Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04A4458 |  |
COMPRA E VENDA
CONTRATO DE MANDATO
II - O contrato de compra e venda de coisa alheia enferma de nulidade nas relações entre alienante e adquirente a menos que aquele disponha de legitimidade para o realizar, sendo considerado ineficaz em relação ao proprietário não alienante por, quanto a ele, constituir res inter alios.
III - É válido o contrato promessa de compra e venda de coisa alheia.
IV - Não recai sobre solicitador incumbido, como mandatário, da elaboração de contrato promessa, obrigação de indemnizar o seu cliente, promitente comprador, pelo montante do sinal por este pago a promitente vendedor não proprietário que não tenha cumprido o contrato promessa, se, embora não se tenha certificado previamente de que o promitente vendedor era o proprietário do bem a vender, o seu cliente lhe identificara o promitente vendedor e não lhe referira só pretender contratar com o proprietário.
Em 5/2/01, A e mulher, B, instauraram contra C acção com processo ordinário, pedindo a condenação da ré a pagar-lhes a quantia de 5.000.000$00. acrescida dos respectivos juros legais a contar da citação até integral pagamento, a título de indemnização pelos danos que dizem ter sofrido em consequência de cumprimento defeituoso, pela ré, das obrigações que para com os autores assumira por meio de contrato de mandato pelo qual, enquanto solicitadora, se incumbira da prática de todos os actos necessários à elaboração de um documento destinado a compra de uma fracção autónoma de um prédio em construção, tudo a solicitação do autor, que forneceu à ré os elementos por ela pretendidos para o efeito, nomeadamente a indicação de os vendedores serem D e mulher, E;
Com base nesses elementos, a ré elaborou a minuta de um contrato promessa de compra e venda, celebrado em 16/2/98, em que eles autores figuravam como promitentes compradores e aqueles D e mulher como promitentes vendedores, tendo os autores logo pago a estes a quantia de 5.000.000$00 a título de sinal;
Em Outubro de 1998, porém, os autores tomaram conhecimento de que os ditos D e mulher não eram, nem nunca tinham sido, proprietários do prédio ou da fracção prometida vender;
Entretanto já essa fracção foi vendida pelo seu legítimo proprietário, tendo os autores, enganados por aqueles, ficado sem a dita quantia de sinal, que os ditos D e mulher, ao assumirem-se como proprietários da fracção e ao prometerem vendê-la, visaram como único intuito obter;
Tal só foi possível devido à conduta omissiva da ré, que não actuou com as cautelas e diligência que lhe eram impostas, pois não se certificou de que os mesmos D e mulher eram os proprietários ou dispunham de algum título que os habilitasse a prometer vender a fracção em apreço requerendo certidão da descrição e inscrição da fracção ou prédio na Conservatória e do teor do respectivo artigo matricial.
Em contestação, a ré aceitou a factualidade descrita na petição inicial, mas requereu a intervenção principal da Companhia de Seguros F, S.A., actualmente designada por .... - Companhia de Seguros, S.A., com quem outorgara um contrato de seguro de responsabilidade civil profissional por via do qual esta assumira os riscos decorrentes do exercício da actividade profissional da ré, garantindo o pagamento de indemnizações determinadas por actividades ou omissões da mesma ré.
A dita seguradora, chamada, apresentou articulado em que negou a responsabilidade da sua segurada, pugnando em consequência pela improcedência da acção.
Houve réplica.
Oportunamente foi proferido despacho saneador que decidiu não haver excepções nem nulidades secundárias e que, julgando a acção improcedente, decidiu desde logo do pedido, de que absolveu a ré e a interveniente.
Os autores apelaram, tendo a Relação proferido acórdão que concedeu provimento ao recurso, revogou a sentença ali recorrida e julgou a acção procedente, condenando a seguradora a pagar-lhes a quantia de 24.939,89 euros, acrescida dos juros legais de mora respectivos a contar da citação.
