Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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CONTRATO INOMINADO
REGIME APLICÁVEL
REDUÇÃO DO NEGÓCIO
NEGÓCIO JURÍDICO
NULIDADE
DL 446/85 DE 1985/10/25 ARTIGO 1 N2 ARTIGO 14 ARTIGO 19 C.
DL 417/83 DE 1893/11/25.
PORT 424/85 DE 1985/07/05 ARTIGO 1.
II - Tal redução dos contratos, ás cláusulas restantes, justifica-se, ainda, e serve também os fins visados pelos aderentes.
III - Nos Centros Comerciais, o contrato de utilização das lojas não é arrendamento mas contrato atípico e inominado, regulando-se, em primeira linha, pelas normas gerais dos contratos e só depois pelas do contrato mais próximo, que é aquele.
1. A, pediu, contra B, e C, o seguinte:
· se declare rescindidos os contratos de utilização de espaço em centro comercial celebrados entre a primeira, como cedente, e a segunda, como cessionária;
· se condene as rés a desocupar e entregar de imediato as lojas e equipamento que foram objecto dos contratos;
· se condene as rés a pagar 15196772 escudos, de retribuições periódicas vencidas e não pagas, acrescidos de juros de mora;
· se condene, ainda, as rés a pagar, por cada dia de atraso na entrega, a contar de 27.12.97, uma quantia equivalente ao dobro da correspondente às retribuições mínimas previstas nos contratos.
As rés, qualificando os contratos como de arrendamento para comércio, invocaram a sua nulidade, por vício de forma; alegaram, ainda, a ilegitimidade da cedente, comportamento negocial doloso da parte da mesma cedente e, finalmente, a existência de cláusulas proibidas à luz do DL 446/85, de 25/10.
A acção apenas não procedeu na sua totalidade porque a indemnização foi fixada em 13724277 escudos, e não nos 15196772 escudos pedidos.
A Relação confirmou o julgado.
Vem, agora, pedida revista que as recorrentes limitam às seguintes questões:
· os contratos devem ser qualificados como de subarrendamento para comércio, e, como tal, são nulos por falta de forma, visto que formalizados em simples documento particular, sendo que, ao tempo, era exigível a escritura pública (cfr. artº7º, n.º2, RAU (1));
· a recorrida carecia de legitimidade para celebrar os contratos, visto que, à data, não era, ainda, arrendatária dos espaços, estando, aí, mais um motivo de nulidade daqueles negócios;
· os contratos contêm cláusulas proibidas, segundo as disposições do DL 446/85, de 25/10, e, também por isso, são nulos;
· a decisão recorrida é nula, tal como já era a sentença, por oposição entre fundamentos e decisão.
2. Antes de mais, importa abordar, ainda que brevemente, o tema da nulidade do acórdão impugnado.
Repetindo o que vai sendo, já, um dos generalizados e fastidiosos equívocos da litigância recursória, as recorrentes confundem erro de julgamento, que é questão de mérito, com contradição ou oposição entre fundamentos e decisão, que é questão meramente processual, implicando com a validade da decisão.
Num caso (erro de julgamento), há falha na indagação, interpretação e aplicação das regras jurídicas pertinentes; no outro (nulidade da decisão), o problema é de simples contradição lógico-jurídica entre os fundamentos e a decisão.
A inclusão da oposição entre fundamentos e decisão no elenco das causas de nulidade da sentença nada tem a ver, como o Supremo Tribunal de Justiça tem constantemente afirmado, e a doutrina vem repetindo desde longa data, com o julgamento de mérito, mas exprime, sim, uma preocupação de que as decisões dos tribunais sejam logicamente irrepreensíveis, de que constituam actos declarativos e injuntivos coerentes, isto é, conformes às leis do raciocínio.
Nada mais.
Se a sentença julgou mal os factos ou o direito mas o seu discurso não ofende as ditas leis do raciocínio (e ofender estas leis é, por exemplo, afirmar, numa acção de despejo, que se verifica uma causa de resolução do contrato, e, de seguida, absolver o réu por esse motivo), a sentença não é nula, é um acto processual válido, porventura contendo um julgamento injusto, ou o contrário.
