| 3309/07.9TBLSB.L1.S1 |  |
COLIGAÇÃO DE CONTRATOS
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
CONTRATO DE MÚTUO
INSTITUIÇÃO BANCÁRIA
ANULAÇÃO DA VENDA
REDUÇÃO DO NEGÓCIO
CRÉDITO HIPOTECÁRIO
- Álvaro D’Ors, “Derecho Privado Romano”, Eunsa, nº 490.
- L. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, Universidade Católica, 3ª Edição, p. 190 e ss.
- Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Tomo I, Almedina Editora, Coimbra 3ª Edição, 2005, p. 649 e ss.
- Menezes Leitão, Direitos das Obrigações, I, Almedina, 5ª Edição, p. 213 ss..
- Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, 2011, p. 139 e ss..
- Pedro Carmargo de Sousa Eiró, Do Negócio Usurário, Almedina, Coimbra 1990, p. 59 e ss..
- Pedro Pais de Vasconcelos, Contratos Atípicos, Almedina, Teses, Coimbra 1995, p. 218, Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, Coimbra, 2003, 2ª Edição, p. 460 e ss..
ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 12-09-2006, SJ200609120019886, EM WWW.DGSI.PT.
I - No conceito de usura à face do actual direito positivo português patenteiam-se as seguintes dimensões: 1) o desequilíbrio ou desproporção no seio do negócio; 2) a situação de fraqueza do lesado; a exploração reprovável pelo usurário.
II - Figurando numa união de contratos a autora na qualidade de vendedora de uma fracção de um prédio, os réus na de compradores e a C na de mutuante; considerando que não era intenção de Autora e Réus respectivamente, venderem e comprarem de modo definitivo o prédio, mas antes de conseguir junto da instituição bancária um financiamento para a autora em momento de dificuldades económicas e financeiras; tal negocio é de considerar usurário se os réus conseguido que foi o mútuo junto do banco apenas entregam à autora uma quantia bastante inferior à recebida e se recusam a vendê-lo a esta última, em momento ulterior, como tinham acordado, pretendendo ficar com a fracção por preço substancialmente inferior ao seu valor real.
III - Anulado o contrato de compra e venda supra-referido, não pode a mutuante C ver nesta sede validado por redução o contrato de mútuo hipotecário celebrado com a autora já que inserindo-se numa união de contratos, o mesmo não teria sido celebrado sem o negócio ferido de anulabilidade por usuta ao qual se mostra intrinsecamente ligado.
1. RELATÓRIO.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça.
AA intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário contra BB, CC, e DD, S.A.
Alegou que em Abril de 2006 ficou desempregada e começou a ter dificuldades em satisfazer as prestações de créditos bancários por si contraídos e que ascendiam a € 1.000,00 mensais. No final de 2006 e como forma de resolver os seus problemas económicos, combinou com os primos, ora primeiros RR., transferir-lhes temporariamente o seu direito de propriedade sobre uma casa no Algarve, com recurso ao crédito bancário, por forma a que, com o montante do empréstimo, a A. pudesse solucionar as suas dívidas. Mas, combinaram que, dentro de poucos meses, assim que a A. tivesse a sua situação financeira regularizada, voltariam a celebrar uma escritura para lhe retornar o direito de propriedade. O empréstimo pedido era de valor superior às dívidas da A. para que esta ficasse com alguma margem durante alguns meses, nomeadamente para ir satisfazendo as prestações do novo crédito que os primos RR. iriam contrair.
A C.G.D. estava a par das combinações entre as partes, tendo mesmo sugerido a forma do negócio. Os RR. não entregaram a quantia mutuada que ia além do pagamento das dívidas que a A. tinha na altura, e recusaram-se a devolver a casa à A.
Concluiu pedindo que fosse:
a) Declarada a nulidade do contrato de compra e venda da fracção designada pela letra "G", correspondente ao apartamento nº ..., situado no piso térreo do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, denominado célula ... do Aldeamento do ..................., no sítio de vale Covo, freguesia do Carvoeiro, concelho de Lagoa, descrito na CRP de Lagoa sob o nº 0000, por simulação absoluta de tal contrato;
b) Ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor dos RR. BB e CC (Apresentação 13 de 28/12/2006) e de quaisquer outros posteriormente levados a efeito;
c) E a A. fosse declarada como mutuária no contrato de empréstimo celebrado entre os RR.
Contestaram os primeiros RR. e deduziram pedido reconvencional. Defenderam que é falso que as vontades das partes no negócio tenham sido diferentes das declaradas, ou que tenham querido celebrar negócio diferente. Limitaram-se a fazer um favor à A. para que a casa permanecesse na família. A A. tinha-se comprometido a suportar as despesas do negócio, o que não fez, os RR. pagaram comissões de estudo e avaliação, registos provisórios, notário, e outras despesas e imposto no valor total de 3.741,76 €.
Entre Outubro de 2006 e Março de 2007 foram emprestando à A., a pedido desta, várias quantias que a mesma ficou de restituir, no montante global de 6.000,00 €, o que não fez.
Terminam pedindo que a acção seja julgada não provada e improcedente, com a sua absolvição do pedido; e que a reconvenção seja julgada procedente por provada, condenando-se a A. a pagar aos 1ºs RR. o montante de 9.741,76 €, acrescidos de juros até integral pagamento.
A R. DD alegou desconhecer a generalidade dos factos que respeitam à relação entre a A. e os primeiros RR. e negou qualquer envolvimento da sua parte numa possível simulação.
Terminou pedindo que a acção fosse julgada não provada e improcedente, com a sua consequente absolvição do pedido; ou, caso assim não se entenda e venha a ser declarada a nulidade do negócio de compra e venda, que o mesmo seja apenas reduzido, mantendo-se incólume a hipoteca constituída a favor da R. DD.
A A. replicou, excepcionando a inadmissibilidade da reconvenção e, para o caso de assim não se entender, a improcedência da mesma.
Houve tréplica dos 1ºs RR.
Proferido o despacho saneador, elencados os factos provados e elaborada a base instrutória, procedeu-se a julgamento acabando por ser proferida sentença que julgou a acção e a reconvenção totalmente improcedentes absolveu a A. e RR. dos respectivos pedidos.
Não se conformando com a decisão interpôs recurso a A. e os réus interpuseram recurso subordinado
O Tribunal da Relação julgou:
- Procedente a apelação, declarando-se a nulidade do contrato celebrado entre as partes com a obrigação de repristinação no estado anterior ao negócio, restituindo-se tudo o que tiver sido prestado.
- Improcedente o recurso subordinado.
