Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 09B0043 |  |
LOTEAMENTO
SINAL
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
PROVA DOCUMENTAL
IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
RESPONSABILIDADE CONTRATUAL
PEDIDO
INDEMNIZAÇÃO
ABUSO DE DIREITO
VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM
1. A venda de determinado lote de terreno objecto de um primeiro contrato-promessa de compra e venda afirmada como causa ou motivação da celebração de um segundo contrato-promessa relativo a um outro lote de terreno só pode ser provada por via de escritura pública.
2. A venda pelo promitente-vendedor a terceiro da quinta donde devia ser autonomizado, aprovado que fosse o loteamento pela câmara municipal, o lote de terreno prometido vender implica o incumprimento definitivo por ele do contrato-promessa.
3. São juridicamente compatíveis, no âmbito do contrato-promessa, as convenções relativas ao sinal e à execução específica, e esta última não implica a renúncia ao regime de indemnização à primeira inerente.
4. Existindo sinal passado sem tradição do lote de terreno nem convenção de específica indemnização, esta corresponde ao dobro daquele sinal, não podendo ser determinada com base no valor real ao tempo do incumprimento ou ao abrigo do regime geral da responsabilidade civil contratual.
5. No regime específico do contrato-promessa, a restituição do sinal em dobro ao promitente não faltoso não depende da formulação por ele do concernente pedido de resolução.
6. A condenação do promitente-vendedor no pagamento ao promitente-comprador do montante equivalente ao dobro do sinal passado não implica a nulidade por vício se limites, porque valor menor do que o último pedira, embora com base na responsabilidade civil contratual geral.
7. Apesar da havida convenção de execução específica do contrato-promessa, a alienação a terceiro da quinta a lotear cinco anos depois do contrato-promessa sem obtenção de licença de loteamento não envolve o abuso do direito por parte do promitente-vendedor, designadamente na modalidade de venire contra factum proprium
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
AA intentou, no dia 29 de Março de 2005, contra BB, acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo a sua condenação no pagamento de € 200 000, acrescidos de juros à taxa legal desde a citação.
Fundamentou a sua pretensão no incumprimento pelo réu de um contrato de promessa de compra e venda de um lote de terreno, com convenção de execução específica, por via da venda a terceiro da quinta onde o mesmo se inseria, não obstante lhe ter pago a totalidade do preço estipulado, e na circunstância de o referido lote valer actualmente € 200 000.
Em contestação, o réu, promitente-vendedor, suscitou a questão do valor da causa, e, no mais, afirmou que o autor apenas tinha direito à indemnização pelo incumprimento correspondente à devolução do sinal em dobro.
Decidido o incidente do valor da causa e seleccionada a matéria de facto assente e controvertida, e realizado o julgamento, foi proferida sentença no dia 8 de Outubro de 2007, por via da qual o réu foi absolvido do pedido, com fundamento na inexistência de tradição do lote de terreno e na circunstância, quanto à devolução do sinal em dobro, de não ter sido pedida a resolução do contrato-promessa.
Apelou o autor, impugnando também a decisão da matéria de facto, e a Relação, por acórdão proferido no dia 14 de Julho de 2008, concedeu-lhe provimento ao recurso nas suas duas vertentes e condenou o réu a pagar àquele a quantia de € 113 129,33, acrescida de juros à taxa legal a contar da citação.
A Relação fundamentou a referida decisão na inexistência de presunção de as partes terem afastado a execução específica, na inviabilização desta pelo réu, no direito à indemnização pelo autor no quadro do interesse contratual positivo, pelo valor actual do lote de terreno, nos termos dos artigos 562º, 564º, nº 1, 798º e 801º do Código Civil e na desnecessidade para o efeito da resolução do contrato-promessa.
Interpôs o apelado recurso de revista, formulando, em síntese útil, as seguintes conclusões de alegação:
- ao alterar a resposta ao quesito primeiro da base instrutória, a Relação violou os artigos 342º, nº 1 e 875º do Código Civil e 516º do Código de Processo Civil;
- como o recorrido alegou que a substituição do contrato-promessa celebrado em 1974 pelo contrato-promessa celebrado em 1995 resultou de à data o talhão de terreno ter sido vendido pelo réu a terceiros, cabia-lhe o ónus de prova;
- como não foi junto documento comprovativo da referida venda, não podia tal facto ser considerado provado e, consequentemente, não podia a Relação alterar a resposta ao respectivo quesito;
- ao considerar a inexistência de presunção de que as partes afastaram o direito à
execução específica , que o recorrente inviabilizou o seu exercício e que havia lugar a indemnização nos termos dos artigos 798º e 801º do Código Civil, a Relação não subsumiu a factualidade assente ao regime jurídico do contrato-promessa, assim violando o artigo 830º, nºs 1 e 2, do Código Civil;
- a haver lugar a indemnização do recorrido, a mesma devia obedecer ao artigo 442º, nº 2, do Código Civil;
- como o recorrido não pediu a resolução do contrato-promessa, não podia o tribunal, sob pena de violação do artigo 661º, nº 1, do Código Civil, arbitrar-lhe qualquer indemnização;
- face aos factos provados, devia a Relação confirmar a sentença proferida pelo tribunal da primeira instância, não obstante a alteração da resposta ao quesito sexto da base instrutória, por nada relevar para a decisão da causa.
Respondeu o recorrido, em síntese de conclusão de alegação:
- o Supremo Tribunal de Justiça, por força dos artigos 712º, nº 6 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil, salvo no caso do nº 2 do artigo 722º, só aprecia questões de direito;
- não se verifica a referida excepção, nomeadamente no que concerne à resposta ao quesito primeiro da base instrutória, que está em conformidade com os elementos probatórios do processo, pelo que deve manter-se;
- ao estabelecer-se no contrato-promessa o direito à execução específica, pretenderam os outorgantes prever a solução para a hipótese de haver incumprimento de um deles, maxime do recorrente, porque o preço que cabia ao recorrido estava pago, querendo dessa forma garantir que o contrato seria cumprido;
- o recorrente impediu o recorrido de exercer o direito de execução específica, incumprindo definitivamente o contrato-promessa;
- tendo a obrigação de indemnizar por base o incumprimento de um contrato bilateral, a prestação de uma das partes estiver cumprida e não tendo havido resolução do contrato, a indemnização corresponde ao prejuízo total pela falta de cumprimento do devedor;
- no caso, o prejuízo corresponde ao que está em falta no património do recorrido e que nele existiria se o recorrente tivesse cumprido o contrato, correspondente ao valor actual do lote prometido vender;
- a entender-se que a solução jurídica do caso se encontra no regime do sinal, o valor a considerar é o do valor do lote em 1995, uma vez que o recorrente declarou nessa data ter recebido do recorrido o valor integral da venda;
- ao outorgarem no referido contrato-promessa, as partes acordaram, segundo o seu critério, reverter ou integrar na prestação que cabia ao recorrido, que o recorrente considerou integralmente cumprida, o valor correspondente à depreciação da moeda entre 1974 e 1955, considerando por essa via equilibradas as prestações para ambos estabelecidas;
- tal obrigação de indemnização por parte do recorrente, como estabelece o nº 2 do artigo 442º do Código Civil, decorre do incumprimento do contrato, sem pressupor a sua prévia resolução;
- a considerar-se que o declarado pelo recorrente no contrato-promessa teve sentido diverso, seria de concluir ter agido de má fé ou com manifesto abuso do direito, aqui invocado a título subsidiário;
- ao celebrar em 1995 um segundo contrato-promessa, em substituição de outro contrato-promessa, há muitos anos incumprido, ao considerar como integralmente recebido o valor equivalente a € 82 576,16 do lote de terreno, ao obrigar-se a tratar de obter o licenciamento da edificação no lote de terreno e de comunicar tal facto ao recorrido para então se proceder à realização da escritura, ao estabelecer ao recorrido o direito de executar judicialmente a promessa que assumia perante ele em caso de ele ou algum seu sucessor não a cumprir, criou com essa conduta ao recorrido a confiança de que tal promessa seria de facto cumprida, levando este a agir em conformidade com a confiança que depositou no recorrente;
- ao vender, mais tarde, o lote de terreno a um terceiro agiu de modo contrário ao que o seu comportamento anterior levou o recorrido a supor que tivesse, violando desse modo tal confiança;
- ao confiar no recorrente como confiou, o recorrido não procedeu em tempo oportuno à execução específica do contrato-promessa, sempre convicto de que o recorrente o ia cumprir;
- sem prejuízo do que ficou dito, o caso consubstanciaria sempre uma situação de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium, previsto no artigo 334º do Código Civil;
- o recorrente não pode valer-se, em seu benefício, de semelhante comportamento altamente censurável e contrário ao que, conforme expressamente assumiu perante o recorrido, a sua actuação anterior revelou que iria tomar.