Ora, acontece que a pretensa nulidade que as recorrentes apontam ao acórdão recorrido não passa, precisamente, de um caso de discordância acerca do julgamento do mérito; jamais de uma acusação de incoerência.
Não se verifica, portanto, a nulidade pretendida, que as recorrentes se esqueceram de enquadrar, e que, a existir, teria assento no artº668º, n.º1, C), CPC, por remissão do artº716º, n.º1, CPC.
3. Passemos, então, às questões de mérito.
São os seguintes os factos provados:
· no dia 26 de Março de 1997, entre a autora A e a ré B, foram celebrados três contratos que as partes denominaram de Contrato de Utilização de Espaço Integrado em Galeria do Centro Comercial, cujas cláusulas constam dos documentos juntos aos autos a fls. 24 a 117 (1º contrato), 117 a 209 (2º contrato) e 210 a 301 (3º contrato);
· tais contratos tiveram por objecto, respectivamente, as lojas n.ºs 11, 15 e 15-A do Centro Comercial denominado Minho Center, instalado no prédio urbano, sito na freguesia de Fraião, concelho de Braga, descrito na Conservatória do Registo Predial competente sob o n.º245;
· nos aludidos contratos, outorgou também a ré C, que declarou expressamente que se assumia como fiadora e principal pagadora das obrigações assumidas nos contratos pela ré B;
· por contrato celebrado em 27 de Novembro de 1996, o Fundo de Investimento Imobiliário Gespatrimónio Rendimento prometeu dar de arrendamento à ora autora A que, por sua vez, prometeu tomar de arrendamento, as fracções autónomas de que é dono, designadas pelas letras C, F, G, H, I, J, K, L, M, N e O, do prédio urbano acima referido, conforme documento junto aos autos de fls. 302 a 312;
· as fracções autónomas designadas pelas letras I e O correspondem às referidas lojas ns. 11, 15 e 15-A;
· por escritura pública de 18 de Fevereiro de 1998, em cumprimento das referidas promessas, o Fundo de Investimento Imobiliário Gespatrimónio Rendimento deu de arrendamento à ora autora A que, por sua vez, tomou de arrendamento, as fracções autónomas mencionadas, conforma documento junto aos autos de fls. 313 a 340;
· entre outras obrigações, nas cláusulas 5ª e 14ª, n.º2, c, dos contratos, a ré B obrigou-se a pagar à autora A uma retribuição mensal mínima de:
Loja 11: 833859 escudos (712700 escudos + IVA);
Loja 15: 413595 escudos (353500 escudos + IVA);
Loja 15A: 339300 escudos ( 290000 escudos + IVA);
· e a pagar uma retribuição mensal percentual determinada pela diferença para mais entre a retribuição mensal mínima e uma percentagem da facturação bruta da loja, a qual foi fixada em:
Loja 11: 09,00%;
Loja 15: 07,00%;
Loja 15A: 07,00%;
· bem como a pagar as quantias correspondentes à comparticipação da ré B nas despesas e encargos com o funcionamento e utilização da galeria e do centro e com a promoção deste;
· a retribuição mínima deveria ser paga até ao dia 5 do mês anterior àquele a que dissesse respeito, a retribuição percentual até ao dia 15 do mês imediato àquele a que dissesse respeito e a comparticipação nas despesas e encargos até ao dia 5 do mês a que dissesse respeito - com excepção do fornecimento de água que deveria ser pago até ao dia 5 do mês seguinte àquele a que dissesse respeito;
· partir de Junho de 1997, inclusivamente, a ré B não mais pagou à autora A, em relação a qualquer das três lojas, as retribuições mínimas nem as comparticipações nas despesas e encargos;
· por cartas datadas de 14 de Novembro de 1997, recebidas em 21 de Novembro de 1997, a autora A concedeu à ré B o prazo de 5 dias para pagamento das retribuições e comparticipações em falta, sob pena de considerar resolvidos os contratos relativos às três lojas, findos os 15 dias seguintes, tudo conforme cartas juntas aos autos a fls. 341/342, 346/348 e 351/352;
