| 131/07.6TCFUN.L1.S1 |  |
- Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 628.
- Hörster, A Parte Geral do Código Civil Português, 557.
- Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, 2.ª Edição, I, Parte Geral, Tomo IV, 327 e seguintes, 458, 460.
- Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 537.
- Pedro Eiró, Do Negócio Usurário, 30, 51,63.
- Pires de Lima e A. Varela, “Código Civil Anotado”.
-DE 9.3.95, NO BMJ 445, 424, DE 14.11.2006, PROCESSO N.º06B3584, 5.12.2006, PROCESSO N.º06ª3883 E 1.3.2007, PROCESSO N.º06S4192, ESTES EM WWW.DGSI.PT .
1. Nos casos em que o valor de transação consignado em contrato-promessa de compra e venda ultrapassa em metade o valor de mercado do bem, abre-se caminho à possibilidade de anulação do contrato por usura.
2. Para este efeito, a situação de necessidade promitente-comprador fica preenchida se o promitente-vendedor havia movido contra ele procedimento cautelar destinado a paralisar obras de grande envergadura de construção de habitações e aquele subscreveu o contrato-promessa, em valor que ultrapassou o referido em 1, para evitar que a paralisação lesasse a sua imagem junto da banca e determinasse o não cumprimento de compromissos junto de clientes e fornecedores.
3. Irreleva, para estes efeitos, que não se saiba se a pretensão do procedimento cautelar – cuja desistência ficou clausulada no contrato-promessa – seria ou não acolhida pelo tribunal.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
I – Na comarca do Funchal, AA e mulher, BB, instauraram a presente ação declarativa, em processo comum, sob a forma ordinária, contra:
CC, Lda.
Alegaram, em síntese, que:
Como promitentes-vendedores e a ré como promitente-compradora, celebraram um contrato-promessa relativo a imóvel que identificam;
A ré declarou, nos termos que precisam, que não iria comprar.
Pediram, em conformidade:
Que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial de compra pela ré.
Esta contestou, alegando que o contrato foi celebrado sob uma condição contrária à lei e aos bons costumes, que foi moralmente coagida à sua celebração pelos autores, e, bem assim, que foi celebrado em erro e é usurário por trazer a estes um benefício económico ilegítimo e injustificado, tudo conduzindo, senão à nulidade, pelo menos à anulabilidade.
Para o caso de assim não se entender – sustentaram ainda - deverá decidir-se que é insusceptível de execução específica por não se verificarem as condições a que foi submetido.
Mais sustentaram que, ainda na eventualidade de assim se não entender,se deve ordenar a modificação do contrato, segundo juízos de equidade ou a sua modificação por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que foi celebrado.
Os AA replicaram, negando a existência das exceções invocadas.
II - Realizado o julgamento, proferiu-se sentença com o seguinte dispositivo:
“Nos termos expostos, e ao abrigo das disposições legais citadas, na procedência da ação, decide-se, perante a validade do contrato promessa de compra e venda referido na petição inicial:
Declarar que a presente decisão produz os efeitos da declaração de compra da ré, CC, Lda.aos autores, AA e mulher, BB, vendedores, do prédio misto localizado no Sítio da ............., freguesia de Caniço, concelho de Santa Cruz, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o nº 00000000000, inscrito na matriz sob o art. 33º da Secção RR e na matriz predial urbana sob o art. 4782.º, pelo preço global de € 1.047.475,00, do qual está ainda em dívida a quantia de € 797.475,00;
- Fazer depender e eficácia da presente decisão para todos os efeitos legais (inclusive registrais) do efetivo pagamento, pela ré, do remanescente do preço ainda em dívida, na referida quantia de € 797.475,00.”
III – Apelou a ré e o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu nos seguintes termos:
“Pelo exposto, acorda-se em, julgando a apelação procedente, revogar a decisão recorrida, anulando-se o contrato promessa de compra e venda que os AA pretendiam executar por via desta ação e condená-los a restituírem à R a quantia de € 250.000 que dela receberam.”
IV –
Pedem revista os autores.
Concluem as alegações do seguinte modo:
A) A Recorrida encontrava-se a executar um empreendimento imobiliário, o qual prejudicava interesses legítimos dos Recorrentes, e violava o PDM que apenas permitia a construção de três pisos (2+1), esta edificou um empreendimento com sete pisos (6+1) levando a que os Recorrentes interpusessem um procedimento cautelar no Tribunal Administrativo do Funchal.
B) Para cessar o litígio daí emergente, os Recorrentes celebraram com a Recorrida um contrato-promessa que o Tribunal da Relação de Lisboa julgou ferido de anulabilidade por vício de usura.
