Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B4498 |  |
FORMA ESCRITA
NULIDADE
REMUNERAÇÃO
CULPA IN CONTRAHENDO
1. A mediação imobiliária tem, na nossa lei, natureza contratual.
2. O contrato de mediação imobiliária, previsto no Dec-lei 77/99, de 16 de Março, está sujeito à forma escrita, devendo constar, do documento que o titula, as menções indicadas no n.º 2 do art. 20º deste diploma.
3. A inobservância da forma escrita ou a não inserção dessas menções fere de nulidade o contrato – uma nulidade atípica, que só pode ser invocada pelo cliente da entidade mediadora, não o podendo ser por esta nem conhecida oficiosamente.
4. Como resulta do disposto no n.º 3 do art. 3º do Dec-lei 77/99, a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o negócio visado pelo contrato de mediação venha a ser celebrado.
5. Por isso, só se e quando esse negócio for concluído – e concluído com o angariado – é que o mediador tem jus à remuneração.
6. Sendo nulo o contrato de mediação imobiliária, não há lugar a qualquer pagamento à mediadora se for de concluir que, ainda que não tivesse ocorrido a causa de nulidade, não havia lugar a remuneração, em consequência de a actividade desenvolvida pela mediadora no âmbito do contrato, não ter tido, para o comitente, no caso concreto, qualquer significado ou valor económico.
7. Não pode, designadamente, recorrer-se à figura da culpa in contrahendo, ou, mais rigorosamente, ao regime da responsabilidade pré-contratual, para nela fazer assentar o direito da mediadora a ser paga pelo trabalho desenvolvido para angariar interessado com quem o negócio visado no contrato de mediação não veio a ser realizado.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1.
AA – Sociedade Mediadora de Imóveis, L.da intentou, em 16.12.2004, na 17ª Vara Cível do Tribunal Judicial da comarca de Lisboa, contra BB – Sociedade de Imobiliários ...... S.A., acção com processo ordinário, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 125.000,00, acrescida de IVA à taxa de 19% e dos juros de mora a partir da data da interpelação, em 13.10.2004, até integral pagamento.
Alegou, em síntese, dedicar-se à actividade de mediação imobiliária e ter sido contactada pela ré, proprietária de um imóvel sito na Av. de ......, n.º ..., em Lisboa, para promover a venda desse prédio.
Encontrou um potencial comprador, uma sociedade, e iniciou com esta o processo negocial para a formalização do negócio, vindo a interessada e a ré a acordar no preço da venda, na sequência do que foram enviadas as cartas aos inquilinos do prédio para o exercício do direito de preferência, sem que nenhum deles tenha manifestado vontade de exercer tal direito.
Todavia, e apesar das várias diligências da autora e da interessada compradora, a ré nada fez para a celebração definitiva do negócio mediado pela demandante, que não veio a realizar-se, tendo mesmo alterado para € 2.500.000,00 o preço, inicialmente ajustado, de € 2.119.891,00.
Foi, pois, celebrado entre as partes um contrato de mediação imobiliária, que, embora não escrito, confere à autora o direito a uma comissão que, de acordo com os usos, deverá corresponder a 5% do valor da venda do imóvel, acrescida de IVA à taxa legal, para cujo pagamento interpelou, sem êxito, a demandada.
A ré contestou, sustentando, também em síntese, não ter celebrado qualquer contrato de mediação para a venda do imóvel.
E – acrescentou – a ter havido contrato verbal, este seria nulo, por falta de forma, isto é, por não ter sido reduzido a escrito.
Foi outra sociedade de mediação, a “CC- L.da”, que foi incumbida pela ré, sem carácter de exclusividade, de vender o imóvel, e foi em resultado das diligências por esta efectuadas que, em Julho de 2004, surgiu um interessado, tendo sido realizado o contrato-promessa de venda.
Concluiu, pois, defendendo a improcedência da acção e reclamando a sua absolvição do pedido.
Observada a sequente tramitação legal, veio a efectuar-se a audiência de julgamento e a ser proferida sentença que declarou nulo, por falta de forma, o contrato de mediação imobiliária celebrado entre autora e ré, e condenou a ré a pagar àquela a quantia correspondente a 2% sobre o valor da venda do imóvel (€ 2.500.000,00), acrescida de IVA à taxa legal e dos juros de mora à taxa de 4% ao ano desde a data da sentença até integral pagamento.
