Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 268/04.3TBTBU.C1.S1 |  |
ACÇÃO DE REIVINDICAÇÃO
VENDA DE COISA ALHEIA
INEFICÁCIA DO NEGÓCIO
NULIDADE DO CONTRATO
REGISTO PREDIAL
REGISTO DA ACÇÃO
ACESSÃO INDUSTRIAL
PAGAMENTO
CONDIÇÃO SUSPENSIVA
CADUCIDADE
PRINCÍPIO DA ADEQUAÇÃO
I - A venda pelo co-herdeiro de bens pertencentes à herança, sem determinação de parte ou direito, constitui venda de coisa alheia.
II - A nulidade que resulta da venda de coisa alheia apenas se aplica na relação entre alienante e adquirente, e não no que se reporta ao dono daquela, perante o qual a mesma é ineficaz, ou seja, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património.
III - O dono pode, então, reivindicar a coisa, directamente, do comprador, enquanto se não operar a usucapião, a favor deste, independentemente da sua boa fé, sem necessidade de promover a prévia declaração judicial da nulidade da venda, a menos que não disponha de qualquer titulo de aquisição derivada do prédio do último proprietário inscrito, regularmente, no registo, tendo, porém, o comprador demonstrado que o prédio lhe foi vendido, por alguém, inscrito no registo como seu dono, hipótese em que não pode reivindicar a coisa, directamente, do poder do comprador, mas antes tem de invocar e obter a prévia declaração de nulidade do título apresentado pelo adquirente.
III - Se a acção de declaração de nulidade ou de anulação do negócio jurídico respeitante a bens imóveis não for proposta e registada, nos três anos posteriores à sua conclusão, é inoponível a terceiros de boa-fé, adquirentes, a título oneroso, de direitos sobre os mesmos bens, desde que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção.
IV - Representando a acessão industrial imobiliária uma forma potestativa de aquisição do direito de propriedade, em que o pagamento do valor da respectiva unidade predial funciona como condição suspensiva da transmissão do direito, e definindo-se o montante da indemnização, por via da sentença final de mérito, deve o autor da obra, por força do princípio da adequação formal, pagar ou depositar o preço, em prazo a determinar pela mesma, sob pena de caducidade do respectivo direito.
ACORDAM OS JUÍZES QUE CONSTITUEM O SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
AA, solteira, aprendiz de costureira, residente em ..., Tábua, BB, viúvo, reformado, residente em ..., Tábua, CC e esposa, DD, residentes em Vale ..., Rua ..., Tábua, EE e esposa, FF, residentes na Rua Prof. Dr. ...., n.º 26 E - 3E, Mem Martins, GG e marido, HH, reformados, residentes em ..., Mangualde, e II e esposa, JJ, residentes na Rua ..., n.º 19, r/c esquerdo, Mealhada, Loures, propuseram a presente acção declarativa, com processo comum, sob a forma ordinária, contra LL, residente na Praceta ..., n.º 3, 1.º direito, Damaia, Amadora, MM e esposa, NN, residentes na Rua ..., n.º 48, 2.º esquerdo, Queluz, OO, residente em ..., Tábua, e PP e esposa, QQ, residentes na Rua ..., n.º 000, 2.º direito, Aveiro, pedindo que, na sua procedência, seja declarado e os réus condenados a reconhecer que os autores são titulares, em comum e sem determinação de parte ou direito, enquanto únicos interessados na herança, ilíquida e indivisa, aberta por óbito de RR, do direito de propriedade sobre o prédio urbano inscrito na matriz, sob o artigo 265, da freguesia de Ázere, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tábua, sob o n.º 01369/920730 da citada freguesia [a], seja declarado e os réus condenados a reconhecer que a compra e venda do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Ázere, sob o artigo 265, celebrada por escritura pública, no Cartório Notarial de Tábua, no dia 27 de Junho de 2001, é nula, no que respeita aos respectivos contraentes, e ineficaz, relativamente aos autores, proprietários do prédio [b], que os 4ºs réus, PP e esposa, QQ, sejam condenados a restituírem aos autores, como únicos interessados da herança, ilíquida e indivisa, aberta por óbito de RR, o mencionado prédio urbano supra identificado [c], que os réus sejam condenados solidariamente, a indemnizarem os autores pelos danos decorrentes da venda ilegal e apropriação ilícita e ilegítima do prédio reivindicado, em quantia a liquidar em execução de sentença [d] e que se ordene o cancelamento de todas as inscrições em vigor sobre o prédio reivindicado, na Conservatória do Registo Predial respectiva [e].
Alegam os autores, para o feito, e, em síntese, que são os únicos e universais herdeiros de RR, de cuja herança, ainda ilíquida e indivisa, faz parte o prédio aludido, por aquela o ter herdado de sua mãe, BP, na sequência de partilhas verbais realizadas em 1958, e por o ter adquirido, depois, originariamente, por usucapião, sendo certo que os 1º, 2ºs e 3º réus, por escritura pública de 27 de Junho de 2001, celebrada no Cartório Notarial de Tábua, venderam o referido imóvel aos 4ºs réus, que dele se apossaram.
Os 1º, 2ºs e 3º réus, isto é, os réus vendedores, contestaram, por excepção, arguindo a prescrição e o abuso de direito, por parte dos autores, e, por impugnação, contrariando a factualidade invocada por estes, alegando que o prédio em litígio foi por eles herdado de MCP que, por sua vez, o herdara de BP, tendo ainda a propriedade do mesmo entrado no seu património, por usucapião, pedindo ainda a condenação dos autores como litigantes de má fé, em multa e indemnização, de montante a arbitrar pelo Tribunal.
Os 4ºs réus, ou seja, os réus compradores, contestaram, por excepção, arguindo a inoponibilidade, prevista no artigo 291º, do Código Civil, e, por impugnação, contrariando a factualidade exposta pelos autores, deduzindo, subsidiariamente, reconvenção, pedindo a condenação dos autores a reconhecê-los como donos e exclusivos proprietários do prédio em discussão, por o terem adquirido, por acessão industrial imobiliária, e a absterem-se de praticar qualquer acto ou facto que impeça ou dificulte o livre exercício daquele direito [1] a reconhecê-los como donos e exclusivos proprietários do questionado imóvel, por o terem adquirido, por usucapião [2], a indemnizá-los pelos danos decorrentes da arguição de nulidade do negócio jurídico em causa, no montante de €256.340,75, e ainda em quantia a liquidar, em execução de sentença [3] e, finalmente, a condenação dos autores como litigantes de má fé, em multa e indemnização, de montante a fixar pelo Tribunal.
Os autores replicaram e os réus compradores deduziram tréplica.
Admitida a reconvenção, os autores reagiram, interpondo recurso da mesma decisão, que foi admitido com agravo, mas do qual a Relação não conheceu, considerando-o prejudicado em função da improcedência da apelação.
Os agravantes apresentaram, oportunamente, a sua alegação, que terminaram com as conclusões seguintes:
1ª - Os agravados, segundos réus deduziram pedido reconvencional subsidiário para o caso de verem proceder a presente acção, pedindo, nesse âmbito, a condenação dos autores agravantes a indemnizarem-nos pela arguida nulidade da compra e venda, no valor de €256 340,75 e na quantia a executar em execução de sentença;
2ª - Por despacho proferido a fls. 290 e seguintes dos autos foi o citado pedido reconvencional admitido por se fundar no mesmo facto jurídico em que se funda a acção, isto é a nulidade do negócio;
3ª - Inconformados, os agravantes recorrem desse despacho dado que a presente acção que é de reivindicação funda-se no direito de propriedade dos autores e ocupação abusiva pelos agravados, não se fundando, por isso, na nulidade do negócio;
4ª - Relativamente aos agravantes enquanto proprietários do prédio reivindicado tal venda é ineficaz, não tendo, sequer a necessidade de requerer a declaração de nulidade do negócio, podendo reivindicá-la dos compradores, dado que tal ineficácia opera ipso iure.
