| 4806/07.1TVLSB.L1.S1 |  |
REQUISITOS
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES.
- Carlos Ferreira de Almeida, in Texto E Enunciado Na Teoria Do Negócio Jurídico, Vol. II, p. 697.
- Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, vol. I, p.585.
- Mota Pinto, Teoria Geral Do Direito Civil, p.467.
- Paulo Mota Pinto, Declaração Tácita E Comportamento Concludente No Negócio Jurídico, 61.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 227.º, N.º1, 405.º, 799.º, N.º1.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 24 DE OUTUBRO DE 1995 E 21 DE DEZEMBRO DE 2005, IN WWW.DGSI.PT .
I A nossa Lei civil, no artigo 227º, nº1, consagra a culpa «in contrahendo», como forma de responsabilidade obrigacional, por violação de deveres específicos de comportamento baseados na boa fé, o que em termos de direito substantivo, releva, no essencial, em que, uma vez demonstrada a violação, presume-se a culpa da parte faltosa, nos termos do artigo 799º, nº1, do mesmo diploma.
II Uma vez que os contratos só obrigam os que neles intervêm, não pode a parte que neles intervém e apenas com a sua própria intervenção e a manifestação da sua própria vontade, obrigar outrem que a nada se obrigou.
III Inexistindo uma qualquer relação negocial, não se poderá falar em violação dos deveres específicos próprios desta, quer nos seus preliminares, quer na sua conclusão.
(APB)
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I J, G, A e M intentaram a presente acção com processo ordinário contra F, A M e V - PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, pedindo que os Réus sejam solidariamente condenados a pagar aos primeiro e segundo Autores a quantia de € 65.993,15 e igual quantia aos terceiro e quarto autores.
Para tanto alegam que os Autores e os primeiro e segundo Réus foram comproprietários de um imóvel, na proporção de 2/8 para os primeiros e 3/8 para os segundos, que prometeram vender à 3ª Ré pelo valor global de 1.222.054,85 euros, a repartir por todos os comproprietários de acordo com a respectiva quota-parte no direito de propriedade.
Mais alegaram que o contrato definitivo devia ser celebrado em conformidade com o contrato promessa, mas que, tendo os Autores celebrado o contrato definitivo de harmonia com o acordado, vieram a apurar posteriormente que os Réus celebraram entre si a escritura pública de compra e venda da respectiva quota-parte por valor superior ao constante do contrato-promessa.
Invocam assim a violação pelos Réus dos princípios da boa fé e da lealdade, os quais, em conluio, teriam criado nos Autores a convicção de que o preço total da venda seria o constante do contrato-promessa, o que teria sido determinante para a formação da sua vontade de contratar.
Os primeiro e segundo Réus contestaram, invocando a prescrição do direito dos Autores a reclamarem o pagamento da indemnização, por já ter decorrido o prazo previsto no artigo 498º do CCivil.
Mais invocaram a existência de um lapso na escritura pública de compra e venda ao declararem que já tinham recebido a totalidade do preço, sendo certo que ainda não tinham recebido o preço da venda, ao contrário do que ali foi afirmado.
Por último alegaram que o prazo para a realização da escritura foi prorrogado e que, por essa razão, o preço da venda foi cerca de 5,5% superior ao acordado no contrato promessa.
A terceira Ré contestou, arguindo também a prescrição do direito invocado pelos Autores.
Mais alegou que até à data nada pagou aos outros Réus, tendo renegociado com estes o preço final por dificuldades em obter o necessário financiamento.
Foi julgada improcedente a excepção peremptória da prescrição e proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente nos seguintes termos:
«a) Absolver os Réus F e A M do pedido;
b) Condenar a Ré V – Promoção Imobiliária, Lda pagar aos Autores J e G a quantia de 65.993, 15 euros, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação;
c) Condenar a Ré V a pagar aos Autores J e M a quantia de euros 65993,15, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a data da citação.».
Desta sentença recorreram os Autores e a Ré V - Promoção Imobiliária Lda, tendo o Tribunal da Relação vindo a julgar ambas as Apelações parcialmente procedentes e em consequência condenaram-se solidariamente os Réus a pagarem a cada um dos Autores, J e G, por um lado, e A e M, por outro, a quantia de € 57.356,50 (cinquenta e sete mil trezentos e cinquenta e seis euros e cinquenta cêntimos) acrescida de juros de mora à taxa legal desde a data da citação e até integral pagamento, absolvendo-se os mesmos da restante parte do pedido.
Inconformados os Réus F e A M, recorreram, agora de Revista, apresentando as seguintes conclusões:
- A norma que serve de fundamento ao peticionado pelos Recorridos e cuja errada interpretação é, salvo o devido respeito, transplantada para o Acórdão da Relação de Lisboa consta do artigo 227.º do Código Civil.
- Lê-se neste preceito legal: “Quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.”.
- A norma em análise impõe um dever geral de boa-fé às partes no decurso do processo negocial conducente à celebração de um contrato, consagrando a responsabilização pela violação desse dever, designada por responsabilidade pré-contratual ou “in contrahendo”.
- A responsabilidade pré-contratual tem como pressupostos:
A prática de um facto ilícito
O nexo de imputação do acto ou omissão ao agente a título de culpa A produção de resultado danoso
O nexo de causalidade entre o dano e o facto.
- Para tanto alegaram que após terem celebrado o contrato definitivo de compra e venda, tomaram conhecimento que a Recorrente e os l.ºs Réus celebraram o negócio da respectiva quota-parte do prédio por um valor superior ao constante do contrato-promessa.
- Antes de se iniciarem as alegações respeitantes a questões mais complexas, e salvo o devido respeito pelo Acórdão ora recorrido, desde logo resulta evidente que não pode ser imputada qualquer conduta ilícita à ora Recorrente mulher.
- Vista e analisada quer a factualidade provada quer as conclusões do Acórdão da Relação de Lisboa, é evidente que a Recorrente mulher nunca interveio quer nas negociações, quer em reuniões, ou sequer entrou em contacto telefónico com os Recorridos ou os outros interessados no negócio visado.
- Sendo que o Douto Acórdão recorrido dispôs que a responsabilidade pré-contratual tem como pressupostos:
A prática de um facto ilícito
O nexo de imputação do acto ou omissão ao agente a título de culpa A produção de resultado danoso
O nexo de causalidade entre o dano e o facto.
- Desde logo, e mais uma vez remetendo para a factualidade dada como provada, se verifica que a Recorrente mulher não interveio em qualquer negociação, logo não pode ter praticado qualquer facto ilícito.
- Bem como não pode ver-lhe imputado qualquer acto culposo.
- Ficou dado como matéria provada que Recorridos e Recorrentes decidiram em reunião de 25/03/2003 vender pelo valor de € 1.22.054,85 o referido prédio rústico à sociedade Ré. Estando todos presentes em tal reunião com excepção das respectivas mulheres.
- E que em 28/03/2003 tal foi formalizado em contrato promessa de compra e venda.
- Tal actuação foi livre e não resultado de qualquer coacção por parte do Recorrente ou da Sociedade Ré, até porque desde logo não foi dado como provado o ponto 30. da Base Instrutória onde se lia: “No caso de não aceitarem vender as suas quotas-partes no prédio, nas condições referidas iria ser imediatamente proposta acção de divisão de coisa comum(...).”.
- Embora tenha sido parcialmente provado o ponto 23. da Base Instrutória, onde consta que o ora Recorrente marido tenha informado os Recorridos que caso não aceitassem vender a respectiva quota parte iria ser instaurada acção de divisão de coisa comum (parte provada), tem de se analisar esta factualidade em conjunto com os pontos 19. e 21. e 22. da Base Instrutória e também dados por provados.