A ré apelou, com êxito, para a Relação de Lisboa, que, em douto acórdão proferido, julgou procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e absolvendo a recorrente do pedido.
É agora a autora que, inconformada, traz a este Supremo Tribunal o presente recurso de revista, cujas alegações finalizou enunciando as conclusões que, em síntese e com interesse, vão indicadas:
1ª - Autora e ré celebraram um contrato de mediação imobiliária, ainda que não reduzido a escrito;
2ª - Mesmo que o contrato seja nulo, por falta de forma, e que, por força desta nulidade, nenhuma comissão fosse devida à recorrente, sempre lhe assistia o direito de ser remunerada pelo trabalho despendido, já que não só pôs em contacto com a ré um interessado – a sociedade “DD, L.da” – como foram encetadas negociações entre a ré vendedora e esta sociedade, a qual aceitou comprar o prédio pelo preço de € 2.119.891,00, inicialmente pedido, e mesmo pelo de € 2.500.000,00, mais tarde reclamado pela ré, que por esse preço o veio a vender a outra sociedade, por escritura pública de 09.02.2005;
3ª - A actividade da autora foi causa directa e necessária da vontade da “DD, L.da” em adquirir o prédio, sendo que o negócio proposto pela autora à ré não se concretizou por causa não imputável à autora, mas apenas porque a ré abandonou o processo negocial em curso e vendeu o imóvel, pelo mesmo preço, a outro comprador;
4ª - Não é verdade ter a sociedade compradora proposto a redução do preço, como sustenta a ré recorrida;
5ª - A recorrente, na réplica, e face à arguição de nulidade do contrato de mediação, alterou a causa de pedir;
6ª - A factualidade sub judice integra a figura da culpa in contrahendo;
7ª - Do trabalho da recorrente resultou a aproximação dos interessados na compra e venda do prédio, o que significa que existe um inegável nexo causal entre esse trabalho e a manifestação inequívoca da sociedade “DD, L.da” de adquirir o prédio pela quantia proposta;
8ª - Ao quebrar, abrupta e unilateralmente, as negociações, vendendo o prédio a outra sociedade, pelo mesmo preço e sem nenhuma causa justificativa, a recorrida violou o princípio da boa fé na contratação e liquidou as justas expectativas do mediador em ser remunerado pelo seu trabalho;
9ª - Ao decidir pelo provimento do recurso, o acórdão recorrido aplicou incorrectamente os arts. 227º e 289º do CC, e fez incorrecta aplicação do direito ao caso sub judice, pelo que, concedendo-se a revista, deve reconhecer-se o direito da recorrente a ser remunerada pelo seu trabalho, condenando a recorrida a pagar a comissão ou a indemnizá-la pelo trabalho desenvolvido e danos sofridos.
A recorrida contra-alegou, pugnando pela não concessão da revista, e consequente manutenção do acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, cumpre agora conhecer do recurso e decidir do seu mérito.
2.
Vêm, das instâncias, provados os factos seguintes:
1 - A autora tem por objecto social a mediação imobiliária;
2 - A ré é proprietária de um imóvel situado na Av. de ..., n.º ..., freguesia de S. ......, em Lisboa, registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º .... do Livro B-... e inscrito a favor da sociedade ré;
3 - A autora enviou à ré, e esta recebeu, o fax cuja cópia consta a fls. 20 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “Assunto: Pedido de autorização p/ apresentação, a cliente em carteira, do v/ imóvel sito na Av. ....., n.º ... – Lisboa. Com os n/ respeitosos cumprimentos e na sequência de troca de impressões, via telefone c/ Ex.ma Sr.ª D........, solicitamos V. Ex.as autorização p/ apresentação do v/ imóvel supra referenciado. Assim, agradecíamos o obséquio de nos facultarem os seguintes dados: a) número de inquilinos; b) rendimento actual; c) andares vagos e a vagar (contratos a termo); d) relações de inquilinos. (...)”;
4 - A ré enviou à autora, e esta recebeu, a carta cuja cópia consta a fls. 21 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “De acordo com o solicitado junto remeto relação dos inquilinos. Cumprimentos Isabel Maria”;
5 - Com data de 07.05.2004, a ré comunicou aos inquilinos do identificado imóvel a projectada venda do mesmo à sociedade “DD, L.da”, para o eventual exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo preço de € 2.119.891,00 e no condicionalismo ajustado;
