Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B1642 |  |
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CONSTITUCIONALIDADE ORGÂNICA
DRGU 8/89 DE 1989/03/21 ARTIGO 268 N2.
CONST89 ARTIGO 165 N1 H.
CCIV66 ARTIGO 1036 ARTIGO 1038 C D ARTIGO 1043 ARTIGO 1046.
II- Tal alteração pressupõe uma ideia de perenidade e de inamobilidade, excluindo-se, assim, as obras realizadas com materiais facilmente destacáveis, o que leva à exclusão das obras a todo o tempo desmontáveis.
III- O art. 34 do DL 328/86, de 30/09, não enferma de inconstitucionalidade orgânica.
1. "A", em 06.11.1996 propôs acção com processo ordinário contra "B", pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento para comércio do rés-do-chão e cave do prédio situado na Rua do .... e Rua ...., Porto e, consequentemente, se condene a R. no seu despejo e entrega no estado em que se encontrava e ainda no pagamento, a título de indemnização, do dobro da renda mensal, por cada mês decorrido desde a sentença até à restituição do local arrendado, invocando como fundamentos a realização, sem seu consentimento, de obras que alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões e ainda a utilização do prédio arrendado para ramo de negócio diferente daquele a que se destinava.
A R. alegou a excepção de caducidade do direito de resolução do arrendamento e impugnou a existência dos requisitos do fundamento invocado.
A A. replicou à matéria de excepção.
Por sentença de 26.02.2001 a acção foi julgada improcedente, absolvendo-se a R. do "pedido".
Considerou o tribunal que: a actividade de restauração exercida no locado não constituía violação contratual porque a senhoria sempre a autorizou e aceitou, sendo do seu conhecimento há mais de 20 anos; as obras realizadas não constituíam alteração considerável da estrutura ou da disposição das divisões do imóvel porque se justificavam para assegurar o pleno gozo e maior rentabilização do local arrendado, tendo em conta o fim a que se destinava, delas não resultava diminuição do valor locativo e, na generalidade, eram amovíveis e de fácil reparabilidade; de qualquer modo já tinha caducado o direito de resolução à data da propositura da acção porque a senhoria tinha conhecimento das obras há mais de um ano.
A A. interpôs recurso de apelação, impugnando a sentença com dois fundamentos: não se ter verificado a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato e as obras realizadas, sem o seu consentimento, integrarem o direito de resolução por alteração substancial da estrutura externa e da disposição interna das divisões.
A Relação por acórdão de 26.11.2001, deu razão à A. relativamente à caducidade, mas julgou improcedente o recurso quanto ao direito de resolução.
Inconformada, a A. pede revista, visando a revogação do acórdão e a procedência da acção, em que alega e conclui:
1. A substituição da caixilharia do alçado exterior do locado, que se desenvolvia em curva ligeira, em alumínio adonisado à cor natural, por outra com desenvolvimento linear, em alumínio termolacado, altera substancialmente a estrutura externa do prédio.
2. Do mesmo modo o faz o atravessamento do telhado por cinco novas tubagens, de grande dimensão, integrantes da infra-estrutura, que correspondem a cinco chaminés.
3. Por sua vez, a construção na cobertura exterior, completamente substituída pelo arrendatário, de um novo lanternim em vidro com 4,9 por 2,3 metros, que perfaz cerca de 20% dessa cobertura, com uma estrutura de suporte em perfis de aço que interpenetra a parede de separação com o logradouro doutra fracção, também altera substancialmente a estrutura externa do prédio.
4. Acresce que, antes das obras, o locado possuía apenas umas instalações sanitárias destinadas a homens, as quais se situavam na cave, e outras destinadas a mulheres, situadas no R/C. Assim,
5. O aumento das instalações sanitárias da cave em 18 m2, criando novas instalações para pessoal, construídas em tijolo, com pavimentos em tijoleira, a demolição de lavabos no R/C para construção de outros totalmente novos, inclusive na sua divisão, com paredes de tijolo, com uma área de 16 m2, muito superior à anterior, a criação de instalações sanitárias para homens, em local antes destinado a arrecadação, e a alteração de todas as instalações destinadas ao público, com demolição e construção de paredes em tijolo, alteram substancialmente a disposição interna das divisões do prédio.