II
É a seguinte a factualidade considerada assente no acórdão recorrido, ora inserida por ordem lógica e cronológica:
1. No dia 27 de Julho de 1974, em documento escrito, BB, por um lado, e AA, por outro, declararam:
a) ser o primeiro legítimo de um terreno sito no lugar de Santiago, Vila do Conde, com a área de 13 240 metros quadrados, denominado “Bouça do Campo Grande”, parte do descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 3 789 e do inscrito na matriz sob o nº 750;
b) ter o primeiro apresentado em Janeiro de 1971, na Câmara Municipal de Vila do Conde, um estudo para loteamento do referido terreno, acerca do qual não receberam notícia de aprovação;
c) o primeiro promete vender ao segundo, ou a quem ele indicar, um talhão livre de ónus e encargos, situado no loteamento atrás referido delimitado a vermelho a marcado com as letras “CL” na planta anexa a este título, que será assinada por ambos, pelo preço de 325$ por metro quadrado;
d) como sinal e princípio de pagamento do preço acordado, o primeiro recebeu neste acto a quantia de 205 000$, e receberá no acto da escritura de venda o restante do preço acordado, que será mais 562$50;
e) se a aprovação definitiva do talhoamento implicar alteração do lote acima referido, o primeiro fica obrigado a vender o talhão que vier a ser aprovado com a área mínima de 600 metros quadrados e máxima de 700 metros quadrados, de forma a coincidir tanto quanto possível com o lote alterado;
f) nunca poderá ser escolhido o lote agora assinalado para habitação colectiva de quatro pisos;
g) o primeiro assume a obrigação de concluir no prazo máximo de três anos, a contar da data da aprovação do projecto de urbanização, e projecto complementares, todos os trabalhos de urbanização, e projectos complementares, todos os trabalhos de urbanização de que depender o licenciamento para a construção no dito lote agora prometido vender, sob pena de se considerar que desistiram de vender o lote, e consequentemente, de restituir em dobro o sinal agora recebido;
h) o primeiro compromete-se a entregar na Câmara Municipal de Vila do Conde os projectos complementares acima referidos dentro de quatro meses a contar da data da aprovação da urbanização;
i) o primeiro compromete-se a obter a declaração camarária de ser licenciável a edificação do lote em causa, por estarem satisfeitas as condições inerentes à aprovação do respectivo talhonamento;
j) o primeiro obriga-se a comunicar em carta registada com aviso de recepção, dirigida ao segundo, para a morada que ele ao tempo tiver, estar de posse da declaração referida na cláusula mencionada sob i);
k) o segundo compromete-se a comunicar, por carta registada com aviso de recepção, ao primeiro, a mudança de residência que efectuar;
l) o segundo obriga-se a assinar, dentro do prazo de 150 dias a contar da data do aviso de recepção mencionado na cláusula décima, a respectiva escritura de venda, sob pena de se considerar, para todos os efeitos, que desiste da compra agora acordada, e, consequentemente, perder a favor do primeiro, a quantia por ele recebida a título de sinal e princípio de pagamento do preço estipulado;
m) o sinal agora dado pelo segundo será restituído em simples, acrescido do juro de 5, 75% ao ano, caso não seja permitida a edificação no terreno a que se refere a cláusula terceira e o segundo não queira aceitar as condições da cláusula mencionada sob e);
n) a restituição do sinal mencionado na cláusula décima-terceira será efectuada pelo primeiro dentro do prazo de 150 dias a contar da data de aprovação da urbanização.
2. No dia 5 de Janeiro de 1995, em documento escrito, BB, por um lado, e AA, por outro, declararam:
a) ser o primeiro legítimo de um terreno sito no lugar de Santiago, Vila do Conde, com a área de 13 240 metros quadrados, denominado “Quinta do Penido”, contíguo às piscinas municipais;
b) parte desse terreno, na sua parte mais ao norte, estar previsto no loteamento apresentado na Câmara Municipal de Vila do Conde, e, conforme planta anexa a este contrato, datada e assinada por ambos os outorgantes, uma banda de vivendas de quatro frentes, numeradas nessa planta de 20 a 29, tendo o lote com o nº 25 sido alterado para 79;
c) essa banda de vivendas confronta pelo lado norte com moradias em banda contínua, pelo nascente com arruamento, pelo sul com as piscinas municipais e o condomínio fechado designado pela sigla “G7” e pelo poente com arruamento já existente;
d) o primeiro outorgante promete vender ao segundo, ou a quem ele indicar, um talhão livre e alodial, situado no loteamento da cláusula primeira, delimitado a vermelho e marcado com as letras “G6 nº 79” na planta anexa a este título, pelo preço de 325$ por metro quadrado, preço referente à primeira promessa de venda de um lote localizado noutro local e data de 27 de Julho de 1974, e agora tornada sem efeito, por substituição por esta promessa;
e) o primeiro compromete-se a obter a declaração camarária de ser licenciável a edificação do lote em causa por estarem satisfeitas as condições inerentes à aprovação do respectivo talhonamento;
f) o primeiro obriga-se a comunicar em carta registada com aviso de recepção, dirigida ao segundo, para a morada que ele ao tempo tiver, estar de posse da declaração referida na cláusula mencionada sob e);
g) o segundo compromete-se a comunicar, por carta registada com aviso de recepção, ao primeiro, as mudanças de residência que efectuar;
h) o segundo obriga-se a assinar, dentro do prazo de 150 dias a contar da data do aviso de recepção mencionado na cláusula quarta, a respectiva escritura de venda;
i) o primeiro declara já ter recebido o valor integral dessa venda, de que dá quitação;
j) ambas as partes estabelecem para o presente contrato a cláusula específica, regulada no artigo 830º do Código Civil, pelo que qualquer delas poderá requerer sentença que produza os efeitos da declaração negocial.
3. O lote de terreno mencionado sob 2 d) fazia parte do loteamento de um prédio destinado à construção de uma banda de vivendas de quatro frentes, denominado “Quinta do Pevido”, pertencente ao réu, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 00000000000, contíguo às piscinas municipais.
4. A Quinta do Pevido foi alienada pelo réu a CC, Ldª após a celebração as declarações mencionadas sob 2, a favor de quem está actualmente inscrita a respectiva aquisição na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde desde 15 de Junho de 2000.
5. Foi requerido em 2003 à Câmara Municipal de Vila do Conde o loteamento da “Quinta do Pevido”, o que deu origem ao processo nº 5/03, e, há cerca de um ano foi loteada a parte em que inseria o lote prometido vender.
6. Sobre alguns lotes que fazem parte do loteamento já foram edificadas moradias e até agora o réu não procedeu à comunicação ao autor do licenciamento da edificação da moradia.
7. O autor interpelou o réu, através de carta registada com aviso de recepção, recebida no dia 7 de Setembro de 2004, para que, em dez dias, informasse se, não obstante a situação registal do prédio, estava em condições de cumprir o contrato-promessa, mas o segundo não respondeu.
8. O autor, através do seu advogado, interpelou por carta o réu para que se pronunciasse sobre o cumprimento pela sua parte do contrato-promessa, carta que chegou ao conhecimento do último.
