Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 08B0181 |  |
REIVINDICAÇÃO
CONTRATO-PROMESSA
1. Ao acordarem por transacção judicial, que a escritura de compra e venda deve ser outorgada até determinado dia, afirmando expressamente que prescindem “de qualquer mora”, as partes estabeleceram uma data a partir da qual se tem como definitivamente não cumprido o contrato-promessa que subscreveram.
2. Verificado o não cumprimento definitivo do contrato, desaparece a justificação para que os réus mantenham em seu poder uma fracção autónoma que lhes tinha sido entregue na perspectiva de vir a ser comprada, ficando então acordado que deviam reforçar mensalmente em certa quantia o que inicialmente desembolsaram como sinal e princípio de pagamento.
5. Tendo sido acordado que os promitentes compradores podiam indicar o comprador, o incumprimento é imputável ao promitente vendedor que se recusou a celebrar a escritura com fundamento em que tinha havido substituição do comprador que anteriormente fora indicado.
4. Encontrando-se inscrita no registo a aquisição do direito de propriedade correspondente por parte do autor, o mesmo beneficia da presunção de que o direito existe e lhe pertence.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA instaurou contra BB e mulher, CC, uma acção no Tribunal de Comarca de Santa Maria da Feira. Alegou, em síntese, ser proprietário de um prédio composto pelas fracções A, B e C; que os réus “estão (…) a possuir” a fracção B; que não cumpriram uma transacção judicial dando “como válido o contrato promessa entre elas celebrado”, relativo à compra e venda das fracções A e B; e que desde 27 de Setembro de 2001 (data em que esteve marcada a realização da escritura, mas em que os réus pretenderam que o autor vendesse as fracções a comprador diverso do acordado) ocupam indevidamente a fracção B; e pediu a sua condenação no reconhecimento da sua propriedade sobre esta fracção e na respectiva entrega, no reconhecimento de que não cumpriram a transacção e no pagamento de 350.000$00 mensais, desde 27 de Setembro de 2001 até à entrega efectiva.
Os réus contestaram, responsabilizando o autor pelo incumprimento, por se ter recusado a outorgar a escritura com a sociedade L... – Sociedade de Locação Financeira, SA, apesar de terem contratualmente o direito de indicar o comprador, e por lhes não ter entregado a fracção A, livre e devoluta. Sustentaram ainda que, “dado que a posse do imóvel” lhes foi transferida, o autor só teria “o direito de exigir o cumprimento do contrato, nos termos dos artºs 817º e 886º do Código Civil”.
Por sentença de fls. 308, a acção foi julgada parcialmente procedente e os réus foram condenados a entregar ao autor a fracção B, a reconhecer que o autor é o seu proprietário e que não cumpriram o contrato promessa, e a pagar uma indemnização de € 27.800,49, acrescida do montante mensal de € 750,00 até efectiva restituição.
Esta sentença, todavia, foi revogada pelo Tribunal da Relação do Porto de fls. 393, que julgou a acção totalmente improcedente, porque “não pode considerar-se legítima a recusa do autor na outorga da escritura de compra e venda. E, como tal, é a si que tem de ser imputado o incumprimento do contrato promessa sub iudice. Motivo por que lhe não assiste o direito a ver resolvido o contrato promessa por incumprimento da contraparte, tal como lhe não assiste o direito á peticionada indemnização.
E estando apenas em causa nos autos o incumprimento do aludido contrato promessa – que a citada transacção judicial aceitou ‘como válido’ (…) – e respectivas consequências, é claro que a sentença não pode deixar de ser revogada, com a consequente improcedência da acção”.
2. O autor recorreu para o Supremo Tribunal de Justiça. O recurso foi admitido como revista, com efeito meramente devolutivo.
Nas alegações que apresentou, afirmando bastar-lhe “provar que o prédio lhe pertence” para que a acção proceda, em face do artigo 1311º do Código Civil, formulou as seguintes conclusões:
“1) O A., ora Recorrente, é dono do prédio inscrito na matriz urbana 834-B e na Conservatória do Registo Predial sob o nº 60218/200593.
2) Este prédio é do A., violando-se assim o artº 1311 e 342, nº 1 do Código Civil e artº 7º do Código do Registo Predial.