· à data de 11 de Dezembro de 1997, estavam vencidas e por pagar as seguintes remunerações mínimas:
Loja 11: 5837013 escudos;
Loja 15: 2895165 escudos;
Loja 15A: 2375100 escudos;
· e as seguintes comparticipações nas despesas e encargos:
Loja 11: 1961514 escudos;
Loja 15: 417382 escudos;
Loja 15A: 238103 escudos;
· nos termos da cláusula 17ª, a ré B estava obrigada a entregar à autora A os espaços objecto dos contratos, livres e desocupados, bem como os equipamentos, no prazo máximo de 30 dias, a contar da data da recepção das cartas de resolução;
· a ré B não procedeu voluntariamente à entrega à autora dos espaços objecto dos contratos, tendo a sua entrega sido feita judicialmente no âmbito da providência cautelar apensa aos autos;
· nos termos da cláusula 18ª, n.º2, dos contratos, cessando, a qualquer título, os contratos, a ré B pagaria à autora A, por cada dia de atraso na devolução do espaço e equipamento cedidos, uma quantia diária equivalente ao dobro da que corresponderia à retribuição mínima em vigor à data da cessação do contrato;
· com datas de 15 de Julho e 5 de Agosto de 1997, respectivamente, a ré B enviou à autora A as cartas cujas cópias estão juntas a fls. 405/406 e 408/410, bem como a carta e fax datados de 15.10 e 21.11.97, respectivamente;
· a autora nunca providenciou pela existência de transportes gratuitos para levar clientes ao Centro Comercial;
· a autora publicou perante os futuros lojistas que o Centro teria acessos rodoviários para escoar o trânsito da A3 e das zonas secundária e terciária da cidade de Braga;
· ainda hoje está em curso a realização de acessos de ligação da zona onde o Centro Comercial está implantada à A3 e a outras zonas da cidade;
· quando o Centro Comercial abriu, havia na zona envolvente obras de urbanização a decorrer;
· a fim de aumentar a afluência de clientes ao Centro Comercial, os lojistas solicitaram à autora A que fosse alargado o horário de funcionamento das lojas e do hipermercado, que fosse elaborado um plano de actividades para promoção do Centro Comercial, que fossem encerrados os espaços não comercializados, que fossem ampliadas as casas de banho, aumentada a sua manutenção e criadas outras para os lojistas e que fosse diminuído o barulho do Karaoke;
· parte dos contratos celebrados pela autora com a ré sociedade não foram sujeitos a qualquer negociação;
· a ré B pagou, a título de direito de ingresso das três lojas, o valor de 18632185 escudos;
· para adaptar o espaço recebido à normal exploração da sua actividade, nos termos contratados, a ré B obteve projectos, comprou artigos e equipamentos, construiu paredes, balcões e quartos de banho e desenvolveu todo o expediente necessário, no que gastou quantia não apurada;
· com o funcionamento das três lojas, a ré B suportou gastos mensais não apurados;
· face à facturação das três lojas, a ré B deixou de ganhar mensalmente uma quantia não apurada;
· a situação das três lojas tem um impacto negativo junto da Banca e dos fornecedores em relação à imagem da ré B;
· a autora A, na madrugada de 13 de Fevereiro de 1998, procedeu à colocação de tapumes em redor dos espaços que haviam sido objecto dos contratos.
4. Os três negócios em causa respeitam à utilização de espaços em centro comercial.
A noção de centro comercial, realidade emergente da economia de mercado, vem no DL 417/83, de 25/11, e na Portaria 424/85, de 5/7, embora para o simples efeito de disciplina dos horários de abertura e encerramento das lojas que o integram.
A concentração do consumo é um dos fenómenos da vida moderna.
Harmoniza-se a grande acumulação de capital com o interesse de um cada vez maior público consumidor a fazer as suas compras comodamente, sem sair do mesmo espaço, onde lhe é oferecido tudo, até diversão.
