Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B2715 |  |
ERRO DE JULGAMENTO
CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
SINAL
INDEMNIZAÇÃO
1 – A nulidade prevista no art. 668º, nº 1, al. c) do CPC consiste no facto de os fundamentos aduzidos pelo Juiz para neles basear a sua decisão, constituindo o seu respectivo antecedente lógico, estarem em oposição com a mesma.
Consubstanciando tal nulidade um vício puramente lógico do discurso judicial e não um erro de julgamento.
2 – O contrato-promessa, como acordo vinculativo de vontades, deve ser pontualmente cumprido, ou seja, ponto por ponto, em toda a linha, em todos os sentidos.
Só se podendo extinguir por acordo de todos os contraentes ou nos casos admitidos na lei.
E, sendo o direito de resolução um direito potestativo extintivo, depende o mesmo de um fundamento, de um facto que crie tal direito.
Sendo tal facto ou fundamento o incumprimento do contrato.
3 – O não cumprimento de uma obrigação pode assumir diferentes modalidades: não cumprimento definitivo, mora e cumprimento defeituoso.
4 – Para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, não a simples mora do devedor, mas que ela se tenha convertido num não cumprimento definitivo por banda deste.
5 – Havendo mora, permite a lei que o credor fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, devendo fazê-lo através de uma interpelação admonitória.
6 – A mora, quando o credor tiver perdido o interesse na prestação, devendo tal perda ser apreciada objectivamente, não equivalendo a mesma a uma mera diminuição ou redução de tal interesse, faculta a resolução do contrato.
7 – Envolvendo o sinal, por regra, o pagamento total ou parcial da dívida presente ou futura, pode o mesmo ser inferior, igual ou superior à prestação convencionada.
8 - No contrato-promessa, tendo o sinal, pelo menos uma natureza penal-confirmatória, tem o mesmo como função, alem da coerção ao cumprimento, e na ausência de estipulação em contrário, a da determinação prévia da indemnização devida em caso de inadimplemento.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
AA veio intentar acção, com processo ordinário, contra BB, pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia global de 84.500.000$00 e juros remuneratórios vencidos e vincendos, à taxa legal, contados desde a data dos pagamentos efectuados e da citação, quanto às restantes quantias, até completo embolso.
Alegando, para tanto, e em suma:
Celebrou contrato-promessa com a ré, através do qual esta lhe prometeu vender, e ele prometeu comprar, pelo preço de 10.500.000$00, que pagou na íntegra, uma parcela de terreno, com cerca de 3.900 m2, a desanexar de um prédio rústico designado Moutosa;
Tal parcela destinava-se a ser objecto de loteamento para construção urbana, a efectuar pelo promitente-comprador;
Devendo a escritura pública ser outorgada quando o processo de loteamento estivesse concluído;
Ao contrário do acordado, levantou a ré o alvará de loteamento entretanto emitido, tendo procedido à inscrição matricial dos respectivos lotes e à sua inscrição na CRP de Castelo de Vide;
Instada a ré a celebrar o prometido contrato de compra e venda, recusou-se a fazê-lo, transmitindo, ao invés, a terceiros os lotes de terreno em questão;
Tornando, assim, impossível a celebração do contrato prometido, causou a ré ao autor, com a sua conduta, danos que melhor são descritos na p. i., no montante do pedido.
Citada a ré, veio a mesma contestar, alegando, também em síntese:
O autor não cumpriu aquilo a que, no âmbito do aludido contrato-promessa, com a ré acordou;
Pelo que a ré perdeu o interesse na realização do contrato prometido, perda essa do conhecimento do autor;
Vendeu, entretanto, a ré dois lotes de terreno a pessoas que já haviam entregue ao autor as respectivas quantias de 4.000.000$00 e 5.000.000$00, a título de sinal, tendo as mesmos a autorizado a dele receber tudo quanto lhe fosse exigível, designadamente os montantes pagos.
Deduziu a ré pedido reconvencional, no qual pede:
a) que se declare resolvido o contrato-promessa com o autor celebrado, por incumprimento do mesmo;
b) que se decida ter a reconvinte direito a fazer suas as quantias de 2.500.000$00 e 8.000.000$00 pelo autor pagas no âmbito do aludido contrato-promessa;
c) que se condene o autor a pagar-lhe as quantias de 4.000.000$00 e 5.000.000$00 por ele recebidas a título de sinal dos senhores CC e mulher e DD, com juros desde a dedução deste pedido até integral e efectivo pagamento.
Respondeu o autor à reconvenção, mantendo a sua posição originária, sustentando não ter dado azo ao incumprimento do contrato-promessa que com a ré celebrou. Pugnando pela improcedência do pedido reconvencional.
Proferido o despacho saneador, foi fixada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi decidida a matéria de facto da base instrutória pela forma que do despacho junto de fls 474 a 481 consta.
Foi proferida a sentença, na qual:
a) foi a acção julgada improcedente, com a absolvição da ré dos pedidos;
b) foi julgado parcialmente procedente o pedido reconvencional e, em consequência, foi decidido:
· declarar resolvido o contrato-promessa celebrado entre a ré reconvinte e o autor reconvindo;
· declarar que a ré reconvinte tem o direito a fazer sua a quantia global de € 52.373, a que correspondem 10.500.000$00, recebida (do autor reconvindo) a título de sinal.
Inconformados, vieram autor e ré, sem êxito, interpor recurso de apelação.
De novo irresignado, veio o autor/reconvindo pedir a presente revista, formulando, na sua alegação, as seguintes conclusões:
1ª – À data dos factos a que estes autos se reportam, os processos de loteamento eram regulados pelo DL 448/91, de 29 de Novembro, o qual se dá aqui como integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos;
2ª - Decorre do artigo 9°, nº 1 deste normativo legal que: "O licenciamento de operações de loteamento é requerido ao presidente da câmara municipal pelo proprietário do prédio ou por quem tenha poderes bastantes para o representar".
3ª- Conforme resulta do douto Acórdão recorrido, a proprietária do prédio objecto do referido processo de loteamento é a recorrida.
4ª - A dar-se como provado que recorrente e recorrida acordaram pelo contrato promessa de compra e venda a que estes autos se reportam (cláusulas 4ª e 6ª) que seria aquele quem desenvolveria toda a parte burocrática e quem fazia o referido processo de loteamento,
5ª - tais cláusulas (4ª e 6ª daquele contrato-promessa) são, nos termos do artigo 294° do Código Civil, nulas porque são contrárias á lei.
6ª - Nunca poderiam as partes estipular, como estipularam, naquele contrato-promessa de compra e venda que era ao recorrente a quem cabia a responsabilidade de desenvolver toda a parte burocrática e de fazer o processo de loteamento aqui em causa.
7ª - Ou seja, apesar das partes (recorrente e recorrida) terem acordado nas cláusulas 4ª e 6ª do contrato-promessa de compra e venda datado de 26 de Maio de 1997 referido no ponto 3 da fundamentação de facto da douta sentença recorrida, que era ao recorrente a quem competia o desenvolvimento de toda a parte burocrática e a quem competia fazer e desenvolver o processo de loteamento e a divisão do terreno em duas partes, a verdade é que o acordado nestas cláusulas é nulo porque viola a lei, nomeadamente o nº 1, do artigo 9°, do DL 448/91, de 29 de Novembro de 1991 que impõe ao proprietário do terreno - neste caso a aqui recorrida - a obrigação de ser este a apresentar o licenciamento das operações de loteamento ao presidente da câmara municipal,
8ª - nulidade esta que aqui expressamente se invoca para os devidos e legais efeitos.
9ª - Os Mmos Senhores Juízes Desembargadores nunca podiam decidir como decidiram, pois face ao artigo 9°, nº 1 do DL 448/91, de 29 de Novembro de 1991, nunca poderia ser o recorrido a requerer e a fazer toda a tramitação e pagamentos necessários naquele processo de loteamento com vista á obtenção do referido alvará.
10ª- Tal responsabilidade, face aquele normativo legal, era da recorrida e se não foi efectuado o pagamento das quantias que foram solicitadas, nomeadamente a caução e o alvará; se não foram executadas as infra-estruturas necessárias com vista á implantação do loteamento; se não foi feito o pagamento das taxas devidas; se não se procedeu ao levantamento do alvará; se não se apresentou termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável pela Direcção Técnica das Obras de Urbanização e se se deixou caducar o processo de loteamento aprovado em 12/11/98, a responsabilidade por tais factos e a omissão da prática de tais actos com vista á obtenção do referido alvará de loteamento é da recorrida e não do recorrente.
11ª- O recorrente está em tempo para suscitar agora a questão da nulidade das cláusulas 4ª e 6ª do contrato-promessa a que estes autos se reportam, dado que o artigo 286° do Código Civil prevê que a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e, como resulta destes autos, o recorrente é um interessado.
12ª- Podendo ser a nulidade declarada oficiosamente pelo tribunal, conforme preceitua aquele normativo legal, deveria o Tribunal da Relação de Évora ter tomado conhecimento oficiosamente deste facto (a nulidade das cláusulas 4ª e 6ª do contrato-promessa celebrado entre o recorrente e a recorrida) e não ter decidido que tal facto era uma questão nova que deveria ter sido suscitada nos articulados da acção e/ou na réplica que foi apresentada pelo recorrente.
