| 02B3348 |  |
1. "A, Lda" administradora do condomínio do prédio com os n.º....a ....-C, da Avenida dos Estados Unidos da América, em Lisboa, pediu a condenação de "B, Lda.", e de Centro Regional da Segurança Social - Centro de Cultura e Desporto a desocuparem uma área daquele prédio que designa de sub-cave, que seria parte comum, e de que, no entanto, a primeira ré se arroga exclusiva proprietária, assim a tendo dado de arrendamento à segunda;
pede, ainda, se condene as rés a restituir ao condomínio as rendas indevidamente pagas à B.
Esta deduziu reconvenção, na que pediu lhe fosse reconhecido o direito de propriedade exclusiva sobre a fracção em causa, que qualifica de fracção autónoma.
Em revogação parcial da decisão da 1ª instância, a Relação de Lisboa deu integral procedência à reconvenção, mas manteve a condenação da B a entregar ao condomínio as rendas que recebeu da outra ré até 31 de Dezembro de 1991, data esta em que, segundo o acórdão, se deu a usucapião, por efeito de posse, de má fé, durante vinte anos.
A autora pede, agora, revista, que fundamenta assim:
· a fracção em disputa deve ser considerada solo, e, por isso, parte comum, nos termos do artº1421º, n.º1, a, CC (1) pois resultou de desaterro entre os pilares do edifício, tornado possível pelo declive em que o prédio foi edificado;
· como parte imperativamente comum, é insusceptível de apropriação individual, ainda que por usucapião;
· mesmo que a usucapião fosse possível, ela teria sido interrompida, pelo menos, na data em que a ré recebeu o ofício da Câmara Municipal, onde lhe era anunciada a ilegalidade daquele espaço.
A ré B também recorreu, para pedir a revogação do acórdão na parte em que a condenou a pagar as rendas recebidas do Centro Regional de Segurança Social, fundamentando do seguinte modo:
· a sua posse é titulada e de boa fé;
· mesmo que de má fé, isso nunca poderia justificar a condenação da recorrente a restituir a parte da renda relativa à cave, como foi indevidamente decidido no acórdão sob recurso.
2. Os factos provados, na parte que interessa ao recurso, são os seguintes:
· a B construiu o prédio com o n° ..... da Av. Estados Unidos da América, em Lisboa, que, em 21.8.71, constituiu, por escritura pública, em propriedade horizontal, ficando composto por uma fracção A, correspondente à cave, com saída própria para a via pública, pelas fracções B, D, F, H, J, M, O, Q, S e U, correspondentes aos 1 ° a 10° andares esquerdos e pelas fracções C, E, G, I, L, N, P, R, T e V, correspondentes aos 1 ° a 10° andares direitos, havendo ainda no 11 ° andar , recuado, as fracções X e Z - todas elas, com excepção da fracção A, com saída própria para os acessos do prédio;
· a autora é administradora do condomínio do prédio referido, sito na avenida dos Estados Unidos da América, nº.... a ....-C, em Lisboa, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial, sob o nº19159, a fls.164, do Livro B-71, tendo-lhe sido conferidos por acta de 13 de Fevereiro de 1987 os necessários poderes pela assembleia de condóminos para propor e intervir na presente acção;
· a fracção A, que pertence à B, está aí descrita como sendo composta por um estabelecimento amplo, com instalações sanitárias, destinado a comércio;
· o rés do chão diz-se aí ser composto só por acessos e circulações;
· nessa escritura, foi dito serem partes comuns as definidas no "artigo primeiro" - sic - do art. 1421 ° do C. Civ. e ainda as não afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos que não tenham sido referidas;
· a partir de 1971, a B passou a utilizar um espaço existente abaixo da cave, designado por sub-cave;
· a autora promoveu, em representação do condomínio, esclarecimentos junto da Câmara Municipal de Lisboa sobre a situação do espaço em causa e requereu uma vistoria ao prédio, tendo na Câmara sido aberto um processo para o efeito;
· a B foi contactada e solicitada pela autora para pôr termo à ocupação e utilização da sub-cave, ao que não acedeu, continuando a explorar esse espaço em beneficio próprio;
· com excepção da B, os condóminos têm-se oposto, em assembleia e através da autora, a essa ocupação e exploração;
