Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 07B4123 |  |
CONTRATO-PROMESSA: OMISSÃO DE REQUISITOS FORMAIS
TRADIÇÃO DA COISA NO CONTRATO-PROMESSA
CONSTITUCIONALIDADE DA NORMA DO Nº1
AL. F) DO ARTIGO 755º C.CIVIL
No caso de contrato-promessa de compra e venda de imóvel, é legalmente concedido o direito real de garantia ao promitente-comprador (beneficiário da promessa de transmissão) que obteve a transmissão da coisa, pelo crédito decorrente do não cumprimento imputável à outra parte.
2. A omissão das formalidades previstas no n° 3 do art. 410° C.Civil constitui uma nulidade atípica, também chamada híbrida ou mista.
3. Devido à natureza do contrato-promessa, a detenção da coisa por força de tal contrato não poderá originar uma situação de pura posse, com a presença e amplitude de todos os seus elementos. O promitente-comprador não exerce, normalmente, uma verdadeira posse, mas a mera detenção ou posse precária da coisa. É que o direito pessoal de gozo que a traditio confere ao promitente-comprador assenta na expectativa da alienação prometida e está limitado por essa situação.
4. O princípio da igualdade de tratamento assegurado pelo art. 13° Constituição da República impõe que situações idênticas sejam objecto do mesmo tratamento, proibindo diferenciações destituídas de fundamentação racional.
A opção legislativa constante da norma do n° l, al. f) do art. 755° C.Civil radicou, por um lado, na necessidade de protecção de qualquer promitente-comprador, de menor ou maior capacidade económica, de menor ou maior vulnerabilidade perante instituições de crédito, e, por outro, pela necessidade de dinamizar o mercado de construção com reforço da posição do promitente-comprador.
Há aqui uma justificação plausível para este tratamento, dele estando arredado qualquer arbítrio ou irrazoabilidade do legislador.
I. Relatório
Empresa-A– CONSTRUTORA, LDª, intentou, a 5 de Novembro de 2004, por apenso ao processo de falência, a presente acção declarativa, com processo sumário, contra
- a massa falida da sociedade Empresa-B, LDª;
- Empresa-C, SA,;
- BANCO Empresa-D, SA;
- BANCO Empresa-E, SA;
- BANCO Empresa-F, SA; e
- AA, pedindo que se reconheça que:
- a falida Empresa-B, LDA não cumpriu a obrigação de lhe vender doze fracções autónomas, outorgando e assinando a escritura notarial de venda e ou transmissão do direito de propriedade de todas e cada uma dessas fracções;
- goza do direito de retenção sobre todas e cada uma dessas fracções autónomas e que esse direito de retenção lhe garante, em alternativa, quer o direito à execução específica quer, no caso de essa execução lhe não se reconhecida, o pagamento do direito de indemnização a que alude o art. 442° do C.Civil;
- esse direito de retenção subsiste, no primeiro caso, até ao registo definitivo da aquisição da propriedade das fracções a seu favor e do cancelamento dos ónus inscritos sobre as mesmas, e, no segundo caso, até ao pagamento da indemnização;
- decretar-se a execução específica, a seu favor, como promitente compradora, do contrato promessa invocado e, em consequência:
a) declarar-se transmitido para si o direito de propriedade de todas e cada uma das fracções autónomas identificadas ou, tão só declarar-se essas fracções vendidas a seu favor;
b) verificar-se e declarar-se a separação ou exclusão dessas fracções da massa falida;
c) determinar-se o cancelamento das inscrições C-l e F-l; sobre todas e cada uma das referidas fracções.
subsidiariamente
- ser-lhe reconhecido o direito a ser reembolsada, a título indemnizatório pelo não cumprimento do contrato promessa, e receber da massa falida, o dobro do valor pago por cada uma das fracções autónomas, no total global de € 2.249.578,50;
- ser o crédito a essa quantia reconhecido, graduado e pago pelo produto da venda das referidas fracções, no respeito pelo privilégio e/ou preferência inerente ao seu direito de retenção e, pelo valor que eventualmente exceda aquele produto, pelo produto dos demais bens atento o lugar que aí lhe competir;
- para o caso de se vir a decidir que não lhe assiste o direito a receber em dobro as quantias mencionadas, deve então a massa falida ser condenada a pagar-lhe as mesmas quantias em singelo, no total global de € 1.124.789,25, nos mesmos termos e condições referidas;
- sempre e em qualquer caso deve reconhecer-se-lhe o direito de recusa de entrega das fracções e de se manter na sua posse e detenção até ao trânsito da sentença que vier a recair sobre este pedido e ao seu integral cumprimento, com o pagamento das quantias fixadas nos termos peticionados.
Para fundamentar a sua pretensão invoca, no essencial, a celebração de um contrato-promessa com a falida tendo por objecto doze fracções autónomas, contrato que depois a falida se recusou a cumprir.
Contestaram os réus Banco Empresa-D, Empresa-C e Banco Empresa-E, alegando, em síntese, não existir na esfera jurídica da autora um direito de crédito decorrente de contrato-promessa e que a autora nunca exerceu qualquer direito sobre as fracções prediais, pelo que não lhe podia ser reconhecido direito de retenção sobre elas.
Replicou a autora para manter a posição inicialmente assumida e ampliar o pedido no sentido de, a improceder totalmente a acção, ser declarada a resolução de permuta por si invocada na petição, ampliação esta não admitida.
Saneado o processo e seleccionados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, prosseguiu o processo para julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada parcialmente procedente e condenada a massa falida a pagar à autora a quantia de € 1.124.789,25 e a reconhecer que este montante está garantido pelo direito de retenção, graduando-se e pagando-se pelo produto da venda das fracções em causa e, pelo valor que exceda aquele produto, pelo produto dos demais bens, como crédito comum, mantendo-se o direito de retenção até à obtenção do pagamento daquela quantia.
Inconformados quanto ao assim decidido, apelaram os réus contestantes, bem como a massa falida e, subordinadamente, a autora, tendo o Tribunal da Relação de Coimbra confirmado a sentença recorrida, com remissão para os seus fundamentos, mas mantendo a posse retentória apenas até à sentença de graduação de créditos.
