Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 197/06.6TCFUN.S1 |  |
RESOLUÇÃO
ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS
1. O erro, como vício da vontade, refere-se ao presente ou ao passado.
2. A alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar que foram, consciente ou subconscientemente, consideradas como continuando ou vindo a verificar-se no futuro, pode importar uma resolução ou modificação do negócio:
3. A base do negócio é uma representação de uma das partes, conhecida pela outra e relativa a certas circunstâncias basilares atinente ao próprio contrato e que foi essencial para a decisão de contratar.
4. Diferentemente do que se passa do domínio do erro, em que a base do negócio tem carácter subjectivo, a base do negócio no domínio da alteração das circunstâncias tem carácter objectivo, visto não se reconduzir a uma imaginária falsa representação psicológica da manutenção de tais circunstâncias.
5. E também diferentemente do erro, em que a base do negócio é unilateral, respeitando exclusivamente ao errante, na alteração das circunstâncias a mesma é bilateral, respeitando simultaneamente aos dois contraentes.
6. A alteração anormal das circunstâncias corresponde a uma modificação da base negocial pouco habitual.
7. Essa alteração deve ser significativa, assumir apreciável vulto ou proporções extraordinárias, de tal forma que subverta a economia do contrato, tornando-o lesivo para uma das partes.
8. Necessário é ainda que a manutenção do contrato tal como foi celebrado, a verificar-se, afecte gravemente os princípios da boa fé e que essa manutenção não estivesse coberta pelos riscos próprios do contrato.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
Em 06.03.14, nas Varas de Competência Mista do Funchal, AA, BB, CC e DD, intentaram a presente acção declarativa de condenação contra EE e FF
pedindo
- que fosse declarada a nulidade do contrato de promessa de compra e venda de prédio misto celebrado entre as partes em 14 de Maio de 2002, respectivamente, como promitentes-compradores e promitentes-vendedores, por vício de forma legal;
- ou se assim não se entendesse, declarada a anulabilidade com fundamento em erro sobre o objecto do negócio;
- ou ainda se assim não se entendesse, declarar-se a resolução do contrato;
- em qualquer caso, condenar os réus a devolverem aos autores o preço recebido (314.242,67 €), bem como o montante de 7.980,00 €, pago pela elaboração do projecto para construção alegadamente inviabilizado pela autoridade camarária, tudo acrescido de juros de mora.
Contestando
réus alegaram, em resumo, que
- o contrato promessa não era nulo, por não lhe serem aplicáveis as formalidades prescritas pelo nº3 do artigo 410º do Código Civil;
- foi por negligência dos autores na apresentação do pedido de licenciamento do projecto de construção, feito já para além do termo da eficácia vinculativa da informação prévia de validade dada pela Câmara Municipal do Funchal, que não foi deferido o pedido de licenciamento;
- era possível no momento da celebração do contrato promessa a construção no prédio de habitação a custos controlados e após esse momento tal possibilidade continuou a existir;
- não se verificava, assim, a invocada anulabilidade do contrato promessa por erro sobre o objecto do negócio nem o direito à resolução do contrato por parte dos autores.
Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 07.09.04, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarando a anulação do contrato promessa celebrado entre as partes e condenando os réus a restituir o preço recebido – 312.242,67 €.
Os réus apelaram, sem êxito, pois a Relação de Lisboa, por acórdão de 08.07.01, confirmou a decisão recorrida.