- Ou seja, tal afirmação do Recorrente tem de ser contextualizada à altura em que o valor de venda proposto, descontando a comissão da mediadora, seria menor do que a venda à Sociedade V e não como ameaça ou forma de pressão durante a reunião onde se discutiram os moldes do negócio, como parece ser o entendimento do Tribunal da Relação de Lisboa.
- A lei consagra a tese da responsabilidade civil pré-contratual pelos danos culposamente causados à contra parte tanto no período das negociações, como no momento decisivo da conclusão do contrato, abrangendo por conseguinte a fase crucial da redacção final das cláusulas do contrato.
- Ora, resultou provado que todos (Recorrentes e Recorridos) decidiram prometer vender mediante o recebimento de um sinal avultado com a celebração do contrato promessa e escritura até 30/06/2003, ou seja, escritura a 90 dias.
- Tendo, como ficou dado como provado, a sociedade Ré cumprido com ambas as obrigações, e pagando o combinado com os Recorridos.
- Por outro lado, como resulta também da matéria de facto provada a sociedade Ré não cumpriu as suas obrigações com os ora Recorrentes. Desde logo porque apenas outorgou a escritura de formalização do contrato promessa em 12 Julho de 2004, mais de um ano após a escritura dos Recorridos e mais importante em clara violação do contrato promessa celebrado com os Recorrentes e dado como matéria assente, uma vez que ao abrigo do estipulado em tal contrato a escritura deveria ser outorgada até 30 de Junho de 2003.
- Resulta ainda da matéria de facto assente que Recorrentes e Sociedade Ré, outorgaram escritura de rectificação onde fazem constar um pagamento faseado entre 2007 e 2012, quando a propriedade foi transmitida em 2004.
- Mais uma vez, não se vislumbra como podem os Recorrentes ter causado danos aos Recorridos com a sua conduta.
- Mais, “no seu conceito estão englobadas quer as hipóteses de negócio inválido e ineficaz, quer aquelas em que se haja estipulado um negócio válido e eficaz mas surjam no seu processo formativo danos a reparar.” (Acórdão do STJ de 14/7 /2009, Rel. Paulo Sá, disponível em www.dgsi.pt).
- Ora, se ficou decidido entre todos, nomeadamente com a presença dos sócios-gerentes da sociedade Ré, na tal reunião de 25/03/2003, ou seja, se a negociação foi feita directamente com a contra parte compradora, mais uma vez não se vislumbra como pode haver responsabilidade por danos aos Recorridos por parte dos Recorrentes.
- Em momento algum na negociação trazida à luz nos presentes autos foram os ora Recorrentes contrapartes dos Recorridos.
- E como bem fundamentou o Tribunal de Primeira Instância na sua Douta Sentença “Ora, os deveres de boa-fé, informação, lealdade impendem sobre aqueles que negoceiam para conclusão de um contrato como estatui o artigo 227.º do Código Civil, tratando-se de deveres surgidos no âmbito de uma relação específica entre as partes, que impõem a tutela da confiança no âmbito do tráfego negocial.”.
- E, “(...) os Réus (Recorrentes) eram terceiros relativamente ao contrato-promessa e contrato de compra e venda outorgados entre Autores (Recorridos) e esta última Ré.”.
- Por seu turno, e com o devido respeito, o Tribunal da Relação de Lisboa fez uma errada interpretação da matéria de facto provada, tendo inclusive dado (certamente por lapso) como provada matéria de facto que não o foi.
- A pág. 53 do Douto Acórdão ora recorrido consta:
“Mais ficou provado com interesse para a boa decisão da causa: Por carta datada de 22.03.2002, a S comunicou aos AA J e A e demais com proprietários do citado prédio que conseguira obter da “C” uma melhor proposta de aquisição do mesmo pelo preço de € 1.496.390,00.
- Em 25.03.2003, os AA J e A mantiveram uma reunião com o 1.º R. Varão, com os filhos deste, sócios gerentes da 2.ª Ré, e com N, na qual lhes foi reafirmada a decisão de venda das duas quotas de 3/8 cada uma à sociedade V, Lda., pelo preço global total já aceite de € 1.222.054,85.
- Foi-lhes também comunicada a decisão de avançar a formalização do contrato promessa respectivo mediante o preço total de € 1.222.054,85 nele se prevendo o pagamento de um sinal substancial e um prazo para a celebração da escritura com o pagamento do valor remanescente até 30/06/2003”.
- Tudo isto factualidade provada e que demonstra que as negociações foram livres e tidas directamente com os sócios gerentes da 2.ª Ré sociedade e não através dos aqui Recorrentes.
- Contudo no trecho seguinte o Acórdão dá como provada uma factualidade que não o foi:
“O 1.º Réu informou ainda os AA de que caso não aceitassem vender a respectiva quota-parte seria instaurada uma acção de divisão de coisa comum.”
- Esta factualidade constava do ponto 30. da base instrutória como: “No caso de não aceitarem vender as suas quotas-partes no prédio, nas condições referidas iria ser imediatamente proposta acção de divisão de coisa comum(...)” E foi dada como não provada.
- Sendo este lapso também relevante para que o Douto Tribunal tenha errado na interpretação do direito a aplicar concluindo erradamente que: “( ... ) face à posição assumida pelo R., tiveram de celebrar o contrato promessa com a ora R sociedade ( ... ).”
- Pelo contrário, da matéria de facto provada resulta claro que não só foi o contrato promessa celebrado livremente e sem qualquer ameaça pelo ora Recorrente, como em sede de reunião de pré-formalização do contrato foi também intenção
do outro então co-proprietário do prédio rústico em vender nos mesmos termos que o Recorrente, sem recurso a intermediários e sem pagamentos de avultadas comissões.
- Não se podendo imputar por isso qualquer nexo causal entre eventuais danos e a conduta do ora Recorrente.
- Refere, e bem, o Douto Acórdão recorrido que “A responsabilidade pré-contratual começou a ser tratada por JHERING pela consideração da boa-fé dos contraentes a respeito da celebração de um negócio nulo ou anulável. Mas esse âmbito restrito com que o problema surgiu não obstou a que fosse recebido como uma sensacional descoberta jurídica, que chamou à atenção para uma série de questões até então praticamente ignoradas. E, como diz INOCÊNCIO GALVÃO TELLES, aquele insigne autor concentrou as suas atenções sobretudo na responsabilidade decorrente, para uma das partes, do facto de, por culpa sua, se celebrar contrato inválido e ineficaz”.
- Ora, como resulta claro da factualidade provada, nem o ora Recorrente era contraparte dos Recorridos, nem foi por sua culpa que foi celebrado qualquer contrato inválido e ineficaz. - Por outro lado, na sua pág. 57 no Douto Acórdão ora recorrido encontra-se explanada a distinção entre dano positivo e negativo ou de confiança:
“Assim, parece oportuno fazer a distinção entre o dano positivo ou de cumprimento (in contractu) do dano negativo ou de confiança (in contrahendo). A indemnização do dano positivo destina-se a colocar o lesado na situação em que se encontraria se o contrato tivesse sido pontualmente cumprido. Reconduz-se, pois, aos prejuízos que decorrem do não cumprimento definitivo do contrato ou do cumprimento tardio ou defeituoso. Pelo contrário, a indemnização do dano negativo tende a repor o lesado na situação em que estaria se não houvesse celebrado o contrato, ou mesmo iniciado as negociações com vista à respectiva conclusão. Ou dito de outra forma, encara-se o prejuízo que o lesado evitaria se não tivesse, sem culpa sua, confiado em que, durante as negociações, o responsável cumpriria os específicos deveres a elas inerentes e derivados da boa-fé, máxime convencendo-se de que a manifestação da vontade deste entraria no mundo jurídico tal como esperava, ou que havia entrado correcta e validamente.”