O centro comercial é o instrumento privilegiado da dita concentração do consumo, compreendendo um conjunto de lojas a funcionar em comércio integrado e planificado, localizadas num espaço único, ou em espaços interligados, gerido por uma entidade exploradora, que presta ao conjunto uma diversidade de serviços de manutenção, exploração e promoção.
Tal como se diz nas instâncias, os factos trazidos aos autos, e, designadamente, as referências encontradas nos contratos entre as partes, não deixam margem para dúvidas de que as lojas em causa fazem parte integrante de um centro comercial.
São significativos, nesse sentido, os seguintes dados:
· a integração das lojas num conjunto seleccionado em função do potencial de compra da respectiva área de influência;
· a variedade e interconexão das lojas, proporcionando um conjunto harmónico e economicamente rentável;
· as previstas infraestruturas próprias de acesso;
· o estacionamento comum;
· os serviços gerais comuns, incluíndo o de promoção do local;
· a disciplina de horários de abertura e fecho das lojas;
· a administração comum, que presta os serviços, disciplina o espaço e cobra as contribuições dos lojistas;
· a natureza da retribuição a pagar pelos lojistas, compreendendo uma parte fixa e uma outra variável, em função da facturação.
Num centro comercial, há mais, muitos mais, elementos caracterizadores que o distinguem de um mero agregado de lojas, mas os que foram referidos bastam para atribuir ao Minho Center, nome comercial do espaço comercial integrado em causa, aquele sinal distintivo.
Veja-se, a tal respeito, o elenco de requisitos definidos nas diversas alíneas do artº1º, da citada Portaria 424/85.
Os três acordos realizados entre a exploradora do Minho Center e a B, destinados à instalação da última nas fracções autónomas referidas, respeitam, pois, à utilização de espaços em centro comercial, tal como, aliás, as próprias partes se não dispensaram de acentuar no cabeçalho do escrito com que formalizaram aqueles acordos.
Tais contratos são, como afirmaram as instâncias, depois de debaterem e rejeitarem as teses adversas, não um misto de arrendamento para comércio e de prestação de serviços, mas uma espécie atípica e inominada, que importa distinguir daquela espécie mista, em atenção aos específicos interesses associados à ideia criadora dos centros.
Trata-se, aí, de um capitalismo mais ágil e agressivo, que envolve grande concentração de capital aplicado à massificação e diversificação do consumo, em relação a que os tradicionais instrumentos jurídicos restritivos e proteccionistas do arrendamento urbano se mostram francamente desajustados.
Um lojista de centro comercial integra-se num complexo plurifacetado e harmónico de estabelecimentos e tem, por isso mesmo, de orientar o seu procedimento não só pelo que interessa às relações entre ele e o dono do local, mas, também, pelo que diz respeito ao universo dos lojistas, na sua específica mais valia.
Estão em jogo, no sofisticado complexo representado pelo centro comercial, os interesses do grande capital e do grande consumo, a justificar soluções jurídicas diferentes dos aplicáveis ao comércio de rua.
Neste campo de interesses, justifica-se que as normas jurídicas reguladoras correspondam, em agilidade e leveza, às pertinentes necessidades de rapidez negocial, informalidade, e predomínio da autonomia individual, que, aliás, já começaram a dar tom ao regime legal do próprio arrendamento comercial, primeiro com o DL 257/95, de 30/9 (que introduziu os contratos de duração limitada), e, mais tarde, com o DL 64-A/2000, de 22/4 (que eliminou a exigência de escritura pública).
As tradicionais regras do arrendamento urbano, designadamente, as de natureza vinculística, como sejam as que limitam o direito de denúncia, o regime da retribuição, e, mesmo, as que, na época, regiam a forma do negócio, são, por isso, inconciliáveis com a tutela daqueles interesses específicos, e daí a boa razão de considerar o contrato de instalação de lojista em centro comercial, um contrato atípico e inominado, "parente afastado" do de locação, e que deste, retém o essencial dos elementos constitutivos, isto é, o acordo pelo qual alguém proporciona o gozo temporário de uma coisa mediante remuneração.
