Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A2128 |  |
RESOLUÇÃO
SINAL
II - Nenhuma culpa pode ser imputada à promitente compradora se esta recuou quanto à celebração da escritura pública do contrato definitivo de compra e venda, advertindo os Réus promitentes vendedores da necessidade de solucionarem um problema com confinante já em fase de contencioso administrativo surgido por culpa exclusiva destes, mas manifestando-se sempre interessado na compra de um prédio rústico para construção.
III - Na vida real não existe uma "vontade jurídica nem um "negócio jurídico" abstracto, únicos e típicos, existindo, isso sim, "vontades", "negócios" e actos jurídicos em concreto, no domínio do ser e da existência.
Empresa-A, intentou acção ordinária contra AA e mulher BB pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 29.927.87 correspondente ao dobro do sinal prestado por ela em contrato promessa em que os Réus lhe prometeram vender um prédio rústico e juros.
O processo correu seus termos com contestação dos Réus, que nela deduziram reconvenção pedindo que seja declarado perdido a seu favor o sinal prestado pelo Autor.
Após audiência de julgamento foi proferida sentença a julgar a acção procedente e improcedente a reconvenção.
Inconformados com tal decisão dela interpuseram os Réus recurso apelação sem êxito, recorrendo agora de revista.
Formulam nas suas alegações as seguintes conclusões:
1 - O contrato-promessa teve como objectivo a possibilidade de se construir no prédio de acordo com plano de arquitectura aprovado e havia a aprovação da respectiva licença de obras, o que foi conseguido em Agosto de 2000.
2 - A interposição de recurso contencioso de anulação de actos administrativos que tinham aprovado o projecto de arquitectura e o licenciamento da obra pretendida pela autora/recorrida e pelos próprios réus/recorrentes comprometeu decisivamente a possibilidade de se construir no prédio.
3 - Os condicionalismos (inviabilizadores do contrato-promessa) resultantes da interposição do Recurso Contencioso de Anulação por parte do proprietário confinante do prédio prometido vender eram, ao tempo do contrato promessa, totalmente imprevisíveis pelas partes, constituindo uma alteração superveniente anormal das circunstâncias (art°. 437 e 439 do Código Civil ).
4 - A interposição do referido recurso contencioso da anulação determinou uma perda objectiva de interesse em contratar por parte da autora por não poder construir.
5 - Por seu turno, a eternização de uma situação em que a autora não queria comprar sem se lhe garantir a possibilidade de construir e em que o ora recorrentes não lhe poderiam garantir tal "desejo", também determinou para este uma perda objectiva do interesse em contratar.
6 - Deve, por isso, ser decretada a resolução do contrato-promessa em apreço com fundamento na alteração superveniente anormal das circunstâncias, desvinculando-se a autora e réus da obrigação de celebrar o contrato prometido contra a devolução, em singelo, do sinal entregue.
7 - Decidindo como decidiu o douto acórdão recorrido VIOLOU por manifesto erro de interpretação e aplicação a matéria de facto constante dos autos e o disposto nos artigos 437 e 439, 790 e segs e 441 e segs. todos do C.C., pelo que deve ser REVOGADA e SUBSTITUÍDA por outra decisão que, respeitando a matéria de facto constante dos autos e os preceitos legais citados, julgue a presente acção nos termos expostos, decretando a resolução do contrato-promessa com fundamento na alteração superveniente anormal das circunstâncias e ordenando a devolução do singelo do sinal entregue, com todas as consequências legais.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
É a seguinte a matéria de facto provada:
No exercício da actividade de compra e venda de propriedades, a autora, através de escrito particular, celebrado e assinado, no dia 27 de Janeiro do ano 2000, sob a epígrafe "Contrato Particular (de) Promessa de Compra e Venda", declarou prometer comprar aos réus e estes declararam prometer vender àquela sociedade, um imóvel que identificaram com as seguintes menções: "Prédio rústico inscrito na respectiva matriz da 1ª Repartição de Finanças de Coimbra com o n°894 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Coimbra sob o n°3954 da Freguesia de São Martinho do Bispo, situado no lugar de Casas Novas" - A).
Este referido prédio encontrava-se, na data da celebração do mencionado contrato promessa de compra e venda, efectivamente, descrito na citada Conservatória, sob o n°3954/19970909, e ali registado, a favor dos réus, pela inscrição 619990412046-AP.46, de 1999.04.12, com a seguinte descrição: "Prédio rústico, situado no lugar de Casas Novas da freguesia de S. Martinho do Bispo, do concelho de Coimbra, com a área descoberta de 449,4m2 composto por terra de semeadura com laranjeiras, que confronta do lado norte com CC, do lado sul com DD, do lado nascente com AA e do lado poente com Estrada Pública, ora inscrito na respectiva matriz sob o artigo 894° da aludia freguesia de S. Martinho do Bispo" - B).