5ª - Não se fundando, como é o caso, o pedido reconvencional no mesmo facto jurídico em que se funda a acção, ou seja não se fundando a acção na nulidade do negócio, não deveria ter sido admitido, nesta parte, o pedido reconvencional pelo qual se pede indemnização pela arguição de tal nulidade;
6ª - Poderiam, os agravados ter deduzido pedido de indemnização por benfeitorias no prédio, contudo, não o fazem pedem simplesmente indemnização pela nulidade do negócio, ao que a presente acção é alheia incumbindo aos primeiros réus e não aos agravantes, responderem por tal vício que culposamente causaram e pela indemnização que os eventuais danos daí decorrentes justifiquem.
7ª - A decisão recorrida viola o disposto pelo art°. 274°.n°.2 do CPC, ao admitir o pedido reconvencional que não se identifica com nenhuma das alíneas previstas taxativamente na lei.
A sentença julgou improcedentes a acção e a reconvenção, condenando, solidariamente, os réus LL, MM e esposa, NN, e OO, como litigantes de má fé, em multa, que fixou em cinco UC´s.
Desta sentença, os autores interpuseram recurso, tendo o Tribunal da Relação julgado improcedente a respectiva apelação, confirmando a decisão impugnada, não conhecendo, por prejudicado, do objecto do agravo retido, nem da ampliação do âmbito do recurso.
Do acórdão da Relação, os mesmos autores interpuseram recurso de revista, terminando as alegações com o pedido de declaração de nulidade da compra e venda do imóvel e da sua ineficácia relativamente aos autores, condenando-se os réus a indemnizá-los pelos danos causados com tal venda ilegal, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:
1ª -Os autores alegaram e articularam factos destinados a demonstrarem que a RR era única titular do direito de propriedade sobre o prédio urbano inscrito na matriz sob o art°. 265 da freguesia de Ázere e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tábua sob o n°. 1369/920730 da citada freguesia, integrando o respectivo acervo hereditário daquela, herança na qual os autores, mormente os ora recorrentes, eram os únicos e exclusivos interessados;
2ª - Com tal fundamento peticionaram que se declarasse que a compra e venda de tal prédio urbano entre os réus, era nula por se tratar de venda de coisa alheia e ineficaz relativamente aos autores, verdadeiros titulares do bem;
3ª - Mais peticionaram indemnização, a liquidar em execução de sentença, por todos os danos causados aos autores com tal venda ilegal.
4ª - Em sede de julgamento apurou-se que a posse exercida pela falecida RR, não foi com animus de proprietária exclusiva mas sim na proporção de 1/5 enquanto herdeira na herança de sua mãe BP.
5ª - A decisão proferida em 1a. instância e depois confirmada pelo Tribunal da Relação entendeu que, não obstante, tal nulidade estar demonstrada e verificada não se poderia declarar, uma vez que os autores/recorrentes haviam alegado propriedade exclusiva do prédio e se apurou que a falecida RR actuou com animus de interessada na herança de sua mãe BP, ou seja de que era titular na proporção, apenas de 1/5 parte do direito de propriedade.
6ª - Mais entendeu o tribunal recorrido que tal facto é essencial a outra causa de pedir pelo que julgou a acção improcedente.
7ª - O acórdão recorrido adianta ainda, que a RR era apenas detentora e não possuidora, confirmando integralmente a decisão de 1a. instância, aludindo ao princípio do dispositivo plasmado no art°. 264°. do C.P.C.
8ª - Contudo, à luz do disposto pelo art°. 1255°. a falecida RR não era detentora, mas sim possuidora.
9ª - Entendem os recorrentes que a causa de pedir é exactamente a mesma quer se tivesse apurado a propriedade total do prédio na esfera da falecida RR ou apenas na proporção de 1/5 enquanto interessada na herança da sua mãe BP, pois os factos concretos a alegar seriam os mesmos simplesmente o "aminus" não o seria enquanto proprietária exclusiva, mas sim co-titular na proporção de 1/5.
10ª - Os factos apurados são instrumentais dos factos principais e permitem aferir da veracidade ou falsidade dos factos principais alegados.
11ª - Acresce que a nulidade é de conhecimento e declaração oficiosa operando "ipso iuris", pelo que podia e devia o tribunal e acórdão recorrido ter declarado a nulidade da venda e ineficácia da mesma relativamente aos autores, mormente os ora recorrentes, por serem co-titulares do direito de propriedade.
12ª - O fundamento invocado para a nulidade da venda continua imutável, isto é, não serem os réus/recorridos únicos e exclusivos proprietários do bem vendido, pelo que vendendo coisa alheia o negócio está incontornavelmente ferido de nulidade.
13ª - A nulidade do negócio advém da ilegitimidade dos vendedores, conforme alegado em petição inicial, simplesmente conclui-se que aqueles eram co-titulares do direito o que não afasta o invocado vício, muito menos altera o fundamento jurídico e fáctico do mesmo.
14ª - A decisão em recurso "obriga" os recorrentes a intentarem nova acção contra os mesmos réus e com o mesmo fundamento jurídico, isto é, verem declarada a nulidade da venda por não serem aqueles (réus) titulares em exclusividade do bem vendido, indemnizando os autores pelos prejuízos causados, factos já demonstrados nos presentes autos nada impedindo, nem mesmo o princípio do dispositivo que os mesmos sejam declarados conforme peticionado.
15ª - Podemos mesmo afirmar que os factos apurados relativamente aos alegados apenas diferem em termos de "quantidade" do direito alegado mas não em termos de "qualidade" do mesmo utilizando uma linguagem mais corrente e com menor preocupação em rigor jurídico.
16ª - Pelo que, ao não declarar a nulidade da compra e venda por não serem os réus únicos e exclusivos titulares do direito de propriedade do imóvel vendido e ao julgar improcedente o pedido de condenação dos recorridos na indemnização a liquidar aos recorrentes em execução de sentença, dos danos resultantes da presente venda ilegal, desrespeitaram a decisão de 1a. instância e o acórdão em recurso o disposto pelo art°. 286º, 892°. e 1255°. do Código Civil, bem como o disposto pelo art°. 264°. n°2 do C.P.C., este último, por incorrecta interpretação.
Apenas os réus QQ e esposa, PP, apresentaram contra-alegações, concluindo no sentido de que não foi violada qualquer norma pelo douto acórdão do Venerando Tribunal da Relação, que deverá ser mantido, integralmente, mas, caso seja declarada nula a escritura pública de compra e venda, objecto da presente acção, então deve ser decretada, ao abrigo do disposto nos artigos 1340° e 1341°, do Código Civil, a acessão imobiliária industrial, ou seja, ser julgado procedente e provado o pedido reconvencional e, consequentemente, os autores, ora apelantes, condenados a reconhecerem que os ora apelados, são donos e exclusivos proprietários do prédio urbano identificado em 2o da douta p.i., por o terem adquirido por acessão industrial imobiliária, considerando já pago o montante do valor do prédio, (trinta e oito mil novecentos e quarenta e dois euros e trinta e um cêntimos que correspondem ao preço do prédio em escudos de sete milhões de oitocentos e sete mil cento e setenta e seis escudos e trinta e três centavos pagos na data da escritura), valor do prédio na data do restauro e ampliação do imóvel urbano, e, consequentemente, a absterem-se de praticar qualquer acto ou facto que impeça ou dificulte o livre exercício daquele direito.
