Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B996 |  |
REGISTO PREDIAL
COMPRA E VENDA
PENHORA
VENDA EXECUTIVA
VENDA JUDICIAL
"A" (mais tarde acompanhada pelo interveniente, seu marido, B) intentou, no Tribunal Judicial de Matosinhos, acção declarativa, com processo na forma ordinária, contra C, pedindo que (e tem-se já em consideração o pedido formulado na ampliação posteriormente efectuada e admitida - fls. 112 e 124) relativamente à fracção autónoma, designada por "M 2", correspondente ao 2º andar, centro, frente, do imóvel sito na Rua de Oslo, nº..., na Senhora da Hora, seja declarado que se radicam nos autores o direito de propriedade originária, ou, de qualquer outro modo, seja reconhecida essa propriedade, dada a validade e suficiência do título aquisitivo derivado e a anterioridade do mesmo face ao registo da penhora, condenado-se a ré a fazer a entrega da dita fracção aos autores e ordenando-se o cancelamento dos registos de penhora e de aquisição a favor da ré.
Alegou, para tanto, que:
- em 13 de Maio de 1983, o interveniente B, marido da autora, adquiriu por compra, titulada por escritura pública, à D a fracção identificada no art. 1º da petição inicial, sendo que, infelizmente, e por desconhecimento, não procedeu de imediato ao registo da mesma;
- em execução pendente na 2ª secção do 9º Juízo sob o nº 1636-A/89, em que figura como exequente E e como executada aquela "D", foi penhorada a referida fracção autónoma, tendo a penhora sido registada em 9 de Março de 1994;
- só em 12 de Fevereiro de 1997 o interveniente registou a aquisição da mencionada fracção;
- a ré adquiriu essa mesma fracção através de arrematação em hasta pública efectuada no mesmo processo, tendo registado a aquisição a seu favor em 26 de Janeiro de 1999;
- a autora teve conhecimento da arrematação, numa altura em que já estava na posse exclusiva da fracção há mais de 20 anos, usando-a e fruindo-a, por si e pelos seus familiares que aí residem e residiram, como sua dona, pagando a respectiva contribuição autárquica, beneficiando-a, liquidando o condomínio, ou seja, os actos que, normalmente são praticados por quem se assume como proprietário, revelando intenção de domínio, à vista de todos com que contacta, sem que qualquer oposição tenha sido feita, sendo igualmente tratada como proprietária por todos os que com o imóvel contactaram.
Contestou a ré, excepcionando com a ilegitimidade, e impugnando a invocada usucapião, quer de facto, quer de direito.
Findos os articulados, e após a realização de audiência preliminar, foi proferido despacho saneador nos qual o M.mo Juiz, considerando-se habilitado a tal, conheceu do mérito da causa, proferindo decisão em que julgou a acção procedente e, consequentemente, declarou que o direito de propriedade sobre a fracção em apreço se radicou na esfera jurídica dos autores, condenando a ré a fazer-lhes a entrega da fracção e ordenando o cancelamento do registo de aquisição a favor da ré.
Inconformada recorreu a ré, sem êxito embora, uma vez que o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 14 de Novembro de 2002, julgou improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Interpôs, agora, a mesma ré recurso de revista, pretendendo a revogação do acórdão em crise, absolvendo-se a recorrente dos pedidos contra ela formulados pelos recorridos na acção.
Em contra-alegações pugnaram os recorridos pela manutenção do acórdão impugnado ou, quando assim se não entenda, que se ordene o prosseguimento do processo com elaboração de especificação e questionário.
Verificados os pressupostos de validade e de regularidade da instância, corridos os vistos, cumpre decidir.
A recorrente findou as respectivas alegações formulando as conclusões seguintes (e é, em princípio, pelo seu teor que se delimitam as questões a apreciar no âmbito do recurso - arts. 690º, nº 1 e 684º, nº 3, do C.Proc.Civil):
1. O acórdão recorrido padece de um erro de enquadramento jurídico do litígio.
2. O problema em discussão nos autos é o do conflito entre dois adquirentes do mesmo transmitente.
3. A recorrente é terceira para efeitos de registo.
4. Os recorridos adquiriram mas não registaram o facto aquisitivo antes do registo de penhora.
5. A recorrente adquiriu o imóvel através da venda judicial, livre de quaisquer direitos reais com registo posterior ao da penhora.
6. Como o registo efectuado pelos recorridos é posterior ao da penhora, o seu alegado direito de propriedade caducou por via da venda judicial - efeito extintivo da venda executiva - art. 824º, nº 2, do Código Civil
7. Deverá pois prevalecer a posição jurídica da recorrente, mantendo-se eficaz a inscrição registral da aquisição do seu direito de propriedade G-2, feita pela Ap. 16/260199.