Sem prescindir,
13ª- A prova produzida nos autos, seja testemunhal, seja documental, não conduz ás respostas que á matéria de facto quesitada foram dadas pelo Mmo Julgador e que foram confirmadas pelo Tribunal da Relação de Évora, pelo que se impõe a sua alteração nos termos apontados supra, cujo teor por mera economia aqui se dá por reproduzido, o que ao Supremo Tribunal de Justiça é permitido fazer.
14ª- É que não se ignorando o princípio da livre apreciação das provas que se encontra consagrado no artigo 655º do C. P. C., o certo é que, como ensina Alberto dos Reis, in CPC Anot., 3º - 245, tal princípio ( ... ) "significa apenas a libertação do juiz das regras severas e inexoráveis da prova legal, sem que, entretanto, se queira atribuir-lhe o poder arbitrário de julgar os factos sem prova ou contra as provas.
15ª- Não tendo assim os Mmos Senhores Juízes Desembargadores decidido no douto Acórdão recorrido, violaram o disposto na alínea c), do nº 1, do artigo 668º do Código de Processo Civil, e isso importa a nulidade da sentença e do douto acórdão recorridos.
16ª- Foram dados como provados na douta sentença e no douto acórdão recorridos os factos alegados nos quesitos nºs 9°, 10°, 30°, als. a) a e) da douta base instrutória.
17ª- Ao dar como provado estes factos, os Mmos. Senhores Juízes Desembargadores não podiam dar como provado - como deram - o alegado nos quesitos nºs 30º, al. f), 31º, 32º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38° e 39° da Base Instrutória.
18ª- Deveria o Mmo Juiz ter levado em conta na sentença tais factos e valorado aqueles testemunhos, a prova documental junta e o artigo 9°, nº 1 do DL nº 448/91 de 29/11/91 e dar como não provada a factualidade vertida nestes quesitos.
19ª- Não tendo decidido desta forma os Mmos Senhores Juízes Desembargadores fizeram errada interpretação dos factos e errada valoração das provas, bem como consequente errada aplicação da lei e decidiram ao arrepio da prova, estando, pois, a douta sentença proferida na primeira instância e o douto acórdão recorrido em oposição com os fundamentos, violando, assim, a alínea c), do nº 1, do artigo 668° do Código de Processo Civil, e isso importa a nulidade da sentença.
20ª- Mas mesmo que se entendesse, o que apenas por mero raciocínio jurídico se aceita, que tais cláusulas contidas naquele contrato-promessa de compra e venda são válidas, das mesmas resulta que o recorrente apenas tinha a obrigação de desenvolver toda a parte burocrática relacionada com aquele loteamento.
21ª- Destas cláusulas não consta que o recorrente tivesse a obrigação de proceder ao pagamento do custo do projecto de infraestruturas do loteamento e respectivas alterações, e ante-projectos de arquitectura referentes ás moradias da totalidade dos lotes, valor este que, mesmo assim, o recorrente pagou; que tivesse de pagar as quantias que lhe foram solicitadas nomeadamente a caução e o alvará; que tivesse de executar as infra-estruturas com vista á implantação do loteamento; que tivesse de pagar quaisquer taxas; que tivesse de proceder ao levantamento do alvará; que tivesse de apresentar o termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável pela Direcção Técnica das Obras de urbanização, pois mesmo que estivesse obrigado a fazê-lo, e já se viu que não estava, estava impedido de o fazer, em virtude do artigo 9° do DL 448/91 de 29/11/91.
22ª- Era a recorrida quem tinha essa obrigação e foi a esta a quem a Câmara Municipal dirigia todos os pedidos, quer para a junção de documentos vários, quer de pagamentos referentes àquele processo de loteamento nº 1/98, conforme consta dos vários documentos já juntos nos autos.
23ª- O recorrente apenas ficou com a obrigação de desenvolver toda a parte burocrática, e a parte burocrática no caso em concreto não envolvia o desenvolver aqueles itens em cima referidos, pois os mesmos eram da responsabilidade da recorrida.
24ª - Não tendo decidido desta forma também aqui os Mmos. Senhores Juízes Desembargadores do Tribunal da Relação de Évora fizeram uma errada interpretação dos factos e errada valoração das provas, bem como consequente errada aplicação da lei, violando o douto acórdão recorrido o disposto nos artigos 362° do Código Civil, 659°, nº3 do Código de Processo Civil, sendo nula nos termos do disposto na al. d), do nº 1, do artigo 668° do C. P. C.
Sem prescindir,
25ª- resulta igualmente provado que o recorrente pagou á apelada a quantia de 10.500.000$00.
26ª- Presume-se, nos termos do artigo 441° do Código Civil, que esta quantia tem carácter de sinal.
27ª- Resulta também provado que a recorrida já dispôs do bem em causa vendendo e/ou doando os lotes para terceiras pessoas (veja-se a este propósito os pontos nºs 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, al. a) e b), 61, 62, 63, 64, 65, 66 e 67 da fundamentação de facto da douta sentença recorrida e as respostas positivas aos quesitos 66° e 67° da douta base instrutória), aproveitando o processo de loteamento que tinha sido desencadeado pelo recorrente com o nº 1/98 (a este propósito veja-se as respostas positivas dadas aos quesitos 9° e 10° da douta base instrutória), pelo que tornou impossível a celebração da escritura do contrato prometido com aquele por culpa exclusivamente sua (da recorrida).
28ª- Conforme douto Acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 31.01.1984 e publicado no BMJ, 333°-448, a impossibilidade culposa do cumprimento imputável á promitente vendedora, em contrato promessa de compra e venda, fá-la incorrer na responsabilidade cominada no artigo 801 ° do Código Civil, sendo obrigada a restituir á promitente compradora o dobro do sinal recebido - artigos 441 ° e 442° do Código Civil.
29ª- Deve, assim, ser a recorrida condenada a restituir em dobro o sinal que recebeu, ou seja, deverá ser condenada a pagar ao recorrente a quantia de 21.000.000$00 por incumprimento culposo do contrato-promessa de compra e venda que celebrou com este e deve, também, ser condenada a pagar todos os prejuízos que o mesmo sofreu pelo incumprimento da recorrida, conforme refere o artigo 483° do Código Civil.
Isto posto, e sem prescindir,
30ª- nos termos do artigo 798° do Código Civil, o devedor - neste caso a recorrida - que falte culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que cause ao credor neste caso o recorrente.
31ª- A recorrida ao vender para terceiros os lotes aqui em causa, tornou, por culpa própria, impossível o cumprimento da obrigação que havia assumido para com o recorrente, sendo, por isso, responsável do não cumprimento dessa obrigação, conforme preceitua o artigo 801°, nº 1 do Código Civil.
32ª- No caso concreto do douto Acórdão recorrido, resulta provado que o recorrente suportou o custo de infra--estruturas do loteamento e respectivas alterações e ante-projectos de arquitectura referentes ás moradias dos lotes, do loteamento levado a cabo na Quinta da Moutosa, em nome de BB, no que despendeu a quantia de, pelo menos, 3.000.000$00 (respostas positivas aos quesitos 9° e 10°).
33ª- Das respostas dadas aos quesitos 12º e 13°, resulta provado que o recorrente não vendeu qualquer um dos lotes de terreno que estavam previstos no processo de loteamento nº1/98, os quais tinham um valor que em concreto não se logrou apurar, valor este que poderá ser apurado em sede de execução de sentença.
34ª- Resulta dos autos que, em virtude do incumprimento contratual da recorrida, o recorrente e sua esposa foram demandados judicialmente por EE e mulher para serem condenados a pagar-lhes a quantia de 5.000.000$00, correspondente ao sinal em dobro, quantia esta acrescida de juros de mora contados a partir da data da citação para aquela acção.
35ª- Assim, deve também a recorrida ser condenada a indemnizar o recorrente dos prejuízos que lhe causou junto do referido EE com o não cumprimento do referido contrato-promessa de compra e venda.
36ª- Ao decidir como decidiu o douto Acórdão recorrido, tal como a douta sentença proferida pelo tribunal de primeira instância, violou o disposto nos artigos 294º, 286º, 362º, 441º, 442º, 483º, 496º, nº 1, 559º, 562º, 563º, 777º, 798º, 799º, 801º, 802º, 804º, 805º, 806º, 808º, 892º todos do CC, e 653º, 655°, e nº 3, do art° 659° e as alíneas c) e d) do nº 1 do artigo 668º estes do CPC, e violou, também, o nº 1, do artigo 9° do DL 448/91, de 29/11/91 tendo, também, julgado incorrectamente vários itens da douta base instrutória conforme em cima se fez referência.
Na Relação de Évora foi proferido acórdão sustentando não se ter praticado a arguida nulidade.
Não houve contra-alegações.
Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir.
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Vem dado como PROVADO:
1- Encontrava-se descrito (Averbamento 7/170406) na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide com o nº 0010 1/21 O 186, do Livro B, da freguesia de Santa Maria da Devesa, o prédio denominado "Quinta da Moutosa", com a área de 43.605 metros quadrados (al. A) da matéria de facto assente).
2- Tal prédio encontrava-se inscrito (Ap. 02170697), sob o nº G 3, a favor de BB, por compra (al. B) da matéria de facto assente).