De novo irresignados, recorrem agora de revista os réus Banco Empresa-D, Empresa-C e Banco Empresa-E para este Tribunal, continuando a pugnar pela improcedência da acção.
Contra-alegou a autora em defesa da manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões com que rematam as suas alegações, o inconformismo dos recorrentes radica, em síntese, no seguinte:
recorrentes Banco Empresa-D e Banco Empresa-E (ainda que apresentando alegações separadamente elas coincidem totalmente)
1- Ao reconhecimento de um direito de retenção impõe-se que o seu titular use e frua do bem, e que o utilize em seu benefício, em função da sua finalidade ou utilidade.
2- Os factos provados não preenchem os pressupostos exigíveis legalmente para o reconhecimento do direito de retenção.
3- E a entrega das chaves de um imóvel representa apenas uma entrega simbólica, não podendo esta consubstanciar quaisquer actos materiais de posse.
4- Com a figura do direito de retenção pretendeu a lei acautelar o promitente-comprador isolado, incauto e de boa-fé que, em face do incumprimento do promitente vendedor, se via desprotegido em face dos credores hipotecários.
5- No caso concreto o autor foi alertado para os riscos do negócio efectuado, prevendo-se, inclusivamente, no contrato a entrega de garantias bancárias que lhe poderiam conferir protecção, sendo certo que o mesmo não as veio a exigir.
6- Os contratos-promessa celebrados, face ao seu teor, não configuram a existência de um verdadeiro contrato-promessa de compra e venda, nos termos constantes do art° 410.° e segts. C.Civil.
7- Além serem nulos por preterição de formalidade essencial que a lei prescreve, nos termos do disposto no art. 410°, nº 3 do C.Civil, porquanto as assinaturas não se encontram reconhecidas notarialmente, não contendo também a indicação da existência de construção.
8- O acórdão recorrido violou as disposições legais contidas nos art. 754° e segts., 442.°, 410.° e segts, nomeadamente o Art.° 410, n° 3, 1263.° e 371.°, todos do Código Civil.
recorrente Empresa-C
1- A situação fáctica retratada revela que a falida Empresa-B, Ldª, era a única, legítima e exclusiva titular do direito de propriedade sobre os prédios em questão.
2- A ora recorrente constituiu e registou as suas garantias quando se verificava total ausência de ónus ou encargos sobre o prédio denominado como Lote n° 4, partindo do pressuposto de que a escritura de compra e venda retratava a vontade das partes, não imaginando que a mesma tinha subjacente uma “vontade simulada”.
3- Atento o princípio da tutela dos terceiros de boa fé à luz do registo predial, não deveria ao crédito da autora ser reconhecido o direito de retenção, o qual lhe confere prioridade relativamente aos créditos da ora recorrente.
4- Mesmo admitindo que a autora detém sobre a falida um crédito, tal crédito não resulta de incumprimento de um qualquer contrato-promessa, mas sim do preço resultante da compra e venda dos lotes de terreno.
5- É que, não obstante autora e falida terem denominado o contrato como “promessa de compra e venda”, a realidade é que nem a autora pretendia comprar, nem a falida pretendia vender, tanto mais que não houve qualquer troca de dinheiro.
6- Além do mais, não era intenção da autora fazer ingressar na sua esfera jurídica as fracções em causa, mas apenas receber o produto da venda das mesmas à medida que a falida fosse realizando as escrituras com os (verdadeiros e reais) promitentes-compradores.
7- Desta forma, não tem aqui aplicação o disposto na al. f) do art° 755° do Código Civil, norma esta que tem o seu âmbito limitado às situações de incumprimento de contrato promessa de compra e venda, havendo tradição do objecto do contrato e, no caso em apreço, está em causa a falta de pagamento do preço da compra e venda.
8- E um entendimento de tal forma extensivo da norma contida na aludida al. f) é claramente inconstitucional porque violador do princípio da igualdade ínsito no art° 13° da Lei Fundamental.
9- Mostram-se assim violados os arts. 755°,al. f) C.Civil, 7º C.R.Predial e 13º Constituição da República.
B- Face ao teor das conclusões formuladas, delimitativas do âmbito do recurso, a verdadeira questão controvertida que delas emerge reconduz-se, essencialmente, a averiguar se os factos provados preenchem ou não os pressupostos exigíveis para o reconhecimento do direito de retenção.
Mas a decisão desta questão passa pela apreciação prévia da seguinte problemática:
- existência de contrato-promessa;
- validade deste contrato;
- tradição da coisa para o promitente-comprador;
- inconstitucionalidade da norma vertida na al. f) do nº 1 do art. 755º C.Civil.
III. Fundamentação
A- Os factos
No acórdão recorrido deram-se como assentes os seguintes factos:
1. A autora tem como objecto social o exercício da actividade de construção civil e industrial, urbanizações, loteamentos, compra e venda de terrenos, empreendimentos turísticos e hoteleiros e sua comercialização.
2. A falida dedicava-se à actividade de construção civil, designadamente de habitações para posterior revenda.
3. A autora era proprietária dos seguintes lotes destinados a construção, situados nas Ruas da ... e ..., na cidade, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis:
--LOTE UM: com a área de 520 m2, a confrontar do norte com lote nº 2, sul e nascente com acesso comunitário e poente com a Rua António Pinto de Carvalho, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3645 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01775/020998;
-- LOTE DOIS: com a área de 520 m2, a confrontar do norte com lote nº 3, sul com lote nº 1, nascente com acesso comunitário e poente com a Rua António Pinto de Carvalho, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3646 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01776/020998;
-- LOTE TRÊS: com a área de 850 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul com lote 2, nascente com Lote 4 e acesso comunitário e poente com a Rua António Pinto de Carvalho, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3751 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01777/020998;
-- LOTE QUATRO: com a área de 600 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul e nascente com acesso comunitário e poente com lote 3, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3752 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01778/020998;
-- LOTE CINCO: com a área de 545 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul e poente com acesso comunitário e nascente com lote 6, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3753 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01779/020998; e
-- LOTE SEIS: com a área de 560 m2, a confrontar do norte com Rua Eduardo Paul, sul com acesso comunitário, nascente com lote 5 e poente com lote 7, inscrito na matriz urbana sob o artigo nº 3.650 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01780/020998.