Novamente inconformados, os réus deduziram a presente revista, apresentando as respectivas alegações e e as seguintes conclusões:
1ª) - Os Recorridos não incorreram em qualquer erro, pois a finalidade de destinação do prédio por eles visada aquando da celebração do contrato-promessa fora expressamente declarada viável pela Câmara Municipal;
2ª) - E a informação prévia favorável garantia a vinculação da Câmara Municipal a deferir um projecto de licenciamento apresentado dentro de um ano a contar da data da respectiva notificação, em conformidade com as condições dela (artigo 17º/1 do DL 555/99, e acórdão do S.T.A. de 27-04-2006, proferido no proc. nº 0184/05);
3ª) - Ao invés, os Recorridos deixaram caducar a eficácia vinculativa de tal informação prévia, não obstante os Recorrentes terem-lhes entregue cópia do ofício dela logo na fase das negociações, e de entre a data da celebração do contrato-promessa e a do termo daquela eficácia terem decorrido ainda cerca de seis meses;
4ª) - E nenhuma deliberação da C.M.F. consta do processo, que afirme a inviabilidade superveniente daquela finalidade, ou seja, que contradiga a informação prévia constante do documento de folhas 21;
5ª) Mas ainda que assim não fosse, o Tribunal recorrido sempre teria qualificado incorrectamente os factos provados, pois se erro houvesse, não se reportaria ao "objecto do negócio", subsumível ao artigo 251º do Código Civil, mas sim a motivo determinante da vontade dos Recorridos não referente à pessoa do declaratário nem ao objecto do negócio, enquadrável no artigo 252° do mesmo código, pois a finalidade de construção de "habitação a custos controlados" por eles visada não é intrínseca ao prédio prometido comprar (à sua identidade, características ou qualidades), radicando exclusivamente no plano das intenções de destinação dos promitentes-compradores;
6ª) - E sendo aplicável a um tal "erro" o disposto no artigo 252º do Código Civil, só existiria causa de anulação se as partes tivessem reconhecido por acordo a essencialidade do motivo, isto é, que era indispensável para os promitentes-compradores a possibilidade de destinarem o prédio ao especialíssimo fim de construção de "habitação a custos controlados", acordo esse que os factos provados não consubstanciam - mas sim apenas acordo sobre a essencialidade da possibilidade do fim mais geral de construção de um empreendimento habitacional (factos nºs 17 e 18), que nada nem ninguém no processo disse não ser possível;
7ª) - O acórdão recorrido violou as normas do nº1 do artigo 17° do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Dec. Lei nº 555/99 de 16-12) e do artigo 653°/2/parte final, do Código de Processo Civil, e aplicou erradamente a do artigo 251º, pois deveria ter aplicado a do artigo 252°/1, do Código Civil, do que sempre resultaria a improcedência da acção.
Os recorridos não contra alegaram.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Os factos
São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:
– Autores e Réus subscreveram em 14 de Maio de 2002, um contrato promessa de compra e venda, cujas cláusulas foram as seguintes: CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE PRÉDIO MISTO Entre GG, casado, natural da freguesia de Santa Luzia, concelho do Funchal, residente na Rua d.......,...,.....Funchal, a outorgar em representação, como procurador, de EE, NIF 00000000, natural da freguesia de Santo António da Serra, concelho de Machico, e marido, FF, NIF0000000, natural da freguesia de São Martinho, do mesmo concelho, onde residem, na Rampa ......., n.º .., casados na comunhão geral de bens, abaixo referido como PRIMEIRO OUTORGANTE; E AA, NIF 184 165 903, casado na comunhão de adquiridos com BB, residente no Caminho Velho da Ajuda, "Apartamentos ............", bloco .., ....... Funchal, CC, NIF000000000 casado na comunhão de adquiridos com DD, residente na Rua ..........., n.