Ainda de acordo com o aludido escrito particular, foi declarado pelos réus que, na data constante do mesmo - dia 27 Janeiro 2000 - se encontrava aprovado um projecto de arquitectura, na Câmara Municipal de Coimbra, possibilitando a implantação, no mencionado terreno prometido vender, de uma moradia isolada/geminada, aguardando-se, na altura, a emissão do correspondente alvará de licença de construção, mediante prévia comunicação destinada ao pagamento das respectivas taxas municipais e à apresentação de diversa documentação complementar - C).
O preço do terreno prometido vender foi ajustado entre as partes, na quantia de 16.000.000$00/ 79.807,66€ - D).
Como princípio de pagamento do mencionado preço, a autora entregou aos réus, na data da assinatura do citado escrito particular, a quantia de 3.000.000$00/14.963,94€, a cujo valor as partes atribuíram o carácter de sinal - cláusula 2ª, alínea a) do Cont. Promessa - E).
Mais estabeleceram as partes que o restante pagamento, no montante de13.000.000$00/64.843,73€, seria pago, "no acto" da outorga do contrato prometido, a titular por escritura pública de compra a venda,).
Cuja realização se convencionou que ocorresse, "até 30 dias após o conhecimento da data da licença de obras a pagamento através de oficio da CM de Coimbra" - cláusula 2ª, alínea b) do Cont. Promessa - G).
Mais acordaram as partes no sentido de que a referida escritura pública deveria ser marcada pelos réus, os quais se obrigaram a avisar a autora do dia, hora e Cartório Notarial, com vista à realização da mesma - cláusula terceira do Cont. Promessa - H).
Em 15 de Fevereiro de 2001, deu entrada, no Tribunal Administrativo, uma petição de recurso contencioso de anulação, contra o Sr. Vereador do Pelouro do Departamento de Administração Urbanística da Câmara Municipal de Coimbra e contra o aqui réu, AA, e ali recorrido particular - I).
Em síntese, de acordo com tal petição, a confinante com o prédio, aludido em A), alegando vícios de violação do PDM de Coimbra, violação do RGEU, erro nos pressupostos, ausência de autorização para a implantação "geminada" e restrições ao direito de propriedade, pediu que fosse dado provimento ao recurso contencioso, e, consequentemente, fossem declarados nulos os actos recorridos, ou, subsidiariamente, anulados - J).
Apreciado o recurso, concluiu o mencionado Tribunal Administrativo, por douta sentença de 13.Maio.2002, que "as fachadas sul da edificação licenciada (construenda) a norte da habitação da ali recorrente se encontram distanciadas uma da outra cerca de 9 metros, sendo que aquela dista seis metros dos limites do seu prédio, enquanto esta (da ali recorrente) dista apenas cerca de 3 metros, sendo que em ambas as fachadas confinantes existem vãos de compartimentos de habitação, nomeadamente quartos e sala e que foi violado o artigo 60° do RGEU, que assegura uma distância mínima de 10 metros entre construções confinantes" e, consequentemente, decidiu anular o acto recorrido de 27 de Junho de 2000, que deferiu o supra referido pedido de licenciamento L).
A autora, recebeu uma carta dos réus, com a data de 3.Abril.2001, através da qual estes decidiram marcar a escritura de compra e venda, para o dia 23 de Abril de 2001 - M).
À carta, referida em M), respondeu a autora, em 18.Abril.2001, comunicando que não iria comparecer, no Cartório Notarial designado para a realização da escritura pública, em virtude da mencionada pendência do recurso contencioso. Ainda na mesma carta, convidou os réus a dirimirem o conflito então existente com os citados confinantes, no prazo máximo de 15 dias, sob pena de, se tal não se verificasse, se poder concluir que a promessa de venda incidiu sobre um pretenso direito susceptível de, por manifesta impossibilidade, implicar o respectivo incumprimento contratual com as legais consequências - N).
De novo, em carta sem data, responderam os réus - O).
A autora respondeu, por carta de 24 Abril de 2001, àqueles, tendo reiterado tudo quanto já havia dito, anteriormente, através da carta de 18.Abril.2001, mas, não só, pois, também, avisou, como advertência, que o processo de licenciamento que se encontrava no Departamento de Licenças da Câmara Municipal, tinha sido avocado, pelo Departamento de Contencioso daquela Câmara - P).
De facto, por escritura pública de compra e venda, celebrada no dia 6.Maio.2002, no 3° Cartório Notarial de Coimbra, e aí exarada de folhas 20 a 21 do Livro de Notas para Escrituras diversas n°526-C, os réus venderam à citada confinante, Senhora DD, o mencionado prédio, pelo preço de Doze Mil e Quinhentos , € - Q).