4. A autora transmitiu para a falida a propriedade dos seguintes lotes, de entre os atrás identificados:
a) Mediante escritura pública de compra e venda outorgada em 8/10/98, a fls. 112 e 113 do Livro 92-F do 1º Cartório Notarial de Aveiro, os LOTES UM e DOIS, que então se encontravam ainda omissos na matriz, descritos na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob os números 1775 e 1776, ambos da freguesia de Oliveira de Azeméis, cuja aquisição foi registada na dita Conservatória a favor da falida pelas inscrições G-1 (doc. 7);
b) Mediante escritura pública de compra e venda outorgada em 12/11/98 a fls. 69 e 70 do Livro 97-F do mesmo 1º Cartório Notarial de Aveiro, os LOTES TRÊS e QUATRO, então ainda omissos na matriz, mas descritos na dita Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 1777 e 1778, da mesma freguesia, cuja aquisição foi registada na dita Conservatória a favor da falida pelas inscrições G-1 (doc. 8).
5. A falida construiu em cada um dos lotes 1, 2, 3 e 4, um conjunto imobiliário para comércio e habitação composto pelos seguintes edifícios:
-- No LOTE 1: Um edifício de cave para estacionamentos, rés do chão, 1º, 2º, 3º e 4º andares para habitação, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 17/2/2000, o Alvará de Licença de Utilização com o nº 75/2000, e entretanto submetido ao regime da propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K e L;
--No LOTE 2: Um edifício de cave para estacionamentos, rés do chão, 1º, 2º, 3º e 4º andares, para habitação, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 10/2/2000, o Alvará de Licença de Utilização nº 58/2000, e entretanto submetido ao regime de propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K e L;
--No LOTE 3: Um edifício de sub-cave e cave para aparcamentos, rés do chão para espaços comerciais e 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º andares para habitação, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 20/03/2001, o Alvará de Licença de Utilização nº 137/2001, e entretanto submetido ao regime de propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, T, U, V, W, X, Y, Z e AA;
-- No LOTE 4: Um edifício destinado a habitação e comércio, de cave para aparcamento automóvel, rés do chão, 1º, 2º, 3º, 4º, 5º e 6º andares para habitação colectiva, com quatro habitações por piso, para o qual foi emitido, pelo Município de Oliveira de Azeméis, em 17/10/2001, o Alvará de Licença de Utilização nº 433/2001, e entretanto submetido ao regime de propriedade horizontal ao abrigo do qual foram constituídas as Fracções Autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L e M.
6. No exercício da sua actividade, a ré Empresa-C celebrou, entre outros, com a falida, em 8 de Agosto de 1997, um contrato de abertura de crédito até ao montante de € 149.639,37 (Esc.: 30.000.000$00), formalizado por documento particular, dado como perfeito em 14 de Agosto de 1997, contrato que foi parcialmente alterado em 29 de Fevereiro de 2000, mantendo-se, integral e plenamente em vigor, todas as cláusulas não abrangidas por esta alteração.
7. Em 01 de Julho de 1999, foi formalizado um outro contrato, este sob a forma de abertura de crédito com hipoteca, no montante de € 847.956,42 (Esc. 170.000.000$00), formalizado por escritura publica, para garantia do qual a ré CAIXA constituiu hipoteca sobre um prédio composto de um terreno para construção com a área de quatrocentos e sessenta metros quadrados, sito em Cachana/Ribeira, designado por lote quatro, freguesia e concelho de Oliveira de Azeméis, descrito na conservatória do registo predial de Oliveira de Azeméis sob o número 01778/020998 da referida freguesia, inscrito na matriz sob artigo urbano número 3648, hipoteca de que foi efectuado o competente registo provisório pela inscrição C-1, de 17/02/1999, tendo na mesma data sido objecto de hipoteca a favor da ré CAIXA, encontrando-se ainda hipotecadas, as seguintes fracções “C”, “D”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “L”.
8. Em 10 de Dezembro de 2001, foi ainda formalizado por documento particular, um contrato de mútuo no montante de € 174.579,26 (Esc. 35.000.000$00), dado como perfeito em 11 de Dezembro de 2001, para segurança do qual foi constituída por escritura lavrada em 24 de Março de 2003, 2ª hipoteca sobre o prédio referido em 7.
9. A gerência da sociedade autora é exercida pelo sócio BB.
10. Foi a autora quem, à sua conta, promoveu e obteve a autorização do seu loteamento para construção, com obras de urbanização, pelo Alvará de Loteamento nº 6/92 do Município de Oliveira de Azeméis, registado na Conservatória do registo Predial pela inscrição F-1, donde resultou a constituição dos lotes referidos sob o nº 3.
11. Cedeu as áreas para o domínio público impostas pelo referido alvará e executou as infra-estruturas impostas pelo mesmo, designadamente os arruamentos, passeios, redes de águas, esgotos, electricidade e outros.
12. E, igualmente à sua conta, mandou elaborar os projectos de arquitectura e de especialidade relativos à construção das edificações previstas para os referidos lotes e submeteu-os à aprovação do Município de Oliveira de Azeméis.
13. No exercício das respectivas actividades, a falida e a autora estabeleceram entre si conversações mediante as quais acordaram entre ambas que esta lhe transmitiria a propriedade dos lotes mais a posição que lhes correspondia no estudo de urbanização aprovado pelo referido Alvará de Loteamento e no processo de aprovação e licenciamento dos respectivos projectos de construção, para que ela, a falida, neles construísse os edifícios entretanto licenciados, e, posteriormente, lhe transmitisse parte da construção entretanto realizada.