6. A instalação de uma nova cozinha, separada da sala de refeições por uma parede construída de novo, cuja criação implicou o fecho de uma escada que existia numa parede de separação e a transformação de uma escada de um único lanço, que ligava a cave ao R/C, numa escada mais estreita, com dois lanços, cada um com metade da largura da escada anterior, para restabelecer a ligação antes existente, altera também substancialmente a disposição interna das divisões do prédio.
7. A construção de uma parede em gesso pintado, com uma porta, que cria uma nova divisão, com tecto estucado e pintado, destinada à instalação de motores da rede de frio ligados a três câmaras frigoríficas de grande dimensão, distribuídas por dois pisos do locado, através de tubagens e cabos que rasgam paredes da cave, altera substancialmente a disposição interna das divisões do prédio.
8. Bem assim, altera substancialmente essa disposição interna a construção de uma parede em gesso junto a uma das escadas de acesso ao R/C, que aproveitando o falso criado entre a escada e o chão, cria mais uma divisão, com pavimento em mosaico.
9. Ao contrário da interpretação que lhe deu a decisão recorrida, o artigo 34° do DL 328/86, de 30/09, não permite ao arrendatário, através de obras aprovadas nos termos desse diploma e que interessem directamente à exploração da sua indústria, alterar substancialmente a disposição interna das divisões do prédio.
10. A finalidade do artigo 34° do DL 328/86 é esclarecer que, no arrendamento para o exercício da indústria hoteleira ou similar, as benfeitorias nas instalações enumeradas no n° 2, devem ser havidas como obras inerentes à utilização do prédio em conformidade com os fins do contrato, não constituindo deteriorações ilícitas.
11. Na interpretação do Tribunal da Relação do Porto, o artigo 34° do DL 328/86, de 30/09, seria inconstitucional, pois o Governo teria legislado sobre direitos e deveres das partes e sobre o regime de cessação do contrato, princípios essenciais do regime geral, que constitui reserva legislativa da Assembleia da República, nos termos do artigo165°, n° 1, alínea h), ( antiga numeração) da CRP .
10. A douta sentença recorrida violou o artigo 64°, n° 1, alínea d), do Regime do Arrendamento Urbano e o artigo 204° da Constituição da República Portuguesa.
A recorrida alegou pela confirmação do julgado e requereu a ampliação do recurso, nos termos do nº 1 do art.º 684º-A do CPC, para conhecimento, a título subsidiário, da excepção de caducidade.
2. Nos termos dos art.º s 726º e 713º, nº 6 do CPC, remete-se para os 95 pontos da matéria de facto fixada pelas instâncias.
Com relevo importa reter a seguinte:
- Por escritura pública de 11 de Maio de 1968, autora e ré alteraram o contrato de arrendamento que já então vigorava entre ambas, relativo ao rés-do-chão e cave do prédio situado na Rua ...., e Rua ...., da freguesia de Santo Ildefonso, cidade do Porto (A).
- Em 1968, a autora aceitou que a ré construísse uma parede e os necessários sanitários, dividindo a parte do estabelecimento com entrada pela R. ..., da outra parte do mesmo com a entrada pela R. do ...., o que a Ré fez nessa altura (B1). [rectius: na cláusula 4ª da escritura de 11.05.1968 estipulou-se que: a arrendatária ficava autorizada a fazer umas escadas de acesso à cave, isolando-a do rés-do chão e inutilizando as escadas existentes, bem como a dividir o rés-do-chão com uma parede de tijolo em dois estabelecimentos, fazendo os necessários sanitários, tudo sem afectar os alicerces, a entrada para os andares superiores e a segurança do prédio]
- A renda anual é actualmente de 1919112 escudos, por força de sucessivas actualizações (C).
- De acordo com o contrato, o rés-do-chão e cave destinar-se-iam a qualquer ramo do comércio, com exclusão de produtos explosivos, tóxicos, drogarias e qualquer outro que eleve a taxa de seguro do prédio, bem como organismos oficiais (D).- No local arrendado, a ré exerce as actividades de venda de café à chávena e bilhares, atribuindo ao estabelecimento o nome de "Café ...." (E).
- Como contrapartida de um aumento da renda que a ré passou a pagar à autora com a escritura de 11 de Maio de 1968, esta autorizou aquela a exercer no arrendado qualquer outra actividade para além da que vinha até aí exercendo e das demais que constavam primitivamente do contrato de arrendamento, com as excepções da cláusula 3.ª da escritura em apreço (53º).