3) A escritura foi marcada para as 16.00 horas no Cartório Notarial de S. João da Madeira.
4) Quer o A., quer os RR. prescindiram de qualquer mora.
5) Eram 16.00 e 45 minutos e ainda não se tinha realizado a escritura.
6) Os RR. disseram que a compradora era G...de P..., Lda. e não L... – Sociedade de Locação Financeira, SA.
7) O A. sempre respeitou a sentença do Sr. Juiz de Santa Maria da Feira, violando o acórdão da Relação do Porto os artºs 671 e 672 do Código de Processo Civil.
8) É este que vale – vide artº 406 do Código Civil.”
Concluem que a acção deve ser julgada procedente.
Os réus contra-alegaram, insistindo no incumprimento por parte do autor e defendendo a confirmação do acórdão da Relação.
3. A matéria de facto que vem provada, após as alterações ditadas pela Relação, é a seguinte:
a) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira, sob o número 00218/200593, um prédio, sito em Roligo, freguesia de Espargo, composto por "parcela de terreno – construção urbana", com a área de 2.450 m2, a confrontar do Norte com lote 30, do Sul com lote 28, do Poente com lote 31 e do Nascente com estrada.
b) Tal prédio está registado a favor do autor através da cota G-3, apresentação nº 10, de 21 de Junho de 1993.
c) E encontra-se inscrito na matriz predial sob o artigo 611°.
d) Encontra-se inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo 834º-B, um prédio composto por ‘fracção B – armazém Nascente, composto por espaço amplo, arrecadação, arrumo e instalação sanitária e piso elevado destinado a escritório e instalação sanitária’, possuindo logradouro a Nascente, sendo o nome do titular do direito ao rendimento inscrito AA.
e) Por documento escrito outorgado a 12 de Maio de 1997, no Primeiro Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, o autor, na qualidade de promitente-vendedor, declarou prometer vender a BB e CC, dois armazéns designados pelas letras ‘A’ e ‘B’ do Lado Sul, edificados no lote 29, sitos na Zona Industrial do Roligo, Freguesia de Espargo, pelo preço de 174.579,26 euros (35.000.000$00).
f) BB e CC, na qualidade de promitentes-compradores, declararam dar, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 1.745,58 euros (350.000$00), obrigando-se a reforçar tal quantia todos os meses em igual importância.
g) Consta da cláusula 4ª do referido documento que ‘A escritura definitiva será ao fim de 12 meses e nessa altura os segundos outorgantes entregarão o resto que falta para pagar o preço contratado, que é de 30.800.000$00’.
h) E da cláusula 5ª que "Os segundos outorgantes podem desistir do contrato de compra e venda e outorgarem uma escritura de arrendamento para oficina de automóveis e armazém de peças destes, mas sendo a renda mensal de 350.000$00.
i ) Consta da cláusula 6ª que ‘Se ao fim de um ano os segundos outorgantes não celebrarem estas escrituras, ou a de compra e venda ou a de arrendamento, ou não indicarem a quem devem ser efectuadas estas escrituras, perderão o dinheiro entregue como sinal e princípio de pagamento e obrigam-se a entregar os armazéns livres e devolutos’.
j) E da cláusula 7ª que ‘Se o primeiro outorgante se obrigar a ter de recorrer ao tribunal para voltar a possuir os armazéns, os segundos outorgantes são obrigados a pagar uma indemnização nunca inferior a 5.000.000$00’.
k) No âmbito da acção ordinária nº 599/99, a qual correu seus termos pelo 1º Juízo Cível deste tribunal, proposta pelo ora autor contra os ora réus, foi posto termo ao litígio por transacção, homologada por decisão já transitada em julgado, nos seguintes termos:
‘1º. Ambas as partes dão por válido o contrato-promessa entre elas celebrado, constante dos autos;
2º. Autor e Réus comprometem-se a outorgar a escritura de compra e venda até ao dia 30 de Setembro de 2001, impreterivelmente, prescindindo ambas de qualquer mora.
3º. No acto da escritura os Réus entregarão ao autor o restante do preço pedido e referente ao contrato-promessa, no montante de 30.800.000$00.
