
DIR PROC CIV - PROC ESP / PROC EXEC.
CCIV66 ARTIGO 204 N2 ARTIGO 408 N1 ARTIGO 691ARTIGO 696 ARTIGO 824 N1 ARTIGO 879 ARTIGO 1305.
II - A hipoteca sobre um terreno entenda-se, ipso jure, aos edifícios nele incorporados.
III - Em execução, o título de arrematação transfere directamente para o arrematante a propriedade da coisa arrematada.
A A instaurou a presente acção de posse judicial avulsa contra B e sua mulher C, entretanto substituída pelos seus habilitados herdeiros, todos com os sinais dos autos, pedindo se lhe confira a posse real e efectiva dos prédios que identifica e arrematou em hasta pública nos autos de execução ordinária que, com o nº 45432, da 2ª Secção do 3º Juízo Cível do Porto, o Banco Espírito Santo e Comercial de Lisboa (BESCL) moveu aos ora requeridos, tendo registado a aquisição a seu favor.
Apesar de para tanto instados, os requeridos recusam-se a abandonar os referidos imóveis, pelo que a A. pede também a sua condenação na indemnização que se liquidar em execução de sentença.
Juntou certidão das descrições e inscrições no registo predial, bem como certidão de teor dos artigos matriciais nºs 625º e 927º.
Contestaram os requeridos, considerando a acção improcedente por não estar junto o título translativo de propriedade referente ao prédio inscrito na matriz predial sob o nº 927º e descrito no registo predial sob o nº 116/170288, o qual, embora implantado em parte do prédio rústico inscrito na matriz sob o nº 855º, dele se distingue e tem uso autónomo e diferenciado. Mais alegaram: que a A. não arrematou o referido prédio, mas sim os prédios inscritos na matriz sob os artigos 625º - urbano - e 855º - rústico - e destes nunca os RR se recusaram a fazer a entrega; que o prédio matriciado sob o nº 927º não foi dado de hipoteca ao BESCL, como consta da inscrição C2; tal prédio não foi, assim, penhorado nem vendido em hasta pública, não tendo sido adquirido pela ora A. que, portanto, dele não tem título aquisitivo.
Respondeu a Caixa alegando que beneficia da presunção do registo, não carecendo de juntar título aquisitivo; que o contestado prédio descrito sob o nº 00116/100288 do Monte (com o nº 927º da matriz) foi desanexado do nº 49278, a fs. 31 do Livro B-127, prédio este sobre que recaíu a hipoteca a favor do BESCL, que acompanhou o prédio desanexado até à sua penhora e venda.
Os RR. requereram, e foi-lhes concedido, o benefício do apoio judiciário na modalidade de dispensa de preparos e custas.
Procedeu-se à inquirição de testemunhas, tendo, em 07.10.97, sido proferida sentença, onde, depois de ter sido declarado o erro na forma de processo relativamente ao pedido de indemnização civil, absolvendo os RR da instância quanto a tal pedido, foi a acção julgada procedente quanto ao primeiro pedido, investindo a A. na posse real e efectiva de ambos os prédios identificados na petição inicial.
Inconformados, os RR. apelaram, tendo o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão 31 de Março de 1998, julgado improcedente o recurso, confirmando a decisão recorrida.
Ainda inconformados trazem os RR. a presente revista, oferecendo, ao alegar, as seguintes conclusões:
1ª - A posse judicial avulsa tem como condição e pressuposto básico, entre outros, a existência de título translativo de propriedade.
2ª - E, para que possa fundamentar-se justamente o desapossamento, é também fundamental que o título seja inequívoco.
3ª - No caso dos autos é patente que o título é equívoco, já que do mesmo não consta o prédio inscrito na matriz sob o artigo 927º, de que a Recorrida pretende lhe seja conferida a posse.
4ª - Neste processo não há como nem que discutir ou argumentar com as regras do registo.
5ª - O título translativo tem de, por si só, mostrar-se inequívoco ao e para que o Tribunal possa ordenar um desapossamento.
6ª - Não é claramente o caso dos autos. O prédio inscrito na matriz sob o artigo 927º só "nasceu" muito depois da hipoteca dada a execução e que é a génese da arrematação.
