| 680/2002.L2.S1 |  |
PODERES DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
REAPRECIAÇÃO DA PROVA
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
RENDA
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
VÍCIOS DA COISA
OBRAS
EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
EXCEÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
ÓNUS DA PROVA
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES / OBRIGAÇÃO DE INDEMNIZAÇÃO / CONTRATOS EM ESPECIAL / LOCAÇÃO.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - APLICAÇÃO DA LEI PROCESSUAL CIVIL NO TEMPO - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / RECURSOS.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 342.º, N.º2, 428.º, 562.º, 1032.º, 1036.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC), NA VERSÃO DO DECRETO-LEI N.º 329-A/95, DE 12 -12: - ARTIGOS 712.º, N.ºS 1 E 2, 722.º, N.º2.
LEI N.º 41/2013, DE 26-6: - ARTIGO 7.º.
I - Ao STJ compete essencialmente apreciar a justeza da decisão de direito, só podendo conhecer da matéria de facto quando ocorra ofensa expressa da lei que exija prova vinculada ou estabeleça o valor de determinado meio probatório (art. 722º, n.º 2, do CPC), pelo que, cabendo apenas às instâncias fixar a matéria de facto, é-lhe vedado exercer qualquer censura sobre a mesma, reexaminar as provas – designadamente, a testemunhal – ou retirar das produzidas ilações fácticas diferentes, sem prejuízo de, com as devidas cautelas, poder sindicar o uso, pela Relação, dos poderes que lhe são conferidos pelo art. 712.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
II - Ao julgar um recurso sobre a decisão da matéria de facto alicerçado na errada apreciação da prova testemunhal, cabe à Relação valorar os depoimentos registados e formar a sua própria convicção, a qual pode ou não ser coincidente com aquela que se formou na 1.ª Instância mas deve, em qualquer caso, ser fundamentada.
III - Estando a convicção firmada pela Relação suficientemente fundada, a circunstância de a mesma ser coincidente com aquela que se obteve na 1.ª Instância não traduz uma aceitação acrítica da prova produzida, pelo que não há que censurar o uso dos poderes referidos em I.
IV - Demonstrando-se que, entre Janeiro de 2001 e Janeiro do ano seguinte, o locado padecia de infiltrações de água que provocavam danos no frigorífico e podiam acarretar a deterioração de produtos alimentares – carecendo, pois, de condições para a exploração do comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria – e que, não obstante, a recorrente continuou a pagar à recorrida as rendas devidas nesse período, é despiciendo debater a excepção do não cumprimento do contrato, tanto mais que aquela podia lançar mão do disposto no art. 1032.º do CC ou exigir indemnização nos termos do art. 562.º do mesmo diploma.
V - Tendo os vícios da coisa locada sido corrigidos em 2002 e a recorrente se mantido no gozo daquela, não se pode, igualmente, colocar em discussão a excepção do não cumprimento do contrato, só sendo, pois, de apreciar esta excepção no período que mediou entre o momento em que a recorrente deixou de pagar a renda e o momento em que cessou a mora da recorrida relativamente à obrigação de realizar obras no arrendado.
VI - Dado que a obrigação de pagamento de rendas não é correspectiva da obrigação da recorrida que consiste na realização de obras no arrendado, a mora desta última não justifica o inadimplemento daquela pela recorrente, possibilitando-se apenas a esta, além da indemnização referida em IV, o exercício da faculdade a que se reporta o art. 1036.º, do CC.
VII - Defendendo-se a recorrente com a invocação da excepção do não cumprimento, cabia-lhe o ónus da prova dos factos que a sustentam (art. 342.º, n.º 2, do CC) e, designadamente, que, em função dos vícios referidos em IV, ficou completamente inviabilizada a utilização do locado, o que não se verifica se aquela, apesar do anunciado encerramento, prosseguiu no seu gozo até à sua entrega à recorrida em 2006, sem nada pagar.
A) Relatório:
Pelo 1º juízo cível do Tribunal Judicial da comarca de Cascais corre processo de despejo na forma sumária em que é A AA, identificada nos autos, e RR. BB - Actividades Hoteleiras Ldª e CC - Serviços De Higiene e Assistência, Ldª., também identificadas nos autos, alegando aquela, em síntese, que:
A Autora é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pelas letras "CN", correspondente à loja no R/C e arrecadação, com o n°… no "Centro Comercial Estoril Garden" Praça Teodoro dos Santos, no Estoril, inscrito no artigo n° …-CN, da matriz predial urbana da freguesia de Estoril;
Por contrato escrito, celebrado em 5 de Dezembro de 2000, destinado a vigorar a partir de 1 de Janeiro de 2001 e pela renda mensal de 190.000$00 (cento e noventa mil escudos), actualmente fixada em 988,62 € (novecentos e oitenta e oito euros e sessenta e dois cêntimos), deu de arrendamento à sociedade primeira Ré, a mencionada loja e a respectiva arrecadação, nos termos e demais condições constantes do único documento junto;
A sociedade Segunda Ré, através da sua sócia, DD, outorgou no mesmo contrato, assumindo a qualidade de fiador e responsável pelo pagamento da renda - v. cláusula quinta;
Sucede que a Ré arrendatária não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2002, que se vencia em Março imediatamente anterior, nem as que se venceram subsequentemente até à actualidade, todas no valor de € 988,62, cada uma;
A Segunda Ré fiadora, também não o fez, estando já em dívida para com a Autor a quantia de 3.954,48 €;
Concluiu que a presente acção ser julgada procedente e provada, declarada a resolução do contrato de arrendamento em causa e, consequentemente, decretado o despejo, condenando-se a Ré a restituir à Autora, completamente livre e desocupado os locais arrendados - loja e arrecadação - e ambas as Rés solidariamente, a pagarem as rendas vencidas e as que se vencerem até ao transito em julgado da decisão condenatória que viera ser proferida, bem como numa indemnização igual ao dobro da renda, se houver mora na restituição - n°2 do artigo 1.045°. do Cód. Civil.
Contestaram as Rés alegando, em síntese, que o locado padecia de vícios que o impediam de realizar o fim a que se destinava, houve incumprimento do contrato de arrendamento pela A. e, em reconvenção, entendem que quem tem direito de resolução do contrato e a Ré arrendatária, tendo ainda direito a ser indemnizada pelos prejuízos que sofreu com a impossibilidade de manter o estabelecimento aberto ao público.
