Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 02A0006 |  |
A e sua mulher, B vieram intentar a presente acção declarativa de condenação contra C, seu marido, D, e E, pedindo:
a) que se reconheça aos autores o direito de propriedade sobre o prédio identificado no artigo 5º da petição inicial;
b) que se declare que o preço real por que foi vendido o prédio identificado no artigo 1º da petição inicial foi de Esc: 2.800.000$00, e que deveria ter sido esse o preço declarado e feito constar na escritura também aí mencionada;
c) que se declare atribuído aos autores o direito de preferência na compra do mesmo prédio, pelo preço de Esc: 2.800.000$00 e que, em consequência, seja ordenada a substituição das pessoas dos primeiros réus pelas pessoas dos autores, que assim deverão ser declarados compradores do mesmo prédio, a quem o seu domínio ficará a pertencer, mediante depósito a fazer por estes do preço indicado, acrescido das despesas com sisa e escritura;
d) que se ordene a restituição aos autores do mais que por eles vier a ser depositado, a título de mera cautela, para o caso de improcedência do pedido formulado em b);
e) ou, quando se entenda não ser de julgar procedente o pedido formulado em b), que se declare atribuído aos autores o direito de preferência na compra do prédio indicado no artigo 1º da petição inicial, pelo preço declarado de Esc: 3.200.000$00 e, em consequência, seja ordenada a substituição das pessoas dos primeiros réus pelas pessoas dos autores, que assim deverão ser declarados compradores do mesmo prédio, a quem o seu domínio ficará a pertencer, mediante depósito a fazer por estes do indicado preço, acrescidas das despesas com sisa, escritura e registo;
f) que se ordene, em qualquer dos casos, o cancelamento da inscrição de registo na conservatória do registo predial competente, que incide sobre o prédio, a favor dos primeiros réus, ou de ónus ou encargos que por estes venham a ser constituídos;
g) que os réus sejam condenados, no primeiro dos casos, a pagar solidariamente aos autores a quantia de Esc: 120.000$00, de indemnização por danos não patrimoniais; e
h) que os réus sejam condenados, em qualquer dos casos, a abrir mão do mencionado prédio em favor dos autores, de forma a estes o haverem para si, livre de quaisquer ónus ou encargos.
Para tanto, alegaram os autores, em síntese, que por escritura pública celebrada a 13.03.1997 a ré E vendeu à primeira ré um prédio rústico, sito na freguesia e concelho de Cinfães, com área aproximada de 4.850 m2, terra de regadio, que confronta com um prédio rústico dos autores, com a área aproximada de 9.140 m2, também terra de regadio; que os primeiros réus não eram, à data da compra, donos de qualquer prédio rústico que confrontasse com aquele que adquiriram; que esse prédio se destina à exploração agrícola; que nem a ré E nem os segundos réus comunicaram aos autores o projecto de venda, as cláusulas dos respectivos contratos, o preço e as condições de pagamento, sinal exigido, data e local da escritura e pessoa ou pessoas dos compradores, pelo que lhes foi vedado o exercício do seu direito de preferência; que o preço real foi de Esc: 2.800.000$00, e não o declarado, para evitar a preferência dos autores, de Esc: 3.200.000$00, havendo pois simulação do preço; que o comportamento dos réus causou aos autores danos não patrimoniais que avaliam em quantia não inferir a Esc: 120.000$00.
Devidamente citados, contestaram os réus adquirentes invocando, em resumo, que adquiriram o terreno com intenção de nele construírem uma moradia para sua habitação, tendo para tanto requerido na Câmara Municipal de Cinfães o respectivo licenciamento; que os autores tiveram conhecimento do projecto de venda, tendo manifestado o seu desinteresse na compra; que caducou o direito de preferência dos autores, direito que invocam nesta acção abusivamente, numa actuação que é um venire contra factum proprium.
Contestou a ré vendedora, alegando, em síntese, ter comunicado aos autores a sua pretensão de vender o prédio, fazendo-lhes saber do preço, condições de pagamento, sinal, local da celebração da escritura, identidade dos compradores e finalidade da venda - construção.
Replicaram os autores, pronunciando-se pela improcedência das excepções invocadas pelos réus.
No despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção de caducidade e relegado para momento posterior o conhecimento da excepção de abuso do direito, seleccionando-se os factos assentes e elaborando-se base instrutória.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, na qual se decidiu aditar o quesito 12º à base instrutória.
