Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B1350 |  |
FRACÇÃO AUTÓNOMA
DESTINO DA FRACÇÃO
COMERCIO E INDUSTRIA
RESTAURAÇAO
1 – É no título constitutivo da propriedade horizontal que deve procurar-se da licitude ou ilicitude do uso dado a uma concreta fracção autónoma.
2 – Na definição dos direitos de cada um dos condóminos de acordo com este título deve haver um rigor extremo, uma vez que um conceito alargado do que cada um possa fazer é “meio caminho andado” para que todos perturbem todos.
3 – Quando na escritura de constituição da propriedade horizontal se inscreve que determinada fracção se destina a centro comercial, situando-se no âmbito do terciário/comércio, nesse destino não se inclui a indústria da restauração.
4 – É a personalidade fisico-juridica do prédio a opôr-se a uma diferente interpretação, quando o funcionamento de um restaurante instalado na fracção implica a necessidade da realização de obras que o regime da propriedade horizontal qualifique como proibidas
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA e outros ( todos proprietários de fracções destinadas a habitação no prédio urbano constituído em propriedade horizontal, designado por CC ) intentaram, em 11 de Junho de 2001, no Tribunal Judicial de Lisboa, contra BB DD
acção ordinária, que recebeu o nº75/2001, da 14ª Vara Cível, 1ª secção, pedindo a condenação das rés a verem declarado que o uso da parte da fracção “A” ocupada pelos restaurantes “Companhia dos ............” e “Sr. FG” é ilícito, sendo as rés condenadas a cessar tal uso;
verem declarado que as emissões de fumos, cheiros, ruídos e gorduras provenientes dos restaurantes “Companhia dos ........” e “Sr. FG”, instalados pela 2ª ré em fracção da 1ª ré, onde esta tem instalado um centro comercial que gere, não resultam da utilização normal do local e causam prejuízo ao uso das fracções dos AA e à sua saúde e qualidade de vida e a verem-se condenados, solidariamente, a cessarem tais emissões;
solidariamente,
repararem todos os danos causados ao edifício e suas fracções advenientes da exploração dos restaurantes,
indemnizarem os danos causados na saúde e na qualidade de vida dos AA, a liquidar em execução de sentença, com juros de mora desde a citação e até integral e efectivo pagamento;
pagarem a sanção pecuniária compulsória de 500 euros por cada dia, contada desde a data do trânsito em julgado da sentença, enquanto persistirem na utilização daquele local da fracção “A” como restaurantes.
Citadas, contestaram ambas as rés.
Elaborou-se o despacho saneador, com alinhamento dos factos assentes e fixação da base instrutória ( fls.962 a 967).
Efectuado o julgamento, com respostas nos termos do despacho de fls. 1681 a 1706, foi proferida a sentença de fls.1729 a 1748 que julou a acção inteiramente procedente e por via disso condenou as RR a
verem declarado – como se declara - que o uso da parte da fracção “A” ocupada pelos restaurantes “ Companhia dos ........ “ e “ Sr. FG “ é ilícito, devendo as RR cessar imediatamente tal uso;
verem declarado – como se declara - que as emissões de fumos, cheiros, ruídos e gorduras provenientes dos aludidos restaurantes não resultam da utilização normal do local e causam prejuízo substancial ao uso das fracções dos AA e à sua saúde e qualidade de vida , devendo as RR cessarem imediatamente tais emissões;
solidariamente, a reparar todos os danos causados ao edifício e suas fracções advenientes da exploração dos restaurantes,
a indemnizar os danos causados na saúde e na qualidade de vida dos AA, a liquidar em execução de sentença, com juros de mora, à taxa supletiva legal para as operações civis, desde a citação e até integral e efectivo pagamento;
solidariamente no pagamento da sanção pecuniária compulsória de 500 euros por cada dia, contado desde a data do trânsito da sentença, em que persistam na utilização daquele local da fracção “ A “ como restaurantes.
Inconformadas, interpuseram recursos de apelação ambas as rés, mas foi julgado deserto por falta de alegações aquele que foi interposto pela BB
Em acórdão de fls.1860 1898 o Tribunal da Relação de Lisboa julgou parcialmente procedente a apelação, alterando a sentença recorrida e condenando apenas as RR a eliminarem as manchas provocadas nas paredes do edifício pela exaustão inicial de fumos para a via pública, absolvendo-as quanto a todo o restante peticionado.