Concluíram pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção, declarado resolvido o contrato de arrendamento e a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de € 48.409,00, prejuízos já sofridos e a condenação da A. em montante a liquidar em execução de sentença, a título de lucros cessantes, avaliados em € 2.494,00 por mês.
Replicou a A. impugnado os alegados vícios do locado, mais defendendo que a existir não seriam impeditivos de continuar a exploração do locado, nem podem ser imputados à A mas antes à Administração do Condomínio do Empreendimento Estoril Garden, onde se localiza a loja, cuja intervenção nos autos requereu fosse admitida.
Admitida a intervenção, contestou a Administração do Condomínio do Empreendimento Estoril Garden. Em síntese, defende que inexiste da sua parte a obrigação de indemnizar as RR, porquanto a terem-se verificado quaisquer danos, não resultam de violação de quaisquer deveres a que a chamada estivesse adstrita. Concluiu pela improcedência da reconvenção.
A fls. 294 e ss. veio a Ré, apresentar articulado superveniente onde liquida o pedido reconvencional e requereu a extinção parcial da instância, porquanto, já entregou o locado.
A fls. 332 foi proferido despacho em que foi julgado extinto o pedido de despejo, por inutilidade superveniente, em razão da entrega em 23-11-2006 do imóvel locado, feita pela Ré contestante à Autora e se determinou que a acção prosseguisse para se determinar se o não pagamento das rendas e a não utilização do imóvel pela Ré são ou não atribuíveis a algum facto pelo qual a Autora possa ser responsabilizada, e se também o Condomínio poderá vir a ser responsabilizado.
Foi proferido despacho saneador com fixação dos factos assentes e base instrutória, de que, sem êxito, a Administração do Condomínio do Empreendimento Estoril Garden reclamou.
Procedeu-se a audiência de julgamento, com observância das formalidades legais, conforme da acta consta, tendo o tribunal proferido sentença que:
a) julgou a acção procedente por provada e, em consequência, condenou as Rés a pagar à A. a quantia de € 55.362,72 (cinquenta e cinco mil trezentos e sessenta e dois euros e setenta e dois cêntimos)
b) julgou a reconvenção improcedente e, em consequência, absolveu a Autora do pedido reconvencional.
Recorreram as RR tendo o Tribunal da Relação julgado a apelação improcedente confirmando a sentença recorrida.
Deste acórdão recorrem as RR BB - Actividades Hoteleiras Ldª e CC - Serviços De Higiene e Assistência, Ldª., alegando, em conclusão, o seguinte:
A- Objecto do recurso:
I. A grande questão objecto do recurso é a de saber se dos factos provados pode concluir-se que o locado dos autos preenchia cabalmente a finalidade de exploração comercial de um Snack-bar e se a Senhoria desconhecia, sem culpa, os vícios de que o mesmo locado padecia, segundo a mesma prova.
II. De Direito havia que decidir se, ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 428.º, 1031.º e 1032.º, todos do CC, podia a Recorrente Ré não pagar as rendas por o contrato não ter sido cumprido por banda da senhoria, votando assim à improcedência o pedido da Autora de que lhe fossem pagas as rendas enquanto a fracção esteve na posse da Autora e, por outra banda, à procedência do pedido reconvencional da Ré, que pretende ser indemnizada pelos prejuízos sofridos na sequência de encerramento do estabelecimento que imputou aos vícios do locado.
B - Factos provados que relevam:
B.1. Os factos que a recorrente alegou e provou:
III. A recorrente entendeu ter cumprido o ónus da prova que sobre si recaia, porquanto foi por si alegado e ficou provado que:
J. Desde o início do arrendamento notou-se a existência de problemas com o sistema eléctrico da fracção locada, cujo quadro eléctrico disparava com muita frequência.
K. Uma das paredes do estabelecimento, bem como o chão do mesmo, apresentava-se com infiltrações de água.
L. Desde o início a Ré deu conhecimento destes factos à Autora.
Facto 1 da 81. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.º)
Facto 2 da 81. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.º)
Facto 3 da 81. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4º)
B.2. Já a autora e senhoria:
IV. Não provou que desconhecesse sem culpa os vícios do locado pois, como resulta dos Factos assentes, estava ciente, pelo menos três anos antes de ter celebrado o contrato de arrendamento com a Autora, que existiam infiltrações cada vez maiores originadas pelo deficiente isolamento da piscina que passavam para o lacado, provocando curto-circuitos e o constante disparar do quadro eléctrico, a saber:
M. Em Julho de 2001 a Ré mandou um técnico verificar as instalações eléctricas, que concluiu que os problemas com a instalação eléctrica eram devidos a infiltrações de água, que "corria nos azulejos da parte de trás das máquinas".
P. A Ré enviou à Autora e recebeu desta as cartas juntas com a contestação.
Q. Numa dessas cartas, datada de 13-08-2001, a Autora dizia que as infiltrações se deviam a deficiências no isolamento da parede da piscina.
R. A Autora juntou a essa carta cópia de uma carta que dirigira ao Condomínio, dizendo que "nos últimos três anos" vinha informando na "reunião anual de condóminos que por deficiente construção ou manutenção da piscina há perdas de água que se vão infiltrando na parede que separa a minha loja da casa de máquinas de tratamento de água da piscina"; dizia ainda que "essas infiltrações provocam inundações no chão da minha loja, assim como diversos curto-circuitos que fazem desligar todo o equipamento eléctrico e que "cada vez as infiltrações de água são maiores, bem como as inundações no chão".
T. A Autora escreveu ao Chamado em 04-12-2001 uma carta, junta com a contestação, pedindo providências para cessação das infiltrações.
U. A Ré solicitou à Câmara Municipal uma vistoria em 07-03-2002.
V. A vistoria foi realizada em 24-04-2002 e verificou as anomalias referidas no respectivo auto.
Facto 1 da BI. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.º)
Facto 2 da BI. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.º)
Facto 3 da BI. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4º)
V. Mais, a A. Reconvinda responsabilizava a administração do condomínio pelos prejuízos que daí pudessem resultar para Recorrente, chamando-a à lide, chamamento esse que o tribunal aceitou.
