| 19526/19.6T8LSB.L2-A.S1 |  |
FUNDAMENTAÇÃO ESSENCIALMENTE DIFERENTE
RECURSO DE REVISTA
ADMISSIBILIDADE DE RECURSO
RECLAMAÇÃO PARA A CONFERÊNCIA
REJEIÇÃO DE RECURSO
Há dupla conforme, impeditiva da revista normal nos termos do art.º 671, nº 3, do CPC, quando a Relação confirma, sem voto de vencido, a decisão proferida na 1ª instância que julgou a acção improcedente com fundamento na interpretação de uma transacção à luz do nº1 do art.º 236 do CC por falta da prova da vontade real dos transigentes que vinha alegada pela A., tendo o acórdão da Relação aderido sem reservas a essa interpretação da transacção.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
(1ª SECÇÃO)
I - RELATÓRIO
CUTELARIA POLICARPO, LDª demandou em acção sob a forma de processo comum SEGURADORAS UNIDAS, S.A., pedindo que a Ré fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 59.300,40 acrescida de juros de mora vincendos desde a citação até integral pagamento, à taxa supletiva legal.
Alegou para tanto, e em síntese, que em 1917 tomou de arrendamento um determinado espaço (“loja”) integrado num imóvel que a Ré adquiriu em 2003; em 2013 a Ré comunicou-lhe que pretendia a denúncia do contrato de arrendamento com fundamento na realização no locado de obras de demolição e de remodelação profundas tendentes à instalação no mesmo de uma unidade hoteleira; o que era incompatível com a manutenção do referido arrendamento; não tendo sido possível às partes chegar a acordo, a Ré propôs no Balcão Nacional de Arrendamento um procedimento especial de despejo, ao qual se opôs a A.; em sede de audiência e julgamento A. e Ré puseram termo ao litígio por transacção homologada por sentença; a Ré pagou a 1ª e a 2ª prestação da indemnização acordada; a A. entregou o locado em 2015, tendo liquidado a última renda no valor de € 494,17; sucede que a Ré veio a alienar o imóvel sem proceder às obras a que se comprometera; a transacção teve como pressuposto o de que a Ré ia efectivamente implementar as obras de demolição e reconstrução do edifício que implicavam a desocupação do locado; uma vez que não efectuou quaisquer obras, a Ré incumpriu o acordado e está obrigada a pagar à A. uma indemnização correspondente a 10 anos de renda.
Contestou a Ré contrapondo que a A. deduziu oposição ao procedimento especial de despejo porque o contrato era de duração indeterminada e, como tal, insusceptível de denúncia; mediante a transacção as partes acordaram simplesmente em pôr termo ao contrato mediante o pagamento de uma indemnização à A.; a transacção não ficou sujeita a qualquer condição, nomeadamente a relativa à continuação pela Ré do projecto que se havia proposto, visando apenas alcançar um acordo global com a A..
Para o caso de a acção ser julgada procedente, deduziu a Ré reconvenção, pedindo que lhe fosse reconhecido um crédito sobre a Autora no valor de € € 44.069,96, operando-se a competente compensação sobre o crédito que, eventualmente, a esta venha a ser reconhecido; e, bem assim, a condenação da Autora como litigante de má-fé no pagamento de multa e indemnização não inferior a € 10.000,00.
Em 14.04.2020, após dispensa de audiência prévia, declarando-se o Sr. Juiz habilitado a conhecer imediatamente do mérito da causa, proferiu-se saneador-sentença no qual se julgou a acção não provada e improcedente, condenando-se ainda a A. como litigante de má-fé.
Porém, interposto recurso desta decisão, viria a Relação a revogá-la por acórdão 19.11.2020, sendo aí ordenado o “prosseguimento dos ulteriores termos processuais, retomando a fase do saneamento do processo, com a elaboração do despacho destinado a identificar o objecto do litígio e a enunciar os temas da prova”.
Após julgamento, foi em 06.06.2021 proferida sentença final na qual se julgou a acção totalmente improcedente por não provada e, em consequência, se absolveu a Ré de tudo o peticionado e se julgou prejudicada a reconvenção deduzida pela Ré.
Para tanto, a sentença aduziu essencialmente a seguinte fundamentação:
“(…) Em primeiro lugar – embora sistematicamente apareça em segundo lugar -sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida - n.º 2 do art.º 236º do CC -, sendo que por vontade real deve entender-se o significado que as partes pretenderam atribuir ás suas declarações.
Ou seja, o sentido querido realmente pelo declarante releva, mesmo quando a formulação seja ambígua ou inexacta, se o declaratário conhecer este sentido; a ambiguidade objectiva ou até a inexactidão da expressão externa não impedem a relevância da vontade real, se o destinatário a conheceu (Mota Pinto in ob. cit., pág. 449).
Se num contrato, o destinatário da proposta a aceita, conhecendo a vontade real do proponente, entende-se que está a aceitar o sentido real correspondente a essa vontade real, de acordo com o qual “vale a declaração emitida”, único sentido no qual podia legitimamente confiar (se não queria aceitar, deveria ter-se esclarecido junto do declarante).
No que aos autos respeita, o Tribunal da Relação de Lisboa entendeu que a alegação da A. de que a transação foi alcançada (…) no pressuposto que a aqui Ré ia efectivamente implementar as obras de demolição e reconstrução do edifício dos autos, que obrigavam à desocupação do locado e a alegação de que foi apenas nesse pressuposto que a A. ali aceitou transacionar nos temos em que o fez, traduzia a alegação da vontade real dos declarantes na referida «transacção», comum a ambos e que tem um mínimo de correspondência com a letra.