O Tribunal da Relação declarou demonstrados os seguintes factos, que este Supremo Tribunal de Justiça tem como aceites, nos termos das disposições combinadas dos artigos 722º, nº 2 e 729º, nº 2, do Código de Processo Civil (CPC), mas reproduz:
Na Conservatória do Registo Predial de Tábua, encontra-se descrito um prédio urbano, sito em Portela, freguesia de Ázere, concelho de Tábua, composto por casa de habitação de 2.º andar, com 65 m2, quintal com 450 m2 e logradouro com 15 m2, a confrontar do Norte com Miguel ..., do Nascente com Alfredo ..., do Sul com João ... e do Poente com rua, inscrito na respectiva matriz predial, sob o artigo 265 – A).
O direito de propriedade sobre este prédio está inscrito, no registo predial, através da ap.10/010703, a favor do réu QQ, sendo que, através da ap. 04/920730, esteve já inscrito, a favor dos réus LL, MM e OO – B).
BP constava na respectiva matriz predial como titular do direito ao rendimento sobre este prédio, até ao ano de 1996, ano a partir do qual passaram a constar como titulares daquele direito os réus MM, OO e LL, o que sucedeu, até ao ano de 2001, ano a partir do qual, por sua vez, passou a constar como titular daquele direito o réu QQ – C).
BP faleceu, no dia 21 de Agosto de 1958 – D).
No dia 9 de Junho de 1984, faleceu RR, filha de José ... e de BP - E).
A autora GG é filha de RR e neta materna de José ...e de BP – F).
José ... era filho de RR e faleceu, em 14 de Setembro de 1998 – G).
O autor II é casado com a autora Maria Idalina ..., filho de José ..., neto paterno de RR e neto materno de António ... e de Maria Luísa ... – H).
NC era filha de RR e faleceu, no estado de casada, com o autor BB, em 18 de Janeiro de 2003 – I).
A autora AA é filha de BB e de NC, neta paterna de Joaquim ... e de Maria da Piedade e neta materna de RR – J).
O autor CC é casado com a autora DD, filho de BB e de NC, neto paterno de Joaquim ... e de Maria da Piedade e neto materno de RR – K).
O autor EE é filho de BB e de NC, neto paterno de Joaquim ... e de Maria da Piedade e neto materno de RR – L).
No processo de imposto sucessório, por óbito de RR, que esteve pendente no Serviço de Finanças de Tábua, foi relacionado, sob a verba n.º 7, o seguinte direito: «1/5 de uma casa de habitação de altos e baixos, com logradouro e quintal, sita em Ázere, a confrontar do Nascente com Alfredo ..., do Poente com rua, do Norte com Miguel ... e do Sul com João ...» – M).
No processo de imposto sucessório, aberto por óbito de MCP, e que esteve pendente, no serviço de Finanças de Amadora 3, o prédio, referido em A), foi relacionado sob a verba n.º 11 – N).
Em 8 de Abril de 1974, foi instaurado, no serviço de Finanças de Amadora 3, processo de imposto sucessório, aberto por óbito de FT, constando como interessados LL , MM e OO, no qual foi relacionado, sob a verba n.º 5, o seguinte: «uma casa de habitação de altos e baixos, com quintal, sita em Ázere, a confrontar do Nascente com Alfredo ..., do Poente e Sul com caminho público, e do Norte com herdeiros» – O).
Por escritura pública, outorgada em 27 de Junho de 2001, no Cartório Notarial de Tábua, os réus LL, MM, NN e OO declararam vender ao réu PP, e este declarou comprar, pelo preço de 3.000.000$00, o prédio, referido em A), pelo preço de 6.000.000$00, ou seja, um prédio rústico, sito à Salgada ou Salgado, descrito na Conservatória do Registo Predial de Tábua, sob o n.º 1371, e inscrito na matriz, sob o artigo 1982 – P).
Os réus PP e mulher fizeram obras, no prédio dito em A), e utilizam-no para férias e fins-de-semana – Q).
Os autores inscreveram a presente acção, no registo predial, através da ap. 07/040701 – R).
Após a morte de BP, a filha desta, RR, passou a residir, no prédio, referido em A), a cultivar o quintal e o logradouro que o circundava – 5º – e a MCP passou a residir no prédio, correspondente ao artigo 452º da freguesia de Ázere, aí tendo residido, até ao fim da vida – 6º.
RR mandou reparar as janelas do prédio, referido em A) – 7º.
BB e NC residiram no prédio, referido em A), até adquirirem casa própria – 8º.
RR dedicou-se, nas lojas da casa, à criação de galinhas, porcos, cabras e ovelhas – 9º – e retirava do quintal batatas e outros produtos hortícolas, para seu consumo, plantava árvores de fruto, tais como macieiras e uma figueira, podava as oliveiras do quintal e apanhava a azeitona – 10º.
Os actos dos quesitos 5 e 7 a 10 sempre foram praticados, de forma reiterada e ininterrupta, desde o falecimento de BP – 11º - sem oposição de vivalma, muito menos, de MCP – 12º - à vista de todos os moradores de Ázere – 13º - e na convicção, por parte de RR, de ser herdeira da herança a que pertencia o prédio, referido em A) – 14º.
A partir de certa altura, o Sr. Alfredo e a esposa NC e a mãe desta, RR, foram viver para uma casa, situada perto da casa, referida em A), que ficou desabitada. O Sr. Alfredo e a esposa foram deixando de cultivar o quintal e de tomar conta das árvores de fruto e de ter animais na referida casa, à excepção de uma burra, que aí permaneceu, durante alguns anos – 15º.
Os autores ignoravam que os réus LL, MM e mulher, OO, e OO tinham relacionado o prédio, mencionado em A), no âmbito do processo por imposto sucessório, aberto por óbito de MCP, como vem dito em N) – 17º – e ignoravam que, com base naquele processo e naquela relacionação, aqueles réus tinham registado, a seu favor, o direito de propriedade sobre o prédio, referido em A) – 18º.
O prédio, mencionado em A), esteve desabitado, desde data anterior a Junho de 1984 – 27º - a casa nele existente estava em adiantado estado de degradação – 28º - e, no logradouro, em 27 de Junho de 2001, existiam silvas, mato e árvores, sem qualquer tratamento ou aproveitamento – 29º.
Os réus PP e mulher, QQ, indagaram, em Ázere, a quem pertencia o prédio, dito em A), por estarem interessados em adquiri-lo – 35º.
Os réus PP e mulher compraram a casa e um prédio rústico anexo, que muraram como se se tratasse só de um prédio – 42º – e, quando isto ocorreu, o autor BB esteve presente – 43º - e, porque a linha de estrema entre aqueles dois prédios e um outro, contíguo, pertencente ao autor BB e esposa, era curva, foi a mesma endireitada – 44º - e, em consequência do referido no quesito 44º, o prédio do autor BB e esposa ficou acrescentado com mais uns poucos de metros quadrados – 45º.
