Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B2355 |  |
TÍTULO CONSTITUTIVO
LICENÇA DE CONSTRUÇÃO
FRACÇÃO AUTÓNOMA
PARTE COMUM
NULIDADE
NORMA IMPERATIVA
NORMA DE INTERESSE E ORDEM PÚBLICA
ASSENTO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
II. Aquela eventual desconformidade entre o projecto (de construção) licenciado pela câmara municipal e o teor da escritura de constituição de propriedade horizontal (normalmente por outorga unilateral do construtor/vendedor) será, de per si, gerador da nulidade da escritura, por se tratar de acto nulo por violação de preceito legal imperativo (norma de interesse e ordem pública) - artºs 294°, 1418º, nº3 e 1419º, nºs 1 e 2, do C. Civil.
III. A determinação contida no DL 281/99 de 26/7 da obrigatoriedade de apresentação da licença de utilização para a celebração de qualquer escritura de compra e venda relativa a imóveis habitacionais não se destina tão-somente a combater a venda de edificações clandestinas, construídas sem a necessária licença municipal de loteamento ou de construção, mas também a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições do seu licenciamento e o uso previsto no alvará de licenciamento.
IV. Essa a razão pela qual o próprio Regulamento Geral das Edificações Urbanas (o chamado RGEU 51 aprovado pelo DL 38382 de 7-8-51) determina que nos projectos de construção sejam sempre indicados o destino da edificação, bem como a utilização prevista para os diferentes compartimentos.
V. O valor indicador, orientador ou unificador dos Assentos e dos Acórdãos Uniformizadores de Jurisprudência encontra pleno respaldo legal desde logo no nº 3 do artº 8º do C. Civil.
1. "A", na qualidade de administradora do condomínio do prédio em propriedade horizontal sito na Rua de Macau, nº ....., Oeiras, demandou no 5º Juízo Cível da Comarca de Oeiras B e mulher C, residentes na R. de Macau nº 46 r/c dtº, solicitando que os RR fossem condenados a desocuparem e restituírem àquele condomínio uma "sala de reuniões" existente nesse prédio, pois que a mesma se não encontraria integrada na fracção autónoma designada pela letra "B" pelos RR adquirida em 3-11-77, constituindo antes parte comum desse condomínio.
2. Por despacho de fls 41 v a 43 foram chamados à autoria D e E, sujeitos de direito com quem os RR haviam negociado a dita fracção "B".
3. Contestaram os RR alegando, em síntese, que a autorização administrativa camarária para a constituição da propriedade horizontal de construção do prédio previa para a fracção "B" por si adquirida uma "arrecadação" e que é essa mesma "arrecadação" que desde sempre ocupam, a mesma que o condomínio A. apelida de "sala de reuniões ".
4. O Mmo Juiz da Comarca de Oeiras, por sentença de 21-12-01, baseado para tanto no Ass do STJ publicado no BMJ, nº 387, pág 79 a 88, e considerando o título constitutivo da propriedade horizontal parcialmente nulo por contrariar o projecto camarário, julgou improcedente a acção, absolvendo, em consequência, os RR do pedido.
5. Inconformado, apelou o condomínio A., tendo o Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão de 27-2-03, concedido provimento ao recurso, revogando, em consequência, a decisão de 1ª instância, e julgando a acção procedente e provada, condenando os RR no pedido.
6. Inconformados agora os RR com tal aresto, dele vieram os mesmos recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação formularam as seguintes conclusões:
a)- o Ass do STJ de 10-5-89, in DR, IIª S nº 141, de 22-6-89, pag 6127, independentemente da sua força vinculativa, instituiu a forma mais consentânea de interpretação com o prescrito nos artºs 1414º e 1416º do C. Civil, 59º e 60º do Cod. do Notariado e 15º do DL 445/91, de 20/11, daí derivando a nulidade parcial do título constitutivo de propriedade horizontal desde que e na parte em que o mesmo contrarie e não siga o projecto aprovado e licenciado pela edilidade competente;
b)- atento, desde logo, o disposto no artº 294º do C. Civil, sendo tal nulidade do conhecimento oficioso e susceptível de declaração independentemente da invocação das partes, por atingir normas imperativas;
c)- tal como ocorre no caso em análise, pois que a arrecadação inerente à fracção "B", propriedade dos recorrentes, evidente e notoriamente coincidente com a reclamada "sala de reuniões", está, em termos de licenciamento, claramente definida;
d)- de tal nulidade parcial, declarada a luz do artº 292º do Cod. Civil, decorre a manutenção e reafirmação do projecto licenciado pela Câmara Municipal de Oeiras e a eliminação dos elementos físicos que o contrariem, nunca a consideração como comum de partes do prédio inerentes a uma fracção, existindo tão só e apenas um regime de propriedade horizontal, exactamente aquele que foi legalmente licenciado, e não o que foi arbitrariamente instituído;
e)- sendo que, por força de tal situação, carece a A, na qualidade em que intervém, de legitimidade para reclamar um espaço que constitui parte própria dos RR.;
f)- violados se revelam, em consequência, os preceitos legais supra- indicados nas presentes conclusões de recurso pelo acórdão recorrido.