De novo inconformados recorrem, agora de revista, a DD e os RR.
Pediram:
- A DD, que seja verificada a nulidade do acórdão recorrido, por violação das alíneas c) e d) do art° 668° ex vi do art° 716° ambos do C. P. Civil, ordenando-se a sua alteração,
Ou, quando assim se não entenda,
Seja o acórdão recorrido alterado no sentido de ser ordenada a redução ou conversão do negócio dos autos, mantendo-se incólume a hipoteca constituída a favor da ora Recorrente e passando a Recorrida a ocupar a posição dos mutuários originários.
- Por seu turno os RR. pediram que em virtude de erro e aplicação das disposições legais que enumera seja o acórdão substituído por outro que declare válido e sem vício de usura o negócio de compra e venda celebrado e condene a recorrida no pagamento aos recorrentes da quantia de € 3.741,76 acrescidos de juros legais.
Foram para tanto apresentadas as seguintes,
Conclusões.
Recurso interposto pela DD:
1) O acórdão proferido padece das nulidades previstas nas alíneas c) e d) do art° 668° ex vi do art° 716°, ambos do C.P.C. Civil;
2) O acórdão em análise conclui que o negócio dos autos é um negócio usurário analisando o regime dos negócios usurários e os respectivos efeitos;
3) E conclui que, como aliás expressamente refere o art° 282° do C. Civil, o negócio usurário é anulável, o que constitui um vício intrínseco do negócio, e portanto contemporâneo da sua formação, razão pela qual não se produzem os respectivos efeitos jurídicos;
4) Mas na decisão, o acórdão sob recurso declara a nulidade do contrato celebrado, com a obrigação de repristinação no estado anterior ao negócio;
5) Verifica-se, assim, a oposição entre os respectivos fundamentos e a decisão proferida, o que conduz à nulidade do acórdão;
6) Também o acórdão recorrido não se pronunciou sobre questões que deveria ter apreciado, o que conduz à nulidade prevista na al. d) do art° 658° do C.P.C. Civil;
7) A Recorrida no seu pedido originário, requeria que fosse considerada a mutuária no contrato de empréstimo celebrado entre a ora Recorrente e os seus co-Réus;
8) E na sua contestação de fls... a ora Recorrente pedia que, caso fosse declarada a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre a Autora e os seus co-Réus, fosse o mesmo reduzido, sempre se mantendo incólume a hipoteca constituída a favor da Recorrente;
9) O acórdão sob recurso limita-se a declarar a nulidade do negócio, ordenando a restituição de tudo o que tiver sido prestado, sem acautelar, porém, os pedidos feitos pelas partes;
10) Acresce que, no caso concreto em apreço não poderia o Tribunal Recorrido olvidar que se está perante uma coligação de contratos, sendo que a nulidade ou anulabilidade, a afectar o negócio, no que não se concede, apenas afectaria o negócio principal, da compra e venda, e não o contrato que lhe está associado, o mútuo com hipoteca celebrado entre a Recorrente e os seus co-Réus;
11) Muito embora os efeitos da nulidade/anulabilidade igualmente se repercutam no contrato coligado, o mútuo com hipoteca, o certo é que este negócio é intrinsecamente válido, e não está ferido no seu âmago de qualquer vício, razão pela qual poderá perfeitamente subsistir;
12) Não resultou da matéria dada como provada que quer a Recorrida quer a Recorrente estivessem de má-fé na celebração dos negócios em causa, o que poderia obstar à redução e/ou conversão dos mesmos;
13) Sendo que, face à matéria provada, pode claramente afirmar-se que ambas as partes, Recorrente e Recorrida, tendo em vista o fim pretendido, teriam hipoteticamente querido celebrar o negócio se houvessem previsto a sua nulidade/anulabilidade;
14) Era face da declaração de nulidade/anulabilidade que veio a ser proferida pelo Tribunal Recorrido, nada obstaria à conversão do negócio compra e venda com mútuo e hipoteca, em mero mútuo com hipoteca, celebrado entre a Recorrente e a Recorrida e sem a intervenção dos co-Réus, compradores do imóvel;
15) A omissão de pronúncia do acórdão recorrido quanto à questão da redução/conversão do negócio, expressamente pretendida pelas partes, conduz, necessariamente, à nulidade do acórdão proferido, que deverá, assim, ser reformado;
16) Entende o acórdão recorrido que o negócio de compra e venda efectuado entre Recorrida e co-Réus é um negócio usurário, porquanto os co-Réus adquiriram o imóvel de valor superior a € 200.000,00 pelo valor da hipoteca que foi paga, isto é, € 112.998,77;
17) Porém, o imóvel foi avaliado em € 200.000,00 e o valor declarado de compra do imóvel foi de € 160.000,00, ou seja, existe uma diferença de "apenas" € 40.000,00 entre o valor de venda e o valor do imóvel;
18) Para que o negócio seja usurário é necessário que se cumulem os requisitos objectivos, os benefícios excessivos ou injustificados, com os requisitos subjectivos, isto é, a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter;
19) A situação de dependência só vale, para efeitos de usura, se a partir dela alguém obtiver "benefícios excessivos ou injustificados";
20) Para que se verifique este requisito objectivo torna-se necessário que entre a prestação do lesado e a contraprestação do beneficiário da declaração haja desproporção excessiva e não justificada pelas circunstâncias particulares do negócio;
21) Tendo em conta que se tratava de uma venda entre familiares próximos e com um objectivo específico e determinado, não nos parece que se possa falar em excessiva desproporção das prestações, uma vez que a fixação do valor de venda foi até determinada pela Recorrida, através de critérios absolutamente objectivos que se prendiam com a liquidação das suas responsabilidades perante os credores.