- O estabelecimento comercial da ré e o próprio arrendado foram-se lentamente degradando ao longo dos anos com o uso e utilização pelo público e empregados (Z).
- A degradação a que o estabelecimento chegou vinha originando a perda da clientela, a qual se vinha acentuando progressivamente desde 1990 (61º e 62º).
- Ao mesmo tempo, e em consequência da perda da clientela, a situação económico-financeira da ré começou também a piorar e a degradar-se, tendo a ré deixado de obter lucros na exploração do seu estabelecimento e passado a ter prejuízos, pelo que ficou em risco a própria sobrevivência da ré e a subsistência de mais de 20 postos de trabalho (63º, 64º e 65º).
- Por isso a ré precisou de proceder a obras de reparação, conservação, beneficiação e redecoração do seu estabelecimento de forma a transformá-lo num estabelecimento - novamente funcional, confortável para o público e competitivo de modo a atrair novamente a clientela entretanto perdida (66º, 67º e 68º).
- A ré pretendia levar a efeito obras diferentes e mais amplas do que aquelas que acabou por efectuar, designadamente no que toca à fachada do estabelecimento e as suas divisórias interiores, pelo que solicitou à autora autorização para as mesmas (A1).
- Para autorizar as obras a autora condicionou as mesmas a um aumento da renda para cerca de 2000000 escudos mensais, pelo que a ré se viu forçada a reformular o projecto de obras que havia inicialmente idealizado (69º e 70º).
- Em Março de 1995, a ré iniciou obras no estabelecimento (F).
- No âmbito dessas obras, a ré instalou em parte da cave motores para geração de frio de câmaras frigorificas (G).
- Também na cave instalou - exteriormente e à vista - a tubagem de exaustão de ar viciado (H).- A tubagem mencionada em H é em ferro galvanizado ou chapa zincada, tratando-se ambos do mesmo material, consistindo a primeira expressão no termo técnico e a segunda no termo popular (4º).
- Na cozinha, em substituição dos anteriormente existentes, instalou novos equipamentos, nomeadamente um complexo de bancas industriais de cozinha em aço inox, dois "hottes" de exaustão e respectiva rede, uma delas com motor localizado neste espaço, em quadro electrónico parcial (I).
- As obras efectuadas pela Ré estenderam-se à rede de saneamento, electricidade, ar condicionado e incêndio (J).
- Antes das obras levadas a cabo pela estabelecimento possuía apenas umas instalações sanitárias destinadas a homens, as quais se situavam na cave e outros destinados a mulheres, situadas no rés-do-chão (L). - A Ré alterou as instalações sanitárias existentes na cave aumentando em cerca de 18m2 a sua área útil (M).- Tendo com este aumento criado novas instalações sanitárias, destinadas também a mulheres e ao pessoal (N).
- No rés-do-chão, a Ré manteve as instalações já destinadas às senhoras tendo instalado outras novas, destinadas a homens, em frente às já existentes, em local anteriormente destinado a arrecadação (O).
- Todas as instalações sanitárias destinadas ao público foram totalmente alteradas, tendo sido demolidas paredes e construídas outras em tijolo, rebocadas, revestidas a mosaicos de aglomerado de mármore com 30 * 30 cm2 e com um pé direito de 2,60m (16º).
- As instalações sanitárias do "pessoal" foram construídas com paredes em tijolo, revestidas a azulejo de 20*20 cm2 e os pavimentos em tijoleira cerâmica de 40*40 cm2 (17º).
- No rés-do-chão na área 1, instalou, junto à parede sul, um armário com condutores de água e energia eléctrica, bem como um quadro geral de electricidade em substituição dos já existentes no estabelecimento e ainda uma central de alarmes e uma boca de incêndio (P).
- Foram ainda instalados na área 3 tubos de ventilação geral de exaustão da "hotte" da cozinha do restaurante (Q). - Os tubos de ventilação mencionados em 16° e 17° são em ferro galvanizado ou chapa zincada.(47º)
- Nos lavabos do rés-do-chão a ré instalou um tubo de ventilação de unidades de condensação de ar condicionado, com a secção de.40*30 cm3, unidades de condensação de ar condicionado, tubos gerais de insuflação e extracção do ar, com tubos de ventilação das instalações sanitárias e lavabos (R).
- O vestíbulo de interligação das áreas 1 e 2 ao rés-do-chão é atravessado por duas redes de exaustão com os respectivos motores (S).
