| 225/08.0TBNLS.C1.S1 |  |
DIREITO CIVIL - DIREITOS REAIS / DIREITO DE PROPRIEDADE.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 1380.º.
I - O art.º 1380º do C. Civil ao referir os prédios confinantes quis significar aqueles que são a continuação natural uns dos doutros e a vantagem económica que advêm dessa continuidade em termos de emparcelamento.
II Para esse efeito, não são prédios confinantes aqueles que estão separados por um corgo, impondo-se a construção de uma passagem para a comunicação entre eles.
I.
AA – CONSULTADORIA, ESTUDOS E GESTÃO. S.A., moveu a presente acção sumária, contra o BANCO BB, S.A., CC e mulher, DD, e EE e mulher, FF, pedindo que:
- seja reconhecido à Autora o direito legal de preferência na alienação do prédio rústico sito em …, freguesia de Nelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº …/… da freguesia de Nelas e inscrito na matriz rústica respectiva sob o artigo …, alienação essa ocorrida por escritura pública de compra e venda celebrada em 28.11.2007, entre o primeiro Réu e os segundos Réus;
- seja declarado constitutivamente que a Autora é a única e legítima proprietária desse prédio; e
- sejam cancelados os registos de aquisição do dito prédio a favor dos segundos e terceiros réus.
Em resumo, alega que é proprietária dos seguintes prédios rústicos sitos em …, freguesia de Nelas: a) prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº …/… e inscrito na matriz predial rústica de Nelas sob o artigo …; b) prédio rústico omisso na C.R.P. e inscrito na matriz predial rústica da freguesia de Nelas sob o artigo ….
Que estes prédios confinam a poente com o prédio rústico sito em …, freguesia de Nelas, descrito na C.R.P. de Nelas sob o nº …/… e inscrito na matriz rústica respectiva sob o artigo …, prédio este de que era proprietário o primeiro réu.
Que entre dois referidos prédios da Autora e o supra referido que foi do primeiro réu existe um rego ou corgo, com cerca de 60 centímetros de largura e que está seco durante grande parte do ano, com uma passagem a pé a unir os seus dois lados, motivo pelo qual a confinância referida não se deduz numa primeira observação das certidões registrais e matriciais respectivas.
Pelo que a Autora tem o direito de preferência em relação à venda do prédio de que o primeiro réu foi proprietário, nos termos do artº 1380º do C. Civil.
Que no final do mês de Dezembro de 2007 a autora tomou conhecimento de que o primeiro réu vendeu o aludido prédio, tendo contactado este com o intuito de conhecer os elementos essenciais desse negócio, de modo a ponderar o exercício do seu direito de preferência, mas não logrou obter qualquer resposta.
Que diligenciou, então, por obter tais elementos documentalmente, o que apenas ocorreu em Maio de 2008, tendo sido confrontada com duas transmissões do prédio em questão, por compra e venda, a última das quais para os 3ºs réus, pretendendo, assim, exercer o seu direito de preferência, já que todos os referidos prédios possuem áreas inferiores à unidade de cultura e se destinam à exploração agrícola, e uma vez que os 2.ºs Réus não são proprietários confinantes do prédio vendido pelo primeiro réu.
Que nenhuma dessas compras e vendas foi comunicada à autora.
Razões pelas quais se justifica a propositura da presente acção.
Pela autora foi depositada à ordem da presente acção o montante de € 1.200,00.
Os réus EE e mulher apresentaram contestação argumentando, que em 9/04/2008 adquiriram um prédio urbano a CC e mulher, composto de casa de arrumos e logradouro, sito em …, freguesia de Nelas, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo … (provisória) e anteriormente inscrito na dita matriz sob a totalidade do artigo rústico …, descrito na C. R. P. de Nelas sob o nº ….
Que a autora não goza de direito de preferência relativamente a essa aquisição, dado se tratar de uma compra e venda de prédio urbano.
E que também não goza a autora de tal direito quanto à compra e venda anteriormente havida, porquanto os 2ºs réus não adquiriram o prédio para cultura, mas sim para fins urbanos, até porque nele existia há muitos anos uma casa de habitação.
Mais alegaram que entre os ditos prédios da autora e o prédio que foi adquirido pelos réus existe um corgo a separá-los, que não possui apenas 60 centímetros de largura, não é acompanhado de qualquer passagem a pé, nem está seco durante grande parte do ano, o qual é denominado de “Ribeira do …” e existe desde sempre em todos os registos camarários e hidráulicos, e que vai dar ao rio Mondego, nele correndo água abundantemente durante todo o ano, tratando-se de águas públicas, sujeitas ao regime estabelecido em leis especiais e não de águas particulares que servem apenas para conduzir água a várias propriedades.