Produzida a prova, não só a referida factualidade resultou não provada – pontos 3.3.1. e 3.3.2. – como, além disso ficou provado que a vontade real da Ré era outra e bem oposta, como resulta do ponto 3.2.7. – a Ré jamais celebraria a Transação referida em 3.1.17. e concretamente jamais pagaria a indemnização ali referida, se tivesse de continuar vinculada às obrigações que resultavam das regras legais relativas á denúncia dos contratos de arrendamento para execução de obras de remodelação profunda, ou seja, para a Ré a transacção não traduz a denúncia do contrato, mas sim a sua revogação.
E não existem quaisquer outros elementos que permitam afirmar que a vontade real das partes – de ambas as partes – foi a de denunciar o contrato de arrendamento para a realização, pela Ré, de obras de demolição e reconstrução do edifício dos autos.
Não foi invocado que subjacente á transação estava a vontade real das partes em resolver a controvérsia quanto à questão da validade e eficácia da denúncia (fosse em que sentido fosse).
Não foi invocado que a vontade real da aqui A., subjacente à transação, era a aceitação da denúncia do contrato de arrendamento e que a aqui Ré conhecia essa vontade.
Em segundo lugar, se a vontade real do declarante, não for conhecida do declaratário, a declaração valerá com o sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (teoria da impressão do destinatário) - artº 236, nº1 do mesmo Código.
Em homenagem aos interesses do declaratário (protecção da confiança ) e do comércio jurídico e partindo da ideia, manifestamente razoável, de imposição ao declarante de um ónus de clareza na manifestação do seu pensamento, concede-se, pelo menos em tese geral, primazia ao ponto de vista do destinatário, a partir do qual a declaração deve ser focada.
A declaração deve ser analisada do ponto de vista do receptor.
De acordo com a lei, a interpretação não visa determinar a vontade do declarante ou um sentido que este tenha querido declarar, estando antes em causa o sentido objectivo que se pode depreender do seu comportamento.
A lei não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário (entendimento subjectivo deste) e, por isso, concede primazia àquele que um declaratário normal, típico, colocado na posição do real declaratário, depreenderia (sentido objectivo para o declaratário) – cfr. Ac. do STJ de 28.10.97, BMJ 470, 597.
A lei concede primazia a um declaratário normal colocado na posição real do declaratário. Há que imaginar uma pessoa com razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas figurando-o na posição do real declaratário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este concretamente conheceu e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo.
A declaração deve valer com o sentido que um destinatário razoável, colocado na posição concreta do real declaratário, lhe atribuiria; considera-se o real declaratário nas condições concretas em que se encontra e tomam-se em conta os elementos que ele conheceu efectivamente mais os que uma pessoa razoável, quer dizer, normalmente esclarecida, zelosa e sagaz, teria conhecido e figura-se que ele raciocinou sobre essas circunstâncias como o teria feito um declaratário razoável -V. Mota Pinto, ob. e loc. cit.,pág. 448.
(…)
a transacção foi celebrada em sede de processo judicial, pelo que há que atender ao que dispõe o art.º 290º do CPC e que é: n.º 1 - a transação pode fazer-se por documento autêntico ou particular, sem prejuízo das exigências de forma da lei substantiva, ou por termo no processo; n.º 4 – a transação pode também fazer-se em ata, quando resulte de conciliação obtida pelo juiz; em tal caso, limita-se este a homologá-la por sentença ditada para a ata, condenando nos respetivos termos. Daqui decorre que a transacção é um negócio formal, pelo que tem plena aplicação o disposto no art.º 238º n.º 1 do CC: nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
No entanto e nos termos do n.º 2 do mesmo preceito, esse sentido (correspondente à impressão do destinatário e sem correspondência no texto do documento) pode valer se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem. (…)”
Em face de tudo o exposto, não havendo quaisquer elementos que permitam afirmar que a vontade real das partes foi a denunciar o contrato de arrendamento para a realização de obras de demolição e remodelação do prédio dos autos, deve interpretar-se a transacção em causa como traduzindo uma revogação de tal contrato e, assim sendo, não se verifica o pressuposto base da indemnização a que se refere o n.º 9 do art.º 1103º e, nestes termos, a presente acção deve improceder.”
Inconformada, recorreu a Autora para a Relação, tendo aí impugnado a decisão proferida em matéria de facto, e, bem assim, a fundamentação de direito da sentença.
Por acórdão de 13 de Janeiro de 2022, lavrado sem voto de vencido, a Relação desatendeu totalmente a impugnação da decisão de facto, julgou a apelação improcedente e confirmou integralmente a sentença recorrida.
Para tanto, alinhou a seguinte fundamentação de direito:
“(…) Em causa nos autos está o apuramento da vontade real das partes, ao celebrar a transacção de 23/9/2014.
(…) E o que basicamente se retira do referido artº 236º é que, em homenagem aos princípios da protecção da confiança e da segurança do tráfico jurídico dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (receptor).
A lei, no entanto, não se basta com o sentido compreendido realmente pelo declaratário (entendimento subjectivo deste) e, por isso, concede primazia àquele que um declaratário normal, típico, colocado na posição do real declaratário, depreenderia (sentido objectivo para o declaratário) – cfr. Ac. do STJ de 28.10.97, BMJ 470, 597.
(…)
Há que imaginar – escreve Paulo Mota Pinto em Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico, 208 – uma pessoa com razoabilidade, sagacidade, conhecimento e diligência medianos, considerando as circunstâncias que ela teria conhecido e o modo como teria raciocinado a partir delas, mas figurando-a na posição do real declaratário, isto é, acrescentando as circunstâncias que este efectivamente conheceu (mesmo que um declaratário normal delas não tivesse sabido - por exemplo, devido ao facto de o real declaratário ser portador de uma cultura invulgarmente vasta e superior à média) e o modo como aquele concreto declaratário poderia a partir delas ter depreendido um sentido declarativo.
