Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 1433/07.7TBBRG.S1 |  |
OBTENÇÃO DE PROVA
FACTOS ESSENCIAIS
PRINCÍPIO DISPOSITIVO
PRINCÍPIO DA AQUISIÇÃO PROCESSUAL
CONHECIMENTO OFICIOSO
ALTERAÇÃO DA QUALIFICAÇÃO JURÍDICA
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
VENDA DE BENS ALHEIOS
OMISSÃO DE PRONÚNCIA
BAIXA DO PROCESSO AO TRIBUNAL RECORRIDO
II - Os factos essenciais a que se refere o art. 264.º, n.º 3, do CPC, têm necessariamente de ser complementares ou concretizantes de outros factos essenciais oportunamente alegados em fundamento do pedido ou da excepção. Essa complementaridade ou concretização tem de ser aferida pela factualidade alegada na petição inicial, isto é, pela causa de pedir invocada pelo autor, ou pela factualidade que fundamenta a excepção invocada na contestação.
III - Tendo sido violadas as regras legais que disciplinam a aquisição processual das provas ou que determinam quais os factos de que o tribunal pode servir-se para a decisão – cf., v.g., arts. 264.º e 664.º do CPC – , tal constitui matéria de direito, de conhecimento oficioso, que pode ser censurada pelo STJ.
IV - A celebração de dois contratos-promessa de compra e venda com terceiro, por banda dos réus, em que estes se arrogam a propriedade das fracções autónomas que prometem vender – sendo promitentes-compradores dessas fracções ao autor, no âmbito de um outro contrato-promessa –, inviabiliza qualquer ideia de mediação imobiliária, em que o mediador é apenas mero intermediário, sendo impensável que se apresente como proprietário da fracção cuja venda apenas lhe compete promover.
V - A nulidade prevista no art. 892.º do CC para a venda de coisa alheia não se aplica ao contrato-promessa obrigacional, porque a ratio de tal nulidade reside justamente no efeito real da compra e venda que a promessa não partilha.
VI - O contrato-promessa de venda de coisa alheia é válido, obrigando o promitente-vendedor perante o promitente-comprador, embora seja ineficaz em relação ao verdadeiro proprietário da coisa, competindo ao promitente-vendedor adquirir o bem alheio que prometeu vender ou conseguir o consentimento do proprietário para a celebração da escritura definitiva, sob pena de incorrer em incumprimento para com o terceiro promitente-comprador, que pode ser ou não culposo, de acordo com as circunstâncias concretas de cada caso.
VII - Existindo um primeiro contrato-promessa celebrado entre o autor e os réus, o posterior contrato-promessa outorgado entre os réus e o terceiro não altera em nada as obrigações assumidas pelos réus perante o autor em função do primeiro contrato: os réus permanecem obrigados a celebrar a escritura de compra e venda para com o autor.
VIII - Sob o ponto de vista civil, se o autor aceitasse celebrar directamente com o terceiro, promitente-comprador no segundo contrato, ficaria satisfeito o seu interesse enquanto credor e que justificou o primeiro contrato; poderá é ocorrer fraude fiscal, na medida em que se pretende fazer passar a situação por uma só transmissão o que, na verdade, se configura como uma dupla transmissão.
IX - Se nenhuma das instâncias se pronunciou sobre a questão do incumprimento contratual do contrato-promessa celebrado entre o autor e os réus, sendo essa questão o fundamento da acção, constituindo a sua causa de pedir – não se tratando de uma qualquer questão jurídica colocada pelas partes – se o STJ dela conhecesse estaria a decidir tal questão fundamental pela primeira vez e, contra toda a lógica do sistema, a eliminar qualquer grau de recurso, visto que da decisão do STJ nenhum é admissível (salvo para o TC, nos casos específicos que aqui não interessa considerar).
X - Apesar das dúvidas que suscita a interpretação do art. 726.º quando conjugado com os arts. 715.º e 731.º, todos do CPC, se a Relação deixou de se pronunciar sobre questões que lhe foram colocadas pelo apelante, por as ter considerado prejudicadas pela solução que deu ao pleito, não pode o STJ solucioná-las, pelo que, à míngua de texto legal que directamente preveja a situação, há que aplicar a disciplina do art. 731.º, n.º 2, do CPC, procedendo ao reenvio do processo àquele tribunal de segunda instância para conhecer dessas questões.
Relatório
No Tribunal Judicial da Comarca de Braga,
AA
Intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra,
BB e
CC, alegando em resumo:
- Em 11 de Abril de 2001 o A. celebrou com os RR. um contrato-promessa de compra e venda, por via do qual prometeu vender aos RR e estes prometeram comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra P, correspondente ao 2º andar direito – habitação tipo T4 – com entrada pelo n.º … do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na calçada de … – …, com garagem individual no rés-do-chão,
e
a fracção …do mesmo prédio, correspondente aos rés-do-chão — constituída por um estabelecimento comercial ou similar de hotelaria —;
- o preço convencionado foi globalmente o de 16.000.000$00 (não se descriminando, nem vindo alegado, o preço relativo a cada uma das fracções),
- os RR, promitentes compradores, entregaram ao A., como sinal, a quantia de 1.000.000$00, sendo certo que entretanto fizeram outras entregas, de modo que, do valor fixado para o negócio, os RR. entregaram ao A. a quantia de 5.500.000$00;
- A escritura pública referente à fracção …(estabelecimento comercial) foi já outorgada (como resulta dos autos foi outorgada em 29/6/2001 entre o A. como vendedor e um terceiro como comprador, ao qual, por sua vez, os RR. haviam prometido vendê-la);
- Porém a escritura definitiva relativamente à fracção …, não foi outorgada;
- O A., por intermédio do seu mandatário, remeteu aos RR, em 10/9/2002, uma carta que eles receberam, solicitando-lhes a marcação da escritura em falta (relativamente à fracção …, portanto,) sob pena de o A. poder pedir-lhes uma indemnização a que se achar com direito (cof. carta documentada a fls. 33);
- Como os RR. não tivessem reagido, o A. propôs contra eles acção de jurisdição voluntária para a marcação de prazo, que terminou por decisão que fixou em 30 dias o prazo para a celebração da escritura pública de compra e venda relativamente à fracção ….;
- Os RR. foram notificados da sentença em 7/12/2003, mas, até hoje, não manifestaram o mínimo interesse em outorgarem a escritura (cof. fls. 39/45);
- Apesar disso, o A. teve ainda o cuidado de dar aos RR novo prazo e, para o efeito, promoveu a notificação judicial avulsa dos RR. (cof. fls. 46/48 e 55/58), convocando-os para a realização da escritura no dia 27/2/2006, pelas 10 h, no Cartório Notarial da Sr.ª Drª …, sito ...
- Os RR. foram notificados em 27/1/2006 (fls. 54), e em 1/2/2006 (fls. 63), mas não compareceram no referido cartório como se dá conta na certidão de fls. 64 e 64 v.
- Por isso o A. perdeu todo o interesse no cumprimento do contrato promessa, pois a decisão de contratar sofreu uma completa alteração por culpa dos RR..
