| 8536/14.0T8LSB.L1.S1 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
DENÚNCIA
PRAZO
COMUNICAÇÃO
SUCESSÃO DE LEIS NO TEMPO
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
ATUALIZAÇÃO DE RENDA
DIREITO CIVIL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO / ARRENDAMENTO DE PRÉDIO URBANOS / DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO / DURAÇÃO / CONTRATO DE DURAÇÃO INDETERMINADA / DISPOSIÇÕES ESPECIAIS DO ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL – PROCESSO DE DECLARAÇÃO / RECURSOS.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 1100.º E 1110.º, N.º 1, ALÍNEA A).
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGO 635.º.
NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO (NRAU), APROVADO PELA LEI N.º 6/2006, DE 27-02, NA REDACÇÃO INTRODUZIDA PELA LEI N.º 31/2012, DE 14-08: - ARTIGOS 9.º, 11.º, 30.º, 31.º, N.º 3, ALÍNEA D), 32.º, 33.º, 34.º, N.º 1, 35.º, 43.º, N.º 5 E 50.º.
I - Através do direito especial de denúncia previsto nos arts. 31.º e 34.º da Lei n.º 6/2006, de 27-02, na redacção introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14-08, a lei confere aos arrendatários o poder de extinguirem o contrato de arrendamento dentro do prazo de 30 dias a contar da recepção da comunicação pelo senhorio, face ao direito potestativo que o locador tem de iniciar um procedimento conducente a uma alteração extraordinária de rendas.
II - Nisto se distingue do regime geral de denúncia dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais prevista no art. 1110.º do CC que prevê, na falta de estipulação em contrário, um prazo de antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação.
I – RELATÓRIO
l. AA, BB e CC, intentaram acção de condenação, com processo comum, contra "DD - Comércio e Reparações, Lda" e "EE, SA", alegando, em síntese, que a 1ª. Ré denunciou um contrato de arrendamento sem que tenha cumprido o prazo legal.
Terminaram pedindo a condenação das Rés a pagarem-lhes, solidariamente, 2/3 aos 1.° e 2.° AA e 1/3 ao 3.° A de € 27 217,65, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, até integral pagamento, sendo € 2.721,76 a título da compensação prevista no artigo 1041.°, n.º 1 do Código Civil, relativa ao atraso no pagamento da renda correspondente ao mês de Junho de 2014; € 16.330,59, correspondente ao valor das rendas dos meses de Agosto, Setembro e Outubro de 2014; e € 8.165,30, a título da compensação prevista no artigo 1041.°, n.º 1 do Código Civil, relativa ao atraso no pagamento das rendas de Agosto, Setembro e Outubro de 2014.
2. Contestaram as Rés impugnando a existência de atraso no pagamento de rendas e deduziram pedido reconvencional de condenação dos Autores no pagamento de € 5.099,06 acrescidos de juros.
Mais pediram a condenação dos Autores como litigantes de má-fé.
3. Dispensada que foi a realização de audiência prévia, elaborou-se despacho saneador.
Realizada audiência final, foi proferida sentença que decidiu julgar a presente acção parcialmente procedente por provada e, em consequência, decidiu:
A - Condenar a R. DD - Comércio e Reparações, Lda. a pagar aos AA., na proporção de 2/3 em conjunto aos 1º e 2º RR e de 1/3 ao 3º R as seguintes quantias:
a) € 2 721,76, correspondente à compensação prevista no art.º. 1041°, n° 1 do CC, relativa ao atraso no pagamento da renda correspondente ao mês de Junho de 2014;
b) € 16 330,59, correspondente ao valor de rendas devidas pelos meses de Agosto, Setembro e Outubro de 2014;
c) € 8 165,30, correspondente à compensação prevista no art.º. 1041°, n° 1 do CC, relativa ao atraso no pagamento das rendas de Agosto, Setembro e Outubro de 2014;
d) os juros vencidos sobre estas quantias desde a data da citação e até integral pagamento à taxa legal;
B - Absolver a R. EE, SA do pedido contra si deduzido;
C - Absolver os AA. do pedido reconvencional contra si deduzido."
