Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06A4201 |  |
1. Os "Shopping Center" são uma realidade nova, a que no plano do direito corresponde uma também nova figura contratual, com uma função económico-social própria, uma “causa negotii” específica e que constitui um verdadeiro contrato atípico ou inominado
2. A cedência do gozo temporário de uma loja não constitui um simples contrato de arrendamento para o exercício do comércio, uma vez que esse espaço, embora explorado individualmente, integra-se num todo.
3. O fundador do centro não fica somente obrigado a assegurar o gozo do estabelecimento ao locatário, mas sim obrigado a uma série de prestações de serviços essenciais não só ao rendimento de cada uma das lojas, como aos bens de utilidade comum ou ao funcionamento de serviços de interesse comum.
4. Na qualificação do respectivo contrato vem-se considerando que o mesmo é misto, reconhecendo nele uma dimensão locatícia, mas atribuindo-lhe também, em pé de igualdade ou até de superioridade, uma dimensão de prestação de serviço.
5. A dependência em que cada contrato entre o organizador do centro e lojista se encontra relativamente aos outros contratos entre o mesmo organizador e os demais lojistas não pode deixar de ser ponderada como potencialmente infuenciadora do regime de cada contrato.
6. Não só ocorre, no caso, uma “integração empresarial” no que se refere aos contratos paralelos celebrados entre o organizador e cada lojista, como, sobretudo na ligação entre os múltiplos contratos, que funcionam entre si como condição, base ou motivo, como fundamento dogmático da relevância dessa integração.
7. O regulamento de um centro comercial, devidamente aprovado, é imperativo para todos os lojistas, qualquer que seja o título sob o qual ocupa a referida loja, quer sejam fundadores coevos e aprovantes do aludido regulamento, quer não o sejam ou tenham adquirido o direito de gozo da loja posteriormente, com fundamento em adesão tácita ao projecto e realidade do Centro Comercial.
1. AA veio propor acção de condenação, com processo ordinário, contra BB , alegando que o réu, desde 1 de Fevereiro de 2003, vem explorando na loja nº 26 do Centro Comercial de .... – ... , tomada então de arrendamento, o comércio de venda de flores, em concorrência com estabelecimento seu de igual ramo já existente, na loja nº 20 do mesmo Centro Comercial e em violação do respectivo regulamento interno, o autor pede que o réu seja condenado:
¾ Na proibição de exercer o comércio e venda de flores em qualquer loja do Centro Comercial.....
¾ No pagamento da quantia de € 9.000,00 a título de danos emergentes e lucros cessantes, sem prejuízo do disposto no art. 569º CC; e
¾ No pagamento da quantia de € 10.000,00 a título de danos não patrimoniais sofridos.
Na contestação o réu deduziu as excepções da ilegitimidade do autor, sustentando que a legitimidade pertence à administração do Centro Comercial e da nulidade do ‘regulamento interno’; impugnou os factos e invocou o ‘abuso de direito’ pelo autor.
Discutida a causa, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente.
Inconformado o Autor interpôs recurso de apelação para a Relação de Coimbra que julgou parcialmente procedente o mesmo, tendo alterado a matéria de facto pela seguinte forma:
“Quesito 27º: provado, com o esclarecimento que a percentagem dos votos foi apurada de harmonia com o estatuído no artigo 16º do regulamento então aprovado.
Quesito 28º: Não provado
Quesitos 36 e 37º: Provado apenas que, em consequência da abertura da loja do réu e da sua venda de flores, a loja do autor situada no ... sofreu uma quebra no seu volume de vendas, em montante não apurado.
Quesito 40º: Provado
Quesitos 44º e 45º: Não provado”.
Quanto ao fundo, e, na procedência parcial da apelação condenou o Réu a pagar ao A. a indemnização pelos danos patrimoniais resultantes da quebra do volume de vendas da sua loja em consequência da abertura da loja do réu e no período compreendido entre 1 de Fevereiro de 2003 e 3.3.2004, a liquidar em execução de sentença e na indemnização de € 3.000,00 por danos não patrimoniais.
Agora, inconformado o Réu veio interpor recurso de revista para este STJ, concluindo a sua alegação pela seguinte forma:
1ª Os meritíssimos juízes “a quo” alteram as respostas dadas aos quesitos 27º, 28º, 36º e 37º, 40º 44º e 45º.
Acontece, que o recorrido aquando da impugnação da resposta dada à matéria de facto supra referida, não cumpriu o ónus de indicar o depoimento das testemunhas em que fundamenta o erro na apreciação da prova relativa à matéria de facto que impugnava, por referencia à acta de julgamento, nos termos do art.690º-A nº01 al. B e nº02 do C.P.C.
Por tal, não podiam ter sido alteradas as respostas dadas aos referidos quesitos, por iniciativa do tribunal “a quo”, justificando tais alterações com o recurso aos depoimentos gravados das testemunhas, nos termos do art.690º-A nº01 al. B e nº02 do C.P.C. (cfr. douto acórdão recorrido para o qual se remete e se dá por reproduzido.)