É agora vez de se não conformarem os AA e pedirem revista para este Supremo Tribunal.
Alegando a fls.1924, os recorrentes apresentam as seguintes CONCLUSÕES:
a) Os recorrentes arguiram o facto de, no pedido formulado nas als.a ) e b ) da suas alegações de apelação não se haver indicado qualquer norma jurídica supostamente violada, o que contraria o disposto no art.690º, nº2, al. a ) do CPCivil;
b) O que configura nulidade - cf. artigo 201º, nº1, do CPCivil - que, pese embora dever ser conhecida - cf. artigo 660º do CPCivil - não o foi;
c) Laborou, pois, o Douto Tribunal a quo em vício de omissão de pronúncia- cf. artigo 668.0, nº1, alínea d) do CPCivil;
d) O artigo 1º do Decreto Lei nº168/97, de 4/07 - vigente à data dos factos - determinava no seu artigo 1º, nº1, serem estabelecimentos de restauração "...qualquer que seja a sua denominação, os estabelecimentos destinados a proporcionar, mediante remuneração, refeições ou bebidas para serem consumidas no estabelecimento ou fora dele";
e) E, no seu artigo 2º, obrigava a que a sua instalação, entendida como "...o licenciamento da construção e ou da utilização de edifícios destinados ao funcionamento daqueles estabelecimentos" se regulasse "...pelo regime jurídico de licenciamento municipal das obras particulares, com as especificidades dos artigos seguintes" (artigo 3º, nº1) ;
f) E o artigo 10º, nº1, do diploma em apreço determina que o funcionamento do regime de restauração e bebidas depende da licença de utilização "a emitir nos termos do disposto nos artigos seguintes, a qual constitui, relativamente a estes estabelecimentos, a licença prevista no artigo 26º do Decerto Lei nº445/91, de 20 de Novembro";
g) Dispondo o artigo 10º, nº2, que: " A licença de utilização para estabelecimentos de restauração e bebidas destina-se a comprovar, para além da conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, a adequação do estabelecimento ao uso previsto, bem como a observância das normas estabelecidas no regulamento a que se refere o nº4, do artigo 1º, e ainda as relativas às condições sanitárias e à segurança contra riscos de incêndio";
h) Determina o artigo 1422º, nº2, alínea c) do Código Civil impede que se dê às fracções uso diverso do fim a que são destinadas;
i) O acórdão recorrido deu como provado que: "...a segunda Ré (DD) ainda (sic) não obteve para os seus estabelecimentos ou lojas de restauração e bebidas a licença de utilização para o efeito" ;
j) E que, “o estabelecimento de restauração denominado "Companhia dos ........" e o estabelecimento de restauração denominado "Sr. FG" estão instalados e funcionam em áreas que não foram projectadas de raiz, nem construídas de raiz, nem licenciadas para restauração";
k) E nem se diga que a licença de utilização ou a escritura de propriedade horizontal que, para aquele local prevêem respectivamente "comércio" e "centro comercial" constituem fundamento legal para o uso do mesmo como estabelecimento de restauração;
1) A expressão "comércio" apenas constitui fundamento de uso lícito de actividades de natureza comercial que não exijam licenciamento específico, o que não é o caso da restauração, que é uma indústria e exige um licenciamento específico atestado por alvará próprio;
m) Em parte alguma do Decreto Lei nº168/97, de 4 de Julho ou em qualquer outra norma jurídica se isenta os espaços ocupados por actividades económicas em centros comerciais de obterem os licenciamentos a que a lei obrigue tais actividades;
n) E o facto de os centros comerciais terem geralmente áreas destinadas a restauração é disso mesmo exemplo, já que essas são projectadas, construídas e, posteriormente licenciadas para albergar tais actividades;
o) Acresce ainda que por acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18/05/1999, relatado pelo Ex.mo Cons. Simões Freire (CJ, 1999, tomo II, pág.99) se decidiu que se uma determinada loja está afectada no título constitutivo da propriedade horizontal a comércio, a afectação da mesma a estabelecimento de snack-bar e cafetaria importa utilização para uso diverso;
p) pelo que, ao dispor como dispôs violou, por desaplicação, os artigos 1º, nº1, 2º, 3º, nº1, 10º, nºs 1 e 2 do Decreto Lei nº168/97, de 4 de Julho e 1422º, nº2, alínea e) do Código Civil;
q) E violou também o artigo 1346º parte final, do Código Civil, porque se provou que naquele local se fazem emissões de fumos, calor, gorduras, ruídos proveniente de actividade que não corresponde à actividade para a qual o local foi licenciado;
r) Finalmente, violou o disposto no artigo 483º do Código Civil, e no artigo 1346º do mesmo diploma, aplicado em remissão daquele porquanto, tendo tais emissões o carácter ilícito e tendo-se provado que causaram prejuízos, dão lugar à obrigação de indemnizar.