C - O erro de Julgamento:
VI. Ainda assim, e perante tal factualidade, apesar da alínea b) do art.º l031.º e do l032.º, ambos do CC, imporem, para que não se verifique o incumprimento do contrato de arrendamento pelo senhorio, a realização cabal da coisa locada para a finalidade prevista no arrendamento, a sentença entendeu que "é de concluir que a decisão tomada pela Ré de encerrar o estabelecimento nada tem a ver com as infiltrações existentes e a sua interferência no sistema eléctrico, em rigor, as infiltrações existentes não constituíam impedimento à utilização do estabelecimento para os fins para que foi arrendado.
Em conclusão, não pode considerar-se justificado o não pagamento das rendas. Assim, com a sua conduta violou a Ré, o contrato de arrendamento o que, na parte ainda em apreciação, (o pedido de resolução do contrato e o despejo do locado está prejudicado pela decisão supra referida no ponto 1. Relatório) faz com que continue a recair sobre ela a obrigação de pagamento das rendas vencidas desde Março: de 2002 até à entrega efectiva do locado, em 23/11/2006, ou seja, 56 rendas a € 988,62, cada, o que totaliza € 55.362,72.
VII. Esta decisão, acrítica, foi secundada pelo Tribunal da Relação.
VIII. Entende a recorrente não poder conformar-se com o decidido pelas instâncias pois, não só resulta por demais evidente que o locado não preenchia cabalmente o fim que lhe estava destinado pelo contrato, como jamais pode inferir-se o que as instâncias inferiram para decidir de mérito.
C.1 A equação silogística que evidencia o erro de julgamento da sentença, que o Tribunal da Relação não revogou, é, salvo melhor opinião o seguinte:
IX. Ficou provado que:
- F. O local arrendado, conhecido por "EE", destinava-se exclusivamente ao comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.
- Facto 1. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público (2º).
- Facto 2. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.9)
- Facto 3. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (49) /I
X. Ficou ainda provado que: B.I Facto 5. As infiltrações existentes não impediram a utilização do estabelecimento, para os mesmos fins, por parte da anterior arrendatária. (6.9)
XI. Ora, parece ser facilmente alcançável que um silogismo que tenha como premissa factos provados, atinentes ao período do contrato de arrendamentos dos autos, só pode ser o seguinte:
1.º Se o arrendamento se destinava exclusivamente ao comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.
2º Se (Facto 1.) Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.9)
3º Se (Facto 2.) Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.º)
4. º Se (Facto 3.) o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4º) /I
Então, o locado tem vícios que não permitem que realize cabalmente o fim da restauração a que se destinava, até por não ser permitido por lei que funcionasse nessas circunstâncias, tendo em consideração o disposto no Código Penal e na Lei nº 28/84, de 20 de Janeiro.
XII. Porém, o raciocínio das instâncias, de que se recorre, foi o seguinte: o locado tinha os vícios já acima transcritos e dados como provados pelo tribunal a quo; mas não com uma dimensão que lhe impedisse o fim a que o contrato o destinou.
XIII. Porém, a lei, é clara: o locado tem de satisfazer cabalmente o fim... , pelo que, tal juízo não respeita a exigência dos arts. 1031.º 2 1032.º, ambos do CC.
C.2. Razões do erro do Julgamento:
XIV. A razão avançada pelas instâncias para se convenceram de que a dimensão dos vícios não era suficiente para afectar o uso do locado foi o art. 6.º da BI. Essa é a razão patenteada e repetida pelas instâncias. Porém, tal critério representa um erro muito evidente, exposto pela ora recorrente ao Tribunal da Relação, quer quando impugnou o mérito da acção, quer quando impugnou a resposta ao quesito 6.º da BI.
XV. Atente-se na formação do erro lógico e contra a restante factualidade provada e contra a experiência comum, em que assenta o acórdão recorrido, plasmado na resposta do Tribunal da Relação quando no Recurso de Apelação se chamava à colação o erro da decisão de mérito, da sentença:
“ (…) em meu entender, é de concluir que a decisão tomada pela Ré de encerrar o estabelecimento nada tem a ver com as infiltrações existentes e a sua interferência no sistema eléctrico, em rigor, as infiltrações existentes não constituíam impedimento à utilização do estabelecimento para os fins para que foi arrendado."
XVI. E justifica o tribunal do seguinte modo a sua convicção: "Com efeito, ficou demonstrado que as infiltrações existentes não constituíam impedimento à utilização do estabelecimento para os fins para que foi arrendado."
XVII. Ora, esta conclusão, traduz o art. 6.º da B.I "As infiltrações existentes não impediram a utilização.do estabelecimento, para os mesmos fins, por parte da anterior arrendatária. (6.º)
XVIII. Mas, este "facto" é, senão, a conclusão trazida ao tribunal pela anterior arrendatária, segundo a qual o locado não padecia de vícios que impedissem o seu bom uso, pois a origem das humidades era apenas uma torneira mal vedada, sendo que tudo se resolvia limpando do chão a água que da mesma corria.
XIX. Quer isto dizer que Meritíssimo Juiz de Direito formou a sua convicção nos juízos de valor emitidos pela anterior arrendatária, o que também se afere do douto acórdão recorrido na resposta dada aos artigos 5.2 e 6.2 da BI, cfr Fls... uma vez que esta questão abordada no capítulo sobre o erro de julgamento constante na Apelação foi liminarmente ignorado pelo TRL, tendo a recorrente neste aspecto merecido como resposta apenas a transcrição da sentença, com a alteração de quatro ou cinco termos.
XX. Não obstante, a versão dos factos em que a anterior arrendatária amparou os juízos de valor que deram origem ao Facto 6 da BI, colide estrondosamente com a restante prova produzida, factualidade essa que é a única relevante para o pedido da A. e pedido reconvencional das Rés, como se alcança do seguinte excerto do douto acórdão recorrido: No respeito da existência de humidades, esclareceu que tinha um problema com uma torneira que vedava mal e deixava correr água no chão" (fls... do douto acórdão - resposta do Tribunal da Relação à impugnação do artigo 5 da BI). Esta versão da origem das infiltrações é descarada e atrevidamente falsa e colide com os Factos Assentes e os restantes factos da Base Instrutória.