Além disso, a fundamentação dada para alterar tais respostas é incipiente utilizando vocábulos, tais como: “Inúmeras testemunhas; credíveis, entre outras; e justificando o valor jurídico do regulamento quando o que se pergunta é o modo concreto como é aplicado, por forma a aferir da boa-fé do R. e do abuso de direito do A.
O poder da relação de alterar a matéria de facto extravasou os limites legais, portanto, violando a lei, pelo que o Supremo Tribunal de Justiça tem de intervir mantendo as respostas dadas na 1ª instância.
Face ao exposto, devem ser mantidas inalteradas as respostas â matéria de facto dadas na 1ª instância destes autos.
2ª O denominado ... é uma zona comercial resultante da reunião de dois sub condomínios de dois prédios urbanos distintos. (cfr. resposta provada nº06 e 14)
Tendo sido alguns dos proprietários das diversas fracções autónomas desses dois prédios urbanos em regime de propriedade horizontal quem deliberam em assembleia de condóminos elaborar um regulamento interno para a referida Zona Comercial e constituir um Centro Comercial. (cfr. docs.3 a 5 juntos na P.I. para os quais se remete e se dão por reproduzidos e acta nº01 junta aos autos a fls...)
Pretenderam os então lojistas, a posterior, alterar uma realidade jurídica distinta da inicialmente concebida, tal como se pode verificar pela escritura de constituição de propriedade horizontal e certidões do registo predial juntas aos autos pelo ora recorrente, após a sua contestação, para as quais se remete e se dão por reproduzidas.
Na verdade, as fracções autónomas da zona comercial dos dois prédios urbanos distintos e autónomos estavam juridicamente separadas, os dois prédios foram constituídos sob o regime da propriedade horizontal em momento distintos; as suas fracções forma vendidas em momentos diferentes sem nunca ter sido a intenção inicial do construtor constituir um centro comercial, tal como vem juridicamente definido no acordão recorrido.
Face ao supra exposto, não se pode concluir que o construtor tenha querido promover a constituição de um centro comercial.
A contrario, tal foi iniciativa dos diversos proprietários das fracções autónomas dos dois prédios urbanos.
Para tal, é necessária a autorização de todos os proprietários das diversas fracções autónomas do denominado C.Comercial, pois tal regulamento interno que pretendiam elaborar e aprovar implicava sérias limitações ao direito de propriedade, tais como limitações ao uso da fracção autónoma (actividade económica a aí explorar.)
Tal como consta do doc.3 da P.I., pelo menos 5% dos condóminos não aprovaram tal regulamento, sendo certo que o senhorio do R. e do A. não estiveram presentes na dita reunião. (cfr. facto provado nº25, 41 e 42.)
Por outro lado, o facto provado 41 demonstra claramente que o projecto de Centro comercial foi ideia de poucos condóminos que pretenderam retirar mais benefícios das suas lojas denominando o local onde se inseriam como Centro Comercial, uma “novidade”, em 1987, numa pequena cidade do interior de Portugal.
Na realidade o apelidado de “CENTRO COMERCIAL.”, mais não passa de uma GALERIA COMERCIAL, que se caracteriza por um conjunto de lojas independentes, sem que nenhuma delas tenha prevalência sobre as outras em termos de força atractiva de clientes, lojas essas tendencialmente dedicadas a ramos de actividade económica relativamente semelhantes ou diversos.
Aqui inexistindo qualquer empresa de conjunto, há uma mera concentração de lojas em espaço relativamente delimitado.
As unidades de produção perfeitamente autónomas e delimitadas, não existe uma posição de mercado unitária. Este factor é absolutamente determinante de um regime jurídico diferente do que é aplicado entre os participantes no conjunto.
3ª No caso em apreço, todas as lojas do C.C. ... são unidades independentes, isoladas entre si com saída para uma parte comum do prédio ou para a via pública (fracções autónomas), as quais foram todas vendidas, pelo construtor, aos lojistas ou aos proprietários que as arrendaram.
O direito de propriedade das unidades autónomas onde se vão instalar, em regime de propriedade horizontal, não contém uma vocação de principio que permita suportar e manter o centro comercial como entidade com uma unitária posição de mercado., senão vejamos:
(cfr. “A empresa nos centros comerciais e a pluralidade de estabelecimentos”, pag.145 a 150 , Almedina 1999. de Pedro Malta da Silveira.)
A propriedade horizontal, constituindo uma estrutura essencialmente estática, destinada fundamentalmente a servir de suporte a uma situação meramente imobiliária, isto é sem qualquer componente comercial ou exploracional- um lógica de mera manutenção- insuficiente para acolher a actividade de gestão comum do centro.
A forma complexa da actividade do empreendedor/ administrador do centro comercial, que explora autonomamente um estabelecimento comercial (conjunto de lojas que forma o centro comercial) não se coaduna com a forma estática da administração de partes comuns na propriedade horizontal (neste sentido Oliveira Ascensão e Pestana de Aguiar in Mundo Jurídico dos Shopping Center, pag. 180)
4ª Existe doutrina e alguma jurisprudência que admite a possibilidade de existirem Centros Comerciais em que os lojistas são proprietários dos locais onde instalam o seu estabelecimento, sendo uma das formas de estruturação jurídica dos centros comerciais.