22) É o próprio acórdão recorrido que refere que o critério do dobro do valor parece ser o limiar a partir de cuja ultrapassagem se vai averiguar a existência das demais circunstâncias objectivas e subjectivas da usura;
23) No caso concreto em apreço, não se ultrapassa tal limiar, pelo contrário, o valor de venda fica muito além de tal valor, existindo apenas uma diferença de € 40.000,00 relativamente ao valor de avaliação do imóvel;
24) Também os requisitos subjectivos não estão devidamente preenchidos;
25) Não ficou demonstrada nem provada nos presentes autos que a Recorrida não compreendesse o sentido do negócio que estava a realizar;
26) Nada nos autos nos permite concluir que a Recorrida não compreendeu o alcance dos acordos que estava a entabular com os primos ou que tivesse, de alguma forma, sido coagida a concluí-los;
27) Não podemos concluir de forma suficientemente sustentada, que a Recorrida estivesse, efectivamente, num estado de dependência ou estado mental ou fraqueza de carácter relevante para efeitos de preenchimento dos requisitos subjectivos do negócio usurário;
28) E também no que tange ao animus dos primos, não nos parece que esteja demonstrado o requisito subjectivo exigido;
29) Para que a usura seja relevante tem de haver, da parte do usurário a exploração da situação de inferioridade do declarante, entendida esta como a representação mental da situação de inferioridade do declarante, para a explorar mediante a obtenção de benefícios manifestamente excessivos ou injustificados;
30) Não se encontra demonstrada na matéria de facto assente qualquer facto que permita concluir que os co-Réus tivessem, por um lado tido a consciência de que a Recorrida se encontrava em situação de inferioridade, e por outro, que tivessem, conscientemente decidido tirar proveito de tal inferioridade obtendo um benefício excessivo em seu proveito;
31) Não estão preenchidos os requisitos, quer objectivos quer subjectivos do instituto do negócio usurário, pelo que não poderá o negócio dos autos ser assim declarado e anulado com tal fundamento;
32) As consequências da nulidade/anulabilidade atribuídas pelo acórdão recorrido são manifestamente indevidas;
33) O acórdão recorrido não leva em consideração que o negócio dos autos é um negócio complexo que assenta na coligação de contratos - a compra e venda por um lado e o mútuo com hipoteca, por outro;
34) O acórdão dos autos não ressalva as prestações que já foram efectuadas, designadamente a prestação da mutuária, aqui Recorrente, que de imediato, na sequência da celebração do contrato e de uma só vez cumpriu com a sua obrigação de mutuante - a de entregar o valor mutuado aos mutuários;
35) Razões de razoabilidade e de aproveitamento dos actos jurídicos já praticados e porque nada obsta a tal pretensão, pelo contrário, razões de equilíbrio o justificam, já que o não foi no âmbito do acórdão recorrido, deve ser agora declarada a conversão do negócio posto em crise nos presentes autos, passando o negócio a ser de mero mútuo com hipoteca sobre o imóvel em questão, aproveitando-se os respectivos registos e passando a Recorrida a ser a mutuária do mesmo empréstimo nas condições em que o mesmo vigora actualmente;
36) Deve, pois, o acórdão recorrido ser alterado, já por nulidade do mesmo, por ter sido proferido em violação das alíneas c) e d) do art°. 668° ex vi do art° 716° ambos do C. P. Civil, ou quando assim se não entenda, por violação do disposto nos artigos 289°, 292° e 293, todos do C. Civil, reduzindo o contrato dos autos, mantendo-se incólume a hipoteca constituída a favor da ora Recorrente e passando a Recorrida a ocupar a posição dos mutuários.
Recurso interposto pelos RR.
1) A Autora propôs a acção para obter entre o mais a declaração de nulidade do contrato de compra e venda celebrado com os recorrentes por simulação absoluta de tal contrato.
2) O acórdão sob recurso, confirmando a sentença nesta matéria de que não havia simulação, decidiu que o contrato era nulo por ser usurário;
3) Pois se verificavam os requisitos subjectivos da usura, porque os RR. e citando de fls. 944, se aproveitaram conscientemente da situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza da A. quando outorgaram e também os requisitos objectivos, para obterem benefícios manifestamente excessivos ou injustificados, com grave desproporção entre as prestações dos contraentes;
4) Todavia estas afirmações não têm qualquer fundamento, nem se encontravam provadas pelos factos que ficaram fixados na sentença e acórdão, pois pelo contrário, os factos opõem-se terminantemente à existência dos requisitos objectivos e subjectivos. Na verdade:
5) A A. por sua iniciativa e decisão pessoalíssima, face às suas dificuldades financeiras, começou a estudar a hipótese de arranjar uma pessoa da sua confiança que estivesse disposta a adquirir temporariamente a compra da sua casa Facto 9;
6) Planeou o seu projecto para aquisição de dinheiro mas com a obrigação de os RR. seus primos lhe voltarem a vender a casa passados 3 ou 4 meses após, enquanto ela lhes devolveria as prestações e as despesas que eles tivessem suportado, Factos 10, 11 e 12;
7) Foi apresentado por ela esta amadurecida forma e hábil projecto aos primos que "concordaram com os termos da operação proposta pela A., Facto 13";
8) A A. e os 1ºs RR. de quem tinha conseguido obter a sua ajuda para o seu plano, ou seja, ficcionar uma compra e venda Facto 17, fixando o montante do empréstimo em 120. 000,00 € Facto 18;
9) A A. pensou e os 1ºs. RR. também configuraram o aumento do empréstimo para 160.000,00 € como sendo para obras no montante dos 40.000,00 €, Factos 20, 21 e 22;
10) Houve pagamentos resultantes dos negócio feitos pela A., Facto 25, e outros efectuados pelos primos, registos Facto 27, despesas à C.G.D. e Notários Facto 28, mas a A. comprometeu-se a reembolsá-los dessas despesas Facto 29; 11) A escritura foi adiada, Facto 24, mas foi novamente marcada para 07- 03-2007 e neste dia foi celebrada, Factos 31 e 37;
12) Os Factos mencionados são a prova inexcedível de que a Recorrida tudo planeou à sua vontade, criou o sistema que entendeu, e apresentado aos primos, estes nem o alteraram nem a ele se opuseram (diga-se de harmonia com a matéria provada) sendo apenas pessoas utilizadas na execução do que aquela premeditou e manteve, apesar de a escritura ter sido adiada;
13) Perante factos tão esclarecedores é impossível atribuir à A. a dependência económica, mental ou outra qualquer, pelo menos em relação aos lºs RR. que se subjugaram aos seus desejos;
14) Por outro lado, se de compra e venda ficcionada se tratava, (está provado o facto) ficou claramente demonstrado que os Recorrentes não quiseram nem admitiram vir a obter benefícios com o negócio;