Ainda segundo este mesmo autor, “… a interpretação da declaração negocial não tem em vista apurar a vontade do declarante ou um sentido que este tenha querido declarar, estando antes em causa o sentido objectivo que se pode depreender do seu comportamento”.
Importa por fim acrescentar que estando-se no caso sub judice em presença dum contrato, e dum contrato tipicamente sinalagmático, há que atender, simultaneamente, às declarações de ambas as partes porque ambas são, também simultaneamente, declarante e declaratário (neste sentido, Oliveira Ascensão, Direito Civil, Teoria Geral, II, 2ª edição, pág. 435).
Tudo isto significa em termos práticos que o intérprete deve, relativamente a ambos os contraentes, tentar definir a posição em que se encontram perante a declaração da contraparte e colocar um declaratário ideal (normal) na posição de declaratário real.
(…) A autora invocou a alegada vontade real dos declarantes na referida «transacção», comum a ambos e que tem um mínimo de correspondência com a letra.
Determinar se, com esse desiderato, as partes, quando celebraram a referida transacção, tiveram como pressuposto que a aqui Ré ia efectivamente implementar as obras de demolição e reconstrução do edifício dos autos, que obrigavam à desocupação do locado, e que foi apenas nesse pressuposto que a A. ali aceitou transacionar nos termos em que o fez, constituía ónus de prova da autora, enquanto facto constitutivo do direito de que se arroga – art. 342º, nº1 do Código Civil.
Sucede que, como vimos na análise da impugnação da matéria de facto, a autora claudicou no cumprimento desse mesmo ónus de prova, não demonstrando o pressuposto invocado para a celebração da transacção, fundamento da sua pretensão indemnizatória.
Daí a natural improcedência da acção – como decidido na 1ª instância e, logicamente, do presente recurso.”
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De novo irresignada agora com o acórdão da Relação assim prolatado, dele interpôs a A. recurso de revista para este STJ nos seguintes termos:
i) A título principal
RECURSO ORDINÁRIO DE REVISTA para o Supremo Tribunal de Justiça, ao abrigo do disposto nos arts. 627º, 629º nº1, 637º, 638º nº 1 1ª parte, 639º nº 1 e 2, 671º nº 1, 674º nº 1 a), 675º nº 1 e 676º nº 1 “a contrario sensu”, todos do Cod. Proc. Civil, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo;
ii) A título subsidiário
RECURSO DE REVISTA EXCEPCIONAL para o Supremo Tribunal de Justiça, nos termos do disposto no art. 672º nº 1 c) do referido Código.
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Na Relação, o Ex.mo Sr. Desembargador Relator proferiu em 05.04.2022 despacho de não admissão da revista normal nos termos do nº 3 do art.º 671 do CPC, determinando a subida dos autos a este STJ para apreciação da revista excepcional.
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Ao abrigo do art.º 643 do CPC, reclamou a A. para este Supremo Tribunal do despacho do Sr. Desembargador Relator que não lhe admitiu o recurso como revista normal.
Observados os nºs 2 e 3 do art.º 643 do CPC, foi pelo respectivo Relator proferida decisão que manteve o despacho reclamado.
Em requerimento de 17.06.2022 veio a A. “arguir a nulidade” proveniente da circunstância de não ter sido submetido à conferência (nos termos do art.º 652, nº 3, do CPC) o despacho prolatado pelo ora Relator em 26.05.2022 no processo identificado como sendo a Revista nº 19526/19.6T8LSB.L2.S1, “considerando que existia uma dupla decisão conforme impeditiva da interposição de recurso de revista normal, indeferiu semelhante reclamação” (v. o ponto 4 do requerimento).
Sendo certo que a única reclamação da não admissão do recurso é a que está em apreciação neste apenso (sendo, por isso, óbvio que não existe a pretensa duplicação, e que aquele despacho de 26.05.2022 não foi devidamente interpretado), entendeu o aqui Relator que A. visava fundamentalmente a obtenção de um acórdão sobre a matéria da decisão singular por ele proferida neste mesmo apenso em 09.06.2022.
Daí a presente conferência.
Cumpre então decidir.
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II – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
3.1.1. O prédio urbano sito na Rua ..., tornejando para a Rua ..., ... em ..., encontrava-se inicialmente descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...6 da freguesia ... e inscrito na correspondente matriz predial urbana da freguesia ... sob o artigo matricial n.º ...44.
3.1.2. Pela Ap. ... de 2003/02/27 foi inscrita a aquisição do referido imóvel a favor da Companhia de Seguros Tranquilidade, SA por compra ao Fundo de Pensões do Grupo BCP.
3.1.3. A Companhia de Seguros Tranquilidade, SA unificou o prédio urbano sito na Rua ... e na Rua ..., ..., descrito na CRP sob o nº ...6 da freguesia ..., com o prédio urbano sito na Rua ... descrito na CRP sob o nº ...7, da mesma freguesia, o que originou a nova descrição predial nº 164/20... da referida freguesia, que se encontra inscrita na matriz predial urbana sob o artigo nº ...97 da freguesia de ....
3.1.4. A Ré está matriculada sob o NIPC ....
3.1.5. Pela Ap. ...30 foi inscrita a alteração da denominação da Ré de Companhia de Seguros Tranquilidade, SA para Seguradoras Unidas, SA.
3.1.6. A 01 de Julho de 1917, a Companhia de Seguros ..., na qualidade de senhorio e a A., na qualidade de inquilina, subscreveram o instrumento junto por cópia a fls. 30-31, denominado “ Titulo de arrendamento”, que “ contratam entre si o arrendamento da loja do prédio urbano sito em ..., na Rua ..., ...”, com inicio no dia 1 de Julho de 1917, pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovável por igual prazo, mediante o pagamento da renda de 40$00 por mês.
