Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B2910 |  |
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
FORMALIDADES AD SUBSTANTIAM
NULIDADE DO CONTRATO
ABUSO DE DIREITO
II. Uma vez que essa omissão é «de per si» afectadora da validade do contrato, é de qualificar como formalidade «ad substantiam».
III. Tal vício, não é, todavia, de rotular de nulidade absoluta" tout curt", mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica - não invocável por terceiros nem conhecida oficiosamente pelo tribunal, ainda que possa ser arguida a todo o tempo. Isto porque não está em causa o interesse jurídico-público geral da invalidade do negócio, mas apenas o da tutela do específico interesse da protecção ao promitente comprador.
IV. Tal possibilidade de invocação sendo embora de carácter intemporal, não é, todavia, preclusiva da ocorrência de uma situação de abuso do direito.
V. Tendo os promitentes-alienantes agido sempre "ab-initio" como se o contrato fosse válido, assim gerando na contraparte uma justificada confiança e investimento no pressuposto dessa validade, ao virem aqueles mais tarde invocar a nulidade por omissão das formalidades (após um injustificado cumprimento da sua parte), há que entender que feriram gravemente princípios de correcção e lealdade inseridos no conceito de boa-fé, impondo-se que o tribunal considere abusiva (na modalidade de "venire contra factum proprium") e, como tal ilícita, a exercitação do direito de arguir a nulidade do negócio - conf. art° 334° do C. Civil.
1. "A" e marido B instauraram, com data de 16-10-02, acção ordinária contra "C, Lda", com fundamento em contrato promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre eles, sendo os AA como promitentes vendedores e a Ré como promitente compradora, contrato esse celebrado em 23-8-00, invocando o incumprimento de tal contrato por parte dos RR.
Alegaram, para tanto e além do mais, que remeteram à Ré a carta datada de 20/9/02 (doc. de pag. 18) na qual lhe comunicavam que, tendo expirado há muito o prazo para a celebração do contrato por parte dela Ré, havia cessado o seu «... interesse actual subjectivo e objectivo...» e daí que viessem «...denunciar o referido contrato... » ficando a aguardar que lhe fosse remetido um cheque correspondente ao valor do sinal.
Solicitaram, a final, se condenasse a Ré a ver declarado resolvido o contrato com base no incumprimento definitivo por parte dos RR e, consequentemente, a restituírem-lhes o valor do sinal passado em dobro (5.600.000$00) acrescida de juros de mora.
2. Contestou a Ré, a qual, para além da impugnação do alegado, deduziu reconvenção, atribuindo o incumprimento definitivo do contrato aos AA e daí que tenha direito à perda, por parte dos AA, do valor do sinal acrescida de juros de mora ou, agora a título subsidiário, à execução específica.
3. Replicaram os AA mantendo a sua posição inicial.
4. Vieram, posteriormente, os mesmos AA, a pag. 91, em requerimento autónomo, suscitar a questão da nulidade do contrato promessa por dele não constar a licença de. utilização ou de construção, nem a sua existência se encontrar certificada por notário, terminando por referir que o tribunal deve declarar tal nulidade, com todos os demais efeitos legais.
5. A Ré opôs-se a tal pretensão invocando, alem do mais, o abuso de direito em tal invocação.
6. No saneador datado de 6-10-03, o Mmo Juiz do 2ª Juízo Cível da Comarca de Paredes, conhecendo dos pedidos da acção e reconvenção, proferiu as seguintes decisões parcelares:
-a)- julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo, em consequência os RR do pedido;
-b)- julgou a reconvenção totalmente procedente e, em consequência, declarou resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os AA e a Ré, condenando os AA na perda da quantia de 13.966,34 €, correspondente à quantia entregue pelos AA à Ré, como sinal e princípio de pagamento.
7. Inconformados apelaram os AA, mas o Tribunal da relação do Porto, por acórdão de 26-2-04, negou provimento ao recurso.