C) Os ora Recorrentes não concordam com tal decisão, consubstanciada numa incorrecta interpretação e aplicação do regime da execução específica e dos requisitos objectivos e subjectivos do negócio usurário.
D) O instituto da execução específica do contrato-promessa, previsto no art. 830.º, do CC, não apresenta qualquer distinção relativamente ao contraente que, munindo-se deste instituto, pretender obter, judicialmente, as declarações de compra e venda que tenham sido omitidas.
E) Se estatisticamente o instituto foi utilizado, quase exclusivamente, pelos promitentes compradores, certo é que, a interpretação e aplicação da lei deve sempre adequar-se à realidade social, e esta, nos anos recentes, é inequivocamente uma realidade na qual o promitente vendedor terá, tanto ou mais necessidade de recorrer a este instituto, quanto o tinha o promitente comprador há uns anos.
F) A utilização pelo promitente comprador de tal instituto não deve ser ferida de um desvalor judicial na sua apreciação, pois a lei não faz qualquer distinção na aplicação de tal instituto, quer o mesmo seja invocado pelo promitente comprador, quer pelo promitente vendedor.
G) O instituto da usura foi criado para proteger o lesado que carece de salvaguarda da sua posição, o Tribunal da 1.ª Instância não encontrou fundamento para conceder tal protecção, até porque a parte que a requer era titular de um licenciamento camarário que violava o PDM, contudo, o Tribunal da Relação de Lisboa, citando a aludida doutrina, não esclarece porque julgou que a Recorrida seria merecedora de tal protecção, pois se o empreendimento levado a cabo pela Recorrida estivesse conforme à lei, o litígio com os Recorrentes nunca teria acontecido, logo, o contrato não teria sido celebrado.
H) Nem o ordenamento jurídico confere protecção a quem partindo de uma posição ilícita, negoceia, por valores que conjunturalmente podem ser considerados como superiores aos do mercado, para consolidar essa posição.
I) Essa protecção é devida aos Recorrentes, titulares de interesses legalmente protegidos, que se encontravam em risco de ser feridos pela Recorrida.
J) Os Recorrentes, visando acautelar danos na sua esfera patrimonial, intentaram um procedimento cautelar, cuja legitimidade, quer adjectiva, quer substantiva, não foi posta em causa pela Recorrida que, em vez de levar a oposição a tal procedimento até ao fim, optou por celebrar o negócio sub judice, que mais não é do que o reconhecimento do fundamento do pedido dos Recorrentes.
K) A Recorrida celebrou o contrato objecto da presente causa para afastar obstáculos à construção que levava a cabo, com vista à obtenção de um ganho, materializado em 46 fracções que só construiu porque os ora Recorrentes desistiram da dita Providência Cautelar.
L) Não é censurável, seja a que título for, o agir negocial daquele que, tendo um ascendente legítimo sobre a contraparte, o materializa num lucro, ainda que tal lucro seja conjuntural, superior àquele que obteria numa situação normal de mercado.
M) Pois se, um contraente, no caso a Recorrida, em determinado momento, se predispôs a pagar um valor superior ao de mercado, não tendo de o fazer, pois poderia aguardar que os trâmites judiciais dos processos pendentes chegassem ao seu termo, tal só poderá dever-se ao facto de tal comportamento ser aquele que acautelava de forma mais forte os seus interesses negociais, afastando-a do risco de ver apreciada judicialmente, de forma negativa, a legalidade da construção que tinha em curso.
N) Sendo infundado o julgamento de desproporção imposto ao negócio pelo Tribunal da Relação de Lisboa, pois atendendo à vantagem obtida pela Recorrida, não se vê onde se encontra o benefício excessivo ou injustificado obtido pelos Recorrentes sobre a Recorrida, não se verificando tal requisito do negócio usurário, logo é inoperante tal instituto.
O) É legítimo e não ofensivo de qualquer princípio jurídico, logo alheio a qualquer juízo de censurabilidade, a conduta de um contraente que aproveite a sua força negocial conjuntural, e realize o melhor negócio possível, ainda que esse negócio não fosse aquele que realizaria em condições normais de mercado, precisamente pelo aspecto conjuntural dessa oportunidade de negócio.
P) Não há qualquer agir usurário por parte dos Recorrentes, pelo contrário, há, isso sim, um agir prepotente por parte da Recorrida, capaz de pagar qualquer preço para compor os seus interesses, mesmo ciente que não violava apenas os interesses legítimos dos Recorrentes, litígio que resolveu com a celebração do contrato sub judice, mas também ciente de que, em sede administrativa, o seu processo de licenciamento camarário padecia de vícios, que pretendia ocultar fazendo cessar qualquer processo judicial que tivesse o licenciamento do seu projecto como objecto.