3.1.7. Por despacho proferido pelo Vereador do pelouro do ... da Câmara Municipal ..., a 03/08/2012, no âmbito do processo n.º 720/..., foi aprovado o projecto de arquitectura referente à obra de alteração do prédio sito na Rua ... e Rua ..., ... em ...,, com mudança de uso para instalação de um hotel de 3 estrelas de cadeia “...”, a dotar de uma capacidade máxima de 140 camas distribuídas por 70 unidades de alojamento de quarto duplo, previamente requerido pela Ré, então denominada Companhia de Seguros Tranquilidade.
3.1.8. A Ré endereçou à A., que a recebeu, a carta junta por cópia a fls.32, datada de 27 de Maio de 2013, com o seguinte teor:
“ Fazemos referência ao contrato de arrendamento que tem por objecto a fracção autónoma correspondente á loja com os números 27 a ...1 do prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., ..., em ..., da qual a Companhia de Seguros Tranquilidade, SA ( a “CST”) é a proprietária e senhoria, e V.Exas os respetivos inquilinos.
Atento o facto de o contrato de arrendamento referido no parágrafo anterior ter sido celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 275/95, de 30 de Setembro, vimos, nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 50º da ei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, doravante (…) NRAU, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, comunicar a V. Exas. o seguinte:
1 – Ser intenção da CST que o referido contrato transite para o regime do NRAU;
2 – Propor a V.Exas. que o mesmo contrato passe a ser de prazo certo com a duração de cinco anos;
3 – Propor a V.Exas que o valor da renda mensal actualmente de € 114,00 (…) passe a ser de € 494,17 (…)
Mais informamos que a presente comunicação não invalida, nem revoga, qualquer outra destinada á denúncia do contrato de arrendamento com o fundamento de realização de obras de demolição e de remodelação profundas.”
3.1.9. A Ré endereçou à A. a carta junta por cópia a fls. 48-51, datada de 03 de Junho de 2013, cujo integral teor se dá aqui integralmente por reproduzido, ali constando nomeadamente o seguinte:
“A Companhia de Seguros Tranquilidade, SA (…) é a proprietária dos seguintes prédios (…):
UM: prédio urbano sito em ..., na Rua ..., ..., que torneja para a Rua ... com os números 29-33 (…);
DOIS: Prédio urbano sito em ..., na Rua ..., ... (…)
Por contrato de arrendamento, celebrado no dia 1 de Julho de 1917, assumiram V. Exas o arrendamento da loja com os números 27 a 31 da loja da Rua ... inserida no prédio identificado no ponto um do parágrafo anterior.
Os prédios encontram-se ligados funcionalmente no seu interior e encontram-se afectos o uso terciário – escritórios – com comércio ao nível do piso térreo, tendo sido objecto de um pedido de licenciamento de alteração (…) com a finalidade der neles instalar uma unidade hoteleira (…) aprovado por despacho de 3 de Agosto de 2012 (…).
(…)
Desta forma, os prédios serão sujeitos a uma nova organização funcional e estrutural, ou seja, serão completamente reformulados, adaptados e afetos à instalação de uma unidade hoteleira.
(…)
A operação urbanística em causa, que terá por objecto dos préidos, implicará a execução de obras de reconstrução com demolições, remodelação e restauros profundos, as quais obrigam a uma total desocupação de todos os espaços, divisões, fracções, andares e lojas que se encontram ou venham a encontrar ocupados e/ou arrendados nos prédios, onde se inclui o espaço arrendado a V.Exas.
Para além da futura funcionalidade ser incompatível com qualquer uso similar ao presente, a operação urbanística em causa determinará que os prédios em geral, e o espaço arrendado a V.exas em particular, passem a ter uma estrutura diferente a actual, com uma distinta distribuição do espaço, sem correspondência ou equivalência com a presente, o qua igualmente justifica e determina a total desocupação de todas as divisões, fracções, andares e lojas que se encontrem ocupadas e/ou arrendadas nos prédios.
Quanto ao espaço arrendado a V.Exas, para além do seu uso futuro como sala de reuniões não corresponder ao actual, será promovida uma demolição integral dos atuais revestimentos, tetos e de algumas paredes, serão removidos os pavimentos, será feito um reforço das correspondentes estruturas, será feito o assentamento de pavimentos, todas as infraestruturas existentes (…) serão totalmente removidas com vista à instalação de novas infraestruturas afetas ao serviço da futura unidade hoteleira, serão executadas novas compartimentações e correspondentes acabamentos…
(…)
Deste modo, e pelos motivos atrás expostos, vem a CST, através da presente comunicação, ao abrigo do disposto nos artigos 1101º, alínea b), e 1103º, n.º 11 do Código Civil e do disposto nos artigos 1º, 6º, 7º e 8º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, todos por aplicação do artigo 1110º n.º 1 do Código Civil, proceder à denúncia do contrato de arrendamento que tem por objecto a loja com os números 27 a 31 da Rua ..., inserida no prédio urbano sito em ..., na Rua ..., ..., que torneja para a Rua ... com os números 29-33…
A denúncia produzirá efeitos no dia 31 de Dezembro de 2013, data limite para a entrega do espaço arrendado livre e devoluto de pessoas e bens….
Os fundamentos da denúncia são a realização das obras de demolição e de remodelação profundas atrás referidas, as quais obrigam, conforme igualmente atrás referido, à desocupação do espaço arrendado a V.Exas.