8. Foram violadas as normas dos arts. 824º, nº 2, do Código Civil, e 5º, 6º e 7º do Código de Registo Predial.
Encontra-se assente a seguinte factualidade (que ordenaremos pela forma mais adequada ao conhecimento do recurso):
i) - em 13 de Maio de 1983 foi celebrada uma escritura pública pela qual a sociedade D vendeu ao interveniente B, casado com a autora, a fracção autónoma designada por "M2", correspondente ao 2º andar, centro, frente, do imóvel sito na Rua de Oslo, nº..., na Senhora da Hora, descrito na C. R. Predial de Matosinhos sob o nº 925, a fls. 9 do livro B-4, constituído em propriedade horizontal, a qual se encontra registada pela inscrição nº 2082 a fls. 74 do livro F-6 e inscrita na matriz sob o art. 3063º, pelo preço de 1.000.000$00;
ii) - a aquisição resultante dessa compra e venda só foi registada a favor da autora e interveniente em 12 de Fevereiro de 1997, pela Ap. 04/120297;
iii) - a mencionada fracção autónoma foi penhorada em 3 de Fevereiro de 1994, em processo de execução pendente na 2ª secção do 9º Juízo sob o nº 1636-A/89, em que interveio como exequente E e como executada a D;
iv) - essa penhora foi registada em 9 de Março de 1994, pela Ap. 20/090394;
v) - a ré adquiriu a fracção penhorada através de arrematação em hasta pública efectuada no mesmo processo de execução;
vi) - tendo registado a aquisição a seu favor em 26 de Janeiro de 1999, pela Ap. 16/260199.
A questão que se apresenta como fulcral no caso sub judice, e de cuja apreciação depende a decisão a proferir, é a de saber qual dos direitos de propriedade invocados relativamente à fracção autónoma nos autos identificada, simultaneamente por recorrente (ré) e recorridos (autores) deve prevalecer, face à melhor interpretação e aplicação das normas atinentes à situação de facto. Se entendermos, como pretende a recorrente, que o seu direito prevalece sobre o alegado pelos recorridos, procederá o recurso. Se, em contrapartida, considerarmos, como sustenta o acórdão em crise, acompanhado pelos recorridos, haver prevalência do segundo, o recurso improcederá.
Segundo o disposto no art. 6º, nº 1, do C. Registo Predial "o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens, por ordem da data dos registos e, dentro da mesma data, pelo número de ordem das apresentações correspondentes".
Sendo que, em matéria de oponibilidade do registo predial a terceiros, prescreve o art. 5º, nº 1, do C. Registo Predial que "os factos sujeitos a registo só produzem efeitos em relação a terceiros depois da data do respectivo registo".
Há, no entanto, que atentar em que o registo predial se destina essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário" (art. 1º do C. Registo Predial) e que, atento também o preceituado no art. 4º do mesmo diploma, tem valor meramente declarativo, não conferindo, salvo excepcionalmente, quaisquer direitos. (1)
Por isso, do nº 1 do citado art. 5º se pode extrair, a contrario, a ilação de que o direito de propriedade, ou outro direito real, ainda que sujeito obrigatoriamente ao registo, não será oponível - em termos de prevalência ou prioridade - a quem não seja terceiro.
Ora, o conceito de terceiros, após larga divergência jurisprudencial acerca do assunto (2), veio a ser definido pelo Dec.lei nº 533/99, de 11 de Dezembro, que acrescentou ao art. 5º do C. Registo Predial um nº 4, onde se fez constar que "terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si".
Esclareceu, aliás, o legislador, no preâmbulo daquele Dec.lei nº 533/99 que "se aproveita tomando partido pela clássica definição de Manuel de Andrade, para inserir no artigo 5º do Código do Registo Predial o que deve entender-se por terceiros, para efeitos de registo, pondo-se cobro a divergências jurisprudenciais geradoras de insegurança sobre a titularidade dos bens".
Donde, a redacção dada àquele nº 4 não pode deixar de se ter como interpretativa para os efeitos do nº 1 do art. 13º do C.Civil, como tal se integrando na lei interpretada (3), o que determina a sua aplicação in casu.
