Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B980 |  |
PRÉDIO URBANO
PRÉDIO CONFINANTE
PREFERÊNCIA
VENDA
EXCEPÇÕES
ÓNUS DA PROVA
II - A parte final da al.a) do art. 1381º C.Civ. exclui o direito de preferência dos proprietários de terrenos confinantes quando o adquirente pretenda dar ao terreno alienado um destino que não seja a cultura.
III - Provados os pressupostos do direito de preferência concedido no nº1º do art.1380º, é sobre os demandados que, consoante nº2º do art.342º, recai o ónus da prova da excepção prevista na parte final da al.a) do art.1381º, todos do C.Civ., e, assim, da seriedade do seu propósito de dar ao prédio adquirido destino diferente da cultura.
IV - Provada a intenção de instalar habitação de fim-de-semana para um filho na parte urbana do prédio em questão, mas não que tenha passado a ser essa a finalidade principal desse prédio - rústico, para efeitos civis, nem, nomeadamente, que os adquirentes tenham pretendido dar outra afectação ao solo ou terreno de cultivo, parte dominante do mesmo no que respeita ao seu destino económico, não pode julgar-se objectiva e substancialmente alterado o fim ou destino desse prédio, considerado, como se deve, na sua globalidade.
Em 25/7/94, A e mulher B, invocando o disposto no art.1380º
( nº1º) C.Civ., intentaram contra C e contra D e mulher E acção declarativa com processo comum na forma ordinária de preferência na venda de identificado prédio, dito misto, efectuada em pelo 1º R. ao 2º R. em 26/1/94.
Essa acção foi distribuída ao 3º Juízo do Tribunal da comarca de Santarém.
Para além de excepcionarem dilatoriamente a ilegitimidade passiva do vendedor, os RR, que contestaram conjuntamente, deduziram defesa dita por impugnação, no âmbito da qual excepcionaram, nomeadamente, também renúncia dos AA ao direito de preferência invocado.
Houve réplica, em que se aditou o pedido de cancelamento do registo da aquisição a favor do R. comprador e de eventuais inscrições subsequentes.
Registada a acção, foi lavrado despacho saneador, que julgou improcedente a excepção dilatória deduzida.
Então também organizados especificação e questionário, veio, instruída a causa e após julgamento, a ser proferida sentença do Círculo Judicial de Santarém, com data de 15/7/99, que julgou a acção improcedente, por não provada, e absolveu os RR do pedido.
Os AA, assim vencidos, apelaram para a Relação de Évora, que, ao abrigo do disposto no nº4º do art.712º CPC, anulou o julgamento, que mandou repetir para resposta a quesito extraído do artigo 24º da petição inicial, com o seguinte teor : " A parte urbana do prédio em questão sempre ser viu para apoiar as actividades desenvolvidas na parte rústica ? ".
Repetido o julgamento, foi proferida nova sentença que, notando assentar a sentença anulada em não ter-se demonstrado que o prédio alienado fosse exclusiva ou predominantemente rústico, nem que a parte rústica tivesse valor económico ou funcional superior à parte urbana, sendo esta dependente daquela, em vista da resposta dada a esse quesito, julgou a acção procedente e provada e reconheceu aos AA o direito de preferência accionado, operando a substituição dos AA aos RR no contrato de compra e venda aludido, mediante o pagamento do preço depositado, com, assim, a transmissão para os AA do direito de propriedade do imóvel identificado.
Ambas as partes apelaram dessa sentença, os AA tão só, com referência aos arts.660º, nº2º, e 668º, nº1º, al.d), CPC, porque omitida a ordem de cancelamento da inscrição no registo predial da aquisição a favor do 2º R. e eventuais registos subsequentes.
Por tal prejudicado o recurso dos AA, a Relação de Évora, reportando-se ao disposto na al.a) do art.1381º C.Civ., julgou procedente o dos RR com fundamento em que, como provado, estes compraram a casa do prédio em questão para permitir a instalação dum filho nos fins-de-semana, revogou a sentença apelada, julgou a acção improcedente, e absolveu os RR do pedido.
Os AA pedem, agora, revista dessa decisão, deduzindo, em fecho da alegação respectiva, as conclusões que seguem :
1ª - O prédio objecto dos autos é misto, pois é composto por uma parte rústica e por uma parte urbana.
2ª - A parte urbana é uma casa que não é utilizada há vários anos e que não tem condições de habitabilidade, passando a servir apenas para apoio das actividades agrícolas desenvolvidas nos prédios rústicos, nomeadamente para albergar o pessoal da apanha da azeitona (actividade sazonal) e para guardar alfaias e produtos agrícolas.
