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LEGITIMIDADE PASSIVA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ARRENDATÁRIO
DEPÓSITO DO PREÇO
CADUCIDADE
CONHECIMENTO OFICIOSO
I - "A", intentou acção com processo ordinário contra B; C; D, pedindo que lhe seja reconhecido o direito de haver para si o prédio vendido.
Alegou que foi vendido à ré sociedade o prédio de que a autora é legítima arrendatária, sem que lhe tenha sido dado conhecimento do negócio pela forma legalmente exigida, sendo certo que goza do direito de preferência.
Contestando, a ré sociedade sustentou que foi participada à autora a venda em causa, tendo caducado o seu eventual direito de preferência. Acresce que a autora não tem o direito de que se arroga. Reconvindo, a ré pede que se lhe reconheça a aquisição do prédio por usucapião ou, caso assim se não entenda, se condene a reconvinda a pagar à reconvinte todas as despesas realizadas com as benfeitorias necessárias.
A autora desistiu da instância relativamente aos dois primeiros réus.
O processo prosseguiu termos, tendo no despacho saneador sido julgada procedente a excepção de caducidade e absolvida a ré do pedido.
Apelou a autora.
O Tribunal da Relação revogou a decisão, determinando que os autos prossigam os normais termos até final.
Não se conformando, recorre a ré para este Tribunal.
Formula as seguintes conclusões.
- Os direitos legais de preferência inspiram-se em razões e interesses de ordem pública, como direitos reais de aquisição que são, e como tal os respectivos prazos de caducidade, quer para a propositura da acção, quer para o depósito do preço, estipulados no artigo 1410º do Código Civil, não estão sujeitos à disponibilidade das partes, sendo do conhecimento oficioso, de acordo com o disposto no artigo 333º nº 1 do C. Civil;
- Daí que a ré, ora recorrente, tenha arguido e bem, a caducidade do direito da autora de proceder ao depósito do preço na réplica;
- Pois, o nº 2 do artigo 489º do C. Processo Civil, possibilita a dedução de excepções de que se deva conhecer oficiosamente, em articulado posterior à contestação;
- Na verdade, deu-se a caducidade do direito da autora, ora recorrida, em virtude de o depósito do preço ter sido efectuado para além do prazo de 15 dias estabelecido pelo artigo 1410º do C. Civil;
- Entendemos, assim, que o acórdão de que aqui se recorre ao entender e decidir que a falta de depósito do preço no prazo de 15 dias conduz a uma caducidade que não pode ser conhecida oficiosamente e tem de ser suscitada, como excepção, na contestação, fez incorrecta aplicação e interpretação dos factos à lei, violando, ostencivamente, o disposto no artigo 1410º e no nº 1 do artigo 333º, ambos do Código Civil e ainda o nº 2 do artigo 498º do C. Processo Civil;
- O direito da autora, ora recorrida, há muito que caducou, pois, segundo o preceituado no nº 1 do artigo 1410º do C. Civil, esta disponha do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda do prédio, para propor a acção;
- Ora, acontece que, os anteriores proprietários ou alienantes do prédio comunicaram à autora em 1986 a venda do mesmo, tal como profusamente se encontra provado nos autos;
- Mas mais, desde Março de 1987, que a ré ocupa o lugar de senhoria no contrato de arrendamento de que a autora é locatária, tendo a aqui recorrente, ao longo de todos estes anos actualizado anualmente a renda do locado à recorrida;
- Face aos factos constantes no processo, concretamente, as cartas de comunicação da venda enviadas pelos anteriores proprietários à autora e o facto de a ré durante dez anos antes de propor a acção de despejo ter sempre assumido a posição de senhoria da autora, é na verdade público e notório que esta há muito mais de seis meses antes de instaurar a presente acção tinha perfeito conhecimento dos elementos essenciais da alienação;
- De acordo com a melhor doutrina e a maioria da nossa jurisprudência, a não propositura da acção no prazo de seis meses, do conhecimentos dos elementos essenciais do negócio, conduz à caducidade, também esta de conhecimento oficioso, aliás, o acórdão de que aqui se recorre reconhece o carácter oficioso desta caducidade;
- O acórdão de que se recorre ao não ter decidido oficiosamente esta caducidade do direito da autora, ora recorrida, fez incorrecta interpretação e aplicação da lei aos factos, violando, assim, o disposto no nº 1 do artigo 1410º e no nº 1 do artigo 333º, ambos do C. Civil e ainda o nº 2 do artigo 498º do C. Processo Civil;
- Consta dos autos que o prédio em causa não se encontra constituído em propriedade horizontal e para além da autora tinha, à data da sua aquisição pela ré, mais quatro inquilinos;
- Logo, segundo o disposto no artigo 419º nº 1 e nº 2 do C. Civil, é indispensável intentar acção de preferência com prévia notificação de todos os outros inquilinos, sob pena de a autora se considerar parte ilegítima nos termos do artigo 28º nº 1 do C. Processo Civil;