Face à citada norma - e tendo também em consideração o caso concreto apreciado pelo Acórdão Uniformizador nº 3/99 - passou a seguir-se o entendimento de que "o exequente que nomeia bens à penhora e o seu anterior adquirente não são terceiros; embora sujeita a registo, no caso de imóveis, a penhora não se traduz na constituição de algum direito real sobre o prédio, sendo apenas um dos actos em que se desenvolve o processo executivo ou, mais directamente, um ónus que passa a incidir sobre a coisa penhorada para satisfação dos fins da execução. A ineficácia apenas se reporta aos actos posteriores à penhora, pelo que os actos de disposição ou oneração de bens, com data anterior ao registo da penhora, prevalecem sobre esta".
Isto é, em caso de conflito entre uma aquisição por compra e venda anterior não inscrita no registo e uma penhora posterior registada, aquela obsta à eficácia da última, prevalecendo sobre ela. (4)
Que dizer, no entanto, quando o conflito surge, como no caso sub judice poderá pretender-se (note-se que a situação é algo diversa, uma vez que, na data em que a arrematação ocorreu já os autores haviam feito registar a seu favor a aquisição do imóvel), entre o direito de propriedade derivado de uma compra e venda anterior, não registado, e o direito de propriedade, também derivado, decorrente de uma venda executiva, mas submetido ao registo ?
A este propósito entendeu-se já que "na venda executiva o executado é substituído no acto da venda pelo juiz enquanto órgão do Estado, gerando-se uma aquisição derivada em que o executado é o transmitente. Por isso, ao adquirente em venda judicial não pode ser oposta uma transmissão anteriormente feita pelo executado a favor de uma outra pessoa que a não fez inscrever oportunamente no registo predial". (5)
Solução que assenta, desde logo, no facto de o anterior adquirente, que não registou a aquisição, e o comprador na venda judicial, que registou, haverem, afinal, adquirido de alienante comum. Como também se funda na redacção do nº2 do art. 824º do C.Civil, da qual se infere a caducidade, pela venda executiva, dos direitos reais de gozo que não tiverem um registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, ou seja, anterior à mais antiga destas garantias". (6)
Dir-se-á, em contrário, que, na execução, o tribunal não vende no exercício de poder originariamente pertencente ao credor ou ao devedor, mas sim em virtude de um poder autónomo que se reconhece à própria essência da função judiciária. Estaremos perante uma venda forçada, naturalmente alheia à vontade do executado - que, aliás, nem legitimidade tem para proceder à venda, na medida em que estará a vender coisa alheia (art. 892º do C.Civil) - e para a qual, em princípio, em nada contribui, sobretudo não emitindo qualquer declaração negocial nesse sentido. Constitui, nesta medida, mero artifício a afirmação de que na venda judicial é o executado que deve ser visto como vendedor. (7)
Ademais, o direito de propriedade derivado da venda judicial (ao contrário do direito derivado da compra e venda, que se transfere e consolida no património do comprador por mero efeito do contrato - arts. 879º, al. a) e 408º do C.Civil) advém para o respectivo titular por força da lei e não por acto do executado, pelo que se não pode defender que ocorra um conflito de dois direitos adquiridos do mesmo transmitente.
Tanto mais quanto é certo que, tendo ele já alienado a terceiro o bem imóvel (e a eficácia da transmissão do direito de propriedade entre as partes não depende do registo - art. 4º, nº 1, do C. Registo Predial), quando a penhora foi feita e se lhe seguiu a venda executiva, este de todo lhe não pertencia, não se encontrando, como tal, sujeito à execução (arts. 601º do C.Civil e 821º, nº 1, do C.Proc.Civil). Razão por que se impõe admitir que, "tratando-se de coisa imobiliária, o adquirente, mesmo de boa fé, não adquire a propriedade de coisa não pertencente ao executado" "e que, sendo o bem vendido em execução propriedade de terceiro, estar-se-á perante uma execução de coisa alheia, e o proprietário, terceiro no processo executivo, pode, nos termos gerais, recorrer, designadamente, à acção de reivindicação". (8)
Donde, provado que, à data em que foi penhorado o imóvel (e registada a penhora) já se efectivara a venda pelo executado à autora do mesmo, a penhora foi de bens alheios, sendo a venda judicial também de bens alheios".
Parece-nos, assim, possível a conclusão de que a recorrente, compradora do imóvel na venda judicial, não se enquadra no conceito de terceiro, para efeitos de registo, relativamente aos recorridos a quem anteriormente a executada o havia vendido, embora não tivessem registado a aquisição, pelo que há-de ter-se como prevalecente aquela venda e improcedente o recurso.
Acresce que, no caso em apreço, a questão apresenta outros contornos que, mesmo a não se aceitar o entendimento atrás preconizado, conduziriam à mesma solução jurídica.