- Mais uma vez, e recordando a factualidade dada como provada e acima referida, a negociação é feita entre compradora e vendedores, e não pelos vendedores entre si.
- Mais, é na reunião do dia 25/03/2003 que todos os proprietários em conjunto decidem vender à sociedade Ré mediante um sinal avultado e realização de escritura em 90 dias.
- Tais condições não são impostas pelos ora Recorrentes, mas sim pela sociedade Ré, compradora, não sendo o ora Recorrente representante ou procurador da mesma, como aliás não consta, nem pode constar da factualidade provada.
- Assim não é o ora Recorrente quem deve assumir a responsabilidade pelo eventual dano negativo.
- “Pelo contrário, a indemnização do dano negativo tende a repor o lesado na situação em que estaria se não houvesse celebrado o contrato, ou mesmo iniciado as negociações com vista à respectiva conclusão. Ou dito de outra forma, encara-se o prejuízo que o lesado evitaria se não tivesse, sem culpa sua, confiado em que, durante as negociações, o responsável cumpriria os específicos deveres a elas inerentes e derivados da boa-fé, maxime convencendo-se de que a manifestação da vontade deste entraria no mundo jurídico tal como esperava, ou que havia entrado correcta e validamente.”
- Com o devido respeito, conclui ainda erradamente o Acórdão recorrido que o ora Recorrente violou o dever de boa-fé, citando contudo e bem parte do acórdão do STJ de 14.07.2009, proferido no processo 370/09.5YFLSB.L1:
“A boa-fé pressupõe, na fase pré-negocial, a observância de deveres de informação, esclarecimento e lealdade, tendo em vista os interesses legítimos da contraparte. A responsabilidade pré-contratual, com a amplitude que lhe dá o citado preceito, abrange justamente os danos proveniente da violação desses deveres secundários do dever de boa-fé pré-negocial (...).
- Esta responsabilidade tem a sua ratio na protecção da confiança depositada por cada um dos contraentes nas expectativas legítimas que o outro lhe crie durante as negociações, não só quanto à validade e eficácia do negócio, mas também quanto à sua formação. Visa a tutela da confiança do sujeito na correcção, na honestidade, na lisura, na lealdade, e na colaboração activa da contraparte na satisfação das expectativas alheias”.
- Posto isto, mais uma vez se reitera que os ora Recorrentes não eram contraparte dos Recorridos, mas sim da sociedade Ré.
- Bem como que a expectativa do preço, sinal e prazo de conclusão do negócio são dados pela sociedade Ré na reunião do dia 25/03/2003, conforme consta da factualidade provada.
- Não resulta também da factualidade provada qualquer conluio entre Recorrentes e sociedade Ré, pelo contrário, consta como assente que houve uma alteração ao modo e data de pagamento do preço, conforme ponto H da base instrutória.
- Ou seja, os Recorrentes em vez de receberem a totalidade do preço no dia 30 de Junho de 2003, convencionaram com a sociedade Ré, em virtude das necessidades de financiamento bancário da mesma, que a escritura de compra e venda se realizaria apenas em 31 de Dezembro de 2004 (18 meses depois) e que receberiam os primeiros pagamentos do preço a partir de 1 de Junho de 2007 e o último em 31 de Dezembro de 2012.
- Pelo que não existe uma alteração ao preço prejudicial aos Recorridos, mas sim
uma compensação de 5,5% ao ano para os Recorrentes pelo diferimento de quase dez anos no pagamento do preço, acrescido do facto de a primeira prestação apenas ser paga quatro anos depois da celebração do contrato promessa de compra e venda.
- Do Douto Acórdão ora recorrido constam, e bem, os pressupostos da responsabilidade pré-contratual, a saber:
Prática de um facto ilícito
Nexo de imputação do acto ou omissão ao agente a título de culpa Produção de resultado danoso
Nexo de causalidade entre dano e facto
- Contudo, não se pode concordar que tenha havido ilicitude por falta de informação dos Recorrentes aos Recorridos, muito menos de forma culposa e de modo a causar dano aos mesmos.
- Como resultou claro da factualidade provada não houve uma alteração substancial ao negócio de compra e venda do prédio, mas sim um alteração do modo de pagamento, o qual passou a ser faseado (dez anos com 4 anos de carência!) e que em nada causa prejuízo aos Recorridos.
- E muito menos houve facto voluntário, ilícito e culposo praticado pelos Recorrentes que causassem dano aos Recorridos.
- Aliás, os deveres de lealdade, lisura e informação são da responsabilidade da contraparte, ou seja, da sociedade Ré.
- Para além de que, e uma vez mais como resulta da factualidade provada, a negociação pré-contratual é feita entre todos os participantes no negócio e directamente com os representantes da sociedade Ré, sendo as alterações no modo e valor de pagamento muito posteriores à formalização do negócio com os Recorridos pela Ré.
- Por ser de extremo relevo para o bom julgamento da causa, se reitera que não resultou da factualidade provada qualquer conluio entre Recorrentes e sociedade Ré, errando o Douto Acórdão recorrido ao considerar que o grande responsável pela venda à Ré foi o Recorrente, desconsiderando não só a factualidade provada, como o facto de o outro co-proprietário ter tido a mesma intenção do Recorrente e igual quota do prédio rústico.
- Não podendo os Recorrentes ser tidos como partes a título de indemnização pré-contratual e como terceiros a título de contrato de compra e venda.
- Se são terceiros no contrato de compra e venda, como o próprio Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa indica no final da pág. 67, também o terão de ser forçosamente para efeitos de responsabilidade pré-contratual.
- Não só deve ser aplicado ao caso em concreto as normas do Código Civil referentes responsabilidade civil pré-contratual contidas nos arts. 227 e ss do Código Civil, devendo ser parcialmente revogada o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa.
Os Autores contra alegaram pugnando pela improcedência do recurso.
II o único problema que se coloca no âmbito do presente recurso é o de saber se se verifica por banda dos Réus a violação do preceituado no artigo 227º do CCivil, aquando da venda da sua quota parte do prédio rústico, do qual são co-proprietários os Autores, à Ré V - Promoção Imobiliária, Lda.
As instâncias deram como assentes os seguintes factos:
- Por Ap.0000 foi inscrita junto da Conservatória do Registo Predial de X a aquisição a favor de F N c.c. I N na c. geral; F, c.c. A M na c. geral,; J c.c. G na c. adquiridos, e de A c.c. M na c. geral, na proporção de 3/8 para cada um dos 1°s e 2°s e 1/8 para cada um dos 3°s e 4°s - por compra a A P e F P do prédio aí descrito sob o nº … da freguesia de ….. (Alínea A) dos Factos Assentes).
- Por Ap. 000/1 foi inscrita junto da Conservatória do Registo Predial de X a aquisição de 3/8 em comum e sem determinação de parte ou direito a favor de I N, viúva e de N N, c.c. M M na c. adquiridos - por dissolução da comunhão conjugal e sucessão hereditária de F N c.c. a 1ª adquirente na c. geral do prédio aí descrito sob o nº… da freguesia de …. (Alínea B) dos Factos Assentes).