6 - A ré enviou à “DD, L.da” a carta datada de 15.07.2004, de que a autora teve conhecimento, cuja cópia consta a fls. 25 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(...), pela presente confirmamos estar interessados na venda do imóvel sito na Av. de ......., n.º ...... - Lisboa, à firma supracitada, pelo preço e condições já acordados. Nestes termos informamos que vamos de imediato proceder ao envio de cartas registadas c/ aviso de recepção a todos os inquilinos do referido imóvel, informando a n/ intenção de venda pelo preço de € 2.500.000,00 (...)”);
7 - Com data de 16.07.2004, a ré comunicou aos inquilinos do identificado imóvel a projectada venda do mesmo à sociedade “DD, L.da”, para o eventual exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel pelo preço de € 2.500.000,00 e no condicionalismo ajustado;
8 - Com data de 09.08.2004, a sociedade “DD, L.da” escreveu e deu conhecimento da mesma à autora, a carta cuja cópia consta a fls. 27 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “(...) venho por este meio confirmar o interesse na aquisição do vosso imóvel, sito na Av. ....,.... – Lisboa, agradecendo o favor de me informar, para a sede da nossa firma ou para a “AA, L.da”, o dia, hora e local, para a celebração e assinatura do respectivo contrato de promessa de compra e venda e recibo de sinal. (...)”;
9 - A autora enviou à ré, e esta recebeu, a carta datada de 06.10.2004, cuja cópia consta a fls. 35 dos autos, e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, “Uma vez que não foi dada qualquer resposta às minhas cartas de 15 de Setembro cuja prova de recepção foi recebida, informo V. Ex.ª (...) pedindo o pagamento da comissão devida pela condução do negócio da venda do V. prédio sito na Av. ......., n.º ..., em Lisboa à sociedade “DD, L.da”, comissão no valor de € 125.000,00 acrescida de Iva à taxa legal. Assim, decorridos 10 dias sobre a data de assinatura do aviso de recepção desta carta, entrará nos Tribunais a acção destinada a cobrar a importância em dívida. (...)”;
10 - A solicitação da autora, a ré autorizou a autora a promover a venda do identificado prédio;
11 - A autora encontrou, então, uma potencial compradora, a sociedade “DD, L.da”;
12 - Foi na sequência do acordo referido em 10, que a autora enviou à ré o fax referido em 3;
13 - Na sequência do mesmo acordo, a ré entregou à autora elementos seus, como a Certidão Comercial, cópia do seu cartão de pessoa colectiva, bilhete de identidade do seu administrador;
14 - O administrador da ré sempre manteve a autora informada das diversas fases de negociação da venda do prédio, enviando-lhe faxes com o texto da carta a dar direito de preferência;
15 - A autora também contactou com a ré para a concretização do negócio referido em 8;
16 - E, a ré nada respondeu durante o mês de Agosto de 2004.
3.
É pelas conclusões do recorrente que se define o âmbito do recurso, não podendo o tribunal ad quem conhecer de outras questões – ressalvadas as de conhecimento oficioso – que não as suscitadas nessas conclusões. Analisemos, pois, as questões que aqui importa conhecer.
3.1. Em sentido amplo, a mediação significa o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleçam negociações que possam conduzir à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação reclama ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar, e que não esteja ligado a nenhuma dessas partes por um vínculo de subordinação (1).
A mediação é, na nossa lei, assumida como objecto de um contrato – o contrato de mediação – de que o contrato de mediação imobiliária constitui uma das valências, uma das situações típicas.
Ao tempo da ocorrência dos factos objecto do presente processo estava ainda em vigor, como disciplina do exercício da actividade de mediação imobiliária, o Dec-lei 77/99, de 16 de Março, com as alterações introduzidas pelo Dec-lei 258/2001, de 25 de Setembro, que é assim o aplicável à situação em apreço (2)..
Nos termos do n.º 1 do art. 3º daquele diploma, a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
A mediação imobiliária tem, pois, natureza contratual.
Da análise da matéria de facto provada colhe-se que a autora, uma sociedade que tem por objecto social a mediação imobiliária – e que é, por isso, uma empresa de mediação imobiliária (art. 2º do citado Dec-lei) – solicitou à ré autorização, que lhe foi concedida, para promover a venda do prédio desta, sito na ......., n.º ..., em Lisboa.