9. O lote de terreno prometido vender ao autor valia em 5 de Janeiro de 1995 o equivalente a € 82 576,16, e actualmente, um lote de terreno igual ao que o réu se obrigou a vender ao autor vale € 113 129,33.
10. O réu diligenciou junto do autor para obter a resolução do contrato-promessa em causa, oferecendo uma compensação monetária a acordar tendo em conta o valor recebido.
11. A substituição mencionada sob 2 d) ocorreu devido ao facto de, em 5 de Janeiro de 1995, o réu já ter vendido o lote de terreno onde se inseria o lote prometido vender em 1974.
III
A questão essencial decidenda é a de saber se o recorrido tem ou não direito a exigir do recorrente a indemnização correspondente a € 113 129, 33 e juros de mora à taxa legal desde a citação.
Tendo em conta o conteúdo do acórdão recorrido e das conclusões de alegação formuladas pelo recorrente e pelo recorrido, a resposta à referida questão pressupõe a análise da seguinte problemática:
- regime legal processual aplicável ao recurso;
- delimitação negativa do objecto do recurso;
- deve ou não ser alterada a decisão da matéria de facto proferida pela Relação?
- natureza e efeitos dos contratos celebrados entre o recorrente e o recorrido,
- a condicionante administrativa da celebração do contrato prometido;
- a vertente do cumprimento ou não do contrato celebrado entre o recorrente e o recorrido;
- âmbito do direito de indemnização do recorrido no confronto do recorrente;
- agiu ou não o recorrente com abuso do direito?
Vejamos de per se cada uma das referidas subquestões.
Comecemos por uma breve referência ao regime legal processual aplicável ao recurso.
Considerando que a acção a que se reporta o recurso foi intentada no dia 29 de Março de 2005, ao recurso não é aplicável o regime processual decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.
É-lhe aplicável o regime processual anterior ao implementado pelo referido Decreto-Lei (artigo 11º, nº 1, e 12º, nº 1).
2.
Continuemos, ora com a delimitação negativa do objecto do recurso.
O objecto do recurso é delimitado pelo âmbito das conclusões de alegação da recorrente (artigos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil).
O tribunal da primeira instância absolveu o ora recorrente do pedido com fundamento na inexistência de tradição do lote de terreno e na circunstância, quanto à devolução do sinal em dobro, de não ter sido pedida a resolução do contrato-promessa.
A Relação, em recurso de apelação interposto pelo ora recorrido, no qual também foi impugnada a decisão da matéria de facto, e em que não foi invocado o abuso do direito por parte do apelado, revogou a mencionada sentença, condenando o ora recorrente a indemnizar aquele pelo valor correspondente ao valor actual do lote de terreno.
A sua decisão foi motivada na cláusula de execução específica, na sua inviabilização pelo ora recorrente, no direito à indemnização do recorrido pelo valor actual do lote de terreno no quadro do interesse contratual positivo, na desnecessidade de declaração de resolução do contrato-promessa, invocando o disposto artigos 562º, 564º, nº 1, 798º e 801º, todos do Código Civil.
E julgou improcedente a argumentação do apelante no sentido de que foi convencionado o preço do lote de terreno com o seu valor real de então no montante de € 82 576,16, sem que tivesse de desembolsar mais alguma quantia além daquela que havia entregue ao apelado no dia 27 de Julho de 1974.
As conclusões de alegação do recorrente envolvem o decidido pela Relação quanto ao segmento da matéria de facto, ao não afastamento da execução específica do contrato-promessa, à atribuição da indemnização fora do quadro do regime específico do contrato-promessa e ao excesso do limite de condenação decorrente de não ter sido pedida a resolução daquele contrato.
É ao objecto das conclusões de alegação do recorrente que se vai cingir o objecto deste recurso
O recorrido podia ampliar o objecto do recurso, nos termos do artigo 684º-A, nº 1, do Código de Processo Civil, no que concerne ao segmento decisório da Relação atinente à interpretação dos termos do contrato celebrado no dia 5 de Janeiro de 1995 no sentido de ter sido intenção das parte ter como realizado sinal no valor de € 82 576,16 que então tinha o lote de terreno em causa.
Mas não o ampliou, pelo que não pode este Tribunal reapreciar no recurso essa específica problemática.
3.
Prossigamos, ora com a análise da questão de saber se deve ou não ser alterada a decisão da matéria de facto proferida pela Relação.
Alegou o recorrente caber ao recorrido o ónus de prova de que a substituição do contrato-promessa celebrado em 1974 pelo contrato-promessa celebrado em 1995 derivou de à data o talhão de terreno ter sido vendido primeiro terceiro, não ter sido junto documento comprovativo da venda, e que, por isso, não podia a Relação alterar a resposta ao quesito primeiro de não provado para provado, e, tendo-o feito, haver violado os artigos 342º, nº 1 e 875º do Código Civil e 516º do Código de Processo Civil.
Certo é que pelas regras da distribuição do ónus da prova, era ao ora recorrido que incumbia provar as declarações negociais envolventes da alienação do lote de terreno em causa, porque relativas à causa de pedir em que motivou o exercício do seu direito de crédito (artigo 342º, nº 1, do Código Civil).
O artigo 516º do Código de Processo Civil reporta-se a situações de dúvida sobre a realidade de um facto e a repartição do ónus da prova, estatuindo que ela se resolve contra a parte a quem o mesmo aproveite.
Todavia, não é essa problemática que está em causa nesta parte do recurso, porque do que se trata, face ao disposto nos artigos 364º, nº 1, e 875º do Código Civil. é de meios de demonstração probatória legalmente exigidos para a prova do referido facto.
Não tem, por isso, fundamento legal a alegação do recorrente no sentido de a Relação ter infringido o disposto nos artigos 342º, nº 1 e 875º do Código Civil e 516º do Código de Processo Civil.
Começa aqui por relevar que no quesito primeiro da base instrutória foi inserida a questão de saber se a substituição a que se aludia na alínea F) da factualidade
assente ocorreu devido ao facto de o réu, em 5 de Janeiro de 1995, já ter vendido a terceiros o terreno onde se inseria o lote prometido vender em 1974.
A alínea F) do elenco dos factos assentes insere que o contrato a que se alude na alínea A desta factualidade assente substitui um outro que as mesmas partes haviam celebrado a 27 de Julho de 1974, o que se encontra nos autos a folhas 13 e 14, para o qual se remete e cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido para todos os efeitos legais.
A resposta dada ao referido quesito pelo tribunal da primeira instância foi no sentido de provado apenas o que constava da alínea F) dos factos assentes, o que significa ser de conteúdo negativo, sob a motivação de que da prova documental não resultava que o lote prometido vender em 1974 já estivesse vendido em 5 de Janeiro de 1995, acrescentando que o réu não logrou esclarecer em depoimento pessoal as datas em que procedeu à venda da totalidade da Quinta do Pevido.
A Relação alterou a resposta ao referido quesito para provado sob a motivação de ponderação das declarações do réu e o depoimento da testemunha Bártolo Paiva e de outros existentes no processo, designadamente o constante do próprio contrato-promessa de 1995, que eram no sentido de que o lote prometido vender em 1974 fora já vendido pelo réu aquando daquele outro contrato.
A regra é a de que cabe às instâncias apurar a factualidade relevante para a decisão da causa segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito.
Com efeito, não tem este Tribunal, em regra, competência funcional para alterar a decisão da matéria de facto das instâncias, certo que, em regra, só conhece de matéria de direito (artigos 26º da Lei de Organização e Funcionamento dos Tribunais Judiciais e 729º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
A referida excepção apenas ocorre se a Relação, na fixação dos factos disponíveis, infringir alguma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência de algum facto ou fixe a força probatória de determinado meio de prova (artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil).
Assim, este Tribunal não pode sindicar a decisão da matéria de facto da Relação baseada na prova testemunhal, que é de livre apreciação, conforme decorre do disposto no artigo 655º, nº 1, do Código de Processo Civil e 396º do Código Civil.