º 1......., Câmara de Lobos, e XAVIER DOS SANTOS, NIF................ casado na comunhão de adquiridos com HH, residente no Caminho Grande e Preces, freguesia e concelho de Câmara de Lobos, de onde todos são naturais ,abaixo referidos como SEGUNDOS OUTORGANTES; celebra se o presente contrato-promessa, com o seguinte regime especial: CLÁUSULA PRIMEIRA: DECLARAÇÕES DE VONTADE E IDENTIFICAÇÃO DO OBJECTO, O Primeiro Outorgante, na invocada qualidade, promete vender aos Segundos Outorgantes, ou a quem os mesmos a todo o tempo indicar, e os Segundos Outorgantes prometem comprar aos representados daquele, livre de quaisquer ónus ou encargos, o prédio misto ao sítio da Igreja Velha, freguesia de São Roque, concelho do Funchal, a confrontar pelo norte e oeste com a ribeira, sul com II, e leste com o Caminho, com a área coberta e 85m2, e a descoberta de 3.415m2, sendo a área total de 3.500m2, inscrito na matriz, a parte urbana sob o artigo n.º 51, e a rústica sob o artigo cadastral n.º 19, da secção J, descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o n.º 642/920204, onde se acha registado a favor dos representados do Primeiro Outorgante; CLÁUSULA SEGUNDA: PREÇO O preço da compra e venda ora prometida será de € 314.242,6 (trezentos e catorze mil duzentos e quarenta e dois euros e sessenta e sete cêntimos), do qual foi paga e recebida nesta data a quantia de € 99.759,5 (noventa e nove mil setecentos e cinquenta e nove euros e cinquenta e sete cêntimos), como sinal, devendo o remanescente, no montante de 214,483, 10 (duzentos e catorze mil quatrocentos e oitenta e três euros e dez cêntimos), ser pago na ocasião da escritura da compra e venda. CLÁUSULA TERCEIRA: PRAZO, E MARCAÇÃO DA ESCRITURA: A escritura referida será celebrada no prazo de noventa dias a contar da presente data, ficando porém a sua oportunidade dependente de designação pelo Instituto de Habitação da Madeira, que os Segundos outorgantes indicarão para comprador. CLÁUSULA QUARTA: EXECUÇÃO ESPECÍFICA: As promessas exaradas neste contrato poderão ser especificamente executadas a requerimento de qualquer das partes, nos termos do artigo 830º do C.Civil. CLÁUSULA QUINTA: REVOGAÇÃO DE CONTRATO ANTERIOR: Com o presente contrato as partes consideram revogado o contrato promessa que, com o mesmo objecto, celebraram entre si ontem. Feito em triplicado, no Funchal, aos catorze de Maio de dois mil e dois.”- (A)
- As assinaturas das partes não foram reconhecidas notarialmente – (B)
- Daquele contrato não consta qualquer referência à licença de habitabilidade do prédio urbano prometido vender e comprar- ©
- O identificado prédio destinava-se à construção de um empreendimento habitacional que iria ser adquirido pelo Instituto de Habitação da Madeira – (D)
- Pois, destinava-se a construção a preços controlados, cujos adquirentes seriam indicados e apoiados pelo Instituto da Habitação da Madeira – (E)
- Os Réus pagaram a totalidade do preço acordado – (F)
- O prédio prometido está inscrito a favor dos Réus na Conservatória do Registo Predial do Funchal (n.º 000/00000000– São Roque) – (G)
- Os Réus constituíram os Autores procuradores para venderem o identificado prédio, podendo estes celebrar negócios consigo mesmos, não caducando a procuração por morte, interdição ou inabilitação dos mandantes, nem revogada sem o acordo dos procuradores – (H)
- Foi elaborado um estudo prévio de um edifício de habitação social e submetido à aprovação da Câmara Municipal do Funchal- (I)
- Tendo sido aprovada a seguinte deliberação de 25.10.2001, comunicada à Ré-mulher, através do ofício 7293/DU/DAO/RAO, Proc. 5272/2001/09/75/173, de 31.10.2001: “Assunto: Apresentação do estudo prévio de um edifício de habitação social a levar a efeito ao Caminho da Igreja Velho São Roque. Relativamente ao requerimento registado nesta Divisão Administrativa de Obras Particulares sob o n.º 5272 em 2001.07.06, manda me o Vereador do Pelouro do Urbanismo, com delegação de competências do Presidente da Câmara, comunicar a Vª Exa que em reunião de 2001.10.25, o mesmo mereceu a seguinte deliberação: “É viável face ao fim a que se destina, habitação a custos controlados, devendo diminuir 1 piso, já que o edifício deverá ficar todo abaixo da cota do arruamento, de modo a dissimular melhor a sua volumetria. Deverá apresentar projecto corrigido apresentando juntamente os projectos de especialidade e arranjos exteriores. Antes do levantamento da licença deverá apresentar contrato- promessa com a C.M.F. ou Instituto de Habitação da Madeira para aquisição dos fogos.”- (J)