4. Inconformada, apelou a Ré «DD» para o Tribunal da Relação de …, que, por Acórdão de 09 de Março de 2017, revogou a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância, e decidiu:
a) Dar provimento à apelação da Ré "DD - Comércio e Reparações, Lda" absolvendo-a do pedido.
b) Dar provimento à apelação (da reconvenção) da Ré "DD - Comércio e Reparações, Lda" e condenar os Autores AA, BB e CC a restituírem à sociedade apelante a quantia de € 5.099,06, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, desde a dedução do pedido cruzado.
c) Negar provimento à apelação dos Autores e manter a absolvição do pedido da Ré "EE, SA".
d) Não se verifica lide de má-fé.
4. Inconformados, os Autores AA, BB e CC, recorreram para o Supremo Tribunal de Justiça e, tendo alegado, formulou as seguintes conclusões:
1ª. Do Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de … resultou a absolvição dos réus no pagamento que pediam os autores e ora recorrentes no valor de € 27.217,65, bem como a condenação dos autores à restituição do valor de € 5.099,71.
2ª. Para tal, entendeu o Venerando Tribunal recorrido que, em 2014, as partes estavam a negociar uma actualização do valor da renda mensal devida no âmbito do contrato de arrendamento que as unia.
3ª. No tendo chegado a acordo, a inquilina teria denunciado o contrato, a coberto do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), na versão que lhe foi dada pela Lei 31/2012, de 14 de agosto.
4ª. Os recorrentes não concordam com tal entendimento.
5ª. Está provado que, em 20 de janeiro de 2010, os senhorios comunicaram a actualização do valor mensal da renda devida pela inquilina pela ocupação do locado, no âmbito dos artigos 30.º a 35.º e 50.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de fevereiro. São os factos provados identificados com os números 5 e 6.
6ª. Na sequência desse procedimento de actualização extraordinária de renda, e aplicando os critérios legais (designadamente de estado do imóvel e avaliação para efeitos de tributação sobre o património), o novo valor de renda foi logo, em 2010, fixado em € 5.052,00.
7ª. Também nos termos legais, a inquilina optou pelo faseamento do aumento do valor da renda em 5 anos, tendo de tal resultado que o valor seria aumentado anualmente até que, a partir de 1 de maio de 2014, o valor da renda seria fixado em € 5.052,00 mensais.
8ª. O contrato de arrendamento foi executado nestes termos entre 2010 e 2014.
9ª. Em fevereiro de 2014, a inquilina iniciou conversas com os senhorios para que o valor fixado em € 5.052,00 fosse revisto, atendendo às dificuldades económicas que a inquilina vinha atravessando.
10ª. Sensíveis a esse argumento, em fevereiro de 2014 os senhorios propuseram um valor de renda no montante de € 4.200,00, em substituição do tal valor já fixado de € 5.052,00
11ª. A inquilina não concordou com o valor proposto.
12ª. Não tendo havido acordo quanto à alteração que a inquilina pretendia, manteve-se integralmente em vigor o acordo anteriormente firmado entre as partes, de que resultava a obrigação de a inquilina efectuar o pagamento de € 5.052,00 mensalmente, a partir de 1 de maio de 2014.
13ª. Efectivamente, a inquilina pagou esse valor entre maio e julho de 2014, tendo, portanto, reconhecido e cumprido a sua obrigação.
14ª. Sendo o contrato de arrendamento celebrado entre as partes sem termo, a sua denúncia é livre, desde que seja cumprido pela inquilina um pré-aviso de 120 dias.
15ª. A inquilina comunicou a denúncia do contrato em maio de 2014, apenas produzindo efeito, portanto, em outubro de 2014; como a inquilina pagou a renda pelo valor devido de € 5.052,00 até julho de 2014, ficaram em falta os pagamentos devidos pelos meses de agosto a outubro,
16ª. Acrescidos do valor previsto no artigo 1041.º do Código Civil, no total de € 27.217,65.
