Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B1943 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
ARRENDAMENTO RURAL
ARRENDAMENTO URBANO
FALTA DE PODERES DO SENHORIO
1. Cabe às instâncias apurar a factualidade relevante, sendo que na definição da matéria fáctica necessária para a solução do litígio cabe à Relação a última palavra. Daí que, a tal propósito, a intervenção do Supremo Tribunal se apresente como residual e apenas destinada a averiguar da observância de regras de direito probatório material – artigo 722°, n° 2 – ou a mandar ampliar a decisão sobre matéria de facto – artigo 729°, n° 3.
Mas a determinação da ampliação da matéria de facto pelo Supremo Tribunal de Justiça apenas terá lugar quando a selecção dos factos foi feita deficientemente, omitindo elementos indispensáveis para ser definido o direito.
2. O Dec-Lei 385/88, de 25 Outubro, determina imperativamente a obrigatoriedade de redução a escrito dos contratos de arrendamento rural –n° l do art. 3º.
Mas relativamente aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor, este diploma só se aplica a partir de l de Julho de 1989, tal como se dispõe no n° 3 do seu art. 36°.
A partir dessa data, todos os contratos de arrendamento rural terão obrigatoriamente de ser reduzidos a escrito, mesmos os já existentes, podendo qualquer das partes exigir a celebração dessa formalidade –n° 3 do art. 3°.
Por isso, os contratos rurais ainda que celebrados anteriormente à vigência do DecLei 385/88, que não tenham sido reduzidos a escrito após l de Julho de 1989, são nulos.
Esta é, porém, uma nulidade atípica não podendo ser invocada pela parte que, após notificada para esse efeito, tenha recusado reduzir a escrito o respectivo contrato.
Se nenhuma das partes tiver notificado a outra para a celebração dessa formalidade, ambas se podem socorrer desse vício, podendo elas invocar a nulidade daí decorrente.
3. O n° 2 do art. 1024° C.Civil não se refere só às situações de compropriedade, antes abrange a cedência do gozo de qualquer prédio indiviso, feita pelos consortes desses direitos, como os herdeiros de herança indivisa.
O art. 1029°, n° l, al. b) C.Civil exigia que os arrendamentos para o comércio e indústria fossem reduzidos a escritura pública.
Não obstante esta formalidade ter sido actualmente abandonada, por força da Lei 6/2006, de 27 Fevereiro, que reduziu a exigência de forma deste tipo de contrato a documento escrito, o certo é que, segundo o estatuído no art. 12° C.Civil, a lei só dispõe para o futuro e, quando dispõe sobre as condições de validade formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos.
Daqui decorre que as condições de validade formal de um contrato e seus efeitos são regulados pela lei em vigor à data da sua celebração.
Como o arrendamento foi celebrado por um dos herdeiros e à sua validade era essencial que os demais herdeiros lhe dessem o seu assentimento, por força do estatuído no citado art. 1024°, n° 2, esse assentimento tinha que respeitar a forma escrita.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I. Relatório
AA, IMOBILIÁRIA, S.A.,
intentou, a 7 de Junho de 2000, a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB, pedindo que seja condenado:
a- a reconhecer o direito de propriedade da autora sobre determinado prédio urbano, que o réu não dispõe de qualquer título que legitime a manutenção da ocupação de uma parcela desse prédio e a entregar-lha devoluta de pessoas e bens.
b- a pagar-lhe a indemnização no que vier a ser liquidado pelos prejuízos que esta ocupação lhe vem acarretando.
Alega, no essencial, ter adquirido, mediante contrato de compra e venda, este prédio aos seus legítimos proprietários e que o réu ocupa uma das suas parcelas, sem qualquer título, recusando-se a entregar-lha.
E que esta actuação lhe vem causando prejuízos vários, designadamente impedindo-a de urbanizar e comercializar este prédio.
Contestou o réu para, em síntese, invocar a sua falta de citação com base em erro de identidade da sua pessoa e alegar que ocupa a referido parcela mediante contrato de arrendamento celebrado com os herdeiros do anterior proprietário, contrato esse legitimador da sua ocupação, bem como ocupa um armazém com base em outro contrato de arrendamento celebrado com os mesmos herdeiros.
E impugna os factos invocados pela autora em suporte da indemnização peticionada.
Termina pedindo a improcedência da acção e a condenação da autora como litigante de má fé.
Replicou a autora defendendo a improcedência da excepção de falta de citação e continuando a alegar que nenhum título legitima a ocupação pela ré da parcela em causa. E que o eventual contrato seria nulo por inobservância do formalismo para tal exigível.
Conclui o articulado com o pedido de nulidade dos dois contratos invocados pelo réu.