- Os Autores requereram ao Registo Nacional de Pessoas Colectivas certificado de admissibilidade para a constituição de uma sociedade por quotas destinada à construção e venda das fracções do prédio a construir – (L)
- Em nome dessa sociedade a constituir, os Autores apresentaram à Câmara Municipal do Funchal, em 17 de Janeiro de 2003, o projecto de licenciamento de um edifício de habitação económica, o qual mereceu o seguinte despacho de 11.02.2003: “Assunto: Projecto de licenciamento de um edifício de habitação económica a construir ao Caminho da Igreja Velha São Roque. Relativamente ao requerimento registado nesta Divisão Administrativa de Obras Particulares sob o n.º 2455 em 2003.01.17, com delegação de competências do Presidente da Câmara, comunico a Vª Exa que no dia 2003.02.11, o mesmo mereceu o seguinte despacho do Director do Departamento de Urbanismo: “O projecto deverá ser revisto de modo a diminuir a área bruta de construção, devendo eliminar os espaços comerciais "colados" no alçado Poente e reservando a área a espaços verdes envolventes. Admite se a manutenção do espaço comercial previsto no extremo Sul do edifício. Deverá apresentar projecto de arranjos exteriores"- (L)
- Foi apresentado à Câmara Municipal do Funchal o projecto de substituição, o qual foi “indeferido dado que não cumpre e viola o Plano Director Municipal” – (N)
- O Instituto Nacional de Habitação em 24 de Fevereiro de 2003 informou os Autores de,“que os elementos de Ante-Projecto de Arquitectura agora remetidos a este Instituto se encontrava em condições face às exigências inerentes aos programas de habitação de custos controlados, pelo que passamos a aguardar o respectivo projecto de execução.”- (O)
- Quando as partes contrataram era previsível o deferimento do projecto pela Câmara – (P)
- Se os Autores soubessem que o projecto não iria ser aprovado, não celebrariam qualquer contrato – (Q)
- Aquando da negociação, os Réus sempre informaram os Autores que era possível construir no identificado prédio um empreendimento habitacional – ®
- E os Autores contrataram no pressuposto de que tal se concretizaria, bem sabendo os Réus, que se assim não fosse, não prometeriam adquirir o prédio – (S)
- O objecto que os Autores visavam, já aquando da celebração do contrato-promessa, era apenas o terreno, para posterior construção – (T)
- Os Autores, promitentes-compradores, tencionavam abater essa casa existente no prédio – (U)
- Casa que era de construção anterior a 1951 – (V)
- Em ofício de 19.07.2005, a Câmara Municipal do Funchal respondeu à reclamação dos Autores, nos seguintes termos: “O indeferimento do projecto de construção de habitação a custos controlados apresentado por Vossa Exa, com fundamento na violação do Plano Director Municipal, não contradiz a informação prévia aprovada pela Câmara Municipal, uma vez que é conforme o preceituado no artigo 17º, nº 1, do Decreto-Lei 555/99.O conteúdo da informação prévia aprovada vincula as entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenciamento ou autorização da operação urbanística a que respeita, desde que tal pedido seja apresentado no prazo de um ano a contar da data da notificação da mesma ao requerente. O pedido de licenciamento foi apresentado 1 ano e 2 meses depois, altura em que a informação prévia já não produzia qualquer efeito.” – (X)
- Reclamação essa que os Autores haviam apresentado a 2003/06/26 – (Z)
- Não é possível a construção de habitação de custos controlados na zona aqui em causa – (2º)
- Além do preço pago, os Autores tiveram que suportar as despesas inerentes ao anteprojecto, e projecto, no montante de € 7.980,77º - (3º)
- Os Réus não possuíam meios económicos para executar a construção que a Câmara Municipal do Funchal já lhes tinha viabilizado, razão porque negociaram a venda do prédio – (8º)
- Os Autores homens são todos empreiteiros ou sócios e gerentes de sociedades de construção civil – (9º)
- A Ré é enfermeira, e o Réu funcionário público – (10º)
- Logo na fase das negociações o procurador dos Réus entregara-lhes cópia do ofício que comunicava a informação prévia de viabilidade da construção – (12º)
- Nem os Autores, nem os Réus sabiam que a deliberação constante da Alínea L) violava o Plano Director Municipal – (14º).