- Na sala de refeições foram instaladas novas estruturas, designadamente ar condicionado e rede de exaustão (T).
- A ré modificou totalmente a caixilharia do alçado exterior do locado que era em alumínio adonisado à cor natural, substituindo-a por outra em alumínio termolacado (U). A caixilharia do alçado exterior do tocado desenvolvia-se em curva ligeira (31º-A) e foi substituída por outra com desenvolvimento linear (32º). - O alumínio adonisado da caixilharia encontrava-se todo "picado", enferrujado e degradado, (34º) pelo que a caixilharia necessitava de ser substituída (35º).- O alumínio termo-lacado é melhor, quer do ponto de vista de resistência aos elementos exteriores, quer do ponto de vista estético, que o alumínio à cor natural (36º).
- O telhado do prédio é agora atravessado por cinco novas tubagens integrantes de infra-estruturas (V).
- A ré revestiu as paredes da parte norte da cave com azulejos 20*20cm, de cor branca e colocou no chão da cave tijoleira do tipo "maronagrés" de 40* 40 cm3 (X). - O revestimento deveu-se a razões de higiene-sanitárias, já que se trata de uma parte que a ré utiliza para armazenar produtos alimentares (88º).
- Na parte norte da cave, a ré instalou 3 câmaras frigoríficas que se desenvolvem em dois níveis (C1). - Uma das câmaras frigoríficas mencionadas está localizada no nível inferior, que tem o pé direito de 3,40 metros e outra está localizada no piso superior, com um pé direito de 2,60 metros (18º).- O tecto da cave onde estão colocadas as arcas frigorificas foi estucado (19º).- As caixas frigoríficas têm as seguintes medidas e dimensões: uma tem 1,50 x 1,80 x 2,20 metros; outra tem 1,50 x 2,10x 2,20 metros; e a terceira tem 1,50 x 1,80 x 2 metros.(20º)
- Adjacentes às paredes do nível superior da cave foram colocadas bancas industriais de cozinha em aço inox (D1)- As bancas de cozinha encontram-se tão só encostadas à parede (21º).
- Os tectos da cave foram pintados pela ré (E1).
- Em parte da cave, a ré rasgou as paredes para a colocação de tubagens e cabos da rede de geração de frio, sendo que as tubagens estão à vista excepto em alguns pontos de atravessamento de paredes (3º).
- Na planta junta sob o documento 2 com a petição inicial, integrada no relatório designado "levantamento do estado actual das instalações e análise comparada com o estado antes das obras" representam-se na planta 4 o projecto das obras a realizar pela ré com o riscado a vermelho e o riscado a amarelo corresponde ao projecto previamente existente antes das obras em causa nos autos (2º-A).
- A ré construiu uma caixa de visita de rede de esgotos (7º).
- Para separar a zona de instalação da rede de frio da restante área da cave, a ré construiu uma parede em gesso pintado (8º). - E, em consequência, criou uma nova divisão, com tecto estucado e pintado, servida por uma porta que a separa da zona dos bilhares (9º).
- Para separar a zona da instalação dos motores da rede de frio da restante área da cave, a ré procedeu à colocação de uma divisória amovível pré-fabricada, em gesso cartonado (pladur) a qual se encontra apenas aparafusada às paredes da cave (72º).- Tal divisória amovível não se encontra estruturalmente ligada às paredes da cave por qualquer material de ligação designadamente cimento ou massa de cimento (73º), que pode ser facilmente removida e retirada a qualquer momento (74º).
- Implantada a um nível, em cerca de 0,80m inferior ao da cave, existia uma arrecadação (10º).- Justaposto à parede sul da referida arrecadação e a toda a altura do pé direito, de 2,10m, desenvolvia-se um arco, do lado da sala de bilhares, pelo qual se acedia à arrecadação (11º).- A ré com as suas obras tapou o arco referido com uma parede em pladur, tendo deixado uma porta para aceder à arrecadação (12º).
- Ao arco mencionado em 10º foi apenas pela ré encostada uma pequena divisória amovível pré-fabricada, também em gesso cartonado (pladur), que pode ser retirada bastando, para tal, desencostá-la do arco onde se encontra encostado (75º) .