É que, como está assente nos autos, se bem que na data em que a penhora foi feita e registada os recorridos não tivessem ainda registado a fracção que adquiriram pela escritura de 13 de Maio de 1983, vieram a registá-la posteriormente (em 12/02/97), antes ainda de registada pelos recorrentes a aquisição derivada da venda judicial.
Ora, se na data em que a penhora foi registada nada se opunha ao respectivo registo (não existia qualquer visível incompatibilidade), o certo é que o registo posterior da aquisição a favor dos recorridos, prevalecendo sobre o registo da penhora, a tornou ineficaz para justificar a venda judicial subsequente, como também para fundamentar a caducidade do direito de propriedade assim registado, nos termos do art. 842º, nº 2, do C.Civil.
Poderá assim dizer-se, em síntese, que "o posterior registo de aquisição pelos autores sobre o prédio objecto da penhora, mas efectuado em data posterior à data em que se registou a penhora, não é incompatível com este último registo, mas é incompatível com o posterior registo de aquisição pelo réu, na sequência da adjudicação do imóvel na execução, prevalecendo o registo de aquisição pelos autores, por ser anterior ao registo de aquisição pelo réu". (9)
Ainda, portanto, que se não tivesse entendido que a propriedade resultante de venda anterior feita pela executada aos autores prevalece sobre o direito adquirido pela ré através da venda judicial em execução, sempre improcederia a pretensão da recorrente, uma vez que a acção mereceu a procedência que teve.
Pelo exposto, decide-se:
a) - julgar improcedente o recurso de revista interposto pela ré C;
b) - confirmar o acórdão recorrido;
c) - condenar a recorrentes nas custas da revista.
Lisboa, 30 de Abril de 2003
Araújo Barros
Oliveira Barros
Salvador da Costa
_____________
(1) - Cfr. Mouteira Gurerreiro, in "Noções de Direito Registral", Coimbra, 1993, pags. 63 e 64.
(2) - Discutiu-se, durante algum tempo, face ao Código do Registo Predial de 1984 (Dec.lei nº 224/84, de 6 de Julho) qual o conceito de terceiros que deveria ser adoptado (de tal forma que sobre essa mesma questão veio o STJ a proferir dois Acórdãos Uniformizadores sucessivos: no primeiro, nº 15/97, de 20/05/97, in DR IS-A, de 04/07/97, decidiu-se que "terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado anteriormente"; no segundo, nº 3/99, de 18/05/99, in DR IS, de 10/07/99, optou-se por considerar que "terceiros, para efeitos do artigo 5º do Código de Registo Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa").
(3) - Cfr, Batista Machado, in "Sobre a Aplicação no Tempo do Código Civil", Coimbra, 1967, pág. 286. Nesse sentido, os Acs. STJ de 23/01/2001, no Proc. 2659/00 da 2ª secção (relator Moitinho de Almeida); de 25/01/2001, no Proc. 299/00 da 7ª secção (relator Araújo Barros); de 01/02/2001, no Proc. 3751/00 da 2ª secção relator Ferreira de Almeida).
(4) - Acs. STJ de 10/02/2000, no Proc. 1223/99 da 2ª secção (relator Ferreira de Almeida); de 17/02/2000, no Proc. 1061/99 da 2ª secção (relator Roger Lopes); e de 29/02/2000, no Proc. 1091/99 da 1ª secção (relator Ribeiro Coelho).
(5) - Ac. STJ de 07/07/1999, in CJSTJ Ano VII, 2, pág. 164 (relator Ribeiro Coelho).
(6) - Pires de Lima e Antunes Varela, in "Código Civil Anotado", vol. II, 3ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra, 1986, pág. 99 (citando Lopes Cardoso, "manual da Acção Executiva", 1964, 3ª ed., nº 214).
(7) - Divergem Antunes Varela e Henrique Mesquita (in RLJ Ano 126º, págs. 362 e 363), sustentando fundamentalmente, que "se houver duas aquisições incompatíveis que provenham do mesmo causante ou transmitente - seja através de negociação em que este intervenha por sua livre vontade, seja através de alienação feita em processo executivo - aquela que prevalece não é a mais antiga, mas sim a que primeiro for inscrita no registo".
(8) - Ac. STJ de 06/06/2002, no Proc nº 1320/02 da 7ª secção (relator Oliveira Barros), citando Vaz Serra, in BMJ nº 73, pág. 321 e Pedro Romano Martinez, in "Venda Executiva", na Obra Colectiva "Aspectos do Novo Processo Civil", 1997, 330- b), 3º parágrafo.
(9) - Ac. STJ de 01/10/2001, no Proc. 1709/01 da 1ª secção (relator Reis Figueira).