- Causando ao A. um duplo prejuízo, já que, por um lado, não recebeu a parte do preço em dívida, em tempo razoável e por outro lado, perdeu o rendimento que a fracção … lhe podia proporcionar caso fosse arrendada e que nunca seria inferior a 300€ mensais, sendo certo que não faltava quem quisesse tomar a fracção em causa de arrendamento;
- As fracções prometidas vender, valorizaram-se, entre a data do contrato-promessa e a propositura da acção em mais de 100%, valendo a fracção …, no mínimo, 74.819,68€ e a P 89.783,72€.
- Tem, pois, o A. direito, além do mais que subsidiariamente peticiona, à rescisão do contrato.
Conclui, pedindo:
- serem os RR condenados a reconhecer que o contrato de compra e venda relativo à fracção … não se concretizou em virtude de incumprimento dos RR.;
- que o tempo decorrido entre a celebração do contrato promessa e a propositura da acção, conduziu à alteração das circunstâncias do negócio;
- que os RR. não pagaram o valor da fracção …, já escriturada, apesar de nessa escritura estar declarado o preço, o seu pagamento e a quitação.
Em consequência devem os RR. ser condenados:
- a reconhecerem a rescisão do contrato promessa por parte do A., a favor de quem reverte o sinal entregue;
- a entregarem ao A. a fracção …fala-se na fracção …, mas é evidente tratar-se de lapso), que têm na sua posse, livre de pessoas e bens;
- a pagarem ao A. o valor de 15.600 € referente ao valor do rendimento da Fracção … (por lapso manifesto fala-se na fracção …), contado desde Setembro de 2002 até Fevereiro de 2007.
- a pagarem ao A., a título de sanção pecuniária compulsória, o valor de 300 € mensais desde Março de 2007, inclusive, até devolução da fracção, e
- a pagarem ao A. o quantitativo de 79.807,66 € referente ao valor da fracção …. que o A. lhes vendeu por escritura pública de 16 de Maio de 2000.
ou subsidiariamente:
- seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos RR., dando execução específica ao contrato promessa respeitante à fracção …. (de novo se refere a fracção …, o que se traduz em lapso manifesto) e à concretização do negócio prometido.
- se condenem os RR. a reconhecerem que o valor da fracção … é actualmente de, pelo menos, 89.783,62 €
- se condenem os RR. a depositarem previamente à prolação da sentença o valor de 62.349,74 €, correspondente à diferença do valor da fracção, deduzido o sinal;
- se condenem os RR. a pagarem ao A. 15.600 €, relativos ao valor do rendimento da fracção …. (a referência à fracção … é manifesto lapso), contado de Setembro de 2002 até Fevereiro de 2007, e a quantia de 300 € mensais, desde Fevereiro de 2007 até à data daquele pagamento;
- se condenem os RR. a pagarem ao A. o valor de 79.807,66 €, referente à fracção …, escriturada em nome dos RR., desde 16/5/2000, actualizada em função dos valores de mercado.
- Caso o depósito não seja efectuado no prazo concedido, deve declarar-se a rescisão contratual.
Contestaram os RR, alegando, em síntese, que o negócio celebrado com o A. se concretizou quanto à fracção …. No que se refere à fracção …., encontra-se na posse de terceiro, em virtude de os RR., com o conhecimento do A., terem outorgado contrato promessa com esse terceiro.
E até foi o A. quem entregou a garagem da fracção a essa terceira pessoa.
Replicou o A..
Proferiu-se despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória.
Instruídos os autos procedeu-se a julgamento, após o que foi proferida sentença final que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR. dos pedidos.
Condenou-se, porém o A., como litigante de má-fé, na multa de 1.500€.
Também os RR. foram condenados como litigantes de má-fé, na multa de 500€ e em igual quantia de indemnização ao A.
Inconformado recorreu o A., de facto e de direito, mas sem êxito, visto que a Relação, não alterou a matéria de facto impugnada e confirmou a sentença recorrida.
É deste acórdão que, novamente e inconformado volta a recorrer o A., agora de revista e para este S.T.J..
Conclusão
Oferecidas tempestivas alegações, formulou o recorrente as seguintes conclusões:
Conclusões da Revista
CONCLUSÕES:
1- O processo contem elementos de facto e de direito que ditam a procedência da acção;
2- Dos factos assentes no, douto. Despacho Saneador já resulta a procedência da acção;
3- Eles determinam o negócio e, inclusive, a tradição das fracções para a esfera patrimonial dos RR.:
4- Transitaram em julgado e a eles não se opuseram os RR.;
5- Os quesitos da B.I. deveriam ter sido dados como não provados;
6- O A. nunca deu o seu assentimento aos RR. para a celebração dos negócios de compra e venda das fracções com terceiros, nem tinha que dar;
7- Muito menos deu o seu consentimento, nem tinha que dar;
8- "Vendeu" as fracções prediais em causa aos RR. e não lhe competia intervir ou condicionar a revenda, embora conhecesse que os RR. as destinavam a tal;
9- Os RR. quiseram comprar e o A. quis vender, até porque necessitava do dinheiro para uma obra que estava a fazer;
10- Outorgaram contrato promessa de compra e venda válido e real;
11- O sentido de tal contrato correspondente à real vontade das partes;
12- É o R. BB que o confessa;
13- Este R. confessa que em 25 anos de actividade nunca mediou, sempre comprou para revenda;
14- Inclusive, lotes de 50 apartamentos;
15- Jamais recebeu comissões;
16- Não dava satisfações aos vendedores, promitentes, porque não tinha de dar. Os apartamentos eram seus;
17- Os RR. agiam sempre, como neste caso, com a convicção de que eram os verdadeiros proprietários dos imóveis;
18- No caso em apreço, souberam da existência dos imóveis por terceira pessoa;
19- Foram ver os imóveis, dos quais gostaram e compraram;
20- Fizeram o preço;
21- Pagaram na data da celebração do contrato promessa de compra e venda o valor do sinal;
22- E tomaram posse das fracções prometidas;
23- O autor só soube da agência imobiliária dos RR., quando, depois de acertar o negócio, estes o levaram à mesma;
24- Nunca os RR. lhe falaram das pessoas a quem revenderam as fracções;
25- Não tem qualquer fundamento celebrar os RR. com o A. contrato promessa de compra e venda para promoverem a venda das fracções, como, doutamente, concluí o, douto, Tribunal de Ia Instância e .agora, o douto Tribunal da Relação;
26- O contrato de mediação imobiliária seria o próprio e habilitá-los-ia a tal;
27- Os RR. somente outorgaram contrato promessa de compra e venda porque, como sempre fizeram, queriam revender os imóveis, na qualidade de proprietários, pelo preço que entendessem e ganharem o mais possível;
28- A isso se oporia a mediação;
29- Este procedimento, longe da mediação, é vulgar e quotidiano, quer na indústria da construção civil, quer na actividade imobiliária;
30- Na primeira o investidor "prende" vários imóveis por baixos sinais e depois revende, acima do preço de custo, ganhando a diferença de preço e os juros dos valores residuais, que não pagam directamente;
31-0 que pagam já é com o dinheiro da revenda ou pela mão do novo comprador;
32- Na segunda, o cliente chega a pretender vender bom e barato e a mediadora compra para revenda, ganhando a diferença que sabe conseguir no negócio, revelando, até, falta de ética;
33- Quer num caso, quer n'outro, as escrituras são sempre feitas entre o construtor ou o proprietário em título e o comprador final;
34- Como a Meritíssima Senhora Juiz "a quo" refere na sua pergunta e o R. CC confessa na resposta, este procedimento visa anular despesas, quer com duas escrituras e dois pagamentos de I.M.T., quer com o pagamento dos impostos ao fisco, nomeadamente I.R.S. e I.R.C.;
35- É ilegal, mas é procedimento comum;
36- Isto, ao contrário, não significa a existência de um contrato de mediação, mas um verdadeiro contrato promessa de compra e venda para pessoa a nomear;
37- Quem quer vender sujeita-se a isso,
38- A, douta decisão, neste aspecto, beneficia, claramente, o infractor;
39- O contrato de mediação, se existisse, mas não existe, não tem no caso dos autos, a mínima correspondência no texto dos contratos promessa de compra e venda celebrados entre o A. e os RR.
