Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 96A048 |  |
ADMISSIBILIDADE
ARRENDAMENTO RURAL
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
DENÚNCIA
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
CCIV66 ARTIGO 1410.
DL 385/88 DE 1988/10/25 ARTIGO 21 B ARTIGO 28 N1.
ACÓRDÃO STJ DE 1991/05/14 IN BMJ N407 PAG498.
ACÓRDÃO STJ DE 1994/07/07 IN CJSTJ ANOII T2 PAG49.
ACÓRDÃO RP DE 1991/09/16 IN CJ ANOXVI T4 PAG247.
A e mulher B, C e mulher D, E e mulher F, intentaram a presente acção contra G e mulher H, na qual, invocando um contrato de arrendamento rural celebrado com os Recorrentes e a violação por parte destes da alínea b) do artigo 21 do Decreto-Lei 385/88 de 25 de Outubro, em via principal se decrete a resolução do invocado contrato de arrendamento e se condenem os Recorrentes a entregar-lhes a eles Autores o prédio misto objecto do mesmo, e em via subsidiária se considere denunciado o dito contrato para 29 de Setembro de 1993, condenando-se os Recorrentes a entregar-lhes o aludido prédio, livre de pessoas e desembaraçado de coisas, a partir de 30 de Setembro de 1993, já que os Autores por notificação judicial avulsa, atempadamente feita, denunciaram o contrato para aquela data.
Os Recorrentes contestaram por impugnação, e deduziram reconvenção alegando, para fundamentar esta última, serem arrendatários rurais do prédio em causa e, nessa qualidade, gozarem do direito de preferência conferido pelo artigo 28 do Decreto-Lei 385/88, já que os Autores prometeram vendê-lo a terceiros, sem lhes ter comunicado o objecto da venda.
Na réplica os Autores concluíram pela improcedência de tal pedido reconvencional.
No despacho saneador foi, além do mais, decidido não ser admissível a reconvenção por não se enquadrar em qualquer das hipóteses previstas nas alíneas a), b) e c) do artigo 274 do Código de Processo Civil.
Inconformados agravaram os Recorrentes, mas sem êxito, pelo que interpuseram recurso de agravo para este
Supremo Tribunal.
Corridos os vistos cumpre decidir.
Formularam os recorrentes nas suas alegações as seguintes conclusões:
1 - A reconvenção em causa é admissível tendo em atenção o disposto na alínea a) do n. 2 do artigo 274 do Código de Processo Civil.
2 - Procedente, pela eficácia jurídica atribuída à declaração negocial pelos Autores, para os fins do artigo 830 do Código Civil.
3 - Admissão e procedência com consequente prejuízo dos pedidos formulados na acção.
4 - Deve ser provido o recurso com os efeitos e legais consequências.
Delimitado assim o objecto do recurso, com interesse para este foram dados como provados os seguintes factos: a) Os Autores são donos e legítimos possuidores do prédio misto composto do r/chão e 1. andar, para habitação, com uma dependência e logradoro e uma terra de cultivo denominado "Passil", sita em Igreja, Jolda (Madalena), Arcos de Valdevez, descrito na Conservatória do Registo predial sob n. 07/240588 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 61 e na rústica sob o artigo 391. b) Os Recorrentes são arrendatários rurais desse prédio há mais de 30 anos. c) Em 26 de Setembro de 1992, por notificação judicial avulsa, os Autores notificaram os Recorrentes de que denunciaram aquele contrato de arrendamento rural para 29 de Setembro de 1993. d) Por contrato promessa de 26 de Março de 1990 os Autores prometeram vender a I e este prometeu comprar o prédio misto referido em a) pelo preço de 6000000 escudos.
Feita esta enumeração da matéria fáctica assente com pertinência para a decisão do presente recurso começaremos por dizer que os recorrentes defendem nas suas alegações que o pedido reconvencional que formularam é admissível tendo em atenção o preceituado na alínea a) do n. 2 do artigo 274 do Código de Processo Civil.
Ora nesta disposição legal estabelece-se que a reconvenção é admissível quando o pedido do réu emerge de facto jurídico que serve de fundamento à acção ou à defesa.
E sabido é que a 1. parte desta alínea a) tem o sentido de a reconvenção ser admissível quando o pedido reconvencional tenha a mesma causa de pedir, da que serve de suporte ao pedido da acção.