4º. o Autor obriga-se a entregar os prédios livres e devolutos no acto de escritura.
5º. O Autor e os Réus atribuem à presente transacção o direito à execução específica e eficácia real.
6º. Comprometem-se também a colaborar na feitura do negócio, designadamente na recolha de elementos para a celebração da escritura.
7º. Os Réus obrigam-se a notificar o Autor por carta registada, com a antecedência mínima de quinze dias, do dia, local e hora da escritura.
8º. Se os Réus até 15 de Setembro de 2001 não notificarem o Autor do dia e hora da escritura, este pode executar esta sentença para entrega dos prédios a que se referem os autos (…).’
l) Os Réus comunicaram ao Autor que a escritura pública em causa seria outorgada, na qualidade de compradora, pela firma ‘G... & P..., Lda.’, de que os Réus eram os únicos sócios, o que o Autor aceitou.
m) A escritura pública foi marcada para o dia 27 de Setembro de 2001, às 16 horas, no Cartório Notarial de São João da Madeira.
n) No dia em causa a Exma. Senhora Notária declarou que o Autor compareceu no aludido Cartório Notarial, acompanhado pelo seu advogado, a fim de outorgar uma escritura pública de compra e venda, em que aquele interviria como parte vendedora e os Réus como parte compradora, marcada para as 16 horas, que o Autor tinha em seu poder a chave do armazém designado pela letra ‘A’, a qual entregaria no acto da escritura com o prédio livre e devoluto, que às 16 horas o Autor estava presente, não o estando a ‘entidade compradora’ e que às 16 horas e 45 minutos, todos os ‘intervenientes’ estavam presentes no gabinete da mesma.
o) No dia referido na alínea m) foi comunicado ao Autor que quem outorgaria a escritura pública, na qualidade de compradora, seria a sociedade ‘L... – Sociedade de Locação Financeira, SA.
p) Os Réus ocupam o prédio descrito na alínea d) desde 27 de Setembro de 2001.
q) No dia referido na alínea m), os Réus compareceram no Cartório Notarial às 16 horas e 45 minutos, pretendendo pagar ao Autor a quantia de 29.938, 28 euros (5.800.000$00).
r) Em consequência dos factos descritos na alínea o), o Autor não aceitou outorgar a escritura pública de compra e venda.
s) A contraprestação mensal devida pelo arrendamento do prédio identificado na alínea d) ascende a 750,00 euros.
t) Quantia esta que o Autor deixou de ganhar em virtude dos factos referidos nas alíneas p) e r).
u) No dia 27 de Setembro de 2001, o Autor recusou-se a receber a quantia de 153.629,75 (30.800.000$00), repartida do seguinte modo: 124.699,47 euros (25.000.000$00) através de um cheque visado emitido pela sociedade aludida na alínea que) e o restante em numerário, em virtude de a escritura pública não ser outorgada, na qualidade de compradores, pelos réus.
v) O Autor recusou-se a outorgar a escritura pública, dispondo-se apenas a fazê-lo em nome dos Réus.
w) A aquisição dos prédios identificados na alínea e)seria feita através de um contrato de locação financeira.
x) No dia 27 de Setembro de 2001, o autor propôs ao representante da sociedade de locação financeira L... – Sociedade de Locação Financeira, SA a compra dos prédios pelo preço de € 249.398,95.
y) Na mesma altura, a denominada fracção A encontrava-se ocupada por terceiro, o que ainda hoje se mantém.
4. Cumpre conhecer do recurso.
A acção que foi proposta é uma acção de reivindicação da fracção B do prédio identificado nos autos, prédio que, como se viu, se encontra registado a favor do autor.
Por força do disposto no artigo 7º do Código do Registo Predial, presume-se que o direito existe e pertence ao autor.
O pedido formulado pelo autor na acção não assenta, nem na transacção judicial, nem no contrato-promessa de compra e venda a que a mesma se refere, reiterando a sua vigência e introduzindo-lhe algumas modificações.
É certo que o autor pede que o tribunal declare que os réus não cumpriram a transacção, e que os réus contrapõem que foi o autor que violou os termos do contrato-promessa, ao recusar-se ilegitimamente a receber o preço e a assinar a escritura.
