Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04A639 |  |
LICENÇA DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL E INDUSTRIAL
"A" e B e mulher C propuseram contra "D - Produtos Alimentares, Lª.", acção de despejo, com fundamento em falta de pagamento de rendas, a fim de ser declarado resolvido o contrato de arrendamento, lavrado em 85.10.28 e retroagido a 85.02.01, relativo ao rés-do-chão e cave do prédio urbano sito na rua de Tânger - 1.611 a 1.615, Lordelo do Ouro, Porto, restituindo-se-o de imediato aos autores e se condenar a ré no pagamento das rendas vencidas (2.992,79 €) e vincendas à razão mensal de 1.496,39 €.
Contestando, a ré excepcionou o não-cumprimento do contrato e suscitou o incidente de verificação do valor da causa.
Os autores, com fundamento em não pagamento de rendas vencidas na pendência da acção, pediram o despejo imediato, ao que a ré se opôs. Não houve decisão.
Em saneador-sentença, confirmado pela Relação - se bem que por fundamentação em parte diversa, procedeu a acção.
Mais uma vez inconformada, pediu revista concluindo, em suma e no essencial, em suas alegações -
- a Relação assentou em premissa errada pois que a ré não pode em absoluto ocupar o arrendado - qualquer parcela dele - por falta de licença de utilização, sendo nulo o acórdão;
- por isso, a ré podia alegar a excepção de não cumprimento;
- nulo nos termos do art. 668-1 c) CPC e violado o disposto nos arts. 428 e 1.032 CC.
Contraalegando, os autores pugnaram pela manutenção do acórdão.
Colhidos os vistos.
Nos termos do art. 713-6, ex vi do art. 726, ambos do CPC, remete-se para os termos do acórdão a descrição da matéria de facto, com duas ressalvas - rectificação da data na al. a), pondo-a de acordo com a escritura pública cuja forma o contrato revestiu (85.02.01, por 85.01.01) e eliminação do nº 6 (os documentos são meio de prova de factos, mas não o facto em si).
Quer a rectificação quer a eliminação não interferem com a solução do pleito.
Decidindo: -
1.- As alegações não podem servir para se aportarem ao processo factos que não foram carreados para a sede própria que, in casu, era a contestação.
Com efeito, a ré apesar de ter começado por invocar que ‘foram fortes e inelutáveis os motivos que constrangeram a gerência da ré a tomar a decisão de abandonar o arrendado’ (cont- 3), não manteve, com inequivocidade, essa posição. Pelo contrário.
Conhecia há anos a desconformidade com a licença de construção e esta circunstância não impediu a utilização e exploração do estabelecimento comercial (o efeito jurídico que pretende retirar da alegação da cedência das quotas em 2000 pelos antigos sócios, os ora autores, aos actuais os quais os accionaram antes, não procede - não há que confundir a sociedade com a pessoa dos seus sócios).
Em sede do facto, a ré acaba por dar como certo que só não pode utilizar o locado na parte onde havia instalado uma cozinha de fabricação de pastelaria, por, não tendo sido licenciadas as obras de ampliação, não poder usar licitamente essa parte.
Observe-se que a ré apenas concluiu pela improcedência da acção e nesta não pode conhecer-se e decidir-se do que na outra e anterior acção os actuais sócios da ré impetram contra os ora autores (anulação do negócio de cessão de quotas, restituindo-lhes estes o por aqueles já pago acrescido de indemnização em que os querem ver condenados a seu favor).
Independentemente de poder ou dever (ou não) peticionar outro efeito jurídico e de ser ou poder ser esse o que o melhor serviria à defesa dos seus interesses, é todo um comportamento anterior que foi por si denunciado e evidenciando que a utilização não fora inviabilizada por aquela circunstância, vinha sendo feita em termos totais e que, só a partir de um momento recente, deixaria, na parte onde ia ser instalada a cozinha de fabricação de pastelaria, de o ser (acresce que o alegado não é claro e afirmativo se a privação decorreu da falta de licença ou se ela própria a não poderia obter ou legalizar a posteriori ou só o poderia ser pelos autores - os termos do art. 22 da contestação são em si parcos e omitem esta questão).
2.- Do exposto acima, retira-se ainda uma outra conclusão.
O acórdão não assentou em pressuposto errado.
Poder-se-á discordar da fundamentação jurídica e ter como mais adequada ao caso a invocada no nº anterior, mas o facto - não estar a ré privada do gozo total da coisa, quando muito parcial e imputável aos autores (os locadores) - está correcto.
E pelo ângulo sob que perspectiva a exceptio non adimpleti contractus oposta em sede de contrato de arrendamento esta premissa não se opõe à decisão.
Por outras palavras, o acórdão não incorre na nulidade apontada e a haver será erro de julgamento.
3.- Há rendas vencidas que não foram pagas e a ré não procedeu ao seu depósito ainda que condicionalmente.
Contrato celebrado em 1985 e que vinha sendo executado, fruindo a ré, na totalidade, do locado.
A ré não utiliza o locado para qualquer fim desde 2002.
A primeira renda (mensal) não paga é já de 2002.
O sinalagma que à obrigação (do arrendatário) do pagamento de rendas corresponde é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado e não o de obtenção da licença.
Actualmente existem normas relativas à obrigatoriedade de licença de utilização (art. 9 do RAU, alterado pelo dec-lei 64-A/00, de 22.04) que entraram em vigor posteriormente (em 92.01.01 - cfr. art. 2-2 do dec-lei 321-B/90, de 15.10) ao contrato (o que tornaria irrelevante o alegado pela ré, se por outra razão relevante devesse ser, quanto ao passado em momento anterior).
Quer por o sinalagma não se estabelecer em relação à obtenção da licença quer por a ré não ter alegado o pertinente nem ter procedido, sequer condicionalmente, ao depósito de quantia que tivesse por proporcional à efectiva fruição não há que equacionar se admissível seria e eficaz poderia ser um tal depósito.
Termos em que se nega a revista.
Custas pela ré.
Lisboa, 31 de Março de 2004
Lopes Pinto
Pinto Monteiro
Lemos Triunfante