Q) Existe sinalagma no negócio dos Recorrentes com a Recorrida, pois os Recorrentes são detentores de um bem com elevado valor económico para a Recorrida, e que esta esteve disposta a pagar para obter, justificando-se, assim, o benefício conjuntural obtido pelos Recorrentes, correspondente a um benefício que a Recorrida projectou como superior para si.
R) Ora, como supra se expôs, não pode ser tecida qualquer consideração de necessidade no caso sub judice, pois quando se trata de lucro económico, não é possível chamar à colação um princípio/instituto jurídico, o do agir em estado necessidade, cuja génese está na existência de uma situação de precariedade situada no limiar da sobrevivência, que leva a um agir viciado por um estado deficitário, não compaginável se a situação de necessidade não se verificasse.
S) Tal não era de todo a situação da Recorrida, pois aquilo que pretendeu afastar foi a pendência de uma ação judicial, não qualquer facto ilícito que os Recorrentes praticassem contra si.
T) No caso dos autos, tratou-se da compra da viabilização da execução de um empreendimento com mais de 260 fracções, e do lucro daí proveniente, um sério negócio de valorização imobiliária.
U) Negócio esse praticado por uma empresa que, à data, era das maiores promotoras imobiliárias no mercado da RAM, com um agir negocial que, quer objectivamente, quer subjectivamente, estará isento de qualquer pressão usurária, pois o seu agir encontrava-se enquadrado por estudos económicos, fiscais e jurídicos, que excluem completamente a possibilidade de um juízo de usura no negócio sub judice.
V) A libertação de ónus ou encargos do imóvel deve ser aferida no momento da transmissão, pelo que, na data em que transitada a sentença a mesma fosse levada a registo, seriam também distratadas as hipotecas.
W) Não nos esqueçamos que a sentença da 1.ª Instância condicionou a transmissão ao pagamento pela Recorrida do preço (que poderá ocorrer pelo accionamento das garantias bancárias), momento em que também os distrates seriam exigidos/entregues.
X) Assim, não assistia qualquer fundamento ao Tribunal da Relação de Lisboa para julgar procedente a Apelação, revogando a decisão recorrida, anulando o contrato-promessa com os legais efeitos.
Nestes termos e nos mais de direito … deve a decisão do Tribunal da Relação de Lisboa ser revogada, confirmando-se a decisão proferida na 1.ª Instância,
Contra-alegou a ré, rebatendo a argumentação da contraparte e louvando-se na fundamentação do acórdão recorrido.
V – Ante as conclusões das alegações, a questão que se nos depara consiste em saber se não se verificam os requisitos da usura, nomeadamente por a própria ré se ter ilicitamente colocado na situação de dependência considerada na decisão recorrida e por não ter tido lugar um benefício excessivo ou injustificado por parte deles, ora recorrentes.
VI – 1 – Na 1.ª instância, foi considerado provado o seguinte:
1. Os autores são donos e legítimos possuidores de um prédio misto, ao Sítio da ............., freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o nº 00000000000, inscrito na matriz sob o artº 33.º da Secção RR e na matriz predial urbana sob o art. 4782.º - Alínea A) dos Factos Assentes.
2. A Ré é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica à Promoção, Aquisição, Venda e Arrendamento de Imóveis – Alínea B) dos Factos Assentes.
3. No exercício da sua actividade, a Ré, através dos seus sócios gerentes, DD e mulher, EE, assinou um “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 10 de Outubro de 2005, cujas assinaturas foram notarialmente reconhecidas – Alínea C) dos Factos Assentes.
4. No Contrato Promessa referido em 3. a ora Ré, prometeu comprar aos Autores, que por sua vez prometeram vender, o prédio urbano identificado em 1. – Alínea D) dos Factos Assentes.
5. No nº 2 da Cláusula Primeira, do supra identificado Contrato Promessa de Compra e Venda ficou acordado que: “A Segunda Contraente aceita e promete comprar o imóvel identificado na alínea A) dos considerandos sob as condições de:
A - Os Primeiros Contraentes desistirem do Processo Cautelar que corre os seus termos no Tribunal Administrativo e Fiscal Agregado do Funchal, sob o Proc. Nº 158/05.2BEFUN, e não interpor qualquer outra Acção Judicial relativa àquela edificação.