3- Por acordo reduzido a escrito denominado "Contrato Promessa de Compra e Venda", celebrado no dia 26 de Maio de 1997, em Castelo de Vide, a ré BB disse prometer vender, na qualidade de dona e legítima proprietária de um prédio rústico denominado por "Moutosa", com a área de 4,3605 hectares com o nº 53 A da matriz cadastral da freguesia de Santa Maria da Devesa, concelho de Castelo de Vide e descrito na Conservatória do Registo Predial do mesmo concelho sob o nº 00101/210186, ao autor AA, que disse prometer comprar uma parcela de terreno com cerca de 3.900 metros quadrados, em frente do loteamento já feito - 130 metros de frente por 30 metros de profundidade, sensivelmente, única parcela do referido terreno que se encontra assinalado no PDM para expansão urbana - Doc. de fls. 8 e 9 que se dá por integralmente reproduzido (al. C) da matéria de facto assente).
4- Autor e ré declararam no acordo atrás referido que o preço de venda seria de 10.500.000$00, sendo que 2.5000.000$00 deveriam ser entregues até ao dia 15 de Junho de 1997 e 8.000.000$00 deveriam ser pagos até ao dia 15 de Setembro de 1997, ou antes se eventualmente o processo de loteamento estivesse aprovado antes desta data (al. D) da matéria de facto assente).
5- O autor entregou à ré o montante de 10.500.000$00 (al. E) da matéria de facto assente).
6- A ré declarou, por escrito de fls. 12, datado de 02 de Outubro de 1997, ter recebido de AA a quantia de 8.000.000$00 relativos ao cumprimento da alínea B) do n° 3 do contrato promessa de compra e venda celebrado em 26-05-1997, ficando o mesmo totalmente liquidado e aguardando-se apenas a aprovação do loteamento no terreno em causa, para se proceder à escritura definitiva - Doc. de fls. 12 (al. F) da matéria de facto assente).
7- O acordo mencionado em 3) foi subscrito pelo autor e pela ré e as respectivas assinaturas foram reconhecidas presencialmente no Cartório Notaria1 de Nisa (al. G) da matéria de facto assente).
8- A parcela, objecto do acordo referido em 3) destinava-se a loteamento (al. H) da matéria de facto assente).
9- No parágrafo 4° do acordo referido em 3), autor e ré declararam que a "escritura far-se-á logo que seja possível efectuá-la, tendo em atenção toda a parte burocrática que será desenvolvida pelo segundo outorgante, e de sua conta e risco, inclusive a eventual construção de infra-estruturas exigidas pela Câmara Municipal ou outras entidades intervenientes no processo de loteamento" (al. I) da matéria de facto assente).
10- O autor apresentou na Câmara Municipal de Castelo de Vide um projecto de loteamento referente a uma parcela de terreno com a área aproximada de 4.490 m2. No contrato a que se alude em 3), a área de terreno que lhe foi prometida vender era de cerca de 3.900 m2 (130m de comprimento por 30 metros de profundidade) - (resposta ao quesito 30º, als. a) a d)).
11- O projecto de loteamento apresentado pelo autor possibilitava a implantação na área nele indicada de seis lotes, com as áreas de 724,50, 714, 703,50, 682,50, 659,50 e 833,50 m2, respectivamente (resposta ao quesito 30°, al. e).
12- O custo do projecto de infra-estruturas do loteamento e respectivas alterações, e ante-projectos de arquitectura referentes às moradias da totalidade dos lotes, do loteamento levado a cabo na Quinta da Moutosa, em nome de BB, que foram inicialmente objecto de encomenda por parte de EE, em nome da empresa Sociedade de Construções J... R... & Filhos, Lda, importou no custo total de Esc. 3.000.000$00 (três milhões de escudos), quantia esta que aquele liquidou (resposta aos quesitos 9° e 10º).
13- Ao longo do Processo de Loteamento nº 1/98, a correspondência dirigida à ré foi remetida para a residência do autor e a comunicação de 16 de Setembro de 1997, dando conta do deferimento do pedido de viabilidade sobre o pedido de loteamento a que aludia o processo supra identificado, foi comunicada ao autor e também à ré, para a residência desta (resposta ao quesito 17º).
14- No processo de loteamento nº 1/98 a Câmara Municipal de Castelo de Vide sempre que fez alguma solicitação à ré dirigiu-a para a residência do autor (resposta ao quesito 18º).
15- Ao longo do Processo de Loteamento nº 1/98, alguns requerimentos dirigidos à Câmara Municipal de Castelo de Vide, estão assinados pela ré (resposta ao quesito 20º).
16- A aprovação final do referido loteamento ocorreu a 4/11/98 (resposta ao quesito 24º).
17- A ré subscreveu um requerimento com data de 25/09/98 no qual é calendarizada a execução do loteamento (arruamento/passeio, rede de esgotos, águas, infra-estrutura eléctrica e telefónica) em seis meses (resposta ao quesito 26º).
18- O autor não realizou no Processo de Loteamento n° 1/98 nenhuma diligência com vista à concretização do acordado na cláusula 6ª do contrato-promessa (resposta ao quesito 30° e al. j).
19- O autor deixou esgotar prazos na entrega de documentos que lhe eram solicitados (resposta ao quesito 31º).
20- Não entregando em tempo no processo de loteamento os documentos pedidos pela Câmara Municipal de Castelo de Vide (resposta ao quesito 32º).
21- Não pagando as quantias que lhe foram solicitadas, nomeadamente a caução e o alvará (resposta ao quesito 33º).
22- Não executando nenhuma das infra-estruturas com vista à implantação do loteamento (resposta ao quesito 34º).
23- Não pagou quaisquer taxas (resposta ao quesito 35º).
24- Não procedeu ao levantamento do alvará (resposta ao quesito 36º).
25- Não apresentou termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável pela Direcção Técnica das Obras de urbanização (resposta ao quesito 37º).
26- Deixando caducar o processo de loteamento aprovado a 12/11/98 (resposta ao quesito 38º).
27- O autor sabia que a entrega do alvará dependia do pagamento das taxas a que estava obrigado e se comprometera por contrato com a ré (resposta ao quesito 39º).
28- Por escrito de fls. 64, denominado contrato-promessa de compra e venda, AA, e FF, declararam ser donos e legítimos proprietários de uma parcela de terreno com a área aproximada de 4.490 m2, que faz parte do prédio rústico sito no lugar da Moutosa, freguesia de Santa Maria da Devesa, concelho de Castelo de Vide e descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo respectiva sob o número 00101 e inscrito na matriz sob o art. 53 da Secção A (al. AF) da matéria de facto assente).
29- Declararam ainda que o referido terreno, através de projecto de loteamento aprovado pela Câmara Municipal de Castelo de Vide é actualmente constituído por seis lotes de terreno para construção de moradias, destinadas a habitação (al. AG) da matéria de facto assente).
30- Declararam ainda que enquanto promitentes-vendedores, prometeram vender a CC e mulher GG, que prometem comprar, pelo preço de oito milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno com a área aproximada de 714 m2, para construção de uma moradia designado por lote nº. 2, pendentes de inscrição matricial e predial, confrontando do norte com arruamento público, sul com E.N., nascente com lote n° 3 e poente com lote nº 1 (al. AH) da matéria de facto assente).
31- Por escrito de fls. 67, denominado contrato-promessa de compra e venda, AA, e FF declararam ser donos e legítimos proprietários de uma parcela de terreno com área aproximada de 4.490 m2, que faz parte do prédio rústico sito no lugar da Moutosa, freguesia de Santa Maria da Devesa, concelho de Castelo de Vide e descrito na Conservatória do Registo Predial respectiva sob o número 00101 e inscrito na matriz sob o art. 53 da Secção A (al. AI) da matéria de facto assente).
32- Declararam ainda que o referido terreno, através de projecto de loteamento aprovado pela Câmara Municipal de Castelo de Vide é actualmente constituído por seis lotes de terreno para construção de moradias, destinadas a habitação (al. AJ) da matéria de facto assente).
33- Declararam ainda que enquanto promitentes-vendedores, prometem vender a DD, que promete comprar, pelo preço de sete milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno com a área aproximada de 724 m2, para construção duma moradia designado por lote nº 1, pendente de inscrição matricial e predial, confrontando do norte com arruamento público, sul com E.N., nascente com lote n° 2 e poente com o prédio de PP (al. AL) da matéria de facto assente).
34- A 13 de Setembro de 1999 a ré solicitou junto da Câmara Municipal de Castelo de Vide cópia do Processo de Loteamento nº 1/98 (resposta ao quesito 29º).
35- Em data não concretamente apurada, mas no decorrer do ano de 1999, a ré dirigiu-se ao Gabinete da Senhora Arquitecta Ana Pestana e pediu-lhe que reformulasse o projecto de loteamento (resposta ao quesito 45º).
36- O que esta fez havendo-lhe a ré pago o serviço (resposta ao quesito 46º).
37- Nesse projecto alterado, na área dos 3.900 m2 foram implantados cinco lotes, tendo o primeiro 730 m2, o segundo 720 m2, o terceiro 710 m2, o quarto 685 m2 (todos em habitação unifamiliar e garagem), e o quinto 918,20 m2 (com dois fogos, habitação unifamiliar com garagem), respectivamente (resposta ao quesito 47º).