7. Contra-alegou a A. sustentando a correcção do julgado para o que formulou, de fls 698 a 702, 33 conclusões cujo conteúdo se dá por inteiramente reproduzido e nas quais invoca, além do mais a «inconstitucionalidade» do citado Assento de 10-5-89, in BMJ nº 387, pag 79, por «importar a derrogação dos artºs 1414º, 1415º, 1416º e 1421º do C. Civil», devendo, por isso, este Supremo Tribunal recusar a sua aplicação.
Conclui por alegar a litigância de má-fé por parte dos recorrentes, pedido, em consequência, a sua condenação em multa e indemnização nos termos dos artºs 456º e 457º do CPC.
8. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir.
9. Em matéria de facto relevante, deu a Relação como assentes os seguintes pontos:
1º- pela ficha n° 755, da freguesia de Oeiras, mostra-se descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras o prédio urbano sito na Rua de Macau, n° ....., composto de edifício de cave com arrecadação e sala de reuniões, r/c, 1º, 2º, 3º, 4º, 5° e 6° andares com lado direito e esquerdo e compreendendo as fracções autónomas designadas pelas letras "A " a "M";
2º- pela apresentação n° 58 de 9-12-74, mostra-se inscrita a constituição do regime de propriedade horizontal incidente sobre o referido prédio, cabendo às fracções A, C, D, E G, I e L a permilagem de 66 cada, cabendo à fracção B a permilagem de 94 e cabendo às fracções D, F, H, J, a permilagem de 94 e ainda à fracção N a permilagem de 30;
3º- pela apresentação n° 45, de 18-5-77, mostra-se inscrita, a favor dos RR., a aquisição, por compra a D, da fracção B - correspondente ao r/c dto do prédio;
4º- por escritura pública outorgada em 3-7-74, no Cartório Notarial de Oeiras, D declarou ser legítimo possuidor do prédio urbano antes referido, mais declarando que o mesmo era composto de cave com 11 arrecadações e uma sala de reuniões e r/c, 1º, 2º, 3º, 4º, 5° e 6° andares com lados direito e esquerdo, todos para habitação, mais declarando constituir-se no imóvel o regime de propriedade horizontal, com as fracções autónomas designadas pelas letras A a N, e declarando ainda que a fracção autónoma "B" era uma habitação composta de um "hall", três quartos, uma sala comum, uma despensa, duas casas de banho, uma "marquise" e duas varandas, conforme o documento de fls 11 a 15;
5º- por escritura pública outorgada em 3-11-77, no 13° Cartório Notarial de Lisboa, D declarou vender aos RR., e estes declararam aceitar, a fracção autónoma designada pela letra "B", ou seja, o r/c dto do prédio urbano em causa, com tudo quanto a compõe, lhe corresponde e pertence, tudo nos termos que constam do doc. de fls 16 a 20;
6º- desde que adquiriram a fracção designada pela letra "B", os RR. passaram a ocupar a "sala de reuniões" supra-referida, ali colocando apetrechos seus, incluindo mobílias e continuando a servir-se dela;
7º- o projecto do edifício em causa aprovado pela Câmara Municipal de Oeiras previa a existência de uma arrecadação afecta à fracção B;
8º- aquando da celebração da escritura de compra e venda da fracção "B", a que antes se fez referência, os RR. estavam convictos de que à fracção "B" cabia uma arrecadação na cave, à semelhança de outras fracções;
9º- até à propositura da presente acção, os RR. agiram sempre convictos que a denominada "sala de reuniões" fazia parte e estava afecta a fracção "B", como arrecadação desta.