7ª - Muito embora edificado em parte do terreno hipotecado tal prédio é uma realidade física, fiscal e economicamente autónoma.
8ª - Não é, pois, o mesmo que consta do título, não é benfeitoria, nem cabe em nenhum dos casos previstos no artigo 691º do Código Civil.
Decidindo como decidiu, o acórdão recorrido teria violado o disposto nos artigos 204º, 216º, 691º, 824º e 1264º do Código Civil e 1044º do Código de Processo Civil.
Contra-alegando, a recorrida pugna pela improcedência da revista.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
São os seguintes os factos considerados assentes pelo acórdão recorrido:
1. Conforme escritura outorgada no Cartório Notarial de Ovar, em 8 de Setembro de 1983, rectificada em 20 de Janeiro de 1984, a requerimento dos interessados, B e esposa C (os aqui requeridos) deram de hipoteca ao D um prédio misto composto de casa de habitação, quintal e logradouro e terreno de cultura, inscrito na matriz predial urbana sob o nº 625 e na matriz predial rústica sob o nº 855, da feguesia do Monte, concelho da Murtosa, e descrito na Conservatória Predial de Estarreja sob o nº 49278, a folhas 31 do Livro B - 27 - cfr. fls. 48 a 54.
2. Por Alvará de 22 de Novembro de 1987 a Câmara Municipal da Murtosa autorizou o loteamento urbano do prédio inscrito na matriz predial rústica da freguesia do Monte sob os artigos 625 e 927, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estarreja sob o nº 49278, do Livro B-127, a fs. 31.
3. Através de tal alvará de loteamento foi autorizada a constituição de 2 lotes de terreno, numerados de A a B, com as áreas, respectivamente, de 815 m2 e 1355 m2 - cfr. fls. 64 e 65.
4. Mostram-se descritos na Conservatória do Registo Predial de Estarreja os seguintes prédios urbanos:
A - Sob o nº 00115/170288 - Casa de rés-do-chão e 1º andar, com a área coberta de 216 m2 e logradouro e quintal com a área de 599 m2 - designado por lote A - Art. 625 - Desanexado do nº 49278, fs. 31 do B-127;
B - Sob o nº 00116/170288 - Casa de rés-do-chão, 1º andar e sótão, com a área coberta de 210 m2 e logradouro, quintal e jardim, com 1145 m2 - designado por lote B - Art. 927 - Desanexado do nº 49278, fs. 31 do B-127 - cfr. fls. 5 a 9.
5. Pela Ap. 07/190479 foi inscrita a aquisição de ambos os prédios a favor dos requeridos por partilha, a autorização de loteamento foi levada ao registo pela Ap. 02/170288, depois de registada uma hipoteca voluntária a favor do Crédito Predial Português em 11.05.79, outra a favor do Banco Espírito Santo e Comercial de Lisboa em 11.08.83 e penhora a favor deste mesmo Banco em 7.01.88, sempre sobre ambos os prédios agora ditos em 4 - cfr. fls. 5, vs. a 8.
6. A Caixa ora recorrida fez registar sobre estes dois prédios duas penhoras, uma em 14.02.92 e outra em 17.02.92, e pela Ap. 04/160295, foi inscrita a aquisição de ambos os prédios a seu favor por ARREMATAÇÃO em hasta pública, na sequência da execução movida pelo Banco Espírito Santo e Comercial de Lisboa, contra Raúl da Silva Teixeira e mulher - cfr. fls. 5, vs. a 8.
7. Com efeito, em 14 de Novembro de 1994, na execução hipotecária que, sob o nº 4532 e pela 2ª Secção do 3º Juízo cível do Porto o BESCL movia aos requeridos, a Caixa arrematou, pela quantia de 25000000 escudos, o seguinte prédio que logo lhe foi transmitido:
Um prédio misto composto de casa de habitação, quintal e logradouro e terreno de cultura, sito no lugar e freguesia do Monte - inscrito na matriz predial urbana sob o nº 625 e na matriz predial rústica sob o nº 855, descrito na Conservatória do Registo Predial respectiva sob o nº 49278 a fs. 31 do Livro B-127 - cfr. fls. 102.