8. De novo irresignados, desta feita com tal aresto, dele vieram os AA recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formularam as seguintes conclusões:
1ª- Os recorrentes invocaram a nulidade dos contratos-promessa junto aos autos, na medida em que deles não consta a licença de utilização ou construção do imóvel objecto do contrato, nem a sua existência se encontrar certificada por notário;
2ª- Veio o tribunal ora recorrido alegar que há abuso de direito nesta posição dos recorrentes, pois inicialmente o pedido dos recorrentes baseava-se na validade do contrato;
3ª- A arguição da nulidade pelos ora recorrentes não deve ser tida como abuso de direito, na medida em que estamos perante uma nulidade que pode ser arguida a todo o tempo;
4ª- A actuação dos recorrentes em nada pode ser qualificada como abuso de direito, porquanto não se verifica nenhum dos condicionalismos do artigo 334° do C.Civil;
5ª- O facto dos recorrentes só terem arguido a nulidade no momento processual em que o fizeram não perturbou em nada a defesa da ora recorrida, na medida em que a nulidade é insanável, logo, não havia como a recorrida ultrapassar esta questão;
6ª- A nulidade estatuída no n° 3 do artigo 410° do C.Civil é uma nulidade atípica, na medida em que apenas pode ser arguida pelo contraente que pretende adquirir o direito;
7ª- Todavia, esta nulidade é atípica apenas no que se refere à- legitimidade processual para a arguir;
8ª- Apesar de ser uma nulidade atípica, pode ser arguida a todo o tempo, nos termos do artigo 286° do C.Civil;
9ª- Os recorrentes arguiram a nulidade de modo que a mesma deve ser declarada;
10ª- A interpretação a dar às cláusulas quinta e sexta do contrato promessa junto aos autos dever ser feita de acordo com o artº 236° do C.Civil ou seja, do ponto de vista de um normal declaratário;
11ª- Um normal declaratário, colocado na posição dos promitentes compradores, só poderia interpretar este prazo no sentido de que acresceriam, no máximo, 30 dias após o final das obras (que seria no quarto trimestre de 2001) para que fosse celebrada a respectiva escritura pública.
9. A Ré não contra-alegou.
10. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar.
11. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como reproduzidos os pontos constantes da decisão de 1ª instância, o que fez nos termos do art.º 713° n° 6 CPC.
Passemos ao direito aplicável.
12. O "thema decidendum" centra-se na verificação ou não dos pressupostos da excepção peremptória inominada de abuso do direito deduzida pela Ré, ora recorrida e cuja coonestação pelas instâncias os AA vêm agora pôr em crise.
Quid juris?
Há que começar por dizer não vir posto em causa que a omissão da certificação pelo notário da licença de utilização ou de construção constituiria, em princípio, uma nulidade a desencadear, no caso dos autos, tão-somente, em princípio, pelos promitentes compradores (artº 410º, nº 3 do C. Civil).
A doutrina e a jurisprudência vêm entendendo correntemente que tal nulidade, podendo ser arguida a todo o tempo, não é de conhecimento oficioso, tendo de ser invocada pela parte interessada. Tal possibilidade de invocação intemporal não é, todavia preclusiva da ocorrência de uma situação de abuso o direito como passaremos a explanar, seguindo, de perto, os Acs desta 2ª Sec de 22-11-01, in Proc 3293/01 e de 14-3-02, in Proc 407/02 com o mesmo Relator do dos presentes autos.
Estatui o artº 410º do C. Civil:
« 2.... a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte ».
Ora, no documento titulador do contrato a que se reportam os autos foram omitidos, quer o citado reconhecimento presencial, quer a aludida certificação notarial.
Face a tal quadro negocial, pretenderiam os AA. fazer funcionar o comando do nº 3 do art° 410° do C. Civil (na redacção introduzida pelo DL 379/86, de 11/11).
Mas qual o vício gerado pela preterição do formalismo legal ?
Uma vez que a mesma seria «de per si» afectadora da validade do contrato, não restam dúvidas de que se trataria da omissão de formalidades «ad substantiam».
Na senda do assento n° 15/94, de 28/6, in DR, 1ª série, de 12-10-94, hoje com o valor de acórdão uniformizador de jurisprudência (art° 17°, nº 2 do DL 329-A/95, de 12/12) - considerações que continuam a ter plena actualidade, face à actual redacção do art° 410°-3 do C. Civil, introduzida pelo DL 379/86, de 11/11 - a exigência, no contrato-promessa, das formalidades "ad substantiam" do reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação, pelo notário, da respectiva licença de utilização ou de construção do imóvel prometido vender, surgem com vista a defender o" interesse do promitente comprador, que, por vezes, por menos avisado em assuntos de natureza jurídica, pode vir a sentir-se frustrado quanto ao negócio que realizou na melhor das boas fés" (ver também preâmbulo do DL 236/80, de 18/7). (E também como forma de combate à construção clandestina).
Tanto assim que só a ele" cabe o direito de invocar a imperfeição do negócio", não podendo a omissão das formalidades ser invocada por terceiro, nem ser oficiosamente conhecida pelo tribunal - conf. Assento de 1-2-95, in DR, 1ª série, de 22-4-95 -, sendo que o promitente vendedor só terá esse direito se essa omissão houver sido culposamente causada pela outra parte, como já se disse.
Daí que a doutrina e jurisprudência dominantes qualifiquem esse vício, não como uma nulidade absoluta "tout curt", mas como uma nulidade mista, «sui generis» ou atípica - não invocável por terceiros nem conhecida oficiosamente pelo tribunal. Isto porque não está em causa o interesse jurídico-público geral da invalidade do negócio, mas apenas o da tutela do específico interesse da protecção ao promitente comprador (conf, neste sentido, Calvão da Silva, in "Sinal e Contrato-Promessa", 6ª ed., Coimbra, 1998, págs 79-80).