Tem, todavia, competência funcional para sindicar o juízo de prova formulado pela Relação com base em prova documental que consubstancie declarações negociais e derivada confissão, designadamente por via do disposto nos artigos 236º, nº 1, e 238º, nº 1, do Código Civil.
As declarações negociais mencionadas sob II 2, interpretadas nos termos dos artigos 236º, nº 1, e 238º, nº 1, do Código Civil nada revelam sobre os motivos pelos quais ocorreram, designadamente que o tenham sido por virtude de o lote de terreno mencionado sob II 1 haver sido alienado.
O recorrente prestou depoimento de parte sobre esta matéria, pelo que se impõe aqui uma breve referência ao âmbito e relevo da prova por confissão, ou seja, o reconhecimento que uma parte faz de um facto que lhe é desfavorável e que favorece a parte contrária (artigo 352º do Código Civil).
A confissão judicial escrita tem força probatória plena contra o confitente (artigo 358º, nº 1, do Código Civil).
No caso vertente, a confissão do recorrente, que o tribunal da primeira instância considerou insuficiente para a prova dos factos integrantes do quesito primeiro da base instrutória, não poderia aqui relevar, se o pudesse ser, por virtude de não ter sido reduzida a escrito.
Com efeito, o contrato de compra e venda de um lote de terreno tinha necessariamente de ser celebrado por escritura pública, ou seja, por documento autêntico (artigos 363º, nº 2, e 875º do Código Civil)
Visto que a lei exige como forma das respectivas declarações negociais, a escritura pública, a concernente prova não pode ser produzida por outra qualquer forma, designadamente por confissão (artigo 364º, nº 1, do Código Civil).
A motivação da substituição de um contrato-promessa por outro, designadamente os motivos determinantes da vontade da celebração do contrato substituto, é susceptível de prova livre, designadamente de prova testemunhal, porque a lei não exige alguma particular espécie de prova para o efeito.
Todavia, quanto a referida motivação, discutida no processo, se traduzir na venda de um imóvel, como ocorre no caso vertente, têm de ser provadas as respectivas declarações por via do meio legalmente previsto para o efeito, que é a escritura pública.
Como o referido facto, articulado pelo recorrido, foi seleccionado, por relevar na decisão da causa segundo as várias soluções plausíveis das questões de direito, essencialmente a de saber se o recorrido tinha ou não direito a exigir ao recorrente a indemnização correspondente ao valor do lote de terreno em causa, não podia deixar de ser provado pelo modo que a lei substantiva exige, designadamente por documento autêntico.
Decorrentemente, o estrito facto relativo à compra e venda não devia ser objecto de quesitação nos termos em que o foi, nem sobre ele, com esse limite, devia haver a resposta que houve e, tendo-a havido nos termos em que ocorreu devia ser considerada não escrita (artigo 646º, nº 4,do Código de Processo Civil).
Em consequência, não podia a Relação alterar a resposta ao quesito primeiro da base instrutória nos termos em que o fez, ou seja, declarando provados os factos dele constantes.
Impõe-se, pois, a anulação do referido segmento decisório da matéria de facto proferido pela Relação, com a consequência jurídica e prática de não relevar no quadro do litígio em análise, independentemente de qualquer outra consideração, que não seja a de assinalar, no final do elenco da matéria de facto provada, a desprovida de relevo no quadro do litígio.
4.
Vejamos agora a natureza e dos efeitos dos contratos celebrados entre o recorrente e o recorrido nos dias 27 de Julho de 1974 e 5 de Janeiro de 1995.
Os referidos contratos, pela sua estrutura, remetem-nos para o regime legal do contrato-promessa que então vigorava ao tempo da respectiva celebração.
Quanto ao primeiro vigorava então o primitivo regime previsto no Código Civil de 1966.
A propósito deste tipo contratual, expressava o artigo 410º, nº 1, do Código Civil, por um lado, que à convenção pela qual alguém se obrigava a celebrar certo contrato eram aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se deverem considerar extensivas ao contrato-promessa.
Decorre das referidas declarações negociais, que o recorrente, na posição de promitente-vendedor, e o recorrido, na qualidade de promitente-comprador, declararam o primeiro prometer vender ao último, ou a quem este indicasse, um talhão de terreno com a área de 13 240 metros quadrados, pelo preço de 325$ cada metro quadrado, e que o primeiro entregou ao último, como sinal e princípio de pagamento, 205 000$, remeterem a entrega dos restantes 62$50 para o acto da escritura.
Temos, assim, que o recorrente e o recorrido celebraram um contrato-promessa de compra e venda cujo objecto mediato do contrato prometido foi uma parcela de terreno integrante do prédio denominado “Bouça do Campo Grande”, situado na freguesia de Santiago do concelho de Vila do Conde.
Acresce que o recorrido entregou ao recorrente, a título de sinal e princípio de pagamento do preço acordado, a quantia de 205 000$.
Mas a celebração do contrato de compra e venda dependia, conforme resulta da lei imperativa, a que abaixo se fará referência, de vir a ser permitido o loteamento e edificação naquele terreno, condição que não dependia apenas da vontade do ora recorrente.
Passaram-se cerca de vinte anos e meio sobre a data da celebração do contrato mencionado sob II 1, não foi celebrado o correspondente contrato de compra e venda, ignoram-se os motivos pelos quais tal não aconteceu e as partes celebraram, no dia 5 de Janeiro de 1995, o contrato referido sob II 2, afirmando que por via dele substituíam o anterior.
Considerando a data da sua celebração do último referido contrato, é-lhe aplicável o regime que decorre da alteração do Código Civil, primeiro pelo Decreto-Lei nº. 236/80, de 18 de Julho, e, depois, pelo Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, ou seja, o regime actualmente em vigor.
Tendo em conta as declarações negociais das partes, a conclusão é no sentido de que se trata de um contrato-promessa de compra e venda relativo a um lote de terreno integrado na Quinta do Penido, freguesia de Santiago, concelho de Vila do Conde (artigo 410º, nºs 1 e 2, do Código Civil).
Estamos, pois, perante um segundo contrato-promessa de compra e venda, cujo objecto mediato do contrato prometido é um talhão de terreno situado na Quinta do Pevido, pelo preço de 325$ por metro quadrado.
Temos, assim, que o lote de terreno destinado a ser objecto mediato do contrato prometido é diverso daquele a que se reportou o contrato-promessa celebrado no dia 27 de Julho de 1974.
A propósito, as partes expressaram, por um lado, que o referido preço de 325$ por metro quadrado era referente à primeira promessa de venda dum lote localizado noutro local, e, por outro, que aquela ficava sem efeito por via da substituição da que está ora aqui em análise.
Não obstante a expressão das partes no sentido da substituição de contratos-promessa, do que se trata é da revogação do anterior contrato-promessa e da celebração de outro, com objecto diverso, mantendo embora o preço convencionado no primeiro e a entrega de 205 000$.
O recorrente declarou, por um lado, comprometer-se a obter o licenciamento do lote de terreno em causa e a comunicar ao recorrido estar na posse da licença, logo que o estivesse, e a assinar, no prazo de 150 dias após aquela comunicação, a escritura de compra e venda, e, por outro, já ter recebido o valor integral dessa venda e de que dava quitação.
Acresce que o recorrente e o recorrido convencionaram a cláusula da execução específica a que se reporta o artigo 830º do Código Civil com vista a que qualquer das partes pudesse requerer sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial daquele que faltasse ao cumprimento.
5.
Atentemos, ora, na condicionante de direito administrativo da celebração do contrato prometido.
A este propósito importa considerar o que se prevê no Decreto-Lei nº 448/91, de 29 de Novembro, que aprovou o regime jurídico dos loteamentos urbanos, e no Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, que o substituiu.
Resulta do primeiro dos mencionados diplomas estarem sujeitas a licenciamento municipal, nos termos nele expressos, as operações de loteamento e as obras de urbanização (artigo 1º, nº 1).