17ª. Não pode a inquilina valer-se do disposto 31.º/3, alínea do NRAU, na versão dada pela Lei 31/2012, nem do disposto no artigo 43.º da mesma Lei, na versão dada pela Lei 6/2006;
18ª. É que, num e noutro caso, tal denúncia apenas poderia ser feito nos 30 dias seguintes à comunicação da renda actualizada.
19ª. Tal comunicação, como foi já dito e ficou demonstrado nas instâncias, ocorreu em fevereiro de 2010.
20ª. O acordo é feito em 2010 e cumprido até julho de 2014.
21ª. As conversas que houve entretanto não resultaram na sua alteração, mantendo-se integralmente o que fora acordado em 2010.
22ª. A intenção de ambas as partes é manifestamente a de preservar e fazer cumprir esse acordo de 2010: os senhorios não comunicaram a alteração para o regime previsto na alteração da Lei 31/2012;
23ª. A inquilina sempre se referiu ao regime previsto na Lei 6/2006 e sempre o cumpriu.
24ª. As rendas pagas pela inquilina, portanto, foram bem pagas, ainda que não na totalidade.
25ª. Assim, deve a inquilina ser condenada no pagamento das rendas devidas pelos meses de agosto a outubro de 2014, no valor mensal de € 5.052,00, e absolvidos os senhorios da restituição seja do que for.
26ª. Por cautela, deve ainda referir-se que qualquer restituição a que os senhorios fossem condenados teria que ter em consideração o comprovado atraso no pagamento da renda do mês de junho de 2014:
27ª. A renda devida pelo mês de junho (sempre sem conceder, já se sabe) seria de € 2.894,00; como foi paga com atraso, os senhorios teriam direito a uma compensação no valor de € 1.447,00 (correspondente a 50% do valor da dívida).
28ª. Ao valor a restituir pelos senhorios (que o Tribunal recorrido fixou em € 5.099,06), ainda haveria que retirar o valor de € 1.447,00 a que os senhorios têm direito por conta do atraso no pagamento, apenas havendo que restituir, se houvesse, € 3.652,06.
Conclui pedindo que seja dado provimento ao presente Recurso de Revista revogando-se o Acórdão recorrido, substituindo-o por outro que decida tal como decidiu o Tribunal de primeira instância
5. Contra-alegaram as Rés, formulando as seguintes conclusões:
A) O Recurso interposto apenas pode ser admitido contra a Recorrida DD, porquanto no que respeita à Recorrida EE estamos perante uma dupla conforme, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 3, do artigo 671.º do CPC, atendendo que a mesma já foi absolvida pelo Tribunal de 1ª Instância e pelo Tribunal da Relação de … com a mesma fundamentação.
B) Os ora Recorrentes não se coibiram de, em sede de contra-alegações de recurso para o Tribunal da Relação de …, afirmar peremptoriamente que era aplicável a Lei n.º 31/2012, conforme resulta inclusivamente do acórdão de que recorrem.
C) Muito convenientemente, devido ao Tribunal da Relação de … ter entendido que à luz dessa lei assistia razão às aqui Recorridas, vêm agora os Recorrentes com toda a convicção e descaramento invocar que o Tribunal a quo (Tribunal da Relação de …) aplicou erradamente a Lei n.º 31/2012 e que a sempre foi intenção das partes aplicar a Lei n.º 6/2006.
D) Em abono da verdade, diga-se que as Recorridas sempre defenderam que se deveria aplicar a Lei n.º 6/2006, não sendo estas hipócritas ao ponto de agora entender que não, apenas porque obtiveram uma decisão que as favorece.