1 - A questão central que se coloca no presente recurso consiste, pois, em saber se o título translativo da propriedade que a recorrida possui é suficiente para que possa socorrer-se do processo especial de posse judicial avulsa.
Para a adequada abordagem da problemática em apreço, justifica-se que, com a brevidade requerida, se teçam algumas considerações acerca dos seguintes pontos fundamentais: (a) princípios básicos sobre o processo especial de posse judicial avulsa; (b) extensão e indivisibilidade da hipoteca. Aludir-se-á também, ainda que sucintamente, às presunções derivadas do registo e a alguns outros princípios de direito registral. Visará a enunciada digressão teórica permitir a aplicação dos princípios jurídicos pertinentes à situação de facto em presença, tendo como objectivo concluir se o prédio inscrito na matriz predial sob o nº 927º está ou não abrangido pelo título translativo da propriedade a favor da Caixa, ou seja, o título de arrematação.
2 - O artigo 1044º, na redacção anterior ao DL no 329-A/95, de 12 de Dezembro ( ) O Decreto-Lei nº 329-A/95 revogou os artigos 1033º a 1051º, correspondentes aos Capítulos VII (Dos meios possessórios) e VIII (Da posse e entrega judicial) do Título IV (Dos processos especiais).), sob a epígrafe "Base da posse judicial avulsa", dispõe o seguinte:
Aquele que tenha a seu favor um título translativo de propriedade pode requerer que lhe seja conferida a posse ou a entrega judicial da coisa. Quando o acto seja susceptível de registo, juntar-se-á documento comprovativo de que o registo definitivo se acha feito ou em condições de o ser.
Os termos processuais da acção de posse judicial avulsa são muito abreviados, como resulta do prescrito nos artigos 1048º, 1049º e 1051º, justificando-se ter presente a previsão do artigo 1051º, que é a seguinte: A decisão proferida não impede que o vencido faça valer o seu direito pelas acções possessórias ou pelos outros meios competentes.
A par da sumariedade do conhecimento do litígio, e porque a acção se move no âmbito da presunção da titularidade do direito de propriedade e da posse jurídica, a decisão aí proferida não forma caso julgado material quer sobre a propriedade, quer sobre a posse, ficando salvaguardado o mais aprofundado conhecimento de tais questões noutro tipo de acções sem as limitações existentes na acção de posse judicial avulsa.
J. Alberto dos Reis, caracterizando, embora o processo de posse judicial avulsa como "um meio possessório" sublinha que "o vencido não fica inibido de, em acção possessória, fazer valer a sua posse ou em acção de processo comum fazer reconhecer o seu direito de propriedade". Daí que a decisão final proferida na acção de posse judicial avulsa, face á ausência da fase de discussão e às restrições e limitações profundas na fase de instrução "só deve valer como solução provisória, que, num processo normal, com ampla instrução e discussão, poderá ser invalidada" ( ) Cfr. "Processos Especiais", vol I, Coimbra Editora, 1955, págs. 475 e segs., maxime, pág. 477.).
Também Manuel Júlio Gonçalves Salvador defende a natureza possessória da acção de posse judicial avulsa. Citando Simões Pereira, observa designadamente: "sempre se exclui a possibilidade de a posse judicial avulsa servir para mais do que tornar efectiva a transmissão da posse efectuada pelo título ou pelo registo" ( ) "Posse judicial avulsa", in "Revista dos Tribunais", Ano 76º - 1958, nº 1726, págs. 290 e segs.).
A natureza possessória é, efectivamente, a que melhor quadra à acção em apreço. É que, em tal acção, não obstante a mesma ter por base a prova da existência de um título translativo de propriedade (e, sendo caso disso, a comprovação de que o registo definitivo está feito ou em condições de o ser), a indiscutível relevância desse título traduz-se no facto de o mesmo estabelecer a favor do autor a presunção de que lhe pertence o direito de propriedade e a posse jurídica da coisa que, em face daquele título, foi transmitida, tendo a acção a intencionalidade de transmitir àquele a posse material da coisa ( ) Cfr., neste sentido, o Acórdão deste STJ de 25.06.1996, Processo nº 342/96, da 1ª Secção.).