É deste acórdão que vem interposta a presente revista, pela seguradora interveniente, que, em alegações, formulou as seguintes conclusões:
1ª - A segurada da recorrente, a pedido dos seus clientes, aqui recorridos, elaborou um contrato promessa de compra e venda em 16 de Fevereiro de 1998, respeitante a uma fracção autónoma de um prédio em construção;
2ª - A identificação dos promitentes vendedores, a identificação e descrição da fracção objecto do contrato promessa de compra e venda, e demais elementos do contrato, foram facultados pelos recorridos;
3ª - A fracção objecto do contrato fazia parte de um prédio em atrasado estado de construção, não estava constituída a propriedade horizontal e não dispunha de licença de habitabilidade, razões pelas quais não podia ser celebrada a escritura pública;
4ª - Os recorridos também entregaram à ré um "mapa de acabamentos" do prédio prometido vender e uma planta do mesmo, documentos esses que ficaram anexos ao referido contrato promessa;
5ª - A ré elaborou a minuta do contrato promessa de compra e venda de acordo com as instruções dos recorridos e com base nos elementos por estes facultados, os quais eram suficientes para a celebração de um contrato promessa;
6ª - O contrato promessa é o contrato por excelência para aqueles negócios em que o prédio ainda está em construção e/ou ainda faltam formalidades burocráticas para regularizar o direito do promitente vendedor;
7ª - Na data em que foi celebrado o contrato promessa de compra e venda ainda não estava construído o prédio, as fracções ainda não dispunham de licença de habitabilidade e ainda não podia ser celebrada qualquer escritura ou registada a propriedade a favor de qualquer adquirente de uma das fracções em construção, pelo que a obtenção de uma certidão junto da Conservatória do Registo Predial nada acrescentava ao contrato promessa em apreço;
8ª - Na data da celebração do contrato promessa de compra e venda só estava inscrita no registo predial a aquisição a favor do promotor imobiliário;
9ª - Nessa data ainda não estava construído o prédio, as fracções ainda não dispunham de licença de habitabilidade, ainda não podia ser celebrada qualquer escritura ou registada a propriedade a favor de qualquer adquirente de uma fracção;
10ª - Os recorridos accionaram criminalmente os promitentes vendedores e, nesse âmbito, serão ressarcidos pelos mesmos, no que se refere à quantia que indevidamente receberam;
11ª - Não pode a recorrente ser responsabilizada pelo prejuízo sofrido pelos recorridos, mas sim os promitentes vendedores, que não cumpriram o contrato prometido, sob pena de os recorridos obterem um enriquecimento ilegítimo, ou seja, indemnização dos vendedores no âmbito do processo crime (sinal em dobro) e indemnização da recorrente;
12ª - O acórdão recorrido violou os art.ºs 410º, 1157º, 1161º e 1163º do Cód. Civil.
Termina pedindo a revogação do acórdão recorrido.
Em contra alegações, os recorridos pugnaram pela confirmação do mesmo acórdão.
Colhidos os vistos legais, cabe decidir, tendo em conta que os factos assentes são os como tais declarados no acórdão recorrido, para o qual nessa parte se remete ao abrigo do disposto nos art.ºs 726º e 713º, n.º 6, do Cód. Proc. Civil, uma vez que não houve impugnação da matéria de facto nem há fundamento para a sua alteração.
Única questão a decidir é a de saber se a ré cumpriu de forma deficiente as obrigações que, como mandatária, sobre ela recaíam para com os autores, não requerendo uma certidão da descrição e inscrição da fracção que estes pretendiam comprar ou do prédio em que esta se integrava, na Conservatória do Registo Predial, nem requerendo certidão do teor do respectivo artigo matricial, a fim de comprovar se os indicados promitentes vendedores eram proprietários ou detentores de qualquer título que os habilitasse a prometer vender a aludida fracção, dando por essa via causa a um prejuízo pelos autores sofrido com o pagamento que fizeram àqueles de 5.000.000$00 a título de sinal.
Para decidir há que destacar, entre os provados, os seguintes factos com interesse:
1º - No início do mês de Fevereiro de 1998, o autor dirigiu-se ao escritório da ré, tendo em vista a feitura de um documento para a compra de um prédio - fracção autónoma - ainda em construção;
2º - A ré, enquanto solicitadora, aceitou a incumbência do autor, comprometendo-se a praticar todos os actos e a elaborar todos os documentos necessários àquele fim, tendo solicitado ao autor que este lhe facultasse a identificação das partes no negócio, bem como a descrição da fracção a adquirir;
3º - O autor forneceu à ré os elementos pedidos, informando-a de que os vendedores eram D e mulher, E, e que a fracção a adquirir fazia parte de um prédio em atrasado estado de construção, razão pela qual não poderia, desde logo, ser celebrada a respectiva escritura pública;
4º - Na posse destes elementos, a ré, com data de 16 de Fevereiro de 1998, elaborou a minuta de um contrato promessa de compra e venda;
5º - Tal contrato foi assinado pelos autores, como promitentes compradores, e pelos ditos D e mulher (que, como do documento respectivo se vê, se chama, mais exactamente, E), como promitentes vendedores, tendo sido ajustado o preço da fracção em 12.500.000$00, e logo liquidando os autores, como sinal, a quantia de 5.000.000$00;
6º - Os ditos D e mulher nunca foram, nem são, os proprietários do prédio ou da aludida fracção, que entretanto já foi vendida pelo seu legítimo proprietário;
7º - A ré, com vista à celebração do contrato promessa, não requereu certidão da descrição e inscrição da fracção ou prédio na Conservatória do Registo Predial.