Contra – alegou a recorrida DD, Lda a fls.1954, pugnando pela improcedência do recurso.
Estão corridos os vistos legais.
Cumpre decidir.
Os FACTOS são o que são e vêm sendo desde a sentença da 14ª Vara Cível.
E para eles se remete, ao abrigo do disposto no nº6 do art.713º do CCivil, tal como estão importados no acórdão recorrido.
O que temos, então, é um prédio – o CC - constituído em regime de propriedade horizontal, por escritura pública de 28 de Maio de 1998, do qual os AA são donos de diversas fracções de fim habitacional, localizadas nos 1º, 2º, 3º, 5º, 6º e 7º andares, prédio composto de 179 fracções destinadas a habitação, 1 fracção destinada a terciário/comércio, 13 destinadas a terciário/escritório, diversas destinadas a estacionamento e arrecadação.
A ré Imobiliária foi quem edificou o prédio e vendeu as fracções aos AA e ficou proprietária da fracção A, composta de dois pisos correspondendo à semi-cave e ao piso zero, que se destina a centro comercial ( comummente designado por GALERIAS SALDANHA e gerido pela imobiliária ) e que se encontra dividida em múltiplas partes, designadas por lojas, nas quais são comercializados diferentes bens ou serviços.
Mediante acordo com a ré BB a ré DD, Lda explora nesta fracção dois estabelecimentos de restauração, a “Companhia dos ........” e o “Sr. FG” nos quais confecciona peixes e carnes ........ e FG no churrasco.
Estes estabelecimentos estão instalados e a funcionar em áreas que não foram projectadas de raiz, nem construídas de raiz, nem licenciadas para restauração.
Dito isto, que está dito em itálico por rigorosa transcrição dos factos provados, é preciso dizer, com o acórdão recorrido, que não vem posta em causa na acção a validade do título constitutivo da propriedade horizontal cujo conteúdo, assim, « tem de considerar-se plenamente válido e juridicamente relevante ».
Ao menos enquanto nele se não estiver « a atribuir à parte comum ou à fruição autónoma do edifício destino ou utilização diferente dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal » - veja-se o Assento de 10 de Maio de 1989, no DR, 1ª série, nº161, de 15 de Julho de 1989
E é nele, no título constitutivo, que deve procurar-se da licitude ou ilicitude do uso dado à fracção A porque, de acordo com o disposto na al. c ) do nº2 do art.1422º do CCivil, é especialmente vedado aos condóminos dar à sua fracção uso diverso do fim a que se destina.
No confronto com os mais condóminos do prédio – veja-se o nº1 do art.1422º - os condóminos ... estão sujeitos de um modo geral ... às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis e é no título constitutivo que se deve procurar - al. a ) do nº2 do art.1418º - a menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum.
Como sugestivamente se escreveu já – Ac. RC de 20 de Outubro de 1998, CJ, T4, pág.39 – « é a escritura de constituição da propriedade horizontal que define os limites e conteúdo dessa horizontalidade ».
Quem adquire alguma fracção em propriedade horizontal tem o direito de saber com o que conta, o direito de saber até onde vão os seus direitos, enquanto condómino, no seu confronto com os direitos dos demais condóminos.
E deve haver um rigor extremo na definição dos direitos de cada qual, e na articulação de todos eles entre si, pois que um conceito alargado do que cada um possa fazer é meio caminho andado para que todos perturbem todos. Quando todos têm que viver juntos. Dia a dia, hora a hora.