XXI. É falsa porque é completamente desmentida por tudo o que o tribunal teve como bom, para já não falar dos depoimentos das testemunhas que, nesta sede, já são invocáveis.
XXII. Mais: é compreensível também que a mesma testemunha tenha dado uma versão não verdadeira dos problemas do locado, já que tinha recebido da Ré Reis e Andrade 6.000.000$00 (facto assente Y) por um estabelecimento que, ao contrário do que disse ao tribunal, não reunia as melhores condições de funcionamento e que colocava em risco de incêndio o complexo habitacional composto por cem fracções autónomas, em que se situava o locado. (facto assente G e facto 3 da BI.)
XXIII. Assim, o mérito' desta acção foi guiado por um juízo feito por uma testemunha, baseado numa versão evidentemente falsa, porque contrária aos Factos Assentes 1, Q e R, T e W, aos factos 1, 2, 3 da BI, ao documento de fls. 423 dos autos, que demonstra que o fornecimento da água ao estabelecimento foi cortado em 01-10-2003 e que as infiltrações, ainda assim, se mantiveram, ainda das fotografias de fls. 303 a 311 dos autos.
XXIV. E também contrariada pela versão dada pela testemunha FF, cujo depoimento foi usado no douto acórdão para defender a convicção em que assenta o facto 5 da BI e disse que os problemas só se resolveram em 2008, com a construção de meia parede para separar a piscina da parede infiltrada.
XXV. No entanto, a Senhora Juíza Desembargadora consegue defender o indefensável para salvar o facto (o facto 5.2 da BI não é um facto mas uma conclusão da anterior arrendatária) em que assentou a sentença e manter a decisão recorrida, com base no mesmo, como se conclui do a seguir transcrito:
“A respeito da matéria aqui em causa, FF, encarregado de manutenção do Condomínio Estoril Garden, onde se situa o locado, há cerca de 13 anos esclareceu que foi chamado a visitar a loja no inicio do ano de 2008, referiu que nessa ocasião, colocou tomadas isolantes na parede e construiu uma parede entre o restaurante e a piscina que segundo referiu, resolveram o problema. "
XXVI. E, assim, o problema das humidades, tal como foi referido ao tribunal pela anterior arrendatária e conforme assumido pela Senhora Juíza Desembargadora no parágrafo do acórdão seguinte ao acima transcrito, era apenas originado por uma torneira mal vedada, como resulta da transcrição do douto acórdão recorrido:
"GG foi arrendatária do locado entre 1998 e a entrada da Ré BB, Lda. afirmou que deixou de explorar o estabelecimento por motivos de saúde. A respeito da existência de humidades, esclareceu que tinha um problema com uma torneira que vedava mal e deixava correr água no chão, mas que nunca teve de fechar o estabelecimento, bastando por isso limpar a água todos os dias, referindo ainda que entregou o estabelecimento à Ré apto a funcionar. Ou seja, o teor dos depoimentos está em consonância com o que se deixou provado, não existindo fundamento para a alteração da matéria dada pro provada." O que está em consonância é o facto da comida estragada, ignorado pelo acórdão na resposta/motivação dos quesitos 109 a 219 da B.l.
XXVII. A resposta do TRL fere as mais elementares regras da inferência lógica, como resulta das transcrições supra, já que, contra todas a evidências dadas pela luz natural da razão, defende que a versão da anterior arrendatária está em consonância com o depoimento da testemunha Artur Henriques, que também foi dado como bom e foi o pilar da motivação da prova dos quesitos, segundo o qual, o problema destas humidades/ torneira mal vedada só ficou resolvido em 2008, com a construção de uma parede para isolar o locado da piscina que com ele confinava.
XXVIII. Nem pode aceitar-se que uma torneira mal vedada dentro da fracção (razão adiantada para o não impedimento o uso do locado pela anterior arrendatária) podia causar as consequências como as dadas como provadas.
XXIX. Também não se percebe e por isso não se aceita, como uma coisa tão simples como uma torneira mal vedada justificou as reclamações que a senhoria fazia, pelo menos há três anos, junto da administração, que a fez ameaçar com uma providência cautelar para esvaziar a piscina e justificou o chamamento da administração do condomínio à acção e que foi aceite pelo Tribunal.
XXX. Este é o nó górdio e a génese do evidente erro de julgamento. Este erro foi cometido na primeira instância e foi consolidado na segunda instância, onde se defendeu o indefensável, para salvar o mérito da sentença.
Do pedido reconvencional:
XXXI. Dispõe o art. o 1031º do Código Civil que são obrigações do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que a coisa se destina} dispondo o 1033º do mesmo diploma que quando "a coisa locada apresentar vício que não lhe permita realizar cabalmente o fim a que se destina, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido a)5e o defeito datar, pelo menos} do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa. II Negrito nosso
XXXII. Dos factos assentes e dos dados provados após a realização da audiência de discussão e julgamento} resulta evidente que os vícios que afectavam o locado o impediam de realizar de forma cabal seu fim.
XXXIII. O que se demonstrou pelo facto do meritíssimo juiz ter identificado o vício e ter decretado improcedente o pedido reconvencional por não lhe ter reconhecido peso bastante.
XXXIV. Ora o preceito legal em questão exige o cumprimento cabal; porém, neste caso, nem parcialmente a finalidade do local arrendado era cumprida quanto mais cabalmente...
XXXV. Mais: do ponto R dos factos assentes resulta que a A. conhecia tais vícios antes da celebração do contrato dos autos e que os mesmos impediam que o mesmo fosse destinado à actividade de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.
XXXVI. Isto porque não se aceita que não seja indubitável que um estabelecimento que se destina à restauração e padece de vícios que comprometem a qualidade dos alimentos destinados a vender ao público não realize mesmo parcialmente o fim a que se destina. Mas é óbvio que não o serve cabalmente.
XXXVII. Assim, encontrava-se preenchido o disposto no art. 1032º b), do CC, isto é, o contrato dos autos não podia ser cumprido, ab initio, pela A, senhoria.