Os réus PP e mulher, QQ, após terem celebrado a escritura pública, referida em P), arranjaram um arquitecto que lhes elaborou o projecto de reconstrução e ampliação da casa, a qual se encontrava, totalmente, abandonada e, em ruínas – 48º – e mandaram elaborar, e pagaram aos competentes engenheiros, os correspondentes projectos das especialidades, incluindo os de electricidade e telefone – 49º.
Com a limpeza do terreno, construção da casa, vedação dos dois prédios, arranjo das zonas envolventes e construção de piscina, os réus PP e mulher despenderam, pelo menos, a quantia que resulta da soma dos valores dos documentos juntos em audiência – 50º, 51º e 52º.
Os réus efectuaram as obras, referidas no quesito 51º, na plena convicção de que as estavam a realizar, em prédios seus, comprados a quem de direito – 53º.
Com a escritura pública, dita em P), pagamento de imposto de sisa, de imposto de selo e dos respectivos registos, os réus gastaram em dinheiro, pelo menos, 120 250$00 – 54º.
Os réus PP e esposa ignoravam que o imóvel, dito em A), pertencia aos autores – 55º.
Após a realização das obras, referidas no quesito 52º, o valor do prédio aumentou – 64º.
Pagarão honorários aos seus mandatários – 66º - pagaram certidões para fazerem prova do que alegaram – 67º - perderam diversas horas com a questão de que cuida esta acção e tiveram, e ainda têm, instabilidade emocional, derivada de nervosismo, angústia e ansiedade, por verem intentada contra si a presente acção – 68º e 69º.
NC
Tudo visto e analisado, ponderadas as provas existentes, atento o Direito aplicável, cumpre, finalmente, decidir.
As questões a decidir, na presente revista, em função das quais se fixa o objecto do recurso, considerando que o «thema decidendum» do mesmo é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, com base no preceituado pelas disposições conjugadas dos artigos 660º, nº 2, 661º, 664º, 684º, nº 3, 690º e 726º, todos do CPC, são as seguintes:
I – A questão da inoponibilidade da nulidade.
II – A questão do montante dos danos a indemnizar.
III – A questão da admissibilidade do pedido reconvencional quanto aos danos decorrentes da arguição da nulidade do contrato pelos autores.
IV – A questão da acessão industrial imobiliária.
I. DA INOPONIBILIDADE DA NULIDADE
Na petição inicial, os autores solicitam, no que interessa ao objecto da questão decidenda, que os réus sejam condenados a reconhecer que aqueles são titulares, em comum e sem determinação de parte ou direito, enquanto únicos interessados na herança, ilíquida e indivisa, aberta por óbito de RR, do direito de propriedade sobre o prédio urbano controvertido, ou seja, do prédio inscrito, na respectiva matriz predial urbana, sob o artigo 265º, da freguesia de Ázere, concelho de Tábua, por serem os únicos e universais herdeiros daquela, que o herdou, na sequência de partilhas verbais realizadas, em 1958, de sua mãe, BP, e, por o ter adquirido, depois, originariamente, por usucapião, e que seja declarado e os réus condenados a reconhecer que a compra e venda do mesmo prédio, celebrada por escritura pública, no dia 27 de Junho de 2001, é nula, no que respeita aos respectivos contraentes, e ineficaz, relativamente aos autores, proprietários do prédio.
Porém, ficou demonstrado, neste particular, que, por óbito de RR, ficaram-lhe a suceder, como únicos herdeiros e, a título universal, a filha GG, e os netos II, filho do filho pré-falecido, José ..., AA, CC e EE, filhos da filha pré-falecida, NC, que, conjuntamente, com BB, viúvo desta última, constituem os autores da presente acção.
O prédio cujo reconhecimento da titularidade, em comum e sem determinação de parte ou direito, os autores reclamam, foi relacionado, no processo de imposto sucessório, por óbito de RR, como «1/5 de uma casa de habitação de altos e baixos, com logradouro e quintal, sita em Ázere, a confrontar do Nascente com Alfredo ..., do Poente com rua, do Norte com Miguel ... e do Sul com João ...».
Após a morte de BP, a filha desta, RR, passou a residir no prédio identificado, a cultivar o quintal e o logradouro que o circundavam, mandou reparar as janelas do mesmo, dedicou-se, nas lojas da casa, à criação de galinhas, porcos, cabras e ovelhas, retirava do quintal batatas e outros produtos hortícolas, para seu consumo, plantava árvores, tais como, macieiras e uma figueira, podava as oliveiras do quintal e apanhava a azeitona.
Por seu turno, a filha da referida RR, NC e marido, residiram no mesmo prédio, até adquirirem casa própria.
Os actos, acabados de especificar, sempre foram praticados, de forma reiterada e ininterrupta, desde o falecimento de BP, sem oposição de vivalma, muito menos de MCP, à vista de todos os moradores de Ázere, e na convicção, por parte de RR, de ser herdeira da herança a que pertencia o aludido prédio.
Quando a filha NC e o marido adquiriram casa própria, foram viver com a mãe daquela, a aludida RR, para uma casa, situada perto da casa controvertida, que, então, ficou desabitada, deixando de cultivar o quintal, de tomar conta das árvores de fruto e de ter animais na mesma, à excepção de uma burra, que aí permaneceu, durante alguns anos.
Por outro lado, a outra filha da mencionada BP , MCP, irmã da RR, passou a residir, até ao fim da vida, num outro prédio, a que correspondia o artigo 452º da freguesia de Ázere.
BP constava, na respectiva matriz predial, como titular do direito ao rendimento sobre o prédio controvertido, até ao ano de 1996, data a partir da qual passaram a figurar, como titulares daquele direito, os réus MM, OO e LL, o que sucedeu, até ao ano de 2001, data a partir da qual, por sua vez, passou a constar, como titular do mesmo direito, o réu PP.
Porém, em 1988, no processo de imposto sucessório, aberto por óbito de MCP, o prédio em análise foi relacionado, sob a verba n.º 11, sendo certo que, já em 8 de Abril de 1974, no processo de imposto sucessório, aberto por óbito de FT, do qual constavam como interessados LL, MM e OO, fora relacionado, sob a verba n.º 5, «uma casa de habitação de altos e baixos, com quintal, sita em Ázere, a confrontar do Nascente com Alfredo ..., do Poente e Sul com caminho público, e do Norte com herdeiros».
Os autores ignoravam que os réus LL, MM e mulher, OO, e OO tinham relacionado o prédio identificado, no âmbito do processo por imposto sucessório, aberto por óbito de MCP, e bem assim como que, com base naquele processo e na aludida relacionação, aqueles tinham registado, a seu favor, o direito de propriedade sobre o mesmo.
Entretanto, por escritura pública, outorgada em 27 de Junho de 2001, os réus LL , MM, NN e OO declararam vender ao réu PP, e este declarou comprar, pelo preço de 3.000.000$00, o prédio em apreço.
Na qualidade de únicos e universais herdeiros da falecida RR, os autores formulam o pedido de reconhecimento da titularidade, em comum e sem determinação de parte ou direito, do direito de propriedade sobre o prédio urbano controvertido nos autos, que aquela herdara, na sequência de partilhas verbais realizadas em 1958, por óbito de sua mãe, BP, tendo-se, porém, provado que o referido prédio pertencia ainda à herança, ilíquida e indivisa, aberta em consequência do falecimento desta, por não ter sido objecto de divisão e partilha.