É por assim ser que, como se viu, os termos da acção são muito abreviados e a decisão aí proferida não forma caso julgado material quer sobre a propriedade, quer sobre a própria posse - cfr. o artigo 1051º.
Corroborando as considerações expendidas, pode ler-se no sumário do Acórdão deste Supremo Tribunal de 6 de Fevereiro de 1997 (processo nº 424/96, da 2ª secção):
I - A acção de posse judicial avulsa é um meio rápido, mas por natureza provisório (artº 1049º, nº 1, do CPC) de resolver uma questão somente de posse, que "não impede o vencido de fazer valer o seu direito pelas acções possessórias ou pelos outros meios competentes" (artº 1051º do CPC).
II - (...)
III - A acção em que se pretende ver declarada a nulidade do título translativo de propriedade não pode ser considerada prejudicial da acção de posse.
IV - O que resulta do regime desta acção é que a lei pretende que, verificada pelo registo, a presunção da existência do direito e da sua titularidade, se sane o mais rapidamente possível a situação de (pelo menos, aparente) violação em que se encontre; depois, se for caso disso, se verá - por iniciativa do vencido - se aquela aparência tem correspondência com a realidade.
3 - Revestindo particular importância na economia da presente revista, encontra-se a questão enunciada a propósito da indivisibilidade e extensão da hipoteca.
Com efeito, a matéria de facto dada como assente permite visualizar o relevo nuclear que reveste a circunstância de o prédio urbano descrito no registo predial sob o nº 00116/170288 e com o artigo 927º da matriz ter sido desanexado do descrito sob o nº 49278, a fls. 31 do Livro B-127, ou seja, justamente, o prédio misto que, em 8 de Setembro de 1983, foi dado de hipoteca e que, em 14 de Novembro de 1994, foi arrematado pela Caixa de Crédito, ora recorrida.
Procedamos, então, em primeiro lugar, à enunciação do direito aplicável no âmbito da temática ora em análise, para, em seguida, se fazer a subsunção da situação de facto ao quadro jurídico pertinente.
3.1. O parecer do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 23 de Novembro de 1967 ( ) O parecer em referência, relatado pelo Dr. Manuel Gonçalves Pereira, encontra-se publicado no Boletim do Ministério da Justiça, nº 177, págs. 97 e seguintes.) procedeu ao estudo da questão de saber se as novas edificações ou construções urbanas, implantadas num prédio ou terreno posteriormente ao registo de hipoteca, serão ou não abrangidas por esta ipso jure ou somente quando uma cláusula nesse sentido tenha sido introduzida na respectiva escritura.
Após aprofundada investigação, extraíu-se, naquele parecer, a seguinte conclusão (primeira): I - Quer em face do artigo 891º do Código Civil de 1867, quer perante o artigo 691º do Código vigente, a hipoteca, constituída sobre um terreno, estende-se ipso jure aos edifícios nele posteriormente incorporados.
Tendo sempre presente a configuração do caso sub judice, e preocupando-nos apenas com o disposto pelo Código Civil vigente, acompanhemos, na medida do necessário, algumas considerações tidas como mais relevantes, constantes do referido estudo.
Dispõe o nº 1 do artigo 691º do CC, diploma ao qual pertencerão os normativos que se indiquem sem manção da origem:
A hipoteca abrange:
a) As coisas imóveis referidas nas alíneas c) a e) do nº 1 do artigo 204 ( ) Atento o disposto pelo artigo 204º, são coisas imóveis: (...); "c) As árvores, os arbustos e os frutos naturais, enquanto estiverem ligados ao solo; d) Os direitos inerentes aos imóveis mencionados nas alíneas anteriores; e) As partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos".);
b) As acessões naturais;
c) As benfeitorias, salvo o dierito de terceiros.
Ora, não resta dúvida de que a construção de edifício, com autonomia, num prédio rústico (edifício incorporado no solo, a que se refere o artigo 204º, nº 2), traduz o exercício de um direito de transformação por parte do respectivo proprietário - cfr. o artigo 1305º.