As operações de loteamento eram definidas como sendo as acções que tivessem por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento [artigo 3º, alínea a)].
Eram consideradas obras de urbanização as de criação e remodelação de infra-estruturas que integrassem a operação de loteamento, as destinadas a servir os conjuntos e aldeamentos turísticos e as ocupações industriais, nomeadamente arruamentos viários e pedonais e redes de abastecimento de água, de esgotos, de electricidade, de gás e de telecomunicações, e ainda de espaços verdes e outros espaços de utilização colectiva [artigo 3º, alínea b)].
Eram proibidas todas as acções preparatórias das operações de loteamento e de obras de urbanização sujeitas a licenciamento municipal que não fossem efectuadas ao abrigo de alvará previamente emitido (artigo 4º).
As operações de loteamento só podiam realizar-se em áreas classificadas pelos planos municipais de ordenamento do território como urbanas ou urbanizáveis [artigo 2º, alínea i)].
O licenciamento das operações de loteamento ou das obras de urbanização era titulado por alvará (artigo 27º).
Eram afectados de nulidade os actos ou negócios jurídicos constantes de instrumentos notariais de que resultasse, directa ou indirectamente, a divisão em lotes (artigos 53º, nº 1, e 56º, nº 3).
Decorre, por turno, do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, o novo regime jurídico de urbanização e edificação (artigo 1º).
Também considera como sendo operações de loteamento as acções que tenham por objecto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados imediata ou subsequentemente à edificação urbana e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento [artigo 2º, alínea i)].
Dele também resulta estarem sujeitas a licença administrativa, além do mais, as operações de loteamento [artigo 4º, nº 2, alínea a)].
A concessão da referida licença é da competência da câmara municipal, delegável no presidente e por este subdelegável nos vereadores (artigo 5º, nº 1).
As operações de loteamento só podem realizar-se nas áreas situadas dentro do perímetro urbano e em terrenos já urbanizados ou cuja urbanização se encontre programada em plano municipal de ordenamento do território (artigo 41º).
O licenciamento de alguma operação de loteamento que se realize em área não abrangida por qualquer plano municipal de ordenamento do território está sujeito a parecer prévio da CCDR (artigo 42º).
As operações urbanísticas objecto de licenciamento são tituladas por alvará, cuja emissão é condição de eficácia da licença (artigo 74º, nº 1).
Finalmente, a execução de obras e trabalhos sujeitos a licença só podem iniciar-se depois de emitido o respectivo alvará.
6.
Vejamos agora a vertente do cumprimento e do incumprimento do contrato-promessa em causa.
A regra é no sentido de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos e de que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (artigos 406º, nº 1 e 762º, nº 1, do Código Civil).
O ora recorrente declarou, por um lado, ser dono do terreno da “Quinta do Penido” e que na parte norte, no loteamento apresentado à Câmara Municipal, estar prevista uma banda de vivendas de quatro frentes.
E, por outro, prometer vender ao ora recorrido um talhão livre e alodial daquele terreno e a obter a declaração camarária de ser licenciável a sua edificação por estarem satisfeitas as condições inerentes à aprovação do respectivo talhonamento.
Temos, pois, que o recorrente se vinculou a cumprir prestações de facto, por um lado, a obter a licença de edificação no lote em causa e a comunicar esse facto ao último, e, por outro, a outorgar, cento e cinquenta dias depois dessa comunicação, na escritura pública de transmissão para aquele do direito de propriedade sobre o aludido lote de terreno.
Não foi convencionado qualquer prazo para a celebração do contrato prometido, nem para a própria obtenção pelo recorrente do alvará de licença de loteamento, certo que o prazo de cento e cinquenta dias para a outorga da escritura começava na data em que o recorrente comunicasse ao recorrido a referida aprovação camarária.
Os factos não revelam as diligências que o recorrente fez no sentido de obter a aprovação do loteamento em causa, de que dependia, por virtude da lei administrativa imperativa, a outorga do contrato prometido.
Todavia, como o recorrido não interpelou o recorrente para cumprir o clausulado no referido contrato-promessa, a conclusão é no sentido de que o último não se constituiu na situação de mora em relação à celebração do contrato prometido (artigo 805º, nº 1, do Código Civil).
Entretanto, cerca de cinco anos e meio depois da celebração do contrato-promessa em análise foi inscrita no registo predial a aquisição por CC, Ldª por compra ao recorrente, do direito de propriedade sobre a Quinta do Penido, de cujo terreno devia resultar o autónomo lote a que se reporta aquele contrato.
A referida declaração de venda da “Quinta do Penido” por parte do recorrente revela um comportamento inequivocamente demonstrativo da vontade de não cumprir o contrato-promessa de compra e venda que celebrou com o recorrido.
Acresce que, em virtude da alienação, o requerente impossibilitou o cumprimento da sua obrigação, porque ele deixou de depender da sua vontade (artigo 801º, nº 1, do Código Civil).
Em consequência, a conclusão é no sentido de que o recorrente incumpriu definitivamente o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ele e o recorrido no dia 5 de Janeiro de 1995 (artigos 406º, nº 1 e 762º, nº 1, a contrario, do Código Civil).
7.
Atentemos, ora, no âmbito do direito de indemnização do recorrido no confronto do recorrente.
A situação que está provada é no sentido, por um lado, de que o recorrente incumpriu definitivamente o contrato-promessa que celebrou com o recorrido no dia 5 de Janeiro de 1995 e de que o último não formulou na acção, no confronto do primeiro, o respectivo pedido de resolução.
E, por outro, que há sinal passado pelo recorrido para o recorrente com o valor correspondente a € 1 022,53 e que do último para o primeiro não houve traditio do talhão do terreno em causa.
Em primeiro lugar, importa ter em linha de conta que o loteamento da “Quinta do Penido” foi requerido ao Município de Vila do Conde em 2003 e que só em 2004 foi loteada a parte em que o lote se inseria.
Estamos perante um contrato-promessa com adiantamento monetário pelo promitente-comprador a favor do promitente-vendedor, a par da convenção de execução específica.
No contrato-promessa de compra e venda presume-se ter carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço (artigo 441º do Código Civil).
No caso vertente, não há factos que revelem a ilisão da presunção a que a lei se reporta.
Tendo em conta o que foi convencionado no contrato-promessa em causa, a conclusão é no sentido de que a quantia de 205 000$ entregue pelo recorrido ao recorrente no dia 27 de Julho de 1974 funcionou como sinal no que concerne ao contrato-promessa de compra e venda celebrado no dia 5 de Janeiro de 1995.
Considerando o que se prescreve nos nºs. 1 e 2 do artigo 830º Código Civil e os factos provados relevantes, importa conciliar a passagem de sinal no contrato-promessa e a convenção de execução específica.
Com efeito, no caso, houve passagem de sinal e convenção expressa do recorrente e do recorrido no sentido de que qualquer deles podia requerer a execução específica do contrato-promessa de compra e venda em causa.
Expressa a lei que se não tiver sido convencionada a execução específica do contrato-promessa e havendo passagem de sinal, ocorre a presunção de que os promitentes excluíram a faculdade de o cumpridor do contrato impor ao não cumpridor a execução específica do contrato-promessa (artigo 830º, nº 2, do Código Civil).
A regra interpretativa da vontade das partes prevista no nº 2 do artigo 830º do Código Civil envolve uma presunção iuris tantum, por isso ilidível, conforme resulta do nº 2 do artigo 350º daquele diploma.
Ora, no caso, não obstante a existência de convenção de sinal, as partes estipularam também o direito à execução específica, por via do que afastaram a referida presunção legal.
Assim, a existência de sinal passado não inviabiliza ao promitente cumpridor do contrato-promessa a faculdade de impor ao promitente que o não cumpra a respectiva execução específica.
Acresce, conforme resulta do disposto nos nºs. 2 e 3 do artigo 442º do Código Civil, serem compatíveis em relação ao mesmo contrato-promessa as convenções de sinal e de execução específica.