15) Mas muito importante também é que no acto da celebração da escritura de compra e venda não actuaram de má-fé, não tinham a vontade de prejudicar a Recorrida, nem lhes foi possível ter a consciência de que com o acto praticado estavam a causar lesão ou prejuízo à A.;
16) Também não tiveram nem podiam ter tido a consciência de que se estavam a aproveitar deliberadamente da situação de necessidade da A., ou de que as suas prestações eram desproporcionadas, uma vez que conforme factos provados não existia prestação da A. nem contraprestação dos 1sº. RR., não vendia nem comprovam;
17) Por isso estranham que contra os Recorrentes se tenham feito afirmações que os factos repudiam e a serenidade e soberana independência da Justiça não consentem;
18) Até aqui consideraram-se os factos provados e as consequências deles derivadas para demonstrar a inexistência de negócio usurário. Passando porém a partir deste momento, a admitir como os RR. articularam embora não tenham provado, que eles e a A. quiseram e celebraram na realidade a compra e venda da casa, também se não verificam os pressupostos justificativos da usura;
19) O acórdão e a Jurisprudência conhecida, definiram que o critério do dobro do valor do bem será o limiar a partir de cuja ultrapassagem se vai averiguar a existência das demais circunstâncias objectivas e requisitos subjectivos da usura;
20) Pois o preço da casa não poderá fixar-se acima dos 140.000,00 €, tendo em conta que a avaliação da C. G. de Depósitos fala em "presumível valor da transacção ", foi avaliada no ano de 2008 em 120.700,00 € pelo Fisco, referenciaram-se deteriorações cuja reparação rondaria os 40.000,00 €, e uma avaliação feita agora com amostragem comparativa de casas idênticas à venda, não lhe atribui preço superior a 123.000,00 €;
21) Tenha-se também em conta que a A. ao vender aos lºs. RR., pretendeu fugir à arriscada venda feita pelo Tribunal, onde os preços obtidos, sem surpresa para quem lida com execuções judiciais, muitas vezes não chegam a atingir metade do valor do bem;
22) Foram os primos que lhe proporcionaram fugir ao risco de tal depreciação, o que, em boa verdade, há-de contar como benefício patrimonial da A. e com prejuízo para os Recorrentes que até à data já pagaram cerca de 51.250,00 € das prestações mensais do empréstimo e com sérios riscos patrimoniais para o futuro;
23) Considerado qualquer dos preços referidos, nunca a compra e venda foi efectuada por preço inferior a metade dos respectivos montantes das avaliações;
24) Em face desta realidade não se encontram verificados os factos e os critérios que permitam atribuir aos recorrentes vantagens ou benefícios excessivos com lesão grave dos interesses da vendedora, como são exigidos para cometer usura;
25) Contas feitas, para os RR., somados os seus alegados empréstimos à A., ao dinheiro das hipotecas e às obras a fazer, aquele negócio não era aliciante, tendo a A. promovido esforços junto deles para não desistirem da compra da casa utilizando um meio altamente convincente, ou seja, uma ardilosa 2ª avaliação com preço muito superior aos conhecidos;
26) Esta actuação super-competente influenciou os primos não só a decidirem-se pelo negócio, como a manterem-se nele mesmo após o adiamento da 1ª marcação da data da escritura;
27) Naturalmente que não precisava de fazer a despesa da avaliação, ela que só tinha dívidas e estava desempregada, nem precisava dela para convencer fosse quem fosse, muito menos os primos se o preço da transacção já fosse usurário;
28) Se acrescentarmos que o documento onde se encontra elaborada, não está assinado, tem data de construção do edifício mais recente em 8 anos, tem contas mal feitas, o preço do m2 igualou superior aos de Lisboa, e apresenta no extenso escrito montante diferente do indicado em numerário e com a mesma data da deslocação, vistoria, e elaboração em Lisboa, tendo-o a A. apresentado, só revelou a sua alta capacidade negocial;
29) Em consequência, uma vez que não se verificam os requisitos objectivos e subjectivos previstos e exigidos no artº 2 820 do C. Civil, o negócio celebrado não pode ser qualificado de usurário;
30) Por outro lado, a sentença reconheceu o direito dos Recorrentes a receberem a importância de 3.741,76 €, e porque não existem impedimentos jurídicos ou legais, deverá ser proferida decisão que condene a Recorrida no seu pagamento, de harmonia com as disposições dos artsº 30, 467, 1, e) e 661º do Código de Processo Civil e do artº 200º da Constituição da República.
Contra-alegaram os recorridos pugnando pela confirmação do decidido.
Foi a fls. 1263 ss proferido acórdão em que se conheceram e julgaram parcialmente improcedentes as nulidades ali levantadas mas se anulou todavia o acórdão sob recurso a fim de que fosse suprido o vício de falta de pronúncia sobre o pedido reconvencional da DD quanto à redução do contrato celebrado entre a Autora e a Ré concernente à redução do contrato.
Proferida decisão da Relação voltam os autos a este Supremo Tribunal pelo que corridos os vistos legais, cumpre decidir.
2. FUNDAMENTOS.
Com interesse para a decisão da causa, encontram-se provados os seguintes,
2.1. Factos.
2.1.1. A A., por escritura pública outorgada em 21 de Maio de 1998, no 16° Cartório Notarial de Lisboa, adquiriu a plena propriedade da totalidade da fracção autónoma designada pela letra "..." que corresponde ao apartamento nº ..., situado no piso térreo ......, da célula ..., do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito no Vale Corvo, Carvoeiro, freguesia do Carvoeiro, concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o nº 0000 da dita freguesia (A).
2.1.2. A aquisição da fracção já se encontrava registada favor da Autora desde 1975, pela inscrição n. °0000, porquanto aquela havia já adquirido a nua propriedade em 9 de Fevereiro de 1974, sendo que, após a mãe da A. ter renunciado ao usufruto, a A. tornou-se então dona da totalidade da fracção em causa (B).
2.1.3. Em 30 de Julho de 2004, a A. celebrou com o Crédito Predial Português dois mútuos com hipoteca: um no valor de 34.168,66 €, no Regime Geral de Crédito, e outro no valor de 48.000,00 € (C).
2.1.4. Para garantia do pagamento dos empréstimos acima referidos, foram constituídas, a favor do Crédito Predial Português, duas hipotecas sobre a aludida fracção autónoma, as quais foram devidamente registadas junto da Conservatória do Registo Predial de Lagoa (D).
2.1.5. Para além dos dois empréstimos hipotecários acima referidos a A. em 29/10/2004 contraiu igualmente um crédito pessoal junto do Crédito Predial Português no montante de Euros 26.389,12 (E).
2.1.6. A A., a partir de Abril de 2006, ficou desempregada (1°).
2.1.7. No ano de 2006 o valor das prestações mensais dos empréstimos a pagar pela A ao Banco Santander Totta ascendiam a mais de € 1.000,00 (2°).
2.1.8. A partir da data em que a A. ficou desempregada a mesma, começou a entrar em incumprimento no pagamento das prestações mensais devidas ao Banco Santander Totta (3°).