38- Fora da área dos 3.900 m2 implantou a senhora arquitecta um lote - o lote 6 - com a área de 870 m2 (resposta ao quesito 48º).
39- O processo de loteamento 2/2000 foi requerido pela ré (resposta ao quesito 49º).
40- A qual entregou na Câmara de Castelo de Vide todos os projectos e elementos necessários à concretização do pedido de licenciamento de obras de urbanização, com infra-estruturas eléctricas, com medições e orçamento e responsabilidade técnica, infra-estruturas telefónicas, com medições e orçamento, arranjos exteriores e passeios, rede de abastecimento de água, rede de esgotos e calendarização das obras (resposta ao quesito 50º).
41- A ré mandou executar as infra-estruturas: rede eléctrica, rede telefónica, rede de abastecimento de água, rede de esgotos, arranjos exteriores e passeios (resposta ao quesito 51º).
42- E pagou-as do seu bolso (resposta ao quesito 52º).
43- No que despendeu aproximadamente quatro milhões de escudos (resposta ao quesito 53º).
44- As infra-estruturas foram concluídas no final do Verão do ano de 2000 (resposta ao quesito 54º).
45- A ré pagou as taxas para emissão do alvará (resposta ao quesito 55º).
46- Por deliberação da Câmara Municipal de Castelo de Vide datada de 21 de Julho de 2000 foi emitido o alvará de loteamento com o n° 2/2000 - Doc. de fls. 13 (al. J) da matéria de facto assente).
47- O alvará de loteamento nº. 2/2000, em nome de BB, referente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o nº 00101, foi levantado por BB, que prestou a respectiva caução (al. L) da matéria de facto assente).
48- A ré procedeu à inscrição matricial dos lotes, objecto da Autorização de Loteamento Para Construção - nº 2/2000 de 31 de Julho de 2000 (resposta ao quesito 3º).
49- Na sequência do processo de loteamento 2/2000 a ré inscreveu os lotes nas respectivas matrizes e pagou as respectivas despesas (resposta ao quesito 66º).
50- E inscreveu-os na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide suportando todos os encargos (resposta ao quesito 67º).
51- Encontra-se inscrito na Repartição de Finanças de Castelo de Vide, Bairro Fiscal de Castelo de Vide, o lote de terreno para construção com a área de 730 metros quadrados e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1685, em nome de BB (al. M) da matéria de facto assente).
52- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o nº 01086/210800 o prédio urbano lote 1 Quinta da Moutosa, composto de terreno para construção com 730 metros quadrados, confrontando a norte com II e arruamento, poente II e EN. 246-1 com o valor de 1.000.000$00, omisso e desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 25 (AI. N) da matéria de facto assente).
53- Por escrito de fls. 43 a 45 que se dá por integralmente reproduzido BB declarou vender a DD que declarou comprar o prédio urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote nº 1 sito na Quinta da Moutosa, na freguesia de Santa Maria da Devesa, concelho de Castelo de Vide, omisso na respectiva matriz, tendo no entanto já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número zero mil e oitenta e seis, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M. (al. O) da matéria de facto assente).
54- Encontra-se inscrito sob o nº. 01086/210800 sob a inscrição G-l a favor de DD, solteiro, maior, o prédio descrito em 52, por compra a BB, casada com JJ - Doc. de fls. 26 (al. P) da matéria de facto assente).
55- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o nº. 01087/210800 o prédio urbano lote 2 Quinta da Moutosa, composto de terreno para construção com 720 metros quadrados confrontando a norte com lote 1 e arruamento, sul com lote 3 e E.N. 246-1 com o valor de 1.000.000$00, omisso e desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 27 (al. Q) da matéria de facto assente).
56- Por documento designado compra e venda a ré declarou vender a CC, que declarou comprar pelo preço de oito milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número dois, sito na "Quinta da Moutosa", na freguesia de Santa Maria da Devesa, concelho de Castelo de Vide, omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número zero mil e oitenta e sete, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F- oito P.M. - Doc. de fls. 47 a 49 (al. R) da matéria de facto assente).
57- Encontra-se inscrito sob a inscrição G-l a favor de CC. casado na comunhão de adquiridos com GG sob o número 01087/210800, o prédio acima descrito por compra a BB - Doc. de fls. 28 (al. S) da matéria de facto assente).
58- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número 01088/210800 o prédio urbano, lote 3, Quinta da Moutosa, terreno para construção, 710 m2. confrontando do norte, lote 2 e arruamento, sul, lote 4 e E.N. 246-1, com o valor de 1. 000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 29 (Al. T) da matéria de facto assente).
59- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número 0189/210800 o prédio urbano - lote nº 4, Quinta da Moutosa, terreno para construção, com a área de 685 m2, confrontando do norte, lote 3 e arruamento; sul, lote 5 e EN. 246-1; nascente, lote 5 e arruamento; poente, lote 3 e EN 246-1, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexada do 0010 1 /21 O 186 – Doc. de fls. 31 (al. U) da matéria de facto assente).
60- Por escrito de fls. 55 denominado compra e venda a ré declarou vender a HH, que declarou comprar pelo preço de catorze milhões de escudos, os seguintes prédios:
A) Pelo preço de sete milhões de escudos, o prédio urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número três, na "Quinta da Moutosa", omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número zero mil e oitenta e oito, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M.
B) Pelo preço de sete milhões de escudos, o prédio urbano, que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número quatro, na "Quinta da Moutosa", omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número zero mil e oitenta e nove, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a seu favor pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F -oito P .M. (al. V) da matéria de facto assente).
61- Encontra-se inscrito sob a inscrição G-um sob o número 01088/210800, o prédio descrito em 19) a favor de HH, casado com LL por compra a BB - Doe. de fls. 30 (AI. X) da matéria de facto assente).
62. Encontra-se inscrito sob a inscrição G-um sob o nº 01089/210800, o prédio descrito em 20) a favor de HH, casado com LL por compra a BB (al. Z) da matéria de facto assente).
63- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número 01090/210800, prédio urbano - lote nº. 5 - Quinta da Moutosa - terreno para construção com a área de 918,20 m2, confrontando de norte e sul, lote 6 e EN 246-1, nascente, lote 6 e arruamento, poente, lote 4 e E.N. 246-1, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 32 (al. AA) da matéria de facto assente).
64- Por documento de fls. 51, denominado doação a ré declarou doar a MM, que declarou aceitar tal doação o seguinte prédio: Urbano que consta de um lote de terreno para construção, designado por lote número cinco, sito na "Quinta da Moutosa", na freguesia de Santa Maria da Devesa, concelho de Castelo de Vide, omisso na respectiva matriz, tendo, no entanto, já sido pedida a sua inscrição, descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número zero mil e noventa, daquela freguesia, na mesma Conservatória registado a favor dela, doadora, pela inscrição G-três P.M. e aí registada a respectiva autorização de loteamento pela inscrição F-oito P.M., a que atribui o valor de um milhão e quinhentos mil escudos (al. AB) da matéria de facto assente).
65- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número 01090/210800 o prédio urbano - lote 5 - Quinta da Moutosa - terreno para construção com a área de 918,20 m2, confrontando do norte e sul, lote 6 e E.N. 246-1; nascente, lote 6 e arruamento; poente, lote 4 e E.N. 246-1, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 33 (al. AC) da matéria de facto assente).
66- O prédio referido no número anterior encontra-se inscrito a favor de MM, casado com NN por doação de BB - Doc. de fls. 34 (al. AD) da matéria de facto assente).
67- Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Castelo de Vide sob o número 01091/210800, da freguesia de Santa Maria da Devesa, o prédio urbano -lote nº. 6 - Quinta da Moutosa, terreno para construção, com a área de 870 m2, confrontando do norte, lote 5 e arruamento; sul, EN 246-1 e OO do Casal Ribeiro Mendes Ramos; nascente, OO do Casal Ribeiro Mendes Ramos e arruamento, poente, lote 5 e EN 246-1, com o valor de 1.000.000$00. Omisso. Desanexado do 00101/210186 - Doc. de fls. 35 (al. AE) da matéria de facto assente).
68- O autor teve conhecimento que a ré vendeu a terceiros, lotes de terreno para construção sitos na Quinta da Moutosa (resposta ao quesito 8º).
69- Os seis lotes de terreno que estavam previstos no Processo de Loteamento a que coube o nº 1/98 tinham um valor que em concreto não logrou ser determinado, não tendo o autor vendido efectivamente qualquer desses lotes (resposta aos quesitos 12º e 13º).
70- Em data não concretamente determinada, a ré tomou conhecimento que o autor já havia prometido vender dois dos lotes (resposta ao quesito 58º).
71- Pouco tempo depois os promitentes-compradores - CC e mulher, e DD -, dirigiram-se à ré e confrontaram-na com os contratos que o autor junta com a petição inicial, sob os nºs 14 e 15 (resposta ao quesito 59º).
72- E informaram-na que por conta do preço o autor e mulher tinham recebido em Agosto de 1999 e em Abril de 1999, 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos), e 5.000.000$00 (cinco milhões de escudos), respectivamente (resposta ao quesito 60º).