Foi proferida sentença, nos termos da qual foi a acção julgada improcedente e absolvidos os réus do pedido.
Inconformados, os autores interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, mas sem êxito, uma vez que a sentença recorrida veio a ser confirmada.
Não conformados, vieram ao autores interpor recurso de revista para este Supremo Tribunal de Justiça, tendo, atempadamente, apresentado as respectivas alegações, que foram concluídas pela forma seguinte:
a) A excepção ao exercício do direito de preferência decorrente da confinância dos prédios rústicos, prevista e regulada pelo disposto na parte final da alínea a) do artigo 1381º do Código Civil, em conjugação com o respectivo intróito, consubstancia-se na seguinte previsão: não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes (...) quando algum dos terrenos (...) se destine a algum fim que não seja a cultura.
b) A melhor interpretação para o citado preceito é a de que o destino do terreno comprado para fim que não seja a cultura, como condição impeditiva do direito de preferência por parte do proprietário de terreno confinante, tem que apoiar-se em elementos objectivos, não sendo suficiente a mera intenção das partes do respectivo contrato, sendo imprescindível que um desses elementos consista na menção do fim concreto a que o terreno se destina na respectiva escritura de compra e venda.
c) A entender-se desta forma, deveria no acórdão recorrido ter-se julgado improcedente tal excepção, por não se verificarem flagrantemente os respectivos pressupostos, desde logo por não ter sido feita menção na escritura de compra e venda do prédio objecto de preferência a qualquer destino para o mesmo que não fosse o agrícola.
d) No entanto, ainda que se entenda, como na sentença de primeira instância, noutra interpretação, que, para funcionar a excepção prevista no artigo 1381º, alínea a), parte final, tem o interessado apenas que alegar e provar que tem intenção de construir, e que tal é legalmente possível, sem necessidade que o concreto destino do prédio, diverso da cultura, seja objecto de menção na escritura de compra e venda, sempre haveria que improceder, no caso sub judice, a mesma excepção, por não terem os réus, ora recorridos, alegado, sequer, nas suas contestações, quaisquer factos de onde pudesse decorrer a possibilidade legal de o referido prédio poder destinar-se a construção.
e) A resposta - provado - ao quesito aditado em audiência de julgamento, a saber: Os réus, C e marido, adquiriram o prédio mencionado em c) para nele construírem uma moradia para residência própria?, não é susceptível, de per se, de justificar a procedência da excepção referida, nem sequer conjugada com o conteúdo do documento de fls. 194 a 196 dos autos, de apresentação tardia, pois que a mera intenção de construir uma casa, conjugada com o facto de, para o efeito, ter sido requerida uma licença, não colmatam a falta de alegação de factos configuradores de um dos pressupostos da excepção, a saber a possibilidade legal de ao prédio ser atribuído outro destino.
f) De toda a maneira, a própria resposta ao quesito 12º, tal como foi formulado, não é susceptível de revelar, sem mais, a existência de uma verdadeira intenção de alteração do destino do prédio, enquanto pressuposto da excepção invocada, pois o prédio objecto de preferência tem a área de 4.850 m2 e a casa que os recorridos se teriam proposto aí edificar, ocuparia tão só a área de cerca de 150 m2, pelo que a eles competiria alegar e provar a intenção de alteração do destino do prédio no seu todo, e não apenas de uma pequena parcela do mesmo, haveria que provar que o prédio em questão se converteria de rústico em urbano, pela construção no mesmo de uma casa de habitação e que, por via disso, o seu destino se alteraria, deixando de ser primordialmente a cultura.
g) No acórdão recorrido (...) interpretaram-se menos correctamente e violaram-se, portanto, (...) a parte final da alínea a) do artigo 1381º, o artigo 1380º e o n.º 2 do artigo 342º, todos do Código Civil, entre outros preceitos da lei substantiva;
h) No mesmo acórdão recorrido interpretaram-se menos correctamente e violaram-se, ainda, o (...) artigo 3º do Código de Processo Civil, e mormente o seu n.º 3, bem assim como o (...) artigo 264º do mesmo diploma, entre outros preceitos adjectivos;
i) Na decisão proferida pelo Tribunal a quo não se conheceu da matéria contida sob a al. f) nas conclusões das alegações dos então apelantes (conclusão essa ora reproduzida também sob a alínea f) das conclusões das presentes alegações), por alegadamente se tratar de questão nova, que não foi objecto da sentença em primeira instância, decisão menos correcta uma vez que do conjunto da matéria provada e de documentos juntos aos autos e não impugnados nas partes que para o efeito importam, resultam todos os factos com interesse para a resolução dessa questão;
j) A decisão contida no douto acórdão de que agora se recorre encontra-se em manifesta oposição, no domínio da mesma legislação, sobre a mesma questão fundamental de direito, com anteriores acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (...), nomeadamente: Acórdão de 8 de Janeiro de 1991, publicado em Actualidade Jurídica, 15º/16º e Acórdão de 22 de Dezembro de 1988, publicado em Boletim do Ministério da Justiça, 381º, 592, as quais são também diferentes entre si.