No entanto, tomando em conta a posição unitária de mercado do centro comercial, sendo este que atrai a clientela e cria o aviamento, existem dificuldades insuperáveis para tal estruturação jurídica de Centro Comercial, não pela inadequação do regime jurídico para absorver a exigente actividade económica de gestão e manutenção da posição unitária de mercado, já que os lojistas podem constituir uma pessoa colectiva para esse efeito.
Mas, a existência na titularidade de cada lojista do direito de propriedade sobre o local onde exerce a sua actividade implica uma nítida separação entre espaços de gestão da entidade de conjunto e os espaços de cada lojista.
A parte imóvel que é destinada à gestão comum, passa a ser constituída pelas partes comuns do edifício ou edifícios.
Sobre cada fracção em propriedade exclusiva, o condómino respectivo exerce todos os poderes que a sua qualidade de proprietário lhe permitem, usando-a e fruindo-a do modo que entender.
Estas amplas possibilidade de actuação reconhecidas ao proprietário, sem necessidade de qualquer autorização ou consentimento, podem pôr em causa a unidade do centro, chocam ou podem chocar com a harmonia e imagem unitária do centro comercial, comprometendo o empreendimento como espaço de integração empresarial, com prejuízo de todos.
5ª Considerando que o C.C. S...., não integra juridicamente a estrutura de um Centro comercial, a abertura da loja pelo R. não pode prejudicar prejuízos graves ao A.
Pois, nada impede que seja aberta uma loja do mesmo ramo nas suas proximidades.
A livre concorrência, a proibição de monopólios e o principio constitucional da liberdade de iniciativa privada (art.61º C.R.P.) opõem-se a que o A. possa peticionar o encerramento de uma loja do mesmo ramo, baseando-se em regulamentos e na, eventual, perda de lucros e quebra de venda dos seu produtos e nos danos morais que alega ter.
O regulamento não tem força vinculativa face ao R. como regulamento de um centro comercial, juridicamente falando, pois na verdade não foi devidamente aprovado e proposto, tal não passa de um documento que não vincula os proprietários das lojas e que podem utilizá-las e arrendá-las para o fim comercial que bem entenderem. (cfr. factos provados 25 e 42).
Motivo pelo qual, não assiste razão ao recorrido em pedir o encerramento da loja do recorrente, pois por um lado o dito regulamento não vincula o recorrente e seu senhorio, por outro lado nunca ninguém atribuiu qualquer valor a tal regulamento, tendo, inclusive, sido eliminada a cláusula que impedia abertura de lojas de ramos concorrentes. (cfr. facto provados nº21, 23 e 52.)
Pelo que a interpretação dos preceitos legais e dos factos efectuado pelo tribunal “a quo” constante do dou douto acórdão para o qual se remete e se dá por reproduzido é -salvo o devido respeito- errada, devendo ser interpretados os factos e aplicadas as disposições legais ora indicadas.
6º Tomando em consideração a posição supra assumida pelo recorrente, isto é que o regulamento interno não o vincula.
Não existe qualquer razão para ter de indemnizar o recorrido seja a que título for, pois não violou qualquer direito do A. legalmente protegido.
Mesmo que se considerasse que o regulamento era vinculativo, tal como foi determinado no douto acórdão recorrido, e em consequência, que o R. era responsável pelos danos sofridos pelo A. durante o período em que vigorou a restrição regulamentar (Fev. de 2003 a Março de 2004), o que não se concede.
Mesmo, assim, não haveria razão para indemnizar, já que o regulamento nunca foi vinculativo relativamente à cláusula que impedia a abertura de lojas de ramos concorrentes, entre outras. (cfr. factos provados 51, 52).
Por outro lado, a deliberação que elimina tal restrição tem natureza ratificativa de um estado de coisas existente, há muito tempo, sendo certo que o A. nunca reagiu à abertura da outra loja concorrente. (cfr. factos provados 21, 23, 24, 45, 49, 50, 51, 52)
7ª Não se pode afirmar que devido à abertura da loja do R. que a loja do A. tenha sofrido uma quebra nas vendas, em montante não apurado.
Pois, existe uma outra florista no denominado C.C.S. .... (Cfr. factos provados 45.), não podendo ser estabelecida uma relação causal directa entre a quebra nas vendas do A. com a abertura da loja do R.
Além disso, o A. já tinha a sua clientela fidelizada , enquanto que o R. tinha de a angariar.
Por outro lado, a loja do A. está melhor situada do que a R., sendo mais fácil o acesso aquela, por existir estacionamento nas imediações, já que actualmente o automóvel é um meio de locomoção por excelência.
8ª Quanto aos danos não patrimoniais, Antes demais, dir-se-á que a indemnização é manifestamente excessiva, pois não há convicção de aplicabilidade da generalidade do regulamento, até pela observação de várias lojas do mesmo ramo. (cfr. factos provados 20, 21, 23, 51, 52.
Não existem nos autos elementos que possam levar a afirmar qual a duração temporal das arrelias e incómodos e má disposição do A., pelo que a fundamentação dos juízes “a quo” extravasa a matéria de facto.