73- O senhor CC e mulher e o senhor DD e noiva pediram à ré que celebrasse com eles as escrituras respeitantes aos contratos prometidos que haviam celebrado com o autor (resposta ao quesito 61º).
74- Os senhores CC e mulher e o senhor DD e noiva pretextaram então que eram casais novos, em início de vida, que haviam contraído empréstimos junto da banca e despendido poupanças próprias e de familiares na compra dos lotes e que a não concretização dos respectivos negócios representava para eles grave prejuízo (resposta ao quesito 62º).
75- A ré aceitou prescindir do recebimento das quantias que CC e mulher e que DD já haviam pago ao ora autor, nomeadamente, do montante de quatro milhões e cinco milhões de escudos, respectivamente (resposta aos quesitos 63° e 64º).
*
São, como é bem sabido, as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o objecto do recurso – arts 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 4 do CPC, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal.
Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pelo recorrente nos são colocadas que urge apreciar e decidir.
As quais assim se podem resumir para maior facilidade de análise e decisão:
1ª – A da nulidade do acórdão recorrido pelo facto de ter decidido em oposição com os fundamentos – art. 668º, nº 1, al. c) do CPC;
2ª – A da nulidade do acórdão recorrido, nos termos da citada disposição legal, face ao errado julgamento, também por banda do tribunal recorrido, da matéria de facto dos quesitos 30º, al. f), 31º, 32º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º e 39º da base instrutória, tendo sido feita errada valoração das provas e errada aplicação da lei;
3ª – A da nulidade do acordado nas cláusulas 4ª e 6ª do contrato-promessa entre as partes celebrado, por contrárias à lei (art. 9º, nº 1 do DL 448/91, de 29 de Setembro;
4ª - A da nulidade do acórdão recorrido, nos termos do art. 668º, nº 1, al. d) do mesmo diploma legal, devendo o mesmo ter decidido, caso julgasse válidas as cláusulas 4ª e 6ª, que ao recorrente apenas incumbiria, nos termos do acordo celebrado, o desenvolvimento da parte burocrática do processo de licenciamento e não a obrigação de proceder ao pagamento de quaisquer outras despesas ou de executar as infra-estruturas;
5ª – A do dever da recorrida restituir ao recorrente o dobro do sinal recebido, por incumprimento culposo, por parte daquela, do contrato-promessa em apreço;
6ª – A da obrigação da recorrida pagar ao recorrente, a título de indemnização por lucros cessantes, a diferença entre o valor de 10.500.000$00 estipulado no contrato-promessa e o preço correspondente ao valor dos lotes que resultaram do projecto de loteamento aprovado, a apurar em execução de sentença;
7ª – A da obrigação da recorrida pagar ao recorrente a quantia de 5.000.000$00, que este, devido ao incumprimento culposo daquela, foi condenado a pagar a EE;
8ª – A da obrigação da recorrida pagar ao recorrente a quantia de 3.000.000$00, por ele despendida com o custo da infra-estrutura do loteamento.
Vejamos:
Começando-se, naturalmente, pela análise e decisão das questões onde a recorrente suscita as nulidades do acórdão recorrido ao abrigo do preceituado no art. 668º, nº 1, al. c) do CPC (primeira e segunda).
Entende a recorrente que a prova produzida nos autos, seja testemunhal, seja documental, não conduz à decisão de facto que teve lugar na 1ª instância e na Relação, pelo que, diz ainda, tendo sido dados como provados os factos 9º, 10º, 30º, als a) a c) da base instrutória, haveriam de ser dados como não provados os factos dos arts 30º, al. f), 31º, 32º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º e 39º.
Assim havendo, conclui a respeito, contradição entre a decisão e os seus fundamentos, foi cometida a nulidade prevista no art. 668º, nº 1, al. c) do CPC.
É evidente a confusão instalada na pretensão da recorrente.
Pois, uma coisa, é a arguida nulidade, consistente no facto de os fundamentos aduzidos pelo juiz para neles basear a sua decisão, constituindo o seu respectivo antecedente lógico, estarem em oposição com a mesma.
Não se verificando tal vício em relação aos fundamentos que a parte, em seu entender, conclui verificarem-se para, com o apoio nos mesmos, se dever ter decidido de modo diverso.
Consubstanciando tal nulidade um vício puramente lógico do discurso judicial e não um erro de julgamento.
Ora, lendo o acórdão recorrido, é bom de ver que não deparamos com tal oposição – a dos fundamentos aduzido pelos senhores Juízes e a sua decisão final. Estando ambos – certos ou errados, não interessa agora – em plena consonância.
Pelo que não se verifica a arguida nulidade.
Outra coisa, bem diferente se passando – ou melhor, se podendo passar – com o erro no julgamento da matéria de facto.
Mas, quanto a tal questão, como é bem sabido, este Supremo Tribunal, como tribunal de revista, aplica definitivamente aos factos fixados pelo tribunal recorrido o regime jurídico que julgue adequado – art. 729º, nº 1 do CPC.
Não podendo a decisão proferida pelo tribunal recorrido quanto à matéria de facto ser alterada, salvo o caso excepcional previsto no art. 722º, nº 2, ou seja, a não ser que haja ofensa de uma disposição expressa da lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova – nº 2 do citado art. 729º.
O que in casu se não verifica.
De nada importando, pois, conhecermos os depoimentos prestados em audiência por determinadas testemunhas, já que, como dito, a intervenção deste Tribunal, neste contexto, apresenta-se como residual, apenas destinada a averiguar da observância de regras de direito probatório material.
Ou então, de mandar ampliar a matéria de facto em ordem a constituir base suficiente para a decisão de direito, bem como de ordenar a baixa do processo quando ocorram contradições na decisão da matéria de facto que inviabilizem a decisão jurídica do pleito – nº 3 do mencionado art. 729º.
Ora, o recorrente, embora no âmbito da nulidade de que atrás se tratou, alega também existir contradição na decisão da matéria de facto pelas instâncias fixada.
Pois, diz ele, se ficou provado que apresentou o projecto de loteamento na CM de Castelo de Vide, que liquidou a quantia de 3.000.000$00 como custo do projecto de infra-estruturas do loteamento e alterações e ante-projectos de arquitectura referentes às moradias da totalidade dos lotes – respostas aos quesitos 9º, 10º e 30º, als a) a c) – não se podia ter dado como também provado que o autor/recorrente não realizou no processo de loteamento nenhuma diligência com vista à concretização no acordado na cláusula 6ª do contrato-promessa (resposta ao quesito 30º, al. f)), que deixou esgotar prazos na entrega de documentos que lhe eram solicitados (resposta ao quesito 31º), não entregando em tempo no processo de loteamento os documentos pedidos pela CM de Castelo de Vide (resposta ao quesito 32º), não pagando as quantias que lhe foram solicitadas, nomeadamente a caução e o alvará (resposta ao quesito 33º), não executando nenhuma das infra-estruturas com vista à implantação do loteamento (resposta ao quesito 34º), não pagando quaisquer taxas (resposta ao quesito 35º), não procedendo ao levantamento do alvará (resposta ao quesito 36º), não apresentando termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável (resposta ao quesito 37º), deixando caducar o processo de loteamento aprovado (resposta ao quesito 38º), sabendo que a entrega do alvará dependia do pagamento das taxas a que estava obrigado e se comprometera por contrato com a ré (resposta ao quesito 39º).
É óbvio que a existir qualquer eventual contradição nas aludidas respostas, tal só poderá suceder em relação àquelas que foram dadas aos quesitos 30º, als a) a d) e 30º, al. f).
Tendo-se respondido ao primeiro destes quesitos que o autor apresentou na CM de Castelo de Vide o projecto de loteamento referente a uma parcela de terreno com a área aproximada de 4.490 m2, sendo certo que no contrato-promessa celebrado entre as partes a área de terreno que lhe foi prometida vender era de cerca de 3.900 m2.
Dando-se como provado no outro que o autor não realizou no processo de loteamento nenhuma diligência com vista à concretização do acordado na cláusula 6ª do contrato-promessa.
Dizendo-se na dita cláusula:
“Fica acordado que o segundo outorgante (o ora recorrente), ao fazer o processo de loteamento, incluirá também a divisão do terreno da primeira outorgante (a ora recorrida) em duas partes sensivelmente iguais, ficando da responsabilidade desta a realização das infra-estruturas a exigir pela Câmara Municipal ou outras entidades.”
Não se vislumbra, pois, mau grado a discordância do recorrente quanto à decisão da matéria de facto, onde está a alegada contradição.
Pois, e desde logo, o facto de o recorrente ter apresentado na CM o projecto de loteamento da dita parcela, não significa necessariamente que tenha cumprido o também acordado na referida cláusula 6ª.
Tendo vindo das instâncias como apurado que assim não sucedeu.
*
Passemos à segunda questão: a da nulidade do acordado nas cláusulas 4ª e 6ª do contrato-promessa entre as partes celebrado, por contrárias à lei (art. 9º, nº 1 do DL 448/91, de 29 de Setembro).
Assim rezando tais cláusulas:
“4ª – A escritura far-se-á logo que seja possível efectuá-la, tendo em atenção toda a parte burocrática, que será desenvolvida pelo segundo outorgante (o ora recorrente) e de sua conta e risco, inclusive a eventual construção de infra-estruturas exigíveis pela Câmara Municipal ou outras entidades intervenientes no processo de loteamento.”