40- O sentido da declaração é nitidamente o da compra e venda;
41- Foi este negócio que as partes quiseram celebrar;
42- Aliás, o invocado contrato de mediação defendido pela Meritíssima Senhora Juiz "a quo" e, agora, pelo douto Tribunal recorrido, nem forma legal tem;
43- Na compra e venda fala-se de preço, existe sinal e intervenção directa dos interessados, como no caso dos autos;
44- Na mediação fala-se de valores para a venda a promover, fala-se de comissões e faz-se intervir o verdadeiro proprietário;
45- Na mediação o mediador não paga sinais aos clientes na celebração do contrato;
46- Nunca paga, só recebe e existem comissões;
47- Por isso, não há na prova produzida um só elemento que aponte para a celebração do contrato de mediação entre as partes;
48- Muito menos existe qualquer contrato inominado;
49- O A. agiu sempre de boa-fé e fez um uso necessário e normal do processo;
50- Só recorreu a Tribunal em última instância;
51- Não merece, assim, ser condenado como litigante de má-fé;
52- A indemnização que lhe foi doutamente arbitrada contraria tal condenação;
53- As, doutas Instâncias recorridas fizeram, com a devida vénia, uma deficiente interpretação e aplicação da lei no presente caso;
54- Com o seu douto acórdão, violou, entre outras, o, douto Tribunal da Relação recorrido, as normas dos art.s 238°, n°s 1 e 2; 410°, do C.Civil e art.s 653° n°2, 659°, 2 e 3, 660°, n°2 e 665° do C.P.Civil;
55- Tais normas deveriam ser interpretadas e aplicadas no sentido da procedência da acção, da valoração da prova documental e testemunhal produzida em audiência de julgamento e na consideração da existência de uma verdadeira venda, na vulgaridade do procedimento que constituem as atitudes quer do A. quer dos RR.;
56- O, douto acórdão recorrido erra, quando faz aproveitamento do erro praticado pelos recorrentes no seu pedido. Quando os autores referem que pretendem a entrega da fracção "…", pretendem dizer fracção"…";
58- Com o devido respeito, erra, quando interpreta o teor do art.11º da P.I. da forma como descreve;
59- Erra, quando aproveita a letra do art. 236°, n° 1 do C. Civil, para qualificar o contrato celebrado, entre, os AA. E os RR. como de mediação e não de promessa de compra e venda;
60- E erra, quando, com o devido respeito, subverte a letra e o espírito das declarações, quer das partes, quer das testemunhas, para concluir pela improcedência da acção e pela condenação dos AA. Como litigantes de má-fé.
61- Há, assim, claro erro na interpretação dos factos e na interpretação e aplicação da lei.
Termos em que, pelo exposto e nos melhores do direito aplicáveis, deverão V.Exas, Meritíssimos Senhores Juízes Conselheiros, revogar o douto, acórdão recorrido, com as legais consequências.
Não foram oferecidos contra-alegações
OS FACTOS
Em 1ª instância foi dada como provada a seguinte matéria de facto:
1 - Em 16 de Maio de 2000 foi outorgada escritura pública nos termos da qual DD e mulher EE declararam vender ao A, que declarou comprar, a fracção autónoma designada pela letra …, correspondente ao segundo" andar para habitação, com entrada pelo n° …, com garagem individual no rés-do-chão, designada pelo n° um do prédio sito na … , ….
2 - A referida aquisição encontra-se registada a favor do A.
3 - A referida fracção possui o alvará de utilização n° 575, emitido pela Câmara Municipal de Braga em 2 de Julho de 1998.
4 - Em 11 de Abril de 2001 foi outorgado acordo escrito denominado Contrato Promessa de Compra e Venda, nos termos do qual o A declarou prometer vender aos RR, que declararam prometer comprar, a referida fracção e a fracção "…" sita no mesmo prédio, pelo preço global de „ 16.0000.000$00, tendo os segundos entregue 1.000.000$00 a título de sinal, declarando que o restante será entregue na data da escritura, e que as despesas de escritura e registo e demais impostos serão pagos pelos, segundo e clausularam ainda a faculdade da execução específica.
5 - Na data do contrato promessa o A entregou aos RR a referida fracção.
6 - No âmbito do mesmo contrato os RR entregaram ao A 27.433,88 €
7- Em 10 de Setembro de 2002 o A, através do seu mandatário, enviou ao R, que recebeu, uma carta alegando que a escritura pública referente à fracção … ainda não foi outorgada, devendo a mesma ser marcada pelo R, avisando este que se não for realizada a escritura e pago o restante preço em 15 dias, o A tomar posição judicial e pedir-lhes-á indemnização.
8 - O A intentou contra os RR acção de jurisdição voluntária para fixação de prazo, à qual os RR não deduziram oposição.
9 - Nessa acção foi proferida sentença fixando aos RR o prazo de 30 dias para realização da escritura pública.
10- Os RR foram notificados dessa sentença em 17 de Dezembro de 2003.
11- Aquando da realização do contrato promessa o A esperava receber a totalidade do preço no prazo de 6 meses.
12 - Em caso de arrendamento da fracção o A receberia mensalmente 300€.
13 - O A procedeu à marcação de escritura pública para realização do contrato de compra e venda da referida fracção, para o dia 27 de Fevereiro de 2007.
14 - Os RR foram notificados do dia e hora dessa escritura através de notificações judiciais avulsas.
15 - Os RR não compareceram para outorgar a escritura pública no dia e hora designados.
16 - As fracções referidas, decorridos 5 anos do contrato promessa, valorizaram-se em 100%, valendo a fracção "…" 74.819,68€ e a fracção "…" 89.783,72€.
17 - Se o A tivesse recebido o preço das referidas fracções tê-lo-ia investido.
18- Ao outorgar os denominados contratos promessa, a intenção do A era vender os prédios, fosse aos RR fosse, através destes, a quem os RR entendessem ou indicassem, desde que o A obtivesse pagamento;
19 - Munidos dos referidos contratos os RR poderiam vender a quem quisessem;
20 - Desde o momento em que outorgou os contratos o A sabia que o primeiro R, com a colaboração do segundo, explorava uma empresa/agência imobiliária;
21 - O A outorgaria os contratos definitivos com qualquer pessoa indicada pelos RR.