- Os autores, os réus F e A M e ainda I N e N N como promitentes vendedores e a ré V, representada para o efeito pelos seus gerentes N C e R C como promitentes compradores subscreveram o original do documento - Contrato Promessa de Compra e Venda de Prédio Rústico - cuja cópia se encontra de fls. 55 a 58 dos autos com o seguinte teor:
“CONSIDERANDO QUE:
Os Promitentes Vendedores são em conjunto os únicos donos e legítimos possuidores de um prédio rústico denominado “M”, sito na freguesia de …, inscrito na Conservatória do registo Predial de X e na matriz predial rústica daquela freguesia sob o art.º 1°, secção LL;
O referido prédio tem 49.760 m2, encontrando-se simultaneamente abrangido por REN, RAN, Plano de Ordenamento da Orla Costeira de … e por Área Urbanizável de …. (Base de Ordenamento UB);
A Câmara Municipal de X por decisão de reunião de Câmara datada de 25/02/2003 emitiu parecer favorável para a construção de um condomínio no terreno; - Os Promitentes Vendedores identificados na alínea a) são, sem determinação de parte ou direito, proprietários de uma quota de 3/8 (três oitavos) do prédio identificado nos Considerandos A) e B);
Os Promitentes Vendedores identificados na alínea b) são proprietários de uma quota de 3/8 (três oitavos) do prédio identificado nos Considerandos A) e B);
Os Promitentes Vendedores identificados nas alíneas c) e d) são, cada qual, proprietários de uma quota de 1/8 (um oitavo) do prédio identificado nos Considerandos A) e B);
Os Promitentes Vendedores pretendem e a Promitentes Compradora pretende comprar a totalidade do prédio identificado no Considerando A), esta última com o pressuposto de lá poder edificar uma urbanização em condomínio.
É acordado e reduzido ao presente escrito o seguinte contrato promessa constante dos Considerandos com o seguinte clausulado:
Cláusula Primeira
(Objecto)
Os Promitentes Vendedores prometem e obrigam-se a vender à Promitente Compradora, ou a quem esta indique, livre de quaisquer ónus ou encargos, e esta promete e obriga-se a comprar àqueles, o prédio rústico melhor identificado nos Considerandos A) e 8) deste contrato.
Cláusula Segunda
(Preço)
O preço da prometida compra e venda será de € 1.222.054,85 EURO.
O preço será pago proporcionalmente a cada um dos primeiros outorgantes e, designadamente 3/8 (três oitavos) aos identificados nas alíneas a) e b) e 1/8 (um oitavo) ao identificados nas alíneas c) e d).
Cláusula Terceira
(Forma de Pagamento) Este preço será pago da seguinte forma:
1. No acto da assinatura deste contrato, os Promitentes Vendedores declaram ter recebido da Promitente Compradora, como sinal e princípio de pagamento do aludido preço, a quantia de 122205,49 Euros dando pela assinatura aposta neste contrato a correspondente quitação;
2. O remanescente do preço, ou seja 1099 849,36 Euros será pago na data da celebração da prometida escritura.
Cláusula Quarta (Data e local da escritura)
1) A escritura será realizada em data e cartório notarial a designar pela Promitente Compradora;
2) Para efeito do número anterior, a Promitente Compradora deverá comunica a data, hora e local de celebração da escritura aos Promitentes Vendedores mediante carta registada para a sua residência, com uma antecedência mínima de dez dias úteis;
Cláusula Quinta (Limitação à data da escritura)
A Promitente Compradora obriga-se a designar a data da escritura para uma data nunca posterior a 30 de Junho de 2003.
Cláusula Sexta (Entrega do prédio)
O imóvel prometido comprar e vender será entregue à Promitente Compradora, devoluta de pessoas e bens, na data em que ocorrer a escritura.
Cláusula Sétima (Incumprimento)
As partes acordam em sujeitar o presente contrato promessa ao regime de execução específica, previsto no art.? 8300 do Código Civil, podendo ainda os promitentes compradores, em caso de incumprimento culposo imputável aos Promitentes Vendedores, optar por exigir a devolução das quantias pagas a título de sinal em dobro. Se o incumprimento for da responsabilidade da Promitente Compradora, os Promitentes Vendedores terão o direito de fazer suas as quantias entregues a título de sinal, ou igualmente optar pela execução específica.
Cláusula Oitava
(Encargos com a celebração da escritura)
As despesas e encargos inerentes à celebração da escritura de compra e venda serão da responsabilidade da Promitente Compradora.
Cláusula Nona
(Outras Disposições)
Os Promitentes Vendedores obrigam-se logo que para tal solicitados pela Promitente Compradora, a assinar o competente registo provisório de aquisição a favor desta.
Cláusula Décima
(Pacto de jurisdição)
Para dirimir qualquer litígio emergente do presente contrato, fica estipulado o foro da comarca de Lisboa.” (Alínea C) dos Factos Assentes e Artigo 36° da Base Instrutória).
- Em 27-06-2003 no 5° Cartório Notarial de Lisboa foi lavrada escritura pública de compra e venda com o seguinte teor:
“COMPRA E VENDA
No dia vinte e sete de Junho de dois mil e três, em Lisboa e na Avenida da República, número oitenta e três, quarto andar, perante mim, José Manuel Lopes Robalo, Primeiro Ajudante do Quinto Cartório Notarial desta cidade, a cargo do Notário, Carlos Manuel da Silva Almeida, compareceram como outorgantes:
- Primeiro:
a) J, …., que outorga por si e na qualidade de procurador e em nome de sua mulher M, casados no regime de comunhão geral de bens, residentes …., conforme procuração que apresentou.
b) J A,…. e sua mulher G A…, casados no regime de comunhão de adquiridos,….
Segundo: N C… e P C…, que outorgam na qualidade de gerentes e em representação da sociedade comercial por quotas, V - PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LIMITADA, ….
Verifiquei a identidade dos outorgantes, pela exibição dos seus referidos bilhetes de identidade.
Pelos primeiros outorgantes, nas qualidades em que figura, foi dito:
Que, pela presente escritura e preço de TREZENTOS E CINCO MIL QUINHENTOS E TREZE EUROS E SETENTA E UM CÊNTIMOS, que já receberam da representada dos segundos outorgantes, V - PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LIMITADA, a esta vendem, livre de ónus ou encargos, DOIS/OITAVOS do prédio rústico denominado “M”, …, registada a dita fracção a favor dos vendedores pela inscrição número… com o valor patrimonial de duzentos e sessenta e nove Euros e cinquenta cêntimos, sendo o valor patrimonial correspondente à fracção transmitida de sessenta e sete Euros e trinta e oito cêntimos.
Que o referido prédio não se encontra arrendado nem confina com outros rústicos dos vendedores.
Pelos segundos outorgantes, na qualidade em que figuram, foi dito:
Que, para a sociedade sua representada, aceitam o presente contrato nos termos exarados.
Pelos primeiros e segundos outorgantes, foi ainda dito:
Que entre eles primeiros outorgantes e a dita M M F e a representada dos segundos outorgantes V PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LIMITADA, não foi celebrado nenhum contrato promessa de compra e venda, relativamente à presente transmissão.
Exibiram:
a certidão passada pela dita Conservatória do registo Predial em 24.6.2003, por onde verifiquei a descrição e inscrição prediais referidas;
a caderneta predial rústica, visada pelo Serviço de Finanças de X, em 4.2.2003, por onde verifiquei o teor do artigo matricial.
Arquivo:
a procuração
a certidão da Conservatória do Registo Comercial
o conhecimento nº 598, emitido em 20.6.2003, pelo dito Serviço de Finanças, que comprova o pagamento da sisa devida pela presente transmissão.