Sendo tal direito de transformação de considerar como um direito inerente ao imóvel, não restaria dúvida de que, desde logo, por força da remissão da alínea a) do nº 1 do artigo 691º para a alínea d) do nº 1 do artigo 204º, a hipoteca se estenderia ao edifício incorporado no solo posteriormente à constituição da referida hipoteca.
E bem se pode dizer que, ao hipotecar-se o solo, se inclui o direito de edificar, pois, de outro modo, se limitaria injustificadamente o objecto da hipoteca.
Mas outra foi a via preferida, na argumentação do aludido parecer do Conselho Consultivo da PGR para se atingir a referida meta.
Detendo-se particularmente em face da alínea c) do artigo 691º, ensaiou-se a interpretação do objecto e conteúdo do conceito de "benfeitoria", procurando atingir o verdadeiro espírito do preceito, de forma a apurar se nele está englobado o edifício incorporado no solo, após a constituição da hipoetca deste último.
Para o efeito, rejeitou-se a utilização da analogia, em homenagem aos princípios hermenêuticos aplicáveis à interpretação de normas excepcionais, tendo-se admitido, no entanto, a simples interpretação extensiva.
Partindo da definição de benfeitoria do artigo 216º, nº 1, entendeu-se ser de concluir que o legislador, ao empregar a palavra "benfeitoria" na alínea c) do artigo 691º, naõ quis limitar-se ao simples melhoramento de uma coisa já existente, mas pretendeu ir além disso, abrangendo a transformação de um prédio rústico em urbano.
Discorrendo a esse propósito, pode ler-se o seguinte naquele parecer:
Hipotecando um terreno de construção, faz-se a alienação virtual do terreno com todas as suas potencialidades, nomeadamente o direito de transformação do prédio rústico em urbano.
Por outras palavras, pode dizer-se que o prédio hipotecado é considerado como uma entidade económica no seu desenvolvimento.
(...)
Além do mais, a constituição da hipoteca não tem a virtualidade de desintegrar o domínio, ou seja, o direitro de propriedade.
Também milita no sentido de a hipoteca abranger as edificações o princípio da indivisibilidade (artigo 696º), já invocado por Guilherme Moreira em face do Código anterior.
Daí que, no mencionado estudo, e na sequência do apelo a subsídios doutrinários de Autores como Vaz Serra ( ) Cfr. "A Hipoteca", in BMJ, nº 62.), Pires de Lima e Antunes Varela ( ) Cfr. "Código Civil Anotado", vol. I, pág. 131.), se conclua que o espírito da lei foi o de estender a hipoteca às obras novas, ainda mesmo que estas transformem o prédio rústico em urbano (edifícios incorporados no solo - artigo 204º, nº 2) ( ) Cfr. BMJ nº 177, já citado, págs. 106 a 109.).
Esclarecendo melhor, na esteira do entendimento de Pires de Lima e de Antunes Varela, o que se pretende dizer, acrescenta-se o seguinte:
O que há é uma fundamental diferença entre as adições resultantes de aquisição e as provenientes de construção ou obra nova.
Com efeito, não são abrangidos pela hipoteca os terrenos ou os andares (primeiro, propriedade de outrem) adquiridos voluntariamente pelo hipotecador e acrescentados por ele ao prédio hipotecado, por se tratar de coisas que tinham existência independente e podiam ser objecto de direitos separados, que a extensão da hipoteca, constituída e registada sobre outra coisa, prejudicaria injustamente ( ) Cfr. BMJ citado, pág. 109.).
Mas se, na lição de Pires de Lima/Antunes Varela, o proprietário de um terreno aí levantar um edifício, já a hipoteca deverá abrangê-lo, pois a autonomização da nova construção faria diminuir o valor que o terreno tinha anteriormente e prejudicaria, por conseguinte, o credor hipotecário ( ) Cfr. "Código Civil Anotado", volume I, 4ª edição, págs. 712 e 713, e ainda Vaz Serra, RLJ, Ano 101º, págs. 298 e segs.).