14. Uma vez concluídas as referidas conversações, e em resultado das mesmas, a autora e a falida, por escrito datado de 24 de Fevereiro de 1998, cuja fotocópia consta de fls. 66 e seguintes, celebraram um acordo que denominaram de “CONTRATO”, mediante o qual, em resumo:
a) A autora prometeu vender à falida nove lotes de terreno na Rua da Indústria, Oliveira de Azeméis, resultantes do Alvará de Loteamento nº 6/92 da Câmara Municipal de Oliveira de Azeméis;
b) A falida se obrigou a construir um edifício em cada um desses lotes e a vender à autora: as duas habitações correspondentes ao 1º andar dos edifícios a construir nos lotes 1 e 2, com os respectivos lugares de aparcamento de viaturas; o direito a 20% dos edifícios a construir em cada um dos lotes 3, 3-A, 4, 5, 6, 7 e 8.
15. Estes acordos referidos nas alíneas a) e b) foram celebrados pela autora e pela falida como pressuposto, condição e contrapartida um do outro.
16. Posteriormente, a autora e a falida reduziram o âmbito do acordo mencionado, limitando-o aos lotes 1, 2, 3 e 4 e dando-o sem efeito quanto aos lotes 5 e 6.
17. Foi em execução de tal acordo que a autora procedeu nos termos referidos sob o nº 4, transmitindo para a falida a propriedade dos lotes ali referenciados.
18. Foi igualmente em execução de tal acordo que a falida executou as construções referidas sob o nº 5.
19. Por escrito datado de 2 de Novembro de 2001, cuja fotocópia se encontra junta a fls. 103 e seguintes, a autora e a falida celebraram novo acordo, que intitularam de CONTRATO DE DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO E ENTREGA.
20. Por força dos acordos referidos sob os nºs 14 e 19, a falida prometeu vender à ora autora e esta prometeu comprar-lhe, as seguintes fracções autónomas, pelo preço total global de 225.500.000$00, hoje correspondentes a € 1.124.789,27:
-- I) No Edifício construído no LOTE 3:
a) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “D”, correspondente ao 1º andar Direito/sul, , destinada a habitação, do Tipo T-2, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-D e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-D, construída ao abrigo do Processo de Obras nº 204/99 do Município de Oliveira de Azemeis, que para ela emitiu a licença de habitabilidade 137/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 15.500.000$00;
b) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “E”, correspondente ao 1º andar Centro/Sul, destinada a habitação, do Tipo T-2, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-E e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-E, construída ao abrigo do referido Processo de Obras nº 204/99, e para a qual foi emitida a referida licença de habitabilidade nº 137/2001, aludida no anterior artigo 17º, pelo preço de 15.500.000$00;
c) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “F”, correspondente ao 1º andar Centro/Norte, do Tipo T-3, destinada a habitação, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-F e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-F, construída ao abrigo do citado Processo de Obras nº 204/99, e para a qual foi emitida a licença de habitabilidade nº 137/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;
d) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “G”, correspondente ao 1º andar Esquerdo/Norte, do Tipo T-2, destinada a habitação, com um espaço para aparcamento na sub-cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 3.967-G e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01777/020998-G, construída ao abrigo do referido Processo de Obras nº 204/99, e para a qual foi emitida a licença municipal de habitabilidade nº 137/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 15.500.000$00;
e) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “A”, correspondente ao rés do chão centro, destinado a comércio, com lugar de aparcamento na sub-cave identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 3967-A e descrita na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01777/020998-A, a qual foi construída ao abrigo do Processo de Obras nº 204/99 do referido Município, que para ela emitiu a licença de utilização nº 137/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 30.000.000$00;
f) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “B”, correspondente ao rés do chão esquerdo/norte, destinado a comércio, com lugar de aparcamento na sub cave identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 3967-B e descrita na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº 01777/020998-B, a qual foi construída ao abrigo do Processo de Obras nº 204/99 do referido Município, que para ela emitiu a licença de utilização nº 137/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 30.000.000$00;
-- II) No edifício construído no LOTE 4:
g) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “C ”, correspondente ao primeiro andar esquerdo/nascente destinada a habitação, Tipo T3, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 4.030-C e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-C, construída ao abrigo do Processo de Obras nº 205/99 do referido Município, que para ela emitiu a licença de habitabilidade nº 433/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;
h) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “D”, correspondente ao primeiro andar direito/poente destinada a habitação, Tipo T3, com um espaço para aparcamento na cave identificado com a mesma letra da fracção, actualmente inscrita na matriz sob o artigo 4.030-D e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-D, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99 e para a qual foi emitida a licença de habitabilidade nº 433/2001, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;
i) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “F” correspondente ao 2º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3, com espaço para aparcamento sito na cave e identificada com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-F e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-F, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99 e para a qual foi emitida a licença de habitabilidade nº 433/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;
j) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “H”, correspondente ao 3º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3 com espaço para aparcamento sito na cave e identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-H e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-H, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99 e para a qual foi também emitida a licença de habitabilidade nº 433/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;
k) a FRACÇÃO AUTÓNOMA “J”, correspondente ao 4º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3, com espaço para aparcamento sito na cave identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-J e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-J, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99, para a qual foi emitida a dita licença de habitabilidade nº 433/01, também referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00;
l) a FRACÇÃO AUTÓNOMA designada pela letra L, correspondente ao 5º andar direito/poente, destinado a habitação, Tipo T3, com espaço para aparcamento sito na cave e identificado com a mesma letra da fracção, inscrita na matriz sob o artigo nº 4.030-L e descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº 01778/020998-L, construída ao abrigo do referido processo de obras nº 205/99, para a qual emitida a dita licença de habitabilidade nº 433/01, referida no anterior artigo 17º, pelo preço de 17.000.000$00.
21. Autora e falida declararam, nos acordos referidos, que o preço estipulado para cada uma destas fracções foi integralmente pago em virtude do referido em 14 a 18.
22. A falida obrigou-se a vender as fracções livres de hipoteca ou de qualquer outro ónus ou encargos.
23. As escrituras definitivas de compra e venda das fracções seriam realizadas num único ou em vários actos, à escolha e por marcação da falida, até ao fim do primeiro trimestre de 2002, devendo ela comunicar à autora o local, dia e hora que para o efeito designasse, por carta registada enviada com a antecedência mínima de 8 dias úteis.