Treplicou o réu invocando a ilegitimidade da autora para invocar a nulidade dos contratos.
Saneado o processo, onde se decidiu não ocorrer a invocada falta de citação, e fixados os factos considerados assentes e os controvertidos, teve lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e o réu condenado a reconhecer o direito de propriedade da autora sobre o Casal do Alvito, bem como a inexistência de título legítimo que sustente a manutenção da ocupação de uma parcela de terreno e armazém integrantes dessa propriedade e a entregá-los devolutos de pessoas e bens.
Inconformado com o assim decidido apelou o réu, mas sem êxito, porquanto o Tribunal da Relação de Lisboa manteve o decidido na 1ª instância.
Ainda irresignado, recorre agora de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, pugnando pela ampliação da matéria de facto e, subsidiariamente, pela improcedência da acção.
Contra-alegou a recorrida em defesa da manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as alegações de recurso, o inconformismo do recorrente, radica, em síntese, no seguinte:
1- Alegou, em sua contestação, que “os contratos de arrendamento foram celebrados entre o R. e CC que, perante aquele, disse fazê-lo na qualidade de representante dos herdeiros e gerente da sociedade, que se arrogou ser a proprietária do locado…”, o que significa que perante si agiu como representante dos demais comproprietários.
2- A matéria vertida nos artºs 19º e 20º da contestação é facto relevante para a boa decisão da causa, pelo que deverá ser integrada na base instrutória, devendo os autos baixar, para o efeito, ao tribunal recorrido.
3- O acórdão recorrido sancionou a sentença da 1ª instância ao decretar a nulidade do contrato de arrendamento rural referente à parcela de terreno, por inobservância da forma escrita.
4- Mas a redução a escrito deste contrato foi sempre recusada pelo senhorio.
5- Por isso, estava vedado à autora invocar essa nulidade e ao tribunal declará-la oficiosamente, além de não ser esta a acção própria para o efeito.
6- O contrato referente ao armazém foi sancionado com o vício da nulidade por ter sido feito por um dos consortes sem o consentimento dos restantes.
7- Porém, esses consortes deram, tacitamente, o seu consentimento a este arrendamento.
B- Face à posição da recorrente vertida nas conclusões das alegações, delimitativas do âmbito do recurso, são, no essencial, três as questões controvertidas que se colocam:
- ampliação da matéria de facto;
- nulidade do contrato de arrendamento rural por inobservância de forma;
- nulidade do contrato de arrendamento urbano por falta de poderes do senhorio.
III. Fundamentação
A- Os factos
O acórdão recorrido teve como assentes os seguintes factos:
1. Por escritura pública celebrada em 4 de Janeiro de 2000, lavrada a fls.57 do Livro....DD e mulher EE,FF, na qualidade de procurador de GG e marido HH, de II e de JJ, KK como representante e procuradora de LL, de MM, de NN, de OO, de PP e de QQ, RR SS, por si e em representação de TT e marido UU, de VV, de XX e de ZZ. AAA, por si e em representação de BBB, declararam vender a Encosta da Tapada Imobiliária, SA, e esta declarou comprar livre de quaisquer ónus ou encargos, mas com as ocupações existentes, as partes e ou direitos de que são titulares no prédio urbano situado no Casal do Alvito, Lisboa, freguesia de Alcântara, com a área total de 139.500m2, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1880 (anteriormente inscrito sob os arts. 160, 161, 1117 da mesma freguesia) e descrito na 6ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa soba a ficha n°....
2. O réu mantém ocupada uma parcela de terreno do prédio referido em 1.
3. A autora adquiriu o Casal do Alvito com o propósito de nele realizar uma operação de reconversão urbanística.
4. Já se encontram em elaboração os projectos de urbanização e loteamento da propriedade.
5. Há mais de 30 anos, um dos herdeiros de CCC deu de arrendamento a V..... M...... uma parcela de terreno, sito no Casal do Alvito, que identificou nos recibos que emitiu e entregou ao réu BB como uma terra de semeadura.
6. Há mais de 30 anos, um dos herdeiros de CCC deu de arrendamento a BBB um armazém sito no Casal do Alvito.
7. Há mais de trinta anos, DDD e EEE cederam a BB as suas partes na sociedade irregular que formaram e, a partir desse ano, apenas o réu BB passou a ocupar e a cultivar, em exclusivo, a “terra de semeadura” arrendada.
8. Como comprovativo do pagamento da renda os herdeiros de CCC entregaram os recibos de fls. 180 a 305.
9. V..r, P... e M..., Lda, era uma associação constituída pelo réu BB ,DDD e EEE, que nunca realizaram a escritura pública de constituição da referida sociedade.