Que, por outro lado, a autora é proprietária de um conjunto diverso de prédios rústicos e urbanos, que constituem uma quinta e única exploração agrícola, atravessada por uma estrada, com muito mais de 20.000 m2 ou seja uma área superior à unidade de cultura.
Ao que acresce que lhe foi comunicado a venda do actual prédio dos réus ainda no mês de Novembro de 2007, tendo o primeiro réu feito todas as diligências necessárias à transmissão de todos os elementos essenciais da venda ajuizada, pelo que a presente acção foi instaurada muito depois dos seis meses a que alude o artigo 1410º do Código Civil, razão pela qual se verifica a caducidade do invocado direito de preferência.
Por fim deduzem estes réus reconvenção contra a autora, alegando que no caso de a acção proceder terão que ser indemnizados em função do prejuízo que vierem a ter, cujo montante deverá ser liquidado em execução de sentença, para além do preço pago e despesas efectuadas, no montante global de € 13.800,00.
Terminaram pedindo a improcedência desta acção.
Os réus CC e esposa também apresentaram contestação, sustentando, que o 1º réu, em 2007, teve o cuidado de publicitar a venda do prédio objecto da preferência invocada pela autora, para permitir o exercício de qualquer eventual preferência sobre o mesmo.
Que a sociedade autora tem sede e funcionários junto do referido prédio, pelo que era impossível que desconhecesse essa venda e os respectivos elementos.
Que a autora soube da dita venda e dos elementos essenciais da mesma antes do dia 10.12.2007 e apresentou a petição inicial desta acção apenas em 11.06.2008, pelo que o exercício do direito de preferência que se arroga é extemporâneo.
Que para poder exercer a preferência em causa a autora tinha que depositar, além do preço, todas as despesas do contrato, o que não sucedeu, acarretando, assim, a caducidade do exercício desse direito.
Que não podia a autora limitar-se a alegar que tem direito de preferência, sendo necessário alegar e provar factos que demonstrem que possui a melhor preferência ou que inexistem outros preferentes, sob pena de improcedência da acção, por falta de causa de pedir.
Que o corgo que existe entre os prédios descritos na petição inicial é um ribeiro público, onde escorrem águas públicas, com mais de um metro de largura, denominado “Ribeiro do …”, afluente do Rio Mondego, assim cadastrado na Câmara Municipal de Nelas.
Que os prédios da autora não são confinantes com o prédio em questão mas sim com esse corgo, de que se servem os diversos proprietários ao longo do seu percurso, para regar os seus prédios, sendo que não existe qualquer passagem de pé a unir os dois lados.
Que a autora não é proprietária apenas dos dois prédios que indica na petição inicial, mas sim da denominada “Quinta do …”, que é constituída por vários hectares de terrenos, cultivada mormente com vinha, na qual se integram aqueles dois prédios, sendo que o somatório da área dessa quinta excede largamente a unidade de cultura fixada para a zona.
Que, por outro lado, os 2ºs réus adquiriam o prédio para nele construírem habitação própria, pelo que nele começaram a cortar as silvas e ervas, a limpar a casa de arrumações e procederam à alteração da natureza do mesmo de rústica para urbana.
Mas que, entretanto, desinteressaram-se de ir viver no referido prédio e venderam-nos aos 3ºs réus, já com natureza urbana, dado que estes pretendiam nele construir habitação e não cultivá-lo com produtos agrícolas.
Por fim, deduzem reconvenção contra a autora., para o caso de a acção proceder, peticionando a sua condenação no pagamento do preço, despesas e trabalhos efectuados no prédio, no montante global de € 3.980,35.
Terminaram pedindo que seja declarada a caducidade do exercício do alegado direito de preferência; que a acção seja julgada improcedente; ou, caso assim se não entenda, que seja julgada procedente a reconvenção deduzida, com a consequente condenação da autora nos termos peticionados.
O réu Banco BB, S.A. também apresentou contestação, argumentando, que diligenciou pela obtenção da identificação dos proprietários confinantes do prédio de que era proprietário, o que não se revelou possível face à inexistência de mapa cadastral.
Que, por esse motivo, celebrou um contrato-promessa com os 2ºs réus, no qual foi incluída uma cláusula com os procedimentos a adoptar com vista a acautelar a eventual existência de um direito de preferência legal por parte de confinantes, na sequência da qual:
- fez afixar, no dia 05.11.2007, através da Junta de Freguesia de Nelas, nos lugares mais concorridos da freguesia, um anúncio que dava a conhecer todos os elementos essenciais do projectado negócio;
- colocou, no mesmo dia e em vários locais do prédio prometido vender, um anúncio com os mesmos dizeres;
- publicou, no dia 06.11.2007, o mesmo anúncio no jornal “Folha do Centro de Nelas”;
- contactou pessoalmente com os confrontantes conhecidos.
Que, não obstante, ninguém contactou consigo ou com os 2ºs réus, manifestando o propósito de exercer o direito de preferência de que eventualmente fossem titulares, incluindo, portanto, a autora.