24. A falida entregou à autora todas e cada uma das fracções autónomas que lhe prometeu vender e as respectivas chaves, para que aquela melhor pudesse promover a sua venda, e, se fosse caso disso, para que livremente as desse de arrendamento ou autorizasse a sua ocupação a terceiros.
25. Ficou estipulado que a autora, a partir da assinatura daquele contrato, era a única e exclusiva responsável pela guarda, limpeza e asseio das fracções, sendo igualmente da sua conta e responsabilidade por quaisquer danos ou deteriorações que pudessem vir a ocorrer nas mesmas.
26. A falida não chegou a marcar nem a realizar nenhuma escritura pública nem dentro do prazo acordado nem posteriormente.
27. Depois do termo desse prazo, a autora pediu várias vezes, sem sucesso, à falida, por intermédio dos seus gerentes e dos seus empregados, que marcasse as escrituras públicas de venda.
28. A autora tem as chaves das fracções autónomas referidas.
29. As assinaturas apostas nos escritos acima referidos, relativos aos acordos celebrados entre a autora e a falida, não foram reconhecidas notarialmente.
30. O liquidatário judicial nomeado nos autos principais procedeu, em Novembro de 2004, à mudança de todas as fechaduras das fracções relativas ao Lote 4.
31. A autora nunca se apresentou em qualquer qualidade, designadamente de possuidora ou detentora de fracções, junto do condomínio dos demais prédios.
32. Não satisfez a qualquer título qualquer prestação das despesas do condomínio em qualquer dos prédios.
33. Aquando da celebração do acordo datado de 02/11/2001, não era notório que a falida não poderia cumprir as obrigações que assumira com os seus credores.
34. O estado das obrigações assumidas com os credores era apenas do conhecimento da falida.
35. Autora e falida tinham conhecimento de que, pelo menos o Lote 4, estava hipotecado para garantir empréstimos efectuados pela falida.
36. O gerente da autora e os gerentes da falida não mantinham relações de amizade, nem antes nem depois das datas apostas nos acordos acima referidos, antes se tendo conhecido profissionalmente pouco tempo antes do 1º acordo celebrado, por intermédio de uma imobiliária.
37. O pagamento do condomínio, por acordo entre falida e autora, deveria ser efectuado pela falida, a qual era convocada para as reuniões de condomínio mas não comparecia às mesmas.
38. A falida nunca informou o condomínio de que incumbia à autora a responsabilidade de cuidar da conservação das partes comuns do edifício.
39. As fracções em causa nestes autos apenas numa ocasião tinham os canos de descargas pluviais das varandas entupidos, tendo o administrador do condomínio do Lote 4 chamado o Liquidatário Judicial da Massa Falida de “Empresa-B, Lda.”.
40. As lâmpadas exteriores dos prédios eram substituídas pelo condomínio.
41. A falida, para além da autora, também mostrava fracções do lote 4 às pessoas interessadas na respectiva compra, por acordo com a autora quanto às fracções referidas sob o nº 20.
42. Quando o liquidatário judicial nomeado nos autos principais abriu as portas das fracções em causa nestes autos e as arrolou para a massa falida, não lhe foi levantada oposição pela autora, à qual não foi dado conhecimento da diligência, vindo mais tarde a apurar-se que foram novamente trocadas as fechaduras.
43. Não obstante o teor literal dos acordos que celebraram, a autora e a falida combinaram entre si, antes da redacção e assinatura de tais acordos, uma troca ou permuta dos lotes de terreno de que aquela era dona, devidamente infraestruturados e os respectivos projectos de construção, designadamente arquitectura e especialidades, contra 20% da construção que neles viesse a ser feita pela falida.
44. Segundo esse acordo verbal, a autora transmitiria à falida, que os adquiriria, os referidos lotes de terreno e respectivos projectos, para que esta última neles construísse os edifícios de acordo com aqueles projectos.
45. E, como única e exclusiva contraprestação pela aquisição desses lotes, a falida entregaria e transmitiria à autora 20% das fracções que em cada um deles viesse a construir.
46. Por força de tal acordo verbal, não haveria quaisquer pagamentos em dinheiro, uma vez que cada um dos lotes e as respectivas fracções a receber pela autora se equivaliam entre si e constituiriam as contraprestações correspectivas.
47. E foi por essa razão que, nos escritos acima referidos, falida e autora declararam que o preço de cada lote que a autora transmitiu à falida já tinha sido pago na sua totalidade.
48. Da mesma forma que declararam que a falida tinha já recebido adiantadamente a totalidade do preço das fracções que deveria vender à autora.
49. O gerente da autora é conhecido por CC.
50. Diversos habitantes de Oliveira de Azeméis identificam o conjunto habitacional em causa como a “urbanização do Sr. CC”.
51. Os gerentes, os empregados da falida, as empresas de mediação imobiliária e respectivos empregados referem-se ao conjunto referido em 5 como sendo do Sr. CC.
52. Várias empresas de mediação imobiliária de Oliveira de Azeméis, durante os últimos quatro anos, foram incumbidas pelo gerente da autora de vender as fracções referidas em 5 em nome da autora.
53. A autora prometeu vender a fracção identificada sob o nº 20, I, al. a) a DD, com a mediação da “Empresa-G”, do Sr. EE, de Oliveira de Azeméis.
54. E consentiu que este a ocupasse e nela passasse a viver com a sua família até à assinatura da escritura de venda, o que vem sucedendo desde há cerca de dois anos.
55. Após o referido em 53, a autora várias vezes pediu à falida para assinar a escritura de venda de tal fracção a seu favor ou a favor do referido DD, esquivando-se a falida a assiná-la.
56. A autora pediu aos gerentes da falida, face ao bom relacionamento existente entre eles, para promover a venda das fracções.
57. A Empresa-G angariou compradores com os quais acordou a venda de mais duas das fracções habitacionais.
58. E, além dessas, a autora conseguiu também compradores com os quais acordou a venda das duas lojas identificadas sob o nº 20, I, als. e) e f).
59. Os compradores aludidos em 57 e 58 desistiram da compra das fracções aí mencionadas porque a falida se recusava a outorgar e assinar a escritura de venda para a autora, de modo a que esta lhas vendesse de seguida, ou directamente para eles próprios.