3 ª- Há mais de 30 anos que a parte urbana do prédio está, pois, na dependência exclusiva da parte rústica do mesmo e ao seu serviço, não gozando de qualquer autonomia funcional, sendo, assim, a utilização do prédio substancial e essencialmente rústica, pelo que não pode deixar de ser considerado como um prédio rústico e, consequentemente, passível do exercício do direito de preferência.
4ª - O facto de ter resultado provado que "os RR quiseram comprar a casa do prédio referido para permitir a instalação de um seu filho aos fins de semana" é insuficiente para ser afastado o exercício do direito de preferência dos ora recorrentes.
5ª - Se o verdadeiro objectivo dos recorridos fosse a aquisição da casa
(com exclusão da parte rústica), poderiam tê-la adquirido, através de destaque, porquanto legalmente nada o impedia.
6ª - Os recorridos não efectuaram qualquer prova de que tentaram comprar apenas a parte urbana, nem de que houve recusa do vendedor
(C) nessa alienação, não se conhecendo, assim, o propósito firme dos recorridos.
7ª - Por outro lado, os recorridos não deram ao prédio um destino diferente do da cultura, que, aliás, continuam a explorar e a daí retirar proventos.
8ª - Não é a realização de obras nas casas velhas de modo a permitir que o filho dos recorridos aí passe alguns fins de semana que altera a destinação do prédio, tanto mais que não provam a existência de infraestruturas necessárias para o efeito.
9ª - A essência do prédio não sofreu qualquer alteração, sendo a cultura o fim principal, pelo que terá de continuar a qualificar-se como rústico.
10ª - Verificam-se todos os requisitos para ser reconhecido o direito de preferência dos recorrentes.
11ª - O acórdão recorrido violou o disposto no art.1380º e fez uma incorrecta aplicação do disposto no art.1381º, al a), C.Civ.
12ª - Mais deve ordenar-se o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Santarém da inscrição relativa à aquisição a favor do R. D, casado, e de quaisquer outros registos subsequentes incidentes sobre o prédio objecto da acção (descrito sob o nº775/ Achete), pedido que foi formulado pelos ora recorrentes em sede de réplica/ampliação do pedido e que não foi reconhecido em 1ª instância, havendo, assim, violação do disposto nos arts. 660º, nº2º, e 668º, nº1º, al.d), CPC.
Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Convenientemente ordenada, e com, entre parênteses, indicação das correspondentes alíneas e quesitos, a matéria de facto fixada pelas instâncias é a seguinte:
( a ) - Os AA adquiriram por doação, conforme escritura pública de 23/12/52, um prédio misto composto por terra de semeadura com algumas oliveiras, com a área de 3.240 m2, sito em Folhas das Comeiras, na freguesia de Achete, Santarém, a confrontar de sul com C (antes F), inscrito na matriz sob o artigo 47 da Secção (anteriormente 2504 da freguesia de S. Vicente do Paul ), descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o artigo 49556, estando inscrita a aquisição sob o nº 39880 ( C ).
( b ) - Por escritura pública de 26/11/94, C, casado com separação de bens com G, declarou vender a D casado em comunhão de bens com E e pelo preço total de 5.000.000$00, sendo por 2.000.000$00 a parte rústica e por 3.000.000$00 a parte urbana, um prédio misto composto de cultura arvense, oliveiras e figueiras e casa de rés-do-chão, sito em Nabais, Achete, Santarém, tendo a casa pátio e logradouro, denominando-se também o sítio como Terra dos Currais, a confrontar a norte com H, sul, nascente e poente com estrada, inscrito na matriz sob o artigo rústico 48 da Secção J e omissa a parte urbana, participada naquela data
(antes 814), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o nº 775 da freguesia de Achete ( A ).
(c) - Esse prédio tem a área de 33.640 m2 ( B ).
(d) - A parte urbana do mesmo serviu originariamente para habitação dos proprietários do prédio e, desde há mais de trinta anos, deixou de ser habitada, passando a servir apenas para apoio das actividades agrícolas desenvolvidas pelo Réu C nesse e noutros prédios rústicos sua propriedade, nomeadamente para albergar rancho de pessoal contratado para a apanha da azeitona e para guardar alfaias e produtos agrícolas (palhas e fenos) (24º).
(e) - A casa de habitação referida não é utilizada desde há vários anos, não tem condições de habitabilidade e o Réu C nunca a habitou (2º).
(f) - Essa casa de habitação é constituída por quatro divisões não especificadas e um palheiro com cobertura a chapa de zinco (7º).
(g) - Ambos os terrenos referidos são de sequeiro (D).
(h) - Os RR D e E não são proprietários confinantes do prédio referido em segundo lugar (E).
(i) - Os AA são os únicos proprietários confinantes com esse prédio (F).