B – Não vir, no prazo de um ano, a ser legalmente inviabilizada a construção da PRIMEIRA FASE do Processo 500, a que corresponde o alvará de construção nº 48/05, emitido a 21 de Março, pela Câmara Municipal de Santa Cruz.” – Alínea E) dos Factos Assentes. 6. Em 12 de Outubro de 2005, os ora Autores, deram entrada no Tribunal Administrativo do Funchal, de um requerimento de desistência da Providência Cautelar que corria os seus termos sob o Proc. nº 158/05.2BEFUN, vindo a 14 de Outubro de 2005, por sentença, a ser validada aquela desistência – Alínea F) dos Factos Assentes.
7. Os Autores não interpuseram qualquer outra ação judicial relativa à edificação objecto do referido processo nº 158/05.2BEFUN – Alínea G) dos Factos Assentes.
8. Em 16 de Novembro de 2006 foi emitido pela Câmara Municipal de Santa Cruz o documento de fls. 31 do Procedimento Cautelar de Arresto apenso a estes autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido na íntegra – Alínea H) dos Factos Assentes.
9. Na Cláusula Quinta do Contrato Promessa de Compra e Venda referido em 3. ficou ainda estipulado que o preço global a pagar pela ora Ré era de € 1.047.475,00 (um milhão quarenta e sete mil quatrocentos e setenta e cinco euros) – Alínea I) dos Factos Assentes.
10. Mais estipularam as partes, ora Autores e Ré, que o pagamento do referido preço do imóvel se faria em três prestações, tendo a primeira dessas prestações, no valor de € 250.000,00, sido paga por cheque com o nº 000000000, sacado sob o BANIF, na data da assinatura do Contrato Promessa – Alínea J).
11. A segunda prestação, no montante de € 300.000,00, deveria ter sido paga pela ora Ré aos ora Autores, um ano após a assinatura do Contrato Promessa, ou caso a Ré tivesse obtido previamente a essa data a Licença de Utilização, dez dias após a sua emissão – Alínea L) dos Factos Assentes.
12. A terceira das prestações, ou seja a quantia remanescente, no montante de € 497.475,00, seria paga pela ora Ré aos ora Autores na data da outorga da Escritura Pública que titularia o Contrato Prometido – Alínea M) dos Factos Assentes.
13. Em 18 de Outubro de 2006 a Autora enviou à Ré a carta junta a fls. 32 do procedimento cautelar de arresto apenso a estes autos, cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido, solicitando a pagamento da quantia referida em 11. – Alínea N) dos Factos Assentes.
14. A Ré enviou uma carta aos Autores, datada de 02 de Novembro de 2006, em resposta atrás referida, cuja cópia se encontra a fls. 35 a 37 do procedimento cautelar de arresto apenso a estes autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido, na qual informa das razões pelas quais não efectua o pagamento da quantia referida em 11., solicitando ainda a devolução da quantia já paga por conta do preço – Alínea O) dos Factos Assentes.
15. Por documento datado de 10 de Agosto de 2005, cuja cópia se mostra junta a fls. 38 a 41 do procedimento cautelar de arresto apenso a estes autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido, a Ré requereu à Câmara Municipal de Santa Cruz a reforma da licença emitida em 5 de Janeiro de 2005, no sentido de a mesma se reportar, exclusivamente, à primeira fase do projecto de habitações de custos controlados, localizada no Sítio da ............., Caniço (Processo nº 500 da Câmara Municipal de Santa Cruz), suprimindo-se tudo o que se reportava à segunda fase do mesmo projecto – Alínea P) dos Factos Assentes.
16. Em 7 de Janeiro de 2004, através de requerimento apresentado na secretaria do Serviço de Obras da Câmara Municipal de Santa Cruz e aí registado sob o nº 68, D.....C....., Lda., requereu na Câmara Municipal de Santa Cruz a aprovação de um projecto de alterações para a construção de um CDH (Habitação a Custos Controlados), que pretendia levar a efeito ao Sítio da ............., freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz – Alínea Q) dos Factos Assentes.
17. O mesmo projecto foi apreciado pelos serviços da autarquia, tendo em 5 de Janeiro de 2005, sido deferido o pedido de licenciamento de obras de construção em apreço (Proc. Nº 500 da Câmara Municipal de Santa Cruz) – Alínea R) dos Factos Assentes.
18. A mesma deliberação que deferiu a pretensão supra exposta aprovou a execução da obra, em duas fases, tendo para o efeito sido identificados no projecto de arquitectura os trabalhos incluídos em cada uma das fases preconizadas – Alínea S) dos Factos Assentes.