XXXVIII. Por outro lado, dispõe o 428.º do Código Civil que "Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.
XXXIX. Do supra decorre que a obrigação da R. Reis e Andrade pagar a renda nunca chegou a nascer e que se encontravam preenchidos os requisitos da lei para, legitimamente, não proceder ao pagamento das rendas, verificando-se a excepção de não cumprimento prevista no art. 428.º do CC, com as legais consequências
XL. Assim, enquanto a A. recorrida não eliminasse os defeitos de que o locado padecia, tal direito da R. reconvinte, aqui recorrente, não pagar a renda mantinha-se.
XLI. Neste sentido veja-se a jurisprudência do TRC, ac. de 18.07.2006 e o Ac. do TRL de 31.08.2008, ambos em www.dgsi.pt.
XLII. E, procedendo a excepção de não cumprimento do art.428.º do CC, impunha-se julgar procedente o pedido reconvencional e, assim, condenar a A. a pagar à R. reconvinte as seguintes quantias:
A) - € 30.000,00 (trinta mil euros), correspondentes à aquisição do trespasse; B)- €5.000,00 (cinco mil euros), correspondentes ao capital social investido na constituição da sociedade;
C)- €224,68 (duzentos e vinte e quatro euros e sessenta e oito cêntimos), correspondentes à quantia que despendeu com a reparação de electrodomésticos;
D)- €440,00 (quatrocentos e quarenta euros], correspondentes aos gastos com remoção do interior do locado do imobilizado;
E) - a título de lucros cessantes, a quantia mensal de €140.000,00, correspondentes aos €2.494,00,00 (dois mil quatrocentos e noventa e quatro euros) mensais que a Ré, ora recorrente, deixou de auferir nos 56 meses que mediaram o encerramento do estabelecimento em 28 de Janeiro de 2002 e a extinção do estabelecimento em Outubro de 2006;
XLIII. Quanto aos demais pedidos reconvencionais, não dispondo de meios para os liquidar, sempre devia ter condenado na quantia que viesse a apurar-se em execução de sentença.
XLIV. Os vícios do acórdão por violação do art.607º /4 e art.662º do NCPC.
XLV. Entende a recorrente que a Veneranda Juíza Desembargadora não exerceu correctamente o dever de exame crítico da prova, próprio da Segunda Instância e a que está legalmente adstrita.
XLVI. Sobre as respostas que deu à impugnação da matéria de facto provada:
Relativamente aos arts 5º e 6º da BI, não pode ter-se por respondida a questão da contradição dos depoimentos da anterior arrendatária, GG e do funcionário da administração do condomínio, FF, sendo que ambos serviram para formar a convicção sobre a irrelevância dos vícios do locado, isto é, não pode aceitar-se a justificação dada, à contradição dos depoimentos das testemunhas GG, anterior arrendatária e da testemunha FF a saber: ademais não se vê que contradição possa existir entre a matéria dada como provada nos mencionados quesitos e circunstância de já depois do encerramento e até depois da entrega do locado se verificarem problemas com infiltrações e reparações a efectuar JJ
XLVII. Isto é, estando em julgamento os vícios do locado e se uma testemunha referiu que os problemas das humidades se deviam apenas à torneira mal vedada no tempo em que passou o estabelecimento para a Recorrente e o funcionário da Administração do Condomínio disse, a propósito destas mesmas humidades, que os problemas só se resolveram em 2008, com a construção de uma meia parede que protegeu o locado das infiltrações provenientes da piscina, a Veneranda Juíza Desembargadora não podia concluir como concluiu atendendo a toda a restante prova, estava, salvo o devido respeito, a retirar daí as ilações devidas, isto é: os problemas do locado não eram os que a anterior arrendatária tinha identificado para defender que o mesmo não padecia de vícios que a tivessem impedido de funcionar, mas tinham origem na infiltrações da piscina, que só se resolveram em 2008, isto é, não se resolveram enquanto o locado esteve na posse da Ré.
XLVIII. Isto é, o facto aduzido pela testemunha, ocorrido posteriormente ao contrato, justamente tem muita importância e revela contradições sobre a origem e importância dos vícios do locado.
XLIX. Diga-se ainda que este é o único momento em que a Veneranda concretiza um juízo critico sobre a prova produzida.
XLX. De facto, a efectiva reapreciação da prova implica a sua crítica, deve respeitar a racionalidade geral e particular às regras da lógica e da experiência, o que não aconteceu sobretudo porque este foi o ponto que determinou a adesão acrítica ao sentido da sentença.
L. O mesmo timbre ligeiro é usado para desconsiderar a impugnação da resposta dada aos arts 10.9 a 21.9 da Base instrutória.
LI. A Veneranda Desembargadora, para afastar as razões alegadas pela recorrente, exaustivamente demonstradas através da transcrição dos depoimentos das testemunhas, elenca dois ou três factos para de seguida concluir, omitindo, mais uma vez alguns dos quesitos fundamentais. E na grande maioria da factualidade em causa nem sequer foi trazido à lide o que sustentou e transcreveu para justificar a alteração.
LII. Veja-se a título de exemplo, que tanto basta para demonstrar, mais uma vez, que o exame crítico da prova não foi feito em conformidade com o que foi pedido nem atendeu aos argumentos aduzidos. Veja-se que a Meritíssima refere, sem por em crise nem o seu depoimento nem a sua razão de ciência, que a testemunha Elsa Leitão disse que o estabelecimento tinha uma boa clientela que perdeu quando fechou. Porém, daí não tirou as devidas ilações relativamente ao art. 12º da 81. Aliás, este parece ter sido esquecido.
LIII. Também refere a existência de tomadas chamuscadas, que crê a recorrente deve estar inseridas na categoria dos episódios pontuais, no dizer da Veneranda Desembargadora. Não só os depoimentos eram de pessoas que frequentavam o estabelecimento e pontualmente tinham contacto com os vícios e a existência de tomadas chamuscadas parece ser indicio forte do risco de incêndio. Até parece que a Senhora Desembargadora exigiria mesmo um incêndio para se convencer do deficiente funcionamento da instalação eléctrica em virtude das infiltrações da piscina.
LIV. Quanto aos prejuízos sofridos pela recorrente, ignorou o facto de a anterior arrendatária ter recebida 6.000.000$00 pelo estabelecimento, facto aliás assente, não se percebe porque é que, pelo menos esse, não é considerado um valor bom pela perda do estabelecimento referido pela testemunha HH.