Não existem elemento probatórios para se fazer um juízo de equidade nos termos previstos no art.494º do C.C., tal como é feita no acórdão recorrido.
Não se pode estipular qualquer indemnização, apenas, por se ter arrelias e má disposição, as quais resultam da incapacidade do A. em se moldar às exigências da concorrência e do mundo capitalista em que nos movemos.
Porém, o recorrente nem sequer admite que exista a obrigação de indemnizar por danos morais face à posição assumida pelo recorrente, isto é que o regulamento não o vincula, pelo menos, na parte que impede a abertura de lojas com ramos concorrentes.
9ª O A., bem sabe, que nunca ninguém cumpriu o regulamento interno que juntou com a P.I., inclusive ele..
Na altura em que o A. se estabeleceu, em 1988, já existiam outros estabelecimentos destinados à venda de flores, o que não foi óbice a que se implantasse com o mesmo ramo.
Além do R. e do A. existe no C.C. S. ... um outro estabelecimento de venda de flores, o qual não é incomodado.
Existem no C.C.S. ... vários estabelecimentos com o mesmo ramo, nomeadamente cafés, lojas de vestuário, sapatarias, entre outras.
No entanto, o A. nada fez nem reclamou pela existência de uma outra loja sua concorrente, nem pela existência de outras com o mesmo ramo.
O regulamento interno, apenas, tem sido utilizado como factor de avaliação da fracções, e contribuição para as despesas comuns, visto que os valores atribuídos a cada fracção nos prédios em que se inserem não estavam conforme a realidade.
Ninguém tem até à data reconhecido qualquer validade ao restante clausulado do regulamento interno.
Assim, o A. actua em abuso de direito, pois até à data da propositura da acção actuou, juntamente com a administração, de forma a convencerem o público em geral, que aceitam a não existência da referida clausula, e após 15 anos pretende o A. sancionar o R., com a aplicação de uma cláusula que a ele próprio (A.) pode ser aplicada, pois também violou o regulamento onde se estriba aquando da sua instalação. (cfr. pontos provados 18, 21, 22, 23, 51, 52)
Não foram produzidas contra alegações.
Foram colhidos os vistos.
Decidindo.
2. Foi considerada como provada, pelas Instâncias, a seguinte factualidade:
1. O autor tomou de arrendamento por contrato reduzido a escrito a CC, em 29.09.1988, a loja 20 do denominado Centro Comercial ....., sito na cidade de ...... (A)
2. O local referido anteriormente destinou-se a nele ser exercido o comércio de flores e derivados. (B)
3. Do escrito do contrato referido em A consta “a obrigação de o A cumprir o regulamento de condomínio que vier a ser estatuído para o referido Centro Comercial .... (E)
4. Em 01.02.2003 [na sentença escreveu-se 01.02.2004, reproduzindo o texto da especificação, mas trata-se de mero lapso, logo revelado pelo próprio documento - nº 2 da p.i. - referido na alínea], foi celebrado um, assim designado, contrato de arrendamento entre o réu e DD, proprietária da loja nº 26 do prédio sito na Avª ..., nºs 0, 0A, 0, 0A, 0, 0A, 0B e 0C, em ..., nos termos constantes do documento junto com a PI sob o nº 2 e que aqui dou por reproduzido, de onde consta que aquele destinará a loja à venda de artigos de decoração para o lar e flores. (F)
5. O réu exerce aí de forma efectiva, pelo menos a venda de flores. (G)
6. A loja 20 que o A explora e a loja 26 explorada pelo réu estão situadas numa zona comercial formada pela reunião de um subcondomínio do prédio urbano de três, sito na Avª ....., nºs 0, 0A, 0, 0A, 0, 0A, 0B e 0C, com outro subcondomínio do prédio urbano sito na Avª ..., nº 1, 1A e 1B, na cidade de ..... (H)
7. Estes subcondomínios são distintos e autónomos de outros subcondomínios de cada um dos prédios de que fazem parte. (I)
8. O prédio da Avª .... é constituído por um condomínio habitacional, correspondente ao 1º a 5º andares do prédio, um condomínio correspondente à cave, destinado ao comércio, e um condomínio às lojas nºs 1 a 27 do rés do chão, lojas estas que fazem parte da zona comercial conhecida como Centro Comercial S. ..... (J)
9. O prédio da Avª .... é constituído por um condomínio habitacional, correspondente aos andares 2º a 10º, por um outro condomínio correspondente à cave, destinado a garagens, e um condomínio às lojas nºs 28 a 68 do rés do chão e 1º andar, lojas estas que fazem parte da zona comercial conhecida como Centro Comercial S. .... (L)
10. O subcondomínio onde se integram as lojas do A e do R é constituído por lojas de diversa natureza, tais como cafés, supermercado, lojas de vestuário, ourivesaria, sapataria, venda de jornais e revistas, cabeleireiros, loja de informática, loja de cópias e um cinema, entre outras. (M)
11. Os encargos que a iluminação e a água das partes comuns do subcondomínio acarretam são pagos pela Administração do subcondomínio Centro Comercial S. ..... (N)
12. O pagamento dos serviços de vigilância e de limpeza e conservação das partes comuns do subcondomínio onde se integram as lojas do A e do R é efectuado pela administração do condomínio do Centro Comercial S. ..... (O)
13. O valor que cada lojista tem de pagar, de acordo com o que resulta do regulamento do Centro Comercial S. ...., é cobrado pela Sociedade de Mediação Imobiliária – JTC, que foi contratada pela administração do condomínio do Centro Comercial S. ..... (P)
14. O subcondomínio conhecido como Centro Comercial S. .... resulta de uma interligação entre dois prédios, um sito na Avª .... e outro sito na Avª ...., cada um com o seu próprio valor matricial. (Q)