E) O entendimento das Recorridas assenta na circunstância de ser admitida a aplicação da Lei n.º 6/2006 ao abrigo do disposto no art. 11.º da Lei 31/2012 (disposição transitória) e porque cumulativamente da análise dos articulados apresentados nos presentes autos, bem como da matéria de facto provada, resulta que as partes sempre consideraram que o objecto do litígio estava circunscrito ao direito à denúncia do contrato de arrendamento pela actualização da renda e suas consequências ao abrigo do NRAU na sua versão originária (Lei 6/2006 de 27.02);
F) Nos termos da Lei 6/2006 de 27 de fevereiro na sua redacção original, o senhorio, conforme resulta do n.º 3 do art.º. 43º “deve comunicar por escrito ao arrendatário, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo valor da renda;”, sendo que tal obrigação existe para todas as alterações do montante de renda efectuadas ao longo da actualização faseada de renda, independentemente dos valores constarem da primeira comunicação.
G) O arrendatário sempre que informado, nos termos do n.º 3 do art. 43º do NRAU do novo valor da renda, no decurso da actualização faseada (naturalmente), pode denunciar o contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, conforme estatui o n.º 5 do art. 43º do NRAU (redacção primitiva);
H) De acordo com a matéria de facto provada (ponto 9 da sentença) foi comunicado, pelos senhorios/recorridos aos Recorrentes, no dia 21 de maio de 2014, “nos termos do processo de actualização de renda em curso” o montante de renda para o 5º ano de actualização;
I) Em resposta à comunicação descrita na alínea H) supra a Recorrida Auto Horizonte, informou, nos termos do n.º 5 do art.º. 43.º do NRAU, por carta enviada a 06 de junho de 2014, que não aceitava a actualização e que procedia à imediata denúncia do contrato de arrendamento, tudo conforme ponto 11 da matéria de facto provada;
J) É por demais evidente e pacífico que a denúncia realizada pelas Recorrentes foi lícita e tempestiva e por esse motivo, como decorre necessariamente do disposto no nº 6 do art.º 43º do NRAU, impediu a actualização da renda para o montante pretendido pelos Recorridos, no 5º ano de actualização;
K) O erro dos Recorrentes é aplicar o regime do artº 37º nº 5 do NRAU (previsto para a comunicação inicial de actualização da renda) às posteriores comunicações da nova renda no âmbito do processo faseado de actualizações.
L) É inequívoco que as actualizações anuais da renda, previstas no art.º 43.º NRAU (Lei n.º 6/2006), só podem ser as que se sucedem à comunicação inicial de actualização (no âmbito da actualização faseada) e que o arrendatário fica constituído no direito de proceder à denúncia imediata do contrato de arrendamento sempre que as mesmas ocorram (nesse sentido veja-se “Arrendamento Urbano (NRAU)” comentado e anotado, 3ª Edição revista e aumentada de Soares Machado e Regina Santos Pereira, na sua anotação ao artigo 43.º do NRAU, com a redacção da Lei n.º 6/2006 “À semelhança do que determina o art.º 37.º, n.º 5, permite-se ao arrendatário que efective a denúncia ao contrato de arrendamento no caso de não pretender aceitar o aumento da renda. Naquele artigo, porém, atribui-se esse direito ao inquilino na sequência da primeira comunicação para desencadear a actualização extraordinária, ao passo que no [n.º 5] deste art.º 4[3].º dá-se a possibilidade a cada vez que o senhorio efective uma nova actualização anual durante o período transitório de 2, 5 ou 10 anos de faseamento daquela.”), conforme, de resto é, pacificamente entendido na doutrina e jurisprudência.
M) Na eventualidade de se acolher a peregrina tese dos Recorrentes, que sentido faria o disposto nos n.º 2 a 6 do art.º 43.º do NRAU, Lei n.º 6/2006? Em que situações se aplicaria? Cairíamos numa situação impossível de explicar, atendendo que, por um lado aplicaríamos o art.º 37.º em todas as situações e por outro não aplicaríamos o disposto nos nºs 2 a 6 do art.º 43º a nenhuma!