Passemos agora ao direito aplicável.
10. Tal como concluiu o acórdão sub-judice, a questão dirimenda essencial prende-se com a existência de uma situação de desconformidade entre o conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal e o do projecto camarário correspondente.
Vejamos pois.
Estatui o art. 59° do Cod. do Notariado de 1995 (cuja redacção é exactamente idêntica à do art. 74°-B da anterior redacção do mesmo diploma):
1. Os instrumentos de constituição da propriedade horizontal só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções satisfazem os requisitos legais.
2. Tratando-se de prédio construído para transmissão em fracções autónomas, o documento a que se refere o n° anterior pode ser substituído pela exibição do respectivo projecto de construção e, sendo caso disso, dos posteriores projectos de alteração aprovados pela câmara municipal.
3. O documento autêntico que se destine a completar o título constitutivo da propriedade horizontal, quanto à especificação das partes do edifício correspondentes às fracções autónomas ou ao seu valor relativo, expresso em percentagem ou permilagem, não pode ser lavrado sem a observância do disposto nos nºs anteriores.
E determina o art. 60° do Cod. do Notariado (cuja redacção é exactamente idêntica à do art. 74°-C da anterior redacção do mesmo corpo normativo), no seu nº 1, que "os instrumentos de modificação do título constitutivo de propriedade horizontal que importem alteração da composição ou do destino das respectivas fracções só podem ser lavrados se for junto documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais".
Também o art. 15° do DL 445/91 de 20/11 (entretanto revogado mas em vigor à data da outorga da escritura) estabelecia, no seu nº 3, o seguinte :
Quando o requerente (de pedido de licenciamento) pretender que o edifício fique sujeito ao regime de propriedade horizontal, nos termos dos arts. 1414° e segs. do Cod. Civil, o projecto referido na alínea a) do número anterior deve ainda incluir:
a)- a discriminação das partes do edifício correspondentes às varias fracções e das partes comuns, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas;
b)- o valor relativo de cada fracção, expressa em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio;
c)- os demais elementos que o requerente considere necessários para a constituição do edifício em regime de propriedade horizontal.
Hemos assim que concluir que a eventual desconformidade entre o projecto licenciado pela câmara e o teor da escritura de constituição de propriedade horizontal (normalmente por outorga unilateral do construtor/vendedor) será, de per si, gerador da nulidade da escritura, por se tratar de acto nulo por violação de preceito legal imperativo - artºs 294° e 1419º, nºs 1 e 2, do Cod. Civil.
De resto, os notários, como entidades estatutariamente sujeitos a subordinação hierárquica, sob pena de incursão em responsabilidade disciplinar, encontram-se vinculados, por determinação administrativa emitida pela Direcção-Geral dos Registo e do Notariado, à recusa dos registos de alteração de propriedade horizontal, quanto ao destino de uma fracção autónoma, ainda que na respectiva escritura hajam intervindo todos os condóminos do prédio, ou o administrador em representação do condomínio com apresentação da acta assinada por todos donde conste o acordo quanto à alteração.
E isto por a «afectação das fracções do prédio a fim a que se destinam fazer parte do estatuto real do condomínio, com eficácia «erga omnes», por se encontrarem em causa regras de interesse e ordem publica», tal como se salienta no Parecer n° 72/96 dessa mesma Direcção Geral.
Atenta pois a estatuição-previsão dos citados dispositivos legais, aos quais subjazem manifestas razões de interesse e ordem pública, vedada se encontra a alteração da finalidade/afectação das diversas fracções ao livre alvedrio do colectivo dos membros da assembleia de condóminos, ainda que agindo com carácter de unanimismo. Tudo sob pena de nulidade, tal como resulta dos princípios, designadamente do disposto nos artºs 286º e 294º do C. Civil.
E tanto assim é que o DL 281/99 de 26/7, veio determinar a obrigatoriedade de apresentação da licença de utilização para a celebração de qualquer escritura de compra e venda relativa a imóveis habitacionais. Exigência legal esta que não se destina tão-somente a combater a venda de edificações clandestinas, construídas sem a necessária licença municipal de loteamento ou de construção, mas também a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições do seu licenciamento e o uso previsto no alvará de licenciamento - conf., neste sentido, o Ac do STJ de 24-2-99, in CJSTJ, Tomo I, pág 125.