15. No denominado Centro Comercial S. .... existe um regulamento interno, cujas cláusulas são as referidas no documento junto com a p. i. sob o nº 3, o qual foi aprovado em conformidade com as actas cujas cópias se encontram juntas à p.i. sob os nºs 4 e 5. (R)
16. O R tem, pelo menos desde que começou a explorar comercialmente a loja 26 do subcondomínio conhecido como Centro Comercial S. ...., conhecimento da existência do regulamento do denominado Centro Comercial S. ..... (S)
17. No Capítulo II, art. 5º, nº 1 desse regulamento está escrito que “Os lojistas e proprietários estão sujeitos às limitações decorrentes da sua integração no Centro Comercial S. ....”. (T)
18. No art. 6º do mesmo regulamento, sob a epígrafe “Outras Obrigações”, está escrito que os lojistas e proprietários se obrigam a “não exercer a sua actividade comercial em situação de concorrência no que respeita ao objecto, exceptuam-se os casos já existentes à data da feitura do presente regulamento, os quais ficam sujeitos a confirmação expressa por parte da administração, ouvida a assembleia”. (U)
19. O R cumpre com as suas obrigações, como lojista do subcondomínio conhecido como Centro Comercial S. ...., perante a administração do Centro Comercial S. ...., ao pagar o valor mensal de condomínio para as lojas 26 e 24, conforme o estatuído no art. 9º do regulamento do Centro Comercial S. ..... (V)
20. Existem no denominado Centro Comercial S. .... outros estabelecimentos comerciais que não respeitam o regulamento referido supra, designadamente a proibição referida em U. (X)
21. Existe inclusivamente um outro estabelecimento comercial que se dedica à venda de flores, que ainda hoje continua em actividade. (Z)
22. Actual administração não avançou com qualquer acção concreta tendente a pôr fim, definitivamente, à venda de flores por parte do réu na loja que explora no denominado Centro Comercial S. ..... (aa)
23. No dia 03.03.2004 foi realizada uma assembleia de lojistas do C.C. S. ...., na qual, além do mais, foi deliberado eliminar do respectivo regulamento a proibição de abertura de lojas que se dediquem a idêntico ramo de actividade de outra já lá existente. (bb)
24. Tal deliberação foi tomada ao abrigo do terceiro ponto da ordem dos trabalhos da convocatória «outros assuntos de interesse para o condomínio». (cc)
25. O autor e o proprietário da loja nº 20, não estiveram presentes na aludida assembleia geral. (dd)
26. A alteração ao regulamento do Centro Comercial não consta da ordem de trabalhos da convocatória da assembleia. (ee)
27. Pelo motivo referido no ponto anterior, foram enviadas à administração do C. C S. .... cartas registadas com A/R, a pedir a convocatória de uma Assembleia Geral Extraordinária. (ff)
28. A administração do C. C. S. ...., até 29.04.2004, ainda não se tinha pronunciado sobre o teor das missivas referias em ff. (gg)
29. A loja 20 estava vazia, na altura em que se celebrou o contrato junto como doc. 1 na p.i., havendo apenas um espaço nu, sem quaisquer estruturas de apoio. (1º)
30. A loja 20 tinha (e tem) como particularidade em relação à maioria das outras lojas que compõem o espaço global onde se integram, o facto de ter um contador de água independente do contador de água das áreas comuns do espaço global onde se integra, tendo sido o autor que, já em 1992/1993, depois de celebrado o contrato com o Sr. CC, instalou, ou mandou instalar, o contador da água. Mas não tem saída para os esgotos. (2º)
31. As restantes lojas que integram o espaço global onde está situada a loja 20, à excepção das que se dedicam a actividades do sector de restauração, não tem torneira nem contador de água próprio. (5º)
32. A loja 20 só depois de celebrado o contrato que consta do doc. 1 da p.i. é que se designou de «Margarida», florista. (6º)
33. Esta designação para a loja 20 deve-se ao facto de a esposa do Autor se chamar Margarida. (7º)
34. O subcondomínio conhecido como Centro Comercial S. .... é gerido por uma administração eleita pelos lojistas entre os seus pares em Assembleia Geral de lojistas do subcondomínio. (8º)
35. O subcondomínio onde se integram as lojas do A. e do R. tem um horário de abertura ao público fixo, das 8 às 23 horas, sendo que tal horário não é cumprido pela maioria dos lojistas que abrem as lojas em horário diferente. (9º)
36. O subcondomínio onde se integram as lojas do A. e do R. dispõe de um serviço de vigilância nocturna, composto por dois guardas nocturnos, que se encarregam da segurança e do cumprimento dos horários de encerramento e abertura das várias entradas do subcondomínio. (10º)
37. O subcondomínio onde se integram as lojas do A e do R. dispõe de um serviço de limpeza das partes comuns, constituído por duas empregadas, que se encarregam da limpeza e conservação dos corredores e das casas de banho que compõem o subcondomínio. (11º)
38. A convocação para as Assembleias Gerais é sempre efectuada pela administração do Centro Comercial S. ...., que deixa em todas as lojas que compõem o subcondomínio conhecido por Centro Comercial S. ...., um documento contendo a data e hora da realização da Assembleia Geral. (18º)
39. O valor das lojas 1 a 27, na data da constituição da propriedade horizontal, totalizava 5.400.000$00. (24º)
40. O valor das lojas 28 a 68, na data da constituição da propriedade horizontal, totalizava 14.805.800$00. (25º)
41. Foi o regulamento aprovado por unanimidade dos presentes que representam 95% do total de votos, com o esclarecimento que a percentagem dos votos foi apurada de harmonia com o estatuído no artigo 16º do regulamento então aprovado ( 27º) Introduzido pela Relação de Coimbra, no Acórdão recorrido..