(…) Tendo em vista a obtenção de um acordo, o qual poderá traduzir-se no pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda, ou no realojamento de V.Exas, solicitamos a presença de V.exas no escritório do nosso Advogado (…)”
3.1.10. A A. endereçou à Ré, que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 34, datada de 27 de Junho de 2013, com o seguinte teor:
“ 1 - Com reporte à v/carta datada de 27 de Maio p.p., que recepcionámos a 29 desse mês e tendo em consideração que a proposta de actualização da renda de € 114,00 para € 494,17 se contém nos limites mínimos previstos para o efeito nos art.ºs 35º n.º 2 a) e b), 51º n.º 4 a) e 54º n.º 1 do NRAU, somos pela presente e ao abrigo do disposto no art.º 51º n.º 3 alínea a) do invocado diploma legal, a aceitar a proposta nova renda, respeitante ao contrato em epígrafe que, assim, passará a ser devida a partir do próximo dia 1 de Agosto…
2 – No tocante à proposta transição do contrato de arrendamento em epigrafe para o NRAU e na medida em que V. Exas. se encontram dispostos a aceitar um prazo certo de 5 anos, que se contem dentro do limite mínimo de prazo de vigência previsto no art. 54º n.º 1 do invocado diploma legal, somos igualmente pela presente missiva e ao abrigo do disposto no art.º 51º c) do NRAU a manifestar o n/expresso acordo a essa vossa pretensão. (…)”
3.1.11. A Ré endereçou à A., que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 36, datada de 02 de Julho de 2013, com o seguinte teor:
“(…) Temos presente a carta de V.Exas de 27 de Junho de 2013, cumprindo-nos referir o seguinte:
O contrato de arrendamento passa a ter o prazo de cinco anos, com inicio no dia 1 de Agosto de 2013 e termo no dia 31 de Julho de 2016;
O valor da renda a partir de Agosto de 2013 (…) passa a ser de € 494,17 (…)”
Informamos uma vez mais, que a presente comunicação não invalida, nem revoga qualquer outra destinada á denúncia do contrato de arrendamento com o fundamento de realização de obras de demolição e de remodelação profundas.
(…)”.
3.1.12. A A. endereçou á Ré, que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 54-55, datada de 02 de Julho de 2013, cujo integra teor se dá aqui por reproduzido e onde consta, nomeadamente, o seguinte:
“Na sequência e em cumprimento do acordado na n/reunião conjunta de 25 do corrente (…) somos pela presente, na n/qualidade de inquilina da loja n.º ...1 da Rua ..., ..., a formular uma contraproposta referente à denúncia do contrato de arrendamento em epigrafe, que V.Exas nos comunicaram como Senhoria através da v/carta de 3 de Junho p.p..
(…).
É por demais evidente que a indemnização legalmente prevista de 1 ano de rendas é manifestamente insuficiente para nos compensar da rude perda e dos elevados prejuízos que não deixaremos de sofrer com a perda do locado em preço.
Nesta conformidade e atento (…) o exposto, entendemos que só ficaremos devidamente compensados, embora parcialmente, de tais perdas com a atribuição de uma indemnização que se situa em € 180.000,00.
Em alternativa, encaramos como viável o realojamento do nosso estabelecimento comercial numa das lojas de que V. Exas. são proprietários no imóvel situado na Rua ... e fronteiro à intersecção com a Rua ...…
Claro está que esta solução de realojamento apenas será viável se a renda a cobrar por V. Exas for razoável (…), nomeadamente a celebração de um arrendamento com um prazo de, pelo menos, 10 anos de vigência, suportando V.Exas os custos de adaptação do espaço ao (…) estabelecimento e da mudança a efectuar do actual para o novo locado (…).”
3.1.13. A Ré endereçou à A., que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 56, datada de 18 de Novembro de 2013, com o seguinte teor: “(…) Temos presente a carta de V.Exas de 27 de Junho de 2013, cumprindo-nos referir o seguinte:
O contrato de arrendamento passa a ter o prazo de cinco anos, com inicio no dia 1 de Agosto de 2013 e termo no dia 31 de Julho de 2016;
O valor da renda a partir de Agosto de 2013 (…) passa a ser de € 494,17 (…)”
Informamos uma vez mais, que a presente comunicação não invalida, nem revoga qualquer outra destinada á denúncia do contrato de arrendamento com o fundamento de realização de obras de demolição e de remodelação profundas (…)”.
3.1.12. A A. endereçou á Ré, que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 54- 55, datada de 02 de Julho de 2013, cujo integra teor se dá aqui por reproduzido e onde consta, nomeadamente, o seguinte:
“Na sequência e em cumprimento do acordado na n/reunião conjunta de 25 do corrente (…) somos pela presente, na n/qualidade de inquilina da loja n.º ...1 da Rua ..., ..., a formular uma contraproposta referente à denúncia do contrato de arrendamento em epigrafe, que V.Exas nos comunicaram como Senhoria através da v/carta de 3 de Junho p.p..
(…)
É por demais evidente que a indemnização legalmente prevista de 1 ano de rendas é manifestamente insuficiente para nos compensar da rude perda e dos elevados prejuízos que não deixaremos de sofrer com a perda do locado em preço.
Nesta conformidade e atento (…) o exposto, entendemos que só ficaremos devidamente compensados, embora parcialmente, de tais perdas com a atribuição de uma indemnização que se situa em € 180.000,00.
Em alternativa, encaramos como viável o realojamento do nosso estabelecimento comercial numa das lojas de que V. Exas. são proprietários no imóvel situado na Rua ... e fronteiro à intersecção com a Rua ...…
Claro está que esta solução de realojamento apenas será viável se a renda a cobrar por V. Exas for razoável (…), nomeadamente a celebração de um arrendamento com um prazo de, pelo menos, 10 anos de vigência, suportando V.Exas os custos de adaptação do espaço ao (…) estabelecimento e da mudança a efectuar do actual para o novo locado.
(…)”.
3.1.13. A Ré endereçou à A., que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 56, datada de 18 de Novembro de 2013, c missiva e ao abrigo do disposto no art.º 51º c) do NRAU a manifestar o n/expresso acordo a essa vossa pretensão (…).