2.1.9. Em meados de Setembro de 2006 a A., como forma de solucionar os seus problemas financeiros, começou a ponderar a hipótese de arranjar uma pessoa da sua confiança que estivesse disposta a adquirir temporariamente a compra de metade da fracção acima identificada, ficando a mesma co-proprietária do imóvel supra identificado (4°).
2.1.10. No início de Novembro de 2006 a A. propôs aos 1°s RR, seus primos, como forma de obter financiamento que lhe permitisse solver as suas dívidas, celebrar com os RR. um contrato de compra e venda de metade da fracção do Carvoeiro, com recurso a crédito bancário, no âmbito duma, aparente, operação de crédito para aquisição de habitação (5°).
2.1.11. Ficou acordado entre a A. e os RR. que estes, passados três a quatro meses voltariam a celebrar um contrato de compra e venda de metade da fracção em causa, nos termos do qual a A. voltaria a adquirir a quota-parte de metade da aludida fracção (6°).
2.1.12. Mais ficou acordado que a A. suportaria todos os encargos decorrentes da celebração do contrato do mútuo que viesse a ser celebrado entre os 1°s RR. e a 2ª Ré, tais como, prestações mensais do empréstimo, seguros da casa e IMI (7°).
2.1.13. Os 1°s RR concordaram com os termos da operação proposta pela A. (9°).
2.1.14. A A. e os 1°s RR. dirigiram-se em 23 de Novembro de 2006 à agência da 2° Ré sita na Av.................., onde os 1°s RR tinham conta, para aí solicitarem um empréstimo bancário para adquirem metade da fracção em questão (10°).
2.1.15. Nessa reunião o gerente da citada agência da 2ª R, Sr. EE, afiançou que a C.G.D. não aceitava conceder financiamentos bancários na situação jurídica de compropriedade (11°).
2.1.16. Logo nessa reunião o dito gerente tomou conhecimento do plano que a A. e os 1°s RR. pretendiam levar a cabo, tendo informado que a operação pretendida só poderia ser levada a cabo, caso a A. celebrasse um contrato de compra e venda sobre a totalidade da fracção em causa (12°).
2.1.17. Foi face a esta informação prestada pela gerente da 2ª R. que a A. concordou, juntamente com os 1°s RR., em alterar o seu plano, ou seja ficcionar uma compra e venda já não sobre metade da fracção, mas sobre a totalidade da fracção em causa (13°).
2.1.18. No que diz respeito ao montante do financiamento a solicitar, a A. e os 1°s RR.. acertaram que o valor a solicitar à 2ª Ré seria então de 120.000,00 Euros, por ser este o valor estimado para solver as dívidas da A. junto da Banco Santander Totta que se estimava em cerca de 110.000,00 Euros, sendo o remanescente utilizado pela A. para esta pagar todos os encargos decorrentes do contrato de mútuo (14°).
2.1.19. Em 28 de Dezembro de 2006, na Conservatória do Registo Predial de Lagoa, foram feitos os registos provisórios de aquisição e de hipoteca (apresentações 13 e 14 de 28/12/2006) (F).
2.1.20. Entretanto, em 29 de Janeiro de 2007, em reunião na citada agência da DD, na qual estiveram presentes, a A., a Ré CC e o mencionado Gerente da DD, foi dito ao Gerente da DD que pretendiam afinal um empréstimo de 160.000,00 € (15°).
2.1.21. A ideia inicial da A. e dos 1°s RR. foi a de configurarem o aumento como empréstimo para obras (16°).
2.1.22. Mais tarde, todas as partes concordaram na alteração do valor do mútuo a conceder pela 2ª Ré C.G.D. no âmbito da operação de crédito e no valor que ficaria a constar como sendo o preço de aquisição (17°).
2.1.23. O Banco Santander Totta emitiu em 09/02/2007 uma nota de débito para liquidação dos empréstimos 0000000000000000 e 0000000000000000 (G).
2.1.24. Por a escritura ter sido adiada, a A. voltou a solicitar ao Banco Santander Totta uma nova declaração actualizada contendo o valor das suas responsabilidades, declaração que foi emitida em 26/02/2007 (H).
2.1.25. Foi a A. que em 27/02/2007 pagou o IMT relativo à venda da fracção (O).
2.1.26. A Autora não procedeu ao pagamento dos registos, os quais foram suportados pelos 1°s Réus (P).
2.1.27. Para além disso, os 1°s Réus liquidaram, também, antecipadamente, os custos de envio dos registos provisórios, pela Conservatória do Registo Predial, para a sua morada, em Lisboa (Q).
2.1.28. Os 1°s RR. pagaram as seguintes despesas referentes ao empréstimo e compra e venda: - Comissão de estudo bancário: € 190,00; - Comissão de avaliação do processo: € 175,00;- Registos provisórios: € 421,63; - Pagamento ao Cartório Notarial € 1.678,13; - Pagamento à C.G.D. (outras despesas, comissões e impostos): € 1.277,00 (R).
2.1.29. A Autora comprometeu-se a reembolsar os ora 1°s Réus das despesas acessórias relativas à contratação, nomeadamente as referentes a emolumentos notariais e a registos (S).
2.1.30. Mais se comprometeu a ora Autora a tratar da documentação necessária e de todas as diligências relativas à aquisição (28°).
2.1.31. A escritura de compra e venda foi então novamente marcada para o dia 7 de Março de 2007, para as 9H00 (I).
2.1.32. Na véspera da escritura, em 6 de Março de 2007, a A. deslocou-se à agência da C.G.D. sita na Av.................. e entregou a declaração do capital em dívida emitida pelo Santander Totta (J).
2.1.33. Na véspera da escritura em 6 de Março de 2007, na agência da C.G.D. sita na Av.................., a A. entregou ao gerente, além da declaração do capital em dívida emitida pelo Santander Totta, o NIB da sua conta de que a A. era titular junto da C.G.D., uma vez que o mesmo ao telefone lhe havia dito que não o encontrava (19°).
2.1.34. Antes da escritura, A. e 1°s RR. tinham acordado que o remanescente da quantia mutuada (47.011,23 Euros) seria entregue à A. por transferência bancária (20°).
2.1.35. Mais acordaram que, após a A. receber essa quantia, os 1°s RR, apresentariam à A. as despesas que tivessem pago em emolumentos notariais devidos pela celebração da escritura, os valores que estes pagaram com os pedidos de registo provisórios de aquisição e hipoteca, sendo que ficou ainda combinado que a A. lhes entregaria também a importância correspondente a cerca de três prestações que fossem devidas à C.G.D., fazendo assim o acerto de contas (21°).