42. Não provado que – “uma grande parte dos proprietários das lojas do denominado Centro Comercial S. .... não foram convocados nem aprovaram o seu regulamento interno, nem participaram da eleição da administração, nem foi comunicado aos faltosos as deliberações tomadas pela assembleia dos condóminos e as deliberações não foram lavradas em acta”. (28º)(3).
43. Nas assembleias gerais nunca foi possível reunir todos os proprietários das lojas, pois muitos deles não se encontram a residir em Castelo Branco, sendo alguns deles emigrantes, e por isso as convocatórias levadas a cabo nos termos mencionados no quesito 18º nunca poderia chegar ao seu conhecimento. (29º)
44. A administração de denominado Centro Comercial S. .... endereçou ao réu a missiva junta com a p.i. sob o doc. 6 Comunicando-lhe: “…Não podemos admitir sim que abra um ramo concorrente a qualquer um do já existente. Caso contrário, seremos obrigados a impedi-lo da abertura tanto civilizadamente como judicialmente”. (30º)
45. A abertura do estabelecimento onde o réu vende flores motivou já um abaixo assinado entre os lojistas do denominado Centro Comercial S. ...., pretendendo-se através do mesmo impedir a abertura do estabelecimento comercial sito na loja 26, sendo que as assinaturas dele constantes não pertencem aos donos da lojas, pelo menos algumas delas, mas sim a arrendatários e funcionários de tais lojas e ainda pelo menos algumas assinaturas foram obtidas sem as pessoas saberem o que estavam a assinar. (31º)
46. A outra loja de venda de flores existente no denominado Centro Comercial S. .... (para além do autor) iniciou a sua actividade em meados dos anos 90 do século passado. (32º)
47. A loja do réu é a primeira, em relação à loja do autor, a ser avistada por quem entra pela entrada principal do denominado Centro Comercial S. ...., estando por isso num local mais favorável. (34º)
48. A loja do autor situa-se num local servido por três portas de acesso ao denominado Centro Comercial S. .... e entrando por elas os clientes vêem em primeiro lugar a referida loja, sendo mais fácil estacionar os veículos junto das outras portas que junto da porta principal. (35º)
49. Em consequência da abertura da loja do réu e da sua venda de flores, a loja do autor situada no ... sofreu uma quebra no seu volume de vendas, em montante não apurado (36º e 37º) (1).
50. Devido à abertura da loja do réu, o autor sofreu incómodos, arrelias e má disposição. (38º)
51. Os elementos que compõem a actual administração querem disciplinar o uso do Centro Comercial de acordo com o estatuído no regulamento (40º). (2)
52. Antes do réu, a mesma loja tinha sido explorada por outros arrendatários, com o mesmo ramo de florista e havia uma loja no 1º andar do C. Comercial que também vendia flores, mas era plantas em vasos para interior, ao passo que o réu vendia flores naturais (flores de corte). (42º)
53. Existem no mesmo espaço comercial outros estabelecimentos com ramos de actividade concorrente – café, lojas de vestuário, sapatarias – e no entanto, nem o autor nem a administração nunca tomaram qualquer iniciativa pelo facto. (43º)
54. O regulamento interno tem sido utilizado e servido apenas como factor de avaliação das fracções e contribuição para as despesas comuns. (44º) (4)
55. Ninguém confere qualquer validade ao restante clausulado do regulamento interno supra referido. (45º) Alterado para “não provado” pela Relação de Coimbra.
3. — Análise do objecto da revista —
A primeira questão que vem aflorada na revista ora em apreço diz respeito à forma como as Instâncias decidiram a matéria de facto e, designadamente a forma como a Relação de Coimbra alterou a resposta a diversos artigos da base instrutória, considerando o recorrente que não terá sido cumprido pelo então apelante o normativo constante do art. 690º A do C.P.C.