22 - Em 28 de Novembro de 2001 foi outorgado contrato escrito, denominado contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual os RR, na qualidade de donos e legítimos proprietários, declararam - prometer vender a FF a fracção … - correspondente ao terceiro andar direito tipo T4, com entrada pelo n° … do prédio sito na …, com garagem individual, pelo valor de 15.500.000$00, tendo a segunda outorgante entregue 4.000.000$00 como sinal.
23 - Em 18 de Abril de 2001 foi celebrado contrato denominado promessa de compra e venda nos termos do qual os RR na qualidade de donos e legítimos proprietários declararam prometer vender a GG casado com HH a fracção …, correspondente ao rés do chão – estabelecimento comercial ou similar de hotelaria, com entrada pelo n° …, descrita na Conservatória sob o n° …/F/ Braga (S. Vítor), inscrita na matriz predial urbana sob o art. 4475-F.
24 - Em 29 de Junho de 2001 foi outorgada escritura pública nos termos da qual AA II e mulher JJ declararam vender a HH referida fracção autónoma designada pela letra ….
25 - A escritura pública relativa à fracção F foi realizada com pessoa indicada pelo primeiro R, pelo preço acordado com este R.
26 - Os RR celebraram com FF contrato denominado promessa de compra e venda relativo à fracção …, com o consentimento do A, e mediante contrapartida a efectuar por este aos RR, visando a outorga de escritura pública entre o A e a referida FF.
27 - Visando a outorga de escritura pública de compra e venda entre o A e a FF relativa à fracção …, o primeiro R entregou à segunda essa fracção … e respectiva garagem, facto de que o A teve conhecimento antes de 21 de Fevereiro de 2002, recebendo do segundo R, em virtude dessa entrega e visando a outorga da referida escritura, a quantia de 5.000€, através de cheque datado de 3.3.2002.
28 - R apenas comunicou ao A outorga do contrato promessa com FF após essa outorga;
Fundamentação
Como se sabe são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto.
No caso, dessas conclusões verifica-se que, para além de algumas questões de facto, a questão essencial tem a ver com a qualificação jurídica que as instâncias fizeram do contrato aqui em lide.
Questão de facto
Alega a A. recorrente que os quesitos levados à base instrutória deveriam ter sido dados como não provados, como resultaria dos depoimentos do A. e dos RR..
Já na apelação a Relação apreciou a prova, mas entendeu manter inalterável toda a factualidade dada por provada na 1ª instância.
Ora, o S.T.J. não conhece de matéria de facto a não ser nos casos excepcionais previstos no n.º 2 do Art. 722º do C.P.C., situações que não ocorrem no caso.
Porém, não está impedido de sindicar a legalidade da obtenção das provas nem de censurar a utilização de ilações de facto quando estas, não se limitando a desenvolver a matéria de facto provada (base da presunção) antes a contraria ou altera, o que tudo pode e deve ser conhecido oficiosamente.
Ora, no caso dos autos, verifica-se, desde logo, que a 1ª instância utilizou factos essenciais (na sua perspectiva) para a decisão que não foram alegadas por qualquer das partes, invocando para o efeito o disposto no Art. 264 n.º 3 do C.P.C..
É o que se passa com a matéria constante dos pontos 18, 19, 20, 21, 25 E 28 (Cof. acta da audiência de 8/7/2008 – fls. 235/236).
Nos termos do Art. 664 do C.P.C., o juiz só pode servir-se para fundar a decisão, dos factos alegados pelas partes, admitindo, porém, o n.º 3 do Art. 264, que utilize também factos essenciais à procedência das pretensões formuladas ou das excepções deduzidos, desde que sejam complemento ou concretização de outros factos que as partes hajam alegado oportunamente e resultem da instrução da causa ...
Portanto, os factos essenciais a que se refere o Art. 264 n.º 3, têm necessariamente de ser complementares ou concretizantes de outros factos essenciais oportunamente alegados em fundamento do pedido ou da excepção.
Essa complementaridade ou concretização tem de ser aferida pela factualidade alegada na petição inicial, isto é, pela causa de pedir invocada pelo A. ou pela factualidade que fundamenta a excepção invocada na contestação.
Como observa Lebre de Freitas (C.PC. anotado, vol. 1º - 467/467v.) “... trata-se sempre de casos em que a causa de pedir ou excepção, está individualizada, mediante alegação fáctica suficiente para o efeito ..., mas não completa mediante a alegação de todos os factos necessários à integração da previsão normativa.
O que o n.º 3 permite é que, ainda na fase da instrução ou na da discussão de facto da causa, a parte a que o facto em falta aproveita alegue, a convite do juiz ou não, os factos complementares que a prova produzida tenha patenteado, com consequente aditamento da base provatória e possibilidade de resposta e contraprova da parte contrária”.
Ora, no caso concreto o A. alegou ter celebrado com os RR. um contrato-promessa de compra e venda, por via do qual prometeu vender-lhes e estes prometeram comprar-lhe fracções autónomas (…. e ….) da sua propriedade.
No que concerne à fracção …. o contrato foi cumprido, mas em relação à fracção …. os RR., apesar de convocados pelo A. para a realização da escritura por 3 vezes, nunca se dispuseram a outorgá-la, razão pela qual o A. perdeu o interesse na prestação.
Invoca, pois, o incumprimento definitivo do contrato-promessa no que se refere à fracção …., pedindo, em via principal, a rescisão do contrato com as legais consequências (na sua perspectiva) e em via subsidiária, a execução específica do contrato, contra o pagamento do preço actualizado.
Os RR., na contestação e no essencial aceitam ter celebrado com o A. o aludido contrato-promessa, mas alegam, ainda, que celebraram, eles próprios, com 3ª pessoa, como conhecimento do A., um outro contrato-promessa de compra e venda, pelo qual se obrigaram a vender-lhe, e essa 3ª pessoa, a comprar-lhes, a mesma fracção …., que já se encontra na posse da promitente compradora, sendo que ela não se dispõe a cumprir o contrato.
Conhecendo o A. toda esta situação, não pode pedir aos RR. a entrega da fracção que se encontra na esfera jurídica da referida 3ª pessoa, devendo a acção improceder.
Assim, perante o descrito, e que melhor se vê dos autos, é evidente que a factualidade que a M.ma julgadora resolveu trazer à colação ao abrigo do n.º 3 do Art. 264 do C.P.C., nada tem a ver com a causa de pedir invocada na acção nem com qualquer excepção deduzida na contestação.
Trata-se de factos novos, não alegados, que nunca poderiam ser tidos como complemento ou concretização daqueles que foram alegados nos articulados da acção.
A Relação manteve integralmente esta factualidade, sendo certo que foi essencialmente com base nela que a senhora juiz julgou a acção improcedente, alterando completamente a causa de pedir, decisão que o Tribunal recorrido inteiramente confirmou.