Que a forma como publicitou a intenção de vender o imóvel foi a adequada e exigível, não aceitando, por isso, que a autora não tivesse tomado conhecimento do negócio projectado, sendo que nunca foi contactado por esta, ao contrário do alegado na petição inicial.
Que não reconhece a autora como proprietária confinante do prédio objecto da presente acção, seja porque nem a certidão predial nem a certidão registral indicam qualquer confrontação a poente com os prédios alegadamente propriedade da autora, seja porque um corgo é, só por si, suficiente para afastar um dos pressupostos do direito de preferência alegado por aquela.
A autora deduziu resposta. mantendo o seu pedido inicial.
IV
Foi proferido despacho saneador, no qual se julgaram admissíveis as reconvenções deduzidas pelos 2ºs e 3ºs réus; se julgou improcedente a excepção peremptória de falta de depósito da quantia correspondente às despesas e impostos suportados pelos 2ºs réus com a aquisição do prédio em discussão nos autos, por se entender que a autora apenas tinha que depositar o preço correspondente ao benefício económico ajustado entre o sujeito passivo e o adquirente, como contrapartida da alienação do bem, ou sejam € 1.200,00; se julgou improcedente a excepção de falta de causa de pedir invocada pelos 2ºs Réus, porquanto não estando presentes na acção os demais preferentes possíveis, não se concebe que seja exigível à Autora ter que fazer prova, enquanto facto constitutivo do seu direito, que é a melhor preferente.
Realizada a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que
julgou a acção totalmente improcedente, com a consequente absolvição dos réus do pedido.
Apelou a autora, mas sem êxito.
Recorre a mesma novamente, com base na oposição de julgados e na excepcionalidade da revista, tendo a Formação entendido que, apesar de existir dupla conforme, não era um caso de revista excepcional, mas sim de possibilidade de recurso, nos termos do art.º 629º nº 2 alínea d) do C. P. Civil, por haver sempre recurso nos termos deste preceito.
Nas suas alegações de recurso a recorrente apresenta, em síntese, as seguintes conclusões:
1. A existência de um rego, ou de um desnível entre os terrenos não impede uma melhor exploração agrícola nem o acesso de um terreno ao outro, implicando quanto muito o estabelecimento de passagem uma para outra das parcelas para facilitar amanhos ou colheitas.
2. Não se aceitando que as explorações agrícolas só são rendíveis quando a sua exploração possa ser feita de um modo contínuo.
3. Acresce que a linha de água em questão não só não impede a exploração dos prédios, como é uma mais-valia para essa exploração.
4. Como decidiram o acórdão fundamento e outro também do STJ, de 14.05.02.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II
Vêm dados por assentes os seguintes factos:
1. Sob a ficha nº …/… da Conservatória do Registo Predial de Nelas, freguesia de Nelas, encontra-se descrito o prédio rústico sito ao Soito, Nelas, composto de cultura de regadio e de sequeiro, oliveiras, videiras e dependências agrícolas, com a área de 9.230m2, a confrontar do norte com GG, nascente HH e outro, sul caminho e poente corgo, inscrito na respectiva matriz sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial a favor da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.” pela inscrição G4, Apresentação 03, de 07.12.98, por compra [A. dos factos assentes].
2. Por escritura pública que os outorgantes denominaram de “compra e venda”, celebrada em 29 de Abril de 1996, lavrada a fls. 96 verso a 99 do Livro de Notas número cento e quarenta e sete – B do Cartório Notarial de Nelas, e perante o respectivo Notário, II e mulher JJ (Primeiros), aquele em seu nome e na qualidade de procurador de LL e mulher MM, NN e mulher OO (Segundos), PP e mulher QQ (Terceiro), declararam vender e, por outro lado, RR e AA, na qualidade de administradora e em representação de “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, declarou comprar, entre outros, o prédio rústico composto de terra de cultura de regadio e de sequeiro, oliveiras e videiras, dependências agrícolas, com a área de duzentos e trinta metros quadrados, sito ao Soito, freguesia de Nelas, a confrontar do norte com GG, nascente com HH e outro, sul caminho e poente corgo, inscrito na matriz sob o artigo …, com o valor patrimonial de vinte e quatro mil centro e vinte três escudos, pelo preço de quinhentos mil escudos, que já receberam [B dos factos assentes].
3. O prédio descrito em 1. e 2. possui 4.343 m2 de área e aptidão agrícola, destinando-se a cultura de regadio e de sequeiro, oliveiras, videiras [resposta aos quesitos 1º e 7º].
4. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Soito, Nelas, composto de pinhal e mato, a confrontar do norte com LL, do sul com GG, nascente com caminho e poente com corgo, com a área de 0.613000 hectares, com o valor patrimonial actual de 39,24 € (trinta e nove euros e vinte e quatro cêntimos), prédio este omisso na Conservatória do Registo Predial de Nelas [C. dos factos assentes].