10. A permanência do réu na parcela que ocupa impede a normal execução dos trabalhos de urbanização do prédio referido em 1, assim como impede a autora de construir e, subsequentemente, comercializar os futuros edifícios.
B- O direito
1. amplição da matéria de facto
O Supremo Tribunal de Justiça, que, por sua natureza, se caracteriza como tribunal de revista, não conhece de matéria de facto (arts. 26º LOFTJ e 721º, n.° 2, 722°, n.° 2, 726°, 729°, nºs l e 2, e 755.°, n.° 2, todos C.Pr.Civil), apenas lhe competindo, em princípio, apreciar matéria de direito.
Cabe às instâncias apurar a factualidade relevante, sendo que na definição da matéria fáctica necessária para a solução do litígio cabe à Relação a última palavra. Daí que, a tal propósito, a intervenção do Supremo Tribunal se apresente como residual e apenas destinada a averiguar da observância de regras de direito probatório material – artigo 722º, nº 2 – ou a mandar ampliar a decisão sobre matéria de facto – artigo 729º, nº 3.
Mas a determinação da ampliação da matéria de facto pelo Supremo Tribunal de Justiça apenas terá lugar quando a selecção dos factos foi feita deficientemente, omitindo elementos indispensáveis para ser definido o direito.
Na situação vertente, considerou-se que o contrato de arrendamento referente ao armazém era nulo por ter sido celebrado por um dos herdeiros sem o consentimento dos demais.
Na tréplica, alegou o recorrente que os contratos de arrendamento foram celebrados entre o R. e CC que, perante aquele, disse fazê-lo na qualidade de representante dos herdeiros e gerente da sociedade, que se arrogou ser a proprietária do locado –arts. 19º e 20º.
Pretendia deste modo impugnar o réu a versão trazida pela autora, na réplica, de que aquele herdeiro não tinha poderes de representação dos demais para dar de arrendamento o armazém.
O arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte administrador só se considera válido quando os restantes manifestem o seu assentimento, antes ou depois do contrato –nº 2 do art. 1024º C.Civil.
A alegação vertida pelo recorrente naquele articulado não espelha a realidade que tornaria válido o contrato, ou seja, de que os restantes herdeiros lhe deram o seu assentimento.
Por isso, apresenta-se inócua essa factualidade. E como o tribunal só pode, em princípio, assentar a sua decisão nos factos articulados pelas partes (art. 664º C.Pr.Civil), não há fundamento para ampliação da matéria de facto nos termos pretendidos pelo recorrente.
2. nulidade do contrato de arrendamento rural
2.1- O acórdão recorrido, confirmando a decisão da 1ª instância, declarou a nulidade do contrato que tinha por objecto uma terra de semeadura, com o fundamento de que não foi observada a forma escrita.
Sustenta, porém, o recorrente que este vício não podia ser invocado pela autora nem conhecido oficiosamente pelo Tribunal por aquela formalidade ter sido recusada pelo senhorio.
Este contrato já existia aquando da entrada em vigor de Dec-Lei 385/88, de 25 Outubro.
Este diploma determina imperativamente a obrigatoriedade de redução a escrito dos contratos de arrendamento rural –nº 1 do art. 3º.
Mas relativamente aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor, este diploma só se aplica a partir de 1 de Julho de 1989, tal como se dispõe no nº 3 do seu art. 36º.
A partir dessa data, todos os contratos de arrendamento rural terão obrigatoriamente de ser reduzidos a escrito, mesmos os já existentes, podendo qualquer das partes exigir a celebração dessa formalidade –nº 3 do art. 3º.
Por isso, os contratos rurais ainda que celebrados anteriormente à vigência do Dec-Lei 385/88, que não tenham sido reduzidos a escrito após 1 de Julho de 1989, são nulos.
Esta é, porém, uma nulidade atípica não podendo ser invocada pela parte que, após notificada para esse efeito, tenha recusado reduzir a escrito o respectivo contrato.
Se nenhuma das partes tiver notificado a outra para a celebração dessa formalidade, ambas se podem socorrer desse vício, podendo elas invocar a nulidade daí decorrente.
Ora, apesar do recorrente afirmar que a redução a escrito do contrato sempre foi recusada pelo senhorio, o certo é que dos factos provados essa realidade não resulta, não tendo sequer sido alegada nos respectivos articulados.
Como nenhuma das partes fez notificar a outra para redução a escrito do contrato, a qualquer delas era permitido invocar a sua nulidade por omissão da formalidade legalmente prescrita.
2.2- Argumenta ainda o recorrente que a nulidade do contrato não podia ser invocada e conhecida nesta acção, mas em acção específica intentada para o efeito.
Através da presente acção vem a autora reivindicar o direito de propriedade sobre determinado prédio, com a consequente restituição daquilo que lhe pertence.