B- O direito
Antunes Varela (2) diz ser de retenção o direito conferido ao credor, que se encontra na posse de certa coisa pertencente ao devedor de, não só recusar a entrega dela enquanto o devedor não cumprir, mas também, de executar a coisa e se pagar à custa do valor dela, com preferência sobre os demais credores.
O art. 759º C.Civil equipara o titular do direito de retenção sobre coisa imóvel ao credor hipotecário, faculta-lhe a possibilidade de executar a coisa para pagamento do seu crédito e o direito de preferência sobre os demais credores do devedor.
O direito de retenção é um direito real de garantia, não sujeito a registo, com prevalência sobre interesses de terceiros, com uma função simultaneamente de garantia e de coerção (3).
Para além de um direito de retenção com carácter geral previsto no art. 754º C.Civil, em que este direito está relacionado com despesas feitas por causa da coisa ou em resultado de danos por ela causados, o art. 755º, em que a admissão do direito existe quando os créditos se fundam na mesma relação jurídica, contempla ainda alguns casos específicos em que este direito é concedido.
Desde logo aquele a que se alude na al. f) do nº 1 ao estipular que goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição do direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442°.
No caso de contrato-promessa de compra e venda de imóvel, é legalmente concedido o direito real de garantia ao promitente-comprador (beneficiário da promessa de transmissão) que obteve a transmissão da coisa, pelo crédito decorrente do não cumprimento imputável à outra parte.
A concessão deste específico direito de garantia pressupõe a existência de um contrato-promessa, a tradição da coisa objecto do contrato prometido e o incumprimento definitivo daquele contrato pelo promitente vendedor.
E este direito nasce na esfera jurídica do promitente-comprador quando este entra na posse da coisa prometida vender, na sequência do contrato-promessa celebrado. A partir desse momento o direito mantém-se, garantindo ao seu titular a preferência sobre os outros credores.
Postos estes considerandos, vejamos agora se foi celebrado um contrato-promessa entre a autora e a falida.
1. contrato-promessa
1.1- Contrato-promessa é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar determinado contrato - nº 1 do art. 410º C.Civil, criando a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
A esta convenção de celebração futura do contrato são aplicáveis as disposições relativas ao contrato prometido, como emerge do estatuído neste preceito legal.
Na situação vertente, a recorrida e a sociedade Empresa-B, Ldª, celebraram entre si três acordos escritos, tendo denominados os dois primeiros de contrato e de contrato de determinação de prestação e entrega o último.
No primeiro daqueles contratos a autora prometeu vender à falida nove lotes de terreno resultantes do Alvará de Loteamento nº 6/92 e a falida obrigou-se a construir um edifício em cada um desses lotes e a vender à autora as duas habitações correspondentes ao 1º andar dos edifícios a construir nos lotes 1 e 2, com os respectivos lugares de aparcamento de viaturas; e 20% dos edifícios a construir em cada um dos lotes 3, 3-A, 4, 5, 6, 7 e 8.
No segundo dos aludidos contratos reduziram o âmbito daquele acordo, limitando-o aos lotes 1, 2, 3 e 4 e dando-o sem efeito quanto aos lotes 5 e 6.
E no contrato de determinação de prestação e entrega a falida prometeu vender à ora autora e esta prometeu comprar-lhe doze fracções autónomas, pelo preço total global de 225.500.000$00, hoje correspondentes a € 1.124.789,27, sendo o preço integralmente pago.
Estes dois contratos, já que o segundo é um mero complemento do primeiro, ainda que inter-relacionados entre si e convergentes, por serem condição e contrapartida um do outro, como ficou provado, assumem certa autonomia, sendo o seu objecto distinto: enquanto no primeiro é a autora que promete vender à Empresa-B, Ldª, lotes de terreno para construção, no segundo é esta sociedade que promete vender à autora determinadas fracções autónomas ainda que integrantes dos edifícios a construir nesses lotes.
E o contrato definitivo referente ao primeiro dos contratos-promessa até já foi celebrado com a outorga da escritura de venda dos lotes de terreno, enquanto o contrato definitivo referente ao segundo dos contratos-promessa ainda o não foi.
Não houve neste caso, para pagamento do preço fixado (225.500.000$00 correspondentes a € 1.124.789,27), a entrega de dinheiro da autora à sociedade Empresa-B, Ldª. A contrapartida do valor das fracções prometidas vender foi feita com os lotes de terreno, sendo esta a prestação estipulada, para o efeito, pelos contraentes.
Um dos efeitos essenciais do contrato de compra e venda é a obrigação de pagar o preço –al. c) do art. 879º C.Civil.
Como refere B. Lopes (4), preço é, por definição, a expressão do valor em dinheiro. E acrescenta o mesmo autor que quando o art. 879º fala em preço refere-se a dinheiro, mas a forma desse pagamento pode não ser em numerário - o pagamento pode ser em mercadorias, em prestação de serviços, etc.- desde que haja consentimento do vendedor.
Daqui decorre que os contraentes se vincularam à obrigação de celebrar um contrato visando a transferência do direito de propriedade sobre certos imóveis, mediante o pagamento de determinada contraprestação, o que equivale por dizer que celebraram um contrato-promessa de compra e venda.
Esta conclusão não é prejudicada pelo facto de ter ficado assente que a autora e a falida combinaram entre si, antes da redacção e assinatura de tais acordos, uma troca ou permuta dos lotes de terreno de que aquela era dona, devidamente infraestruturados e os respectivos projectos de construção, designadamente arquitectura e especialidades, contra 20% da construção que neles viesse a ser feita pela falida.
No desenvolvimento destes acordos o que se verifica é que as partes concretizaram, no terreno, os 20% a que a autora tinha direito, com identificação das parcelas cujo valor lhes correspondia. E depois pretenderam que estas parcelas fossem pagas com o valor dos lotes infraestruturados e em que o direito de propriedade já havia sido previamente transferido para a titularidade da sociedade Empresa-B, Ldª.