Terminam os recorrentes as suas alegações pedindo que seja proferido acórdão que proceda à uniformização de jurisprudência sobre a questão de direito subjacente aos presentes autos, e que seja concedida a revista, revogando-se o acórdão recorrido e, por via disso, julgando-se a acção procedente quanto aos pedidos formulados sob as alíneas a), b), c), d), f), h) e i) da petição inicial, e apenas improcedente quanto ao pedido aí formulado sob a alínea g).
Os réus C e D apresentaram contra-alegações, onde defenderam a bondade e manutenção do Julgado.
Determinou-se o processamento do recurso como revista simples.
Os autos correram os vistos legais, cumpre decidir.
Decidindo:
Como é sabido são as conclusões das alegações do recorrente que delimitam o objecto do recurso, pelo que o Tribunal ad quem, exceptuadas as que lhe cabem ex-officio, só pode conhecer as questões contidas nessas mesmas conclusões - artigos 684º nº 3 e 690º nº 1 do Código de Processo Civil e jurisprudência corrente (por todos, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 23.1.91, 31.1.91 e 21.10.93 in Boletins do Ministério da Justiça números 403º, páginas 192 e 382 e Colectânea de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, Ano I, Tomo III, página 84, respectivamente).
São duas as grandes questões suscitadas e que importa apreciar:
1. Saber se o acórdão recorrido deixou, indevidamente, de se pronunciar sobre questão que deveria ter conhecido - se aos réus competiria alegar e provar a intenção de alteração do destino do prédio no seu todo, e não apenas de uma pequena parcela do mesmo, ou seja, que o prédio em questão se converteria de rústico em urbano, pela construção no mesmo de uma casa de habitação e que, por via disso, o seu destino se alteraria, deixando de ser primordialmente a cultura.
Embora não o digam expressamente os recorrentes, o vício apontado à decisão constitui nulidade, por omissão de pronúncia (artigo 668º, n.º 1, alínea d), aplicável às decisões de 2ª instância ex vi do artigo 716º do Código de Processo Civil).
2. Respondendo-se à primeira questão de forma negativa, cumprirá então saber se estão reunidos os pressupostos para o funcionamento da excepção prevista na alínea a) do artigo 1381º do Código Civil; designadamente, se é necessário que conste da escritura de compra e venda que o terreno se destina à construção, se está verificada a possibilidade legal de construção e se aos réus competia provar que destinavam todo o terreno, e não uma parcela, a esse fim.
Foram dados como provados os factos seguintes:
a) Os autores são donos do prédio rústico denominado "Tuberais", também conhecido por "Xantoada", sito no lugar de Tuberais, comarca de Cinfães, composto de terra lavradia, destinada a cultura de milho, fruta, feijão, citrinos e vinho, com área aproximada de 9.140 m2, descrito em parte na Conservatória do Registo Predial de Cinfães sob o n.º 5.990, omisso à mesma Conservatória na parte restante, e inscrito na matriz rústica sob o artigo 5.340.
b) Tal prédio confronta do norte e nascente com o prédio rústico denominado "Campo de Tuberais e Leira da Nogueira" ou "Campo de Nogueira", composto de terreno de cultura apto para produção de azeite, vinho, fruta, milho, citrinos e feijão, sito naquele lugar de Tuberais, com a área aproximada de 4.850 m2, descrito naquela Conservatória sob o n.º 00942/130194 e inscrito na matriz predial sob o artigo 5.335.
c) Por escritura pública celebrada em 13.03.1997, no Cartório Notarial de Cinfães, a 2ª ré, E, declarou vender à 1ª ré, C, e esta declarou comprar, o prédio identificado em b), pelo preço de 3.200.000$00, cuja aquisição se mostra registada a favor desta, conforme apresentação n.º 05/15.04.97 que constitui a cota G-4 da descrição daquele prédio.