- Junto a uma das escadas de acesso ao rés-do-chão e para aproveitar o falso criado entre a escada e o chão, a ré construiu uma parede em gesso (14º). - Criando mais uma nova divisão, com pavimento em mosaico "maronagrés" vidrado de 30*30 cm3, que utiliza como arrumos (15º).
- Na escada mencionada, a ré limitou-se a aí colocar uma pequena divisória amovível pré-fabricada, em gesso cartonado (pladur ), (78º) a qual se encontra aparafusada, que pode ser livremente retirada a qualquer momento (79º).
- Tal divisória amovível apenas separa as zonas da copa e cozinha do estabelecimento, mas não cria qualquer nova divisão (80º) continuando aberto o espaço de passagem entre as referidas zonas, por onde se circulava livremente, sem qualquer porta (81º).
47°- A ré demoliu os lavabos existentes na zona designada na planta por área 3, construindo outros totalmente novos, inclusive na sua divisão, com paredes de tijolo com uma área de 1 m2, muito superior à anterior (25º).
- E na ligação entre a área 2 e a área 3, na zona das escadas, alargou a placa de separação do rés-do-chão e da cave, com uma chapa xadrez sobre perfil de aço, aumentando a área do rés-do-chão (27º).- A ré limitou-se a fixar junto à placa de separação mencionada uma chapa sobre perfil em aço, para fazer o redondo junto à placa, por uma questão puramente estética (84º). Tal chapa e perfil tem uma área de cerca de 1 m2 (85º). E são amovíveis, podendo ser retiradas a qualquer momento sem qualquer prejuízo para o arrendado (86º).
- Para apoio ao restaurante a ré instalou uma cozinha separada da sala das refeições por uma parede construída de novo pela ré (28º). - A parede referida em constituiu uma divisória amovível pré-fabricada em gesso cartonado (pladur), que se encontra apenas fixa por parafusos (88º). E pode ser retirada em qualquer momento, sem prejuízo para o arrendado (88º).
- Para tornar a cozinha independente da área do balcão do "café", a ré fechou uma pequena escada que existia numa parede de separação (29º).
- Para substituir a ligação assim perdida adaptou uma escada de um único lanço que ligava a cave (parte norte) ao rés-do-chão (vestíbulo de interligação das áreas 1 e 2 do café), passando a existir uma escada, com dois lanços, cada com metade da largura da escada anterior, o primeiro numa função idêntica à escada desaparecida e o segundo estabelecendo a ligação perdida (agora zona de balcão café/cozinha do restaurante) (30º).
- A ré construiu na arrecadação técnica, localizada na cave, parte sul, uma caixa de visita da rede de esgotos, um conjunto de tubagens VD de electricidade, tubo de água de rede de incêndios, entrada de ramal de água, entrada de ramal de electricidade e um quadro eléctrico parcial (38º).
-. Na sala da bilhares, localizada na cave, a ré instalou tubagem para esgotos em PVC que aflui à caixa de esgotos, conduzindo o efluente de um tubo adequado a montante, conjunto de tubagens VD de electricidade, tubo de água da rede de incêndios, que subdivide em dois tramas e uma boca de incêndio (39º).- No vestíbulo da cave a ré construiu uma caixa de visita afecta à rede de saneamento (40º). No arrumo da cave, a ré construiu uma caixa de visita (41º). Na parte norte da cave foram construídas duas caixas de visita da rede de saneamento (42º).
- No armazém grande, sito na cave, a ré construiu uma caixa de visita da rede de saneamento e instalou junto ao tecto um motor de ventilação (43º).- No tecto foram abertos seis buracos para colocação de grelhas de ar condicionado (45º).- Ao longo do seu perímetro distribuem-se seis grelhas de ar condicionado (46º).
- Em consequência da instalação de grande número de aparelhos eléctricos, designadamente de ar condicionado e de exaustão, a ré procedeu a alterações no sistema eléctrico para suportar o necessário aumento da potência (49º).
- Na cobertura exterior, na zona da área 3 do rés do chão, a ré construiu novo lantrenim em vidro com as dimensões de 4,90x2,30 metros, que realiza cerca de 20% da cobertura, com uma estrutura de suporte autónoma em perfis de aço, que interpenetra, num dos seus topos, a parede de separação com o logradouro de outra fracção do prédio (50º e 51º).- A ré substituiu a cobertura exterior mencionada em 65° por outra, dado que a anterior, incluindo a respectiva estrutura se encontrava completamente degradada e permitia a infiltração da água (89º).