(j) - Os RR D e esposa possuem uma casa de habitação a cerca de 100 metros do prédio que adquiriram , continuando a viver nela ( G ).
(l) " O 1º Réu deu conhecimento ao A. da sua intenção de vender o prédio identificado em (b), supra (4º).
(m) - Os RR D e E quiseram comprar a casa desse prédio para permitir a instalação de um seu filho aos fins de semana ( 11º ).
São do C.Civ. as disposições citadas ao diante sem outra indicação.
Pode de facto, concluir-se que, há mais de 30 anos, a parte urbana do prédio vendido está ao serviço da parte rústica do mesmo, não gozando, assim, de qualquer autonomia funcional.
A utilização desse prédio misto era, essencialmente, a cultura ou cultivo agrícola.
Deste jeito estabelecida a sua qualificação como prédio rústico para efeitos do disposto no nº1º do art.1380º, a questão a resolver é esta: poderá considerar-se efectivamente provado que, na realidade, se terá querido alterar esse seu fim ou destino ?
Ou seja : mostra-se, ou não, preenchida a previsão da parte final da al.a) do art. 1381º, que exclui o direito de preferência dos proprietários de terrenos confinantes quando o adquirente pretenda dar ao terreno alienado um destino que não seja a cultura ?
Não deve tomar-se a parte pelo todo e, assim, confundir-se o prédio no seu conjunto "rústico, para efeitos civis - com qualquer das partes do mesmo "rústica e urbana - consideradas para efeitos fiscais e sua qualificação, nesse domínio, como prédio misto.
Consoante (m), supra, a intenção de aí instalar habitação de fim-de-semana para um filho encontra-se demonstrada em relação apenas à casa - ou seja, à parte urbana, para efeitos fiscais - do prédio em questão (1).
Não está provado que tenha passado a ser essa a finalidade principal desse prédio - rústico, para efeitos civis -, e, nomeadamente, que os ora recorridos tenham pretendido dar outra afectação ao solo ou terreno de cultivo, parte dominante do mesmo no que respeita ao seu destino económico.
Provados os pressupostos do direito de preferência concedido no nº1º do art.1380º, ao contrário do aparentemente entendido na parte final do acórdão recorrido, era sobre os ora recorridos que, consoante nº2º do art.342º, recaía o ónus da prova da excepção prevista da parte final da al.a) do art.1381º, e, assim, da seriedade do seu propósito de dar ao prédio adquirido - e não apenas, segundo provado, à casa nele existente, ou seja, à sua parte urbana - destino diferente da cultura.
Contra o que se julgou, não era aos ora recorrentes que incumbia provar a falta de propósito sério, por parte dos ora recorridos, de destinar o prédio adquirido a fim diferente da cultura. Na verdade:
Como explica Antunes Varela (2), as regras gerais estabelecidas no art.342º traduzem a denominada teoria das normas (Normentheorie), de Rosenberg, assente na relação entre regra e excepção.
Segundo essa doutrina, " incumbe à parte cuja pretensão se apoia em determinada norma alegar e provar que os pressupostos dessa norma se verificam no caso concreto litigado ".
Resulta dela, em suma, que cada uma das partes terá de alegar e provar os pressupostos da norma que lhe é favorável.
De harmonia com esse critério, cabe ao autor em acção de preferência a prova dos factos que, segundo a norma substantiva aplicável servem de pressuposto ao efeito jurídico pretendido (substituição do adquirente na compra e venda em causa). Essa norma é, no caso, o nº1º do art.1380º.
Aos demandados incumbia, por sua vez, a prova da efectiva ocorrência de factos considerados pelo direito substantivo aplicável impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão da contraparte, determinados de acordo com a norma em que assenta a excepção por ela invocada, que é a parte final da al.a) do art.1381º (3).
É isso que, ao contrário do considerado no acórdão recorrido, se encontra, a nosso ver, por demonstrar, pois, como já salientado, só em relação à parte urbana - não autónoma - do prédio em questão se pretendeu dar destino - habitação de fim-de-semana - diferente do que vinha tendo, que era o de suporte à exploração agrícola.
Não está, enfim, provado que os ora recorridos tenham tido a intenção de alterar o destino do prédio considerado na sua globalidade, nem que o destino tido em vista para a casa deva considerar-se objectivamente prevalecente sobre o antes predominante.
Como na alegação dos recorrentes se diz, a realização de obras, aludida no acórdão recorrido, de modo ou em ordem a permitir que o filho dos recorridos aí passe fins de semana não altera a destinação do prédio no seu conjunto, que, prevalecendo económica e funcionalmente como seu fim dominante a exploração agrícola, é, para efeitos civis, um prédio rústico.