Como contitulares do direito à herança, em comum e sem determinação de parte ou direito, por morte de RR, qualidade que comungam com os 1º, 2ºs e 3º réus, enquanto filhos de MCP, em relação à herança aberta por óbito de BP, gozarão os autores de legitimidade para a propositura da acção?
O pedido principal formulado pelos autores consiste na condenação dos réus no reconhecimento de que aqueles são titulares, em comum e sem determinação de parte ou direito, enquanto únicos interessados na herança, ilíquida e indivisa, aberta por óbito de RR, do direito de propriedade sobre o prédio urbano em apreço, com a consequente condenação dos réus QQ e esposa, PP, a procederem à sua restituição aos autores, pedindo, também, a declaração de nulidade do contrato de compra e venda, com a consequente ineficácia relativamente aqueles, com base no facto, em que se traduz a causa de pedir da acção, atento o disposto pelo artigo 498º, nº 4, do CPC, de os três primeiros réus terem vendido o respectivo prédio ao quarto réu, bem sabendo todos que o mesmo não pertencia aos alienantes.
Efectivamente, os autores alegam, e logo no artigo 3º da petição inicial, que o prédio veio à posse da falecida RR, por morte de sua mãe BP, oferecendo os documentos pertinentes que, inteiramente, o justificam.
Assim, e, desde logo, alegaram a matéria de facto que serve de fundamento à acção e à procedência do pedido formulado, complementando-a e concretizando-a com a restante materialidade aduzida, de acordo com o ónus da iniciativa processual que lhes compete, balizando, portanto, a actividade do Tribunal, mas, também, permitindo e impondo que este se sirva dela para conhecer o pedido, nos termos do preceituado pelos artigos 264º, nºs 1, 2 e 3, e 467º, nº 1, e), do CPC.
Estipula, por seu turno, o artigo 26º, nº 1, do CPC, que “o autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar;”, continuando o respectivo nº 2 a estatuir que “o interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção;” enquanto que, finalmente, o correspondente nº 3 preceitua que “na falta de indicação da lei em contrário, são considerados titulares do interesse relevante para o efeito da legitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor”.
Mas, sendo nula a venda de bens alheios, sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar, atento o estipulado pelo artigo 892º, trata-se de uma nulidade que pode ser invocada, por qualquer interessado, nos termos do disposto pelo artigo 286º, ambos do CC, ou seja, pelo titular de qualquer relação jurídica cuja consistência, tanto jurídica, como pratica, seja susceptível de ser afectada pelos efeitos que o negócio jurídico tenderia a produzir (1), um dos quais será o verdadeiro titular dos bens alienados que, evidentemente, pode e tem interesse em invocar a nulidade do negócio jurídico (2).
Gozam, deste modo, os autores de legitimidade processual activa para formular os pedidos que deduziram.
Por outro lado, dispõe ainda o artigo 892º, do CC, que “é nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar; …”.
E a venda de coisa alheia verifica-se, nomeadamente, no que interessa à questão a decidir, quando algum co-herdeiro vende bens pertencentes à herança indivisa (3).
Face a toda a prova produzida, importa enfatizar, de modo inequívoco, o carácter alheio, porque não pertencente aos réus vendedores, do prédio urbano em questão.
Por seu turno, resulta, claramente, do teor das disposições concertadas dos artigos 289º e 291º, do CC, que a declaração de nulidade e a anulação do negócio têm efeito retroactivo, sendo, portanto, de concluir, em princípio, que a venda do prédio em causa, realizada pela primeira, segundos e terceiro réus, a favor dos quartos réu, originou, como reflexo imediato, a nulidade do respectivo negócio jurídico.
Porém, a nulidade que resulta da venda de coisa alheia, apenas, se aplica na relação entre alienante e adquirente, e não no que se reporta ao dono daquela, perante o qual a mesma é ineficaz, ou seja, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património, por não poder actuar-se, juridicamente, a transferência do seu direito real (4).
Esta ineficácia do contrato, perante o proprietário, em relação ao qual a venda efectuada pelo «non dominus» constitui «res inter alios acta», opera, «ipso iure», e, portanto, este pode reivindicar a coisa, directamente, do poder do comprador, enquanto se não operar a usucapião, a favor do adquirente, que sofrerá a respectiva evicção, independentemente da sua boa fé, por não se justificar o sacrifício do proprietário real ao meramente aparente, sem necessidade de promover a prévia declaração judicial da nulidade do aludido contrato (5) .
Mas, para que não haja necessidade de providenciar pela prévia declaração judicial de nulidade da venda, torna-se essencial que, perante a justificação do direito oferecida pelo reivindicante, ele não necessite de invocar e obter a declaração de nulidade do título apresentado pelo demandado, como acontece se aquele exibir um título de aquisição derivada do último proprietário, inscrito, regularmente, no registo, não apresentando o demandado qualquer título de aquisição, exibindo um título derivado de pessoa não inscrita como dono do imóvel no registo, ou juntando um título proveniente desta pessoa, mas com data posterior à inscrição do direito do demandante no registo (6).
Revertendo ao caso em apreço, importa reter que os autores apenas demonstraram a sua qualidade de contitulares da herança, sem determinação de parte ou direito, aberta por óbito de RR e da mãe desta, BP, enquanto que os réus adquirentes provaram a compra do prédio, através da respectiva escritura pública, aos demais réus, inscritos no registo como donos do imóvel.
Assim sendo, não dispondo os autores de qualquer titulo de aquisição derivada do prédio do último proprietário inscrito, regularmente, no registo, mas tendo os réus compradores demonstrado a compra do prédio, que lhes foi vendido pelos demais réus, inscritos no registo como donos do imóvel, não podem reivindicar a coisa, directamente, do poder do comprador, antes se impondo a invocação e prévia obtenção da declaração de nulidade do título apresentado pelos adquirentes.
Ora, não se verificando qualquer uma destas hipóteses típicas da prevalência da acção de reivindicação, face à inexistência de um título determinante da afirmação do invocado direito dos autores, mostra-se adequado e imprescindível o recurso prévio à acção de declaração judicial de nulidade da venda, como forma de os autores, igualmente, fazerem valer os seus direitos (7).
A aludida regra geral de que a venda do prédio, realizada pelos réus alienantes, em favor dos réus adquirentes, originou, como reflexo imediato, a nulidade do respectivo negócio, tem, porém, como excepção, a situação em que a declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico, respeitante a bens imóveis, não seja capaz de prejudicar os direitos adquiridos, a título oneroso, p,or terceiros de boa-fé, sobre os mesmos bens, o que acontece quando o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção de nulidade ou de anulação, e esta não tenha sido proposta e registada, dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio, em conformidade com o disposto pelo artigo 291º, nºs 1 e 2, do CC.
Quer isto dizer, por outras palavras, que, em nome da protecção dos legítimos interesses de terceiros e dos interesses do tráfico jurídico, estabeleceu-se que a acção de declaração de nulidade ou de anulação do negócio, se não for proposta e registada, nos três anos posteriores à sua conclusão, é inoponível, o que constitui uma espécie de ineficácia, «stricto sensu», a terceiros de boa-fé, adquirentes, a título oneroso, de direitos sobre os mesmos bens, desde que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção (8).