Na sequência deste acordo de vontades, a autora encontrou uma potencial compradora – a sociedade “DD, L.da” – e enviou, depois, à ré o fax aludido em 3 da matéria de facto, solicitando-lhe autorização para apresentação do prédio à cliente em carteira, e pedindo-lhe alguns elementos respeitantes ao dito imóvel (relação de inquilinos, rendimento do prédio, andares vagos e a vagar), tendo-lhe outrossim feito entrega de elementos seus (cópia do seu cartão de pessoa colectiva, certidão comercial, cópia do B.I. do seu administrador).
A ré remeteu à autora a solicitada relação de inquilinos, e o administrador da ré foi mantendo a autora informada das diversas fases de negociação da venda do prédio.
A ré enviou mesmo, primeiro em 07.05.2004, e depois em 16.07.2004, cartas aos inquilinos do prédio, para eventual exercício do direito de preferência por parte destes, comunicando-lhes a projectada venda deste à “DD, L.da” e as condições ajustadas (preço de € 2.119.891,00, na primeira comunicação; e de € 2.500.000,00 na segunda); e confirmou a esta sociedade o interesse em vender-lhe o imóvel.
Esta apurada facticidade não consente dúvidas quanto à existência de um acordo de vontades entre a autora e a ré, o mútuo consenso, que caracteriza e é mesmo o elemento fundamental da relação contratual. E, tendo em conta o seu objecto – a autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na aquisição do prédio da ré e a aproximar esse interessado da ré para a sequente celebração, por estes, do negócio da alienação do prédio – está, no essencial, caracterizada a existência de um contrato de mediação imobiliária.
O mediador é apenas um intermediário, que desenvolve uma actividade de carácter material e preparatório, limitando-se a facilitar a celebração de contratos, em que não intervém.
Todavia, nos termos do n.º 1 do art. 20º do citado Dec-lei 77/99, o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, devendo constar do respectivo documento as menções indicadas no n.º 2 do mesmo preceito.
E certo é que tal exigência formal não foi observada no caso em apreço.
Daí que o contrato celebrado entre as aqui recorrente e recorrida esteja ferido de nulidade, como directamente decorre do disposto no n.º 8 do mencionado art. 20º: uma nulidade atípica, uma vez que não pode ser invocada pela entidade mediadora. Só o cliente do mediador (isto é, o comitente; no caso, a ré) o pode fazer, e também não pode ser conhecida ex-officio.
Se bem percebemos, o estabelecimento deste regime, no que tange à invocação da nulidade, visa garantir a melhor protecção do comitente face à entidade mediadora, que exerce profissionalmente a mediação e que tem, por isso, um melhor conhecimento das regras e procedimentos a esta ligadas, podendo delas colher maiores vantagens; e visa ainda, no pressuposto desse mais aprofundado conhecimento das regras procedimentais, estimular e compelir o mediador à observância da forma legal, tanto mais justificada quanto é certo que o modelo contratual imposto pela lei passa pela adopção de uma fórmula rígida, cujos elementos estão pré-definidos e devem, obrigatoriamente, constar do contrato (cfr. o n.º 2 do citado art. 20º).
No caso em apreço, a ré recorrida sustentou não ter celebrado qualquer contrato de mediação com a autora, no que, claramente, não tem razão; mas logo acrescentou que, a ter existido contrato verbal, ele seria nulo por falta de forma – e, nesta parte, é indiscutível o acerto da asserção.
Como se refere na sentença da 1ª instância, a declaração de nulidade importa a restituição de tudo o que tiver sido prestado em consequência do negócio viciado. Assim resulta do art. 289º n.º 1 do CC: a nulidade do contrato tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Entendeu a sentença que a prestação da autora, aquela que a autora se havia vinculado a satisfazer, foi cumprida: no âmbito do acordo celebrado com a ré, ela conseguiu interessado na aquisição do imóvel, e colocou-o em contacto com a demandada.
Há, por isso, toda uma actividade desenvolvida pela mediadora que não poderá deixar de ter contrapartida. “Está provado – diz-se na sentença – que a autora prestou serviços de mediação, que não lhe podem ser restituídos pela ré, ter-lhe-ão por isso de ser pagos, nos termos do disposto no n.º 3 do art. 289º, conjugado com o disposto no art. 1270º nº1 do Cód. Civil”.
E pagos como?