19. Em 21 de Março de 2005, a Câmara Municipal de Santa Cruz emitiu a favor da D.....C....., Lda. o Alvará de Obras de Construção nº 00/00 – Alínea T) dos Factos Assentes.
20. Por escritura pública compra e venda celebrada em 4 de Abril de 2005, cerca de três meses após o licenciamento da construção, no extinto 2º Cartório do Funchal, a R. adquiriu à D.....C....., Lda. os dois prédios ao Sítio da ............., freguesia do Caniço, concelho de Santa Cruz, com a área total de 9.107,70 m2, pelo preço de € 2.350.000,00 – Alínea U) dos Factos Assentes.
21. A Ré só adquiriu tais imóveis porque o projecto de construção já estava licenciado pela autarquia para os 262 fogos, a edificar no âmbito de um contrato de desenvolvimento para habitação a custos controlados – Alínea V) dos Factos Assentes.
22. Em 7 de Junho de 2005, a R. solicitou à Câmara Municipal de Santa Cruz “o averbamento para o seu nome do processo de obras nº 500, cuja signatária é a D.....C....., Lda., em virtude de ter adquirido os direitos que esta última possuía sobre o prédio e obras respectivas…” – Alínea X) dos Factos Assentes.
23. Uma vez efectuado o averbamento, a R. deu início imediato à execução da primeira fase da obra, tendo para o efeito assumido várias obrigações contratuais, nomeadamente empréstimos bancários, equipamento e mão-de-obra – Alínea Z) dos Factos Assentes.
24. A Câmara Municipal de Santa Cruz deliberou na sua reunião de 22 de Junho de 2005 “…suspender o licenciamento da segunda fase do projecto…dado a construção estar projectada sobre prédios em que não foi feita prova da legitimidade, havendo também dúvidas quanto aos afastamentos apresentados em projecto…”, o que foi comunicado à A. através do ofício 1724, de 23.06.2005 e à R. pelo ofício 1788, conforme documentos juntos a fls.60 e 61, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido – Alínea AA) dos Factos Assentes.
25. A Câmara Municipal de Santa Cruz veio ainda a determinar, através da deliberação atrás referida que o “licenciamento da segunda fase ficou condicionado à apresentação de um novo projecto segundo as regras do Plano Director em vigor” – Alínea BB) dos Factos Assentes.
26. Na reunião de 07 de Setembro de 2005 a Câmara Municipal de Santa Cruz deliberou “… anular o licenciamento referente à segunda fase.” – Alínea CC).
27. Em 02 de Setembro de 2005, os AA. deram entrada no Tribunal Administrativo e Fiscal do Funchal de uma Providência Cautelar de Suspensão de Actos Administrativos e Embargo de Obra Nova, que correu termos sob o nº .158/05.2BEFUN, cuja cópia da petição inicial se mostra junta a fls 84 a 89, a qual se dá aqui por reproduzida, pedindo, nomeadamente, a suspensão da construção da obra referida em 23. – Alínea DD) dos Factos Assentes.
28. No Tribunal Administrativo e Fiscal do Funchal corre termos uma ação administrativa especial em que figura como Autor o Ministério Público, como entidade demandada o Município de Santa Cruz e como contra interessados, entre outros, a aqui ré, ação essa em que foi pedida a declaração de nulidade da deliberação da Câmara Municipal de Santa Cruz de 05-01-2005 (no segmento não revogado), do licenciamento de obras de construção titulado pelo alvará nº 48/05 – Alínea EE) dos Factos Assentes.
29. Quando se aperceberam de que a primeira fase da obra se acabara de iniciar, os autores encetaram diligências junto da Câmara Municipal de Santa Cruz, com vista a obstaculizar a concretização da projectada e aprovada obra da R. – Resposta ao item 1º da BI.
30. Só a concretização da 2ª fase do projecto, que ainda não tinha sido iniciada, é que poderia prejudicar o imóvel descrito em 1., dada a proximidade do edifício projectado – Resposta ao item 2º da BI.
31. A realização da 1ª fase do projecto não trazia qualquer desvalorização para o prédio dos AA. – Resposta ao item 3º da BI.
32. A R. necessitava de continuar a obra referida em 23., por forma a defender a sua imagem junto da Banca e a cumprir os seus compromissos junto dos seus clientes e fornecedores – Resposta ao item 7º da BI.
33. Os AA. beneficiaram da situação de necessidade da R. em continuar a construção do empreendimento e que a levou a prometer adquirir o seu imóvel por um preço superior em um triplo ao do preço de mercado – Resposta aos itens 8º e 9º da BI.