2.1.36. Em 7 de Março de 2007, a A. os 1°s RR e ainda a DD, 2ª Ré, outorgaram na sede desta última, perante a Notária FF, a escritura de compra e venda e de mútuo com hipoteca (K).
2.1.37. Do dinheiro proveniente do contrato de mútuo, a quantia de € 112.988,77 foi destinada para solver as responsabilidades da A. junto do Banco Santander Totta (L).
2.1.38. Após a celebração da escritura, não foi transferida para a conta bancária da A. o remanescente da quantia (M).
2.1.39. Em 8 de Março de 2007, a A. deslocou-se a casa dos 1°s RR. no sentido de apurar o que se estava a passar e para que estes lhes apresentassem as despesas que tinham suportado para que se fizesse o acerto de contas (22°).
2.1.40. A A. não entregou aos 1°s RR. a chave da fracção, nem tal lhe foi exigido pelos RR. (N).
2.1.41. A fracção autónoma em causa foi avaliada pela DD em € 200.000,00 (29°).
2.2. O Direito.
Nos termos do preceituado nos artsº 660º nº 2, 684º nº 3 e 690º nº 1 do Código de Processo Civil, e sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste Tribunal. Nesta conformidade e considerando também a natureza jurídica da matéria versada, cumpre focar os seguintes pontos:
- O acórdão da Relação enferma das nulidades a que se reportam as alíneas c) e d) do artigo 668º ex vi do artigo 716º, ambos do Código Civil. (Remissão).
- O negócio celebrado entre A. e RR. poderá considerar-se usurário?
- Consequências a extrair quanto à validade do negócio. É viável a redução ou conversão do negócio em análise?
2.2.1. O acórdão da Relação enferma das nulidades a que se reportam as alíneas c) e d) do artigo 668º ex vi do artigo 716º, ambos do Código Civil.
Na sua alegação de recurso veio a Ré DD arguir a nulidade do Acórdão da Relação porque alegadamente conclui que o negócio dos autos é usurário analisando o regime dos negócios usurários e os respectivos efeitos; no entanto termina referindo que o negócio é anulável o que constitui um vício intrínseco do negócio e portanto contemporâneo da sua formação razão pela qual não se produzem os respectivos feitos jurídicos; por outro lado declara a nulidade do contrato com obrigação de repristinação ao estado anterior ao negócio, o que constitui nulidade. Pretende assim em razão do exposto ver infringida a normas das alíneas c) e d) do Código de Processo Civil
Vejamos:
Quanto a esta matéria este Supremo Tribunal já se pronunciou pela negativa no primeiro acórdão a fls. 1263 ss onde também anulou o acórdão a fim de que a Relação se pronunciasse sobre a problemática da redução do negócio levantada pela DD.
Remetem-se pois as partes neste particular para o decidido.
O negócio celebrado entre A. e RR. poderá considerar-se usurário?
Discordando da decisão de 1ª instância o Tribunal da Relação de Lisboa julgou que o contrato de compra e venda celebrado entre a Autora e Réus era usurário pelo que declarou a nulidade do mesmo com a obrigação de repristinação no estado anterior ao negócio, restituindo-se tudo o que tiver sido prestado.
Estatui o artigo 282º nº 1 do Código Civil na actual redacção, introduzida pelo DL 262/83 de 16-6, que “É anulável, por usura, o negócio jurídico, quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados”.
Esta norma mergulha as suas raízes no Direito Romano, onde o injustificado ou excessivo desequilíbrio no seio do contrato dava origem ao vício da lesão, que foi alvo de várias tentativas de objectivação, nomeadamente no tocante ao critério de apuramento do preço que estava na origem do vício, acabando por optar-se pela “regra da metade” sendo injusto o preço quando era inferior a metade do valor do imóvel vendido – Cfr. CJ 4,44,2[1]. Este esforço de clarificação manteve-se na vigência das Ordenações mas desapareceu no Código de Seabra que pura e simplesmente “não admitia a usura como vício geral e recusava mesmo a sua relevância na compra e venda (artigo 1852º) embora a admitisse, como caso excepcional, no artigo 1426º no caso do contrato de aprendizagem”[2].
Com o Código Civil de 1966 a figura ressurge, mas agora distanciada da lesão propriamente dita, deslocando seu acento tónico para o conceito de usura sob a influência do Direito alemão - § 138 – afastando-se todavia daquele na medida em que não insere a regulamentação na ofensa aos bons costumes. À luz do artigo 292º ressaltam dois vectores: um objectivo, traduzido no carácter excessivo e desproporcionado do resultado e, por outro lado, a vertente ética da relação contratual, censurando o aproveitamento pelo usurário da condição de inferioridade ou carência do lesado.
Conjugando e concretizando as dimensões patenteadas no conceito de usura, poderemos dizer serem seus elementos essenciais 1) O desequilíbrio ou desproporção no seio do negócio; 2) A situação de fraqueza do lesado; 3) A exploração reprovável pelo usurário.
Vejamos se face aos factos provados (que não nos compete alterar) estão preenchidos os requisitos da usura.
Respondendo decididamente pela positiva, procuremos evidenciar o preenchimento dos requisitos supra-apontados.
A Autora, encontrando-se desempregada, e não podendo assim pagar pontualmente ao Banco Santander Totta as prestações referentes ao empréstimo que ali contraíra para aquisição de casa própria, solicitou aos RR. BB e mulher CC que, a fim de obter financiamento, lhe adquirissem metade do prédio, por três quatro meses, findos os quais, voltariam a vender a fracção à A. Os RR. aceitaram a proposta. Dirigindo-se A. e RR. à DD, o gerente desta instituição bancária condicionou a aquiescência ao plano à aquisição pelo casal Réu da totalidade do prédio, já que não aceitaria que a compra e venda pudesse envolver uma situação de compropriedade, pelo que, tendo acordado todos nesse sentido, no dia 7 de Março de 2007, a A., os 1°s RR. e ainda a DD, 2ª Ré, outorgaram na sede desta última, perante a Notária FF, a escritura de compra e venda e de mútuo com hipoteca pelo valor de € 160.000,00.
Do dinheiro proveniente do contrato de mútuo, a quantia de € 112.988,77 foi destinada para solver as responsabilidades da A. junto do Banco Santander Totta (Antigo Crédito Predial Português).
Após a celebração da escritura, não foi transferida para a conta bancária da A. o remanescente da quantia.
Em 8 de Março de 2007, a A. deslocou-se a casa dos 1°s RR. no sentido de apurar o que se estava a passar e para que estes lhes apresentassem as despesas que tinham suportado a fim de que se fizesse o acerto de contas (22°).