Ora, na hipótese em análise, provando-se, como já se salientou, que os réus adquirentes registaram o prédio comprado, no dia 3 de Julho de 2001, os autores propuseram e registaram a presente acção, em 1 de Julho de 2004, isto é, quase no final, mas ainda dentro do aludido prazo dos três anos posteriores à conclusão do negócio.
Mas, na hipótese em apreço, haverá razões para distinguir a situação da nulidade em relação à da ineficácia, na perspectiva da questão em análise e do pedido formulado pelos autores, defendendo-se a existência desta última figura quanto aos alegados donos dos bens?
Efectivamente, sendo nula a venda realizada pelos réus LL, MM e OO, no que toca às relações entre os vendedores e os compradores, o negócio é, por sua vez, relativamente aos autores, «res inter alios acta», ou seja, ineficaz, isto é, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património, tudo se passando como se não existisse (9).
É que, enquanto a nulidade é uma forma de ineficácia, em sentido amplo, pressupondo uma falta ou irregularidade, quanto aos elementos internos ou essenciais do negócio [falta de capacidade, falta ou defeito da declaração de vontade, impossibilidade física ou legal do objecto, ilicitude], a ineficácia, em sentido estrito, baseia-se na falta ou irregularidade de outra natureza (10), não já de uma falta ou irregularidade dos elementos internos do negócio, mas antes de alguma circunstância extrínseca que, conjuntamente com o negócio, integra a situação de facto produtiva de efeitos jurídicos (11) [falta de titularidade do direito de que se dispôs, falta de registo relativamente a terceiros, etc.].
Ora, o disposto no artigo 291º, do CC, aplica-se, expressamente, aos casos de declaração de nulidade ou anulação do negócio jurídico, nas relações, tão-só, entre o alienante e o adquirente, institutos esses distintos da ineficácia que, portanto, se encontra fora do seu âmbito de incidência (12).
De facto, a alienação do prédio urbano questionada, traduzindo-se embora na venda de coisa, parcialmente, de outrem, não se encontra, relativamente aos autores, sujeita à aplicação do estipulado no artigo 892º, do CC.
Com efeito, traduzindo-se numa venda de bens, parcialmente, alheios, a consequente sanção da nulidade sobrevinda, por força do disposto no normativo legal acabado de citar, não se aplicaria quanto ao dono da coisa, perante o qual o contrato não teria qualquer valor, ou seja, não seria, nem válido, nem nulo, mas apenas ineficaz, operando, «ipso iure», mas, tão-só, nas relações entre o alienante e o adquirente (13), razão pela qual, não havendo, quanto a ele, qualquer nulidade a invocar, não seria de observar o preceituado pelo artigo 291º, do CC, o que, desde logo, afastaria, quanto à sua pessoa, os efeitos emergentes de uma pretensa e invocada aquisição tabular (14).
Efectivamente, o Código Civil de 1966 resolveu, de forma original, o problema da oponibilidade da nulidade e anulabilidade a terceiros, através de um sistema de compromisso entre os interesses que estão subjacentes à invalidade e os interesses legítimos de terceiros e do tráfico(15).
Estas formas de invalidade são, em princípio, oponíveis a terceiros, salvo o caso especial da simulação, que é inoponível a terceiros de boa-fé, atento o disposto pelo artigo 243º, do CC.
Acontece que, na hipótese em discussão, a escritura de compra e venda impugnada teve lugar, a 27 de Junho de 2001, a respectiva aquisição, a favor dos réus PP e esposa, foi registada, em 19 de Julho de 2001, enquanto que os autores registaram a presente acção, em 1 de Julho de 2004, portanto, dentro do aludido prazo de três anos, o que teria, então, a virtualidade de evitar o reconhecimento dos direitos adquiridos pelos terceiros de boa-fé, ou seja, aqueles réus, nem o contrário se demonstrou ter acontecido.
Porém, mesmo que assim se não entendesse, enquanto que a nulidade da venda de coisa alheia é uma solução que vale, directamente, quanto à virtualidade desse negócio para produzir, em geral, os efeitos que lhe são próprios, nomeadamente, entre as partes no mesmo, ou seja, o comprador e o vendedor, sendo este a pessoa que nele intervém desprovida de quaisquer poderes ou, insuficientemente, habilitada, na situação da ineficácia do negócio, em relação ao titular do bem que é seu objecto, ocorre uma solução legal criada, directamente, para defesa do seu direito sobre a coisa, indevidamente, vendida, por forma a não ser afectado pelos efeitos, normalmente, próprios de tal negócio (16).
II. DO MONTANTE DOS DANOS A INDEMNIZAR
Defendem ainda os autores que, ao não ser declarada a nulidade da compra e venda e ao julgar-se improcedente o pedido de condenação dos recorridos na indemnização a liquidar, a favor daqueles, pelos danos resultantes da venda ilegal, foram violadas as disposições dos artigos 286º, 892°. e 1255°, do CC, bem como do artigo 264°, n°2, do CPC.
Porém, independentemente do resultado final do objecto da revista, neste particular da indemnização pelos danos, eventualmente, decorrentes da venda e consequente apropriação do prédio, pelos réus compradores, não ficou provada qualquer factualidade que constitua manifestação de prejuízos suportados pelos autores, pressuposto indispensável da responsabilidade civil extracontratual, por factos ilícitos, a que alude o artigo 483º, nº 1, do CC, que possa servir de base suficiente para a liquidação do seu quantitativo, nos termos do estipulado pelo artigo 661º, nº 2, do CPC.
Efectivamente, não é, na fase da liquidação, que se provam os danos, hipoteticamente, suportados pelos autores, mas, tão-só, a sua quantificação, após demonstrada a sua existência, ainda que não, em toda a sua extensão, o que é suposto dever acontecer, na fase declaratória da acção.
Não pode proceder, pois, manifestamente, neste particular, a pretensão deduzida pelos autores.
III. DA ADMISSIBILIDADE DA RECONVENÇÃO
Defendem, igualmente, os autores que deve ser provido o agravo retido, por forma a não se admitir o pedido reconvencional, na parte em que os réus PP e esposa solicitam a condenação daqueles no pagamento de uma indemnização pela arguição da nulidade do negócio jurídico.
Porém, nas contra-alegações da presente revista, os aludidos réus compradores apenas pedem, caso seja declarada nula a escritura pública de compra e venda, objecto da presente acção, que seja decretada a acessão imobiliária industrial, ou seja, julgado procedente e provado o pedido reconvencional e, consequentemente, condenados os autores a reconhecerem que aqueles são donos e exclusivos proprietários do prédio urbano em causa, por o terem adquirido por acessão industrial imobiliária, e, consequentemente, a absterem-se de praticar qualquer acto ou facto que impeça ou dificulte o livre exercício daquele direito, tendo deixado cair o pedido de condenação dos autores no pagamento de indemnização, pelos danos decorrentes da arguição de nulidade do respectivo negócio jurídico, no montante de €256.340,75.
Assim sendo, encontrando-se o Tribunal subordinado pelo princípio do pedido, que é um desenvolvimento do princípio do dispositivo, incluindo, como é óbvio, em sede de instância recursal, atento o disposto pelos artigos 264º, nºs 1 e 2, e 467º, nº 1, e), do CPC, sendo certo, também, que o Juiz apenas pode apreciar as questões suscitadas pelas partes, a menos que sejam de conhecimento oficioso, como já se disse, tendo os réus deixado de sustentar a reconvenção, com a extensão inicial formulada, não podem já os autores-reconvindos ser condenados, neste particular, pelo que, em consequência, encontra-se prejudicada a questão de saber, e tal é o objecto do agravo retido, se não deve ser admitido esse segmento do pedido reconvencional, conforme foi decidido em 1ª instância, com a discordância, nessa ocasião, dos autores, com base no preceituado pelo artigo 660º, n 2, do CPC.