34. O imóvel dos AA., descrito em 1., quanto muito, valeria em 2005, como moradia e logradouro, € 500.000,00 e, se fosse para ser adquirido para construção urbana, não mais de € 200.000,00 – Resposta ao item 10º da BI.
35. A ação a que se aludiu em 28. deu entrada em juízo no ano de 2008.
VI – 2 – Tendo a Relação acrescentado:
“E mais se considera provado, nos termos permitidos pelos arts.º 712.º e 659.º do CPC, de acordo com o teor do contrato de promessa junto a fls.18 e sgs do procedimento cautelar apenso e da certidão predial referente ao prédio dos AA, junta a fls. 13 dos autos, documentos estes que não foram objecto de qualquer impugnação, quanto à sua autenticidade:
36. Do contrato referido em 3. consta a cláusula primeira –um, com a seguinte redacção: “pelo presente contrato, os Primeiros Contraentes prometem vender à Segunda o imóvel identificado na alínea A) dos considerandos, livre de quaisquer ónus ou encargos, reais ou obrigacionais”.
37. Sobre o prédio descrito em 1., à data de 28/2/2007, encontravam-se em vigor duas hipotecas inscritas na Conservatória do Registo Predial, sob as cotas C-7 e C-8, favor da Caixa Geral de Depósitos, SA para garantia de dois empréstimos de capital, sendo os montantes máximos de capital de juros, para a inscrição C-7 de € 174.423,36 e para a inscrição C-8 de 295.782,77. Estes inscrições forma convertidas em definitivas em 8/1/2002. “
VII – O artigo 282.º do Código Civil dispõe que:
1 - É anulável, por usura, o negócio jurídico, quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou justificados.
2 – Fica ressalvado o regime especial estabelecido nos artigos 559.º-A e 1146.º.
À usura se refere também e artigo 1146.º, pelo que temos a figura tratada na lei civil em duas vertentes:
Uma reportada ao vício do negócio jurídico;
Outra ao valor dos juros ou da cláusula penal.
Só a primeira nos interessa aqui.
VIII – A redação daquele artigo 282.º foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º262/83, de 16.6 e, perante ela – enquanto fez desaparecer a palavra “conscientemente” que figurava na lei anterior - não é unívoca a consideração do requisito subjetivo da consciência, por parte do agente, de qualquer das situações previstas relativamente ao outro.
Pela afirmativa pronunciaram-se a maioria dos autores (Pires de Lima e A. Varela, em anotação a este artigo, Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, edição da AAFDL, Volume II, 175, Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 628 e Pedro Eiró, Do Negócio Usurário, 51) e contra Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, 2.ª Edição, I, Parte Geral, 458.
Como vamos ver infra, não carecemos aqui de tomar posição neste ponto.
IX - Aparte esta discussão, são requisitos da usura prevista naquele artigo 282.º:
A obtenção ou promessa de obtenção para o agente ou para terceiro de benefícios excessivos ou injustificados;
A exploração duma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, estado mental ou fraqueza de carácter do outro.
O primeiro destes requisitos, reportado aos benefícios excessivos ou injustificados, assenta numa realidade que necessariamente o limita, consistente na concatenação entre a razão de ser da maioria dos contratos e o princípio da liberdade contratual.
A lei, manifestamente, não quis vedar que se fizessem “bons negócios” e “bons negócios” são frequentemente aqueles em que se compra ou vende (considerando o mais frequente dos contratos, a compra e venda) um bem por preço diferente do valor de mercado (maior, na perspetiva do vendedor, ou menor na do comprador).
Depois, não pode pretender imiscuir-se nas oscilações vulgares da vida, em que, com muita frequência, surgem situações de mais intensa necessidade de negociar por parte de algum dos intervenientes no contrato, nalguns casos até acompanhadas de urgência, cedendo a parte fragilizada algo relativamente ao valor de mercado.
Em terceiro lugar, não pretende a lei “permitir aos incautos, aos imprevidentes e aos despreocupados, depois de terem feito um mau negócio ao agirem dentro dos parâmetros da autonomia privada, desvincular-se agora do mesmo e das suas obrigações mediante a invocação de uma situação de inferioridade, alegadamente existente.” (Hörster, A Parte Geral do Código Civil Português, 557).
Todavia, tendo em conta estes limites, casos há em que o benefício é de tal modo grande, ou injustificado, obtido à custa de outrém fragilizado nos termos que se referiram, que se justifica a intervenção, com recurso à figura da usura, seja através da anulabilidade, seja pela modificação do contrato.