Foram liquidadas neste acto, as importâncias de dois mil quatrocentos e quarenta e quatro Euros e onze cêntimos e de vinte e cinco Euros, referentes ao imposto de selo devido, respectivamente pela aquisição e pela escritura.
Esta escritura foi lida aos outorgantes e aos mesmos explicado o seu conteúdo, pelas catorze horas e trinta minutos.” (Alínea O) dos Factos Assentes e Artigo 36º da Base Instrutória).
- Em 6-07-2004 no 6° Cartório Notarial de Lisboa foi lavrada escritura pública de compra e venda com o seguinte teor:
“COMPRA E VENDA
No dia seis de Julho de dois mil e quatro, no SEXTO CARTÓRIO NOTARIAL DE LISBOA, a meu cargo, perante mim, Lic. José Joaquim de Carvalho Botelho, Notário, compareceram como outorgantes:
PRIMEIRO
A) I N, …., viúva, …;
B) N N, …., casado no regime da comunhão de adquiridos, com M M, (e por ela devidamente autorizado para este acto), ….
SEGUNDO
A) R C, casado,…; e
B) P C, casado, ….
Intervêm na qualidade de gerentes, com os necessários poderes para o acto, em representação da sociedade comercial, denominada V - Promoção Imobiliária, Limitada, ….
Verifiquei a identidade dos outorgantes por exibição dos seus bilhetes de identidade, …..
DISSERAM OS PRIMEIROS OUTORGANTES, NAS SUAS RESPECTIVAS QUALIDADES:
Que vendem à representada dos segundos outorgantes, e pelo preço de quatrocentos e cinquenta e oito mil duzentos e setenta euros e cinquenta e seis cêntimos, já recebido, livre de ónus ou encargos, três/oitavos indivisos do prédio rústico denominado M, descrito na Conservatória do Registo Predial de X…, registado a favor dos vendedores, em comum, com o valor patrimonial tributário, correspondente à parte transmitida, de 2.952,18€.
Que os vendedores não possuem quaisquer prédios rústicos contíguos ao prédio ora alienado.
DISSERAM OS SEGUNDOS OUTORGANTES, NA SUA INVOCADA QUALIDADE:
Que, para a sua representada aceitam a venda nos termos exarados.
ASSIM O OUTORGARAM, depois de todos mais afirmarem que a presente venda foi precedida de um contrato promessa, de que todos têm conhecimento, e que se obrigam a respeitar.
Arquivo, no maço de documentos deste livro:
a) Documento de autorização, donde consta o necessário consentimento prestado por M M, a seu marido, verificada que é a circunstância de o imóvel transmitido assumir em parte, a natureza de bem próprio do mesmo;
b) Fotocópia de Certidão emitida pela dita Conservatória do Registo Comercial, comprovativa da qualidade e suficiência de poderes de que se arrogam os segundos outorgantes;
c) Um exemplar da declaração para liquidação do IMT, apresentada na 2ª Repartição de Finanças de X, em 15 de Junho do ano corrente;
d) O respectivo documento comprovativo da cobrança e liquidação do IMT, pagamento efectuado em 15/6/2004.
Exibiram os seguintes documentos:
a) Certidão passada pela dita Conservatória, em 2 de Março de 2004, comprovativa das menções fiscais; e
b) Fotocópia, em substituição da respectiva caderneta predial, emitida pelo Serviço de Finanças de X, em 30 de Abril de 2004, comprovativa das menções fiscais.
Fiz aos outorgantes, em voz alta e na presença simultânea de todos, a leitura e explicação do conteúdo desta escritura”. (Alínea E) dos Factos Assentes).
- Em 12-07-2004 no 6° Cartório Notarial de Lisboa foi lavrada escritura pública de compra e venda com o seguinte teor:
“COMPRA E VENDA
No dia doze de Julho de dois mil e quatro, no SEXTO CARTÓRIO NOTARIAL DE LISBOA, a meu cargo, perante mim, Lic. José Joaquim de Carvalho Botelho, Notário, compareceram como outorgantes:
PRIMEIRO
F, … e mulher A M,…, casados no regime da comunhão geral, ….
SEGUNDO
A) N C…; e
B) P C,….
Intervêm na qualidade de gerentes, com os necessários poderes para o acto, em representação da sociedade comercial, denominada V - Promoção Imobiliária, Limitada,….
Verifiquei a identidade dos outorgantes por exibição dos seus bilhetes de identidade, respectivamente, números:….
DISSERAM OS PRIMEIROS OUTORGANTES, NAS SUAS RESPECTIVAS QUALIDADES:
Que vendem à representada dos segundos outorgantes, e pelo preço de seiscentos e cinquenta e seis mil duzentos e cinquenta euros, já recebido, livre de ónus ou encargos, três/oitavos indivisos do prédio rústico denominado M,… descrito na Conservatória do Registo Predial de X…, registado a favor dos vendedores, quanto à mencionada fracção, pela inscrição …, com o valor patrimonial tributário, correspondente à parte transmitida, de 2.952, 18 €. Que eles vendedores não possuem quaisquer outros prédios rústicos contíguos ao prédio de que faz parte a fracção ora alienada.
DISSERAM OS SEGUNDOS OUTORGANTES, NA SUA INVOCADA QUALIDADE:
Que, para a sua representada aceitam a venda nos termos exarados.
ASSIM O OUTORGARAM, depois de todos acrescentarem que têm conhecimento do contrato promessa de compra e venda e seus aditamentos que procederam a presente escritura, os quais se obrigam a respeitar.
Certifico a qualidade e suficiência de poderes de que se arrogam os segundos outorgantes à vista de uma certidão passada pela dita Conservatória do registo Comercial, já arquivada neste Cartório, a instruir a escritura lavrada no dia seis de Julho do ano corrente, a folhas trinta e seis do livro quinhentos e setenta e nove - H.
Arquivo, no maço de documentos deste livro:
a) Um exemplar da declaração para liquidação do IMT, apresentada na 2ª Repartição de Finanças de X, em 15 de Junho do ano corrente;
b) O respectivo documento comprovativo da cobrança e liquidação do IMT, …, acompanhado do competente certificado de pagamento efectuado em 15/6/2004.
Exibiram os seguintes documentos:
a) Certidão passada pela dita Conservatória, em 2 de Março de 2004, comprovativa das menções fiscais; e
b) Fotocópia, em substituição da respectiva caderneta predial, emitida pelo Serviço de Finanças de X, em 30 de Abril de 2004, comprovativa das menções fiscais.
Fiz aos outorgantes, em voz alta e na presença simultânea de todos, a leitura e explicação do conteúdo desta escritura”. (Alínea F) dos Factos Assentes).
- Por Ap. 0 foi inscrita junto da Conservatória do Registo Comercial de … o Contrato de Sociedade da 2ª ré, tendo como objecto a promoção imobiliária; a gestão de condomínios; a compra e venda de imóveis e a revenda dos adquiridos para esse fim, o capital social de € 5.000,00, como sócios N C, c.c. M C, separação - € 1.250,00; R C, c.c. M B Albuquerque, separação - € 1.250,00; P C, c.c. M J Q N, separação - € 1.250,00; L C, c.c. M L C, separação - € 1.250,00, como gerentes N C, R C, P C e L C. (Alínea G) dos Factos Assentes).
- Em 07-12-2007 no Cartório Notarial sito na Av. 5 de Outubro, nº 17 - 1°, Lisboa foi lavrada escritura com o seguinte teor:
“RECTIFICAÇÃO
No dia sete de Dezembro de dois mil e sete, no Cartório Notarial sito na Avenida 5 de Outubro, número dezassete, primeiro andar, em Lisboa, perante mim, João Carlos Cristóvão de Maia Rodrigues, respectivo Notário, compareceram:
PRIMEIRO
F, … A M, ….