Como negócio atípico, tal contrato será regulado, em primeira linha, pelas normas gerais dos contratos, e só depois pelas do contrato mais próximo, que, em regra, será, pelas razões expostas, o de locação.
E é esta a razão pela qual nada há a censurar às instâncias no ponto em que, acerca da forma externa dos contratos em causa (mero escrito particular), concluíram que se aplica o disposto no artº219º, CC, onde ficou consagrado o princípio da liberdade de forma ou consensualidade.
· Quando celebrou, por escrito particular, os contratos com a B, a A era, apenas, titular de uma promessa de arrendamento do edifício; só mais tarde é que se consumou a promessa.
Quer isto dizer que, na ocasião, carecia efectivamente de legitimidade substantiva para celebrar os contratos de utilização das lojas, como bem diz a recorrente.
Só que isso não tem a consequência de nulidade para que apontam as alegações do recurso, pois, neste particular aspecto, há que aplicar analogicamente o que, acerca da locação, dispõe o artº1034º, n.º2, CC.
Nunca haveria, pois, efeito de nulidade, mas, antes, de incumprimento, que, porém, se não verificou.
· As instâncias não andaram bem no entendimento de que não existem dados bastantes para fazer intervir, no caso, o regime das cláusulas contratuais gerais, aprovado pelo DL 446/85, de 25/10 (2), quando, para concluir assim, afirmaram que, embora parte dos contratos não tenha sido objecto de prévia negociação individual, ficou por esclarecer qual ou quais partes, qual ou quais cláusulas é que não foram objecto dessa negociação.
É que, por um lado, o ter ficado apenas provado que parte do clausulado não foi negociado não implica, que a outra parte tenha sido negociada; por outro, nos termos precisos do n.º2, do artº1º, DL 446/85 (3), "o ónus da prova de que uma cláusula contratual resultou de negociação prévia entre as partes recai sobre quem pretenda prevalecer-se do seu conteúdo".
Mas, com isso, não fica resolvida, ainda, a questão de saber se os contratos caem na previsão daquele DL, isto é, se eles são constituídos, no todo ou em parte, por cláusulas previamente elaboradas pela entidade fundadora do centro comercial e destinadas ao universo dos lojistas, que se limitam a aceitá-las.
Se, na época, já estivesse em vigor o novo n.º2, do citado artº1º (introduzido pelo DL 249/99, de 7/7), que manda aplicar o diploma em que se insere aos próprios contratos individualizados cujo conteúdo previamente elaborado o destinatário não pode influenciar, a dúvida nem teria razão de ser.
A norma do artº12º, n.º1 e 2, primeira parte, CC (4), impede, porém, que aquela inovação legislativa possa ser, aqui, aplicada.
Nem por isso, no entanto, deverá ficar afastado da discussão o sobredito regime das cláusulas contratuais gerais.
Na verdade, o teor uniforme das cláusulas dos três contratos em causa, que apenas divergem nas que versam sobre os quantitativos das remunerações periódicas a cargo do lojista, bem como a evidente característica standard dos mesmos contratos, com seus regulamentos anexos, não deixam margem para duvidar que, ali, está o modelo das relações que ficaram estabelecidas a priori, entre a A, que as predefiniu, e o universo dos lojistas do Minho Center, que se limitaram a aceitá-las.
As cláusulas contratuais gerais, ou, como outros preferem dizer, os contratos de adesão, constituem uma específica realidade do mundo jurídico, porque levantam dois tipos específicos de problemas: o do conhecimento do conteúdo do contrato por parte do aderente; o do caracter abusivo das cláusulas preordenadas por aquele que as elaborou e delas se utiliza (o predisponente).
As recorrentes não puseram em causa o conhecimento antecipado, adequado e informado das diversas cláusulas que compõem os contratos.
É no domínio do segundo tipo de problemas (cláusulas abusivas) que elas põem o acento tónico da sua defesa.
Merecem-lhe reparo, em tal perspectiva, as cláusulas 1ª, n.º1 (onde o aderente renuncia a qualquer reclamação ulterior sobre a área da loja), a 12ª, n.ºs 2, 6 e 7 (renúncia do aderente ao direito de indemnização por riscos diversos, ali discriminados), 18ª (indemnização pela mora no pagamento das retribuições mensais e pela entrega da loja, depois de extinto o contrato), e 19ª (direito do predisponente de ceder livremente a terceiros a respectiva posição contratual).