- A porta de vidro foi colocada na zona de rés-do-chão entre a zona 1 e 2,em substituição de uma outra que já lá existia no mesmo local (83º).
- Todas as obras efectuadas pela ré no estabelecimento foram aprovadas pela Câmara Municipal do Porto (91º) .
- As instalações de água, esgotos, sanitárias e contra incêndios interessam directamente à exploração da actividade da ré (92º).
- No final do mês de Junho de 1995 ou no início do mês de Julho desse mesmo ano, a autora tomou conhecimento das obras descriminadas no relatório que se mostra junto a fls. 240 a 244 (97º). - A autora fez deslocar ao arrendado dois seus representantes, os engenheiros C e D que fizeram um levantamento exaustivo das mesmas (98º).- Um sócio-gerente da autora, o engenheiro E, vive desde há anos no prédio de que o arrendado faz parte, no 3° andar direito, com entrada pelo n° 99 da Rua ...., precisamente junto à montra do estabelecimento da ré, na parte deste onde são servidas refeições desde há mais de vinte anos (99º).- O referido sócio-gerente da autora sempre se deslocou, com frequência, ao longo dos anos, ao estabelecimento comercial da ré, à semelhança do que fizeram também outros sócios-gerentes da autora (100º). - A autora sempre teve conhecimento dos factos referidos em 6 que autorizou e sempre aceitou (101º a 103º).- Só em 20 de Março de 1996, a autora conseguiu ter uma percepção integral das obras levadas a cabo pela Ré (109º).
- A presente acção deu entrada em Tribunal no dia 6 de Novembro de 1996 (F1).
- As obras efectuadas pela ré foram projectadas e acompanhadas na sua realização por técnicos competentes, designadamente um arquitecto e engenheiros (104º).
- Tais obras não afectaram por qualquer forma os alicerces, a entrada para os andares superiores nem a segurança do prédio, tendo até aumentado segurança deste com a instalação de um eficiente sistema de segurança contra incêndios, anteriormente inexistente (107º e 108º).
2- As questões a decidir são as seguintes:
(a) Se procede a resolução do contrato de arrendamento urbano com fundamento no disposto no art. 64, nº1, al. d) do RAU e conjugado com o preceituado no art. 34 do DL n. 328/86 de 28 de Setembro.
(b) Inconstitucionalidade do art. 34 do DL nº 328/86.
(c) A caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento, suscitada a título subsidiário pela Recorrida.
1ª A resolução do contrato de arrendamento com fundamento na alínea d) do n. 1 do art. 64 do R.A.U.
Segundo esta norma, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito: (1) obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa do prédio, (2) ou obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões, (3) ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do art.º 1043º do CC ou do art.º 4º do R.A.U.
A norma correlaciona-se com a obrigação da utilização prudente do prédio no âmbito e para os fins do contrato (art.º s 1038º, c) e d) e 1043º.nº 1 do CC).
O art. 4 do RAU faculta ao arrendatário a realização de pequenas deteriorações necessárias para assegurar o seu conforto e comodidade. Por outro lado, é-lhe permitido efectuar benfeitorias, destinadas à conservação ou beneficiação , nos termos previstos nos art.º s 1036º e 1046º, nº 1 do CC. Não é aplicável, contudo, este regime de benfeitorias aos actos de inovação ou transformação que modifiquem em alguns dos seus elementos a composição e a configuração da imóvel arrendado (1).
De acordo com a jurisprudência comum, com aplauso da doutrina civilista, a alteração substancial da estrutura externa do prédio como fundamento de resolução do contrato, consiste na alteração da sua fisionomia, configuração ou equilíbrio arquitectónico (2).
Acrescenta-se que a alteração substancial traduz as ideias de perenidade, excluindo-se, assim, as obras realizadas com materiais facilmente destacados, e de inamovibilidade, que leva a excluir também as obras a todo o tempo desmontáveis (3).
A alteração substancial da disposição interna das divisões consiste na modificação da forma como elas se concatenavam entre si, da sua planificação ou distribuição internas (4) valem aqui, igualmente, as características da perenidade das obras de compartimentação efectuadas com material solidamente implantado na estrutura do prédio e da inamovibilidade das divisórias (tijolo e cimento, v.g) Assim, não relevam para efeitos de resolução a compartimentação com materiais de madeira, contraplacado ou semelhantes, não ligados definitivamente à estrutura e facilmente desmontáveis.