O entendimento exposto é igualmente perfilhado por Oliveira Ascensão e Menezes Cordeiro no seu parecer a respeito da expurgação da hipoteca. Afirmaram, a propósito, os referidos Autores: Constituída, com observância dos respectivos requisitos, entre os quais o registo, uma hipoteca sobre um prédio, ela mantém-se, nos termos gerais, quando tal prédio seja edificado. A edificação implica, em rigor, uma modificação no objecto, numa situação a que os diversos direitos reais, pela natureza das coisas, se adaptam, de imediato. A hipoteca do terreno abarca, pois, o edifício ( ) Cfr. Colectânea de Jurisprudência, Ano XI, Tomo V, 1986, págs. 35 a 46.).
3.2. - Voltando ao caso sub judice, pode-se afirmar, à semelhança do acórdão recorrido, que, tendo a hipoteca onerado o prédio misto 49278, abrangeu todas as construções ou benfeitorias nele implantadas e estendeu-se a qualquer construção posteriormente nele efectuada, uma vez que nenhuma convenção existe em contrário - artigos 691º, nº1, al. c), e 696º.
Assim, o prédio ora questionado, inscrito na matriz predial sob o artigo 927º, ficou onerado com a hipoteca dada à execução, nesta tendo sido penhorado e arrematado enquanto desanexado do originário 49278.
Tudo isto consta do registo predial, não tempestivamente impugnado.
Acresce que o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define - artigo 7º do Código de Registo Predial.
Ora, tal presunção não foi ilidida pela prova feita.
É certo que o título de arrematação - título translativo da propriedade da Caixa Agrícola, ora recorrida - não faz referência expressa ao artigo da matriz 927º, descrevendo, do seguinte modo, o prédio arrematado: Um prédio misto composto de casa de habitação, quintal e logradouro e terreno de cultura, sito no lugar e freguesia do Monte - inscrito na matriz predial urbana sob o nº 625 e na matriz predial rústica sob o nº 855, descrito na Conservatória do Registo Predial respectiva sob o nº 49278 a fs. 31 do Livro B-127.
Daí não resulta, no entanto, qualquer desconformidade substancial com as descrições e inscrições registrais. Com efeito, o conteúdo do título de arrematação deve ser integrado de harmonia com as vicissitudes ocorridas relativamente ao prédio descrito sob o nº 49278, a fls. 31 do Livro B-127, oportunamente objecto de registo a propósito dos segintes prédios urbanos:
A - Sob o nº 00115/170288 - Casa de rés-do-chão e 1º andar, com a área coberta de 216 m2 e logradouro e quintal com a área de 599 m2 - designado por lote A - Art. 625 - Desanexado do nº 49278, fs. 31 do B-127;
B - Sob o nº 00116/170288 - Casa de rés-do-chão, 1º andar e sótão, com a área coberta de 210 m2 e logradouro, quintal e jardim, com 1145 m2 - designado por lote B - Art. 927 - Desanexado do nº 49278, fs. 31 do B-127.
Prédios estes que foram desanexados do nº 49278, fl. 31 do B 127, tendo-se estendido a hipoteca, nos termos expostos, ao prédio inscrito sob o artigo matricial 927º.
Ora, como se diz no acórdão recorrido, o título de arrematação tem a virtualidade de transferir directamente do executado para o arrematante a propriedade da coisa arrematada - artigos 824º, nº 1, 408º, nº 1, e 879º, alínea a), do CC - desde a data da arrematação, tendo o arrematante registado a aquisição.
Não se vê - nem os recorrentes indicam - qualquer nulidade dos actos de registo, a qual nunca foi declarada, sendo, por isso, aqui, ininvocável - artigo 17º do CRP.
Conclui-se, pois, como no acórdão recorrido:
Porque o prédio descrito sob o nº 00116/170288 e matriciado sob o nº 927º - aqui questionado - foi desanexado do antes descrito sob o nº 49278 e este dado de hipoteca -, foi ele penhorado e arrematado pela requerente Caixa, como também do registo consta - art. 691º CC - construído que tenha sido no terreno hipotecado, antes ou depois da hipoteca, com ou sem autonomia económica e ou fiscal. O título não é equívoco.
Improcedem, pois, as conclusões da alegação do recurso, não havendo lugar a violação das normas indicadas.
Termos em que é negada a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 3 de Dezembro de 1998.
Garcia Marques,
Ferreira Ramos,
Pinto Monteiro.