Vejamos.
Saliente-se que a alteração pela Relação da decisão da 1.ª instância sobre matéria de facto é uma faculdade prevista no artigo 712.°, n.° 1 do CPC.
A Relação fez uso, conforme já salientamos, nos presentes autos, da referida faculdade.
As decisões da Relação previstas no artigo 712.° do Código de Processo Civil (relativas ao uso dos poderes conferidos pelo referido artigo) não admitem recurso, ex vi do disposto no n.° 6 do citado artigo, aditado pelo Decreto-Lei n.° 375-A/99, de 20 de Setembro.
Antes porém, desta alteração legislativa já a jurisprudência se formara no mesmo sentido, pelo que o n.° 6 do artigo 712.° mais não representa que a consagração, em letra de lei, da doutrina já maioritariamente seguida nos tribunais (5)Secção, in Sumários dos Acórdãos de Julho/Setembro de 2003, Gabinete dos Juízes Assessores, p. 28. .
Compreende-se que assim seja.
Na verdade, é às instâncias que compete a fixação da matéria de facto, cabendo ao Supremo aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo tribunal recorrido (cf. Artigo 729.°, n.° 1, do CPC).
Por outro lado, não podemos deixar de ter presente o Assento n.° 10/94, de 13 de Abril de 1994, (6) segundo o qual "não é admissível recurso para o Supremo Tribunal de Justiça do acórdão da Relação que, revogando o saneador-sentença que conhecera do mérito da causa, ordena o prosseguimento do processo, com elaboração de especificação e questionário".
Apesar da abolição dos assentos, tal doutrina manteve-se em vigor(7).
Não obstante esta aparente impossibilidade tem-se formado jurisprudência no sentido da admissão em casos contados da possibilidade de o STJ sindicar o bom ou mau uso dos poderes de alteração/modificação da decisão de facto que à Relação são conferidos nas restritas hipóteses contempladas nas três alíneas do n° 1 do art. 712.° do Código de Processo Civil (violação da lei e por isso apreciação de direito).
Ora, o recorrente imputa ao acórdão recorrido vícios, fundamentalmente na forma como decidiu a matéria de facto, subsumindo o alegado a violação da lei, imputando ao então apelante não ter dado cabal cumprimento ao ónus constante do art. 690º A do C.P.C., isto é de não ter referido os concretos pontos considerados como provados a partir dos também concretos elementos probatórios que alicerçaram tal julgamento, o que impedia, neste contexto, a Relação ter alterado a matéria fáctica, conforme o fez.
Analisando, a alegação da apelação, a fls. 485 e segs., e, nomeadamente as conclusões 1ª a 7ª (fls. 500 e seg.), facilmente se verifica que esse ónus foi cumprido, porquanto o então apelante e ora recorrido elencou os pontos de facto que considerou incorrectamente julgados e como os mesmos, em sua perspectiva, deveriam ser julgados, alicerçando tais conclusões, nomeadamente a partir de depoimentos de testemunhas em que fundava as sua asserções e que, na generalidade mereceram o acolhimento da Relação.
Assim sendo, como não foi violado o preceito legal referido não pode este STJ alterar, pelas razões já expostas, a matéria de facto tal como foi decidida pela Relação de Coimbra.
Funda-se, também a revista no facto de não se ter querido promover a constituição de um centro comercial e de o respectivo regulamento interno não ser vinculativo.
Tendo em mente a problemática dos centros comerciais é de acentuar que, efectivamente foi considerado em 1ª Instância que não se estaria perante uma tal realidade, mas essa conclusão foi alterada pela Relação face à forma como aí se decidiu a matéria de facto, nomeadamente às alterações introduzidas aos artigos 27º, 28º, 36º, 37º, 40º 44º e 45º da base instrutória.
Considerando, efectivamente, a factualidade dada como provada e, assim à realidade fixada pelas Instâncias, poder-se-á concluir, na linha do que tem vindo a ser repetidamente escrito, que os "Shopping Center" são uma realidade mercadológica nova, a que no plano do direito corresponde uma também nova figura contratual, com uma função económico-social própria, uma “causa negotii” específica e que constitui um verdadeiro contrato atípico ou inominado (8).
Contratos, esses que cabem dentro do princípio da liberdade contratual (artigo 406° do C. Civil), da autonomia privada, que é um dos princípios fundamentais do nosso ordenamento jurídico civil.
A cedência do gozo temporário da loja aqui em discussão não constitui um simples contrato de arrendamento para o exercício do comércio, uma vez que esse espaço, embora explorado individualmente, integra-se num todo.
O fundador do centro não fica somente obrigado a assegurar o gozo do estabelecimento ao locatário, mas sim obrigado a uma série de prestações de serviços essenciais não só ao rendimento de cada uma das lojas, como aos bens de utilidade comum ou ao funcionamento de serviços de interesse comum (9) Furtado - "Os Centros Comerciais e o seu Regime Jurídico" 2" ed., designadamente fl. 47 e segs, Aragão Seia - "Arrendamento Urbano" 7ª ed., pág. 654 e segs. e variadíssima jurisprudência aí citada.