LV. Quanto à apreciação do erro de julgamento de primeira Instância, o desprezo que a Segunda Instância lhe vota é tal que nem uma vírgula lhes dedicou. Isto porque não se pode considerar reexame quando há uma omissão quase total às questões apresentadas e o acórdão se fica pela simples adesão à sentença, que se limita a transcrever, sem cuidar de responder aos fundamentos alegados pela recorrente para defender a tese da existência de erro de julgamento.
LVI. Diga-se ainda que tudo se passa como se o capítulo das Alegações para a Relação dedicado ao erro de julgamento, não tivesse sido escrito, já que os comentários acríticos e não fundamentados, quando emitidos, não são a propósito das questões colocadas a propósito do Capítulo "Erro de julgamento", mas a propósito da impugnação dos factos 5.º e 6.º.
LVII. A não ser que se considere que o poder dever a que estava obrigada pelo art. 607.º n.º 4 do CPC, se possa traduzir em simples impressão subjectivas em que se constituiu o reexame de segunda jurisdição, como abaixo se demonstra:
LVIII. Refere-se no acórdão, no único contributo que faz para se diferenciar da argumentação da Primeira Instância que fica, aliás, a ideia de que terá contribuído para esse encerramento a fraca rentabilidade do estabelecimento" (negrito nosso). Surpreende e gera alguma curiosidade a origem da referida impressão, já que, sem excepção, todas as testemunhas foram peremptórias em afirmar o contrário e apresentaram razão de ciência bastante para tal, à excepção da testemunha anterior arrendatária que, solitariamente, defendeu que o negócio dava para as despesas.
LIX. E mais: não parece que o argumento de que o estabelecimento não tinha a rentabilidade que a recorrente desejaria porquanto, os problemas começaram em 2000 e a acção foi intentada em 28-05-2002. A recorrente fez um investimento inicial de cerca 30.000,00€, sabia que contra si corria uma acção judicial, não se vê por que razão havia de submeter-se aos riscos inerentes ao desfecho da presente acção de despejo, se não estivesse convencida do seguinte:
1.º Que os problemas do locado pudessem ser resolvidos em tempo oportuno para não perder o investido no negócio. Mas como a Veneranda Desembargadora admitiu, os vícios do locado só foram resolvidos em 2008, com a construção da uma nova parede no locado, isto é dois anos depois da perda do estabelecimento.
2.º Não iria trespassá-lo naquelas circunstâncias, isto é, não ia fazer o mesmo que a anterior arrendatária lhe fez a si.
3.º Quatro anos sem entregar é muito tempo, diz a senhora desembargadora, onze anos para obter uma acção de despejo ainda é muito mais... E tendo a acção sido intentada em 2002, também podia dar-se a razoável possibilidade de que, entretanto, o tribunal decidisse o diferendo que a opunha à senhoria. Mas, lamentavelmente, os vícios do locado só foram resolvidos em 2008 e a acção de despejo intentada em 2002, só teve sentença em 2013! Bem podia a recorrente esperar... pelo que o único contributo que o douto acórdão recorrido trouxe aos fundamentos da sentença não se fundamenta no exame critico da prova, como quando o faz está incorrectamente feito e o mais é apenas uma impressão subjectiva, completamente contrária ao que seria razoável pensar sobre os motivos de encerramento do locado.
Em síntese, devem V. Exas, Senhores Juízes Conselheiros, revogar o acórdão recorrido por, em bom rigor, não ter reexaminado a decisão de primeira instância, pois ou não se pronuncia ou quando o faz é para tornar incoerente a prova ou admitir factos falsos, face à restante prova produzida. Isto quer quanto à matéria de facto provada, pois quanto ao erro de julgamento nada foi dito.
Mais se requer que em sua substituição profiram os Senhores Juízes Conselheiros acórdão que decrete improcedente o pedido da Autora, em virtude da factualidade provada só poder inferir-se que, com os problemas da instalação eléctrica, provocados pelas infiltrações e porque comprometia a conservação dos alimentos o que por si só impedia que o locado pudesse cumprir a finalidade destinada exclusivamente à exploração de um snack-bar.
E caso venha a entender-se que, por força de algum dos pedidos reconvencionais da Ré, o reexame da prova deverá ser feito conforme é de esperar, requer-se a V. Exas. se dignem ordenar que os autos baixem à Segunda Instância para suprir os vícios ora denunciados.
Termos em que, com o douto suprimento, deve o presente recurso de revista ser julgado procedente, com as legais consequências.
Assim se fazendo justiça!
A contra-alegou pugnando pela confirmação do acórdão recorrido
***
Tudo visto,
Cumpre decidir:
B) Os Factos:
Pelas instâncias foram dados como provados os seguintes factos:
A. A Autora é proprietária da fracção autónoma designada pelas letras "CN", correspondente à loja no R/C e arrecadação, com o n." …, no "Centro Comercial Estoril Garden". Praça Teodoro dos Santos, no Estoril, inscrita sob o n." …-CN na matriz predial urbana da freguesia de Estoril.
B. Por contrato escrito, celebrado em 05-12-2000, para vigorar a partir de 01- 01- 2001, a Autora deu de arrendamento à sociedade primeira Ré, a mencionada loja e respectiva arrecadação.
C. A sociedade segunda Ré, no mesmo contrato, assumiu a condição de fiadora.
D. A renda mensal inicial era de Esc. 190.000$00. que foi reajustada para Esc. 198.170$00 (€ 988,62) a partir de Janeiro de 2002.
E. A Ré arrendatária não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2002, que se vencera em Março, nem as subsequentes.
F. O local arrendado, conhecido por "EE", destinava-se exclusivamente ao comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.
G. O local arrendado situa-se num complexo arquitectónico denominado "Centro Comercial Estoril Garden", no qual existem, ao nível do rés-do-chão e do primeiro andar, fracções destinadas ao comércio e a escritórios, tendo os andares superiores mais de 100 fracções destinadas a habitação.
H. A parte habitacional tem um condomínio privado, no qual existe uma piscina.
I. A fracção arrendada tem uma parede confinante com as paredes da piscina.
J. Desde o início do arrendamento notou-se a existência de problemas com o sistema eléctrico da fracção locada, cujo quadro eléctrico disparava com muita frequência.