N) Concluindo-se, como deverá o Tribunal ad quem, pela licitude e tempestividade da denúncia do contrato pela Recorrida, ao abrigo do NRAU na sua redacção primitiva, ter-se-á que entender obrigatoriamente que não houve lugar a actualização da renda e por conseguinte deverá ser-lhe restituído o montante de € 5.099,06, conforme peticionado no pedido reconvencional formulado;
O) Caso se entenda que a actualização da renda foi efectuada ao abrigo da Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto, pelos motivos descritos no acórdão de que se recorre, dúvidas não podem existir que, conforme devidamente esclarecido no acórdão e alegado pela Recorrida DD, a denúncia do contrato poderia ter sido efectuada no prazo de 30 dias após a comunicação da actualização, nos termos da alínea d), do n.º 3 do art.º 51º do NRAU (redacção atribuída pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto), o que efectivamente a Recorrida fez.
P) Neste contexto, tendo a denúncia ocorrido no dia 6 Junho de 2014 (portanto dentro do prazo de 30 dias legalmente previsto) e alcançado acordo entre as partes para entrega do locado no dia 30.07.2014, conforme ponto 12 matéria de facto provada, a Recorrida DD apenas tinha obrigação de efectuar o pagamento de dois meses de renda, sem actualização, ou seja no montante de € 2.894,00 cada (x 2), conforme expressamente prevê o n.º 1 e 2 do art.º 34.º ex vi art.º 53.º ambos do NRAU na redacção atribuída pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto.
Q) Tendo pago € 5.443,53 em Junho e Julho, num total de € 10.887,06 tem, naturalmente, o direito a reaver o montante de € 5.099,06 (correspondente à diferença entre o valor a pagar, € 2.894,00/mês, e o valor pago) conforme, correctamente, decidido pelo Tribunal da Relação de ….
R) Por fim, conforme resulta inequivocamente da sentença e acórdão proferidos nos presentes autos, as partes à data em que venceu a renda de Junho, portanto em Maio, estavam a negociar o valor de renda a pagar para esse mês, razão pela qual a Recorrida DD – como é natureza das coisas – aguardou que se concluíssem as negociações com os Recorrentes (senhorios) para realizar o pagamento da renda, pois só a partir dessa data poderia saber, com certeza, qual o valor a pagar.
S) Deste modo, não pode deixar de se concluir que a Recorrida não se encontrava em mora à data do pagamento, entendimento que de resto era uniforme entre senhorios e inquilino, tanto assim que, os Recorrentes até à propositura da presente acção nunca exigiram o pagamento dessa compensação.
T) Caso assim não se entenda, ter-se-á sempre de concluir que a postura ora assumida pelos Recorrentes consubstancia um abuso de direito, ao virem, apenas nesta sede, exigir uma compensação que nunca exigiram à Recorrida, seguramente por saberem que não havia qualquer mora da mesma, atendendo a que estavam durante o período em que se venceu a renda, a negociar o seu valor!
U) Em conclusão, deverão as Recorridas ser absolvidas dos pedidos e os Recorrentes condenados a pagar à Recorrida DD o montante de € 5.099,06,conforme decidido pelo Tribunal da Relação de …, equivalente à diferença entre o montante pago (€ 10.887,06) e o montante devido (€ 5.788,00), dado tratar-se de um valor pago em excesso.
Concluem pedindo que o recurso seja julgado improcedente.
O Tribunal da Relação admitiu o recurso (fls. 308).