As alterações substanciais em causa dependem de consentimento escrito, podendo este ser contemporâneo do contrato, constando das respectivas cláusulas.
Nos prédios onde se exerce a indústria hoteleira ou similar, consistindo esta no fornecimento ao público de alimentos ou bebidas para consumo no estabelecimento, "podem ser feitas, independentemente de autorização do locador, as obras aprovadas nos termos deste diploma que interessem directamente à exploração da indústria e consistam em meras benfeitorias"; consideram-se benfeitorias "para esse efeito", "as instalações de água, gás, aquecimento, condicionamento de ar, isolamento acústico, esgotos, eléctricas, telefónicas, televisão, sanitárias, contra incêndios ou de energias renováveis, bem como a instalação de elevadores, monta-cargas ou monta-pratos" - art.º s 34º, nº 1 e 2 e 13º do DL n. 328/86, de 30 de Setembro, então em vigor (estabelece normas respeitantes ao aproveitamento dos recursos turísticos do País e ao exercício da indústria hoteleira e similar).
Nos termos do art.º 268, nº 2, do Dec. Regulamentar nº 8/89 de 21 de Março (Regulamento dos Empreendimentos Turísticos) todos os estabelecimento similares deverão dispor de: (a) água corrente; (b) electricidade; (...); (e) instalações sanitárias para uso dos clientes, com separação de sexos; (...); (h) instalações frigoríficas para conservação e refrigeração dos alimentos e bebidas, de harmonia com classificação e capacidade do estabelecimento; (i) instalações sanitárias para o pessoal.
Depois disto, vejamos da razão da recorrente quanto às alterações substanciais da estrutura externa.
1-Caixilharia do alçado exterior de alumínio: a R substituiu o alumínio adonisado à cor natural, por alumínio termolacado (U); a caixilharia desenvolvia-se em curva ligeira (31-A) e ficou com desenvolvimento linear (32º).
Mas a substituição era necessária por o alumínio adonisado da caixilharia se encontrar todo "picado", enferrujado e degradado(34º e 35º). Além disso, o alumínio termo-lacado é melhor que o de cor natural, quer do ponto de vista de resistência aos elementos exteriores, quer do ponto de vista estético (36º).
A alteração não se afigura substancial: houve modificação de curva ligeira para linear e melhoria de material , sem afectar a fisionomia, configuração ou equilíbrio da estrutura externa.
2. Telhado atravessado por cinco novas tubagens.
Estas tubagens são integrantes de infraestruturas (V), necessárias à ventilação e ar condicionado (2-A) de que o estabelecimento similar de hotelaria deve ser dotado, fazendo parte das benfeitorias a que alude o art.º 34º do DL.
Não se trata de tubagens de grande dimensão, correspondendo a cinco chaminés como a A. refere nas conclusões.
3. Novo lanternim.
O novo lanternim em vidro (50º e 51º) resulta da substituição do anterior, com a respectiva estrutura, por se encontrar completamente degradada e permitir a entrada de água (89º e 90º).
Não se demonstra que tenha havido alteração da coisa substituída
4. Instalações sanitárias.
Antes das obras havia umas instalações sanitárias destinadas a homens, situadas na cave, e outras destinados a mulheres, situadas no rés-do-chão (L); a Ré alterou as existentes na cave aumentando em cerca de 18m2 a sua área útil (M), tendo com este aumento criado novas instalações sanitárias, destinadas também a mulheres e ao pessoal (N).- No rés-do-chão, a Ré manteve as já destinadas às senhoras e instalou outras novas, destinadas a homens, em frente às já existentes, em local anteriormente destinado a arrecadação (O).- Todas as instalações sanitárias destinadas ao público foram totalmente alteradas, tendo sido demolidas paredes e construídas outras em tijolo, rebocadas, revestidas a mosaicos de aglomerado de mármore com 30 * 30 cm2 e com um pé direito de 2,60m (16º).- As instalações sanitárias do "pessoal" foram construídas com paredes em tijolo, revestidas a azulejo de 20*20 cm2 e os pavimentos em tijoleira cerâmica de 40*40 cm2 (17º).
No entanto, nos termos da cláusula 4ª do contrato de arrendamento de 1968, ficou autorizada a dividir o rés-do-chão com uma parede de tijolo em dois estabelecimentos, fazendo os necessários sanitários.