É preciso não olvidar que o reconhecimento de um direito, qualquer que ele seja, a um dos condóminos, é o caminho aberto para a exigência de reciprocidade do reconhecimento de igual direito a todos os outros.
Quando a escritura de constituição desta propriedade horizontal diz, como é o caso, que uma fracção do prédio é destinada a centro comercial, entendido pelas razões atrás indicadas, como situando-se no âmbito do terciário/comércio, a primeira leitura que dela se pode fazer é que ela não diz que a referida fracção se destina a centro comercial ... e industrial, a terciário/comércio ... e indústria.
Ela diz o que diz, e só o que diz – centro comercial.
E, como se escreve no Ac. STJ de 22 de Novembro de 1995, CJSTJ, T3, pág.123, « a expressão comércio...só pode ter o sentido vulgar e corrente de mediação nas trocas, coincidente com o seu sentido económico, aquele que um declaratário normal deduz ».
É possível, porque tudo é possível, que outro e diferente fosse o sentido da cláusula que destina o rés-do-chão a centro comercial ( no âmbito, já se disse, do terciário/comércio ), traduzindo a palavra comercial um sentido mais alargado do que este que é o significado vulgar e corrente da palavra.
Poderá pensar-se que quando se diz, como se provou, que a fracção A se destina a centro comercial, se incluía na expressão a restauração, a indústria da restauração, sabido como é que no comum dos caso os centros comerciais, tais como os concebemos, incluem restaurantes.
Mas competiria então a quem – no caso, as RR – se quisesse privilegiar de um tal diferente significado, o ónus da prova dessa diferente significância.
Porque o negócio da restauração é, claramente, uma actividade industrial, um actividade de transformação de mercadorias que cai dentro do conceito de indústria – ver Ac. STJ já citado.
O que a ré DD desenvolve – com a autorização da ré Imobiliária – na “Companhia dos ........” e no “Sr. FG” é uma actividade industrial.
Ora acontece que também se provou, como já se transcreveu, que estes estabelecimentos estão instalados e a funcionar em áreas que não foram projectadas de raiz, nem construídas de raiz, nem licenciadas para restauração.
O que transparentemente significa que a nova significância, o alargamento da significância do comercial como “terciário/comércio” para incluir a restauração não chegou aqui, a estas áreas ou zona do “centro comercial” que não foi projectada e construída de raiz para restauração.
Um tal alargamento significativo terá, no máximo, ficado pelas áreas do “centro comercial” projectadas como zona de restauração.
Para além disso, para além dessa zona ( se a houver ), a restauração não é destino que, de acordo com o texto conformador da propriedade horizontal e o disposto na al. c ) do nº2 do art.1422º, as rés possam dar à sua fracção A.
A tanto se opõe, aliás – se é que assim mesmo se pode dizer – o próprio prédio, que não estava preparado para tal tipo de actividade, como se vê da longa matéria de facto recolhida como traduzindo as diligências feitas pelas rés para tornearem uma tal questão.
Ou seja, é a própria estrutura do prédio, a sua natureza edificada, que torna transparente a ideia de que a expressão comércio utilizada no título constitutivo da propriedade horizontal tem – e tem apenas, no que às áreas ocupadas pelos estabelecimentos aqui em causa diz respeito – esse sentido vulgar e corrente de que já se falou. Porque não pode ter outro mais alargado, sem a necessidade de modificação na natureza física do prédio.
Alguém que quisesse contratar o uso da fracção A, sempre saberia que ela não comportava manifestamente o destino que, no caso, lhe foi dado – neste sentido, também o já citado Ac. RC de 20 de Outubro de 1998.
São elementos, estes, conformadores do próprio título constitutivo da propriedade horizontal, que ajudam a interpretá-lo, como já se vem interpretando.
Como já se escreveu - Ac. RL de 25 de Fevereiro de 1992, BMJ nº414, pág.625 - « o fim a que uma fracção autónoma ... é destinada deve aferir-se pelo declarado expressamente no título constitutivo da propriedade horizontal; na falta de tal declaração afere-se das características internas da fracção autónoma, das características do prédio de que a fracção faz parte e das características da zona urbana em que o prédio se situa ».