A decisão da 1ª instância (e só a ela nos referimos porque a Relação nada mais acrescentou) considerou que a eventual nulidade das referidas cláusulas não interferia com a solução do problema, e que, por isso, prevaleciam as razões invocadas pela A, dado que, por outro lado, também não reconheceu mérito às demais razões opostas pelas rés ao pedido daquela.
As recorrentes invocaram a nulidade dos contratos, em razão do carácter proibido das mencionadas cláusulas.
Quando assim é, vigora o regime da redução dos negócios jurídicos, tal como se prescreve no artº14º, DL 446/85, segundo o qual (artº292º, CC) "a nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada".
Em princípio, pois, a nulidade parcial apenas afecta a parte viciada do negócio.
Ora, ressalvada a 18ª, que, a seguir, abordaremos com mais pormenor, nenhuma das outras cláusulas (que só quando foram judicialmente demandadas é que as rés resolveram impugnar) interessa à solução das questões debatidas; e não interessa pela simples razão de que, com a aludida ressalva, nenhuma delas chegou a ter oportunidade de ser aplicada.
A redução dos contratos às cláusulas restantes serviria os fins visados pelas aderentes com aqueles negócios, pois nada alegaram em contrário e, por outro lado, nada transpira em sentido inverso de toda a matéria de facto recolhida.
Do lado da predisponente, a quem, naturalmente, interessavam as ditas cláusulas alegadamente proibidas, já não seria tão seguro concluir como na última parte do anterior parágrafo. Não seria, na verdade, razoável acorrentá-la a um contrato tão amputado em aspectos relevantes do estatuto contratual preconcebido para a generalidade dos lojistas.
Só que a emergência de uma causa de resolução dos contratos, que ela oportunamente aproveitou, e que nada tem a ver com a previsão daquelas cláusulas, tornou naturalmente despicienda a questão de saber se a predisponente teria efectuado o negócio sem as cláusulas impugnadas.
Os contratos vigoraram e cessaram, por resolução, antes que fosse posta em causa a licitude das referidas cláusulas e, por isso, não tem sentido, agora, efectuar uma tal indagação.
Diferentemente se deve raciocinar a propósito da cláusula 18ª, e seus n.ºs 1 e 2, uma vez que as respectivas prescrições se encontram umbilicalmente ligadas aos efeitos do incumprimento dos contratos.
Ainda assim, de nada aproveita à recorrentes.
O que de proibitivo pudesse haver na estatuição do n.º1, já foi oportunamente corrigido em 1ª instância pela redução dos juros moratórios à taxa supletiva legal a que se reporta o § 3º, CCom (5).
O n.º2 deve, por sua vez, ser encarado à luz da alínea c, do artº19º, DL 446/85, mas as suspeitas sobre a sua ilicitude, em tal perspectiva, não resistem a uma análise breve.
Nada, com efeito, tem de desproporcionado, face às especiais características dos centros comerciais e à sua específica dinâmica, a contratação de uma cláusula penal como aquela, baseada na retribuição mínima convencionada.
Ao fim e ao cabo, é indemnização que não destoa da que o artº1045º, n.ºs 1 e 2, CC, estabelece para o caso paralelo da locação, e que, portanto, nada tem de chocante sob o duplo ponto de vista da boa fé e do equilíbrio negocial.
5. Por todo o exposto, na ausência de outros fundamentos de que deva conhecer-se, negam a revista.
Custas pelas recorrentes.
Lisboa, 11 de Abril de 2002
Quirino Soares,
Neves Ribeiro,
Araújo Barros.
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(1) - Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10.
(2) - Alterado pelos DL 220/95, de 31/1, e 249/99, de 7/7.
(3) - Segundo a redacção vigente à data do contrato, e que é a dada pelo DL 220/95.
(4) - Código Civil.
(5) - Código Comercial.