A mera inserção da cláusula relativa à execução específica do contrato-promessa não implica, sem mais, a renúncia ao regime da indemnização específica que é própria do incumprimento do contrato-promessa, a que se reportam os nºs. 2 e 3 do artigo 442º do Código Civil.
Por isso, e tendo em conta que o recorrente e o recorrido apenas declararam convencionar a execução específica do contrato-promessa, inexiste fundamento legal para se concluir no sentido de que eles renunciaram ao regime legal indemnizatório por referência ao instituto do sinal.
Incumprido que foi definitivamente o contrato-promessa em causa pelo recorrente, inviabilizada ficou, naturalmente, a prolação de sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial a que se reporta o nº 1 do artigo 830º do Código Civil.
Como deve ser indemnizado o recorrido do dano que lhe provocou o recorrente pelo incumprimento, se o dever ser, é a problemática central do recurso, ou seja, no caso de haver fundamento legal para a indemnização, se esta deve ser determinada no quadro do regime contratual geral ou no quadro do regime específico do incumprimento do contrato-promessa.
O recorrido funda a sua pretensão indemnizatória no confronto do recorrente no instituto da responsabilidade civil contratual em geral por virtude de o último ter incumprido o contrato-promessa de compra e venda, exactamente com fundamento no dano decorrente de ele lhe ter inviabilizado o incremento do seu património incluindo a via da execução específica.
Decorre, com efeito, da lei que se o devedor não realizar pontualmente a sua prestação no confronto do credor por culpa e se com isso gerar ao último prejuízo, constitui-se na obrigação de o indemnizar no quadro da responsabilidade civil contratual.
Os seus pressupostos são o facto ilícito contratual, a culpa, o dano ou prejuízo reparável e o nexo de causalidade adequada entre este e aquele (artigos 562º, 563º, 564º, n.º 1, 566º, 798º, 799º e 808º, n.º 1, do Código Civil).
O acto ilícito traduz-se, grosso modo, na violação de um dever, ou seja, na omissão do comportamento devido; e a culpa na ligação do referido acto ilícito a quem o pratica, em termos de censura ético-jurídica.
A propósito do nexo de causalidade, expressa a lei que quem estiver obrigado a reparar um dano deve restituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (artigo 563º do Código Civil).
Reportando-se a indemnização aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão, mas aplicável em geral, reconduz a lei a causalidade à probabilidade, ou seja, afasta-se da ideia de que qualquer condição é causa do dano, assim se inspirando na ideia de causalidade adequada.
Dir-se-á, assim, decorrer do artigo 563º do Código Civil não bastar que o evento tenha produzido certo efeito para que, de um ponto de vista jurídico, se possa considerar causado ou provocado por ele, antes sendo necessário que o primeiro seja uma causa provável ou adequada do último.
No processo causal conducente a uma situação de dano concorrem múltiplas circunstâncias, umas que se não tivessem ocorrido ela não teria eclodido, e outras que, mesmo não verificadas, não excluiriam a sua ocorrência.
Não basta para que se verifique o aludido nexo de causalidade adequada que a acção ou omissão do agente tenha sido conditio sine qua non do dano, exigindo-se também que ela seja adequada em abstracto a causá-lo, o mesmo é dizer exigir a lei que a acção ou a omissão do agente seja uma das condições concretas do evento e que, em abstracto, seja adequada ou apropriada ao seu desencadeamento.
O conceito de culpa em sentido amplo envolve o dolo e a culpa stricto sensu, ali com intenção de produzir o resultado ilícito, aqui quando o agente não o prevê, ou admite que se verifique, mas confia que tal não ocorra, podendo e devendo, em qualquer caso, configurá-lo, se actuasse com a diligência devida em face das circunstâncias do caso, por referência ao homem médio (artigo 487º, nº 2, do Código Civil).
A diligência é a tensão da inteligência e da vontade para cumprimento do dever, e, em sentido normativo, o comportamento que deve ser adoptado para o cumprimento de determinado dever, definida em última análise pelo objectivo de evitar a lesão de direitos subjectivos alheios.
Dir-se-á, em síntese, que a responsabilidade civil contratual ou obrigacional é a situação em que se encontra alguém que, tendo praticado um acto ilícito e culposo, é obrigado a indemnizar outrem dos prejuízos que lhe causou (artigos 483º, nº 1, 762º, nº 1 e 798º do Código Civil).
Entre os factos derivantes da responsabilidade civil obrigacional contam-se o não cumprimento de obrigações, a mora no seu cumprimento, o seu cumprimento defeituoso e a impossibilidade da prestação imputável ao devedor (artigos 798º, 801º, nº 1, 804º, nº 1, 898º, 899º, 908º e 913º, do Código Civil).
Uma palavra agora sobre o regime específico da indemnização pelo dano decorrente do incumprimento do contrato-promessa, sobretudo no caso de haver sinal, tendo em conta o disposto nos artigos 442º e 830º do Código Civil.
Presume-se, repete-se, ter o carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do pagamento do preço (artigo 441º do Código Civil).
Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; e se o incumprimento for de quem recebeu o sinal, tem a outra parte a faculdade de lhe exigir o dobro do que prestou (artigo 442º, nº 2, do Código Civil).
Coloca-se a questão de saber se a exigência da indemnização correspondente ao dobro do sinal pressupõe ou não a formulação pelo credor do pedido de resolução do contrato-promessa.
Em geral é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção, com efeitos retroactivos, a qual implica, em regra, a restituição de tudo o que foi prestado em função dele (artigos 432º, nº 1, 433º e 434º, nº 1, do Código Civil).
Incumpridos os contratos bilaterais em geral, pode o credor, independentemente do direito à indemnização, resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a restituição dela por inteiro (artigos 10º, nºs. 1 e 2, e 801º, nº 2, do Código Civil).
Todavia, no caso específico do contrato-promessa, conforme decorre da primeira parte do nº 2 do artigo 442º do Código Civil, a exigência do valor do sinal passado em dobro, ou da apropriação do sinal passado em singelo, não pressupõe a referida resolução.
Temos pois, dada a especificidade do contrato-promessa, que a restituição do sinal em dobro decorre automaticamente do incumprimento, ou seja, sem necessidade da declaração da sua extinção por via da resolução.
Em qualquer dos mencionados casos, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica, nos termos do artigo 830º do Código Civil (artigo 442º, nº 3, do Código Civil).
Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar pelo não cumprimento do contrato-promessa a qualquer outra indemnização nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento (artigo 442º, nº 4, do Código Civil).
Conforme já se referiu, se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida (artigo 830º, nº 1, do Código Civil).
A viabilidade da execução específica ocorre enquanto o credor tiver interesse, objectivamente considerado, na prestação do devedor, ou seja, em regra, em situações de atraso de cumprimento.
Dispensando a via da condenação do devedor a prestar aquilo a que se vinculou, a execução específica através de sentença produz imediatamente na sua esfera jurídica o resultado prático do cumprimento, independentemente da sua vontade de contratar.
É o tribunal quem, por força da lei, através de sentença constitutiva, supre a declaração de vontade de alienação do promitente vendedor, ou seja, não se trata, como é natural, de substituir a vontade do promitente vendedor pela vontade do promitente-comprador.
Entende-se, porém, haver convenção em contrário da execução específica se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa (artigo 830º, nº 2, do Código Civil.
A Relação decidiu no sentido da atribuição da atribuição ao recorrido da indemnização ao abrigo do regime geral da responsabilidade contratual sob o fundamento de as partes terem afastado o regime do sinal relativo ao contrato-promessa e, por isso, o promitente-comprador ter direito a indemnização do dano de incumprimento ou interesse contratual positivo, nos termos dos artigos 562º, 564º, nº 1 e 798º, todos do Código Civil.
Estamos, porém, perante uma situação de passagem de sinal, a par da convenção de execução específica do contrato-promessa em causa, e o seu incumprimento definitivo por parte do promitente-vendedor - o ora recorrente.