No referido volume e obra, a páginas 460, escreveu Menezes Cordeiro (já citado na decisão recorrida):
“Apesar de todos os alargamentos que se têm tentado – e que até já incluíram uma específica atuação do legislador – a usura mantém uma frágil capacidade de concretização.
Pouco invocada pelos interessados, em juízo, dadas as dificuldades de prova que acarreta, ela encontra escassa recetividade nos tribunais.”
E, mais adiante:
“A panorâmica jurisprudencial é pouco animadora. Todavia, a usura pode ser reanimada por uma interpretação integrada…”
X - A lei não fixou qualquer critério matemático para se aferir o que sejam “benefícios excessivos”. Deixou de parte a fixação expressa, como mínimo, do valor ultra dimidium - com larga tradição no domínio desta figura -, ou seja, do valor em que o benefício ascende amais de metade do valor da coisa; não tendo, além disso, acolhido a referência, frequente também no nosso país, à laesio enormis.
Apesar disso, refere Mota Pinto (Teoria Geral do Direito Civil, 537) “o critério do dobro do valor será um limiar a partir de cuja ultrapassagem se deve averiguar a existência das demais circunstâncias objetivas e dos requisitos subjetivos”. Do mesmo modo, Menezes Cordeiro, ob. e loc. citados, refere que “a lesão ultra dimidium – portanto equivalente a mais de metade do valor em jogo é – até por razões históricas – sempre excessiva.”[1]
XI – Em VIII ficou referido que não tínhamos que tomar posição sobre se a lei agora exige o requisito subjetivo consistente na consciência da fragilidade da outra parte traduzida numa das situações que o artigo 282.º refere.
Na verdade, escreveu-se no acórdão recorrido:
“Os AA não podiam ignorar que a R só se dispunha a pagar esse preço para que não lhes embargassem a obra; só assim se justificam as condições insertas no contrato.
Daí termos necessariamente que concluir que fizeram uma aproveitamento consciente da situação de inferioridade da R, obtendo pela casa o triplo, ou pelo menos o dobro do seu valor de mercado, o que, tratando-se de valores significativos, como os que estão em jogo, não podem deixar de impressionar o sentido do justo.”
A Relação extraiu aqui uma presunção judicial referente à consciência que os autores tinham da fragilidade da ré.
A extração de presunções judiciais é permitida pelos artigos 249.º e 351.º do Código Civil e, dizendo respeito a matéria de facto, está reservada às instâncias.
A este Supremo Tribunal resta o poder de ajuizar da legalidade da sua extração e não sindicar, de outro modo, o acrescento a que se procedeu no domínio factual (cfr-se, neste sentido, exemplificativamente, os Ac.s de 9.3.95, no BMJ 445, 424, de 14.11.2006, processo n.º06B3584, 5.12.2006, processo n.º06ª3883 e 1.3.2007, processo n.º06S4192, estes no referido sítio).
Ora, a matéria acrescentada por esta via está longamente alegada na contestação, quando é imputado aos autores, detalhadamente, um comportamento altamente reprovável (vejam-se, exemplificativamente, os artigos 61.º e seguintes, 66.º, 80.º, 92.º, 124.º e 125.º) e tal matéria não foi considerada não provada em julgamento (pois, se o tivesse sido, não seria legítimo chegar por presunção onde falhara a prova ou fora feita prova em sentido incompatível).
Temos, pois, de a acolher e, com ela, considerar verificado – se entendido como exigido pela lei – o mencionado requisito.
XII – Do elenco factual consta que o imóvel dos autores foi prometido vender por € 1.047.475,00 (ponto 9) que valeria, quando muito, no ano do contrato, € 500.000,00 e que se fosse adquirido, para construção urbana, não mais de € 200.000,00 (ponto 34) e que, assim, os autores o venderiam por preço superior “em um triplo ao do preço do mercado” (ponto 33).
Não obstante a pouca clareza desta última expressão, se concatenada com os valores do ponto seguinte, temos aqui, claramente, um valor que ultrapassa, em muito, o razoável assente nas oscilações de mercado ou das situações de vida de cada um.
Vai-se mesmo para além – e muito - do dimidium que os categorizados Professores, que referimos em X, tomam como ponto de referência (relativamente ao valor de € 500.000,00, o acrescento do dimidium situa-nos nos € 750.000,00).
XIII – O segundo dos requisitos apontados em IX cifra-se na exploração duma situação de necessidade do outro (não nos importando aqui os demais casos).
A necessidade, para estes efeitos, define-a Castro Mendes (ob. e loc. citados), como “a situação de previsibilidade de um mal, não gerado intencionalmente por outrem para levar à celebração do negócio jurídico (senão o caso é de coação moral), evitável mediante uma conduta de outrem ou a interferência em interesses seus (de outrem também).”