Os factos, o direito e o recurso
No acórdão recorrido entendeu-se, “secundando” a posição assumida pela 1ª instância, que “os recorridos outorgaram no referido contrato promessa de compra e venda na errada convicção de que o mencionando lote de terreno tinha a tal condição necessária para o plano de edificação que se propunham edificar no local aquando da contratação com os réus”.
Os recorrentes entendem que “os recorridos não incorreram em qualquer erro, pois a finalidade de destinação do prédio por eles visada aquando da celebração do contrato promessa fora expressamente declarada viável pela Câmara Municipal”.
Vejamos.
O erro como vício da vontade “traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio. Se estivesse esclarecido dessa circunstância – se tivesse exacto conhecimento da realidade – o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou” – Mota Pinto “in” Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, página 504.
Mas o erro refere-se ao presente ou ao passado.
“O erro consiste numa ignorância ou falsa representação, relativas a circunstâncias passadas ou presentes, isto é, à situação existente no momento da celebração do negócio” – Mota Pinto “in” ob.cit., página 505.
Ora, em 02.05.14, data em que foi outorgado o contrato promessa, a situação do prédio prometido vender era, face à deliberação da Câmara Municipal do Funchal de 01.10.25, a viabilidade de nele se poder construir o edifício pretendido pelos promitentes compradores, aqui autores.
Ou seja, nessa altura, os autores tinham a perfeita representação e estavam com exacto conhecimento da realidade então existente.
Dito doutro modo, na altura em que os autores outorgaram no contrato promessa, a realidade era que, segundo a Câmara Municipal do Funchal, a construção de habitação a custos controlados era viável, circunstância esta que era determinante na sua decisão de contratar.
A sua vontade não estava, assim, viciada por qualquer erro.
No entanto, posteriormente, a mesma Câmara, por deliberação de 03.05.15, veio a alterar a sua posição e a deliberar indeferir o pedido de licenciamento entretanto deduzido pelos autores, invocando a violação do Plano Director Municipal.
Desta forma, a previsão que a Câmara iria deferir no futuro o projecto de construção do edifício não se verificou.
Tal indeferimento foi inesperado, pois “quando as partes contrataram era previsível o deferimento do projecto pela Câmara” – alínea P) da matéria assente.
Levanta-se, então, a questão de se saber qual a consequência de uma inesperada evolução dos acontecimentos relativos ao objecto do contrato promessa, melhor dizendo, ao objecto do negócio prometido.
No caso concreto em apreço, os autores, ao contratarem, tiveram como certa a verificação de um estado de coisas - a manutenção da viabilidade de construção habitacional a custos controlados no prédio de prometeram comprar – e, por isso, contrataram – cfr. alíneas P), R) e S) da matéria assente.
Se lhes ocorresse a possibilidade de falhar tal circunstância pressuposta, “não celebrariam qualquer contrato” – cfr. alínea Q) dos factos assentes.
Como se disse, posteriormente, ocorreu esse falhanço, pois foi indeferido o pedido de licenciamento, não sendo possível a construção de habitação a custos controlados na zona em causa – cfr. alínea N) e resposta ao ponto 2º da base instrutória.
Como refere Mota Pinto “in” ob. cit., página 606, “o problema traduz-se, pois, em saber se a alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar que foram, consciente ou subconscientemente, consideradas como continuando ou vindo a verificar-se no futuro, deve importar uma resolução ou modificação do negócio, ou não deve afectar os termos em que ele foi realizado”.
Nos termos do nº1 do artigo 437º do Código Civil “se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”
Dois requisitos, portanto:
A) – Alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram decisão de contratar;
B) – Manutenção do conteúdo contratual afectando gravemente os princípios da boa fé e não estando abrangida pela álea própria do contrato.