A lei estabelece para o caso, conforme acima já se referiu, por um lado, que se o promitente-vendedor, a quem for passado o sinal, incumprir o contrato-promessa, tem o promitente-comprador que passou o referido sinal o direito de àquele exigir o dobro do que prestou ou optar pela respectiva execução específica.
No caso vertente não pode haver opção pela execução específica do contrato-promessa, porque a causa do seu incumprimento definitivo, foi a alienação do terreno de onde devia derivar ou constituir-se o lote de terreno em causa.
A exigência relevante por parte do recorrido em relação ao recorrente de lhe exigir a indemnização correspondente ao valor real do lote determinado ao tempo do incumprimento dependia da respectiva tradição, mas tal não aconteceu, pelo que tal exigência não podia relevar.
Como eles não convencionaram específica indemnização para o caso de incumprimento do contrato-promessa em causa, designadamente para o caso da inviabilização da execução específica, a solução que resulta da lei é a de restituição ao recorrido do sinal passado em dobro (artigo 442º, nº 4, do Código Civil).
Com efeito, a específica indemnização por virtude do incumprimento do contrato-promessa legalmente prevista só pode ser afastada mediante convenção das partes, independentemente da depreciação do valor do sinal passado por virtude do decurso do tempo.
A conclusão é, por isso, no sentido de que o recorrido não tem o direito de exigir ao recorrente a indemnização correspondente ao valor do lote do terreno ao tempo do incumprimento pelo último do contrato-promessa em causa.
Independentemente disso, face ao quadro de facto disponível, não podia a Relação concluir como concluiu, isto é, no sentido de atribuir ao recorrido o direito de indemnização com base no valor do referido lote de terreno.
A Relação aludiu, em tema de motivação, ao princípio da diferença patrimonial que decorre do artigo 566º, nº 1, do Código Civil, ou seja, de que, sem prejuízo do disposto noutras disposições, a indemnização em dinheiro tem como medida a diferença patrimonial do lesado na data mais recente que puder ser atendida pelo patrimonial e a que teria nessa data se não existisse o dano.
Aí se prevê, pois, para o cálculo da indemnização por via da restituição por sucedâneo ou equivalente pecuniário, a diminuição à situação patrimonial hipotética envolvente da situação real por referência à aludida data.
Ora, resulta dos factos provados, por um lado, que o recorrente se vinculou a alienar ao recorrido a parcela de terreno a que se reporta o segundo contrato-promessa depois de aprovado o alvará ou licença de loteamento legitimadora da pertinente edificação.
E, por outro, que na altura em que alienou a mencionada Quinta, considerando a data de 15 de Junho de 2000 constante do registo predial, ainda não estava aprovado o loteamento, condição necessária à válida celebração do prometido contrato de compra e venda que tinha por objecto mediato o aludido lote nessas condições.
Com efeito, só cerca de três anos depois do registo da mencionada alienação é que a sociedade CC, Ldª requereu e obteve a aprovação do aludido loteamento.
A aprovação administrativa do mencionado loteamento não dependia da exclusiva vontade e diligência do recorrente, e o exercício da execução específica do referido contrato-promessa pelo recorrido dependia dessa aprovação (artigo 830º, nº 1, do Código Civil).
Ademais, os factos provados não permitem a conclusão de que se o recorrente não tivesse alienado a referida Quinta teria obtido o licenciamento do loteamento ou que o recorrido exerceria contra ele com êxito a faculdade de execução específica do contrato-promessa.
Assim, não se pode concluir, em termos de nexo de causalidade adequada, que da alienação pelo recorrente da aludida Quinta resultou a não integração do património do recorrido com o aludido lote de terreno dito urbanizado com o valor de € 113 129,33.
Com efeito, o ingresso do direito de propriedade sobre o lote de terreno em causa na esfera jurídica do recorrido surge, pois, face aos factos provados, como uma hipótese dependente de uma pluralidade de variáveis de facto que aqui não estão verificadas.
Por isso, face ao quadro de facto disponível, inexiste fundamento legal para considerar que, em termos de nexo de causalidade adequada, a que acima se fez referência, a alienação da referida Quinta pelo recorrente, ou seja, o incumprimento por este do contrato-promessa, tenha determinado ao recorrido o prejuízo que invocou, designadamente o equivalente ao valor actual do aludido lote de terreno.
Na realidade, face aos factos provados, em termos de nexo de causalidade adequada, o dano sofrido pelo recorrido por virtude de o recorrente ter inviabilizado a celebração do contrato prometido era o resultante de estar privado do valor do sinal passado durante o período de tempo em que tal ocorreu, no fundo no âmbito do interesse contratual negativo (artigo 801º, nº 2, do Código Civil).
Assim, a conclusão é no sentido, por um lado, de que o recorrido não tem o direito a exigir do recorrente a indemnização que lhe foi fixada pela Relação, por referência ao valor do lote de terreno ao tempo do incumprimento pelo último do contrato-promessa celebrado no dia 5 de Janeiro de 1995.
E, por outro, que apenas assiste ao recorrido o direito de exigir do recorrente a indemnização legal e especificamente prevista para o incumprimento do contrato-promessa, ou seja, por referência ao dobro do sinal passado pelo primeiro para a esfera jurídica do último.
Certo é que ocorreu, em relação ao valor do sinal passado, a depreciação decorrente da inflação que afectou a economia portuguesa. Mas não pode haver lugar a actualização monetária porque a lei não a prevê (artigos 550º e 551º do Código Civil).
A formulação pelo recorrido do pedido de condenação do recorrente no pagamento de € 200 000, dito correspondente ao valor actual do lote de terreno em causa, não exclui a condenação no pagamento de indemnização de valor inferior, sem que tal implique condenação em quantidade superior ou em objecto diferente do pedido, ou seja, sem o vício de limites a que se reporta o artigo 661º, nº 1, do Código de Processo Civil.
O recorrido tem direito a juros de mora, à taxa legal anual, que é de quatro por cento, desde a data da citação (Portaria nº 291/2003, de 3 de Abril, e 805º, nº 1, alínea a), do Código Civil).
8.
Vejamos agora se os factos provados revelam ou não ter o recorrido abusado do exercício do seu direito.
A este propósito, releva, por um lado, que o recorrente se vinculou, perante o recorrido, em contrato-promessa com convenção de sinal e execução específica, a celebrar com ele um contrato de compra e venda cujo objecto mediato era um lote de terreno, depois de a entidade administrativa aprovar o respectivo loteamento.
E, por outro, ter o recorrente alienado a terceiro a “Quinta do Penido”, sem que tivesse obtido a autorização administrativa para o seu loteamento, que acabou por ser requerida pela compradora e a esta atribuída.
Acresce ter o recorrente diligenciado junto do recorrido para obter a resolução do contrato-promessa em causa, oferecendo compensação monetária a acordar tendo em conta o valor recebido.
Expressa a lei ser ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo seu fim social ou económico (artigo 334º do Código Civil).
Reporta-se, pois, este artigo à existência de um direito substantivo exercido com manifesto excesso em relação aos limites decorrentes do seu fim social ou económico, em contrário da boa fé ou dos bons costumes, proibindo essencialmente a utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de interesses exorbitantes do fim que lhe inere.
O fim económico e social de um direito traduz-se, essencialmente, na satisfação do interesse do respectivo titular no âmbito dos limites legalmente previstos.
Os bons costumes são, por seu turno, grosso modo, o conjunto de regras de comportamento relacional, acolhidas pelo direito, variáveis no tempo e, por isso, mutáveis conforme as concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade de referência em determinada unidade de tempo.
O seu funcionamento, como excepção peremptória imprópria de direito substantivo, não depende da consciencialização da sua negatividade por parte do respectivo sujeito.
Funciona como limite ao exercício de direitos quando a atitude do seu titular se manifeste em comportamento ofensivo do sentido ético-jurídico da generalidade das pessoas em termos clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correcção imperantes na ordem jurídica.