3.1.11. A Ré endereçou à A., que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 36, datada de 02 de Julho de 2013, com o seguinte teor:
““ (…)
Temos presente a carta de V.Exas de 27 de Junho de 2013, cumprindo-nos referir o seguinte:
O contrato de arrendamento passa a ter o prazo de cinco anos, com inicio no dia 1 de Agosto de 2013 e termo no dia 31 de Julho de 2016;
O valor da renda a partir de Agosto de 2013 (…) passa a ser de € 494,17 (…)”
Informamos uma vez mais, que a presente comunicação não invalida, nem revoga qualquer outra destinada á denúncia do contrato de arrendamento com o fundamento de realização de obras de demolição e de remodelação profundas.
(…)”.
3.1.12. A A. endereçou á Ré, que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 54- 55, datada de 02 de Julho de 2013, cujo integra teor se dá aqui por reproduzido e onde consta, nomeadamente, o seguinte:
“Na sequência e em cumprimento do acordado na n/reunião conjunta de 25 do corrente (…) somos pela presente, na n/qualidade de inquilina da loja n.º ...1 da Rua ..., ..., a formular uma contraproposta referente à denúncia do contrato de arrendamento em epigrafe, que V.Exas nos comunicaram como Senhoria através da v/carta de 3 de Junho p.p.. (…)
É por demais evidente que a indemnização legalmente prevista de 1 ano de rendas é manifestamente insuficiente para nos compensar da rude perda e dos elevados prejuízos que não deixaremos de sofrer com a perda do locado em preço.
Nesta conformidade e atento (…) o exposto, entendemos que só ficaremos devidamente compensados, embora parcialmente, de tais perdas com a atribuição de uma indemnização que se situa em € 180.000,00.
Em alternativa, encaramos como viável o realojamento do nosso estabelecimento comercial numa das lojas de que V. Exas. são proprietários no imóvel situado na Rua ... e fronteiro à intersecção com a Rua ...…
Claro está que esta solução de realojamento apenas será viável se a renda a cobrar por V. Exas for razoável (…), nomeadamente a celebração de um arrendamento com um prazo de, pelo menos, 10 anos de vigência, suportando V.Exas os custos de adaptação do espaço ao (…) estabelecimento e da mudança a efectuar do actual para o novo locado (…)”.
3.1.13. A Ré endereçou à A., que a recebeu, a carta junta por cópia a fls. 56, datada de 18 de Novembro de 2013, com o seguinte teor: “Fazemos referência ao assunto acima referido [Denúncia contrato de arrendamento - Loja ...1 da Rua ... ] e à carta de V. Exas de 12 do corrente, que agradecemos... Cumpre-nos informar que a Companhia de Seguros Tranquilidade, SA (...) mantém a proposta apresentada, ou seja, o pagamento da quantia de € 20.000,0 pela extinção do contrato de arrendamento em vigor.
Caso a referida proposta não seja aceite, nada mais restará à CST senão recorrer aos meios judiciais no sentido desta situação ser resolvida.”
3.1.14. A Ré, ainda denominada Companhia de Seguros Tranquilidade, SA intentou no Balcão Nacional do Arrendamento um Procedimento Especial de Despejo, nos termos que melhor constam de fls. 61-63 que aqui se dão integralmente por reproduzidos, com fundamento na denúncia do contrato pelo senhorio.
3.1.15. A aqui A. deduziu oposição ao referido procedimento, nos termos que melhor constam de fls. 196-202, que aqui se dão integralmente por reproduzidos, ali invocando, nomeadamente, o seguinte:
- em virtude da correspondência referida nos pontos 3.1.8., 3.1.10. e 3.1.11. supra, “o contrato de arrendamento dos autos ficou submetido ao NRAU, de acordo com a natureza contratual e a duração acordados, por força do disposto no art.º 31º n.° 7 a) aplicável ex vi do art.° 51° n.° 7 a), ambos do NRAU (...)” (art.° 15°);
- “o contrato de arrendamento dos autos se converteu em contrato com prazo certo de 5 anos, tendo, por conseguinte, deixado de ser de duração indeterminada” (art.º 16º);
- “a faculdade de denúncia do arrendamento para realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obrigam à desocupação, do local, que fundamenta este procedimento especial de despejo previsto no artigo 1101º b), aplicável in casu "ex-vi" do artigo 1110º, n.º 1 "in fine", ambos do Código Civil, apenas é susceptível de ser accionada e exercida se o respetivo contrato for de duração indeterminada” (art.° 17°);
- “assim sendo e tendo-se o contrato de arrendamento dos autos convertido em prazo certo, não é legalmente possível à Requerente denunciá-lo com o apontado fundamento” (art.° 18°);
- “por conseguinte o presente procedimento especial de despejo deve ser julgado improcedente e a Requerida absolvida do correspondente pedido” (art.° 19º);
- na sequência da correspondência referida nos pontos 3.1.9., 3.1.12. e 3.1.13. supra, “não se verificou acordo quanto à revogação antecipada do contrato de arrendamento dos autos para fins não habitacionais com prazo certo de 5 anos, que vigora desde 1 de Agosto de 2013 e que somente terminará em 31/07/2018, se à renovação do respectivo prazo a requerente nãos e opuser por escrito até 31/07/2017” (art.° 32°);
- “deste modo, a denúncia do contrato de arrendamento dos autos com o apontado fundamento formulada pela requerida não surtir qualquer efeito” (art.° 33º);
- “pelo que este procedimento especial de despejo deve improceder“ (art.° 34° );
- “se continua a ser pretensão da Requerente extinguir o arrendamento “sub-judice”, terá a mesma de o acordar com a requerida (...) e de com ela negociar uma justa compensação pelos danos emergentes e lucros cessantes que esta inevitavelmente sofrerá em função dessa extinção contratual” (43°);
- “os quais, no caso em apreço, não se encontram delimitados à compensação equivalente a 1 ano de renda previsto no art.º 1103º n.º 6 a), aplicável ex vi art.º 1110º n.º 1, ambos do Código Civil e no art.º 6º n.º 1 alínea a) e n.º 3 do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, dado que o quadro contratualmente eficaz e em vigor entre as partes, por ser de prazo certo, não se subsume nas apontadas previsões legais” (art.° 44°).