· em 25.2.75, a B e a Caixa de Previdência e Abono de Família dos Serviços Médico-Sociais do Distrito de Lisboa acordaram em que a primeira dava e a segunda tomava de arrendamento a cave e o rés do chão do mesmo prédio, abrangendo a área da referida sub-cave;
· a B deu a sub-cave de arrendamento ao Centro Regional de Segurança Social de Lisboa;
· o Centro Regional de Segurança Social, há, pelo menos, 11 anos vem utilizando o espaço em causa como refeitório-cantina dos respectivos funcionários, tendo, durante o ano de 1992, pago à B a renda mensal de 152.864$00;
· a zona designada por sub-cave é um espaço que nasceu com a própria construção do edifício, sendo aberta e rasgada entre as fundações e a laje, tendo surgido por necessidades técnicas ligadas à construção, em virtude de o prédio ter sido construído em terreno inclinado;
· o espaço em causa foi sempre utilizado pela B durante a construção e os acabamentos do prédio como depósito de materiais de construção civil, até 1971, ano em que a construção foi dada por terminada;
· entre 1971 e 1975, a sub-cave foi utilizada pela B e por mais nenhum condómino;
· desde a construção do edifício, tal espaço esteve sempre em contacto com a cave que é a fracção A;
· existe acesso directo da cave à sub-cave, mantendo-se tal situação desde 1971 até à actualidade;
· os actos praticados pela B sobre o local em causa sempre foram exercidos com conhecimento dos condóminos, não tendo havido oposição destes ao arrendamento da cave e rés do chão ao Centro Regional de Segurança Social de Lisboa e anteriormente à Caixa de Previdência.
3. Na 1ª instância, foi entendido que a sub-cave faz parte da estrutura do edifício e que, como tal, é parte imperativamente comum, enquadrável na previsão da alínea a), do n.º1, do artº1421º, CC.
Como parte imperativamente comum seria insusceptível de apropriação individual, e daí a inocuidade dos actos possessórios realizados ao longo do tempo, ainda que com antiguidade bastante para, noutras circunstâncias, produzir usucapião.
A pertença à estrutura do edifício derivaria de ocupar um espaço ao nível do subsolo, cuja existência se ficou a dever a necessidades técnicas da construção.
Esta, no essencial, a razão de decidir da 1ª instância, que foi no sentido da total procedência do pedido da administração do condomínio.
A Relação de Lisboa não esteve de acordo, e bem, com a arrumação da sub-cave no rol das partes imperativamente comuns, como elemento estrutural do prédio, pois, com efeito, o espaço que lhe corresponde não passa de uma zona aberta, entre as fundações e a laje, resultante do declive do terreno.
Nada tem que ver com a estrutura do edifício.
Não foi a Relação, porém, muito clara acerca da classificação que atribuiu à sub-cave, pois, embora não a afastando da previsão da alínea e, do n.º2, do artº1421º (única norma que, na verdade, interessava ao caso), dando, assim, a entender que a considerava, na origem, como parte comum (por efeito de presunção), acabou por não ser tão explícita quanto seria para desejar, sendo, mesmo, pertinente a dúvida sobre se a considerou abrangida pelo próprio condomínio; em todo o caso, não esclareceu qual seria a situação jurídica daquela parte do edifício, no momento em que terão principiado os actos possessórios da B.
De todo o modo, partindo da ideia de que a construtora teve, desde a conclusão dos trabalhos
de edificação, uma posse exclusiva e em nome próprio, embora de má fé (porque não titulada) daquela parte clandestina do prédio (clandestina porque ausente tanto do projecto de construção como do instrumento de constituição da propriedade horizontal), a Relação entendeu que, embora por muito escassa margem (pois a construção terminou em 1971 e a citação para a presente acção deu-se em 21.12.1992), o prazo de 20 anos, necessário, na circunstância, para o desencadear da usucapião (o prazo da parte final do artº1296º, CC), já tinha transcorrido no momento, que seria o relevante para a sua interrupção, em que a possuidora foi judicialmente interpelada.