K. Uma das paredes do estabelecimento, bem como o chão do mesmo, apresentava-se com infiltrações de água.
L. Desde o início a Ré deu conhecimento destes factos à Autora.
M. Em Julho de 2001 a Ré mandou um técnico verificar as instalações eléctricas, que concluiu que os problemas com a instalação eléctrica eram devidos a infiltrações de água, que "corria nos azulejos da parte de trás das máquinas".
N. Esse técnico substituiu tomadas eléctricas, reparou o frigorífico e a máquina de gelo.
O. Em razão da substituição das tomadas eléctricas, da reparação do frigorífico e da máquina de gelo, a Ré despendeu a quantia de € 224,68.
P. A Ré enviou à Autora e recebeu desta as cartas juntas com a contestação.
Q. Numa dessas cartas, datada de 13-08-2001, a Autora dizia que as infiltrações se deviam a deficiências no isolamento da parede da piscina.
R. A Autora juntou a essa carta cópia de uma carta que dirigira ao Condomínio, dizendo que "nos últimos três anos" vinha informando na "reunião anual de condóminos que por deficiente construção ou manutenção da piscina há perdas de água que se vão infiltrando na parede que separa a minha loja da casa de máquinas de tratamento de água da piscina"; dizia ainda que "essas infiltrações provocam inundações no chão da minha loja, assim como diversos curto-circuitos que fazem desligar todo o equipamento eléctrico" e que "cada vez as infiltrações de água são maiores, bem como as inundações no chão".
S. Na última dessas cartas, a Ré comunicava à Autora que, devido às infiltrações de água, fora obrigada a encerrar o estabelecimento desde 28-01-2002.
T. A Autora escreveu ao Chamado em 04-12-2001 uma carta, junta com a contestação, pedindo providências para cessação das infiltrações.
U. A Ré solicitou à Câmara Municipal uma vistoria em 07-03-2002.
V. A vistoria foi realizada em 24-04-2002 e verificou as anomalias referidas no respectivo auto.
W. A Autora enviou à Chamada e recebeu desta as cartas juntas ao articulado de intervenção da segunda.
X. A anterior arrendatária do imóvel era a sociedade "II. - Actividades Hoteleiras, Lda.", inicialmente ligada à Autora, que ali exerceu a sua actividade desde Setembro de 1996 até Dezembro de 2000.
Y. Antes da celebração do contrato com a Autora, a Ré pagou a GG e um seu filho a quantia de Esc. 6.000.000$00, estabelecida num contrato denominado de "contrato-promessa de compra e venda" relativo ao "direito à exploração do estabelecimento EE".
Z. Em 2002 o Condomínio (Chamado) mandou proceder a obras de reparação, nomeadamente à impermeabilização da área circundante da piscina.
AA. A Ré arrendatária entregou à Autora o imóvel locado em 23-11-2006.
Facto 1. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes colocavam em causa a conservação dos alimentos destinados a serem vendidos ao público. (2.°)
Facto 2. Os problemas referidos na alínea J) dos Factos Assentes eram susceptíveis de danificar diversos electrodomésticos, nomeadamente o frigorífico e a máquina de gelo. (3.°)
Facto 3. Se o quadro eléctrico fosse desligado todas as noites não ficava acautelada a conservação dos produtos alimentares. (4o)
Facto 4. A ré decidiu encerrar o estabelecimento a partir de Janeiro de 2002. (5.°)
Facto 5. As infiltrações existentes não impediram, a utilização do estabelecimento, para os mesmos fins, por parte da anterior arrendatária. (6.°)
Facto 6. O equipamento existente no estabelecimento foi doado à instituição Remar. (15.°)
C) O Direito:
Delimitando o “thema decidendum” invocam as recorrentes, nas suas extensas conclusões, duas questões: erro na apreciação da matéria de facto e erro de julgamento (subsuntivo).
Determinando a norma adjectiva aplicável temos que, embora ao regime de recursos por força do disposto no art.7ºnº1 do NCPC se aplique o Código do Processo Civil (CPC) de 2008, no que respeita às demais questões, dado a acção ter entrado em juízo em 2002 é aplicável o regime do Decreto-Lei nº329-A/95 de 12 de Dezembro.
Assim nos termos do art.722ºnº2 do CPC temos que o Supremo Tribunal de Justiça conhece de matéria de facto apenas nas duas hipóteses contempladas na 2ª parte do nº2 daquele artigo, ou seja, quando o Tribunal recorrido tiver dado como provado um facto sem que se tenha produzido a prova que, segundo a lei, é indispensável para demonstrar a sua existência, ou quando tenham sido desrespeitadas as normas que regulam a força probatória dos diversos meios de prova admitidos no nosso sistema jurídico.
Ao STJ compete fundamentalmente apreciar da justeza da aplicação do direito e só pode conhecer de matéria de facto desde que haja ofensa expressa da lei que exija prova vinculada ou que estabeleça o valor de determinado meio probatório. A fixação da matéria de facto é da competência das instâncias, cabendo à Relação a sua fixação definitiva.
É, pois, vedado ao Supremo exercer qualquer censura à matéria de facto, proceder ao reexame das provas ou retirar das produzidas ilações fácticas diferentes, sendo lícito aos Tribunais de instância tirarem conclusões da matéria de facto dada como provada desde que sem a alterarem se limitem a desenvolvê-la. Essas conclusões continuam a constituir matéria de facto alheia à competência do STJ.
Não podem, pois, as recorrentes pretenderem que o Supremo proceda ao reexame da prova testemunhal ou dela retire novas conclusões.
É certo que constitui hoje jurisprudência pacífica a possibilidade do STJ sindicar com as devidas cautelas o uso que a Relação fez dos poderes conferidos pelo art.712ºns.1 e 2 do CPC no sentido de verificar se o Tribunal da Relação agiu dentro dos limites traçados por lei para os exercer.
É manifesto que, para julgar um recurso de uma decisão sobre matéria de facto, interposto com o fundamento de que tal decisão resulta de uma errada apreciação dos depoimentos testemunhais em que se baseou o Tribunal da 1ª instância, o Tribunal da Relação tem, naturalmente, que proceder à apreciação desses depoimentos. Nessa apreciação, igualmente feita nos termos do princípio da livre apreciação da prova, mas obtida a partir do registo de depoimentos que a 1ª instância pode valorar com respeito pela regra da imediação, o Tribunal de recurso forma a sua própria convicção.