Cremos que estes requisitos se verificam no caso concreto em apreço.
Está provado que a possibilidade de construção de um edifício a preços controlados era um pressuposto em que os autores fundaram a sua decisão de prometer comprar o prédio em causa e que se aquela possibilidade não ocorresse, não celebrariam o contrato, assim como está provado que não sabiam que a deliberação da Câmara Municipal do Funchal de 01.10.25, que considerou viável a construção por eles pretendida, violava o Plano Director Municipal - cfr. alíneas E), I), J), Q), R), S) da matéria assente e respostas aos pontos 12º e 14º da base instrutória.
Convenceram-se, assim, os autores, que aquela deliberação não sofreria alteração significativa, frustadora do seu intento negocial, ou seja, convenceram-se de que podiam construir no prédio que prometeram comprar o edifico que nele pretendiam edificar.
Posteriormente e por deliberação da mesma Câmara, veio a ser considerado que não era possível a construção pretendida pelos autores no prédio em causa – cfr. alíneas M) e N) dos factos assentes.
Será que pode ser considerado que estas circunstâncias fundaram a decisão de contratar e a sua alteração pode ser considerada anormal, significativa, conforme exige o transcrito nº1 do artigo 437º?
Cremos que sim.
Sabe-se que as circunstâncias aludidas neste preceito constituem a base do negócio.
A base do negócio é uma representação de uma das partes, conhecida pela outra e relativa a certas circunstâncias basilares atinente ao próprio contrato e que foi essencial para a decisão de contratar – Menezes Cordeiro “in” Tratado de Direito Civil Português, volume I, tomo I, 3ª edição, página 833.
Diferentemente do que se passa do domínio do erro, em que a base do negócio tem carácter subjectivo, a base do negócio no domínio da alteração das circunstâncias tem carácter objectivo, visto não se reconduzir a uma imaginária falsa representação psicológica da manutenção de tais circunstâncias.
E também diferentemente do erro, em que a base do negócio é unilateral, respeitando exclusivamente ao errante, na alteração das circunstâncias a mesma é bilateral, respeitando simultaneamente aos dois contraentes.
Neste sentido, ver Inocêncio Galvão Telles, “in” Manual dos Contratos em Geral, 4ª edição, página 344.
Ora, no caso concreto em apreço, parece não oferecer dúvidas que, objectivamente, a possibilidade de se construir habitação a custos controlados no prédio em causa constitui a base do negócio.
Surpreende-se isso pelo requerimento dos próprios réus sobre que recaiu a deliberação de viabilidade da construção, referido na alínea J) dos factos assentes, em que se refere expressamente a essa construção e ao seu tipo.
E resulta também do facto, já acima invocado, de essa construção ser um pressuposto da decisão de contratar por parte dos autores, conforme se deu como assente na alínea S) dos factos assentes.
Por outro lado e conforme resulta da citada alínea J) dos factos assentes e ainda das alíneas P), R), S), T) dos mesmos factos e das respostas aos pontos 12º e 14º da base instrutória, a base do negócio, vista objectivamente, também era para os réus a construção daquela habitação a custos controlados.
Temos, pois, que houve uma alteração da base do negócio.
E esta alteração pode ser considerada anormal?
A alteração anormal das circunstâncias corresponde a uma modificação da base negocial pouco habitual – cfr. Pedro Romano Martinez “in” Da Cessação do Contrato, 2005, página 154.
Essa alteração deve ser significativa, assumir apreciável vulto ou proporções extraordinárias, de tal forma que “subverta a economia do contrato, tornando-o lesivo para uma das partes” – Inocêncio Galvão Telles “in” ob. cit., página 345.
Ora, no caso concreto em apreço, está assente que se a base negocial do contrato – a possibilidade de construção de habitação a custos controlados – fosse alterada no sentido de não se concretizar essa possibilidade, os autores não celebrariam o contrato.