O próprio Regulamento Geral das Edificações Urbanas (o chamado RGEU 51 aprovado pelo DL 38382 de 7-8-51) determina que nos projectos de construção serão sempre indicados o destino da edificação, bem como a utilização prevista para os diferentes compartimentos.
Não surpreende assim o disposto no nº 3 do artº 1418°, nº3, do Cod. Civil, na redacção que lhe foi dada pelo DL 267/94 de 25/10, ao estatuir que... a falta de especificação exigida pelo n° 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n° 2 (menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum) e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade publica competente determinam a nulidade do título constitutivo.
Mantém-se assim perfeitamente válida e actual a doutrina expendida no Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 10-5-89, in DR, II, nº 141, de 22.6.1989, pág 6127, (hoje com o valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência) segundo o qual nos termos do artº 294° do Cod. Civil, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo (artº 292º do C. Civil) ao atribuir à parte comum ou a fracção autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal.
Isto mesmo se reafirma no Ac do STJ de 3-11-1993, in BMJ, 431°, pág 472, ao ponderar que a doutrina desse Assento (ao interpretar o contexto jurídico próprio do Cod. Civil de 1996, maxime dos seus arts. 1415° - objecto de propriedade horizontal - e 294° - negócios celebrados contra a lei - em harmonia, designadamente, com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas) é seguramente aplicável às hipóteses em que está em causa a legalidade em que ele se baseou.
Abra-se aqui um parêntesis para a questão do carácter não vinculativo dos assentos - invocado no acórdão revidendo com vista à sua «desvalorização» para fins decidendos. Sem embargo dessa realidade, o seu valor indicador, orientador ou unificador encontra pleno respaldo legal desde logo no nº 3 do artº 8º do C. Civil, nos termos do qual "nas decisões que proferir, o julgador terá em consideração todos os casos que mereçam tratamento análogo, a fim de obter uma interpretação e aplicação uniformes do direito".
Destarte, jamais se tornaria possível que no título constitutivo da propriedade horizontal a que se reportam os autos viesse a ser identificada ou transmitida como fracção autónoma a fracção ou parte individualizada do prédio que estava destinada - de harmonia com o projecto aprovado pela entidade autárquica competente -, por ex à habitação do porteiro, a qual assim teria de constituir «qua tale», parte comum do edifício. Tudo sob pena de ser considerado parcialmente nulo (redução do negócio jurídico nos termos do artº 292º do C. Civil) o título constitutivo da propriedade horizontal.
Sempre a falta de coincidência entre o a projecto licenciado e o título constitutivo da propriedade horizontal, independentemente de qualquer invocação nesse sentido, acarretaria, «ipso facto» ou «ipse vi legis» a nulidade desse título, por força do disposto no artº 294° do C. Civil.
Volvendo à hipótese dos autos.
Foi por escritura pública outorgada em 3-11-77, que o construtor-vendedor e instituidor da propriedade horizontal D declarou vender aos RR. a fracção autónoma designada pela letra "B", ou seja, o r/c dto do prédio urbano em causa, «com tudo quanto a compõe, lhe corresponde e pertence, tudo nos termos que constam do doc. de fls 16 a 20».
O projecto do edifício em causa aprovado pela Câmara Municipal de Oeiras previa a existência de uma arrecadação afecta à fracção B.
E, efectivamente, desde que adquiriram essa fracção designada pela letra "B", os RR. passaram a ocupar essa arrecadação (que a A. sustenta ser a "sala de reuniões" supra-referida), ali colocando apetrechos seus, incluindo mobílias e continuando a servir-se dela; pois que aquando da celebração da escritura de compra e venda os RR. estavam convictos de que à fracção "B" cabia essa arrecadação na cave, à semelhança das outras fracções congéneres.
Situação essa que se manteve ininterruptamente até à propositura da presente acção, tendo os RR. sempre agido na convicção de que a denominada "sala de reuniões" fazia parte e estava afecta a fracção "B", como arrecadação desta.
Compulsando os documentos oficiais processualmente adquiridos (artº 514º, nºs 1 e 2, do CPC), verifica-se que as faladas arrecadações se situavam originariamente, no sótão do imóvel. Foi, então, solicitada uma alteração, no sentido de o sótão passar a ser ocupado por uma «habitação para a porteira» (lado direito) e por uma «sala de reuniões» (lado esquerdo), passando as arrecadações dos inquilinos para a cave. Tudo conforme a informação inserta a fls. 360 dos autos (vide doc. n° 49-A anexo à informação prestada pela Câmara Municipal de Oeiras em 4-1-01 a fls. 301 e segs. dos autos).