Reconhecido o direito de propriedade, a restituição da coisa será uma consequência necessária desse reconhecimento, restituição que só pode ser recusada se o seu detentor tiver título que legitime a recusa –art. 1311º C.Civil.
Foi precisamente o recorrente que, sem colocar em causa o direito de propriedade da recorrida, veio todavia excepcionar a recusa de entrega da coisa reivindicada com a existência de um contrato de arrendamento.
Por isso, incidentalmente houve que apreciar da existência e validade do título tido por legitimador da recusa de entrega da coisa.
Porque o invocado contrato conflituava, neutralizando-o, com o direito da autora à restituição da coisa, esse contrato, em todas as suas incidências, teria que ser discutido nesta acção.
A restituição da parcela à recorrida só poderia ser recusada se o réu tivesse demonstrado que a detinha mediante contrato de arrendamento escrito, o que não sucedeu.
3. nulidade do contrato de arrendamento urbano
Está assente que, há mais de 30 anos, um dos herdeiros de CCC deu de arrendamento a BB um armazém sito no Casal do Alvito, mediante o pagamento de determinada contraprestação monetária.
Dos factos provados não ressalta qual a finalidade com que foi celebrado este contrato. E do conjunto dos recibos comprovativos do pagamento de renda juntos pelo réu, de todos eles, emitidos em papel timbrado encimado por CCC & CA., LDA, constam os seguintes dizeres: Recebemos de Vªs.Sªs., a quantia de … pela autorização para cargas e descargas de mercadorias no Casal do Alvito, durante o mês de …
Aceitaram as partes pacificamente, e assim foi entendido pelas instâncias, que se trata de um arrendamento urbano para comércio ou indústria.
E a verdade é que o réu, em sua contestação (arts. 18º a 21º) afirma que o armazém lhe foi dado de arrendamento para sua habitação e, simultaneamente, para aí exercer a sua actividade profissional de mecânico. E o destino deste armazém como oficina de mecânico é corroborado pela autora em sua tréplica (art. 40º).
O arrendamento reporta-se a um armazém. Armazém é, por definição, um local de depósito ou guarda de mercadorias. À míngua de outros elementos e considerando o que consta dos recibos comprovativos do pagamento de renda (cargas e descargas de mercadorias), a posição assumida pelas partes e as características do local, compatíveis com o exercício da actividade comercial ou industrial, parece ter sido essa a finalidade do arrendamento.
Nos termos do nº2 do art. 1024º C.Civil, o arrendamento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu assentimento.
Este normativo não se refere só às situações de compropriedade, antes abrange a cedência do gozo de qualquer prédio indiviso, feita pelos consortes desses direitos, como os herdeiros de herança indivisa.
Está assente que este arrendamento teve o seu início há mais de 30 anos. Considerando esta realidade e o facto do réu afirmar, o que nem foi expressamente impugnado, que ocupa este armazém desde 1972 (art. 24º da contestação), depreende-se que o arrendamento teve o seu início numa altura em que já vigorava o actual C.Civil.
Este diploma, no seu art. 1029º, nº 1, al. b), exigia que os arrendamentos para o comércio e indústria fossem reduzidos a escritura pública.
Não obstante esta formalidade ter sido actualmente abandonada, por força da Lei 6/2006, de 27 Fevereiro, que reduziu a exigência de forma deste tipo de contrato a documento escrito, o certo é que, segundo o estatuído no art. 12º C.Civil, a lei só dispõe para o futuro e, quando dispõe sobre as condições de validade formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos.
Daqui decorre que as condições de validade formal do presente contrato e seus efeitos são regulados pela lei em vigor à data da sua celebração.
Tendo o contrato sido celebrado na vigência do actual C.Civil, era legalmente exigível escritura pública para a sua celebração.
O armazém em causa foi dado de arrendamento ao réu por um dos herdeiros de CCC.
À validade deste contrato era essencial que os demais herdeiros lhe dessem o seu assentimento, por força do estatuído no citado art. 1024º, nº 2.
Mas impõe esse normativo que tal assentimento respeite a forma escrita.
O assentimento dos demais herdeiros ao arrendamento celebrado tem de assumir certo formalismo, não se podendo inferir de uma tácita ou mesmo expressa anuência que não observe esse formalismo.
Uma vez que esse formalismo não foi observado, nunca mereceria acolhimento a pretensão do recorrente em considerar válido e eficaz o arrendamento do armazém com base num pretenso assentimento tácito dos restantes herdeiros.
Assim sendo, não merece censura o acórdão recorrido.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em negar a revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 10 de Julho de 2008
Alberto Sobrinho (Relator)
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza
Lázaro Faria