Foram, pois, violadas as regras legais que disciplinam a aquisição processual das provas ou que determinam quais os factos de que o tribunal pode servir-se para a decisão (no caso foram violados os Arts. 264 e 664 do C.P.C.), o que, como se disse, é matéria do conhecimento oficioso e pode ser censurada pelo S.T.J. por se tratar da matéria de direito.
Consequentemente, tal factualidade não pode ser considerada no julgamento da causa.
Por outro lado, a parte final da resposta ao quesito 1º, excede manifestamente o âmbito do quesito.
Trata-se de resposta excessiva ou exorbitante, já que se pronunciou sobre matéria de facto que não foi alegada e por isso, também não foi quesitada.
Assim, por analogia com o disposto no Art. 646 n.º 4 do C.P.C. deve ter-se por não escrita a resposta ao quesito nessa parte, isto é, a partir de “... com o consentimento do A. e mediante contrapartida a efectuar por este aos RR. visando a outorga da escritura pública entre o A. e a referida FF”.
O que acaba de dizer-se seria, só por si suficiente para, perante a factualidade que resta, se rejeitar completamente a interpretação normativa do contrato em lide efectuada pelas instâncias, com evidente repercussão na decisão final.
Porém, mesmo a entender-se que a matéria de facto constante dos pontos 18, 19, 20, 21, 25 e 28, chamada aos autos ao abrigo do disposto no Art. 264 n.º 3 do C.^P.C., podia ser considerada (o que apenas se admite como mera hipótese de raciocínio), mesmo então, nunca poderia aceitar-se a interpretação das instâncias quanto ao sentido da declaração negocial constante do contrato promessa em lide, como tentaremos demonstrar.
Interpretação do contrato
Para este efeito há que convocar especialmente a matéria de facto constante dos pontos 4, 18,19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 e 28.Sabemos, assim, que o A. celebrou com os RR. em contrato que denominaram de contrato-promessa de compra e venda pelo qual o A., na qualidade de proprietário, prometeu vender aos RR. e estes prometeram comprar-lhe, as fracções …. e …., identificados nos autos. Sabemos igualmente que o A., ao outorgar o referido contrato, pretendia vender aos RR. ou a quem estes indicassem, as ditas fracções, desde que obtivesse o pagamento do preço convencionado, de modo que os RR, munidos do aludido contrato, poderiam vender a quem quisessem, visto que o A. outorgaria os contratos definitivos com qualquer pessoa indicada pelas RR.
Nessa sequência, os RR. celebraram com terceiros contratos-promessa, por via dos quais, arrogando-se a propriedade das fracções que o A. lhes prometera vender, prometeram, eles próprios, vender a esses terceiros e estes comprar-lhes, as mesmas fracções autónomas, sendo certo que, em relação à fracção …., em 29/6/2001, o A. outorgou com terceiro a escritura de compra e venda, sendo esse terceiro indicado pelos RR., assim como o preço.
Finalmente, teve-se como provado que o A. à data em que celebrou com os RR. o dito contrato-promessa, sabia que o 1º R., com a colaboração do 2º, explorava uma empresa/agência imobiliária.
Ora, essencialmente com base nesta factualidade e procurando interpretar o contrato celebrado entre o A. e os RR de acordo com as regras do Art. 236 e seg. do C.C., entendeu a 1ª instância que “Resulta evidente ... que a vontade negocial do A. era lograr a venda das fracções e que, para tal, utilizou os serviços dos RR., sabendo que o primeiro explorava uma imobiliária”.
Quer dizer, a vontade do A. era “proceder, através da mediação dos RR. à venda da fracção” pelo que “o contrato promessa inicialmente realizado entre A. e RR. constitui apenas um meio para que os RR. estivessem munidos de documento que lhes permitisse angariar compradores”.
Assim, o contrato-promessa em causa não se destinaria a ser cumprido enquanto tal, porquanto “... através deste contrato pretendia o A. vender as fracções de que era proprietário. E logrou a concretização do negócio relativamente à fracção .... Para lograr esse objectivo celebrou com os RR. aquele contrato, para facilitar a actividade a que estes se dedicavam de angariação de clientes”.
Nunca os RR. pretenderam comprar ao A. nem o A. Pretendeu, através desse contrato, vender aos RR., ou seja, celebrar o contrato definitivo ...”.
Assim, partindo de tais ilações, o julgador de 1ª instância qualificou o contrato celebrado entre o A. e os RR. como um contrato de mediação imobiliária tal como é definido no Art.º 3º do D.L. 77/99 de 16/3, vigente à data, ou no limite, como um contrato atípico a que se aplicaria o regime próprio do contrato de mediação dada a similitude com ele.
A Relação, a respeito de tal qualificação, deduzida por interpretação normativa, segundo as regras do Art. 236 e seg. do C.C., não viu melhor solução do que a de perfilhar inteiramente tal interpretação, sem qualquer análise crítica, por mera remissão para a sentença recorrida, que confirmou.
Ora, a verdade é que, salvo o devido respeito por diferente opinião, não pode de modo algum acolher-se tão insólita como extravagante interpretação e qualificação jurídica.
A actividade de mediação imobiliária só pode ser exercida por empresas que reúnam os requisitos previstos no D.L. 77/99, à data em vigor (hoje disciplina tal actividade o D.L. 211/2004 de 20/8).
Essa actividade de mediação definia-a a lei como sendo aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra e venda de bens imóveis ... desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis conforme tudo resulta do disposto no Art. 3º do citado diploma legal.
Acontece que absolutamente nada nos autos permite interpretar o contrato dito de promessa de compra e venda celebrado entre A. e RR., como um contrato de mediação imobiliária (ou atípico, a que, por aproximação com ele, se regesse pelo seu regime).
Ninguém alegou qualquer factualidade que permitisse inferir ter sido essa a vontade hipotética das partes, apreensível por um declaratário normalmente diligente, nem a que se deu por provada permitia tal interpretação.
É claro que quem outorga um contrato-promessa de compra e venda, tem a intenção de alienar os prédios que prometeu vender, assim como quem prometeu adquiri-los tem a intenção de os comprar.
É, de resto, a finalidade típica do contrato-promessa, como contrato instrumental que é, em relação ao contrato prometido.
E, o simples facto de se ter tido por provado que o A. teria vendido os prédios prometidos aos RR, promitentes compradores, como, aliás, era sua obrigação, deveria ter logo alertado as instâncias para o equívoco da interpretação adoptada.
Mas, posto que o A. estava disposto a celebrar a escritura de compra e venda com qualquer terceiro indicado pelos RR., certo é que dessa sua disposição não pode razoavelmente concluir-se que as partes pretenderam celebrar, não um verdadeiro contrato promessa, mas um contrato de mediação imobiliária.
Tal não resulta minimamente do texto contratual onde todo o clausulado é o típico de um vulgar contrato-promessa, tal como é definido no Art. 410 n.º 1 do C.C., faltando-lhe, em absoluto, qualquer dos elementos que obrigatoriamente têm de constar do contrato de mediação imobiliária conforme se dispunha, na altura, no Art. 20 n.º 2 do D.L. 77/99.