Dos termos do negócio e da sua execução posterior o que prudentemente se apreende é que as partes não quiseram proceder a uma permuta de lotes de terreno por áreas de construção, mas pagar as fracções prometidas vender à autora com aqueles lotes de terreno, funcionando estes como forma de pagamento.
1.2- Este contrato-promessa aparece corporizado em documento reduzido a escrito, assinado pelos intervenientes, sem observância de qualquer outra formalidade.
De acordo com o nº 3 do art. 410º C.Civil, a promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, além de ter de ser corporizada em documento particular, deve ainda desse documento constar o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes e a certificação, feita pelo próprio notário, da existência da licença respectiva de utilização (no caso de imóvel já construído) ou de construção (se a construção ainda não terminou ou mesmo se não começou).
Sendo estas formalidades ad substantiam, questionava-se qual a consequência da omissão destes requisitos: nulidade ou simples anulabilidade do contrato. Mas a questão ficou ultrapassada com a publicação dos Assentos nºs 15/94, de 28 de Junho de 1994 e 3/95, de 1 de Fevereiro de 1995, ao preconizarem, respectivamente, que no domínio do nº 3 do art. 410º, a omissão das formalidades previstas nesse número não pode ser invocada por terceiros e que no domínio do nº 3 do art. 410º C.Civil, a omissão das formalidades previstas nesse número não pode ser oficiosamente conhecida pelo tribunal. E os assentos, na sua função actual de uniformizadores de jurisprudência, continuam vinculativos na ordem judicial, sendo que estes dois assentos conservam actualidade porque, não obstante terem sido tirados sobre uma outra versão do aludido preceito legal, o certo é que se mantém substancialmente o regime consagrado na versão que eles expressamente previram.
Esta é uma invalidade arguível a todo o tempo, que não pode ser invocada por terceiros e está subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, sendo apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente comprador.
Embora a consequência de inobservância do disposto no nº 3 do art. 410º seja a nulidade do negócio jurídico, as características apontadas não são compatíveis com o regime da nulidade nem da anulabilidade.
Está-se, portanto, face a uma nulidade atípica, também chamada híbrida ou mista (5).
Com este normativo legal teve-se em vista, fundamentalmente, evitar a celebração de contratos-promessa relativos a edificações clandestinas, no interesse e protecção do futuro adquirente. Este objectivo é manifestado no preâmbulo do dec-lei 236/80, de 18 de Julho, aí se realçando expressamente a preocupação em impedir que, sem o conhecimento do promitente-comprador, possam ser objecto de promessa de venda prédios de construção clandestina. O Prof. Calvão da Silva (6) advoga que os requisitos formais prescritos neste normativo o foram para tutela dos promitentes adquirentes.
Não está aqui em causa a protecção de interesses gerais da sociedade e/ou do comércio jurídico -o que é feito por outros preceitos e noutro momento-, mas primacialmente uma finalidade subjectiva de tutela do futuro adquirente, ainda que também de informação e ponderação das partes contratantes e de publicidade do próprio contrato.
Por tudo isto se conclui que a inobservância de todo o formalismo legalmente exigido para o presente contrato-promessa não pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal, nem pode ser invocada por terceiros.
E os recorrentes perfilam-se como terceiros relativamente ao contrato-promessa, sendo totalmente alheios ao negócio aí formalizado. É certo que este contrato tem reflexos sobre a massa falida e pode conflituar com o direito de crédito dos recorrentes. Mas uma coisa é o contrato-promessa e outra bem diferente os efeitos que dele possam advir para terceiros. E o facto de alguém ser atingido pelos efeitos de um contrato, favorecendo-o ou prejudicando-o, não o torna parte desse mesmo contrato.
Depois e como já referido, está aqui em causa sobretudo um interesse do promitente-comprador, pelo que a legitimidade para invocar esse vício é nele que radica.
Daí que o contrato-promessa em causa não possa ser considerado inválido.
2. tradição da coisa para o promitente-comprador
Embora a traditio não seja um elemento essencial do contrato-promessa, muitas vezes a celebração do contrato é acompanhada da tradição da coisa objecto desse contrato.
Mas devido à natureza deste contrato, a detenção da coisa por força do contrato não poderá originar uma situação de pura posse, com a presença e amplitude de todos os seus elementos. O promitente-comprador não exerce, normalmente, uma verdadeira posse, mas a mera detenção ou posse precária da coisa. É que o direito pessoal de gozo que a traditio confere ao promitente-comprador assenta na expectativa da alienação prometida e está limitado por essa situação (7). Embora nada impeça que o promitente-comprador se comporte como se dono fosse da coisa objecto do contrato, considerando segura a celebração do contrato prometido e assim pratique actos possessórios em nome próprio.
É que o direito real de garantia, que é o direito de retenção atribuído ao beneficiário da transmissão que obteve a tradição da coisa, mais do que atribuir ao seu titular o poder de praticar actos de uso e fruição da coisa, confere-lhe o direito a não abrir mão dessa coisa enquanto não se extinguir o seu crédito.
Quanto a esta questão, ficou demonstrado que a promitente-vendedora entregou à autora todas as fracções autónomas objecto do contrato, bem como as respectivas chaves, para que pudesse promover a sua venda, e, se fosse caso disso, dá-las de arrendamento ou autorizar a sua ocupação a terceiros.
Ficou ainda a autora, a partir da assinatura do contrato, como única e exclusiva responsável pela guarda, limpeza e asseio das fracções, ficando também responsável por quaisquer danos ou deteriorações que nelas pudessem vir a ocorrer.
Várias empresas de mediação imobiliária de Oliveira de Azeméis, durante os últimos quatro anos, foram incumbidas pelo gerente da autora de vender estas fracções.
Para além disso, a autora prometeu vender uma destas fracções a DD, com a mediação da “Empresa-G” e consentiu que ele a ocupasse e nela passasse a viver com a sua família até à assinatura da escritura de venda, o que vem sucedendo desde há cerca de dois anos.
Assim como conseguiu também compradores com os quais acordou a venda de mais duas lojas.
E o preço encontra-se totalmente pago.