3.1.16. O referido Procedimento Especial de Despejo foi distribuído ao ... Juízo Cível da Comarca ... sob o n.º 2075/14...., tendo posteriormente sido distribuído ao J 12 da Secção Cível da Instância Local da Comarca ....
3.1.17. A 23 de Setembro de 2014 realizou-se a audiência de julgamento, cuja acta se encontra fotocopiada a fls. 65-67, onde consta o seguinte:
“Cerca das 15.07 horas reaberta a audiência (…), os Ilustres Mandatários das partes pediram a palavra, no uso da qual disseram terem as partes chegado a acordo sobre o objecto do presente litigio, nos termos da seguinte
Transacção
1. O contrato de arrendamento dos autos cessa os seus efeitos em 31.10.2014;
2. A Requerente concede à Requerida uma moratória de três meses com início em 1.11.2014 e termo em 31.01.2015, para que esta lhe entregue o locado dos autos, não sendo devida renda ou qualquer outra compensação por este período de três meses;
3. A Requerida compromete-se a entregar à Requerente até 31.01.2015 o locado dos autos, contra o pagamento de uma compensação que ora se fixa em € 50.000,00 (cinquenta mil euros);
4. Esta ora acordada quantia será paga pela Requerente à Requerida nas seguintes duas prestações:
a) A quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) até dia 7.10.2014;
b) A quantia de € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) na data da entrega do locado que supra se acordou;
c) A primeira prestação acordada será paga através de cheque a enviar para o escritório do Ilustre Mandatário da Requerida;
d) A segunda prestação acordada será paga no acto da entrega do imóvel, também por cheque;
5. Caso o espaço arrendado não seja entregue pela Requerida à Requerente até ao dia 31.01.2015, fica a Requerida obrigada a pagar à Requerente uma quantia no valor de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) por cada semana de atraso até à efectiva entrega do espaço em causa;
6. A Requerente compromete-se a construir uma parede que encerre a divisão existente entre o espaço em causa nos presentes autos, sito nos nºs ...7 a ...1 da Rua de ..., eo espaço sito no prédio vizinho (nº 25 da Rua ...), este que continuará a ser utilizado pela Requerida no âmbito de outra relação de arrendamento;
7. A construção de parede a realizar como se indica na cláusula 6ª, será efectuada nos quinze dias posteriores à entrega do locado à Requerente;
8. Custas iguais proporções por requerente e requerida, prescindindo das de parte incluindo a procuradoria;
9. O Ilustre Mandatário da requerente protesta juntar procuração com podres especiais no prazo de cinco dias”.
3.1.18. A referida transacção foi homologada por sentença de 07/10/2014, já transitada e julgado.
3.1.19. A 07/10/2014 a Ré entregou à A. o cheque nº ...02 sacado sobre o BES nessa data pelo valor de € 25.000,00, correspondente à 1ª das acordadas prestações da ajustada indemnização, de que a A. deu quitação.
3.1.20. A 05/02/2015 a Ré e a A. acordaram prorrogar a entrega do locado dos autos até 05/02/2015.
3.1.21. A 05/02/2015 a A. entregou o locado à Ré.
3.1.22. Na referida data a Ré pagou à A. a segunda e última prestação de € 25.000,00 respeitante ao remanescente da indemnização acordada, através do cheque nº ...37 sacado sobre o Novo Banco.
3.1.23. A última renda mensal paga pela A. à Ré foi no valor de € 494,17.
3.1.24. A 06/11/2014 a Ré requereu à Câmara Municipal ... a prorrogação por 12 meses do prazo para emissão do alvará de licença da obra referente ao processo 720/..., com fundamento no atraso devido a trabalhos preliminares de natureza arqueológica acompanhados pela DGPC e pela ..., que impediram o inicio da obra de acordo com o previsto.
3.1.25. Por despacho do Director do departamento de projectos Especiais, de 22/09/2015, foi deferida a requerida prorrogação até 01/08/2016.
3.1.26. Por escritura pública outorgada a 04 de Agosto de 2017 e lavrada a fls. 30 a 33 do Livro n.º ...1 do Cartório Notarial ... a cargo da ..., escritura certificada a fls. 133-142 destes autos e cujo integral teor se dá aqui por reproduzido, a Ré declarou vender á R..., S.A o imóvel referido em 3.1.3. – prédio descrito na CRPredial, freguesia ... sob o nº ...14.
3.1.27. Na referida escritura os representantes da Ré declararam: “Que o prédio ora transmitido foi objecto de unificação e de um projecto de edificação junto da Câmara Municipal ..., o qual nunca chegou a ser concretizado, não tendo o prédio sido objecto de qualquer tipo de alteração na sua configuração original”.
3.1.28. Da referida escritura faz parte integrante o documento complementar junto por cópia a fls. 143-156, cujo integral teor se dá aqui por reproduzido e onde consta, nomeadamente, o seguinte:
“ 2.1.11. Sem prejuízo do disposto no número anterior, e com referência ao imóvel que se promete vender, além de outros entretanto resolvidos, foi ajustado um Contrato de Prestação de Serviços de Arquitectura, Projecto Geral e Especialidades, datado de 09/02/2011, celebrado com a I..., Ldª (…) ainda em vigor, o qual prevê, na sua cláusula Décima Primeira que os direitos de Propriedade Intelectual e Industrial sobre “todos os estudos e fases de projecto, incluindo as suas peças escritas e desenhadas” são propriedade da Vendedora, direitos esses que se transmitem nesta data com a formalização da compra e venda.