Portanto, tratando-se de interpretar um contrato formal, nunca a declaração negocial poderia valer com um sentido que não tem a mais pequena correspondência no texto interpretando, mesmo que imperfeitamente expresso, como se determina no Art. 238 n.º 1 do C.C., sendo certo que não ocorre a situação prevista no seu n.º 2.
Por isso, e desde logo, nunca podia recorrer-se a outros elementos interpretativos, designadamente à “conjuntura da emissão” da declaração negocial ou ao “comportamento posterior dos outorgantes” para apoiar uma qualquer interpretação que não encontre o mínimo apoio no texto contratual.
De resto, a consideração das circunstâncias conhecidas (isto é, da matéria de facto fixada pelas instâncias) em que foi celebrado o contrato e a conduta posterior das partes, só podem levar a interpretar a vontade das partes no sentido de terem querido celebrar um verdadeiro e próprio contrato-promessa.Basta atentar nas cláusulas do contrato, todos típicos de tal espécie contratual, nas alegações vertidas nos articulados, todas conformes com o referido tipo de contrato, ou nas diligências empreendidas pelo A. no sentido de obter o cumprimento do contrato, todos igualmente consentâneos com o objectivo de se obter a concretização do contrato de compra e venda prometido, entre as partes.
Repare-se, até, na acção intentada pelo A., contra os RR. para marcação de prazo, onde se alega e documenta o contrato-promessa em causa, que como tal foi tido por provado por sentença transitada que fixou o prazo de 30 dias para a celebração da escritura definitiva de compra e venda.
O mesmo se diga quanto à carta enviada pelo mandatário do A. dos RR. em 10/9/2002, ou quanto à notificação judicial avulsa também dirigida pelo A. aos RR. no sentido de comparecerem no Cartório Notarial para outorgarem a escritura definitiva, tudo na sequência e para cumprimento do contrato-promessa em causa, que as partes jamais puseram em causa.
Como é óbvio, todo este circunstancialismo exterior ao próprio contrato, nada tem a ver com qualquer eventual contrato de mediação imobiliária ou outro de índole atípica mas similar.
É certo que, em relação à fracção …. os RR. promitentes compradores, celebraram com terceiros, um outro contrato-promessa, prometendo-lhes vender e estes comprar-lhes a mesma fracção …. e que, posteriormente, a escritura de compra e venda veio a ser celebrada entre o A. e a esposa desse terceiro (e não com os RR.), assim como é verdade que em relação à fracção …. (aliás, a única aqui em causa), também os RR. celebraram com terceira pessoa um contrato-promessa de compra e venda, com o consentimento do A. (consentimento que é incompreensível quando também se deu como provado que os RR. apenas comunicaram ao A. a realização desse contrato-promessa, após a sua outorga, como tudo resulta dos pontos 26 e 28 da matéria de facto, o que envolve manifesta contradição, que, todavia, não se valoriza por ser indiferente para a sorte da acção).
Porém a celebração desses contratos-promessa com os terceiros, de modo algum pode significar que, quando A. e RR. celebraram o contrato aqui em causa, tivessem querido celebrar um contrato de mediação imobiliária.
Aquelas situações (isto é, a celebração dos contratos-promessa com terceiras pessoas) não permite, absolutamente, tal interpretação.
Na verdade e desde logo, em ambos os contrato-promessa outorgadas entre os RR. e os ditos terceiros, os RR. arrogaram-se a propriedade das fracções, o que à partida inviabiliza qualquer ideia de mediação imobiliária, em que o mediador é apenas mero intermediário, sendo impensável que se apresente como proprietário da fracção cuja venda apenas lhe compete promover.
Portanto, da celebração dos referidos contratos-promessa entre os RR. e os terceiros, nenhum apoio relevante se pode retirar para interpretar o primitivo contrato-promessa outorgado entre o A. e os RR., como um contrato de mediação imobiliária.
De resto, verifica-se que, considerando esses contratos-promessa “intermediários” (cof. fls. 175/76 e 191/92), os RR. prometeram vender aos terceiros as duas fracções em causa pelo valor global de 20.500.000$00 (15.500.000$00 + 5.000.000$00), quantia bem superior àquela pela qual o A. prometeu vender aos RR as mesmas fracções (16.000.000$00).
Ora, não se está a ver como a referida diferença de valor pudesse, alguma vez, ser tida como a remuneração devida aos RR. pela angariação de interessados na compra das fracções, até porque nem seria paga pelo A. que, na interpretação das instâncias, foi quem teria recorrido aos serviços dos RR. como agentes de mediação imobiliária.
Por outro lado, do facto que igualmente se teve por provado, segundo o qual, quando outorgou o contrato interpretando, o A. sabia que o 1º R. com a colaboração do 2º, explorava uma empresa/agência imobiliária, nada de útil pode ser aproveitado no sentido da interpretação adoptada pelas instâncias.
Na verdade, uma empresa que se dedique ao comércio imobiliário, exercerá, naturalmente, a sua actividade no âmbito da compra e venda ou revenda de propriedades, mas não poderá exercer qualquer tipo de actividade de mediação, exclusivamente destinada às empresas de mediação imobiliária, às quais, igualmente está vedada a actividade comercial, de compra e venda de bens imóveis (Art. 4 do D.L. 77/99).
De resto, na denominação das empresas de mediação imobiliária tem de constar obrigatoriamente a expressão «Mediação Imobiliária», cujo uso está vedado a qualquer outra entidade (Art. 7 n.º 1 do citado D.L.).
Assim, nem sequer estando provado que a agência imobiliária do 1º R. ou dos RR. era uma agência de mediação imobiliária, é completamente irrelevante para a interpretação normativa do contrato em causa o referido facto, a que as instâncias tanta importância deram.
Deu-se ainda como provado que os RR., munidos dos referidos contratos-promessa poderiam vender a quem quisessem e que o A. outorgaria os contratos definitivos com qualquer pessoa indicada pelos RR. (pontos 18, 19 e 21 da matéria de facto) e também desta factualidade se pretendeu retirar argumentos favoráveis à interpretação proposta pelas instâncias.
Pensamos que sem razão.Por um lado não é correcta, sequer, a afirmação contida no ponto 19 da matéria de facto, porquanto os RR., munidos do contrato-promessa celebrado com o A., jamais poderiam vender as fracções, fosse a quem fosse, já que o referido contrato-promessa não transferiu para eles a propriedade das fracções.
Não sendo os legítimos donos, é claro que não podiam vender a quem quisessem ...
Mas, interpretando a referida afirmação em conjugação com a matéria do ponto 20, no sentido de que os RR. poderiam prometer vender as fracções (que haviam prometido comprar ao A.), a quem quisessem, porque o A. outorgaria os contratos definitivos, sempre se dirá que se trata de matéria absolutamente irrelevante para a interpretação do contrato no sentido adoptado pelas instâncias.
O que sabemos é simplesmente que os RR. celebraram com terceiros contratos-promessa de venda de bens alheios, tendo prévio conhecimento que o A. outorgaria os contratos definitivos. (Ignora-se se os promitentes compradores sabiam que as fracções não eram propriedade dos RR., até porque estas se intitularam seus legítimos donos. Se conhecessem o verdadeiro proprietário, estar-se-ia perante contratos-promessa de bens futuros (Art. 893) - ).