IV. DA ACESSÃO INDUSTRIAL IMOBILIÁRIA
Sustentam os réus PP e esposa, QQ, nas suas contra-alegações, que não foi violada qualquer norma pelo acórdão recorrido, que deverá ser mantido, integralmente, mas, caso seja declarada nula a escritura pública de compra e venda, objecto da presente acção, então deve ser decretada, ao abrigo do disposto nos artigos 1340° e 1341°, do Código Civil, a acessão imobiliária industrial, ou seja, ser julgado procedente e provado o pedido reconvencional e, consequentemente, os autores, ora apelantes, condenados a reconhecerem que os ora apelados, são donos e exclusivos proprietários do prédio urbano identificado no artigo 2o, da petição inicial, por o terem adquirido, por acessão industrial imobiliária, considerando já pago o montante do valor do prédio, (trinta e oito mil novecentos e quarenta e dois euros e trinta e um cêntimos que correspondem ao preço do prédio em escudos de sete milhões de oitocentos e sete mil cento e setenta e seis escudos e trinta e três centavos pagos na data da escritura), valor do prédio na data do restauro e ampliação do imóvel urbano, e, consequentemente, a absterem-se de praticar qualquer acto ou facto que impeça ou dificulte o livre exercício daquele direito.
Ficou provado, neste particular que interessa ao pedido reconvencional formulado pelos aludidos réus, que estes contrataram um arquitecto que lhes elaborou o projecto de reconstrução e ampliação da casa, a qual se encontrava, totalmente, abandonada e, em ruínas, mandaram elaborar e pagaram aos competentes engenheiros os correspondentes projectos das especialidades, incluindo os de electricidade e telefone.
Os réus efectuaram a limpeza do terreno, a construção da casa, a vedação dos dois prédios, o arranjo das zonas envolventes e a construção da piscina, na plena convicção de que estavam a realizar as mencionadas obras, em prédios seus, comprados a quem de direito, ignorando que o imóvel pertencia aos autores, com elas despendendo, pelo menos, a quantia que resulta da soma dos valores dos documentos juntos em audiência, aumentando o valor do prédio.
A acessão constitui uma causa de aquisição originária retroactiva do direito de propriedade sobre determinada coisa, compreendendo a sua noção legal o conceito de incorporação de uma coisa da titularidade de uma pessoa numa outra coisa da titularidade de outra, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 1316º, 1317º, d) e 1325º, todos do CC.
Tratando-se da reconstrução de um edifício, como ocorre no caso em apreço, releva, essencialmente, o disposto no artigo 1340º, nºs 1, 2, 3 e 4, do CC, segundo o qual, se alguém, de boa-fé, construir obra em terreno alheio e o valor que a mesma tiver trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que este tinha antes, o autor da incorporação adquire a propriedade dele, pagando o valor que o prédio tinha antes da obra, mas se o valor acrescentado for menor, esta pertencerá ao dono do terreno, com obrigação de indemnizar o seu autor do valor que tinha ao tempo da incorporação, enquanto que se o valor acrescentado pela obra for igual ao do terreno, haverá licitação entre ambos.
Por seu turno, nos termos do estipulado pelo nº 4, do artigo 1340º, do CC, entende-se que houve boa-fé se o autor da obra desconhecia que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno.
Como assim, constituem elementos, essencialmente, integrantes, da acessão industrial imobiliária, acabada de caracterizar, a construção de uma obra, que essa obra haja sido efectuada em terreno, a sua implantação, em terreno alheio, que da obra tenha resultado uma incorporação, ou seja, a constituição definitiva de um todo único entre a construção e o terreno, o valor da obra e do terreno, para efeitos de determinação do adquirente desse todo, por forma a que o valor da obra seja superior ao valor que o terreno tinha antes da incorporação, e, finalmente, a actuação de boa-fé, por parte do autor da obra, isto é, da construção urbana.
Face à materialidade que ficou demonstrada, encontram-se verificados, desde logo, cinco dos pressupostos, acabados de considerar, ou seja, a construção de uma obra, efectuada em terreno, a sua implantação, em terreno alheio, a constituição definitiva de um todo único entre a construção e o terreno e a actuação de boa-fé, por parte do autor da obra.
A questão não é, porém, tão linear, na perspectiva dos réus, em relação aos requisitos do valor da obra e do terreno e da construção pré-existente, para efeitos de determinação do adquirente desse todo.
Efectivamente, o requisito do valor relativo do terreno e da construção pré-existente, antes da sua reconstrução e desta própria, é, também, imprescindível à procedência da aquisição do direito de propriedade, com fundamento na acessão industrial imobiliária, sendo certo, outrossim, que, para que os réus possam ver reconhecido o seu direito à acessão, necessitam de provar que o valor das obras é superior ao valor do prédio.
Resulta do teor da escritura pública de folhas 40 e seguintes, que os réus LL, MM e esposa, NN, e OO declararam vender aos réus PP e esposa, QQ, pelo preço global de nove milhões de escudos, equivalente a €44891,81, o prédio urbano em discussão, conjuntamente, com o prédio rústico, inscrito na matriz com o artigo 1982º, sem que se hajam autonomizado os respectivos valores parciais relativos, embora da mesma constem os correspondentes valores patrimoniais e venais.
Por outro lado, ficou demonstrado que os réus PP e esposa despenderam com a reconstrução do prédio comprado aos demais réus uma importância, de cerca de €181712,42, tendo aumentado o valor do prédio onde a casa foi reconstruída, em montante, seguramente, muito superior ao valor que resulta da escritura pública de compra e venda, que foi, como se disse, globalmente, de €44891,81.
Deste modo, está verificado, no caso concreto, também, o requisito do valor da obra e do terreno.
Assim sendo, assiste aos réus-reconvintes o direito de adquirir a propriedade do prédio em discussão, onde procederam à reconstrução da casa aí existente, através da acessão industrial imobiliária.
Porém, este tipo de acessão industrial imobiliária representa uma forma potestativa de aquisição do direito de propriedade, de reconhecimento, necessariamente, judicial, em que o pagamento do valor da unidade predial em causa funciona como condição suspensiva da transmissão do direito, embora com efeito retroactivo ao momento da incorporação (12).
Considerando, porém, que o montante da indemnização só se define, por via da sentença final de mérito, o princípio da adequação formal aponta no sentido de o autor da obra pagar ou depositar o preço, em prazo a determinar, sob pena de caducidade do respectivo direito, aplicando-se, subsidiariamente, a solução consagrada pelo artigo 28º, nº 5, do DL nº 385/88, de 25 de Outubro (Lei do Arrendamento Rural).
Por seu turno, atendendo a que este Supremo Tribunal de Justiça não dispõe de elementos para fixar a parte do valor do prédio vendido que compete aos autores, enquanto contitulares do mesmo, conjuntamente com os réus LL, MM e OO, condenam-se os réus PP e esposa, QQ, a pagar aquele o que vier a ser liquidado, a este respeito, nos termos do estipulado pelos artigos 661º, nº 1, 378º, nº 2 e 47º, nº 5, todos do CPC, o que os autores, certamente, no seu próprio interesse, deverão promover.