Ainda segundo a sentença, não tendo resultado provado, nem sido sequer alegado, o montante da comissão acordada como remuneração, importa recorrer à equidade, tendo em conta os usos e os actos praticados pela autora. E, assim fazendo, entendeu o juiz sentenciador, fixar, como justa e equilibrada, a retribuição correspondente a 2% sobre o valor da venda do imóvel, pelos serviços de mediação prestados pela autora à ré.
Outro foi o entendimento da Relação.
No respectivo acórdão, ora em recurso, ponderou-se que, provando-se embora o acordo de imediação imobiliária, o direito à comissão só existiria se o contrato de mediação tivesse conduzido a um resultado, ou seja, à conclusão do negócio com a “DD, L.da”, a interessada conseguida pela autora. E questiona-se se “deverá, não obstante, a ré ser condenada a ressarcir a autora pelo valor do serviço que aquela lhe prestou, na circunstância provada de o negócio não se ter realizado com aquela interessada, (mas com) outra compradora”.
Colocada a questão, a Relação responde-lhe negativamente, ponderando que toda a actividade desenvolvida pela autora, de que os factos provados dão conta, “não pode ser valorada para o efeito jurídico pretendido pela apelada (autora), face à míngua de factos apurados que demonstrem que a frustração do negócio com aquele potencial interessado é de imputar à ré proprietária”.
É que – continua a Relação – a obrigação da ré no contrato de mediação, na posição de dona do imóvel, consiste em remunerar os serviços e suportar as despesas levadas a cabo pela mediadora no sentido de encontrar potencial comprador com quem venha a concretizar a transacção, o negócio projectado.
E o certo é que o negócio da venda do imóvel não se concretizou com a sociedade que a autora fez interessar na aquisição, “não estando provada a razão da sua frustração, cuja imputação à ré não tem, manifestamente, suporte nos factos”.
Não ocorre, pois, nexo de causalidade adequada entre a actuação da autora e a realização do negócio, sendo certo que tal resultado nem tão pouco se produziu.
Ora, ainda quando se trate de contrato de mediação válido, o direito do mediador à remuneração só nasce quando o negócio é concluído por efeito da sua intervenção.
Não tendo o contrato de compra e venda sido celebrado na sequência e por efeito das diligências da autora, não pode afirmar-se que esta tenha direito aos correspondentes serviços.
E, pretender a autora em tais circunstâncias fácticas, obter compensação por um resultado abortado, que com frequência sucede no domínio da liberdade contratual, é ilegítimo e não tem suporte contratual ou legal.
Com tal argumentação, a Relação revogou a sentença da 1ª instância e absolveu a ré do pedido.
3.2. Está, pois, assente que as partes celebraram um contrato verbal de mediação imobiliária, nos termos do art. 3º/1 do já citado Dec-lei 77/99.
Não foi alegado, e menos ainda se acha provado, que a mediação atribuída à autora tenha tido carácter de exclusividade.
A falta de forma do contrato, implicou a nulidade do mesmo, arguida pela ré recorrida.
Importa, pois, saber se, tendo em conta os efeitos que a lei – é dizer, o art. 289º do CC – atribui à declaração de nulidade, e atenta a matéria de facto apurada – designadamente a actividade desenvolvida pela autora e a venda do imóvel a uma sociedade que não aquela que a autora fez interessar na aquisição deste – terá a mesma autora direito a receber da ré alguma importância pelos serviços prestados.
Já acima se deixou transcrita a norma do n.º 1 do art. 3º do Dec-lei 77/99, que define o objecto da actividade de mediação imobiliária.
Trata-se de uma actividade que, nos casos similares ao dos presentes autos, importa, para a empresa de mediação, a obrigação “de diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra” de bens imóveis.
Importa, porém, ter em conta o que dispõe o n.º 3 do mesmo preceito:
Para efeitos do disposto no presente artigo, interessado será o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação.
Ou seja: acentua-se, de modo claro, a natureza da obrigação assumida pelo mediador. Não basta angariar um qualquer candidato a negociar com o comitente, o dono do imóvel. A mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado.
Daí também que, como decorre do n.º 1 do art. 19º do Dec-lei citado, e salvo casos excepcionais, previstos no n.º 2, a remuneração só seja devida com a conclusão e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. É mesmo vedado às entidades mediadoras receber quaisquer quantias a título de remuneração, ou de provisão por conta desta, antes daquele aludido momento (n.º 3 do mesmo normativo).