A A. não entregou aos 1°s RR. a chave da fracção, nem tal lhe foi exigido pelos RR. (N).
A fracção autónoma em causa foi avaliada pela DD em € 200.000,00 (29°).
Perante o exposto não poderá deixar de concluir-se encontrarem-se verificados os pressupostos da usura a que se reporta o artigo 283º referido; na verdade um prédio avaliado em € 200.000,00 acabou por render à Autora apenas € 112.988,77, já que muito embora o casal Réu tivesse pedido à DD a importância de € 160.000,00, o certo que é o remanescente, no montante de € 47.011,23 nunca foi entregue à Autora. O preço pago à Autora excede em pouco metade do valor do prédio no mercado, o que evidencia um acentuado desequilíbrio entre as prestações em benefício dos RR.. Nesta sede improcedem as considerações dos recorrentes no sentido de o prédio valer menos de € 200.000,00 – concretamente € 122.000,00 - quando é certo que os elementos validamente constantes dos autos não abonam o alegado; por outro lado, carece de consistência o argumento que os RR. utilizam para atenuar a desproporção negocial, nomeadamente que se o prédio fosse para a venda em execução teria sido vendido por metade do seu preço; é que na realidade trata-se de um facto especulativo, porque incerto; e esta incerteza dita a reversibilidade do argumento já que não é de excluir que em condições normais de ausência de necessidade da Autora, a mesma poderia esperar e conseguir um preço mais favorável no mercado da habitação, quiçá superior àquele em que o mesmo foi avaliado pela DD.
Todavia encontra-se também provada a inferioridade da Autora neste negócio, o que, ao contrário do que os RR. argumentam, não é minorado pela argúcia que demonstra o esquema montado. É que foi na iminência de não poder pagar as prestações do empréstimo hipotecário ao Banco Santander Totta e assim ver vendido o prédio cativo, que a Autora pediu a colaboração dos RR., seus primos, que se prontificaram a ajudá-la nos termos supra-expostos, como vem provado, sendo certo que nunca foi vontade da Autora abrir mão do prédio, como era também do conhecimento dos RR., provando-se que o expediente encontrado era uma forma de a Autora obter financiamento a curto prazo, mas estava acordado que os RR., logrado aquele objectivo, outorgariam escritura de compra e venda do prédio àquela. Aliás só assim se compreenderia que a Autora tivesse liquidado despesas que oneram o comprador, nomeadamente o IMI e todos os encargos inerentes ao negócio como a escritura, registo e as prestações mensais do empréstimo durante 3 meses.
No entanto, os RR., apesar de conhecerem todo o circunstancialismo em que decorreu o negócio, aproveitaram-se do estado de necessidade da Autora pretendendo transformar um negócio a bem dizer fictício numa pechincha em seu proveito, num circunstancialismo de aperto económico da Autora, a quem haviam prometido a sua colaboração, acabando por ver-se esta despojada da propriedade do prédio, em resultado da recusa dos RR. em vendê-la à Autora, precisamente o resultado que pretendia obviar com a solução encontrada. Tal atitude, para além de ser elemento constitutivo da usura, é igualmente lesiva do princípio da “boa-fé contratual” com acolhimento no artigo 227º do Código Civil apresentando-se ética e juridicamente como censurável[3].
2.2.2. Consequências a extrair quanto à validade do negócio. É viável a redução ou conversão do negócio em análise?
Sustenta a recorrente DD que o caso em análise se apresenta como uma coligação do contratos, sendo certo que os efeitos da nulidade ou anulabilidade apenas afectaria o negócio principal de compra e venda e não já também aquele que lhe está associado, o mútuo com hipoteca celebrado entre a recorrente o os seus co-Réus. Refere ainda que não resultou da matéria dada como provada que, quer a recorrida quer o recorrente, usassem de má-fé na celebração dos negócios em causa que pudesse obstar à conversão/redução daqueles. Tal solução teria sido querida hipoteticamente pelas partes se pudessem ter previsto a sua nulidade/anulabilidade.
Decidindo: Estamos perante uma “união ou coligação de contratos”, quando num documento, v.g. escritura pública aqueles se mantêm diferenciados conservando cada um maior ou menor individualidade; tal união poderá ser, extrínseca, união com dependência ou união alternativa. Pode na verdade acontecer que a referida união não tenha como subjacente qualquer razão palpável; é o caso por vezes de dois contratos que são celebrados na mesma ocasião, constando, assim, por mera comodidade das partes, de um único instrumento; quando assim é, a união de contratos não tem verdadeiro interesse jurídico, é meramente extrínseca, seguindo cada um deles as suas próprias regras. Mas pode suceder que essa união tenha na base uma razão de dependência. Quando tal sucede, o negócio tem que ser tratado como um todo, um conjunto económico que tanto pode ser bilateral ou unilateral quando respectivamente os contratos dependam reciprocamente uns dos outros e quando só algum ou alguns dependem dos demais. Portanto tal significa que a validade ou vigência de um contrato depende da validade ou vigência do outro ou outros[4]; nesse caso o indagar da dependência dos contratos é já tarefa crucial que terá que ser levada a cabo segundo os cânones interpretativos dos contratos. Tal função poderá encontrar-se facilitada quando as partes declaram expressamente o destino da união contratual v.g. em caso de rompimento; contudo, sucede bastas vezes que as partes nada deixaram escrito quanto a este particular, pelo que haverá que fazer-se uso dos artigos 236º ss do Código Civil, tomando particular atenção nos negócios patrimoniais a função dos contratos e nomeadamente se a motivação económica que esteve na base de um dos contratos só tem verdadeiramente sentido se encontrar no outro a sua justificação contrapartida. Só que mau grado “a contextualidade e a contemporaneidade sejam geralmente indícios de uma ligação de ordem, v.g. económica, que exista entre os contratos, não é menos verdade que a mesma pode encontrar a sua razão de ser no facto de a união dos contratos poder conferir clareza a um acordo plurifacetado, não obstante o mesmo poder ser formalmente fraccionado em vários contratos.