Todavia, tendo ou não conhecimento de que o A. outorgaria a escritura definitiva, munidos ou não de prévio contrato-promessa celebrado com o A., sempre os RR. podiam celebrar os contratos-promessa de compra e venda de bens alheios, sem que o A. disso os pudesse impedir.
Como é doutrina praticamente pacífica, a nulidade prevista no Art. 892 do C.C. para a venda de coisa não se aplica ao contrato-promessa “porque a ratio de tal nulidade reside justamente no efeito real da compra e venda, que a promessa não partilha” (cof. Contrato-Promessa e seu Regime Civil – Ana Prates – 2ª reimpressão – fls. 447 – ).
Referimo-nos, é claro, ao contrato-promessa obrigacional, como é o caso dos autos, e já não aqueles a que as partes atribuem eficácia real.
Quer dizer, o princípio da equiparação previsto no Art. 410 n.º 1 do C.C. cede aqui, perante a razão de ser da dita nulidade.
Portanto, o contrato-promessa de venda de coisa alheia é válido, obrigando, por isso o promitente vendedor perante o promitente-comprador, embora seja ineficaz em relação ao verdadeiro proprietário da coisa, que, porém, pode aceitar realizar a escritura definitiva directamente com o 3º.
Aliás, compete ao promitente vendedor adquirir o bem alheio que prometeu vender ou conseguir o consentimento do proprietário para a celebração da escritura definitiva, sob pena de incorrer em incumprimento para com o 3º promitente comprador, que pode ser ou não culposo, de acordo com as circunstâncias concretas de cada caso.
Na situação concreta existindo um 1º contrato-promessa celebrado entre o A. e os RR., o posterior contrato-promessa outorgado entre os RR. e a terceira FF, não altera em nada as obrigações assumidas pelos RR. perante o A. em função do 1º contrato.
Os RR. permanecem obrigados a celebrar a escritura de compra e venda para com o A..
Sob o ponto de vista civil, se o A. aceitasse celebrar directamente com o 3º promitente comprador no 2º contrato, ficaria satisfeito o seu interesse, enquanto credor, e que justificou o 1º contrato. Poderá é ocorrer fraude fiscal, na medida em que se pretende fazer passar a situação por uma só transmissão o que, na verdade, se configura como uma dupla transmissão.
Tal, porém, envolverá o pagamento dos dois impostos devidos não colidindo com a validade substancial do negócio.
De resto, apesar da existência do dito 2º contrato-promessa, não se coloca aqui a questão de o A. outorgar a escritura definitiva com a 3ª – FF – .
A questão colocada na acção é apenas o do incumprimento do 1º contrato-promessa celebrado entre o A. e os RR. (referente à fracção P.).
Em conclusão:
- Deve ser tida como não escrita a matéria de facto constante dos pontos 18, 19, 20, 21, 25 e 28.
- Igualmente se tem por não escrita a última parte da resposta ao quesito 1º, a partir de “com o consentimento do A. e mediante contrapartida a efectuar por este aos RR. visando a outorga da escritura pública entre o A. e a referida FF”;
- Como tal, face à restante matéria de facto, nunca poderia interpretar-se o contrato celebrado entre o A. e os RR como um contrato de mediação imobiliária ou similar, por falta de factualidade que suportasse tal interpretação normativa;
- Todavia, mesmo a considerar-se a factualidade tida por não escrita, a solução não seria diferente, já que, mesmo perante ela, não parece defensável a interpretação e qualificação assumida pelas instâncias.
- A interpretação a que se chega, tendo em conta as regras dos Art.ºs 236 e seg. do C.C., em qualquer caso, é, portanto, a de que estamos perante um vulgar contrato-promessa de compra e venda em que é promitente vendedor o A. e promitentes compradores os RR..
- No caso, não está em questão o incumprimento da promessa de compra e venda da fracção …., que, aliás, as partes têm por cumprida.
- Apenas se imputa aos RR. o incumprimento definitivo da promessa referente à fracção ...
- O contrato-promessa paralelo que os RR. celebraram com a 3ª, FF deve ser tido como um contrato-promessa de compra e venda de bem alheio, que é válido, embora ineficaz em relação ao A..
- Tal contrato paralelo não afecta as obrigações que os RR. assumiram para com o A., por via do primeiro contrato.
Mas, chegados aqui, interpretado e qualificado o contrato em lide como um vulgar contrato-promessa, não fica ainda definitivamente resolvida a acção.
Na verdade, a causa de pedir nesta acção é, no fim de contas, o incumprimento contratual do dito contrato-promessa, com base no qual o A. se arroga diversos direitos que pretende fazer valer contra os RR. (quer em via principal, quer em via subsidiária).
Ora, face à interpretação e qualificação a que chegaram às instâncias, tais questões não foram, pura e simplesmente conhecidas, porque prejudicadas pela solução do pleito a que se chegou.
Assim, alterada em sede de revista aquela interpretação e qualificação, torna-se necessário conhecer, do mérito da acção, isto é, há que decidir se os RR. incumpriram definitivamente o contrato, como pretende o A. e, nesse caso decidir se procedem ou não os pedidos formulados.
Não se tendo a 1ª instância pronunciado sobre o incumprimento contratual alegado como causa de pedir, por tal questão ter ficado arredada ou prejudicada pela interpretação dada ao contrato em lide, competia à Relação substituir-se-lhe, nos termos do disposto no Art.º 715º n.º 2 do C.P.C., caso julgasse procedente a apelação.
Como, porém, a julgou improcedente, já que aderiu à interpretação normativa e à qualificação proposta na sentença recorrida, também ela não se pronunciou sobre a questão do incumprimento contratual e suas consequências.
Surge assim o problema de saber se deve este Supremo Tribunal substituir-se à Relação no conhecimento das ditas questões, nos termos do disposto no Art. 715º n.º 2 e 3 do C.P.C..
A questão assim equacionada, afigura-se-nos duvidosa.
Por um lado, o disposto no art. 726, ao ressalvar apenas o n.º 1 do Art. 715º, parece inculcar a ideia de que deve o S.T.J. substituir-se à Relação conhecendo das questões que esta não apreciou por as julgar prejudicadas pela solução dada ao litígio.
Mas, por outro lado, quando se trate de nulidade por omissão de pronúncia (Art. 668º n.º 1 d) – 1ª parte – ), determina a lei processual a baixa do processo à Relação (Art. 731º n.º 2), retirando, assim, ao S.T.J. o poder de se substituir ao tribunal recorrido, impondo a solução da mera cassação.
Ora, num caso ou noutro, embora por motivos diferentes, há sempre omissão de pronúncia sobre determinadas questões jurídicas, de modo que se entende mal que para situações idênticos (na perspectiva referida) se adoptem soluções diferentes, passando essa diferença pela subtracção de um grau de jurisdição.
É, assim, a própria harmonia do sistema que é posta em causa.