Há, aliás, uma relação entre as várias lojas que integram o Centro não só entre si, como verticalmente de cada uma delas com a entidade exploradora ou gestora.
Por isso, é que na qualificação do respectivo contrato vem-se considerando que o mesmo é misto, reconhecendo nele uma dimensão locatícia, mas atribuindo-lhe também, em pé de igualdade ou até de superioridade, uma dimensão de prestação de serviço(10).
Também no aspecto das ligações entre contratos oferece vantagens.
Com efeito, cada lojista só tem interesse em integrar-se no centro na medida em que o organizador celebre contratos com outros lojistas, viabilizando a instalação fáctica do centro comercial.
“A dependência em que cada contrato entre o organizador do centro e lojista se encontra relativamente aos outros contratos entre o mesmo organizador e os demais lojistas é óbvia e não pode deixar de ser ponderada como potencialmente infuenciadora do regime de cada contrato” (11).
Não só ocorre, no caso, uma “integração empresarial” de que fala Oliveira Ascensão (12)no que se refere aos contratos paralelos celebrados entre o organizador e cada lojista, como, sobretudo na ligação entre os contratos, que funcionam entre si como condição, base ou motivo, como fundamento dogmático da relevância dessa integração. (13).
Veja-se a esse respeito o Regulamento Interno do Centro, onde se preconiza que o ora recorrente, por ser lojista do aludido “centro comercial” está sujeito às limitações decorrentes da sua integração no Centro Comercial S. ....”. E, atendendo ao art. 6º do mesmo regulamento, sob a epígrafe “Outras Obrigações”, está aí consignado que os lojistas e proprietários se obrigam a “não exercer a sua actividade comercial em situação de concorrência no que respeita ao objecto (…)”.
Ora o recorrente incumpriu essa obrigação, já que não deveria ter colocado o seu estabelecimento comercial na exploração de um negócio já gerido pelo Autor - o comércio de flores e derivados.
Com efeito, o regulamento de um centro comercial, devidamente aprovado, e não foi feita prova que o não tivesse sido, é imperativo para todos os lojistas, qualquer que seja o título sob o qual ocupa a referida loja, quer sejam fundadores coevos e aprovantes do aludido regulamento, quer não o sejam ou tenham adquirido o direito de gozo da loja posteriormente, com fundamento em adesão tácita ao projecto e realidade do Centro Comercial.
Consequência da violação dessa obrigação é a inerente procedência do pedido indemnizatório formulado, pelos danos sofridos pelo A. durante o período em que vigorou a restrição regulamentar (Fev. de 2003 a Março de 2004), quer no que se refere aos danos materiais, quer aos não patrimoniais, não se antevendo, neste particular, excessiva a indemnização fixada.
Contrariamente ao sustentado na alegação é bem patente o nexo causal entre o ilícito contratual e o dano, já que, face à matéria dada como provada (“em consequência da abertura da loja do réu e da sua venda de flores, a loja do autor situada no ... sofreu uma quebra no seu volume de vendas, em montante não apurado” (36º e 37º) ), não releva o facto de haver no Centro Comercial qualquer outra loja que se dedique ao comércio de flores.
4. Nestes termos, acordam, no Supremo Tribunal de Justiça, em negar a revista, confirmando o Acórdão recorrido.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 23 de Janeiro de 2007
Borges Soeiro (Relator)
Faria Antunes
Sebastião Póvoas
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(1) Aditado pela Relação de Coimbra, no Acórdão recorrido.
(2) Aditado pela Relação de Coimbra no Acórdão recorrido.
(3) Alterado para “não provado” pela Relação de Coimbra.
(4) Alterado para “não provado” pela Relação de Coimbra.
(5) cf. Acórdão deste STJ de 3 de Julho de 2003, Revista n.° 4730/02-2a Secção, in Sumários dos Acórdãos de Julho/Setembro de 2003, Gabinete dos Juízes Assessores, p. 28.
(6) BMJ, n.° 436, p. 15, D.R., 1, de 26 de Maio de 1994
(7) Vide, v. g. BMJ, n.° 436, p. 15, D.R., 1, de 26 de Maio de 1994
(8) Antunes Varela - "Revista de Legislação e Jurisprudência" 128, pág. 278 e segs.
(9)Vide, a propósito, (8); RLJ 122, 83; "Os Centros Comerciais", Estudos em Homenagem a Ferrer Correia II, pág. 44; Pais de Vasconcelos - "Contratos de Utilização de Lojas em Centros Comerciais: Qualificação e Forma" Rev. Ordem dos Advogados, 56, 539; Pinto Furtado - "Os Centros Comerciais e o seu Regime Jurídico" 2" ed., designadamente fl. 47 e segs, Aragão Seia - "Arrendamento Urbano" 7ª ed., pág. 654 e segs. e variadíssima jurisprudência aí citada
(10) Rui Pinto Duarte, in “Tipicidade e Atipicidade dos Contratos”, pag. 167.
(11)Pinto Duarte, “ob. citada”, pag. 167.
(12)In, “Direito Civil Reais”pag. 534 e segs
(13)Pinto Duarte, “ob. citada”, pag. 168.