Não pois uma nulidade típica - ainda que mais próxima do regime da mera anulabilidade, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição - podendo, quanto à licença de construção ou utilização, ser sanada mediante a prova na acção da sua existência ou desnecessidade - Assentos 15/94 e 3/95 (DR, I Série-A, de 12/10/94 e 22/4/95, respect. e art.s 410 °nº 1 e 906° nº 1, ex-vi do artº 913° nº 1, todos C. Civil (cfr. Pires de Lima e A. Varela, in" Código Civil, Anotado", vol I, 4ª ed, pág 384, e Calvão da Silva, in " Sinal e Contrato Promessa", pág 51 e ss.e Ac. STJ de 12-11-98, in BMJ nº 481°, pág 458).
Deste modo, o regime jurídico aplicável à invalidade atípica ou mista resultante da omissão das formalidades do nº 3 do art. 410 será, em princípio, o contemplado no art. 287° nº 2 do C. Civil para a mera anulabilidade, tendo pois como limite peremptório de arguição o momento do cumprimento do contrato, como lógico corolário da natureza e objecto do contrato-promessa - a realização do contrato prometido.
Se porém tal nulidade houvesse sido invocada com sucesso, é manifesto que os seus efeitos teriam que ser os postulados no artº 289° do C. Civil. Isto sendo certo que, na hipótese vertente, foram os promitentes vendedores, ora recorrentes, que invocaram a nulidade do contrato, que não a Ré promitente compradora (esta sustentou a respectiva validade).
Mas a Ré reconvinte, ora recorrida, alegou a existência de abuso do direito em tal invocação.
Que dizer ?
A resolução do contrato significa a destruição da relação contratual operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer regressar as partes à situação em que as mesmas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado" - conf. Antunes Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol. II, 3ª ed, pág 242.
O direito de resolução corresponde, assim, ao exercício de um direito potestativo vinculado - artº 432° nº 1 do C. Civil., sendo quer tal resolução pode fazer-se mediante declaração à outra parte» (artº 436º nº 1 do mesmo diploma).
Fica, pois, a parte que invoca o direito à resolução obrigada a alegar e provar o fundamento que justifica essa destruição do vínculo contratual.
O contraente infiel não pode, em princípio, fazer derivar direitos da violação por si praticada, designadamente quando o pedido de resolução se mostre abusivo (cfr. J. C. Brandão Proença, in "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 1987, pp. 95-99). Decorre dos artº s 801° nº 2 e 802° nº 1 do C. Civil que só o contraente fiel - aquele que cumpriu ou se oferece para cumprir -, goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao contraente faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo (Ac. STJ de 21/5/98, in BMJ nº 477°, pág 460).
O incumprimento definitivo do contrato-promessa pode verificar-se, entre outras situações, quando ocorra um comportamento de uma das partes que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato.
A declaração da intenção de não cumprir equivale, pois, «ao efectivo não cumprimento da obrigação, pressuposto jurídico de consequências imediatas» - Ac. de 21/5/98, cit. BMJ nº 468/70, e doutrina aí citada.
Devem ser incluídas no núcleo das situações de não cumprimento definitivo (ou de falta definitiva de cumprimento) os casos em que, sendo a prestação ainda possível com interesse para o credor, o devedor declara a este não querer cumprir" - conf. "Antunes Varela, in" Das Obrigações em Geral", vol II, 7ª ed, pág 92.
Ora, o que nos mostram os autos ?
Confrontam-se no processo, um pedido de anulação do contrato por vício de forma (deduzido pelos promitentes compradores, o A. ora recorrente) e outro de declaração de resolução do mesmo contrato por incumprimento definitivo formulado pela Ré, promitente vendedora e ora recorrida. E quer a declaração resolutiva, quer a declaração de nulidade operam, como referido, a destruição da relação contratual com eficácia "ex-tunc" - conf. artºs 289º e 433º e 434º do C. Civil.
Depara-se-nos um típico inadimplemento imputável aos recorrentes na qualidade de promitentes-vendedores. Foram estes que, com a sua declaração, desencadearam o efectivo não cumprimento da obrigação, assim lhe pondo efectivo termo, pelo que assistirá ao contraente fiel, (a Ré ora recorrida) a faculdade de dessa actuação retirar as consequentes ilações jurídicas.
A arguição dos citados vícios formais da promessa, nos termos em que foi efectuada, - e disso se fez eco a Relação - surge assim como mero pretexto para camuflar a recusa de cumprimento da promessa por banda dos AA ora recorrentes.