Cremos que mais não é necessário para concluir que a alteração acima referida assumiu proporções extraordinárias e subverteu a economia do contrato, na medida em que, não podendo construir no prédio que prometeu comprar, a realização do contrato manifestamente passou a lesar os interesses dos autores.
A manutenção do contrato lesaria gravemente os autores, o que implicaria uma perturbação do equilíbrio contratual inicialmente ajustado.
A alteração foi, pois, anormal.
Mas, como se disse, não basta esta alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram decisão de contratar para que as partes tenham direito à resolução ou modificação do contrato.
Necessário é ainda que a manutenção do contrato tal como foi celebrado, a verificar-se, afecte gravemente os princípios da boa fé e que essa manutenção não estivesse coberta pelos riscos próprios do contrato.
Quer isto dizer que as circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar se alteraram de tal modo que um julgador razoável não pode já considerar a prestação de um como o contra valor do outro – cfr. Abel Pereira Delgado “in” Do Contrato Promessa, 1978, página 116.
Este requisito encontra-se, de algum modo, relacionado com o anterior, pois, para a sua verificação, teria de se apurar se a subsistência do vínculo contratual seria demasiado onerosa para a parte que invoca a alteração das circunstâncias a ponto de se aceitar a quebra do princípio da estabilidade dos contratos – Pedro Romano Martinez “in” ob. cit., página 154.
Ora, ressalta da matéria assente nas alíneas I), J), P), Q), R) e S) e da resposta ao ponto 12º da base instrutória que o preço de 314.242,67 € pago pelos autores aos réus tinha como contrapartida a possibilidade de aqueles puderem construir no prédio o edifício que pretendiam, ou seja, habitação social a custos controlados.
Não se concretizando essa possibilidade, é manifesta a quebra do equilíbrio contratual.
A prestação do autores – o pagamento do preço - a manter-se o contrato, seria manifestamente desproporcionada à prestação dos réus – a transmissão da propriedade de um prédio onde não se podia construir a habitação social a custos controlados que aqueles pretendiam nele realizar.
Dito doutro modo, os autores pagariam um preço por um prédio que para si deixou de ter qualquer valor tendo em conta que a finalidade do negócio era a construção do prédio com a finalidade referida e que se isso não fosse possível, não adquiriam o mesmo – cfr. alíneas Q) e S) da matéria assente.
Concluímos, pois, que a manutenção do contrato afectaria gravemente os princípios da boa fé.
Mas esta manutenção não se encontraria abrangida pelos riscos do próprio contrato?
Cremos que não.
Essa abrangência existiria se as modificações operadas resultassem de flutuações que se integrassem no risco negocial.
Não é o caso.
O negócio não era aleatório.
Antes e pelo contrário, “quando as partes contrataram era previsível o deferimento do projecto pela Câmara” – alínea P) dos factos assentes.
Não estava previsto, assim, qualquer risco negocial.
Concluímos, portanto, estarem verificados os pressupostos referidos no artigo 437º do Código Civil para a relevância da resolução fundada na alteração das circunstâncias.
Resolução esta que foi pedida pelos autores, embora com base em diferente fundamento.
E aqui conhecida, ao abrigo do disposto no artigo 664º do Código de Processo Civil.
Resolvido o contrato, aplicam-se as regras da resolução do contrato estabelecidas nos artigos 432º e seguintes do Código Civil, entre as quais avultam a de que a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos jurídicos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico – artigo 433º - e que tem efeito retroactivo – artigo 434º.
Apenas uma nota final.
Entendem os réus que os autores deviam ter aproveitado a informação prévia sobre a viabilidade da construção no prédio em causa, referida na alínea j) da matéria assente, para vincular a Câmara Municipal do Funchal ao licenciamento da construção, o que deveriam fazer no prazo de um ano referido no nº1 do artigo 17º do Decreto Lei 555/99, de 16.12.
Tendo feito o pedido de licenciamento já depois de decorrido aquele prazo, teriam sido eles os responsáveis pelo não licenciamento da construção.
Parece-nos evidente que não têm razão.