Em 25-2-75, em requerimento subscrito por diversos condóminos (entre estes o marido da administradora do Condomínio A.), estes vieram insurgir-se (conf. fls 361 dos autos) contra o facto de no projecto de construção haver sido destinado o lado direito do ultimo piso, 6° andar, «a sala de reuniões» quando esse lado direito se encontrava ocupado pela porteira, propondo então que esse lado esquerdo do último piso, o 6° andar, para residência da porteira do prédio.
Lado esquerdo esse do 6° andar que - diga-se de passagem - veio a ser registado na Conservatória do Registo Predial como fracção autónoma sob a designação da letra "N".
E mais - acrescentavam os requerentes -: «que se projectaram e construíram arrecadações na cave, para utilização dos inquilinos, mas que o dono do prédio pretende atribuir uma das arrecadações na cave para sala de reuniões, desviando-a do fim para que foi construída» (sic).
Ora, sem intervenção do recorrente, os demais condóminos subscreveram, com data de 8-6-87, a declaração junta a fls. 392 dos autos (Doc. n° 65 junto com a informação camarária supra-aludida) «autorizando» a alteração/transferência da sala de reuniões do sótão para a cave, concretamente, para uma arrecadação na cave, a qual viria a ocupar, precisamente, o espaço da arrecadação adstrita e sempre ocupada pelo recorrente, como aliás a memória descritiva junta a fls. 394 bem demonstra.
Seja como for, o facto é que se não mostra que a Câmara Municipal de Oeiras alguma vez haja chegado a aprovar ou autorizar qualquer alteração ao projecto inicial, do qual consta iniludivelmente - acentua-se - que a dita fracção "B", é constituída, também, por uma arrecadação.
Torna-se assim ilegítima a reclamação/reivindicação do A. Condomínio de quaisquer direitos sobre a «arrecadação» em apreço, integrada que se encontra esta na fracção autónoma pertença dos ora recorrentes.
É certo que no art. 1419° do C. Civil se contempla a possibilidade de «modificação do título» constitutivo da propriedade horizontal por escritura pública havendo acordo de todos os condóminos; mas não é menos verdade não se mostrar que tal acordo alguma vez tenha sido obtido, sendo contudo que, se logrado tal acordo, jamais o mesmo poderia ser postergador de normas imperativas de interesse e ordem pública.
11. Do que tudo o que se deixa dito se conclui perfilar-se como inteiramente legítima a detenção e ocupação do espaço da aludida "arrecadação" por banda dos recorrentes, porque integrado na composição da fracção autónoma pelos mesmos adquirida.
12. Na respectiva contra-alegação, sustenta a A., além do mais, a «inconstitucionalidade» do citado Assento de 10-5-89, in BMJ nº 387, pag 79, por «importar a derrogação dos artºs 1414º, 1415º, 1416º e 1421º do C. Civil», devendo, por isso, este Supremo Tribunal recusar a sua aplicação.
Ora, é por demais sabido não possuir cabimento e respaldo constitucional/legal a arguição da inconstitucionalidade de decisões judiciais, já que tal arguição terá sempre de reportar-se a normas jurídicas concretamente aplicadas ou deixadas de aplicar em tais decisões.
De qualquer modo, e para além da evidente míngua de substanciação, sempre se dirá que - antes pelo contrário - o sobredito aresto pretende dar uma escrupulosa observância ao cerne ou âmago daqueles invocados preceitos infra-constitucionais.
13. Não se descortina, ademais, a sugerida litigância de má-fé por banda dos recorrentes, os quais se limitaram a esgrimir argumentação tendente a fazerem valer a sua posição jurídico-substantiva.
14. Decisão:
Em face do exposto, decidem:
- conceder a revista;
- revogar, em consequência, o acórdão recorrido;
- julgar subsistente a decisão absolutória dos RR decretada pela 1ª instância.
Custas pelo A., ora recorrido, no Supremo e nas instâncias.
Lisboa, 18 de Setembro de 2003
Ferreira de Almeida (Relator)
Abílio Vasconcelos
Duarte Soares