Concluiu a Relação pela ocorrência, no caso sub-specie, de uma situação de abuso do direito na modalidade de "venire contra factum proprium", traduzido na violação dos princípios da confiança e da boa-fé contratual. O que merece entendimento concordante deste Supremo Tribunal.
É sabido que o art° 334° do C. Civil considera ilegítimo o exercício de um direito «quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé».
Quer a doutrina, quer a jurisprudência, anuem geralmente em que, para se concluir por tal ilegitimidade - verdadeira excepção peremptória inominada também de conhecimento oficioso - se torna necessária a verificação cumulativa de três pressupostos: uma situação objectiva de confiança digna de tutela jurídica e tipicamente consubstanciada numa conduta anterior que, objectivamente considerada, seja de molde a despertar noutrem a convicção de que o agente no futuro se comportará coerentemente de determinada maneira; que face à situação de confiança criada, a outra parte aja ou deixe de agir, advindo-lhe danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada; ou seja se sair frustrada a boa-fé da parte que confiou. (Conf. Baptista Machado, in"Tutela de Confiança", - in RLJ, Anos 117º e 118º, páginas 322 e 323 e 171 e 172, respectivamente).
O abuso do direito traduz um" limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo-jurídicos do direito particular que são ultrapassados - conf., neste sentido, Castanheira Neves, in "Questão de Facto e Questão de Direito", pág 526, nota 46 cit no Ac STJ de 31-1-96, in BMJ nº 453, pág 517.
Emerge factualmente dos autos que o contrato foi celebrado em 23/8/00 dizendo respeito à venda de uma fracção de um edifício a construir pela Ré e que no decurso do tempo, até 20/9/02 a construção foi avançando sem que as AA levantassem qualquer questão relativa ao apontado vício (falta da licença a que alude o art° 410° nº 3 CC), acrescendo que o prazo indicado para a construção era durante o 4° trimestre de 2001.
Chegados àquele dia, os AA remetem à Ré a carta junta a pag. 18 (datada de 20/9/02) na qual, frisando o atraso na realização da obra afirmaram a sua falta de interesse actual, subjectivo e objectivo e acabam a «....denunciar o referido contrato....» ficando a «....aguardar que me (lhe) seja enviado cheque visado titulando o dobro do montante recebido por V. Exas a título de sinal».
Trata-se, como se, vê, da resolução do contrato (na carta diz-se «denunciar» o que deve ser entendido como significando «resolver») e da correspondente pretensão de restituição do sinal em dobro o que pressuporia a existência e subsistência de um contrato válido.
A Ré remeteu-lhes pelo menos, a carta de pág. 51 datada de 19/11/02 onde se questionam os termos do contrato celebrado, tudo, pois, na pressuposição da respectiva validade.
Os AA nada obtemperaram ainda nessa altura sobre a validade de tal contrato, só o tendo vindo a fazer no mencionado requerimento avulso e autónomo junto aos autos em 28/4/03.
E nesse requerimento não invocaram qualquer justificação para só então o fazerem, quando é certo que bem o poderiam ter invocado (ao contrário do que fazem nas alegações de recurso onde defendem a falta de conhecimento de tal vício) e mostrando-se processualmente adquirido que o ilustre mandatário subscritor da petição é o mesmo do apontado requerimento.
E nem na petição nem na réplica os AA (de notar que na reconvenção a ré deduz pedido em conformidade com a validade do contrato) invocaram a apontada nulidade, só o tendo vindo a fazer posteriormente, como já se deixou dito; em ambos os articulados os AA actuaram e exercitaram direitos em harmonia com a existência de um contra o válido.
Toda a conduta dos AA foi, por conseguinte, de molde a criar na Ré uma forte confiança de que tal vício não viria ser invocado pondo em crise a bondade do contrato, o que constitui abuso de direito nos termos decididos art° 334º C. Civil.
Por um lado os AA agiram como se o contrato fosse «ab initio» válido, por outro e subsequentemente actuaram processualmente como se o mesmo fosse nulo !...
Deste modo - e tal como a Relação bem concluiu - ao invocarem a nulidade por omissão das formalidades depois do seu injustificado incumprimento, a parte inadimplente, (os AA) porque tinham, entretanto, destruído por esta via, a relação contratual, já não estava em tempo de arguir a invalidade; de todo o modo, ao fazê-lo, feriu gravemente princípios de correcção e lealdade inseridos no conceito de boa-fé, impondo-se que o tribunal considere abusivo e, como tal ilícita a exercitação do direito de arguir a nulidade do negócio - conf. art° 334° do C. Civil" (sic).
13. Assim havendo decidido neste pendor, não merece o acórdão revidendo qualquer censura.
14. Decisão:
Em face do exposto, decidem :
- negar a revista;
- confirmar, em consequência, o acórdão revidendo.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 7 de Outubro de 2004.
Ferreira de Almeida
Abílio Vasconcelos
Ferreira Girão