“6ª - Fica acordado que o segundo outorgante (o ora recorrente), ao fazer o processo de loteamento, incluirá também a divisão do terreno da primeira outorgante (a ora recorrida) em duas partes sensivelmente iguais, ficando da responsabilidade desta a realização das infra-estruturas a exigir pela Câmara Municipal ou outras entidades”.
Sustentando, a propósito o recorrente:
Resultando do nº 1 do art. 9ª do DL 448/91, de 29 de Novembro que o licenciamento de operações de loteamento tem de ser requerido ao presidente da Câmara Municipal pelo proprietário do prédio ou por quem tenha poderes bastantes para o representar, sendo a parcela de terreno prometida vender – e que se destinava a lotear - propriedade da recorrida, promitente-vendedora, só ela – não tendo constituído o recorrente seu representante – poderia requerer o referido pedido de loteamento.
Sendo, assim, tudo a este respeitante, da sua exclusiva responsabilidade.
Sendo, assim, tais cláusulas nulas.
Mas, e salvo o devido respeito, e não obstante não haver arguido tal eventual nulidade na sua petição inicial, aí se queixando até da violação do clausulado por banda da ré/recorrida, que levantou o respectivo alvará e pagou a caução devida, não tem razão.
Pois, se bem que o licenciamento em questão tivesse de ser requerido pelo proprietário do terreno ou seu representante, nada impedia as partes de convencionarem entre si que o desenvolvimento do processo burocrático a pôr em curso e o pagamento das respectivas despesas ficasse por conta do promitente-comprador.
Tal facto influenciando, por certo, o preço ajustado.
Pois, todos sabemos que um terreno destinado a construção tem um determinado preço se já estiver loteado, com o respectivo licenciamento aprovado e pago pelo seu proprietário, tendo outro, naturalmente, se todas as inerentes despesas do processo de loteamento ficarem a cargo do comprador.
Tendo o alvará de loteamento sido, naturalmente, emitido pela CM em nome da ré, proprietária do terreno, tendo a correspondência que o dito processo ia originando sido dirigida, em nome da mesma ré, para a residência do autor a fim, diremos nós, permitir que este realizasse as diligências que fossem sendo necessárias.
Tendo a ré assinado alguns requerimentos dirigidos à CM de Castelo de Vide, não se provando, por seu turno, que, com qualquer omissão sua a tal respeito, obstaculizasse o andamento e a aprovação do requerido loteamento.
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Agora, a quarta questão: a da nulidade do acórdão recorrido, nos termos do art. 668º, nº 1, al. d) do mesmo diploma legal, devendo o mesmo ter decidido, caso julgasse válidas as cláusulas 4ª e 6ª, que ao recorrente apenas incumbiria, nos termos do acordo celebrado, o desenvolvimento da parte burocrática do processo de licenciamento e não a obrigação de proceder ao pagamento de quaisquer outras despesas ou de executar as infra-estruturas;
Entende agora o recorrente que os senhores Juízes a quo se terão deixado de pronunciar sobre a questão que suscita: mesmo que se entenda que as ditas cláusulas 4ª e 6ª são válidas, delas resulta que ele só se teria responsabilizado pelo desenvolvimento de toda a parte burocrática relacionada com aquele loteamento, não constando que tivesse a obrigação de proceder ao pagamento do custo do projecto de infra-estruturas do loteamento e respectivas alterações, a anteprojectos de arquitectura (que ele, mesmo assim, pagou), ao pagamento de quantias respeitantes ao alvará e à caução, ao pagamento das infra-estruturas com vista à implantação do loteamento, ao pagamento de taxas, ao levantamento do alvará, à apresentação do termo de responsabilidade.
Fizeram os senhores Juízes, diz ele, errada interpretação dos factos e valoração das provas, com a consequente errada aplicação da lei, sendo o acórdão nulo nos termos da al. d) do aludido art. 668º.
Mais uma vez se diz que a nulidade da sentença (ou do acórdão) prevista no art. 668º não tem a ver com qualquer eventual erro de julgamento.
Estando a nulidade arguida directamente relacionada com o comando fixado no nº 2 do art. 660º, nº 2 do mesmo CPC, segundo o qual o Juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação.
Não se confundindo questões com razões ou argumentos, sendo certo que só aquelas podem conduzir à nulidade em apreço – A. Reis, CPC vol. V, p. 54 e 143.
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Ora – bem ou mal, não interesse a respeito – entendeu o tribunal recorrido que o autor/recorrente desrespeitou itens do contrato-promessa livremente acordados entre as partes (art. 405º, nº 1 do CC, sendo deste diploma legal todas as disposições a seguir citadas sem referência expressa), deixando caducar o processo de loteamento aprovado em Novembro de 1998 que, como ele bem sabia, era condição de realização do contrato prometido.
Entendendo que todo o desenrolar do dito processo era da responsabilidade do promitente-comprador.
Não há, pois, também aqui, qualquer nulidade.
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Quanto às questões atinentes ao incumprimento do contrato-promessa (quinta, sexta, sétima e oitava).
Entendeu o acórdão recorrido que a pretensão do recorrente não pode proceder, já que a ré/recorrida apenas está em mora, não havendo, por sua parte, incumprimento definitivo do contrato-promessa celebrado.
E, não tendo havido interpelação admonitória à ré, a simples mora em que esta se encontra não dá ao autor o direito à resolução do contrato e à restituição do sinal em dobro.
Sendo certo que, acrescenta, só o incumprimento definitivo do promitente-vendedor, e não a simples mora, desencadeia a sanção da restituição em dobro do sinal entregue pelo promitente-comprador.
Vejamos, pois:
Estamos, sem dúvida, face a um contrato-promessa que um dia foi celebrado entre o autor/recorrente e ré/recorrida – contrato bilateral, sinalagmático, criador da obrigação, para cada uma das partes, de outorgar num futuro contrato de compra e venda, respectivamente como comprador e vendedora (art. 410º) – que, como acordo vinculativo de vontades, deveria ter sido, pelos contraentes, pontualmente cumprido, ou seja, ponto por ponto, em toda a linha, em todos os sentidos (art. 406º, nº 1).
Cumprindo o devedor a obrigação quando realiza a prestação - cujo conteúdo resulta da vontade das partes - a que está obrigado (arts 398º, nº 1, 405º e 762º, nº 1).
Só podendo o mesmo extinguir-se, por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (citado art. 406º, nº 1).
Sendo a resolução do contrato um dos casos admitidos na lei para a sua extinção – arts 432º e ss.
Sendo o direito de resolução um direito potestativo extintivo, dependente de um fundamento.
Necessitando, assim, de se verificar um facto que crie esse direito.
Sendo tal facto ou fundamento o incumprimento do contrato.
Não tendo a resolução em princípio de ser objecto de declaração judicial, impondo-se, porém, como declaração de vontade receptícia, que o seja por via de comunicação do credor ao devedor (arts 224º, nº 1 e 436º, nº 1).
Consistindo a falta de cumprimento do contrato-promessa na não realização do contrato prometido com carácter definitivo.
Pois, como é sabido, o não cumprimento da obrigação pode assumir diferentes modalidades: não cumprimento definitivo, mora e cumprimento defeituoso (não estando aqui em causa, seguramente, esta última modalidade).
Sendo certo, como bem se diz, a tal propósito, no acórdão recorrido, que, no caso em apreço, a resolução do contrato-promessa, por via da lei – já que consenso das partes nele outorgantes a tal respeito se não verifica – só poderá ocorrer se estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo – arts 808º e 801º, nº 2.
Também aqui se entendendo que para que o credor possa resolver o contrato, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, não a simples mora do devedor, mas que ela se tenha convertido num não cumprimento definitivo por banda deste.
Não podendo, assim, o credor resolver o contrato em consequência da simples mora do devedor.
Já que esta, representando um simples retardamento da prestação por causa imputável ao devedor, só dá ao credor o direito de exigir o cumprimento da obrigação e a indemnização pelos danos causados – art. 804º e Ac. do STJ de 2/11/89, Bol. 391, p. 538.
E, havendo mora no cumprimento, permite a lei que o credor fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento.
Tal prazo, destinado a conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato, terá de ter uma dilação razoável em vista dessa finalidade. Tendo, ainda, de ser fixado em termos de claramente deixar transparecer a intenção do credor – A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, II vol., p. 119.
Tratando-se, pois, de uma interpelação admonitória, uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo – Baptista Machado, Pressuposto da Resolução por Incumprimento, p. 42.
Entendendo-se, assim, ser necessário o incumprimento definitivo do contrato para que resolução válida e eficaz possa haver, pode o mesmo, alem do mais, sobretudo resultar:
a) da ultrapassagem de prazo fixo, essencial e absoluto;
b) da recusa de cumprimento, declarada de forma categórica;
c) da conversão da mora em incumprimento definitivo por via dos mecanismos previstos no citado art. 808º, ou seja, da ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo credor da prestação em falta ou pela perda objectiva de interesse, por banda deste, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do faltoso – neste sentido, entre muitos outros, Acs do STJ de 10/7/08 (A. Sobrinho), Pº 08B1849), de 27/5/08 (Salvador da Costa), Pº 08B1085, de 29/4/08 (A. Ramos), Pº 07A4246 e de 1/4/08 (N. Cameira), Pº 07A4775.