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Foram dados como provados os seguintes factos:
1. Encontra-se inscrita na 2a Conservatória do Registo Predial de Cascais mediante Apresentação n° 3…9, datada de 16/06/2011, a favor de BB e de AA, a aquisição de 2/3, por sucessão testamentária de FF, da fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente ao primeiro piso, sub-cave, e designada por Estação de Serviço e Recolha Auto (garagem) do prédio urbano constituído em propriedade horizontal descrito naquela Conservatória sob o n° 1…1/19…3, inscrito na matriz predial sob o artigo 5…0 e sito na Rua …, n° …, Estoril;
2. A aquisição do ulterior 1/3 do prédio referido em 1. mostra-se inscrita a favor de CC;
3. Por escritura pública de arrendamento outorgada no 9º Cartório Notarial de Lisboa no dia 1 de Agosto de 1980 GG em representação da massa falida de CC e FF cederam a DD, Comércio e Reparações, Lda. o uso e fruição da fracção autónoma referida em 1. e dos bens de equipamento relacionados em documento arquivado, pelo prazo de um ano, com início em 1 de Julho de 198, sucessivamente renovável por iguais períodos de tempo, para destino exclusivo de estação de serviço de lubrificação e oficina de veículos automóveis ligeiros ou mistos com secções de mecânica, electricidade, bate-chapas e pintura, bem como armazém de peças e acessórios e ao respectivo sector administrativo, mediante o pagamento da contrapartida monetária mensal de Esc. 100 000$00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior ao que respeitar;
4. Nos termos da cláusula 5ª do contrato em causa, a R. obrigou-se a entregar os bens de equipamento aludidos em 3., "no fim do contrato em bom estado de conservação e funcionamento, bem como a substituir os que eventualmente se hajam inutilizado, ou se encontrem em más condições de funcionamento ou conservação, por outros de idênticas características técnicas e aptidão para o fim a que se destinam";
5. Por carta datada de 20 de Janeiro de 2010, FF e CC, na qualidade de senhorios da fracção dos autos, enviaram uma carta à R., comunicando a actualização extraordinária da renda, ao abrigo dos artigos 30° a 35° e 50° do NRAU, indicando que a mesma passava a ser de € 5 052,00, resultando tal valor de uma avaliação fiscal que atribuiu ao imóvel o valor patrimonial tributário de € 1 683 930,00 e da aplicação ado coeficiente de conservação de 0,9, correspondente a um estado de conservação médio, conforme avaliação da Comissão Arbitral Municipal, e ainda que o valor da renda actualizada será devido após um período de faseamento de cinco anos, de acordo com a simulação da actualização da renda, sendo o valor do primeiro ano de actualização de € 2 699,00, devido a partir de Maio de 2010;
6. Foi comunicado à R. que o valor mensal actualizado da renda seria de € 2 669,00 no primeiro ano de actualização, de € 2 744,00 no segundo ano, de € 2 819,00 no terceiro ano, de € 2 894,00 no quarto ano e de € 5 052,00 no quinto ano de actualização;
7. Existiram várias conversas entre as partes no sentido de tentar negociar o valor da renda que fora antes fixado, nomeadamente a 12 de Fevereiro de 2014;
8. Em 27 de Fevereiro de 2014 os AA. propuseram à R. um valor alternativo para a renda, sendo que a proposta passava por fixar o valor da renda em € 4 200,00, com aumentos anuais de 5% durante 5 anos e aumentos legalmente fixados a partir de então, fixando-se um prazo de 10 anos para o arrendamento, a partir de 1 de Maio de 2014, tendo a R. declinado tal proposta, por telefone, em 21 de Maio de 2014;
9. Por mail enviado à R. em 21 de Maio de 2014, os AA, comunicaram à R. que a renda de 1 de Maio era já devida pelo valor actualizado de € 5 443,53;
10. A R. efectuou o pagamento do valor em falta relativo ao mês de Junho (pago em Maio) em 4 de Junho de 2014;
11. Por carta enviada pela R. ao 3o A. e datada de 6 de Junho de 2014, a R. comunicou pretender denunciar o contrato de arrendamento dos autos, indicando que "a denúncia é imediata e deixaremos o locado no prazo de 6 meses, mais concretamente até ao dia 31 de Julho de 2014 (...) Esta denúncia vem na sequência da nossa última reunião de 12 de Fevereiro de 2014, em que tivemos oportunidade de comunicar que, face ao contexto de crise que o sector automóvel atravessa desde há alguns anos a esta parte e que persiste, não era nem é economicamente viável para a DD manter-se no locado";
12. A entrega do imóvel foi agendada, por sugestão da R. e aceite pelos AA., para o dia 31 de Julho de 2014;
13. Nessa data, os AA. não receberam as chaves do locado, nem foi feita a inventariação do equipamento existente no locado;
14. No dia 6 de agosto de 2014 o A. Joaquim recebeu na sua morada um envelope com as chaves do locado dentro;
15. A R. efectuou o pagamento de rendas até Julho de 2014 no montante de € 5 443,53 mensais;
16. Na reunião referida em 7., foi transmitido que a 1ª- R. iria rescindir o contrato caso os AA. tivessem o propósito de actualizar a renda para Maio de 2014.