Revertendo ao caso em análise, concluímos, sem margem para dúvidas, que a Relação agiu correctamente ao ter decretado a nulidade do negócio com fundamento na usura. Só que a Ré DD, interessada na manutenção da hipoteca celebrada com os RR., pede, nesta parte a conversão ou redução do contrato, como via possível para alcançar o que pretende, isto é mantendo a hipoteca incólume. Está aqui mais em causa, a nosso ver, a problemática da “redução do negócio jurídico” prevista no artigo 292º do Código Civil, quando refere que “a nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada” - utile per inutile non vitiatur. Mas o requerido pela Ré DD depende da relação de dependência que as partes viram na união dos contratos e se a hipoteca teria porventura interesse autónomo para as partes, mostrando-se que o mesmo teria sido concluído independentemente da parte viciada. Ora da análise da “coligação negocial” dos dois contratos ressalta que ambos eram elemento essencial do escopo prosseguido pela Autora com vista a obter o financiamento que necessitava para solver as prestações em dívida ao Banco Santander Totta; como no fundo o era em maior ou menor grau para os intervenientes. Todo o esquema montado se nos apresenta como um puzzle cujas peças só têm verdadeiramente sentido enquanto consideradas não atomisticamente, mas antes orientadas com vista à prossecução de um escopo único, o financiamento da Autora albergando não obstante no seu seio interesses plurifacetados e não necessariamente coincidentes. Ora a hipoteca desinserida da teleologia que lhe imprime o “complexo negocial” fica sem causa justificativa e o intérprete não poderá deixar de concluir desde logo que caso os RR. tivessem podido prever a nulidade por usura do contrato celebrado entre A. e RR. nunca tal ónus teria sido constituído. Vê-se assim que estando em causa um problema de “redução do negócio jurídico” e não de conversão, a conexão intrínseca entre os dois negócios determina a impossibilidade de subsistência da hipoteca à luz do artigo 292º do Código Civil.
Assim haverá que negar a revista embora com motivação algo diversa da 2ª instância.
Poderá então assentar-se no seguinte a título de sumário e conclusões:
1) No conceito de usura à face do actual direito positivo português patenteiam-se as seguintes dimensões: 1) O desequilíbrio ou desproporção no seio do negócio; 2) A situação de fraqueza do lesado; a exploração reprovável pelo usurário.
2) Figurando numa união de contratos a Autora na qualidade de vendedora de uma fracção de um prédio, os RR. na de compradores e a DD na de mutuante; considerando que não era intenção de A. e RR. respectivamente, venderem e comprarem de modo definitivo o prédio, mas antes de conseguir junto da instituição bancária um financiamento para a Autora em momento de dificuldades económicas e financeiras; tal negocio é de considerar usurário se os RR. conseguido que foi o mútuo junto do banco apenas entregam à Autora uma quantia bastante inferior à recebida e se recusam a vendê-lo a esta última, em momento ulterior, como tinham acordado, pretendendo ficar com a fracção por preço substancialmente inferior ao seu valor real.
3) Anulado o contrato de compra e venda supra-referido, não pode a mutuante Caixa Geral de Depósitos ver nesta sede validado por redução o contrato de mútuo hipotecário celebrado com a Autora já que inserindo-se numa união de contratos, o mesmo não teria sido celebrado sem o negócio ferido de anulabilidade por usura, ao qual se mostra intrinsecamente ligado.
3. DECISÃO.
Pelo exposto acorda-se negar ambas as revistas.
Custas pelos recorrentes.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 22 de Novembro de 2012
Távora Victor (Relator) *
Sérgio Poças- (Voto de vencido) -
Granja da Fonseca
- Salvo o devido respeito, entendemos que a decisão do Tribunal da Relação não deveria ser mantida e pelas razões que de forma sumária se expõem:
1.No acórdão em análise verifica-se a alteração da causa de pedir e não uma outra qualificação jurídica dos factos.
Na verdade basta pensar que o efeito jurídico de uma e outra figura é completamente distinto: num caso trata-se de um vício de conhecimento oficioso, insanável e no outro trata-se de um vício que não é passível de ser conhecido oficiosamente, sanável pelo decurso do prazo, passível de confirmação e que pelos seus contornos distintos permitiria aos réus a organização da sua defesa noutros termos. Num contexto destes não vejo que se pudesse proceder a uma alteração da qualificação da causa de pedir em segunda instância, pois isso seria vedar aos réus a possibilidade de se pronunciarem sobre essa qualificação nova e organizarem a sua defesa em função dessa nova qualificação.
2, Salvo melhor opinião, não estão provados factos dos quais se possa concluir pela verificação do elemento subjectivo no negócio usurário. Da factualidade provada, pode-se concluir ao menos que os réus sabiam que estavam a explorar a situação de necessidade da autora? Parece que a resposta é negativa. Aliás nem mesmo os factos integradores do elemento objectivo nos parecem verificados
(Como é da experiência comum, o facto de um Banco num determinado contexto avaliar um prédio num montante, não quer dizer que esse valor seja necessariamente o real valor.)
3.Da matéria de facto, não resulta, salvo o devido respeito, que os réus se recusassem a vender o prédio à autora.
4.Do facto dos réus incumpriram posteriormente o que havia sido acordado, não se retira que na altura do negócio eles negociassem usurariamente.
5 Finalmente, da matéria de facto resulta em nosso modesto entendimento, que a autora sempre teve o domínio do facto.
Em Lisboa, 22 de Novembro de 2012
_______________________
[1] Cfr. Alvaro D’Ors “Derecho Privado Romano” Eunsa, nº 490.
[2] Cfr. Pedro Pais de Vasconcelos “Teoria Geral do Direito Civil”, Almedina, Coimbra, 2003, 2ª Edição, pags. 460.
3] Para uma análise mais pormenorizada dos elementos integradores da usura em sede geral cfr. Pedro Pais de Vasconcelos, Ob. e loc. citados pags. 461 ss. L. Carvalho Fernandes “Teoria Geral do Direito Civil” II, Universidade Católica, 3ª Edição, pags. 190 ss. Menezes Cordeiro “Tratado de Direito Civil Português” I, Tomo I, Almedina Editora, Coimbra 3ª Edição, 2005, pags. 649 ss. Na Jursiprudência Acs. deste STJ de 12-09-2006 SJ200609120019886; Pedro Carmargo de Sousa Eiró “Do Negócio Usurário” Almedina, Coimbra 1990, pags. 59 ss.
[4] Cfr. Pedro Pais de Vasconcelos in “contratos Atípicos” Almedina, Teses, Coimbra 1995, pags. 218. Menezes Leitão “Direitos das Obri-gações” I, Almedina, 5ª Edição, pags. 213 ss. Nuno Manuel Pinto Oliveira “Princípios de Direito dos Contratos” Coimbra Editora, 2011, pags. 139 ss. Almeida Costa “Direito das obrigações”, Almedina, 8ª Edição, 2000, pags. 331 ss.