Chamando ainda este conceituado Autor a atenção para que “a situação de necessidade tem de ser tal que exija aquela colaboração ou aquele ato de interferência em interesses alheios”.
Por sua vez Pedro Eiró, ob. cit., 30, refere que “não se exige que a situação de necessidade seja real; basta um mero estado imaginário de necessidade que tenha determinado a declaração negocial. A situação de necessidade putativa é relevante.”
Ficou provado que a ré “necessitava de continuar a obra, por forma a defender a sua imagem junto da banca e a cumprir os seus compromissos junto de clientes e fornecedores” e, bem assim, que “os AA beneficiaram da situação de necessidade da Ré em continuar a construção do empreendimento e que a levou a prometer adquirir o seu imóvel por um preço superior …” (pontos 32.º e 33.º do elenco factual).
O procedimento cautelar, movido pelos autores, colocou em causa toda a dinâmica que necessariamente acompanha uma obra desta envergadura. E tanto assim é, que a desistência a ele respeitante constituiu a cláusula 1.ª das condições que lhes foi imposta no contrato-promessa; com a cominação de, não se verificando, ser devolvida a quantia a recebida a título de sinal e de ser considerado resolvido o contrato (regime bem diferente do clausulado quanto à não verificação da outra condição).
Decerto que, tendo tido lugar a desistência clausulada, não se sabe se a pretensão que levou à instauração do procedimento cautelar ia ou não ia ter acolhimento por parte do tribunal, se se vinha ou não a verificar a paralisação da obra, com as consequências inerentes.
Mas, já vimos das palavras de Pedro Eiró, que a necessidade deve ser considerada relevante, mesmo que apenas putativa.
Cremos, por isso, verificado o mencionado requisito.
XIV – Nada refere o preceito sobre os casos em que a situação da contraparte, que permite a exploração, resulta de atuação ilícita desta. Os recorrentes insistem neste argumento, que ali não se insere diretamente, antes se reportando – ainda que o não digam expressamente – à figura, incluída na mais vasta do abuso do direito, do tu quoque.
Esta figura é tratada longamente por Menezes Cordeiro (ob. cit. I, Tomo IV, 327 e seguintes) e tem sido recebida jurisprudencialmente, com o entendimento de que, constituindo uma das vertentes do abuso do direito, há-de relevar quando se verificam os requisitos exigidos pelo artigo 334.º do Código Civil.
Do elenco factual não constam, porém, quaisquer factos que permitam a conclusão de que teve lugar, por parte da ora ré, qualquer atuação ilícita.
Apenas no ponto 24 se considera provado que a Câmara Municipal deliberou, em 22.6.2005, suspender o licenciamento da segunda fase do projeto, por não ter sido produzida a prova ali referida e que, em 7.9. seguinte, deliberou anular o licenciamento referente a esta fase.
Não se vê aqui, atendendo à prova feita no presente processo, que tenha havido um comportamento ilícito por parte dela que tenha levado os autores a moverem o procedimento cautelar. Pelo contrário, a anulação do licenciamento desta segunda fase, antes militou a favor deles uma vez que só a concretização desta poderia prejudicar o seu prédio (pontos 30 e 31). Aliás, no requerimento do procedimento cautelar, os autores têm precisamente em conta esta anulação e fundamentam aquele noutros pontos, cuja factualidade aqui não se provou, sendo certo que mesmo ali não chegou a produzir-se prova por os requerente, na sequência do contrato-promessa, terem desistido.
Também por aqui os recorrentes carecem de razão.
XV –
Face a todo o exposto, nega-se a revista.
Custas pelos autores.
Lisboa, 8 de Novembro de 2012
João Bernardo
Oliveira Vasconcelos
Serra Baptista
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[1] O artigo 282.º do Código Civil inspirou-se, manifestamente, no § 138 do BGB, o Código Civil Alemão, de tal sorte que este aparece traduzido nas apontadas obras, quer de Castro Mendes, quer de Menezes Cordeiro. O texto germânico, na parte que agora interessa, (…die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung ist) foi traduzido pelo primeiro daqueles Autores como “estejam em face da prestação numa desproporção chocante” e pelo segundo “estejam em patente desproporção com a prestação”. Vista a influência da norma germânica, talvez se possa ajudar a preencher o nosso conceito, traduzido pela palavra “excessivos” com o que revela a palavra “auffälligen” (também traduzida por “chocante” por Pedro Eiró, ob. cit. 63).