5. Por escritura pública que os outorgantes denominaram de “compra e venda”, celebrada em 29 de Junho de 2001, lavrada a fls.74 a 75 verso do Livro de Notas número sessenta e nove – D do Cartório Notarial de Nelas, e perante o respectivo Notário, SS (Primeira), TT e marido UU (Segundos), declararam vender e RR e AA, na qualidade de administradora e em representação de
“AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, declarou comprar, entre outros, o prédio rústico composto de terra de pinhal e mato, sito ao Soito, freguesia de Nelas, com a área de seis mil cento e trinta metros quadrados, a confrontar do norte com LL, do sul com GG, nascente com caminho, e poente com corgo, inscrito na matriz sob o artigo …, com o valor patrimonial de 7.886$00, não descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas, pelo preço de seiscentos mil escudos, que já receberam [D. dos factos assentes].
6. O prédio descrito em 4. e 5. possui 2.563 m2 de área e aptidão agrícola, destinando-se à plantação de pinhal, vinha, mato e outras [resposta aos quesitos 2º e 8º].
7. Por escritura pública que os outorgantes denominaram por “compra e venda”, celebrada em 28 de Novembro de 2007, lavrada a fls.77 a 78 do Livro de Notas para Escrituras Diversas trinta um -A do Cartório Notarial de VV, e perante o respectivo Notário, WW, na qualidade de procuradora e em representação do “Banco BB, S.A.” (primeiro réu) declarou vender a CC, casado no regime da comunhão de adquiridos com DD (segundos réus), que por sua vez declaram comprar o prédio rústico, composto de terra de cultura de regadio com oliveiras e pinhal, com a área de três mil cento e trinta metros quadrados, sito no lugar do Soito, freguesia e concelho de Nelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o número …, da dita freguesia de Nelas, lá inscrito a favor da vendedora pela inscrição G – apresentação seis, de vinte e quatro de Maio de dois mil e cinco, inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo …, com o valor patrimonial de 138,49 €, pelo preço de mil e duzentos euros, que a vendedora declarou já ter recebido, não confinante com outros rústicos que da sociedade vendedora e sem intervenção de mediador imobiliário [E. dos factos assentes].
8. Por escritura pública que os outorgantes denominaram por “compra e venda”, celebrada em 09 de Abril de 2008, e perante o licenciado XX, notário em substituição da notária de Montemor-o-Velho, Licenciada YY, DD e marido CC (segundos réus), casado no regime da comunhão de adquiridos, declararam vender a EE, casado com FF (terceiros réus) sob o regime da comunhão de adquiridos, que por sua vez declaram comprar, o prédio urbano composto de casa de arrumos e logradouro, sito em Soito, freguesia e concelho de Nelas, inscrito na matriz sob o artigo P… (provisório), anteriormente inscrito na matriz sob a totalidade do prédio rústico …, pendente de avaliação, descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o número …, com aquisição registada a seu favor pela inscrição G - apresentação três, de dezasseis de Janeiro de dois mil e oito, pelo preço de onze mil euros, que os vendedores declararam já ter recebido, negócio objecto de intervenção de mediador imobiliário, com a denominação “ZZ, Lda” [F. dos factos assentes].
9. Sob a ficha nº …/… da Conservatória do Registo Predial de Nelas, freguesia de Nelas, encontra-se actualmente descrito o prédio urbano sito ao Soito, Nelas, composto de casa de arrumos e logradouro, com a área total de 3130 m2, área coberta de 52 m2, área descoberta de 3078 m2, a confrontar do norte e nascente com AAA, Sul com GG e poente com corgo, inscrito na respectiva matriz sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial a favor dos terceiros réus EE e FF, casados no regime da comunhão de adquiridos, pela inscrição G, Apresentação 01, de 14.04.2008, por compra [G. dos factos assentes e certidão matricial de fls. 731].
10. O prédio identificado de 7. a 9. tem a área de 3.010 m2 e aptidão agrícola, destinando-se a cultura de regadio com oliveiras e pinhal [resposta aos quesitos 3º e 9º].
11. Inexiste mapa cadastral do prédio descrito de 7. a 9. [resposta ao quesito 10º].
12. No dia 22 de Agosto de 2007 o 1º Réu “Banco BB, S.A.” e os 2ºs Réus celebraram, por escrito particular, um acordo que denominaram de “contrato promessa de compra e venda”, que se encontra junto aos autos a fls. 114 a 121 e cujo teor aqui se dá por reproduzido para todos os devidos e legais efeitos, mediante o qual aquela declarou prometer vender e estes declararam prometer comprar, pelo preço de 1.200,00 € (mil e duzentos euros), o prédio rústico composto por terra de cultura de regadio com oliveiras e pinhal, sito em Soito, freguesia de Nelas, concelho de Nelas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº …/…, freguesia de Nelas, inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo rústico nº …, isento de licença de utilização, com as seguintes confrontações: de acordo com a descrição predial, norte e nascente AAA, sul GG e poente corgo; de acordo com a descrição matricial: norte e nascente: AAA, sul GG e poente corgo [L. dos factos assentes].