Aquela norma (a do n.º 1) representa o an e o quando da remuneração: no sistema definido pelo Dec-lei 77/99, o mediador só pode reclamar a remuneração no momento em que, entre o comitente e a entidade angariada, for concluído o negócio visado pelo exercício da mediação.
Só se e quando este negócio for concluído – e for concluído com o angariado – é que o mediador tem jus à remuneração.
Se, não obstante todo o seu empenho e actividade na angariação de interessado e o êxito dessa diligência, o negócio não vier a concluir-se, não há lugar a remuneração; e se, nesse mesmo cenário, o negócio vier a ser concretizado com outrem, que não o angariado, a conclusão é a mesma: não há lugar a remuneração.
Esta é uma fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma actividade comercial numa economia de mercado, têm de viver, e é nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco normal, a álea que é inerente a essa actividade (3). , acautelando as situações em que o contrato de mediação não proporciona a correspectiva remuneração e apenas redunda na realização de despesas estéreis e inúteis.
Aqui chegados, uma primeira constatação se impõe: a de que, não tendo sido o negócio visado pelo contrato de mediação celebrado com a entidade angariada pela autora (a sociedade “DD, L.da”) não teria esta, enquanto mediadora, e ainda que o contrato de mediação tivesse sido reduzido a escrito, e não enfermasse do vício de nulidade que o inquina, direito a receber qualquer importância a título de remuneração.
O que vale dizer que, nesse caso, num cenário de contrato válido e com a demonstração de que a autora desenvolvera determinada actividade para angariar um potencial adquirente para o imóvel da ré, esta actividade quedar-se-ia sem remuneração, precisamente porque não teria tido correspondência na celebração do negócio entre a ré e aquele potencial adquirente.
Dito de outra forma: essa actividade, desenvolvida no âmbito do contrato de mediação, não teria, para o comitente, qualquer significado ou valor económico.
Mas, se assim é na perspectiva da validade do contrato, o mesmo terá de ser no caso em que essa mesma actividade ocorreu no desenvolvimento de uma relação contratual nula, por falta de forma.
A nulidade do contrato tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. Assim dispõe, já o dissemos, o n.º 1 do art. 289º do CC.
A restituição em espécie não é possível; e o «valor correspondente» é, como vimos, inexistente.
Não se justifica, pois, neste caso, a atribuição de qualquer pagamento à autora. Seria mesmo incompreensível que tal acontecesse: tal significaria colocar a mediadora, por força da declaração de nulidade do contrato – efeito, recorde-se, que ela própria não podia provocar, por a lei lhe vedar expressamente a arguição desse vício – em melhor situação do que aquela em que estaria se o contrato fosse válido, pois que, neste caso, como se deixou dito, não teria direito a qualquer compensação em dinheiro.
Alega a autora recorrente que a aquisição do imóvel pela sua angariada só não se concretizou porque a ré recorrida quebrou, de forma abrupta e unilateral, as negociações com “DD, L.da”, vendendo o prédio a outra sociedade, pelo mesmo preço e sem nenhuma causa justificativa.
Todavia, esta afirmação não encontra ressonância na matéria de facto apurada, e a Relação não deixou de o salientar. Não estão, na verdade, apuradas as causas da não realização do negócio da venda do imóvel àquela nomeada sociedade, sendo que a matéria de facto apurada revela a intenção da ré recorrida em concretizar essa venda (n.os 5, 6 e 7 dos factos assentes).
Poderá dizer-se que idêntica intenção se acha demonstrada, relativamente à “DD, L.da”, tendo em conta o teor da carta que esta escreveu em 09.08.2004 (aludida no n.º 8 dos factos assentes).
Todavia, a afirmação não é assim tão evidente, uma vez que, tendo sido elaborados, na base instrutória, quesitos onde se questionava se a sociedade “DD, L.da”, enviou à ré essa carta (quesito 10º), e se a ré a recebeu (quesito 11º), ambos mereceram a resposta de “não provado”.
Convém, aliás, recordar, que a autora não foi contratada em regime de exclusividade – tal regime, quando exista, terá de constar expressamente do contrato de mediação (art. 20º/3 do Dec-lei 77/99) – não devendo ignorar que o negócio visado pela ré podia ser, como foi (cfr. docs. de fls. 187 e ss. e 194 e ss.), efectuado com interessado angariado por outra mediadora, não estando a ré vinculada à sua realização com a sociedade angariada pela aqui recorrente. Na verdade, nada impede que se negoceie simultaneamente com mais do que uma parte, desde que observados os princípios da lealdade e da probidade, que nada demonstra, repete-se, tenham sido defraudados pela ré.