Pelo que toca a sanitários do rés-do-chão, estava autorizada a construí-los.
No que respeita a sanitários em geral, para homens e mulheres, em separado e destinadas ao pessoal, o já citado art.º 34º do DL nº 328/86 permitia-lhe a construção mesmo sem autorização do locador e as obras foram aprovadas pela C. Municipal, entidade competente para o efeito - art.º 2º do D. Reg. nº 8/89.
5. Instalação de nova cozinha, separada da sala de refeições por uma parede construída de novo e consequente fecho da pequena escada que existia numa parede de separação e adaptação de uma escada de um único lanço (28º, 29º e 30º).
A parede referida constituiu uma divisória amovível pré-fabricada em gesso cartonado (pladur), que se encontra apenas fixa por parafusos (88º). E pode ser retirada em qualquer momento, sem prejuízo para o arrendado (88º). Não se trata de obra dotada de perenidade e inamovível, pelo que não constitui fundamento de resolução. E as restantes obras fecho de escada e adaptação (e não demolição como alegara) de escada não se demonstra que tenham carácter de perenidade, e inamovibilidade.
Aliás a R. estava até autorizada a fazer escadas de acesso à cave , isolando-a do rés-do-chão e a inutilizar as escadas existentes.
Também aqui não há fundamento de resolução.
6. Construção de parede de separação da rede de frio e consequente criação de nova divisão (8º e 9º).
A dita parede é uma divisória amovível, pré-fabricada, em gesso cartonado (pladur) apenas aparafusada às paredes da cave (72º); não se encontra estruturalmente ligada às paredes da cave por qualquer material de ligação designadamente cimento ou massa de cimento (73º), pode ser facilmente removida e retirada a qualquer momento (74º).
Não constitui, por isso, fundamento de resolução.
7.Construção de parede em gesso junto a uma escada de acesso ao rés-do-chão, criando nova divisão (14º e 15º)
Na escada mencionada, a ré limitou-se a colocar uma pequena divisória amovível pré-fabricada, em gesso cartonado (pladur ), (78º) a qual se encontra aparafusada e pode ser livremente retirada a qualquer momento (79º); tal divisória apenas separa as zonas da copa e cozinha do estabelecimento, não cria qualquer nova divisão (80º) continuando aberto o espaço de passagem entre as referidas zonas, por onde se circulava livremente, sem qualquer porta (81º).
Não há, pois, fundamento para a resolução por esta obra.
2ª Inconstitucionalidade do art.º 34º do DL nº 328/86.
A inconstitucionalidade derivaria de o Governo ter legislado sobre direitos e deveres das partes sobre o regime da cessação do contrato, que constitui reserva legislativa da Assembleia da República - art.º 165º, nº 1, h) da Constituição.
Afigura-se-nos que não há violação da norma respeitante à reserva relativa de competência da Assembleia da República.
O art.º 34º não altera o regime geral de resolução do contrato de arrendamento. Apenas estabeleceu, para os efeitos limitados de exercício da indústria hoteleira, que as obras aprovadas nos termos do diploma, quando respeitem a prédio arrendado, podem ser feitas independentemente de autorização do senhorio.
Não parece que se tornasse necessária autorização da A.R. dada ao Governo para legislar sobre o ponto concreto.
3ª. Conhecimento da caducidade do direito de resolução, suscitado a título subsidiário pela Recorrida.
Fica prejudicado pela solução dada à 1ª questão.
Decisão:
- Nega-se a revista.- Custas pela Recorrente.
Lisboa, 6 de Junho de 2002.
Dionísio Correia,
Quirino Soares,
Neves Ribeiro.
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(1) Henrique Mesquita, RLJ ano 130, p. 222.
(2) Henrique Mesquita, RLJ ano 126, p. 279 Rabrindanath Capelo de Sousa, "Acção de despejo. Obras não autorizadas e deteriorações consideráveis", in CJ, ano XII, T5, p. 16.
(3) Menezes Cordeiro, Acção de despejo. Obras sem autorização do senhorio. Exercício do direito de resolução, in o Direito, 1988, p-236, citando jurisprudência; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5.ª ed. p. 373., citando jurisprudência.
(4) Menezes Cordeiro, ob. cit. p. 236, citando jurisprudência; Aragão Seia, ob. cit. p. 374 e jurisprudência que cita.