Reconhecendo à B, por isso mesmo, o direito exclusivo de propriedade sobre aquela parte do prédio, e criando, deste modo, via usucapião (via possível, atento o disposto no n.º1, do artº1417º, CC) mais uma fracção autónoma, a acrescentar às previstas na escritura pública de constituição do condomínio, a Relação entendeu que, não obstante isso, a beneficiária deveria restituir ao condomínio as rendas recebidas do Centro Regional de Segurança Social até ao dia em que se perfizeram os ditos 20 anos, e isso porque o possuidor de má fé, de acordo com o artº1271º, CC, não tem direito aos frutos da coisa, quer naturais quer civis.
Como atrás de disse, o acórdão impugnado não foi tão claro quanto seria desejável no que respeita à qualificação jurídica da sub-cave, enquanto parte de prédio constituído em propriedade horizontal.
E essa é uma qualificação fundamental para a visão clara do problema.
Como se disse, a sub-cave foi o clandestino aproveitamento pelo empreiteiro de um espaço vago entre os pilares da fundação do prédio, resultante do declive do terreno.
Tal espaço vago corresponde a parte do espaço aéreo correspondente à superfície que, nos termos do n.º1, do artº1344º, CC, vai englobado no direito do proprietário.
E o proprietário é o condomínio (o conjunto dos condóminos), pois, como se sabe, o solo integra o acervo das partes comuns (artº1421º, n.º1, a, CC), sujeitas ao regime da compropriedade.
E é precisamente aqui que bate o ponto.
É que, ao utilizar como utilizou aquele espaço, transformando-o de zona aberta em mais uma parte do edifício e explorando-o, depois, em exclusivo proveito, a B actuou, indubitavelmente, como exclusiva dona do local, exercendo actos aparentemente próprios de um possuidor exclusivo.
Acontece que "o uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva", salvo se tiver havido inversão do título" (cfr. n.º2, do artº1406º, CC).
Deste modo, enquanto não ocorresse um acto qualificável como inversão do título, a actuação exclusiva da construtora sobre a sub-cave, ainda que manifesta e ostensiva, nunca poderia converter-se em posse exclusiva, por mais intensamente aproveitadora e ostensiva que fosse; o que quer dizer que o prazo da usucapião não poderia ter início antes da inversão do título.
Este conceito de inversão do título tem o significado e alcance definidos no artº1265º, CC, e, no que ao caso presente possa interessar, deriva de um acto por meio do qual o detentor torna directamente conhecido da pessoa em cujo nome possuía a sua intenção de actuar, a partir de então, como titular do direito (é a chamada oposição do detentor que, juntamente com o acto de terceiro capaz de transferir a posse, faz o conjunto dos meios possíveis de inversão do título da posse).
A matéria de facto provada não deixa margem para duvidar de que essa oposição ocorreu, no caso que nos ocupa.
Dela é expressão relevante e inequívoca a negativa da B à solicitação da administração do condomínio para que desocupasse a sub-cave e terminasse, assim, o pertinaz aproveitamento do local em benefício exclusivo.
A partir daquele momento, o titular da fracção A (cave) tornou claro perante a administração do condomínio que detinha a sub-cave como coisa própria, como mais uma fracção autónoma, ou uma extensão da fracção A, e, desde então, passou a deter em nome próprio, isto é, a possuir, ao mesmo tempo que começou a correr o prazo da usucapião.
Como facto constitutivo do direito invocado, pois se trata de um elemento essencial do título de aquisição do direito de propriedade alegado (usucapião), a oposição constitui ónus probatório da Cerâmica Vala, enquanto ré-reconvinte (artº342º, n.º1, CC).
Mais. Não só a oposição como também a sua antiguidade, visto que, pelas mesmíssimas razões, é, também, ónus de prova da B o decurso do prazo da usucapião.