d) Naquela altura, a 1ª ré, C, não era dona de qualquer terreno que estremasse ou confrontasse com o prédio referido em b).
e) Mostra-se depositada, por banda dos autores, a quantia de 3.521.310$00, correspondente ao preço referido em c), acrescido do valor do imposto de sisa e despesas de escritura e registo da aquisição.
f) Não obstante o valor declarado na escritura de compra e venda referida em c), o preço real e efectivamente acordado entre a 2ª e a 1ª rés, para aquele acto, foi de 2.800.000$00 (resposta ao quesito 9º).
g) Tal sucedeu porque a 2ª e a 1ª rés visaram com isso enganar os autores quando estes tivessem conhecimento da aludida venda (resposta ao quesito 10º).
h) Os réus C e marido adquiriram o prédio mencionado em c) para nele construírem uma moradia para residência própria (resposta ao quesito 12º, aditado em julgamento).
1. Começando por conhecer da alegada omissão de pronúncia, no acórdão recorrido, sobre a questão da necessidade de prova de destinação de todo o prédio, e não apenas de parte dele, à construção, diremos desde já que os recorrentes não têm razão.
A fls. 268, o acórdão recorrido aborda expressamente esta questão, considerando que "tudo quanto expendido ficou responde também aos argumentos agora esgrimidos pelos recorrentes na conclusão f)". Só depois desta afirmação o acórdão recorrido refere que, de todo o modo, se trataria de questão nova.
Assim sendo, a questão levada à alínea f) das conclusões das alegações da apelação não deixou de ser, indevidamente, apreciada, de modo a gerar qualquer vício do acórdão recorrido. Saber se foi ou não correctamente apreciada já é questão de mérito, que adiante será abordada.
2. Constitui dado não questionado nos autos, portanto será daí que partiremos, a verificação de todos os pressupostos do direito de preferência, titulado pelos autores, ora recorrentes, fundado no disposto no n.º 1 do artigo 1380º do Código Civil. Como acima ficou exposto, a questão central a decidir nos autos é a de saber se se verifica a excepção prevista na alínea a) do artigo 1381º do mesmo código, onde se prevê que "não gozam do direito de preferência os proprietário de terrenos confinantes quando algum dos terrenos (...) se destine a algum fim que não seja a cultura".
A ratio deste preceito é facilmente apreensível. O direito de preferência consagrado no artigo 1380º visa permitir o emparcelamento de terrenos rústicos com área inferior à unidade de cultura, com o objectivo de garantir a melhor rentabilidade da exploração agrícola. Ora, esse objectivo não pode ser atingido se o terreno alienado não se destina a cultura, mas a outro fim, designadamente a construção, e essa impossibilidade determina a exclusão do direito de preferência (1).
O destino do prédio a fim que não seja a cultura constitui facto impeditivo do direito de preferência, uma excepção peremptória, cujo ónus de alegação e prova não pode deixar de caber aos réus, na acção de preferência (artigo 342º, n.º 2, do Código Civil) - conclusão que não sofre qualquer contestação doutrinal ou jurisprudencial.
Para prova desta excepção, não é necessário que da escritura pública de alienação conste a referência ao outro fim a que se pretende destinar o prédio. Por um lado, a lei não exige tal referência e tal meio de prova. Por outro lado, essa referência na escritura não seria susceptível, só por si, de excluir o direito de preferência, porquanto, doutra forma, encontrada estava a maneira fácil de evitar a preferência... bastava efectuar essa menção a outro fim, na escritura (2).
Quando esse destino diverso da cultura é o da construção, tem-se entendido que não basta demonstrar a intenção dos adquirentes nesse sentido, sendo ainda necessário que estes aleguem e provem a viabilidade legal desse desiderato, que essa afectação é legalmente admissível (3).
Há nos autos prova inequívoca no sentido de que os réus adquirentes pretenderam destinar o prédio a construção, de nada valendo aos recorrentes a afirmação, feita nas alegações, de que essa intenção não existe. Basta ler o que consta da al. h) dos factos provados para chegar a essa conclusão, não competindo, por outro lado, ao Supremo Tribunal de Justiça, como tribunal de revista, proceder a qualquer alteração à matéria de facto dada como provada pelas instâncias, salvo em casos excepcionais que aqui não se verificam.
No que respeita à aptidão legal para a construção, este mesmo Supremo tem sempre dado por verificado tal requisito quando os autos demonstram a existência de uma licença de construção passada pela competente Câmara Municipal. O que é precisamente o caso dos autos, atenta a certidão de fls. 194-196.