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
A) O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do Recorrente, artigo 635 do Código de Processo Civil.
Lendo as alegações de recurso bem como as conclusões formuladas pelos Recorrentes a questão concreta de que cumpre conhecer é apenas a seguinte:
1ª- A denúncia do contrato de arrendamento em causa nos foi validamente efectuada pela Ré/ arrendatária e quais as suas consequências?
Vejamos
B) Analisemos a questão
1 - Perante a factualidade descrita supra é inequívoco que estamos perante um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, celebrado entre os AA e a 1ª- ré.
A Ré teria denunciado antecipadamente esse contrato, não observando o respectivo prazo legal? Ou, tê-lo-ia feito no prazo legal?
Dispõe o artigo 1110.º n.º 1 do Código Civil que «As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação».
E, nos termos do artigo 1100.º n.º 1 do Código Civil (relativo à denúncia pelo arrendatário habitacional) «o arrendatário pode denunciar o contrato, independentemente de qualquer justificação, mediante comunicação ao senhorio com antecedência não inferior a 120 dias sobre a data em que pretenda a cessação, produzindo essa denúncia efeitos no final de um mês do calendário gregoriano».
Estatui o n.º 1 do artigo 34.º da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, relativo à denúncia pelo arrendatário, que «Caso o arrendatário denuncie o contrato, a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta prevista na alínea d) do n.º 3 do artigo 31.º, devendo então o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias».
Nos termos do artigo 31.º da Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro o prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da recepção da comunicação prevista no artigo anterior.
Dispõe o n.º 1 do artigo 34.º da Lei 31/2012, de 14 de Agosto, relativo à denúncia pelo arrendatário, que «Caso o arrendatário denuncie o contrato, a denúncia produz efeitos no prazo de dois meses a contar da recepção pelo senhorio da resposta prevista na alínea d) do n.º 3 do artigo 31.º, devendo então o arrendatário desocupar o locado e entregá-lo ao senhorio no prazo de 30 dias».
E, nos termos do artigo 31 desta Lei o prazo de denúncia é também de 30 dias.
2 - Perante a factualidade provada e tendo presentes os princípios jurídicos supra enunciados entendemos que a razão se encontra do lado da decisão recorrida e não dos recorrentes.
À questão concreta de se determinar quando é que a denúncia da arrendatária produz efeitos responderam de forma diversa as instâncias.
Enquanto a primeira instância deu razão aos autores/ora recorrentes a Relação entendeu que a razão essa encontrava do aldo da Ré/arrendatária.
Importa saber qual o regime legal da denúncia aplicável.
Será que é aplicável o regime geral da denúncia, previsto no artigo art.1110º, n.º 1, al. a) do CC [antecedência de 120 dias], como decidiu a primeira instância?
Ou, será aplicável um regime especial respeitante ao procedimento extraordinário de aumento de rendas, como decidiu a Relação.
E nesta última hipótese, cabe ainda saber se tal regime seria o que vigorava antes ou depois da Lei n.º 31/2012: ou seja, o do art.º 43º da Lei n.º 6/2006 na sua versão original ou o do art.º 34º na redacção dada pela Lei n.º 31/2012.
Em qualquer destas hipóteses o prazo de antecedência seria de 30 dias.