O que, aliás, coincidiu, dias antes, com a desistência do pedido formulado no citado recurso contencioso, apesar da prolação da respectiva sentença - R).
O réu AA foi citado, como recorrido particular, no recurso de contencioso de anulação, a que se alude em 1), L) e R), no dia 22 de Junho de 2001 - Documento de folhas 206 a 210 - S).
Em finais do ano 2000, a autora teve conhecimento que a Câmara Municipal de Coimbra havia notificado os réus para apresentarem, na Secção de Atendimento a Licenças, os pertinentes documentos com vista à emissão do alvará de licença de construção - lº.
Nessa mesma altura, isto é, em finais do ano 2000, também chegou ao conhecimento da autora que os proprietários do prédio que confina, pelo lado sul, com o prédio prometido vender, tinham manifestado o propósito de impedir, legalmente, a construção da moradia que se encontrava projectada pelos réus - 2°.
Neste conspecto, a autora, como ainda não tinha sido avisada pelos réus da marcação da escritura pública de compra a venda do prédio prometido vender, decidiu enviar, em 26 Janeiro de 2001, uma carta registada, em 29 Janeiro de 2001, ao Juiz Conselheiro, Dr. EE, através da qual lhe pediu o especial favor de, face ao supra-alegado contrato-promessa, a informar se existia ou não algum impedimento que obstasse à iniciação e ao decurso normal das previstas obras de edificação no prédio com o qual confinava, pelo seu lado norte 3º.
Em resposta à carta acima referida, apareceu a responder, em 12. Fevereiro. 2001, o Ilustre Advogado, Dr. FF, comunicando que a sua constituinte, a Sra. DD, esposa do mencionado Juiz Conselheiro, iria instaurar, através do Tribunal Administrativo do Círculo de Coimbra, um recurso contencioso do acto administrativo decisório que licenciou o projecto de construção perspectivado para o prédio prometido vender 4º.
Quando a autora teve conhecimento que a confinante iria intentar o recurso contencioso, chamou a atenção do genro dos réus, que foi a pessoa que intermediou o negócio, advertindo-o da necessidade de ser solucionado o problema, antes da realização da escritura pública de compra e venda, tendo aquele desvalorizado os propósitos dos confinantes - 5°.
Todavia, algum tempo após a entrada da petição de recurso no Tribunal, o processo de licenciamento, que se encontrava na Secção de Atendimento a Licenças/DAU da Câmara Municipal de Coimbra, foi enviado ou avocado, pelo Departamento de Contencioso daquela Câmara Municipal, cujo efeito ocorreu, por volta do mês de Março de 2001, ficando, assim, na prática, inviabilizada, desde então, a possibilidade de levantamento da atinente licença de construção - 6°.
Os réus, após esta troca de correspondência, entraram em total autismo, apesar dos insistentes telefonemas da autora para o genro daqueles, convidando-o, juntamente com aqueles, a apresentarem uma adequada solução face ao problema suscitado pelos confinantes, fazendo-lhes sempre ver que continuava interessado no negócio, mas com a garantia de poder construir no prédio prometido vender - 7°.
O sócio-gerente da autora colocou, no prédio que prometera comprar, uma placa com o dístico de "vende-se", indicando para contacto um n° de telemóvel, que se sabe ser dele, sócio-gerente, tendo aquela placa desaparecido do local, logo no dia seguinte ao da colocação - 14° e 19°.
Feita esta enumeração, e delimitado como está o objecto do recurso pelas conclusões das alegações dos recorrentes começaremos por dizer que eles carecem de razão.
Com efeito, deve antes de tudo salientar-se que este Supremo Tribunal na jurisprudência crítica que lhe compete está limitado, em princípio, aos casos em que se verifique violação da lei substantiva, só em casos excepcionais podendo intervir na fixação dos factos materiais (art.°s 722 e 729 C.P.C.), o que manifestamente se não verifica no caso "sub judice ".
Tal significa que é com a matéria de facto considerada provada no acórdão recorrido, e só com ela, que se tem de decidir o objecto do presente recurso.
Ora assim sendo, evidente se torna, em suma, que não tem qualquer fundamento a afirmação dos recorrentes nas conclusões das suas alegações de recurso no sentido de que deve ser decretada a resolução do contrato promessa em apreço com fundamento na alteração superveniente anormal das circunstâncias, desvinculando-se a Autora e eles Réus da obrigação do contrato prometido contra a devolução, em singelo, do sinal entregue.
Antes sendo de acolher a decisão do Tribunal da Relação no sentido de se julgar resolvido tal contrato com base em exclusivo e culposo incumprimento definitivo por parte deles Réus recorrentes, com a sua condenação no pagamento ao Autor do sinal em dobro (do art.° 798, 799,801,432 e 442 C. Civil).