Em primeiro lugar, porque não há elementos que nos permitam concluir que os autores se comprometeram a apresentar o pedido de licenciamento da construção do edifico dentro daquele prazo.
Sendo que nem sequer sabiam que a deliberação sobre a viabilidade da construção violava o Plano Director Municipal – cfr. resposta ao ponto 14º da base instrutória.
Por outro lado, não se provou que se os autores tivessem apresentado o pedido de licenciamento dentro daquele prazo e em conformidade com a informação prévia, a Câmara Municipal o teria deferido – resposta negativa ao ponto 11º da base instrutória.
Finalmente, provou-se que não era possível a construção de habitação de custos controlados na zona aqui em causa, por violar o Plano Director Municipal – cfr. respostas aos pontos 2º e 14º da base instrutória.
Ora, nos termos do artigo 103º do Decreto Lei 380/99, de 22.09 “são nulos os actos praticados em violação de qualquer instrumento de gestão territorial aplicável”.
E nos termos do artigo 134º do Código do Procedimento Administrativo “o acto nulo não produz quaisquer efeitos jurídicos, independentemente de declaração de nulidade”.
Logo, a informação prévia ilegal fornecida pela Câmara Municipal do Funchal não podia produzir o efeito pretendido pelos réus.
E isto porque “como acto administrativo de gestão urbanística que é, aplica-se ao pedido de informação prévia a regra decorrente do princípio geral de direito tempus regit actum, segundo a qual a validade de um acto depende da sua conformidade com as normas legais regulamentares aplicáveis em vigor à data da sua prática. Acresce que, tratando-se de actos prévios relativamente a actos de licenciamento ou de admissão de comunicação prévia, o regime da respectiva invalidade terá de ser o mesmo que vigora para os actos de carácter definitivo que lhe venham a suceder. Por isso, serão nulos nas mesmas circunstâncias em que aqueles o sejam” – Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maças “in” Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação Comentado, 2ª edição, 2009, em anotação 2ª ao artigo 17º.
Ou seja e no caso concreto em apreço, violando a informação prévia o Plano Director Municipal – cfr. respostas aos pontos 2º e 14º da base instrutória – a informação prévia em causa no presente processo era nula, conforme acima já ficou referido
Consequentemente, o acto definitivo de licenciamento a surgir na decorrência desta informação necessariamente teria que também ser considerado nulo.
Mas mesmo que se considerasse que na altura em que a informação prévia foi emitida ela não violava o referido Plano Director Municipal, mesmo assim a Câmara Municipal do Funchal não estava impedida de deliberar sobre normas urbanísticas, designadamente normas de planos municipais, que estabelecessem, para a área, regras diferentes das então até aí vigentes.
E como no caso concreto em apreço resulta da matéria assente na alínea X) que a referida Câmara Municipal teria consciência da informação prévia anteriormente dada, então teríamos sempre que respeitar a consagração dessas novas regras contrárias às que existiam na altura que essa informação tinha sido dada e isto em homenagem à ponderação feita por aquela Câmara de outros interesses, públicos ou privados, contrapostos ao que existiam e que entendeu serem relevantes para aquela alteração.
“Neste caso, as normas do plano seriam sempre válidas, não tendo a Câmara Municipal outra alternativa senão indeferir o pedido de licenciamento ou rejeitar a comunicação prévia, sob pena da nulidade do acto de controlo preventivo.
Com efeito, é isto o que decorre de dois normativos legais: o do disposto no artigo 67º do RJUE – que consagra legalmente para os actos de licenciamento, admissão da comunicação prévia e autorização de operações urbanísticas a máxima, tempus regit actum, (…) - e do disposto na alínea a) do artigo 68º do mesmo diploma legal – que determina, também sem excepções, a nulidade das licenças ou admissões de comunicações prévias que “violem o disposto em plano municipal de ordenamento de território” – obra citada, mesma anotação.
Concluímos, pois, que sempre a informação prévia em causa não poderia ser tomada em conta.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 28 de Maio de 2009
Oliveira Vasconcelos (Relator)
Serra Baptista
Álvaro Rodrigues