O contrato celebrado entre os autores e a ré reveste a natureza de um contrato de prestação de serviço na modalidade de contrato de mandato (art.ºs 1154º, 1155º e 1157º do Cód. Civil): com efeito, por ele a ré obrigou-se para com os autores a proporcionar-lhes certo resultado do seu trabalho intelectual e manual consistente na prática de actos jurídicos por conta deles, levando a cabo todas as diligências necessárias para a elaboração de um contrato promessa de compra e venda (e não de um contrato de compra e venda, tanto assim que os próprios autores informaram a ré de que não era ainda possível a celebração da respectiva escritura pública), de determinada fracção autónoma de um prédio que se encontrava então ainda em atrasado estado de construção, que os autores pretendiam adquirir.
Em face do disposto no art.º 1161º, al. a), do mesmo Código, a ré, como mandatária, era obrigada a praticar os actos compreendidos no mandato, segundo as instruções do mandante.
Ora, como ficou assente, a ré apenas se obrigou para com os autores, por força do contrato de mandato em causa, a praticar todos os actos e a elaborar todos os documentos necessários à celebração de um contrato promessa de compra e venda (e não desde logo de um contrato de compra e venda, que como os próprios autores reconheceram quando a contrataram era então ainda impossível celebrar) de determinada fracção de um prédio urbano em construção, no qual os seus clientes, - os ora autores -, figurariam como promitentes compradores, sendo promitentes vendedores D e mulher, E, indicados pelos próprios autores.
E foi isso que a ré fez, nada mais lhe sendo exigível à luz dos termos do contrato de mandato tal como configurados na petição inicial. Com efeito, elaborou ela a minuta do contrato promessa de compra e venda pretendido pelos autores, que apenas lhe imputam cumprimento defeituoso das suas obrigações contratuais por via de omissão de um dever que lhe atribuem de averiguar a quem pertencia a aludida fracção ou o prédio em que esta se integrava. Esse dever, porém, não resulta dos termos do dito contrato de mandato tal como indicados na petição.
Na verdade, não invocaram ali os autores terem suscitado oportunamente à ré qualquer dúvida ou incerteza quanto à identidade das pessoas que detinham a propriedade do prédio ou fracção em causa, nem quanto ao direito de propriedade, sobre esses prédio ou fracção, dos vendedores que eles próprios lhe indicaram, não a incumbindo também de averiguar quem eram os proprietários do imóvel visado, tudo sendo de molde, por falta de manifestação de qualquer dúvida e de indicação de elementos que pudessem levar a ré a concluir o contrário, a criar nesta a ideia de que os seus clientes, ora autores, já se teriam certificado previamente da identidade dos proprietários ou de que já teriam contactado com as pessoas que lhe indicaram como vendedores tendo tomado conhecimento de que estes, se ainda não a detinham, oportunamente adquiririam a propriedade da fracção, ou convenceriam os reais proprietários a vendê-la a eles, ora autores; não lhe referiram sequer como condição imprescindível para a celebração do contrato promessa terem de intervir neste como promitentes vendedores os próprios proprietários, o que não é aliás necessário para que um contrato promessa seja válido e eficaz entre as partes respectivas, pelo que nada impunha à ré a respectiva averiguação.
Com efeito, para terem legitimidade para celebração de contratos promessa de compra e venda, os promitentes vendedores não precisam de ser proprietários do imóvel a vender. Por isso mesmo é que se entende que, embora o contrato de compra e venda de coisa alheia enferme de nulidade nas relações entre alienante e adquirente a menos que aquele disponha de legitimidade para o realizar (art.º 892º do Cód. Civil), sendo considerado ineficaz em relação ao proprietário não alienante por, quanto a ele, constituir res inter alios, já é válido, como é opinião geral da doutrina e da jurisprudência, o contrato promessa de compra e venda de coisa alheia, o que se compreende, como esclarece Abel Delgado ("Do contrato - promessa", 3ª ed., pg. 94), na medida em que, pelo contrato promessa de compra e venda, se não transfere a propriedade da coisa que constitui objecto mediato do contrato, obrigando-se as partes apenas à celebração futura do contrato de compra e venda prometido e bem podendo, portanto, os promitentes vendedores adquirir entretanto a propriedade da coisa, de modo a poderem cumprir na altura própria o contrato promessa celebrando o contrato prometido. Ou seja, o objecto do contrato não é impossível, pelo que não é nulo o contrato promessa por impossibilidade física ou legal do objecto (art.º 280º, n.º 1, do Cód. Civil), e não se mostra existir nem vem invocado qualquer outro fundamento de nulidade. Nem sequer a eventualidade de ser clausulada execução específica, como é o caso, impõe a coincidência entre promitentes vendedores e proprietários: tratar-se-á simplesmente de uma hipótese em que não é juridicamente possível a execução específica, por, sendo a promessa de venda de coisa alheia, aquela execução colidir com outras disposições legais, como é a do estatuído no art.º 892º, citado, sendo impossível a procedência daquela execução, se pedida em acção própria, porque o Tribunal não poderia intervir decretando-a, substituindo-se à parte faltosa do contrato promessa, uma vez que nem essa mesma parte poderia, só por si, realizar o negócio prometido.