Por isso, já se decidiu neste S.T.J. que “deixando a Relação de se pronunciar sobre questões que lhe foram colocadas pelo apelante, por os ter considerado prejudicados pela solução que deu ao pleito, não pode o S.T.J. solucioná-las, pelo que, à míngua de texto legal que directamente preveja a situação, há que aplicar a disciplina do art. 731º n.º 2 do C.P.C., procedendo ao reenvio do processo àquele tribunal de segunda instância, para conhecer dessas questões pelos mesmos desembargadores, se possível”.
(cof. Ac. S.T.J. de 12/3/96 – Proc. n.º 87945 – 2ª).
No mesmo sentido cof.:
- Ac. do S.T.J. de 23/3/95 – Col./J. do S.T.J. 1995 – 1ª – 126,
- Ac. do S.T.J. de 19/11/2002 – Ver. N.º 3442/02- 6º e
- Ac. do S.T.J. de 15/1/2008, desta conferência, PROFERIDO NO Proc. n.º 4320/07 – 1º.
Aliás é esta a solução da lei quanto ao agravo de 2ª instância – Art. 762º n.º 2 do C.P.C.-
Assim, embora a solução possa ser duvidosa, inclinamo-nos para ela, por ser aquela que trata com igualdade situações que, no fundo e em concreto, são idênticas, conferindo lógica e harmonia ao sistema no seu conjunto.
No caso dos autos, como já se salientou, acresce que nenhuma das instâncias se pronunciou sobre a questão do incumprimento contratual do contrato-promessa em causa, questão que é o fundamento da acção, constituindo a sua causa de pedir (não se trata, portanto, de uma qualquer questão jurídica colocada pelas partes).
Assim sendo, se dela conhecesse este Supremo Tribunal, estaria a decidir tal questão fundamental pela primeira vez e sem possibilidade de recurso.
Quer dizer, não se estaria, apenas, a suprimir um grau de jurisdição como acontece quando a Relação se substitui à 1ª instância nos termos do Art.º 715 do C.P.C., situação que a lei aceita por se entender “... que os inconvenientes resultantes da possível supressão de um grau de jurisdição são largamente compensados pelos ganhos em termos de celeridade na apreciação da questão controvertida pelo tribunal «ad quem» ...” (cof. relatório do D.L. 329-A/95).
Estaria, isso sim, contra toda a lógica do sistema, a eliminar qualquer grau de recurso, visto que da decisão do S.T.J. nenhum é admissível (salvo para o T. Constitucional, nos casos específicos, que aqui não interessa considerar).
Daí a opção pela orientação jurisprudencial acima referida, apesar das dúvidas que nos suscita a interpretação do Art. 726º quando conjugado com os Art.ºs 715 e 731º do C.P.C.
Devem, por isso, os autos baixar à Relação para aí se conhecer do alegado incumprimento contratual, e suas consequências, partindo da interpretação e qualificação do contrato aqui fixada em sede de revista.
A questão da litigância de má-fé por parte do A.
Como se vê dos autos, a sentença final condenou o A. como litigante de má-fé, na multa de 1.500€, decisão que o acórdão recorrido igualmente manteve na íntegra.Ora, também esta questão faz parte do objecto da revista, entendendo o A./recorrente que sempre agiu de boa fé, fazendo um uso normal do processo.
E, na verdade, atento o que se deixou dito, quer quanto à matéria de facto trazida à colação de modo que se nos afigura ilegal, quer quanto à interpretação do contrato não se vê que o A. tenha litigado de má-fé.
Diz-se na sentença de 1ª instância, com a total adesão do acórdão recorrido, que não pode admitir-se que, relativamente à fracção …. o A. tenha alegado ter já outorgado a escritura definitiva com os RR., quando sabia que o tinha feito com terceira pessoa e muito menos que venha pedir a restituição desse imóvel, que validamente transmitiu a terceiro, como se tal transmissão não existisse ...
Teria assim o A. alegado factos que sabia não serem verdadeiros.
Todavia, o certo é que, tal como acima se referiu detalhadamente, a factualidade que, no essencial, o A. teria omitido, para além de não poder ser aqui considerada, nenhuma relevância tem para a decisão, atento a conformação que o A. deu à acção.
De resto, quanto à fracção ..., nunca esteve em causa o incumprimento do contrato-promessa celebrado entre o A. e os RR., daí a irrelevância de a escritura ter sido elaborada entre o A. e terceiro e não entre aquela e os RR..
Talvez porque o A. nunca questionou o incumprimento do contrato-promessa no que se refere a essa fracção (….) tenha estado na base da ligeireza com que alegou a parca factualidade a ela referente, o que apenas poderá conduzir à eventual improcedência do pedido de pagamento do preço (actualizado) estipulado (mas nem sequer concretizado) no aludido contrato-promessa no que a essa fracção diz respeito, mas que não aponta para a omissão ou ocultação dolosa ou gravemente negligente dos circunstâncias de facto em que foi celebrada a respectiva escritura.
Por outro lado, se é verdade que o A. pediu a entrega da fracção …. que os RR. têm na sua posse, como igualmente pediu o pagamento de 15.600 € referente ao respectivo rendimento (que deixou de auferir) desde Setembro de 2002 até Fevereiro de 2007 (cof . pedidos formulados em f) e g)) o certo é que facilmente se verifica ter-se tratado de mero lapso de escrita, já que, vê-se, com toda a evidência do corpo do articulado inicial que se queria referir à fracção ...
Assim, é claro que a actuação do A., sob o ponto de vista processual, não se traduziu na dedução de pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar, na alteração ou omissão da verdade de factos relevantes para a decisão da causa ou no uso manifestamente reprovável dos meios processuais que a lei lhe disponibiliza.
Consequentemente não estão presentes os pressupostos previstos no Art. 456º n.º 2 do C.P.C. que justifiquem a condenação do A. como litigante de má-fé.
Decisão
Termos em que acordam neste S.T.J. em conceder revista e, consequentemente:
- revogam o acórdão recorrido na parte em que, aderindo à sentença de 1ª instância, a confirmou, no que se refere à interpretação e qualificação jurídica do contrato em lide, como consubstanciando um contrato de mediação imobiliária ou similar, bem como na parte em que igualmente a confirmou, no que respeita à condenação do A. na multa de 1.500€, como litigante de má-fé;
- decidem interpretar e qualificar juridicamente o contrato em lide (ao abrigo das regras do Art. 236 e seg. do C.C.) como um vulgar contrato-promessa de compra e venda, sendo promitente vendedor o A. e promitentes compradores os RR.
- decidem ter por não escrita a matéria de facto constante dos pontos 18, 19, 20, 21, 25 e 28 dos factos provados, bem como a última parte da resposta ao quesito 1º, a partir de “com o consentimento ... e a referida FF”;
- decidem finalmente reenviar o processo ao Tribunal da Relação para aí se conhecer do alegado incumprimento contratual definitivo do negócio celebrado entre o A. e os RR., em que se fundam os pedidos principais, ou, sendo caso disso, apreciar os subsidiários.
Custas a fixar a final de acordo com o vencimento ou decaimento.
Lisboa, 20 de Outubro de 2009
Moreira Alves (Relator)
Alves Velho
Camilo Moreira Camilo