Não bastando, porém, para a eficácia da perda do interesse que da mora resulte para o credor que este diga, mesmo que convictamente, que a prestação já não lhe interessa; haverá que se ver, em face das circunstâncias, se a perda do interesse corresponde à realidade das coisas
Devendo, assim, a perda do interesse da prestação para o credor face ao atraso na prestação ser apreciada objectivamente – art. 808º, nº 2 e Galvão Telles, Direito das Obrigações, p. 311.
Facultando, pois, a mora, nestes casos – quando o credor tiver perdido o interesse na prestação em consequência do atraso do cumprimento por banda do devedor – a resolução do contrato por aplicação conjugada dos arts 808º, nº 1 e 802º, nº 2.
Tendo, porem, a perda do interesse de ser justificada segundo o critério da razoabilidade, próprio do comum das pessoas.
Tendo de haver uma perda do interesse na prestação e não uma simples diminuição ou redução de tal interesse – A. Varela, RLJ Ano 118º, p. 54 e ss, com alusão aos trabalhos preparatórios do Código Civil e evolução dos textos que deram lugar ao mencionado art. 808º, com registo de uma notória viragem ao encontro da doutrina do Código Alemão, que exige uma perda absoluta, completa do interesse na prestação, traduzida por via de regra no desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer.
Sendo, assim, a perda do interesse do credor apreciada objectivamente, tal significando que o valor da prestação deve ser aferido pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor – Pessoa Jorge, Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, p. 20, nota 3.
Devendo entender-se, quando tal não ocorra, que o contrato continua a ter interesse para as partes, mantendo-se o interesse do credor apesar da mora, só podendo, então, esta converter-se em incumprimento definitivo se a prestação não vier a ser realizada em prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, sob a cominação estabelecida – A. Varela, Das Obrigações em Geral, I, p. 532 e ss.
Pois bem.
No contrato-promessa em apreço não foi fixado qualquer prazo final determinado, nem, muito menos, qualquer prazo fixo absoluto essencial, para a realização da escritura pública do contrato prometido, seja para o cumprimento da promessa sinalagmática.
Devendo este ter sido celebrado logo que fosse possível, tendo em atenção toda a parte burocrática que seria desenvolvida pelo promitente-comprador (ora recorrente), inclusive a eventual construção de infra-estruturas exigíveis pela CM ou outras entidades intervenientes no processo de loteamento – cláusula 4ª do contrato-promessa.
Pretendendo o recorrente, desde logo, que a recorrida lhe pague o dobro do sinal recebido, por incumprimento culposo, por parte dela, do contrato-promessa em apreço
Ora, atentando-se na factualidade apurada que para a resolução da questão pode relevar, fácil é constatar que o autor, ora recorrente, tendo apresentado na CM de Castelo de Vide um projecto de loteamento de área superior à acordada com a ré – superior, assim, à que havia prometido comprar e que aquela lhe prometera vender -, não deu o devido andamento ao mesmo, deixando esgotar prazos na entrega de documentos que lhe eram solicitados, não entregando em tempo no processo de loteamento os documentos pedidos pela Câmara Municipal de Castelo de Vide, não pagando as quantias que lhe foram solicitadas, nomeadamente a caução e o alvará, não executando nenhuma das infra-estruturas com vista à implantação do loteamento, não pagando quaisquer taxas, não procedendo ao levantamento do alvará, nem apresentando termo de responsabilidade passado pelo técnico responsável pela Direcção Técnica das Obras de urbanização.
Assim deixando caducar o processo de loteamento que foi aprovado a 12/11/98.
Bem sabendo que a entrega do alvará dependia do pagamento das taxas a que estava obrigado e se comprometera por contrato com a ré.
Não cumpriu, pois, a prestação a que estava obrigado, não sendo, assim, desde logo por isso, possível celebrar o contrato prometido.
Entrou em mora, portanto.
Não se podendo, porém, concluir que o seu comportamento exprimiu inequivocamente a vontade de não cumprir.
Tanto mais que já havia entregue à ré a totalidade do preço acordado e havia prometido vender a terceiros dois lotes a constituir em parte da parcela de terreno que, com sua mulher, (indevidamente) se arrogara já proprietário.
Diz a ré, a respeito, ter perdido o interesse na realização da prestação.
Mas, e salvo o devido respeito, tendo em conta os ensinamentos que a propósito atrás melhor ficaram explanados, não se nos afigura que tal tenha sucedido.
Bem podendo a mesma, face à indubitável mora do promitente-comprador (que a ré/recorrida bem poderia ter melhor controlado, averiguando/mandando averiguar na CM, com toda legitimidade que a propriedade da parcela de terreno e a titularidade do projecto requerido lhe conferiam, o andamento do processo e as razões de ser de tamanha demora), ter interpelado este, na forma a que também antes se aludiu, para, em prazo razoável obter o loteamento em falta, corrigindo a área que lhe viria nele a caber.
Se ela o conseguiu fazer, reformulando o projecto anterior (alegando no art. 65º da sua contestação que assim fez com aproveitamento de alguma informação do processo de informação prévia e do processo de loteamento 1/98, instaurado pelo autor) em prazo de cerca de meio ano, também este, devidamente interpelado, sob a devida cominação, o poderia ter feito.
E, se então o não fizesse, sibi imputet.
Não justificando a perda de interesse da recorrida, com os efeitos equivalentes ao não cumprimento da prestação do devedor, um “mero” retardamento da prestação por banda deste, nem tão pouco uma simples (embora, naturalmente, respeitável, mas não produtora de efeitos jurídicos) diminuição ou redução de tal interesse.
Muito menos tal justificando uma melhor oportunidade de negócio que o retardamento da prestação em apreço lhe tenha a final proporcionado.
Não pode, nos termos da lei, nos termos do que julgamos ser a sua melhor interpretação, ser assim.
Não podendo, pois, por tudo isto, a ré ter resolvido o contrato-promessa que com o autor celebrara.
Mas, a ré, ali promitente vendedora já não pode outorgar no contrato prometido, pois, entretanto, já dispôs a favor de terceiros dos lotes de terreno para construção que na CRP fez inscrever em seu nome, que foram implantados na parcela de terreno que havia prometido vender ao ora recorrente.
Sendo certo que – e aqui se discorda em absoluto do a respeito decidido no acórdão recorrido - tal conduta não pode deixar que subsistam quaisquer dúvidas da sua vontade de não cumprir o contrato, sendo um acto completamente inútil e destituído de qualquer justificação a sua interpelação cominatória para cumprir em prazo razoável – A. Varela, Das Obrigações em Geral, I, p. 91, Galvão Telles, ob. cit., p. 258, Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, p. 90 e Ac. do STJ de 6/2/07, Pº 07A749.
A ré/recorrida não entrou apenas em mora, como sustenta o acórdão recorrido.
Não, ela incumpriu o contrato-promessa em definitivo – A. Varela, ob. cit., p. 352 e 353º e Vaz Serra, RLJ Ano 100º, p. 254.
Adiantando, a propósito, este autor:
“Mas o não cumprimento definitivo, que é o resultante de uma impossibilidade definitiva de cumprir, não tem de derivar de uma impossibilidade absoluta, no sentido de não poder em caso algum desaparecer. Isso seria excessivo e contrário à razoabilidade.
… também é definitiva a impossibilidade que só possa cessar por um facto extraordinário com que não seja legítimo contar.
… o promitente vendedor alienou bens que se comprometera a vender ao promitente-comprador, tornando, assim, impossível o cumprimento do contrato, desde que não tenha reservado para si um direito que o habilitasse a recuperar a coisa alienada. É certo que subsistia a possibilidade de reaquisição dela, mas essa possibilidade era tão remota e improvável que equivalia a uma definitiva impossibilidade.”
Podendo afirmar-se que tal incumprimento definitivo ocorreu com culpa sua, a qual, aliás, se presumiria face ao disposto no art. 799º, nº 1.
Tendo, assim, o recorrente direito de exigir o dobro do que prestou – art. 442º, nº 2.
Tendo ficado provado que o ora recorrente entregou à ré a quantia de 10.500.000$00, correspondente à totalidade do preço ajustado para a transacção.
Nada ficando dito, nem provado, quanto ao destino de tal quantia, que, aliás, foi liquidada por duas vezes – uma delas, no montante de 2.500.000$00 e outra, no de 8.000.000$00.
Ora, no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador, mesmo que a título de antecipação ou princípio de pagamento – art. 441º.
Não importando que o sinal seja inferior, igual ou até superior à prestação convencionada – A. Pereira Delgado, Do Contrato-Promessa, p. 179.
Pois, o sinal envolve, por regra, o pagamento total ou parcial da dívida presente ou futura – Galvão Telles, ob. cit., p. 128 e ss.
Assim, não tendo ficado ilidida a presunção do carácter de sinal – trata-se de uma presunção iuris tantum, ilidível por prova em contrário (art. 350º) – em relação às quantias pelo autor à ré entregues, ficará esta obrigada a entregar àquele o dobro que do mesmo recebeu.
Tendo, por isso que proceder a primeira parte do pedido do autor/recorrente.