Procedem, assim, apenas, em parte, como vem exposto, as conclusões constantes das alegações da revista dos autores.
CONCLUSÕES:
I - A venda pelo co-herdeiro de bens pertencentes à herança, sem determinação de parte ou direito, constitui venda de coisa alheia.
II - A nulidade que resulta da venda de coisa alheia apenas se aplica na relação entre alienante e adquirente, e não no que se reporta ao dono daquela, perante o qual a mesma é ineficaz, ou seja, insusceptível de produzir efeitos sobre o seu património.
III – O dono pode, então, reivindicar a coisa, directamente, do poder do comprador, enquanto se não operar a usucapião, a favor deste, independentemente da sua boa fé, sem necessidade de promover a prévia declaração judicial da nulidade da venda, a menos que não disponha de qualquer titulo de aquisição derivada do prédio do último proprietário inscrito, regularmente, no registo, tendo, porém, o comprador demonstrado que o prédio lhe foi vendido, por alguém, inscrito no registo como seu dono, hipótese em que não pode reivindicar a coisa, directamente, do poder do comprador, mas antes tem de invocar e obter a prévia declaração de nulidade do título apresentado pelo adquirente.
III – Se a acção de declaração de nulidade ou de anulação do negócio jurídico respeitante a bens imóveis não for proposta e registada, nos três anos posteriores à sua conclusão, é inoponível a terceiros de boa-fé, adquirentes, a título oneroso, de direitos sobre os mesmos bens, desde que o registo da aquisição seja anterior ao registo da acção.
IV – Representando a acessão industrial imobiliária uma forma potestativa de aquisição do direito de propriedade, em que o pagamento do valor da respectiva unidade predial funciona como condição suspensiva da transmissão do direito, e definindo-se o montante da indemnização, por via da sentença final de mérito, deve o autor da obra, por força do princípio da adequação formal, pagar ou depositar o preço, em prazo a determinar pela mesma, sob pena de caducidade do respectivo direito.
DECISÃO:
Por tudo quanto exposto ficou, acordam os Juízes que constituem a 1ª secção cível do Supremo Tribunal de Justiça, em conceder, parcialmente, a revista dos autores e, em consequência, na procedência parcial da acção, condenam os réus LL, MM e esposa, NN, OO, PP e esposa, QQ, a reconhecerem que os autores são contitulares, em comum e sem determinação de parte ou direito, enquanto co-interessados na herança, ilíquida e indivisa, aberta por óbito de RR, e, por via desta, também, da herança, ilíquida e indivisa, aberta por óbito de BP, sua mãe, conjuntamente com os co-réus, LL, MM e esposa, NN, e OO, do direito de propriedade sobre o prédio urbano, inscrito na matriz, sob o artigo 265º, da freguesia de Ázere, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tábua, sob o n.º 01369/920730, da citada freguesia, declarando ainda a nulidade da compra e venda do prédio, acabado de identificar, celebrada por escritura pública, no Cartório Notarial de Tábua, no dia 27 de Junho de 2001, no que respeita aos respectivos contraentes, e a sua ineficácia, relativamente aos autores.
Porém, na procedência parcial do pedido reconvencional, declara-se que os réus-reconvintes PP e esposa, QQ, adquiriram, por acessão industrial imobiliária, o prédio já identificado, condenando-se, assim, os autores-reconvindos AA, BB, CC e esposa, DD, EE e esposa, FF, GG e marido, HH, e II e esposa, JJ, a absterem-se de praticar qualquer acto ou facto que impeça ou dificulte o livre exercício daquele direito pelos mesmos réus.
Por outro lado, condenam-se, igualmente, os réus-reconvintes PP e esposa, QQ, a pagar aos autores-reconvindos a quantia ainda indefinida que vier a corresponder ao valor prédio vendido, que compete à sua parte, ainda indivisa, nas heranças abertas, por óbito de RR e sua mãe, BP, sem determinação de parte ou direito, a liquidar em execução de sentença, ou a depositar o mesmo montante, também, no prazo de trinta dias, após o trânsito em julgado dessa decisão, sob pena da caducidade do direito correspondente.
Mais se ordena o cancelamento de todas as inscrições em vigor sobre o prédio em causa, existentes na Conservatória do Registo Predial de Tábua.
NC
Custas da revista, pelos autores e pelos réus-reconvintes, em igual proporção.
Notifique.
Lisboa, 30 de Junho de 2009
Helder Roque (relator)
Sebastião Povoas
Moreira Alves
________________________
(1) Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 1987, 263, Rui de Alarcão, Confirmação, 1º, 63 e nota (68).
(2) Raul Ventura, O Contrato de Compra e Venda no Código Civil, ROA, nº 40, II, 306 e ss.; STJ, de 13-12-84, BMJ nº 342, 361.
(3) Cunha Gonçalves, Tratado de Direito Civil, VIII, 465; Baptista Lopes, Do Contrato de Compra e Venda, 1971, 139.
(4) Vaz Serra, RLJ, Anos 106º, 25 e 26; e 100º, 59.
(5) Vaz Serra, RLJ, Ano 100º, 26 e 59; Antunes Varela, RLJ, Ano 116º, 16; Baptista Lopes, Do Contrato de Compra e Venda, 1971, 141 e 142; STJ, de 18-1-2003, CJ (STJ), Ano I, T1, 106; STJ, de 16-11-1988, BMJ nº 381, 651; STJ, de 13-2-1979, BMJ nº 284, 176; STJ, de 29-7-1966, BMJ nº 159, 424.
(6) Antunes Varela, RLJ, Ano 116º, 17 e nota (1), Vaz Serra, RLJ, Ano 108º, 26, Raul Ventura, O Contrato de Compra e Venda no Código Civil, ROA, nº 40, II, 307.
(7) Romano Martinez, Direito das Obrigações, Contratos, 2000, 106.
(8) Vaz Serra, RLJ, Ano 100º, 208; Castro Mendes, Teoria Geral, 1967, 3º, 437; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 1987, 267; Antunes Varela, RLJ, Ano 118º, 309 e 310; Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, por Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, 626; Rui de Alarcão, Confirmação dos Negócios Jurídicos, 1º, 78 e 79 e nota (108); Rodrigues Bastos, Relações Jurídicas, 4º, 40 e ss.; Baptista Lopes, Do Contrato de Compra e Venda, 1971, 75; STJ, de 14-11-96, CJ (STJ), Ano IV, T3, 104.
(9) Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 1997, 184 e 185; Antunes Varela, RLJ, Ano
(10) Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, 1966, 411.
(11) Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2005, 4ª edição, por Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, 615 a 617.
(12) STJ, de 13-2-1979, BMJ nº 284, 176.
(13) Vaz Serra, RLJ, Anos 100º, 59 e 60, e 106º, 25 e 26; Baptista Lopes, Da Compra e Venda no Direito Civil, 1971, 141.
(14) Rui de Alarcão, Confirmação dos Negócios Jurídicos Anuláveis, 1º, 79 e nota (108).
(15) Rui de Alarcão, Invalidade dos Negócios Jurídicos, BMJ nº 89, 199 e ss.
(16) STJ, de 18-2-2003, CJ (STJ), 2003, T1, 106.
(17) Quirino Soares, Acessão e Benfeitorias, CJ (STJ), Ano IV, T1, 20 e 21; STJ, de 4-4-95, BMJ nº 446, 245.