Essa convicção pode coincidir ou não com a que se formou na 1ª instância devendo num e noutro caso ser devidamente fundamentada.
Compulsado o acórdão recorrido, nomeadamente a pags.834 a 836, verifica-se que a Relação procedeu à reapreciação da prova posta em crise pelas RR, fundamentando suficientemente a sua decisão, sem, contudo, haver necessidade de levar essa fundamentação à exaustão.
É evidente que as RR quereriam que a sua versão dos factos fosse a do Tribunal, porém, não foi essa a convicção deste. E o facto dessa convicção coincidir com a da 1ª instância não conduz a uma aceitação acrítica da prova produzida como pretendem as recorrentes. Pelo que, neste particular, não merece censura por parte do STJ, do uso que a Relação fez dos poderes que lhe são conferidos pelo art.712ºns.1 e 2 do CPC.
Passemos à análise da subsunção operada pela Relação tendo por base a matéria fáctica dada como provada.
Resulta da matéria de facto que por contrato escrito, celebrado em 05-12-2000, para vigorar a partir de 01-01- 2001, a A deu de arrendamento à R, BB - Actividades Hoteleiras Ldª a loja e arrecadação no R/C, com o n." 616, no "Centro Comercial Estoril Garden
A sociedade R, CC - Serviços De Higiene e Assistência, Ldª, assumiu a condição de fiadora.
A renda mensal inicial era de Esc. 190.000$00. que foi reajustada para Esc. 198.170S00 (€ 988,62) a partir de Janeiro de 2002.
A Ré arrendatária não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2002, que se vencera em Março, nem as subsequentes.
O local arrendado, conhecido por "EE", destinava-se exclusivamente ao comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria.
Entendem as recorrentes que as deficiências existentes no arrendado com infiltração de águas deram origem a uma impropriedade do uso do estabelecimento para o fim a que se destinava e ao abandono do mesmo justificando-se o não pagamento das rendas.
Na verdade, entre Janeiro de 2001 e data não concretamente apurada de 2002, mas posterior a Março desse ano, o arrendado apresentava infiltrações de água que prejudicavam o regular funcionamento do estabelecimento com deterioração das instalações eléctricas, nomeadamente, tomadas e estragos no frigorífico e máquina de gelo.
A R arrendatária comunicou tais deficiências à A que, conforme resulta da factualidade apurada, foi procurando solucioná-las, e foi utilizando o locado pagando as respectivas rendas durante todo o ano de 2001 e até Abril de 2002.
A Ré arrendatária comunicou por carta à Autora que, devido às infiltrações de água, fora obrigada a encerrar o estabelecimento desde 28-01-2002.O certo é que não deixou de pagar as rendas até Abril desse ano, vencida em Março transacto, nem entregou o arrendado senão quatro anos depois, em 2006, quando as deficiências do locado já haviam sido corrigidas desde 2002.
Não temos dúvidas, da análise da factologia apurada, que entre Janeiro de 2001 e 28 de Janeiro de 2002, data em que a arrendatária resolveu encerrar o estabelecimento, o arrendado não tinha as condições necessárias à exploração do comércio de snack-bar, self-service, cafetaria e pastelaria uma vez que as infiltrações de água provocavam danos no frigorífico podendo acarretar a deterioração de produtos alimentares, só que a R. BB não deixou de laborar nem de pagar as rendas devidas. Qualquer discussão do art.428º do Código Civil (CC) é despicienda neste intervalo de tempo.
Durante este período poderia a R ter lançado mão do disposto no art.1032º do CC e exigir a obrigação de indemnização a que se refere o art. 562º do CC. Nada disso aconteceu. A arrendatária continuou a utilizar o locado e a pagar as rendas dessa utilização.
A recorrente, BB, provou que enviou uma carta à A dizendo que encerrava o estabelecimento a partir de 28 de Janeiro de 2002 no entanto ficou com o locado até 2006 tendo o problema das infiltrações sido corrigido no ano de 2002.
A questão que se coloca durante o período em que continuou na posse do locado, após a correcção dos vícios não é o da “exceptio non adimpleti contractus” cuja análise foi, correctamente, feita pelo Tribunal da Relação e em termos que nos dispensa de tecer quais quer outras considerações suplementares e, por isso, as acolhemos aqui, mas as da falta de pagamento das rendas “tout court” que se haviam vencido.
Se entre Março de 2002 e até à correcção dos vícios da coisa locada que ocorreu nesse ano poderia pôr em discussão a “exceptio non adimpleti contractus” o mesmo já não sucede após a correcção dos vícios do locado.
Mas mesmo nessa fase a mora da A em fazer obras sem que tal implique a perda da coisa locada, não justifica que a arrendatária deixe de pagar as rendas pois estas obrigações não são correspectivas. À falta de cumprimento pelo senhorio da obrigação de fazer as obras corresponde, como ficou dito, o dever geral de indemnização nos termos do art.562º do CC e a faculdade conferida pelo art.1036º do mesmo código.
Acresce que defendendo-se a R, ora recorrente, por excepção mediante a invocação de factualidade que a ela aproveitaria, cabia-lhe o ónus da respectiva alegação e prova nos termos do art 342º nº 2 do CC.
No entanto, embora esteja provado que, desde o início do arrendamento tenha havido vícios (já descritos) na fracção locada certo é que a recorrente, BB, não conseguiu provar (para além da carta enviada à A) que tais infiltrações impediram por completo a utilização do arrendado, tanto assim que não determinaram a entrega do locado após o anunciado encerramento tendo a R continuado no gozo do mesmo, sem nada pagar, até 2006, altura em que o entregou à A já na pendência da presente acção.
Assim sendo, não pode o presente recurso deixar de improceder.
Nesta conformidade, por todo o exposto, acordam os Juízes no Supremo Tribunal de Justiça em negar revista confirmando o douto acórdão recorrido.
Custas pelas recorrentes.
Lisboa, 11 de Dezembro de 2014
Orlando Afonso (Relator)
Távora Victor
Granja da Fonseca