SEGUNDO
N C,
P C…., com domicílio profissional na sede da sociedade que representam.
Que outorgam na qualidade de gerentes da sociedade comercial por quotas, denominada V - PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA, LIMITADA,.
Verifiquei:
a) A identidade dos outorgantes pela exibição dos seus bilhetes de identidade, respectivamente, números:….
b) A qualidade e poderes dos segundos outorgantes por Certidão do Registo Comercial.
PELOS OUTORGANTES, FOI DITO:
Que, por escritura lavrada em doze de Julho de dois mil e quatro, …do livro de notas quinhentos e oitenta - H, a folhas vinte e nove e seguintes, do extinto Sexto Cartório Notarial de Lisboa, cujo arquivo se encontra a cargo da Notária Maria Leonor Lopes dos Santos, os primeiros outorgantes, venderam à sociedade representada pelo segundo outorgante, o prédio rústico denominado M…, pelo preço de seiscentos e cinquenta e seis mil duzentos e cinquenta euros.
Que na mencionada escritura ficou declarado, por lapso, que o preço teria sido já recebido, quando na verdade o pagamento do preço acordado seria efectuado nos termos mencionados no contrato promessa e nos seus aditamentos que precederam a escritura, os quais ficariam obrigados a respeitar, conforme ficou declarado na mesma escritura.
Assim, e na realidade, o preço não se encontrava recebido e seria pago nos termos da cláusula terceira do aditamento ao contrato promessa, da seguinte forma:
a quantia de cem mil euros até ao dia um de Junho de dois mil e sete.
a quantia de cem mil euros até ao dia um de Junho de dois mil e oito.
a quantia de cem mil euros até ao dia um de Junho de dois mil e nove.
a quantia de cem mil euros até ao dia um de Junho de dois mil e dez.
a quantia de cem mil euros até ao dia um de Junho de dois mil e onze. f) a quantia de cem mil euros até ao dia um de Junho de dois mil e doze.
g) A quantia remanescente de cinquenta e quatro mil seiscentos e setenta e dois euros e vinte e sete cêntimos, até ao dia trinta e um de Dezembro de dois mil e doze.
Que assim rectificam a dita escritura, mas somente nos termos que ficaram exarados e que em tudo o mais se mantém o mencionado na referida escritura.
EXIBIRAM:
Certidão da mencionada escritura de Compra e Venda. ARQUIVO:
Certidão do Registo Comercial.
ESTA ESCRITURA foi lida e o seu conteúdo explicado aos outorgantes”. (Alínea H) dos Factos Assentes).
- Os autores subscreveram o original do documento de fls. 38 a 40 dos autos com o seguinte teor:
“CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Entre:
S - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, …, adiante designada como Mediadora.
E:
J, J A, F e F N,…, como:
Segundos Contratantes e na qualidade de Proprietários, é celebrado o presente Contrato de Mediação Imobiliária, que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula 1ª
-Identificação do Imóvel -
Os Segundos Contratantes são donos e legítimos proprietários do prédio rústico, (terreno), com uma área total de 49760 m2, sito em M, descrito na Conservatória do Registo Predial de X….
Cláusula 2ª
-Identificação do Negócio -
A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na:
(x) Compra do referido terreno, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e as características do respectivo imóvel.
Cláusula 3ª
-Ónus e Encargos (x) O imóvel encontra-se livre de ónus e encargos.
Cláusula 4ª
-Regime de Contratação -
1 - Os Segundos Contratantes contratam a Mediadora em regime de: (x) Não exclusividade
Cláusula 5ª
-Remuneração -
1 - Pela prestação dos serviços descritos na cláusula segunda, os Segundos Contratantes obrigam-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
a) (x) A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescida do respectivo IVA à taxa legal de 17%
b) (x) Em caso de Over - Price, esse valor será repartido na proporção de 50% para ambas as partes, acrescido do respectivo IVA à taxa legal de 17%.
2 - O pagamento da remuneração será efectuado nas seguintes condições:
(x) 5% do valor recebido após a celebração do contrato promessa e o remanescente de 5% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.
3 - Para efeitos do disposto do número 1 e 2, o preço de venda do imóvel é de Esc. 260.000.000$00 (Duzentos e Sessenta Milhões de Escudos).
Cláusula 6ª
-Obtenção de Documentos -
1 - No âmbito do presente contrato, a Mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio visado pela mediação.
2 - A Mediadora mantém, sempre o direito ao reembolso das despesas efectuadas com a obtenção da documentação desde que o negócio se concretize.
Cláusula 7ª
-Garantias da actividade de Mediação -
Para garantia da responsabilidade emergente da sua actividade profissional, a Mediadora subscreveu um seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de 20.000.000$00 (Vinte Milhões de Escudos), apólice n? 68.305 através da seguradora Portugal Previdente.
Cláusula 8ª
-Prazo de Duração do Contrato
O presente contrato tem uma validade de 30 dias, contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes.
Cláusula 9ª
-Dever de Colaboração -
Os Segundos Contratantes obrigam-se a colaborar com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários.
Cláusula 10ª
Foro Competente -
Para dirimirem quaisquer litígios emergentes da execução do presente contrato, as partes acordam entre si, estabelecer como competente o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro.
Depois de lido e ratificado, as partes comprometem-se a cumprir este contrato segundo os ditames de boa fé, e vão assinar.
Feito em duplicado, destinando-se um exemplar a cada uma das partes intervenientes.
Lisboa, 14 de Março de 2000 A Mediadora O Segundo Contratante” (Alínea I) dos Factos Assentes).
- No início do mês de Junho os AA receberam uma carta datada de 30/05/2003, remetida pela Sociedade de Advogados “Y & Associados” invocando a qualidade de mandatária da 2ª Ré, através da qual comunicava aos AA que a escritura de compra e venda do prédio identificado no artigo 1° supra, se encontrava provisoriamente agendada para o dia 27/06/2003, pela 15H30, no 5° Cartório Notarial de Lisboa. (Alínea J) dos Factos Assentes).
- No local reservado ao destinatário constava o seguinte:
I N e N N, F e A M.
J, G, J A, M L M. (Alínea L) dos Factos Assentes).
- Posteriormente foi-lhes comunicado que a escritura seria realizada no escritório da sociedade de Advogados “Y & Associados” na Avenida …. (Alínea M) dos Factos Assentes).
- Em 27/06/2003 data marcada para a escritura, os AA compareceram no aludido escritório - Avenida … e constataram que apenas eles e os representantes legais da 2ª Ré - N C e P C estavam presentes. (Alínea N) dos Factos Assentes).
- Ausentes estavam os aqui 1ºs réus e I N e N N os quais não se encontravam sequer representados. (Alínea O) dos Factos Assentes).