13. Na Cláusula Terceira parágrafo 2º do acordo descrito em 12. consta que:
“1) O imóvel prometido vender tem a descrição predial e matricial referida na cláusula primeira, encontrando-se identificados como proprietários confinantes os aí descritos;
2) Para o efeito de acautelar a eventual existência de Direito de Preferência legal na aquisição por parte destes ou de outros eventuais confinantes ou preferentes, nos termos do art. 1380º do Código Civil, a Promitente Vendedora diligenciará da seguinte forma:
2.1 A Promitente Vendedora afixará em local visível do prédio e na Junta de Freguesia da localidade, publicando ainda num jornal da localidade, um anúncio da venda ora prometida contendo a identificação do imóvel, a indicação da pretensão de venda e do respectivo preço forma e prazos de pagamento, identificação do Promitente Comprador, e, bem assim, a fixação de prazo limite para o exercício da legal preferência por quem nisso demonstre estar interessado e legalmente habilitado, bem como a identificação da Promitente Compradora e dos meios de contacto com a mesma.
3) Caso se verifique o exercício de quaisquer direitos de preferência a Promitente Vendedora deverá comunicar tais factos com a brevidade possível ao Promitente Comprador.
4) Caso, findo o prazo fixado no anúncio, não seja exercido qualquer direito de preferência, a Promitente Vendedora deverá comunicar tal facto por escrito ao Promitente Comprador.
5) Caso mais que um preferente exerça o seu direito de preferência, a Promitente Vendedora informará esses preferentes do dia, hora e local em que se procederá à realização da licitação para seleccionar o comprador final, nos termos do artigo 419º nº 2 do Código Civil. O comprador final será escolhido de entre os preferentes que oferecer o preço de compra mais elevado, mantendo-se todas as restantes condições da proposta de venda.
6) Com o exercício do direito de preferência por qualquer dos preferentes caducam os efeitos deste contrato na parte que respeitar à preferência e ao (s) imóvel (is) que dela for (em) objecto, obrigando-se a Promitente Vendedora a devolver a título de sinal e princípio de pagamento do respectivo preço.
7) Na eventualidade de, não obstante as diligências de comunicação levadas a cabo pela
Promitente Vendedora, ser exercida a preferência, em momento posterior ao terminus do prazo fixado no anuncio ou à realização da venda aqui prometida, o Promitente Compradora desde já renuncia expressamente a reclamar da Promitente Vendedora qualquer indemnização ou compensação, que extravase o montante despendido a título de sinal e/ou pagamento do preço, renunciando nomeadamente ao pagamento das despesas notariais, IMT, despesas registrais e quaisquer outras que haja feito para aquisição do imóvel aqui prometido vender uma vez que a promitente compradora reconhece que os procedimentos levados a cabo pela Promitente Vendedora foram estabelecidos no interesse do Promitente Comprador, e com a concordância desta, tendo presente o interesse e a celeridade na conclusão da venda prometida.” [M. dos factos assentes].
14. Tendo em vista publicitar a venda do prédio descrito em 7. e na sequência da celebração do acordo referido em 12. e 13., o Réu “Banco BB, S.A.”:
a) fez afixar, no dia 07.11.2007, através da Junta de Freguesia de Nelas, nos lugares de estilo da mesma, um anúncio que dava a conhecer a intenção de este proceder à venda daquele prédio, bem como dava a conhecer o preço, condições de pagamento, data da celebração da escritura de compra e venda e identificação do comprador;
b) colocou um anúncio no prédio descrito de 7. a 9..; e
c) fez publicar o mesmo anúncio no “Jornal Folha do Centro Nelas”, no dia 06.11.2007
[resposta aos quesitos 11º a 14º].
15. Não obstante o descrito em 14. o 1º Réu não foi contactado pela Autora nem antes nem depois da celebração daquele acordo [resposta ao quesito 15º].
16. A Autora detém uma exploração agrícola, com pelo menos quatro funcionários a tempo inteiro, em terrenos confinantes ou vizinhos do prédio descrito de 7. a 9., exploração essa com escritório, casa e maquinaria agrícola [N. dos factos assentes].
17. A Autora é conhecida na localidade do Soito como dona dos prédios identificados de 1. a 4., por ser empregadora nessa localidade, o que era cognoscível pelo primeiro réu [resposta ao quesito 43º].
18. Em finais de Maio de 2008 a Autora teve conhecimento dos elementos dos negócios aludidos em 7. e 8., descritos nas certidões das escrituras públicas aí identificadas, após ter requisitado as mesmas [resposta ao quesito 6º].