E que a sua 2. parte tem o sentido de a reconvenção ser admissível quando o réu invoque, como meio de defesa, qualquer acto ou facto jurídico que se representa no pedido do autor, reduzindo-o, modificando-o ou extinguindo-o, (v. Acórdão da Relação do Porto de 16 de Setembro de 1991, C.J. ano XVI, Tomo 4, página 247).
Assim, e no que concerne à falada 1. parte, ela não é aplicável ao caso "sub judice", pois, que a causa de pedir na acção de preferência é sempre a transmissão da propriedade da coisa (v. Da Obrigação de Preferência, C. Lacerda Barata, página 154), ao passo que a causa de pedir dos Autores quer no pedido principal, quer no subsidiário, é complexa, comportando como elemento comum o contrato de arrendamento rural e como elemento diferenciador os factos concretos violadores da alínea b) do artigo 21 do Decreto-Lei 385/88 de 25 de Outubro
- no que respeita ao pedido principal - e o não convir aos Autores a continuação do arrendamento - no que respeita ao pedido subsidiário.
Por outro lado, como também se acentua no acórdão recorrido, a invocação como meio de defesa de um contrato promessa de compra e venda celebrado entre os autores e um terceiro nenhuma repercussão exerce sobre os pedidos formulados pelos Autores, nem dá aos
Recorrentes qualquer direito de preferência com fundamento no n. 1 do artigo 28 do Decreto-Lei 385/88 de 25 de Outubro, que só tem lugar no caso de venda... do prédio arrendado.
E aqui cabe acentuar que não sofrerá contestação a afirmação de que só poderá o titular do direito de preferência lançar mão da acção de preferência (v. artigo 1410 do Código Civil aplicável a todos os outros casos de preferência legal) se a coisa objecto do contrato tiver sido alienada a terceiro - v. Lacerda Barata, obra e local citados - não colhendo a pretensão dos Recorrentes de equiparar o contrato promessa de compra e venda ao contrato de compra e venda.
Como se acentua no Acórdão deste Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Julho de 1994, CJSTJ, anoII T2, pag49, o direito de preferência do locatário nasce no património deste quando e sempre que se verifique o pressuposto que o condiciona: venda do local arrendado.
E nele se evidencia a natureza jurídica do direito de preferência, para um, um "jus in re" incluído na categoria dos chamados direitos reais de aquisição (Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, volume II, página 53, nota 1; Vaz Serra, R.L.J. ano 103, página 471; Antunes Varela, R.L.J. ano 103, página 476; Oliveira Ascensão, Direito Civil, Reais, 5. edição, página 574; Pires de Lima e A. Varela, Código Civil Anotado; e Acórdão deste Supremo Tribunal de 15 de Outubro de 1980, B.M.J. 301/401; para outros "uma relação jurídica complexa", integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial, de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prolação - Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais.
E a terminar conclui que o seu titular tem prioridade na transmissão que tenha por objecto o arrendado, a qual se traduz "no direito real de adquirir o direito de propriedade sobre o locado" para os que entendem que o direito de preferência tem natureza real, ou "no poder exprimir uma vontade negocial" em relação ao locado, para os que entendem que o direito de preferência não tem natureza real.
Como também se refere no Acórdão deste Supremo Tribunal de 15 de Outubro de 1980, B.M.J. 300/401 o artigo 1410 do Código Civil refere-se aos elementos essenciais da alienação, pelo que não se pode entrar em linha de conta com factos decorrentes de um contrato promessa de compra e venda, que não tem a virtualidade de transferir a propriedade, pois trata-se de contrato de prestação de facto que bem pode não ser sequer cumprido.
Por último, sempre se dirá que se não pode intentar acção de preferência só contra o "alienante" como o fizeram os R.R. ora recorrentes - sempre se pôs, isso sim, o problema se deva ser só contra o adquirente, ou contra este e o alienante (cfr. Acórdão deste Supremo Tribunal de 14 de Maio de 1991, B.M.J. 407, páginas 498 a 506, e Prof. Antunes Varela na anotação a este na Rev. Leg. Jur. ano 126, página 330.
Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, se conclui que carecem de razão os recorrentes.
Decisão:
1 - Nega-se provimento ao agravo.
2 - Condenam-se os R.R. recorrentes nas custas.
Lisboa, 5 de Março de 1996.
Fernandes Magalhães,
Fernando Fabião,
Herculano Lima. (Dispensei o visto)