Nem se diga que os réus não invocaram, na contestação, a possibilidade legal de construção. Eles alegaram terem requerido o licenciamento da construção na Câmara Municipal de Cinfães (artigo 5º da contestação). Com essa afirmação, implicitamente alegam a possibilidade de construção, uma vez que essa possibilidade está subjacente a um pedido de atribuição de licença de construção, efectuado de boa fé. E, como se disse, a licença foi concedida por quem tem poderes para o fazer, não restando senão ao tribunal concluir que no terreno se pode construir - como bem se decidiu nas instâncias.
Resta apreciar a última questão suscitada nas alegações dos recorrentes: se aos réus competia provar que destinavam todo o terreno, e não uma parcela, a esse fim.
Trata-se de questão de direito, de conhecimento oficioso, pouco importando, por isso, que não tenha sido trazida aos autos senão nas alegações da apelação. A questão pode, pois, ser conhecida.
No entanto, mesmo que se admita abstractamente a possibilidade do exercício do direito de preferência relativamente à parte do prédio que não seria afectada à construção, o certo é que, no caso sub judice, essa possibilidade não pode ser considerada pois não foi formulado pedido nesse sentido, na petição inicial ou posteriormente, através de uma alteração do pedido, nem foram alegados os factos que permitissem, por um lado, concluir que nem todo o prédio era destinado a construção e respectivo logradouro e, por outro lado, identificar a parte restante, não destinada a construção. Esses factos funcionariam como contra-excepção, competindo a respectiva prova aos autores (4).
Termos em que ACORDAM os Juízes deste Supremo Tribunal de Justiça em negar a revista e, em consequência, decidem confirmar o douto acórdão recorrido.
Custas a cargo dos recorrentes.
Lisboa, 12 de Novembro de 2002
Ponce Leão
Silva Paixão
Armando Lourenço
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(1) Neste sentido, vd. P.Lima / A.Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2ª ed., Coimbra, 1987, pág. 271 e 275-276 e, entre muitos outros, os acórdãos do STJ de 11.07.91, BMJ 409-803, de 18.01.94, CJ STJ II-I-46, de 21.06.94, CJ STJ II-II-154, de 26.11.96, revista n.º 293/96, 1ª secção, e de 15.12.98, revista n.º 971/98, 1ª secção (texto integral na página do itij, na net).
(2) Tal como os próprios recorrentes admitem, esta é a posição largamente maioritária na jurisprudência. Podemos afirmar que, nos últimos anos, há unanimidade, no STJ, nesta questão. Entre outros, vd. os acórdãos de 03.03.98, revista n.º 930/96 (texto integral na página do itij, na net), de 19.03.98, CJ STJ VI-I-143, de 31.03.98, revista n.º 113/98 (texto integral na página do itij, na net), de 12.05.98, revista n.º 400/98, 1ª secção, de 20.06.2000, revista n.º 217/00, 1ª secção, de 05.07.2001, revista n.º 2181/01, 6ª secção, de 11.10.2001, revista n.º 2511/01, 7ª secção, e de 28.02.2002, revista n.º 3783/01, 1ª secção. O acórdão citado pelos recorrentes, com data muito anterior (de 07.02.91 - e não de 08.01.91, como vem referido no seu sumário na Actualidade Jurídica, n. 15/16), que se pronuncia em sentido contrário, não tem eco na jurisprudência actual.
No mesmo sentido, vd. P.Lima / A.Varela, loc. cit., pág. 276.
(3) Pronunciou-se neste sentido Henrique Mesquita, Direito de Preferência, CJ XI-V-51, pág. 52 e ss. e, depois da publicação desse parecer, a quase totalidade dos acórdãos do STJ sobre a matéria – entre outros, os de 05.07.88, BMJ 379-578, de 22.11.88, BMJ 381-592, de 11.07.91, cit., de 18.01.94, cit., de 21.06.94, CJ STJ II-II-154, de 26.11.96, cit., de 19.03.98, cit., de 31.03.98, cit., de 12.05.98, cit., de 14.03.2000, CJ STJ X-I-133, de 20.06.2000, cit., de 11.07.2000, revista n.º 454/00, 1ª secção, de 27.09.2001, revista n.º 1994/01, 2ª secção, e de 28.02.2002, cit.
(4) Vd., em sentido muito próximo, o já citado acórdão do STJ de 21.06.94, CJ STJ II-II-154.