E onde se acrescenta: « não é utilização normal de uma loja que não tenha chaminé, a instalação nela de um restaurante ».
Num prédio com as características do “CC”, em cujos semi-cave e piso zero funciona o centro comercial comummente designado por “Galerias Saldanha” não é normal a instalação de dois restaurantes fora da zona projectada e construída para esse fim. E que, por isso mesmo, provocam os graves efeitos nefastos resultantes da emissão de vapores, fumos, cheiros e ruídos que as próprias rés reconhecem e que procuraram eliminar ou minimizar com as longas obras factualizadas nos autos.
Que procuraram mitigar, mas não eliminaram por completo, mantendo-se os incómodos sobretudo para quem mora por cima dos restaurantes, admitindo a 1ª ré a razoabilidade das queixas dos condóminos que residiam nas fracções habitacionais de que a existência do ponto de saída do remanescente dos fumos e cheiros, ao nível da Rua Eng. Vieira da Silva, desprestigia as suas habitações implicando a insuficiência da solução a execução de uma nova conduta que, para atingir o terraço de cobertura, terá que ser encaminhada pela fachada interior do bloco 4 da Rua Eng. Vieira da Silvao que carece de autorização dos restantes condóminos para a executar, pois a mesma implica uma alteração da linha arquitectónica e arranjo estético do edifício
Ora obras deste tipo – obras que impliquem uma alteração da linha arquitectónica e arranjo estético do edifício - são obras proibidas a cada um dos condóminos - art.1422º, nº2, al. a).
E, se só com obras proibidas é possível montar um específico negócio na fracção, é óbvio que, a todas as luzes, esse negócio não pode estar – de acordo com a normalidade das coisas – incluído nos destinos possíveis da fracção.
É a personalidade física do prédio a opor-se ao fim a que o condómino destinou a fracção!
Tanto basta para a necessidade de reconhecer a procedência do recurso interposto pelos autores e repor a condenação das rés a verem declarado – como se declara - que o uso da parte da fracção “A” ocupada pelos restaurantes “ Companhia dos ........ “ e “ Sr. FG “ é ilícito, devendo as RR cessar imediatamente tal uso.
E, em linha recta, repor também a restante condenação decidida em 1ª instância.
Porque há relações, no estrito domínio do direito privado, que é preciso respeitar para, respeitando-as, ser possível uma sã convivência entre todos.
E assim é que – art.1420º, nº1 – como se disse, os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis.
E – art.1346º - o proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, ... provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanem.
É o caso:
os cheiros e vapores e fumos e ruídos que têm origem na actividade dos restaurantes da ré DD resultam de uma utilização não normal da fracção da ré Imobiliária – destinada a fracção ao comércio, está a ter uma utilização industrial – e, mesmo que assim não fosse, é incontornável considerar que tais emissões arrastam um prejuízo substancial das fracções dos AA, habitacionais que são, atingindo valores – constitucionais – da saúde e da qualidade de vida de quem lá vive.
Por todas as razões, se pode então concluir que os AA têm o direito de fazer reconduzir o destino da fracção A ao definido no título constitutivo da propriedade horizontal – para centro comercial ( no domínio do terciário/comércio ) – fazendo cessar nela a actividade de restauração ( e pagando a sanção pecuniária compulsória fixada de 500 euros por dia, se persistirem na sua actividade ), como têm o direito de ver cessar as emissões de fumos, cheiros, vapores, ruídos e gorduras e têm o direito de ser indemnizados pelos prejuízos sofridos por uma utilização inadequada da fracção, que os atingiu no direito de propriedade das fracções de que cada um é titular, e os atingiu também, a cada um deles, na sua personalidade física e moral, defendida pelo art.70º do CCivil, e num estruturante direito a um ambiente de vida humano, que a Constituição da República consagra como direito fundamental no seu art.66º, nº1.
D E C I S Ã O
Na procedência do recurso, concede-se a revista e, revogando-se o acórdão recorrido, condena-se ( também ) a ré DD nos preciso termos da sentença de 1ª instância, que se recupera na íntegra.
Custas, aqui e na apelação, a cargo da recorrida DD, LDA.
Lisboa, 4 de Dezembro de 2008
Pires da Rosa (Relator)
Custódio Montes
Mota Miranda