E o problema do ónus da prova da data da oposição é, no caso, tanto mais delicado quanto é certo que foi quase por uma unha negra que a Relação deu como perfeito aquele prazo; na verdade, entre o início da posse, ali considerado, e a citação para a presente acção, passaram-se 21 anos, apenas mais um do que os que foram tidos como necessários, à luz da parte final do citado artº1296º (para uma posse intitulada e de má fé).
Pois bem. Não sendo possível situar no tempo o primeiro acto de oposição, o que se passa é que também fica impossível determinar o tempo de posse em nome próprio da B sobre a sub-cave à data em que foi citada para a acção.
Esta indefinição resolve-se contra ela, de harmonia com o princípio de repartição do ónus da prova, atrás referido.
Não pode, portanto, manter-se o decidido no acórdão sob recurso, no que respeita à propriedade sobre a sub-cave.
Ela é parte comum, pertence em compropriedade aos condóminos.
A argumentação da Relação no que diz respeito às características da posse da B sobre a sub-cave não merece reparo.
Tratou-se, com efeito, de uma posse sem título e, como tal, presuntivamente de má fé (cfr., a este respeito, o que dispõem os artºs 1259º, n.º1 e 1260º, n.º2, ambos do CC).
A clandestinidade da construção diz tudo sobre a ausência de título, e, mesmo que não lhe pesasse a desfavorável presunção acima referida, sempre seria muito difícil à construtora provar que, ao apoderar-se, daquele jeito, do espaço aberto por baixo da cave, ignorava que, assim, lesava os direitos dos demais condóminos.
O artº1271º, CC, impõe-lhe a restituição de todas as rendas recebidas do Centro Regional de Segurança Social, por força do contrato de arrendamento.
Já não seria assim, mesmo com o limite fixado no acórdão sob recurso (até à data em que se completou o prazo da usucapião), caso tivesse prevalecido a tese de que a B adquirira a sub-cave por usucapião, visto o efeito retroactivo deste modo de aquisição do direito de propriedade (artº 1288º, CC).
Mas, é óbvio que, nas rendas até agora recebidas pelo arrendamento da sub-cave, vai implicado um valor locativo apenas atribuível à benfeitoria, e, portanto, à própria B.
Reconhecer ao condomínio o direito a receber a totalidade das rendas até agora pagas pelo Centro Regional de Segurança Social equivaleria a dar cobertura a um enriquecimento injustificado daquele à custa da construtora.
Mas, por outro lado, deixar as coisas como estão, isto é, reconhecer à B o direito de reter a totalidade das rendas que recebeu, também seria reconhecer-lhe direito a fruir em exclusivo um local, o dito espaço aberto onde construiu a sub-cave, que lhe não pertencia individualmente.
Num caso, haveria enriquecimento sem causa do condomínio; no outro, o enriquecimento injustificado seria do construtor.
Por isso, tendo em conta os nº1 e 2, do artº473, CC, as rendas a restituir deverão ser proporcionalmente deduzidas da parte que, no valor locativo da sub-cave, representa a obra feita pela possuidora.
Em conclusão:
a B deverá entregar ao condomínio a sub-cave e a parte das rendas recebidas do Centro Regional de Segurança Social que corresponde ao valor locativo do solo e do espaço onde foi construída a sub-cave.
4. Pelo exposto, concedem parcialmente a revista, e, em consequência, condenam as rés a entregar ao autor a área designada por sub-cave, do prédio supra-referido, e a ré B a restituir ao autor o montante, a liquidar em execução de sentença, das rendas que recebeu do co-réu Centro Regional de Segurança Social, pelo arrendamento da mesma sub-cave, deduzidas do montante que, em cada uma, corresponde ao valor locativo da obra ali realizada pela mesma ré.
Custas, aqui e nas instâncias, por autor e ré B, na proporção de 1/5 para o autor e 4/5 para a ré.
Lisboa, 21 de Novembro de 2002
Quirino Soares
Neves Ribeiro
Araújo de Barros
--------------------
(1) Código Civil.