19. Em 27.03.2008 os 2ºs Réus procederam à alteração da natureza do prédio rústico até aí descrito sob a ficha nº …/… da Conservatória do Registo Predial de Nelas, freguesia de Nelas, composto de terra de cultura de regadio com oliveiras e pinhal, com a área de três mil cento e trinta metros quadrados, sito no lugar do …, freguesia e concelho de Nelas, a confrontar do norte e nascente com AAA, Sul GG, poente corgo, para o urbano descrito em 9. [H. dos factos assentes e certidão matricial de fls. 731, apresentada pelos réus na audiência].
20. Posteriormente à aquisição do prédio identificado em 7., os 2ºs Réus cortaram as silvas e ervas que nele existiam [resposta ao quesito 21º].
21. Os 3ºs Réus adquiriram o prédio descrito em 8. já com natureza provisoriamente urbana [resposta ao quesito 25º],
22. No local existem infra-estruturas de acesso ao prédio, água e electricidade [resposta ao quesito 26º].
23. Os 2ºs Réus não são proprietários confinantes do prédio descrito de 7. a 9. [J. dos factos assentes].
24. Na aquisição do prédio descrito em 7. os 2ºs Réus, para além do preço aí referido, despenderam a quantia de:
a) 60,00 € a título de IMT;
b) 332,24 € com a realização da escritura; e
c) 51,11, € com o registo predial [resposta aos quesitos 28º a 30º].
25. Os 2ºs Réus despenderam a quantia de 1.815 € com a comissão da venda do prédio aos 3ºs Réus [resposta ao quesito 31º].
26. Para conservação, utilização e exploração do prédio descrito em 7., os 2ºs Réus despenderam 140,00 € na contratação de terceira pessoa para limpar as silvas do prédio [resposta ao quesito 32º].
27. Na aquisição do prédio descrito em 8. os 3ºs Réus, para além do preço aí referido, despenderam as quantias de:
a) 715,00 € a título de IMT;
b) 31,50 € a título de despesas com a certidão predial;
c) 159,73, € com despesas com o registo predial;
d) 309,20 € a título de despesas com a escritura [resposta aos quesitos 38º a 41º].
28. Entre os prédios descritos de 1. a 6., por um lado, e o prédio descrito em 7. a 9., por outro, existe um corgo, que está seco nos períodos em que não chove [I. dos factos assentes e resposta ao quesito 5º].
29. O corgo descrito em 28. é denominado de “Ribeiro do …”, no qual escorrem águas de corrente não navegável nem flutuável nos períodos em que chove, com cerca de um metro de largura, que vão desaguar ao Rio Mondego [resposta ao quesito 17º].
30. A largura entre as margens do corgo identificado em 28. e 29. oscila entre 5,35 metros e 7 metros [resposta ao quesito 17º].
31. Até há cerca de vinte anos atrás existiu uma represa para acumulação de águas, para os proprietários dos terrenos proverem à rega dos mesmos quando a água escasseava [resposta ao quesito 19º].
32. Os prédios descritos de 1. a 4. fazem parte da exploração agrícola aludida em 16., denominada “Quinta do …”, sita na Estrada do Mondego, Caldas da Felgueira [resposta ao quesito 27º].
33. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito à Barrogueira, Nelas, composto de pinhal, a confrontar do norte com BBB, do sul com caminho, nascente CCC e poente com AAA e outros, com a área de 0,085000 hectares, com o valor patrimonial actual de 5,12 € (cinco euros e doze cêntimos) [O. dos factos assentes].
34. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito à Ribanceira, Nelas, composto de pinhal, a confrontar do norte com DDD, do sul com EEE, nascente com FFF e poente com Junta de Freguesia, com a área de 0,182000 hectares, com o valor patrimonial actual de 10,80 € (dez euros e oitenta cêntimos) [P. dos factos assentes].
35. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Mondego, Nelas, composto de pinhal e mato, a confrontar do norte com Junta de Freguesia, do sul com EEE, nascente com GGG e poente com caminho, com a área de 1,530000 hectares, com o valor patrimonial actual de 72,33 € (setenta e dois euros e trinta e três cêntimos) [R. dos factos assentes].
36. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Mondego, Nelas, composto de pinhal e mato, a confrontar do norte com HH, do sul com rio Mondego, nascente com HH e poente com HH, com a área de 0,100000 hectares, com o valor patrimonial actual de 3,64 € (três euros e sessenta e quatro cêntimos) [S. dos factos assentes].
37. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito à Barroqueira, Nelas, composto de cultura de sequeiro, pastagem, pinhal e mato, a confrontar do norte com EEE, do sul com rio Mondego, nascente com HHH e outros e poente com III e outro e autora, com a área de 4,164000 hectares, com o valor patrimonial actual de 123,51 € (cento e vinte e três euros e cinquenta um cêntimos) [T. dos factos assentes].
38. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito à Barroqueira, Nelas, composto de cultura de sequeiro e pinhal, a confrontar do norte com JJJ, do sul com caminho, nascente com III e poente com caminho, com a área de 0,499000 hectares, com o valor patrimonial actual de 22,29 € (vinte e dois euros e vinte nove cêntimos) [U. dos factos assentes].
39. O prédio identificado em 38. encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº … da freguesia de Nelas, a favor da Autora, pela ap. 3 de 18.08.1999, por compra [fls. 341].
40. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Soito, Nelas, composto de cultura de regadio e de sequeiro com videiras, oliveiras, pinhal e mato, a confrontar do norte com HH, do sul com rio Mondego, nascente com HH e poente com corgo e caminho, com a área de 0,408000 hectares, com o valor patrimonial actual de 40,72 € (quarenta euros e setenta e dois cêntimos) [V. dos factos assentes].
41. O prédio identificado em 40. encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº … da freguesia de Nelas, a favor da autora pela ap. 2 de 14.12.1998, por compra [fls. 349].
42. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Soito, Nelas, composto de cultura de sequeiro com videiras, oliveiras e dependências agrícolas, a confrontar do norte com GG, do sul com II, nascente com HH e poente com II, com a área de 0,149000 hectares, com o valor patrimonial actual de 25,48 € (vinte cinco euros e quarenta oito cêntimos) [X. dos factos assentes].
43. O prédio identificado em 42. encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº … da freguesia de Nelas, a favor da autora, pela ap. 3 de 23.01.2007, por compra [fls. 346].
44. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Mondego, Nelas, composto de cultura de regadio e de sequeiro com videiras e oliveiras, a confrontar do norte com ribeiro, do sul com caminho, nascente com ribeiro e poente com LLL e Herdeiros e outros, com a área de 0,214000 hectares, com o valor patrimonial actual de 32,64 € (trinta e dois euros e sessenta e quatro cêntimos) [Z. dos factos assentes].
45. O prédio identificado em 44. encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº … da freguesia de Nelas, a favor da autora pela ap. 3 de 14.12.1998, por aquisição [fls. 347].
46. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Soito, Nelas, composto de cultura de regadio com videiras, a confrontar do norte com caminho, do sul com rio Mondego, nascente com corgo e poente com LLL, Herdeiros, com a área de 0,320000 hectares, com o valor patrimonial actual de 45,27 € (quarenta cinco euros e vinte sete cêntimos) [AA. dos factos assentes].
47. O prédio identificado em 47. encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Nelas sob o nº … da freguesia de Nelas, a favor da autora pela ap. 4 de 14.12.1998, por compra [fls. 348].
48. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio rústico sito ao Soito, Nelas, composto de cultura de sequeiro, pinhal e mato, a confrontar do norte com MMM, do sul com NNN, nascente com corgo e poente com NNN, com a área de 0,536000 hectares, com o valor patrimonial actual de 22,75 € (vinte e dois euros e setenta e cinco cêntimos) [BB. dos factos assentes].
49. Encontra-se inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de Nelas, em benefício da autora “AA – Consultadoria, Estudos e Gestão, S.A.”, o prédio urbano destinado a habitação, sito à Quinta da Borca, Nelas, composto por casa de habitação com dois pavimentos, tendo no rés-do-chão uma divisão, no primeiro andar cinco divisões e tem ainda duas dependências, a confrontar do norte com o próprio, do sul com próprio, nascente com próprio e poente com próprio, com a superfície coberta de 75 m2, dependências com 28 m2, com o valor patrimonial actual de 1042,32 € (mil e quarenta dois euros e trinta dois cêntimos) [CC. dos factos assentes].
50. Os prédios aludidos de 33. a 49. fazem parte da exploração agrícola pertença da Autora aludida em 16. e 32., denominada “Quinta do …”, apresentando, no global, uma área superior a 20.000 m2 [resposta ao quesito 37º].
III
Apreciando
A questão única a decidir é se os prédios em causa são confinantes.
O art.º 1380º do C. Civil confere o direito de preferência na alienação de determinado prédio ao proprietário de outro prédio com aquele confinante.
Esta preferência tem por razão de ser o entendimento do legislador de que as unidades agrícolas resultantes da junção de terrenos são economicamente mais viáveis do que o conjunto das parcelas de que advêm, se exploradas separadamente.
Note-se que o que ao referido art.º 1380º respeita, não se trata de uma qualquer mais valia económica derivada um qualquer meio empregue, mas unicamente a derivada do emparcelamento rústico, que tem sido, desde há muito, um objectivo do legislador. Isto é essencial, uma vez que, assim, para vermos se há confinância o objectivo é vermos se os terrenos podem ser juntos, ou seja, se podem ser considerados como um único terreno. Esta unidade deve ser vista em termos naturalísticos: se para efeitos práticos não existe nenhuma diferença entre o trânsito de pessoas e de alfaias agrícolas dentro de um dos terreno e idêntico trânsito entre eles.