Se os promitentes vendedores não proprietários não conseguirem entretanto adquirir a propriedade da coisa prometida vender a fim de celebrarem o contrato prometido, nem conseguirem convencer os reais proprietários a vendê-la aos promitentes compradores nas condições clausuladas no contrato promessa, colocar-se-ão então em situação de incumprimento, sujeitando-se em consequência à sua perseguição judicial pelos promitentes compradores.
Por isso, não tendo o contrato promessa em causa, para ser válido e vinculativo para as partes, de ser celebrado pelos proprietários do prédio na situação de promitentes vendedores, não havia necessidade de a ré apurar a real identidade de tais proprietários a fim de o contrato promessa pretendido pelos autores ser celebrado com as pessoas que eles próprios indicaram, e cuja legitimidade para o efeito não dependia, como se referiu, de serem eles os proprietários, pelo que não recaía também sobre a ré qualquer dever jurídico de informar os autores de eventual divergência entre a identidade dos promitentes vendedores e a dos proprietários do prédio para os fins do disposto nos art.ºs 485º e 486º do Cód. Civil.
Outra solução seria, obviamente, de adoptar, se os autores tivessem manifestado à ré intenção de celebrarem o contrato promessa apenas com os proprietários do prédio em que a fracção se integraria e lhe referissem não ter absoluta certeza de quem eram tais proprietários: então seria sem dúvida exigível à ré que procedesse às diligências necessárias para apurar a identidade dos proprietários. Da mesma forma que outra seria a solução se o contrato de cujas diligências para celebração a ré foi incumbida tivesse sido o próprio contrato de compra e venda, - o que, como se disse, não aconteceu por os próprios autores logo lhe terem comunicado a impossibilidade de tal -, pois para esse efeito já seria necessário determinar com precisão quem tinha legitimidade para proceder á venda, sendo então incompreensível que a ré, como solicitadora, porventura o ignorasse. Não sendo assim, uma vez que o contrato a celebrar era um contrato promessa e na petição inicial não referiram os autores terem manifestado aquelas dúvidas ou intenções à ré, ou tê-la incumbido de levar a cabo aquelas diligências, as averiguações ou a obtenção das certidões mencionadas pelos autores não eram actos nem documentos necessários à celebração do contrato promessa, pelo que não se pode entender que, não procedendo a averiguações sobre a identidade dos proprietários nem requerendo essas certidões, a ré tenha deixado de praticar actos ou de obter documentos necessários a tal celebração.
O mesmo é dizer que, só com os factos invocados na petição inicial, não podem os autores lograr convencer da existência de incumprimento do contrato de mandato pela ré, na forma de cumprimento defeituoso ou omissivo, como seria necessário para se lhe poder imputar responsabilidade por algum prejuízo que tenham sofrido e que, aliás, não se mostra também comprovado, uma vez que, não invocando igualmente os autores ter sido resolvido o contrato promessa ou haver algum outro fundamento de nulidade do mesmo, poderão ainda instaurar a competente acção contra os promitentes vendedores com base em incumprimento destes em lugar de procurarem fazer recair sobre a ré, que não mostram que incumpriu como lhes competia (art.º 342º, n.º 1, do Cód. Civil), o risco do negócio, assim como, a existir nulidade deste, daí poderão retirar as consequências legais respectivas em relação ao problema da quantia que entregaram a título de sinal, até porque, transitada em julgado (fls. 80 a 86) a sentença proferida em processo comum que absolveu os ditos promitentes vendedores por crime de burla qualificada respeitante aos factos em apreço, a eventual responsabilidade deles para com os autores só poderá revestir natureza civil.
E, não demonstrado o incumprimento da ré, não há também que fazer funcionar a presunção de culpa do art.º 799º, n.º 1, do Cód. Civil, que o pressupõe.
Donde que, não se verificando responsabilidade da ré, também não possa ser atribuída responsabilidade à ora recorrente, seguradora, a qual daquela dependia por força do contrato de seguro celebrado entre ambas (art.ºs 426º e 427º do Cód. Comercial).
De tudo resulta ter de se reconhecer razão à ora recorrente.
Pelo exposto, acorda-se em conceder a revista, revogando-se o acórdão recorrido e ficando a valer o decidido na sentença da 1ª instância.
Custas pelos recorridos.
Lisboa, 10 de Fevereiro de 2004
Silva Salazar
Ponce de Leão
Afonso Correia