(…)
5.1.1. Simultaneamente com a outorga da presente escritura, a vendedora entregou á compradora (i) original da guia de pagamento para levantamento da Licença de Construção em vigor emitida no âmbito através do Processo que correu termos na Câmara Municipal ... sob o n.º 720/...; (ii) toda a documentação técnica e desenhos do prédio de que disponha; (…)”
3.1.29. A licença de construção referida no ponto 5.1.1. do Documento complementar tem o n.º 17/.../2017, respeita a obra com demolição, tendo sido emitida a 30/01/2017 com um prazo de conclusão de 18 meses, com início a 09/02/2017 e termo a 09/08/2018.
3.2.1. A 21/02/2018 a “R..., S.A.”, na qualidade de proprietária, requereu à Câmara Municipal ... a sua substituição como requerente no âmbito do proc. nº 720/... no lugar da Ré
3.2.2. O que foi deferido por despacho do Chefe de Divisão daquela edilidade proferido a 14/03/2018.
3.2.3. No final de Dezembro de 2018 iniciaram-se trabalhos de escavação no pavimento da loja localizada nos nºs 27 a ...1 do prédio sito na Rua ..., ....
3.2.4. A 03/08/2018 a “R..., S.A.” requereu a prorrogação do prazo de execução de obras referente ao processo nº 720/... com o titulo de execução de obra nº 17/0D/.../2017.
3.2.5. A requerida prorrogação foi deferida por despacho de 12/09/2018, passando o termo do alvará a ter como termo 08/05/2019.
3.2.6. A 30/04/2019 a “R..., S.A.” requereu a prorrogação por 24 meses do prazo fixado para a execução de obras referente ao processo nº 720/... com o título de execução de obra nº 956/.../2018, com fundamento no pedido de alteração do projecto de arquitectura pendente sob o proc. nº ...28.../2018.
3.2.7. A Ré jamais celebraria a transação referida em 3.1.17 e concretamente jamais pagaria a indemnização ali referida, se tivesse de continuar vinculada às obrigações que resultavam das regras legais relativas á denúncia dos contratos de arrendamento para execução de obras de remodelação profunda.
3.2.8. A realização de obras de reabilitação no prédio dos autos, implicava que, previamente, fossem realizados trabalhos prévio de natureza arqueológica.
*
III – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Para fundamentar a admissibilidade do recurso de revista normal que interpõe do acórdão da Relação ao abrigo do art.º 671, nº1, do CPC, sustenta a A., ora reclamante, que não há dupla conformeentre a sentença de 1ª instância e o acórdão da Relação.
Mas não tem razão.
É que não há forma de demonstrar que há uma fundamentação essencialmente diferente entre as duas decisões.
Com efeito, as fundamentações da sentença e do acórdão da Relação que sobre ela recai não são essencialmente diferentes porquanto ao decidirem a improcedência da acção (e com isso da reconvenção) uma e outra acabam por fazer apelo à mesma norma do art.º 236, nº 1, do C. Civil, ou seja, à interpretação do negócio – consubstanciado e formalizado na transacção em causa – segundo a teoria objectiva da impressão do destinatário normal colocado na posição do real declaratário.
A isto não obstando – como é evidente – a circunstância de, quer a 1ª instância, quer a Relação, terem relevado a possibilidade a vontade real das partes ter sido diversa (nº 2 do art.º 236 do CC) mas dessa eventual vontade real não ter a A. (a quem tal vontade real interessava) feito a necessária prova.
Note-se que a primeira sentença foi revogada na sequência do recurso então interposto justamente porque a Relação entendeu que havia que averiguar em sede de decisão de facto a vontade real dos transigentes.
E na sentença que se seguiu ao julgamento em que essa factualidade tinha ficado por provar veio a ser expressamente convocado o critério da vontade real dos transigentes como critério prevalecente, o qual não foi concretamente aplicado porque essa mesma vontade real, com o sentido que a A. lhe dava, não foi demonstrada.
O que foi totalmente secundado pelo acórdão da Relação ora recorrido, como se colhe do respectivo segmento final: “(…) Sucede que, como vimos na análise da impugnação da matéria de facto, a autora claudicou no cumprimento desse mesmo ónus de prova, não demonstrando o pressuposto invocado para a celebração da transacção, fundamento da sua pretensão indemnizatória. Daí a natural improcedência da acção – como decidido na 1ª instância e, logicamente, do presente recurso.”
Destarte, é patente que tanto na 1ª instância como na Relação acabou por ser seguido o mesmo método de interpretaçãoda transacção, que se pode equacionar do modo que se segue:
Deve prevalecer, se demonstrada, a alegada vontade real do declarante, conhecida do declaratário (art.º 236, nº 2, do CC);
Não ficando ela provada (como foi o caso), restou o critério a impressão do destinatário normal sobre o sentido das declarações (art.º 236, nº 1, do CC).
Ou seja, como se conclui no decisão do Relator, não há uma solução jurídica dada ao pleito pela Relação que se possa dizer inovadora e claramente distanciada daquela que foi acolhida pela sentença, um percurso jurídico diverso, não sendo para isso de tomar em conta eventuais alusões laterais a conceitos jurídicos que não intervieram no caso (cfr. o Ac. do STJ de 08.02.2018, prof. no P. nº 2639/13, disponível em www.dgsi.pt, citado por Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, Almedina, 6ª ed., p. 414).
Ocorre, portanto, a dupla conforme a que se refere o nº 3 do art.º 671 do CPC, que é impeditiva da denominada revista normal, pelo que o despacho reclamado deve ser confirmado.
III – DECISÃO
Pelo exposto, vai mantido e confirmado o despacho do Relator de não admissão da revista normal interposta pela A. Cutelaria Policarpo, Lda.
Custas pela reclamante.
Lisboa, 14 de Julho de 2022
Freitas Neto (Relator)
Aguiar Pereira
Maria Clara Sottomayor