- No ano de 1995 os ora AA, F N e os 1ºs RR decidiram alienar o prédio rústico identificado sob o artigo 1º supra. (Artigo 1° da Base Instrutória)
- O 1º A. J com bons conhecimentos no mercado de investidores e com maior disponibilidade de tempo, foi então incumbido por todos os demais comproprietários, de encetar contactos com vista à projectada alienação. (Artigo 2º da Base Instrutória)
- Após o falecimento do comproprietário F N, o 1º Réu varão passou a assumir-se como representante da viúva e dos filhos deste, nas negociações relativas à venda do citado prédio rústico. (Artigo 3º da Base Instrutória)
- A partir do início do ano 2000 o 2º A. J A passou a acompanhar o 1º A J nas diligências que este vinha desenvolvendo na promoção da venda do aludido prédio. (Artigo 4° da Base Instrutória)
- Depois da frustração de muitas negociações estabelecidas com potenciais interessados, mais concretamente no início do ano 2000, os AA J e J F encetaram contactos com a sociedade “S - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda”, com o objectivo desta diligenciar na angariação de um interessado na compra do prédio rústico que vem sendo referido. (Artigo 5º da Base Instrutória)
- Para tanto apresentaram-lhe o prédio e entregaram os documentos relativos ao mesmo, nomeadamente, fotografias, certidão de registo e caderneta cadastral. (Artigo 6º da Base Instrutória)
- Em 14/03/2000 os AA J e J A compareceram no escritório desta aludida sociedade de mediação imobiliária, onde lhes foi apresentado um escrito que levava em título “Contrato de Mediação Imobiliária” e que tinha como outorgantes, a dita “S - Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.”, ali denominada Mediadora e os AA J e J A, o 1º réu varão e F N, ali denominados “Segundo Contratantes e na qualidade de Proprietários”. (Artigo 7º da Base Instrutória)
- Nesse contacto e após ouvir a leitura do conteúdo integral do dito documento, e após ter pedido alguns esclarecimentos sobre algumas das suas cláusulas, o 1º réu varão afirmou aceitar vender a quota-parte do prédio dos autos, pelo preço e demais condições apresentadas. (Artigo 8º da Base Instrutória)
- O que assegurou também em nome e representação dos herdeiros do falecido F N. (Artigo 9º da Base Instrutória)
- Em 13.02.2003 depois de mantidas algumas reuniões entre os AA J e J A e a Direcção da C, esta cooperativa apresentou via fax uma proposta de aquisição do citado prédio rústico, pelo preço de Esc. 250.000.000$00, a que corresponde actualmente o contravalor de € 1.246.994,74. (Artigo 10º da Base Instrutória)
- Os AA J e J A em poder da proposta referida apresentaram-na ao 1º réu varão, F. (Artigo 11º da Base Instrutória)
- Todos decidiram não aceitar a proposta. (Artigo 12º da Base Instrutória)
- O Autor J A deslocou-se à C.M. X. (Artigo 13º da Base Instrutória)
- Para se informar da viabilidade de construção de 21 fogos no terreno. (Artigo 14º da Base Instrutória)
- Aí foi informado da viabilidade de construção no terreno. (Artigo 15º da Base Instrutória)
- Em 26-02-2003 já depois de conhecida a posição da CM X quanto ao pedido de informação prévia acima referido, o 1 ° réu varão F contactou os AA J e J A, comunicando-lhes que a sociedade V - Promoção Imobiliária, Lda., da qual eram sócios os seus filhos, tinham interesse em adquirir a totalidade do prédio dos autos pelo preço de Esc. 245.000.000$00 a que corresponde o contravalor de € 1.222.054,85. (Artigo 16º da Base Instrutória)
- O aludido 1º R varão comunicou aos AA J e J A que, quer ele quer os herdeiros do falecido F N, haviam aceitado vender à dita sociedade as suas quotas-partes no terreno em apreciação, pelo valor que proporcionalmente lhes caberia tendo em consideração o preço global já aceite de Esc. 245.000.000$00, € 1.222.054,85. (Artigo 17º da Base Instrutória)
- O 1º Réu informou que o valor de Esc. 245.000.000$00 agora € 1.222.054,85 tinha sido aceite tendo em conta que no negócio a finalizar com a sociedade V - Promoção Imobiliária, Lda. não havia comissões a pagar, ao contrário do que sucederia se a venda fosse efectuada com a mediação da S, pelo que considerava razoável proceder à redução do preço final global. (Artigo 19º da Base Instrutória)
- Em 28.02.2003 já depois desta conversa, a C apresentou aos AA J e J A, e demais comproprietários uma nova proposta de compra do citado prédio, pelo preço de Esc 275.000.000$00, a que corresponde o contravalor de € 1.371.694,22. (Artigo 20º da Base Instrutória)
- O 1º Réu não aceitou essa proposta. (Artigos 21º e 22º da Base Instrutória)
- O 1º Réu informou ainda os AA que caso não aceitassem vender a respectiva quota-parte iria ser instaurada uma acção de divisão de coisa comum. (Artigo 23º da Base Instrutória)
- Os AA J e J A, transmitiram imediatamente tal decisão à S, afirmando a sua disposição de venderem à C a quota parte que detinham no prédio, pelo preço proporcional correspondente à última proposta por esta apresentada, isto é € 1.371.694,22. (Artigo 25º da Base Instrutória.)
- Contudo a S informou os AA que a C rejeitou tal proposta por não estar interessada em adquirir uma fracção tão minoritária do prédio. (Artigo 26º da Base Instrutória)
- Por carta datada de 2002.03.22 a S comunicou aos AA J e J A, e demais comproprietários do citado prédio que conseguira obter da C uma melhor proposta de aquisição do mesmo pelo preço de € 1.496.390,00. (Artigo 27º da Base Instrutória)
- Em 2003.03.25 os AA J e J A mantiveram uma reunião com o 1º R. varão, com os filhos deste, sócios gerentes da 2ª Ré e com N N, na qual lhes foi reafirmada a decisão de venda das duas quotas de 3/8 cada uma à sociedade V, Lda., pelo preço global total já aceite de Esc. 245.000.000$00, isto é € 1.222.054,85. (Artigo 28º da Base Instrutória)
- Foi-lhes também comunicada a decisão de avançar a formalização do contrato promessa respectivo mediante o preço total de € 1.222.054,85, nele se prevendo o pagamento de um sinal substancial e um prazo para a celebração da escritura com o pagamento do valor remanescente até 30/06/2003. (Artigo 29º da Base Instrutória)
- Os Autores insistiram com os Réus F e com N N para apreciarem a última proposta da C. (Artigo 31º da Base Instrutória)
- No dia seguinte à reunião que se tem vindo a referir, isto é em 26.03.2003, os AA J e J A voltaram ainda a insistir com a S no sentido de a C lhes adquirir a quota-parte de 1/8 que cada um detinha no terreno, mas esta sociedade informou não estar interessada nesta aquisição. (Artigo 35º da Base Instrutória).
- Dias depois da formalização do supra referido contrato promessa de compra e venda, os AA J e J A receberam uma carta datada de 28.03.2003 remetida pela S, e na qual vinha referido que a C perante “ ... a disponibilidade em vender pelo valor global de € 1.745.792,00 ... a C continua interessada no negócio e pretende uma reunião com todos os proprietários do terreno para acertar os termos da venda ...”. (Artigo 37º da Base Instrutória)
- A C remeteu uma carta de igual teor para os demais comproprietários nomeadamente para o 1° R. varão. (Artigo 38º da Base Instrutória)
- Os AA estavam convencidos que a escritura pública de compra e venda seria celebrada relativamente a todo o prédio. (Artigos 39º e 40º da Base Instrutória)
Insurgem-se os Réus, aqui Recorrentes, contra a decisão ínsita no Aresto recorrido uma vez que na sua tese, exaustivamente defendida, não foi por si violado o preceituado no artigo 227º do CCivil.
Vejamos.
A nossa Lei civil, no artigo 227º, nº1, consagra a culpa «in contrahendo», como forma de responsabilidade obrigacional, por violação de deveres específicos de comportamento baseados na boa fé, o que em termos de direito substantivo, releva, no essencial, em que, uma vez demonstrada a violação, presume-se a culpa da parte faltosa, nos termos do artigo 799º, nº1, do mesmo diploma, cfr Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, vol I/585.