Colocando-se agora a questão de saber se, no específico caso de haver sido convencionado sinal no contrato-promessa entre as partes outorgado, poderá/deverá haver outra indemnização que não seja a prevista no art. 442º, nº 2 do CC, ou seja, no que ora importa, a restituição do sinal em dobro, caso o incumprimento (definitivo) seja do promitente-vendedor.
Na evolução histórica do sinal, foi o mesmo variando entre uma função penal, uma função confirmatória do contrato e uma função penitencial.
Não se têm entendido os autores, sobre a precisa natureza do sinal no nosso direito civil, permanecendo, assim, tal questão como controvertida:
Para Galvão Telles, o sinal, tal como é delineado pela nossa legislação, corresponde ao que os antigos chamavam (e algumas legislações ainda chamam) arras confirmatórias, destinadas a confirmar e consolidar o contrato celebrado, sujeitando o inadimplente a uma indemnização predeterminada. Nada impedindo porém, e em princípio, que as partes convencionem que alguma delas ou qualquer delas possa livremente revogar o contrato, tendo de pagar um preço por tal revogação, e, assim, com direito ao arrependimento – Direito das Obrigações, p. 132.
Para Menezes Cordeiro, o regime vigente procedeu à junção das diversas funções do sinal, tendo o mesmo natureza confirmatória-penal, na medida em que dá consistência ao contrato e funciona como indemnização, e natureza penitencial, quando funcionar como preço do arrependimento – Tratado de Direito Civil, I-1, p. 463.
Para Pinto Monteiro, o sinal, no contrato-promessa, tem natureza penitencial – Cláusula Penal e Indemnização, p. 173 e ss.
Para Menezes Leitão, que agora temos vindo a seguir de perto, o sinal tem natureza confirmatória-penal, não sendo um preço do arrependimento – Direito das Obrigações, vol. I, p. 293 e ss.
Para Abel Pereira Delgado, tem o sinal a natureza confirmatória-penal, podendo ter o carácter de arras penitencial se as partes tal tiverem convencionado – Do Contrato-promessa, p. 171.
Também Calvão da Silva, e para finalizarmos esta breve resenha doutrinária, defende que, em princípio, o sinal tem, natureza confirmatória, podendo ter carácter penitencial se as partes assim o pretenderam - Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, p. 281.
Sendo certo que, independentemente do melhor entendimento sobre a mais exacta natureza do sinal, no contrato-promessa em especial, tendo ele, ao que se crê, pelo menos, natureza penal-confirmatória, tem o mesmo como função, alem da coerção ao cumprimento, a da determinação prévia da indemnização devida em caso de incumprimento – Calvão da Silva, ob. cit., p. 301.
Afigurando-se preferível a ideia de ver no sinal “a liquidação prévia das perdas e danos resultantes do incumprimento”, configurando-o, assim, com uma natureza análoga à da cláusula penal, com a diferença de naquele existir um depósito prévio – Rui Alarcão, Direito das Obrigações, p. 146 e A. Costa, Direito das Obrigações, pags 281 e 541.
Sendo esta a legal imposição que claramente resulta da lei.
Preceituando, a respeito, o art. 442º, nº 4 do CC:
“Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou do pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento”.
Sendo o significado penal do sinal, em caso de não cumprimento culposo da obrigação, claramente acentuado por esta regra normativa: pois é ela que expressamente qualifica como “indemnização” o valor do sinal (retido ou pago) ao afirmar que não haverá lugar, nesse caso, a qualquer outra indemnização, isto é, também dele resultando a inalterabilidade do valor indemnizatório consubstanciado no sinal.
Só podendo obstar, à fixação à forfait do montante indemnizatório, estipulação convencional das partes, de atribuir ao credor, em alternativa, o direito ao valor indemnizatório do sinal ou o direito a ser indemnizado nos termos gerais.
Pois, de facto, com o sinal, as obrigações derivadas do incumprimento, têm um objecto prévia e inalteravelmente fixado, encontrando-se o seu quantum fixado de forma tendencialmente inalterada, tendencialmente insensível à extensão dos danos efectivamente verificados, prescindindo até a obrigação do seu pagamento da ocorrência de quaisquer prejuízos - Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, p. 791 e seg.
Impedindo, assim, a existência de sinal e a não ser que houvesse estipulação em contrário – o que in casu não é invocado, não estando também aqui em causa a indemnização prevista na última parte do ora mencionado preceito – que os contraentes possam exigir, pelo não cumprimento do contrato-promessa, qualquer outra indemnização, que não seja a clássica perda do sinal ou a sua restituição em dobro, consoante o contraente faltoso tenha dado ou recebido o sinal – A. Varela, Sobre o Contrato-Promessa, p. 69, A. Pereira Delgado, ob. e p. cit., Galvão Telles, ob. e p. cit., A. Costa, ob. cit., p. 284, Menezes Cordeiro, ob. cit., pags 218 e 231 e Calvão da Silva, ob. cit., p. 285.
Estando, assim, a indemnização, pelo não cumprimento do contrato, e na falta de outra convenção, já determinada pela própria existência do sinal – Acs do STJ de 12/1/94, CJ S., T. 1, p. 31, 19/3/96, Bol. 455, p. 488, 12/3/98, CJ Ano V, T. 1, p. 127, 18/3/03 (Pº 03B4295), 29/4/04 (Pº 05B089), 16/5/05 (Pº 05B3578), in www.dgsi.pt, bem como de 29/3/07 (Revista nº 2354/06).
Sendo, porem, certo que, tal como também sucede na cláusula penal, e como já antes dissemos, o sinal não impede o credor de exigir indemnização nos termos gerais, quando o incumprimento culposo se refira a uma obrigação secundária e autónoma da obrigação principal, sempre que tal incumprimento, não se reflectindo no cumprimento da obrigação principal, seja produtor de danos.
Incidindo, assim, o contratual incumprimento, numa obrigação secundária, ao mesmo será aplicável o regime geral, havendo lugar a indemnização se verificados estiverem os respectivos pressupostos.
Sendo o sinal completamente alheio a tal situação – Ana Prata, ob. cit., pags 777 e 789.
Bem se podendo estar, naturalmente, perante outro fundamento indemnizatório, que não o mero incumprimento contratual, como sucederá, v. g., com a indemnização por benfeitorias realizadas pelo promitente-comprador que entrou na posse da coisa – P. Lima e A. Varela, CCAnotado, Vol. I, p. 418 e A. Costa, ob. cit., p. 284.
O que aqui também não sucede, já que o autor/recorrente apenas pede agora indemnização por danos patrimoniais, quer a título de prejuízos emergentes, quer a título de lucros cessantes, resultantes do alegado incumprimento do contrato-promessa por banda da ré/reconvinte.
Não podendo, assim, jamais proceder a parte do seu pedido respeitante à obrigação da recorrida pagar ao recorrente, a título de indemnização por lucros cessantes, a diferença entre o valor de 10.500.000$00 estipulado no contrato-promessa e o preço correspondente ao valor dos lotes que resultaram do projecto de loteamento aprovado, a apurar em execução de sentença.
Nem a atinente à da obrigação da recorrida pagar ao recorrente a quantia de 3.000.000$00, por ele despendida com o custo da infra-estrutura do loteamento.
Pois, alem do já dito a respeito, tal quantia não foi despendida com o custo de infra-estruturas efectuadas na parcela prometida-vender, mas sim com pagamento do projecto de infra-estruturas do loteamento (mal requerido, abrangendo área superior à acordada) e a anteprojectos de arquitectura referentes às moradias da totalidade dos lotes que, por conta e risco do autor, aí foram implantados.
Sendo certo que só o autor terá sido responsável – pelo menos nada em contrário ficou provado - pela inclusão de maior área no processo de loteamento que em nome da ré requereu na CM de Castelo de Vide, bem como por ter deixado caducar tal processo que foi aprovado
E, se a ré, de facto – o que aqui não está demonstrado – se aproveitou de tais projectos do autor, bem poderá este – que não com base no mero incumprimento do contrato-promessa – pedir o reembolso daquilo com que a mesma eventualmente se tenha locupletado.
Como, de igual modo, não poderá proceder a parte do pedido respeitante à obrigação da recorrida pagar ao recorrente a quantia de 5.000.000$00, que este, devido ao incumprimento culposo daquela, terá sido condenado a pagar a EE (será até que tal pagou?).
Pois, para além do já dito, se na realidade prometeu vender coisa que não era sua, e podendo tal contrato obrigacional ser válido, não é mais do que sua a responsabilidade pelos prejuízos que de tal acto temerário lhe possa ser assacada.
*
Face a todo o exposto, acorda-se neste Supremo Tribunal de Justiça em se conceder parcialmente a revista, revogando-se, em consequência, o acórdão recorrido, quer na parte em que absolveu a ré do primeiro pedido do autor, condenando-se antes esta a pagar ao mesmo a quantia equivalente ao dobro do sinal recebido, no montante de € 104.747,55 (21.000.000$00), quer naquela em que confirmou a decisão de 1ª instância, quanto ao pedido reconvencional da ré, tendo este de improceder. No mais, quanto aos restantes pedidos do autor, se mantendo o decidido.
Custas por recorrente e recorrida, na proporção dos respectivos decaimentos.
Supremo Tribunal de Justiça, 13 de Novembro de 2008
Serra Baptista (Relator)
Duarte Soares
Santos Bernardino