Poder-se-á objectar que existem outras realidades económicas, como a existência de pontes ou caminhos de acesso tão relevantes como a confinância nos termos em que a vimos definindo. Existir existem, mas não é delas que trata o art.º 1380º .
Por estas razões é que não se podem considerar como prédios confinantes aqueles que apenas se tocam num ponto, ou os que são separados por um curso de água. Em qualquer destas hipóteses, embora venha a ser possível o trânsito entre os terrenos, nunca será feito de forma tão “natural” como se fosse o mesmo terreno. E, pelas mesmas razões, a existência de muros, desníveis, ou canais de irrigação, porque estes não impedem a continuidade natural dos prédios, não obsta à consideração de estarmos perante prédios confinantes.
2 - No caso dos autos temos que os prédios estão separados por uma linha de água denominada Ribeira do …, que está seca parte do ano, onde, em tempo de chuvas, corre um veio de água não navegável nem flutuável com um metro de largura. As margens deste corgo têm uma largura que varia entre os 5,35 e os 7 metros.
Em primeiro lugar, cabe dizer que é irrelevante o facto do dito corgo estar seco parte do ano. Se nessas ocasiões houvesse confinância, seria então uma confinância intermitente, o que teria de equivaler em termos de unidade económica dos terrenos a uma não confinância.
Quanto ao tempo em que corre água, a própria recorrente acaba por admitir que seria necessário “o estabelecimento de passagem de uma para outra das parcelas” – conclusão VII - , o que só por si desmente a ideia de continuidade natural dos terrenos tal como atrás a definimos.
Refere a recorrente que não é de aceitar que as explorações agrícolas só são rendíveis quando a sua exploração possa ser feita de modo contínuo – conclusão IX - . Terá razão. Só que, como referimos em 1, para efeitos do art.º 1380º do C .Civil, é apenas a continuidade dos terrenos, ou a vantagem económica que dela deriva, que está em causa.
Acresce que, também pelo que referimos em 1, não existe uma verdadeira contradição de julgados, dado que o acórdão fundamento está de acordo com o que vimos consignando, ao não considerar um muro, um canal de irrigação e um caminho de pé como obstáculos à continuidade dos terrenos. São obras humanas que não impedem, nem alteram a natural continuidade dos terrenos.
Pelo que bem andou a Relação ao entender:
“Ora, afigura-se-nos que, perante tais elementos factuais, não há nem pode haver “confinância” entre os prédios em causa, para efeitos do artº 1380º, nº 1 do C. Civil, já que os ditos prédios confinam, estremam, são delimitados com/por um ribeiro ou corgo, com uma largura entre 5,35 e 7,00 metros, quase ou mesmo a largura de uma estrada comum em zonas não urbanas.
Com o devido respeito por opinião contrária, dizer-se que tais prédios confinam entre si, apesar dessa real e efectiva separação, parece-nos ser claramente abusivo ou fora da realidade.
É certo que o artº 1387º, nº 3 do C. Civil dispõe que “quando a corrente de águas passa entre dois prédios, pertence a cada proprietário o tracto compreendido entre a linha marginal e a linha média do leito ou álveo”, mas tal dispositivo tem apenas a ver com obras para armazenamento ou derivação de águas e com o leito dessas correntes, não, por si só, para efeitos de eventual emparcelamento de prédios rústicos ou para a definição de confinância de prédios (o que se enquadra no instituto do fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos - secção VII do Capítulo III do Título II do Livro III do C. Civil -, no qual se integra o artº 1380º do C. Civil, instituto este que tem apenas em vista melhorar as condições técnica e económicas da exploração agrícola).
Este instituto (do emparcelamento de prédios rústicos) não pode socorrer-se, na sua aplicação, do disposto no artº 1387º do C. Civil, relativo à propriedade das águas, por si só.
Donde que tal emparcelamento derivado do dito direito de preferência apenas respeite a prédios rústicos entre si confinantes, não relativamente a prédios separados entre si por estradas, por rios/ribeiros ou outros meios naturais ou não naturais que impeçam o seu verdadeiro e real emparcelamento/união, conforme previsto no artº 1380º do C. Civil.”
Não sendo os prédios confinantes, não poderá a autora exercer o direito de preferência, previsto no art.º 1380º do C. Civil.
Termos em que improcede o recurso.
Pelo exposto, acordam em negar a revista e confirmam o acórdão recorrido.
Custas pela recorrente,
Lisboa, 09 de Julho de 2014
Bettencourt de Faria (Relator)
João Bernardo
Oliveira Vasconcelos