Uma das suas vertentes é a designada venire contra factum proprium, no confronto com o princípio da tutela da confiança, como é o caso de ser exercido contra alguém que, com base em convincente conduta positiva ou negativa de quem o podia exercer, confiou em que tal exercício não ocorresse e programou em conformidade a sua actividade.
Dir-se-á, nessa hipótese, que o titular do direito opera o seu exercício no confronto de outrem depois de a este fazer crer, por palavras ou actos, que o não exerceria, ou seja, depois de gerar uma situação objectiva de confiança em que ele não seria exercido.
Não está assente que a celebração pelo recorrente e pelo recorrido, em 5 de Janeiro de 1995, do segundo contrato-promessa, tenha tido por causa o incumprimento do primeiro pelo recorrente em virtude da alienação a terceiro do lote de terreno a que se reportava.
Também se ignoram os concretos motivos pelos quais o recorrente alienou a aludida “Quinta do Penido” em vez de celebrar com o recorrido o contrato de compra e venda a que estava vinculado por via do referido contrato-promessa.
Certo é que se vinculou a cumprir o convencionado no contrato-promessa, ou seja, a alienar ao recorrido o lote de terreno, naturalmente constituído nos termos da lei, ou seja, urbanizado.
Mas o recorrente não exerceu, no confronto do recorrido, qualquer direito, certo que foi este último quem accionou aquele em juízo, para lhe exigir a indemnização por virtude do incumprimento por ele do contrato-promessa em causa.
O proprietário goza de modo pleno e exclusivo do direito de disposição das coisas que lhe pertencem dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas (artigo 1305º do Código Civil).
Ao alienar o direito de propriedade sobre a “Quinta do Penido” a terceiro, que não o recorrido, o recorrente exerceu uma das faculdades que o artigo 1305º do Código Civil lhe conferia.
Fê-lo, naturalmente, no uso da sua liberdade contratual, base estruturante do nosso ordenamento jurídico, que releva dos princípios constitucionais da igualdade e da liberdade a que se reportam, sobretudo, além do mais, os artigos 13º, 61º e 62º da Constituição.
Ele, afinal, exerceu o seu direito de propriedade no confronto da sociedade que assumiu a posição de parte adquirente da aludida Quinta, incumprindo consequentemente as obrigações de prestação decorrentes do contrato-promessa de compra e venda que celebrara com o recorrido.
A regra nesta matéria é no sentido de que as partes são livres de cumprir ou não as suas obrigações, naturalmente sujeitando-se, no caso de incumprimento, às respectivas consequências negativas legalmente previstas para o efeito, incluindo a responsabilidade civil contratual.
O que ocorreu foi o incumprimento pelo recorrente do referido contrato-promessa na medida em que exerceu o seu direito de propriedade sobre a mencionada Quinta.
Na realidade, o recorrente, ao alienar a mencionada Quinta, exerceu o seu direito subjectivo, não abusou dele, porque do que se tratou foi da violação do direito de crédito da titularidade do recorrido, que lhe adveio do mencionado contrato-promessa de compra e venda.
Acresce que dos factos provados, incluindo a convenção de execução específica e do sinal, envolventes do contrato-promessa em causa que, se não for convencionada a sua eficácia real, se configura em termos de vinculação precária, não decorre a conduta contraditória que é característica do instituto do abuso do direito na vertente designada venire contra factum proprium.
A conclusão é, por isso, no sentido de que os factos provados não permitem a conclusão no sentido de que o recorrente agiu, no caso espécie, com abuso do direito em qualquer das suas vertentes.
9.
Finalmente, a síntese da solução para o caso decorrente dos factos provados e da lei.
Ao recurso é aplicável o regime processual anterior ao decorrente do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto.
O recurso envolve o conteúdo da decisão da matéria de facto, o não afastamento da execução específica do contrato-promessa, a indemnização fora do quadro do regime
específico do contrato-promessa e o excesso do limite de condenação decorrente de não ter sido pedida a resolução do contrato-promessa.
Considerando a circunstância de o recorrido não haver ampliado o recurso, este não pode abranger a problemática de o valor do lote de terreno no dia 5 de Janeiro de 1995 ter sido configurado pelas partes no montante de € 82 576,16 e em termos de relevar como valor do sinal a considerar.
Não pode ser considerado provada a motivação da celebração do contrato-promessa de compra e venda no sentido de ter sido vendido o indicado lote de terreno, porque não foi produzida a prova documental ad substantiam legalmente necessária para o efeito.
O recorrente e o recorrido celebraram sucessivamente dois contratos-promessa de compra e venda de lotes de terreno diversos, substituindo do primeiro, no último, o elemento sinal passado, convencionando-se, neste, a respectiva execução específica.
A celebração do contrato prometido dependia de decisão camarária que aprovasse o loteamento do terreno abrangente do referido lote de terreno e da sua emissão do concernente alvará de licença.
O recorrente incumpriu definitivamente o contrato-promessa que celebrou com o recorrido no dia 5 de Janeiro de 1995 por virtude de ter alienado a terceiro a “Quinta do Pevido” onde se situava o terreno que devia ser juridicamente autonomizado em termos de constituir o objecto mediato do contrato prometido.
São juridicamente compatíveis, no âmbito do contrato-promessa, as convenções relativas ao sinal à execução específica, e a última não significa a renúncia ao regime de indemnização especificamente concernente ao contrato-promessa, incluindo a que assenta no mencionado sinal.
Salvo cláusula contratual em sentido contrário ou traditio do objecto mediato do contrato prometido, a existência da referida dupla convenção não implica que a indemnização deva ser determinada com base no seu valor real ao tempo do incumprimento ou exclusivamente pelo regime geral da responsabilidade civil contratual.
No regime específico do contrato-promessa, a restituição do sinal em dobro ao promitente não faltoso não depende da formulação por ele do concernente pedido de resolução.
Como o recorrente e o recorrido não convencionaram indemnização diversa da que resulta especificamente da lei quanto ao incumprimento do contrato-promessa, o último só tem direito a exigir do primeiro, a esse título, o dobro do sinal passado, ou seja, a quantia global de € 2 045,07.
A condenação do recorrente no pagamento ao recorrido do referido valor em quadro de pedido no pagamento de valor consideravelmente superior com base na responsabilidade civil contratual geral não envolve vício de limites.
Ainda que devesse funcionar no caso o instituto geral da responsabilidade civil contratual não assistia ao recorrido o direito a ser indemnizado pelo recorrente por referência ao valor do lote de terreno por virtude de se não verificar o pressuposto do nexo de causalidade adequada.
Os factos provados não revelam que o recorrente tenha agido com abuso do direito, designadamente na vertente designada por venire contra factum proprium.
Procede, assim, parcialmente o recurso de revista.
Vencidos, são o recorrente e o recorrido responsáveis pelo pagamento das custas respectivas, na correspondente proporção (artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
O recorrido pretendia a condenação do recorrente no pagamento de € 113 129, 33, e o último pretendia a procedência absoluta do recurso, ou seja, ser absolvido do pedido, mas é condenado no pagamento àquele de € 2 045, 07.
Por isso, a responsabilidade do recorrente e do recorrido pelo pagamento das custas é de 83% para o último e de 17% para o primeiro.
IV
Pelo exposto, revogando parcialmente o acórdão da Relação, condena-se o recorrente a pagar ao recorrido a quantia de dois mil e quarenta e cinco euros e sete cêntimos, acrescidos de juros de mora, à taxa anual de quatro por cento, desde a data da citação do primeiro, e no pagamento por ambos das custas, na proporção de dezassete por cento pelo recorrente e de oitenta e três por cento pelo recorrido.
Lisboa, 25 de Junho de 2009
Salvador da Costa (Relator)
Lázaro Faria (1)
Ferreira de Sousa
Armindo Luis
Pires da Rosa
(1) Vencido, porquanto, pelos fundamentos do acórdão, confirmaria este