Também por isso, irreleva a circunstância de não se ter provado que a não concretização do negócio com a sociedade “DD, L.da” tenha resultado do facto desta ter proposto a redução do preço que aceitara pagar.
3.3. A ora recorrente sustenta ainda que o pagamento que reclama da ré recorrida lhe é devido por força do disposto no art. 227º do CC, já que, confrontada, na contestação, com a arguição de nulidade do contrato, veio na réplica alterar a causa de pedir, aceitando a invocada nulidade e apontando, como facto integrante da causa petendi, ter desenvolvido trabalho que constituiu causa directa e necessária da venda do imóvel – venda que se frustrou por causa a ela, recorrente, não imputável.
Todavia, logo no saneador, o Ex.mo Juiz considerou que não se estava “perante um caso de alteração da causa de pedir e/ou do pedido, porquanto o que está em causa é uma diferente qualificação jurídica dos factos alegados”, razão por que houve por prejudicado o conhecimento da requerida alteração da causa de pedir.
E, nesta parte, à míngua de reacção por parte da autora, o saneador transitou em julgado.
Ainda que assim não fosse, sempre estaria afastada a possibilidade de recurso à figura da culpa in contrahendo, ou, mais rigorosamente, à responsabilidade pré-contratual, para nela fazer assentar a pretensão da autora.
O art. 227º do CC dispõe:
1. Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
2. (...).
Este preceito consagra a responsabilidade civil pré-contratual pelos danos culposamente causados à contraparte, seja no período das negociações (dos preliminares) seja no momento da conclusão do contrato, e indica o critério que deve enformar a conduta de ambas as partes (a boa fé).
A obrigação de indemnização por culpa na formação do contrato depende, para além da produção de um dano, da existência dos demais elementos constitutivos da responsabilidade civil. Em caso de ruptura das negociações, a parte que a ocasiona não responde se não causar prejuízo algum à contraparte; e também não responde se, havendo embora prejuízo, falta algum outro dos pressupostos da responsabilidade civil.
A determinação da indemnização devida pela violação das regras da boa fé depende, obviamente, da natureza do dever de conduta infringido. E o interesse a ressarcir é o chamado interesse contratual negativo: a perda patrimonial que o lesado não teria tido se não fosse a expectativa na conclusão do contrato frustrado ou a vantagem que deixou de obter por causa da mesma expectativa gorada.
No caso concreto, e tal como a recorrente coloca a questão, tratar-se-ia de a indemnizar pelos danos que lhe teriam sido culposamente causados pela ré em virtude da invalidade do contrato de mediação. Só neste enfoque poderia convocar-se a aplicação da regra do art. 227º, uma vez que foi dado como assente que só o contrato de mediação foi concluído entre a autora e a ré (concluído «de facto», só não se tendo revestido da forma legalmente exigida), e o contrato de compra e venda do imóvel não diz respeito à autora, que nele nunca seria parte e em cujas negociações e conclusão não teria de participar, não podendo, por isso, reclamar indemnização por danos resultantes da não conclusão desse contrato com a sua angariada.
Ora, como julgamos já ter deixado claro, não está provado que do facto da nulidade do contrato de mediação tenham resultado danos para a recorrente, e menos ainda por culpa da ré recorrida.
A responsabilidade pré-contratual da ré não tem, pois, no caso em apreciação, suporte legal.
4.
Face a tudo quanto se deixa exposto, concluindo-se pela improcedência do recurso, nega-se a revista.Custas pela recorrente.
Lisboa, 03 de Abril de 2008
Santos Bernardino (Relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva
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(1)- Sic, ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Do contrato de mediação, na revista “O Direito”, ano 139º 2007, t. III, pág. 517.
(2)- Hoje vigora o Dec-lei 211/2004, de 20 de Agosto, que revogou o Dec-lei 77/99.
(3)- Risco que, de certo modo, podem minimizar, uma vez que o contrato pode ser realizado em regime de exclusividade, caso em que só a mediadora contratada nesse regime pode, durante o período de vigência do contrato, promover o negócio objecto deste (art. 20º/3 do Dec-lei 77/99).