No entanto, não foi nem alegado, nem provado, nenhum título que justifique que a fracção B, após 27 de Setembro de 2001, continue em poder dos réus. Segundo resulta do contrato-promessa, nos termos em que foi confirmado pela transacção, a compra e venda deveria ser realizada até 30 de Setembro de 2001, o que não sucedeu, divergindo as partes quanto à responsabilidade pela não conclusão do contrato.
Ora a verdade é que, ainda que o incumprimento seja imputável ao autor, isso não confere aos réus o direito de recusarem a entrega da fracção ao respectivo proprietário. Contrariamente ao que alegam, não decorre dos artigos 817º e 886º do Código Civil que o autor não possa reivindicar a fracção. Ao acordarem, por transacção, que a escritura devia ser outorgada até 30 de Setembro de 2001, assim alongando o prazo inicialmente fixado, estipulando expressamente que prescindiam “de qualquer mora”, as partes estabeleceram uma data a partir da qual se tinha como definitivamente não cumprido o contrato-promessa.
Da leitura do mesmo contrato, alterado de acordo com a transacção judicial, resulta que a fracção se encontrava em poder dos réus na perspectiva de vir a ser comprada (ou, como inicialmente fora combinado, comprada ou arrendada), devendo os promitentes vendedores reforçar mensalmente em 350.000$00 a quantia inicialmente entregue como sinal e princípio de pagamento.
Verificado o não cumprimento definitivo do contrato, desapareceu a justificação para que os réus mantenham a fracção em seu poder.
Tem pois de proceder o pedido de que os réus sejam condenados a reconhecer o direito de propriedade do autor e a entregar-lhes a fracção B do prédio.
Pelo mesmo motivo – ausência de título justificativo – tem igualmente de proceder o pedido de condenação no pagamento do montante correspondente ao valor perdido pelo autor pela detenção indevida, pelos réus, da mesma fracção.
A 1ª Instância fixou tal montante em 27.800,49, acrescido do quantitativo mensal de € 750,00 até efectiva restituição, valor com o qual o autor se conformou e que, assim, se confirma.
5. Mas o autor pede ainda que os réus sejam condenados a reconhecer que não cumpriram a transacção judicial.
Dos factos provados resulta que a escritura foi marcada para dia 27 de Setembro de 2001; que ambas as partes compareceram, embora, quanto aos réus, com atraso; que os réus tinham comunicado ao autor que as fracções iam ser compradas por G... & P..., Lda, de que eram os únicos sócios, o que o autor aceitara; que no próprio dia 27 de Setembro foi comunicado ao autor que a venda deveria ser feita em nome de L... – Sociedade de Locação Financeira, SA; que, por este motivo, o autor recusou assinar a escritura.
Todavia, também está assente que os réus podiam indicar a quem as fracções deviam ser vendidas (cláusula 6ª do contrato-promessa), não se prevendo a necessidade de acordo do autor. Nada foi estipulado que impedisse os réus de, naturalmente até à escritura, modificarem uma indicação que tivessem dado quanto à entidade que compraria as fracções. Assim, e sem necessidade de mais considerações, nomeadamente quanto à função do contrato de leasing e ao carácter eventualmente abusivo da recusa do autor, tem de concluir-se que lhe é imputável a não celebração do contrato.
Não procede, pois, o pedido de que seja declarado que os réus não cumpriram a transacção judicial.
6. Nestes termos, concede-se provimento parcial ao recurso e
a) condenam-se os réus a reconhecer o direito de propriedade do autor sobre a fracção B do prédio identificado no artigo 1º da petição inicial e,
b) consequentemente, a entregá-la ao autor, livre e devoluta:
c) condenam-se ainda os réus no pagamento de € 27,800,49 (vinte e sete mil e oitocentos euros e quarenta e nove cêntimos) e de € 750,00 (setecentos e cinquenta euros) por cada mês que decorrer desde que foi proferida a sentença em primeira instância até à entrega efectiva da fracção ao autor;
d) quanto ao mais, absolvem-se os réus do pedido.
Custas por ambas as partes, na proporção de 4/5 para os réus e 1/5 para o autor.
Supremo Tribunal de Justiça, 12 de Março de 2009
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
Salvador da Costa
Lázaro Faria