- A acção de preferência assenta hoje num acto ilícito do alienante (falta de comunicação) de cuja prática decorre, naturalmente a obrigação do seu autor indemnizar o lesado por todos os prejuízos que lhe cause;
- Devem, por isso, intervir necessariamente na acção de preferência, para além do preferente, tanto o adquirente, como o alienante, por ser um absurdo discutir judicialmente um direito nascido de um facto ilícito que a este é imputado - e lhe pode trazer consequências danosas - sem a sua presença e com a negação aberta do princípio do contraditório;
- Ora, o nº 3 do artigo 26º do C. Processo Civil, dispõe que: "Na falta de indicação da lei em contrário são considerados titulares do interesse relevante para o efeito de ilegitimidade os sujeitos da relação controvertida, tal como é configurada pelo autor";
- São titulares da relação controvertida na acção de preferência os intervenientes no negócio de compra e venda e o titular do direito de preferência;
- Assim sendo, tal como o é, a autora ao desistir da instância quanto aos réus B e C, que foram os alienantes do prédio à ré, ora recorrente, fez com que a presente acção enferme ilegitimidade passiva;
- A ilegitimidade das partes é, tal como acima se refere e aqui se sublinha, uma excepção dilatória, de acordo com a alínea e) do nº 1 do artigo 494º do C. Processo Civil e segundo o disposto no artigo 495º do mesmo diploma legal, o Tribunal deve conhecer oficiosamente da existência da mesma;
- Decidindo-se na sentença e não tendo sido alterado pelo acórdão recorrido, que as partes são dotadas de legitimidade,, fez-se errada interpretação e aplicação dos seguintes dispositivos legais, artigo 419º do C. Civil e nº 1 do artigo 28º; nº 3 do artigo 26º; alínea e) do nº 1 do artigo 494º e artigo 495º, todos estes do C. Processo Civil.
Contra-alegando, a recorrida defende a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - Vem dado como provado:
A presente acção foi intentada em 16 de Dezembro de 1998, por A que, invocando a sua qualidade de arrendatária do 1º andar do prédio urbano sito na Rua de ...., n ..., Monte Estoril, Cascais, pretende exercer o direito de preferência de que é titular, na venda efectuada;
Em 29 de Dezembro de 1998, a autora requereu a passagem de guias para depósito do montante referente ao preço do prédio objecto do direito de preferência, no valor de Esc. 4.082.500$00;
Em 6 de Janeiro de 1999, a autora apresentou-se em juízo a solicitar a passagem e entrega de guias para o depósito do preço, o que foi efectuado pelo Sr. Funcionário;
A autora procedeu ao respectivo depósito em 6 de Janeiro de 1999.
Através de requerimento de 7 de Janeiro de 1999, juntou aos autos comprovativo do depósito efectuado.
III - A autora, alegando que foi vendido o prédio urbano de que é arrendatária sem que a venda lhe tenha sido comunicada, pediu que lhe fosse reconhecido o direito de preferência na aquisição.
Na 1ª instância foi julgada procedente a excepção de caducidade e absolvida a ré.
O Tribunal da Relação, revogou essa decisão, e ordenou que os autos baixassem e prosseguissem seus normais termos até final.
Daí o recurso da ré.
Defende a recorrente que ocorreu a caducidade do direito da autora em virtude de o depósito do preço ter sido efectuado para além do prazo de 15 dias, legalmente estabelecido e ainda porque há muito decorreu o prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da venda do prédio. Invoca ainda (subsidiariamente, segundo afirma) a ilegitimidade.
São estas as questões a resolver.
Refira-se, antes de mais, que o recurso interposto da decisão da 1ª instância questionava, no que aqui interessa, tão somente a problemática da caducidade por intempestividade do depósito do preço e foi essa a questão que o acórdão recorrido resolveu, considerando que tal excepção, pela forma e modo como tinha sido colocada, não era do conhecimento oficioso.
Constata-se assim que a recorrente suscita, em sede de recurso para este Tribunal, duas questões novas: a excepção da ilegitimidade e a caducidade pelo decurso de prazo superior a seis meses a partir do conhecimento da venda.
É sabido que os recursos visam modificar as decisões recorridas e não apreciar questões novas, não equacionadas nem resolvidas no Tribunal recorrido, sob pena de supressão de uma instância.
Certo é, porém, que uma jurisprudência firme tem entendido que quando se trata de matéria não sujeita à disponibilidade das partes, tal regra não vigora, por se impor o conhecimento oficioso.
Vejamos então a problemática suscitada começando pela legitimidade.
Tem sido tema debatido saber se a acção de preferência deve ser intentada só contra o adquirente ou também contra o alienante.
Uma jurisprudência maioritária defende que desde que não seja alegada qualquer razão que especialmente vincule o alienante, a legitimidade passiva respeita apenas ao adquirente, por aquele não ter interesse em contradizer, uma vez que não está em causa um interesse próprio, pessoal e directo - Ac. STJ de 26.11.80, BMJ nº 301, pág. 433; Ac. RP de 18.04.85, CJ 2, pág. 233, entre vários.