3 - Da factualidade provada resulta que as partes se encontravam num procedimento extraordinário de actualização de rendas, iniciado em 2010, ao abrigo dos artigos 30º e seguintes da Lei n.º 6/2006 (cfr. ponto 5 do qual resulta que os AA, por carta datada de 20 de Janeiro de 2010, enviaram uma carta à R., comunicando a actualização extraordinária da renda, ao abrigo dos artigos 30° a 35° e 50° do NRAU).
Com a entrada em vigor da Lei n.º 31/2012 (que deu nova redacção aos artigos 30º a 54º) as regras desse procedimento foram alteradas.
E, tais regras, passaram a aplicar-se de imediato, ressalvada a hipótese prevista no art.º 11º da Lei n.º 31/2012 (norma transitória), a qual estabelecia ao locador o ónus de comunicar ao IHRU, no prazo de 30 dias, a sua pretensão de continuar a aplicar o anterior regime.
Ora dos factos provados não resulta que o locador – os Autores – tenham cumprido esse ónus.
Como tal não aconteceu, deixou de estar no âmbito da disponibilidade das partes aplicarem o regime anterior, pelo que a denúncia da arrendatária não poderia fundar-se no art.º 43º, n.º 5 da Lei n.º 6/2006, exactamente porque esta norma já não estava em vigor.
Mas dos factos provados (pontos 7. Existiram várias conversas entre as partes no sentido de tentar negociar o valor da renda que fora antes fixado, nomeadamente a 12 de Fevereiro de 2014; ponto 8. Em 27 de Fevereiro de 2014 os AA. propuseram à R. ……..tendo do a R. declinado tal proposta, por telefone, em 21 de Maio de 2014) resulta que entre fevereiro e maio de 2014, as partes procuraram, mas não alcançaram, um entendimento sobre o valor da renda.
E foi na sequência destas “negociações” falhadas que «por mail enviado à R. em 21 de Maio de 2014, os AA, comunicaram à R. que a renda de 1 de Maio era já devida pelo valor actualizado de € 5 443,53», facto constante do ponto 9 da factualidade provada.
Ora, apesar de aquela comunicação não ter observado a formalidade exigida pelo art.º 9º da Lei n.º 6/2006 (carta registada com A/R), estava na disponibilidade da arrendatária/recorrida invocar a sua eventual ineficácia.
O que fez a arrendatária face à comunicação dos Autores (surgida na sequência do fracasso nas negociações)?
A arrendatária/recorrida em resposta a essa iniciativa, dentro do prazo de 30 dias, denunciou o contrato, como lhe era permitido pelo art.º 31º, n.º 3, al. d) e art.º 34º da Lei n.º 6/2006 (com a redacção dada pela Lei n.31/2012).
A arrendatária/recorrida tinha esse direito exerceu-o tempestivamente, pelo que o contrato se extinguiu em junho de 2014.
Efectivamente, através deste direito especial de denúncia, a lei confere aos arrendatários o poder de extinguirem o contrato face ao direito potestativo que o locador tem de iniciar um procedimento conducente a uma alteração extraordinária de rendas. Nisto se distinguindo da denúncia de regime geral prevista o art.º 1110º do CC.
Desta forma nenhuma censura merece o Acórdão recorrido, pois que tendo a arrendatária denunciado tempestivamente o contrato, não aceitando a nova renda e tendo desocupado oportunamente o locado, apenas se venceram as rendas primitivamente acordadas no contrato de 2.894,00 euros mensais relativas aos meses de Julho e Agosto (num total de 5.788,00 euros).
Ora, tendo a Ré pago 10.887,06 euros verifica-se que esse montante excede em 5.099,06 euros a quantia que era efectivamente devida, mostrando-se correcta a condenação dos Autores no pagamento dessa quantia à Ré/recorrida, efectuada pelo Acórdão
Em suma, entendemos que se impõe a improcedência total das alegações dos recorrentes, pelo que se nega a revista.
III – DECISÃO
Pelo exposto, decide-se negar a revista, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Lisboa, 16 de novembro de 2017
José Sousa Lameira (Relator)
Hélder Almeida
Maria dos Prazeres Beleza