Daqui decorre que houve uma apreensão material das fracções prometidas vender e que o beneficiário da transmissão passou a praticar sobre elas actos de uso e fruição correspondentes ao exercício de um direito real aparente e sem o fazer por mera tolerância do proprietário, mas com o propósito de agir em seu próprio nome.
É certo, portanto, ter havido tradição das fracções autónomas prometidas vender.
Ao regular a situação dos contratos-promessa sem eficácia real pendentes de cumprimento à data de declaração de falência determina o art. 164º-A CPEREF a sua extinção, com a ressalva do liquidatário judicial poder executar o contrato prometido, uma vez ouvida a comissão de credores.
Dado que neste caso o liquidatário judicial manifestou a intenção em não cumprir o contrato, este está definitivamente incumprido e por culpa do falido que, ao colocar-se nesta situação, impossibilitou a outorga do contrato prometido.
O direito de retenção nasce quando o promitente-comprador entra na posse da coisa prometida vender, na sequência do contrato-promessa celebrado. A partir desse momento o direito mantém-se, garantindo ao seu titular a preferência sobre os outros credores.
A sua eficácia não depende de declaração, decorrendo directamente da lei e é válido erga omnes.
Esta opção legislativa, que concede preferência ao titular do direito de retenção sobre outros credores, designadamente entidades bancárias munidas de hipotecas mesmo anteriormente registadas, foi concedida genericamente para qualquer promitente-comprador mesmo com elevado poder económico e não apenas para aqueles de menores recursos ou meios de defesa.
É que o objectivo a prosseguir com esta solução legal é não só a defesa do consumidor como também a dinamização do mercado de construção no sentido de tornar mais seguro o comércio jurídico, possibilitando o ressarcimento decorrente da frustração de uma fundada expectativa.
Aliás, no preâmbulo do Dec-Lei 379/86, de 11 Novembro, que deu nova redacção a vários artigos do C.Civil, nomeadamente ao 442º e 755º, não passaram despercebidas ao legislador as consequências que a amplitude do direito de retenção assim concedido poderiam acarretar e o conflito daí decorrente, ao consignar-se expressamente que neste conflito de interesses, afigura-se razoável atribuir prioridade à tutela dos particulares. Vem na lógica da defesa do consumidor. Não que se desconheçam ou esqueçam a protecção devida aos legítimos direitos das instituições de crédito e o estímulo que merecem como elementos de enorme importância na dinamização da actividade económico-financeira. Porém, no caso, estas instituições, como profissionais, podem precaver-se, por exemplo, através de critérios ponderados de selectividade do crédito, mais facilmente do que o comum dos particulares a respeito das deficiências e da solvência das empresas construtoras.
O direito de retenção não existe apenas para protecção do promitente-comprador isolado, menos precavido ou mais vulnerável, contrariamente ao sustentado pelos recorrentes.
3. inconstitucionalidade da al. f) do nº 1 do art. 755º C.Civil
Sustenta a recorrente Empresa-C que a interpretação de que o direito de retenção concede preferência ao seu titular sobre outros credores, mesmo que munidos de hipotecas anteriormente registadas, viola o princípio constitucional da igualdade.
O Tribunal Constitucional já se pronunciou nos acórdãos nºs 594/03, de 3 de Dezembro de 2003, e 356/04, de 19 de Maio de 2004, no sentido da constitucionalidade material da norma constante do nº 1, al. f) do art. 755º C.Civil.
Também o Supremo Tribunal de Justiça já várias vezes tomou posição sobre esta questão e tem defendido também a sua constitucionalidade (8).
O princípio da igualdade de tratamento assegurado pelo art. 13º Constituição da República impõe que situações idênticas sejam objecto do mesmo tratamento, proibindo diferenciações destituídas de fundamentação racional.
Mas no tratamento das várias categorias de situações o legislador tem larga margem de apreciação, não podendo é diferenciá-las de um modo puramente arbitrário.
Como já referido, esta opção legislativa radicou, por um lado, na necessidade de protecção de qualquer promitente-comprador, de menor ou maior capacidade económica, de menor ou maior vulnerabilidade perante instituições de crédito, e, por outro, pela necessidade de dinamizar o mercado de construção com reforço da posição do promitente-comprador.
Há aqui uma justificação plausível para este tratamento, dele estando arredado qualquer arbítrio ou irrazoabilidade do legislador.
Do mesmo modo este entendimento também não viola o princípio da confiança, porquanto o credor tem de admitir como possível a existência futura do direito de retenção com as consequências que lhe estão associadas.
Não enferma, portanto, a norma da inconstitucionalidade que lhe é apontada.
Diga-se, por último, que o Estudo de Lebre de Freitas, que os recorrentes juntaram com as suas alegações, exprime, no fundo, assim como a posição por eles próprios assumida, uma crítica à opção legislativa de concessão de uma tão grande amplitude à prevalência decorrente do direito de retenção, sem paralelo em legislação de outro país da União Europeia e saindo inteiramente do esquema clássico de atribuição do direito de retenção, como aí afirma aquele autor.
Mas, pelas razões já aduzidas, a autora goza do direito de retenção sobre as fracções prometidas comprar à ora falida Empresa-B, Ldª.
IV. Decisão
Perante tudo quanto exposto fica, acorda-se em negar a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 18 de Dezembro de 2007
Alberto Sobrinho
Maria dos Prazeres Beleza
Salvador da Costa
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(1) Relator: Alberto Sobrinho (relato nº 139)
Adjuntos: Cons. Maria dos Prazeres Beleza
Cons. Salvador da Costa
acção com processo sumário nº 65/03, Tribunal Judicial da Comarca de Ansião
(2) in Das Obrigações em Geral, II, pág. 579
(3) cfr. Calvão da Silva, in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 345
(4) in Compra e Venda, pág. 110/111, citado por Abílio Neto, in Código Civil, em anotação ao art. 879º
(5) cfr, neste sentido, Galvão Telles, in Manual dos Contratos em Geral, 4ª ed., pág. 215
(6) in Sinal e Contrato Promessa, pág. 49
(7) cfr. Antunes Varela, in RLJ, 124º-347
(8) cfr., por todos, ac. de 2007/09/18, proc. nº 07ª2235, www.dgsi.pt/jstj