Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02B4328 |  |
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
TRESPASSE
DIREITO AO ARRENDAMENTO
FACTO IMPEDITIVO
NULIDADE
ÓNUS DA PROVA
DIR PROC CIV - PROC EXEC.
II - Impende sobre o locador o ónus da prova do "desvio do fim do locado para fim comercial diferente do acordado pelas partes, bem como dos factos impeditivos do trespasse e dos integradores da respectiva "nulidade".
"A" intentou, a 10 de Maio de 1990, acção declarativa, de condenação, contra "B" - Importação e Exportação, Lda pedindo que se declare a nulidade do "trespasse" da loja do prédio urbano sito na R. ..., nº13, em Lisboa, condenando-se a ré a desocupá-la imediatamente.
Para tanto alegou, em síntese, que ele, autor, e outros deram em arrendamento a identificada loja, por contrato de 3 de Dezembro de 1968, a "C", Lda, para o exercício do comércio e indústria de malhas; a ré comprou, em hasta pública, o direito ao trespasse e arrendamento dessa loja e, desde então, utiliza-a única e exclusivamente como armazém de brinquedos e loiças; parte dos bens que integravam o estabelecimento da "C" foram vendidos em hasta pública, enquanto que os restantes foram entregues à executada.
A ré contestou pugnando pela absolvição do pedido.
Para tanto, em síntese, alegou haver adquirido o direito ao trespasse e arrendamento da loja por contrato titulado por escritura pública de 16 de Abril de 1981; e, em todo o caso, ser certo que o autor a reconheceu como nova arrendatária ao receber dela rendas, emitindo os respectivos recibos.
Após demoradas vicissitudes (que se prolongaram por mais de dez anos), a Terceira Vara Cível da Comarca de Lisboa, por sentença de 28 de Fevereiro de 2001, absolveu a ré do pedido.
De harmonia com o respectivo discurso, a improcedência da acção resultou de o autor não ter feito prova do alegado desvio de fim.
Em apelação do autor, o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 26 de Fevereiro de 2002, confirmou a sentença com fundamentação idêntica.
Ainda inconformado, o autor, dizendo que no acórdão recorrido se violou o disposto nos artºs 342º, 1049º e 1118º, nº2, do Cód. Civil, pretende que a acção seja julgada procedente.
A ré alegou no sentido de ser negada revista.
O recurso merece conhecimento.
Vejamos se merece provimento.
São duas as questões que estão para ser apreciadas:
a primeira é a de saber se, à luz do artº 1118º, nºs 1 e 2, do Cód. Civil, então vigente, o trespasse (ou compra e venda) de 16 de Abril de 1981, mediante o qual "D", Limitada, na qualidade de mandatária judicial, vendeu à ora ré o direito ao trespasse e arrendamento da sede da executada "C", Lda situada no prédio do autor, é nula porquanto:
a) a transmissão não foi acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integravam o estabelecimento comercial da arrendatária "C", isto é, por outras palavras, se o que se transmitiu foi apenas o direito da executada ao arrendamento e não o seu estabelecimento comercial instalado no prédio de que o autor é comproprietário;
b) se passou a exercer no prédio outro ramo de comércio, isto é, o de brinquedos e loiças (armazenamento) em lugar de malhas (confecção e comercialização);
segunda, se, para a hipótese de resposta afirmativa a qualquer das alíneas da primeira questão, o autor não reconheceu a ré como arrendatária, nos termos do disposto no artº 1049º do Cód. Civil, aplicável.
A matéria de facto a considerar é a adquirida no acórdão recorrido para cujos termos aqui se remete, de harmonia com o disposto nos artºs 713º, nº 6, e 726º, ambos do CPC.
Primeira questão: nulidade do trespasse por falta de objecto.
Durante muitos anos utilizou-se na prática forense a expressão direito ao trespasse e arrendamento com um sentido equívoco.
Quando um estabelecimento comercial instalado em local arrendado entrava em crise sucedia que o bem que acabava por restar, com valor, era o direito ao arrendamento do local onde se encontrava instalado. E era, também, em especial como decorrência do congelamento das rendas e da escassez de locais bem situados para o exercício da indústria ou comércio, um valor cobiçado, tanto mais valioso quanto menor fosse a renda paga.
Ora, com aquela infeliz expressão, quer no acto da penhora, quer posteriormente na venda, queria (deveria) significar-se o estabelecimento comercial (único bem que, como universalidade, era passível de ser transmitido sem o acordo do locador, atento o disposto no artº 1038º, al.f), do Cód. Civil), embora, farisaicamente, o que a interessava a todos (excepto ao locador que não era ouvido nem achado salvo quanto ao necessário para se lhe impor a transmissão do contrato) fosse o direito ao arrendamento.
Daí que, muitas vezes, à sombra da penhora do estabelecimento comercial (sob aquela infeliz designação), na realidade, o que se penhorava, vendia e comprava (isto é, trespassava) acabasse por ser o direito ao arrendamento, desacompanhado de qualquer outro elemento do estabelecimento.
Por força do disposto no artº 1118º, nº2, b), do Cód. Civil, nestes casos não havia trespasse, sendo nulo o acto que dele se mascarasse (ou destrajasse, em feliz regionalismo).
Porém, há que atender a que, de harmonia com a economia do artº 1118º, nº2, do Cód. Civil, as circunstâncias ali descritas constituem factos impeditivos do trespasse; e, por isto, incumbindo a quem pretenda valer-se da aludida nulidade o ónus de provar a respectiva factualidade, por força do artº 342º do Cód. Civil.
Ora, da matéria de facto adquirida pelas instâncias não resulta que a compra e venda certificada nos autos tenha sido apenas do direito ao arrendamento, nada mais tendo sido trespassado ou vendido e comprado.
O autor carreou para os autos provas no intuito de convencer os julgadores da matéria de facto de que foi isso mesmo o que sucedeu; mas o certo é que não obteve das instâncias a aquisição dessa proposição como um facto.
Neste segmento, improcede o recurso.
Primeira questão (continuação): nulidade do trespasse por alteração de ramo de comércio.
De harmonia com o que o autor alegou, a ré teria alterado a finalidade de utilização do local da indústria e comércio de malhas para o armazenamento de brinquedos e loiças. Acontece que, sendo o ónus da prova deste desvio a cargo do autor, como se explicou anteriormente, a respostas negativas aos dois primeiros quesitos arredaram aquela factualidade da realidade sobre a qual cabe construir a decisão.
Também nesta parte o recurso improcede.
Segunda questão: ausência de reconhecimento.
O conhecimento desta questão ficou prejudicado com a improcedência do recurso pelo que respeita à primeira questão.
Na verdade, a existência de reconhecimento só interessaria em caso de não ter havido trespasse válido, atendendo ao disposto no artº 1049º, com referência ao artº 1038º, f), ambos do Cód. Civil: havendo trespasse que não se mostra inválido, é caso em que a própria lei permite a transmissão do direito ao arrendamento.
Concluiu-se que no acórdão recorrido não se mostram violadas as disposições legais invocadas pelo recorrente.
Pelo exposto, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar revista ao autor.
Custas pelo autor.
Lisboa, 23 de Janeiro de 2003
Sousa Inês,
Nascimento Costa,
Dionísio Correia.