É fora de dúvida que o comportamento dos recorrentes exprime, de modo categórico, a vontade de não querer cumprir pontualmente o contrato, sendo de destacar que acabaram por vender o prédio a terceiro.
Por outro lado, foi também o seu comportamento, e só ele, que conduziu à apresentação de um projecto de arquitectura viciado e em manifesta violação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), cuja anormalidade originou a consequente anulação pelo Tribunal Administrativo, por sentença de 13 de Maio de 2002, do acto administrativo que tinha proporcionado o deferimento do respectivo licenciamento.
É evidente que essa sua culposa e ilícita conduta se revelou apta a ofender interesses públicos, direitos de terceiros e as legítimas expectativas de quem de boa fé consigo contratou como a Autora.
Anote-se também que por efeito do recurso contencioso o processo de licenciamento relativo ao prédio em causa que antes se encontrava na Secção de Atendimento e Licenças da Câmara Municipal foi avocado pelo respectivo Departamento de Contencioso, por volta do mês de Março de 2001, ficando, assim, na prática inviabilizada a possibilidade de levantamento da inerente Licença de Construção.
Razão pela qual decidiu a Autora recorrida, (e bem,) face à carta que os recorrentes lhe enviaram em 3/4/2001, com a marcação do dia 23/4/2001 para a realização da escritura de compra e venda do citado prédio, não comparecer naquela data nem outorgar o contrato definitivo enquanto o diferendo subjacente ao aludido recurso contencioso se mantivesse.
A Autora, como de forma clara se impunha, recuou nos seus intentos de celebração do contrato de compra e venda, ficando na expectativa, não sendo por outro lado, curial a pressão exercida sobre ela pelos Réus no sentido da realização da respectiva escritura pública, sabedores como estavam da existência do recurso contencioso e da grande probabilidade do seu êxito, como veio a suceder.
Tudo a fazer concluir que nenhuma culpa pode ser imputada à Autora pela não celebração do contrato de compra e venda, antes o devendo ser de modo exclusivo aos Réus.
Aliás, estes foram oportunamente advertidos por aquela da necessidade solucionado o problema com confinante antes da escritura pública relativa ao contrato de compra e venda, fazendo-lhes sempre ver que continuava interessada no negócio, mas com a garantia de poder construir no prédio prometido vender.
Só que os Réus acabaram por tomar uma posição de silêncio, por razões só deles conhecidas...
Destaque-se nesta sede que tal possibilidade de construção constitui sempre uma essencial base negocial, uma condição patentemente fundamental do negócio jurídico em causa.
Afastada essa possibilidade de modo definitivo por força da já descrita conduta dos recorrentes, torna-se óbvio que se mostra justificada a resolução do contrato por parte da Autora, pois, já não é viável a conclusão deste, com a realização da contraprestação a cargo dos Réus.
Não deve aqui olvidar-se que em sede de resolução a apreciação valorativa do incumprimento tem de se basear numa análise global do contrato inexecutado (da sua natureza e das suas cláusulas) e na consideração do " comportamento" total dos contraentes, (particularmente da situação de expectativa do credor) - cfr. Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil, pag. 133.
E é essa análise que vimos fazendo partindo da existência de convenção das partes negociais no sentido de que o bem a alienar se destinava a certa e determinada utilização (que se tornou inviável por culpa dos Réus), e de que se tal se não tornasse possível se resolveria o negócio, e da ideia fulcral de que na vida real não existe uma "vontade jurídica" nem um negócio jurídico abstracto, únicos e típicos, existindo, isso sim, "vontades", "negócios" e actos jurídicos em concreto, no domínio do ser ou da existência, como realça Cabral de Moncada, Lições de Direitos Civil, pág. 658, citado por Durval Ferreira, Erro Negocial(Objecto - Motivos - Base Negocial e Alterações de Circunstâncias, pág. 34).
E já que mencionamos aqui as alterações de circunstâncias é momento de se afirmar para concluir que é de todo inaceitável, como se disse, a tese dos recorrentes no sentido de beneficiarem eles próprios de uma alteração superveniente anormal das circunstâncias (art.º 437 C. Civil), desde logo porque se não podem eles apresentar com a veste de lesados, mas sim de culpados lesantes.
Quem pôs em crise a realização do fim prosseguido pelo contrato foram eles e não a Autora recorrida.
Desfocada e deslocada, portanto, a sua pretensão.
Por tudo o exposto, e sem necessidade de mais amplas considerações, improcedem as conclusões, improcedem as conclusões das alegações dos Réus recorrentes, sendo de manter o decidido no acórdão recorrido, que não violou quaisquer preceitos legais, "maxime" os referidos por aqueles.
Decisão
1 - Nega-se a revista
2 - Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 12 de Setembro de 2006
Fernandes Magalhães
Azevedo Ramos
Silva Salazar