" A essência do prédio não sofreu qualquer alteração, pelo que terá de continuar a qualificar-se como rústico"
(conclusão 9ª da alegação dos recorrentes) (4).
Como observado na sentença apelada ( respectiva pág.8, a fls.260 dos autos ), " a parte rústica do prédio alienado tem, pelo menos desde há mais de 30 anos, predomínio funcional sobre a parte urbana, sendo a utilização desta dependente da afectação à actividade agrícola desenvolvida na parte rústica
(...) ".
A matéria de facto apurada não permite concluir que tenha sido intenção dos ora recorridos alterar substancialmente essa situação. (5)
"Deve, assim, julgar-se procedente a acção e reconhecer-se o direito de preferência dos recorrentes" (6) e, como mais pretendem, "ordenar-se o cancelamento na Conservatória do Registo Predial de Santarém da inscrição relativa à aquisição a favor do R. D, casado, e de quaisquer outros registos subsequentes incidentes sobre o prédio objecto da acção
(descrito sob o nº 775/Achete) ".
Sem mais deslindada a questão sub judicio, desmerecem, em nosso entender, consideração os demais argumentos deduzidos por uma e outra partes, alcançando-se, na conformidade do exposto, a decisão que segue:
Concede-se a revista.
Revoga-se o acórdão recorrido, ficando a subsistir a decisão da 1ª instância ; a que se adita, como pretendido, a ordem de cancelamento do registo da venda efectuada pelo 1º ao 2º RR e eventuais registos subsequentes.
Custas tanto na 2ª instância, como deste recurso, pelos ora recorridos.
Lisboa, 29 de Abril de 2004
Oliveira Barros
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
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(1) E nem, aliás, constam do elenco dos factos provados elementos objectivos nesse sentido, tendo a Relação lançado mão dos lados dos peritos e das fotografias juntas aos autos para concluir estarem os ora recorridos a levar a efeito obras.
(2) No " Manual de Processo Civil ", 2ª ed., 456, último par. O subsequente desenvolvimento é o que se encontra na RLJ 117º/30 e 31.
(3) Cfr. também art.493º, nº3º, CPC e Acs.STJ de 18/1/94, CJSTJ, II, 1º, 48-IV, em que se tratava da edificação de casa de morada - idem, IX, e de 21/6/94, CJSTJ; II, 2º, 155, 1ª col., 5º par., com a doutrina aí citada, este último relativo a exploração de pedreira - idem, 8º par. O ponto III do sumário do mesmo deve ser referido à possibilidade de fracciona mento que os recorridos, precisamente, negam na contra-alegação respectiva, e à prevalência da predita afectação sobre a exploração agrícola tanto no aspecto económico como no funcional, então tidas, uma e outra, em consideração - loc.cit., 2ª col., 2º e 6º par. Também na hipótese versada no Ac. STJ de 19/3/98, CJSTJ, VI, 1º, 143 se tratava da construção duma moradia. Sobre o ónus da prova neste caso, v., por último, Ac.STJ de 15/12/98, BMJ 482/238-2.2.
(4) Segundo Ac.STJ de 20/6/2000, no Proc.nº217/00-1ª , " um prédio será rústico ou urbano quando, de acordo com as concepções dominantes da sociedade, consista essencialmente no solo ou em construções, conforme o critério da utilização predominante, nas fronteiras do art.204º, nº2º, C.Civ. ". Aquele o entendimento de Menezes Cordeiro, " Direitos Reais ", I, nº114 dos Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal ( 1979 ), 274 "III ( ed. Lex, reprint, 198-III ), veio a revê-lo no seu " Tratado de Direito Civil ", I " Tomo II ( 2000 ), 121 ss ( nº42.) - v. 122-III e 123-V. Independentemente do eventualmente possível, ou não, nos termos do art.5º( nº2º) do DL 448/91, de 29/11 ( regime jurídico dos loteamentos urbanos ), é, no caso, claro que não se está perante edifício com seu logradouro, impondo-se conclusão pela rusticidade " idem, 124 (v. também VI) e 125-VII. Prevalecente, actualmente, o critério da afectação ou destinação económica " v. Carvalho Fernandes, " Teoria Geral do Direito Civil ", I, 3ª ed.(2001), 684, há que atender à utilidade económica principal, como diz Pedro Pais de Vasconcelos, " Teoria Geral do Direito Civil ", 2ª ed. ( 2003 ), 221 " a qual, neste caso, se manifesta residir no solo e não na edificação ( sobre o critério fiscal, v. idem, 223-IV ).
(5) Da alegação dos recorrentes: "Limitar-se-ão ( os recorridos ), quando muito, a juntar o útil (exploração agrícola) ao agradável (ter uma casa rural para instalação de quando em quando)."
(6) Idem.