Sendo o principio da liberdade contratual, apanágio do direito das obrigações, e as partes livres de celebrar ou não os acordos que bem entenderem, como entenderem e quando entenderem, deverão fazê-lo dentro dos limites da lei, nos termos do artigo 405º do CCivil, funcionando aquele supra mencionado normativo, como controlo das eventuais violações dos deveres de protecção, de informação e de lealdade. Isto é, quando tal violação «(...) conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando a mesma retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade as partes lhe atribuam.(…)», Menezes Cordeiro, ibidem, 585.
O que está em causa, na culpa in contrahendo é o estabelecimento de um equilíbrio entre liberdade e justiça contratuais, cfr Paulo Mota Pinto, in Declaração Tácita E Comportamento Concludente No Negócio Jurídico, 61.
In casu verifica-se que os ora Recorrentes, não obstante se tenham comprometido verbalmente com os Autores a alienar o prédio rústico (na sua globalidade), como deflui da resposta dada ao ponto 1. da base instrutória, tendo até o primeiro Réu intervindo na efectivação de um contrato de mediação imobiliária juntamente com os Autores, para a futura eventual transacção de tal imóvel, cfr respostas aos pontos 7., 8. e 9. da base instrutória, não intervieram no contrato promessa de compra e venda do mesmo, no qual apenas intervieram os Autores, aqui Recorridos, cfr alínea B) da matéria assente, os quais acordaram um preço global, pelo prédio rústico, mas que, seria a satisfazer na parte respectiva, na proporção das suas quotas.
Assim, no dia 27 de Junho de 2003 e na sequência do referido contrato promessa os Autores venderam à Ré V - Promoção Imobiliária, Limitada, pelo preço de trezentos e cinco mil quinhentos e treze euros e setenta e um cêntimos, livre de ónus ou encargos, dois/oitavos do prédio rústico denominado “M”, ….
É certo que subsequentemente a este contrato de compra e venda, os Réus, aqui Recorrentes, em 5 de Julho de 2004, venderam à Ré V - Promoção Imobiliária, Limitada, a sua quota parte no aludido prédio rústico, pelo preço de quatrocentos e cinquenta e oito mil duzentos e setenta euros e cinquenta e seis cêntimos, já recebido, livre de ónus ou encargos, três/oitavos indivisos do prédio rústico denominado M, sito na …, descrito na Conservatória do Registo Predial de X…., com o valor patrimonial tributário, correspondente à parte transmitida, de 2.952,18€.
Efectivamente, com esta venda assim processada com os Réus, a Ré V - Promoção Imobiliária, Limitada, acabou por comprar a estes a sua parte por um preço superior àquele que havia acordado com os Autores aquando do contrato promessa e que, subsequentemente, pagou, aquando da escritura de compra e venda.
A questão que se coloca aqui é a de saber se os Réus vendedores, aqui Recorrentes, ao formalizarem a escritura com a Ré por um preço superior àquele que esta havia acordado com os Autores, estavam a violar a confiança estabelecida entre si e aqueles outros vendedores, co-proprietários do prédio.
Esta factualidade, integraria o que Carlos Ferreira de Almeida, in Texto E Enunciado Na Teoria Do Negócio Jurídico, Vol II/697, nos diz ser «o enunciado negocial», o qual não tem a chamada «reflexibilidade que é característica do acto negocial no seu todo», sendo «...A consequência jurídica comum que deriva da enunciação para o respectivo enunciante é antes a responsabilidade pelo acto que pratica: responsabilidade negocial para os enunciantes que seja, agentes do negócio; responsabilidade pré-negocial para estes e para os que actuem como representantes;...».
Caíriamos, desta sorte, no que Mota Pinto, in Teoria Geral Do Direito Civil, 467, dizia ser a «teoria da aparência eficaz», pela qual só se concederia protecção a um terceiro se este tivesse uma confiança concretamente fundada, ou seja, se aparência criada pelo elemento objectivo da declaração tivesse sido essencial, por o declaratário não ter compreendido um terceiro sentido, diverso do que a declaração objectivamente tinha (segundo o critério interpretativo).
Só se poderia chegar a este resultado se os Réus, aqui Recorrentes, se tivessem obrigado para com os Autores a efectuar a venda da sua quota parte nos termos em que aqueles prometeram vender e constam do contrato promessa havido com a Ré, e, nessa sequência se tivessem igualmente obrigado, conjuntamente com aqueles na venda futura do da sua quota parte do imóvel, nas condições constantes do aludido acordo referido na alínea B) da matéria assente.
O artigo 227º, nº1 do CCivil dispõe que «Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.».
Todavia, como resulta à evidência da matéria de facto dada como provada, os Réus nunca se obrigaram para com os Autores a vender a sua quota parte do imóvel por determinado preço, nem tão pouco se obrigaram a vender conjuntamente com os Autores, sendo de todo em todo irrelevante, que estes estivessem convencidos que a escritura se fosse realizar relativamente a todo o prédio, como resulta da resposta aos pontos 39. e 40. da base instrutória, já que, vigorando aqui o principio da liberdade contratual, tendo apenas aqueles comparecido na escritura datada de 27 de Junho de 2003, se a comparência de todos era elemento relevante para a expressão da respectiva vontade, sentindo-se quiça defraudados na confiança estabelecida, não tinham formalizado a escritura.
Mas, os contratos só obrigam os que neles intervêm e os Autores não poderiam obrigar naquele contrato promessa, os Réus co-proprietários, se estes a nada se obrigaram.
Lê-se na sentença de primeiro grau o seguinte: «(…) Já no que respeita à pretendida responsabilização dos 1º e 2º Réus improcede a pretensão dos Autores.
A verdade é que embora o 1º Réu tenha agido de certo modo em representação de facto da Ré sociedade, os Réus eram terceiros relativamente ao contrato-promessa e contrato de compra e venda outorgados entre Autores e esta última Ré.
Ora, os deveres de boa fé, informação, lealdade impendem sobre aqueles que negoceiam para conclusão de um contrato como estatui o artigo 227º do Cód.Civil, tratando-se de “deveres surgidos no âmbito de uma relação específica entre as partes, que impõem a tutela da confiança no âmbito do tráfego negocial.” (in Direito das Obrigações - volume I, Menezes Leitão, pág. 360). (…)».
Como aí se concluiu, os Réus/Recorrentes, eram terceiros em relação ao contrato promessa havido entre os Autores e a Ré Imobiliária e, se houve alguém a frustrar, eventualmente, as expectativas daqueles, foi esta última, ao propor e vender por um preço diverso, superior ao inicialmente acordado com os Autores, cfr quanto aos requisitos da responsabilidade pre-contratual inter alia os Ac STJ de 24 de Outubro de 1995 (Relator Torres Paulo) e 21 de Dezembro de 2005 (Relator Lucas Coelho), in www. dgsi.pt.
As conclusões terão, necessariamente, de proceder.
III Destarte, concede-se a Revista, revogando-se em consequência a decisão plasmada no Acórdão sob censura, repristinando-se a decisão de primeiro grau com a absolvição dos Réus/Recorrentes do pedido contra eles formulado.
Custas da Revista pelos Autores e nas instâncias por Autores e Ré V – Promoção Imobiliária, Lda, em partes iguais.
Lisboa, 24 de Junho de 2014
(Ana Paula Boularot)
(Pinto de Almeida)
(Azevedo Ramos)