Desta corrente sempre discordou o Prof. Antunes Varela, defendendo que a acção de preferência assenta hoje num ilícito do alienante (falta de comunicação) de onde resulta a obrigação de indemnizar os prejuízos causados, devendo por isso, intervirem na acção de preferência tanto o adquirente como o alienante - A partir do Ac. do STJ de 14.05.91, RLJ nº 126, pág. 330 este entendimento tem-se vindo a afirmar, como refere o cons. Aragão Seia - "Arrendamento Urbano", 7ª edição, Almedina, pág. 329/331.
Perante este quadro doutrinário e jurisprudencial, sinteticamente traçado, o Senhor Juiz considerou, no saneador, as partes legítimas, tendo que se considerar que assim tomou posição sobre a controvérsia existente.
É certo que se entende que o despacho saneador que genericamente declare serem as partes legítimas, não constituirá caso julgado. Efectivamente, determina o artigo 510º nº 3 do C. Processo Civil que o despacho constitui, logo que transite, caso julgado formal quanto às questões concretamente apreciadas. Não preenche o apontado requisito uma declaração genérica, tabelar, que não tem por isso força de caso julgado.
Não pode, contudo, ser assim considerada a apreciação da legitimidade nos presentes autos.
A acção, saliente-se, foi intentada contra adquirente e alienantes. Face a uma certidão que informava terem falecido os alienantes a autora desistiu da instância relativamente aos mesmos. A ré adquirente nada disse e o Senhor Juiz homologou tal desistência seguindo depois os autos termos normais, continuando a ré a não referir a eventual ilegitimidade, o que só vem a fazer em sede de alegações para este Supremo.
Os actos referidos levam a concluir que existiu uma apreciação concreta da questão e não meramente tabelar. Sendo assim, o despacho transitou em julgado, estando vedada a este Tribunal a reapreciação da questão, em nome da segurança jurídica e prestígio das decisões.
No que respeita à caducidade por, na tese da recorrente, ter decorrido prazo muito superior a seis meses a partir do conhecimento dos elementos essenciais do negócio, é evidente que não pode este Tribunal apreciar a invocada excepção.
Ao Supremo, como Tribunal de revista, só cumpre, em princípio, apreciar questões de direito e não julgar matéria de facto (artigos 729º e 722º do C. Processo Civil).
Ora, a comunicação, a apreciação do decurso do prazo, os elementos fornecidos e tudo o mais que, a propósito, é alegado, prende-se com a matéria de facto que é preciso discutir e apurar. Não pode assim este Tribunal conhecer da excepção.
Resta apreciar a caducidade por não depósito do preço no prazo legal. Foi esta, aliás, repete-se, a única questão a ser analisada no acórdão recorrido.
O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na doação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano (artigo 47º nº 1 do RAU). A esse direito de preferência é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do Código Civil (artigo 49º do RAU).
No que ora importa, o depósito do preço devido deve ser feito nos quinze dias seguintes à propositura da acção, nos termos do artigo 1410º nº 1 do C. Civil.
As instâncias concluíram que o depósito foi feito após o decurso desse prazo, divergindo, contudo, nas consequências jurídicas daí resultantes.
A obrigatoriedade do depósito do preço em curto prazo após o início da acção justifica-se pela necessidade de garantir a utilidade e efectividade da acção.
A medida tem em vista fundamentalmente proteger o interesse do alienante, garantindo o pagamento do preferente no caso de este ter sucesso na pretensão deduzida.
Tal prazo é um prazo de caducidade, de natureza substantiva, sendo contínuo e efectuando-se a contagem de harmonia com o disposto nos artigos 296º e 279º do C. Civil.
O instituto da caducidade visa satisfazer a necessidade social de segurança jurídica e certeza dos direitos e é esse aspecto objectivo da certeza e segurança que explica que a caducidade seja apreciada oficiosamente - Prof. Mota Pinto - "Teoria Geral do Direito Civil", 3ª ed., pág. 376.
Essas razões só são, contudo, válidas quando estiverem em causa direitos indisponíveis (artigo 333º do C. Civil).
Sendo o fim último da disposição em discussão a protecção do alienante, sem que lhe estejam especificamente subjacentes interesses de ordem pública, não se pode considerar que se discutam direitos indisponíveis.
Procura-se com o depósito do preço evitar a perda do direito dos sujeitos da relação jurídica controvertida, sem que essa defesa tenha, contudo, como fundamento razões de interesse e ordem pública.
Sendo a caducidade estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, a caducidade tem que ser invocada (neste caso judicialmente), por aquele a quem aproveita - (artigos 33º nº 2 e 303º do C. Civil) - Prof. Vaz Serra - BMJ nº 78, pág. 192; Cons. Aragão Seia - "Arrendamento Urbano", 7ª ed., pág. 324.
Em concreto, a caducidade não foi invocada tempestivamente, pela forma adequada, como correctamente se decidiu no acórdão recorrido.
A decisão é assim de manter, devendo como aí determinado, baixarem os autos afim de prosseguirem termos normais, designadamente, para apuramento da matéria de facto questionada e que a recorrente aflora nas alegações de recurso, mas que este Supremo não pode apreciar.
Pelo exposto, nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 18 de Fevereiro de 2003
Pinto Monteiro
Reis Figueira
Barros Caldeira