Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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CONTRATO DE AGÊNCIA
CONTRATO INOMINADO
DIR PROC CIV - RECURSOS.
CCIV66 ARTIGO 275 ARTIGO 342 N1 ARTIGO 405 ARTIGO 1154 ARTIGO 1156 ARTIGO 1157 ARTIGO 1170.
ACÓRDÃO STJ DE 1978/03/09 IN BMJ N275 PÁG183.
ACÓRDÃO STJ DE 1980/03/04 IN BMJ N295 PÁG356.
ACÓRDÃO STJ PROC79340 DE 1992/01/30.
II - Tal como o contrato de agência, também o contrato de mediação se não encontra regulado na nossa lei. É um contrato inominado ou atípico, cujo regime jurídico, por isso mesmo, se tem de determinar sucessivamente pela aplicação analógica das disposições relativas a contratos afins, pelas regras gerais das obrigações e por decisão judicial (integrativa do contrato ou da lei).
Almaco-Sociedade Mediadora de Compra e Venda de Imóveis, Lda instaurou a presente acção de processo ordinário, que correu termos no tribunal judicial da comarca de Cascais, contra A, alegando o que, a seguir, se resume:
Por contrato escrito celebrado, em 5 de Agosto de 88, entre a sócia gerente da autora e a ré, encarregou-a esta de conseguir comprador para um seu prédio urbano - uma moradia -, sito em Cascais.
O preço variaria entre 75000000 escudos e 82500000 escudos, e a sua remuneração seria de 5 por cento sobre o valor da venda.
Na sequência do contrato, a autora procedeu a diligências várias, como a de contactar potenciais compradores e a de mostrar o prédio, afim de possibilitar a transacção.
Entre as pessoas contactadas e a quem a autora mostrou o prédio, inclui-se, um casal ela de nome B, e ele, chamado C -, a quem a autora informou de todas as condições de venda e de quem era o dono do imóvel.
A ré, todavia, comunicou à autora, em 27 de Dezembro de 1988, que retirava a moradia da venda, apesar de a autora a ter informado do interesse do dito casal em a comprar, pagando-a a pronto.
A autora veio, no entanto, a saber que a ré vendeu a moradia em 21 de Dezembro de 88 à referida B por 80000000 escudos, apesar de na escritura se ter feito constar o valor de 9500000 escudos como sendo o preço de transacção.
Foi para não pagar à autora a percentagem estabelecida - 4000000 escudos - que a ré negociou directamente com a compradora a venda do prédio.
Terminou o articulado, pedindo que, na procedência da acção, se condenasse a ré a pagar-lhe a quantia de 4000000 escudos ou, subsidiariamente, para o caso de se entender que o prédio a considerar é o declarado na escritura, a importância de 475000 escudos.
A ré contestou.
Depois de referir que aos vários intermediários incumbidos de encontrar comprador para o prédio, foi a autora a menos empenhada e que, após a data de 5 de Agosto, não mais a autora contactou com a ré sobre o assunto da venda tirando um telefonema feito em Outubro desse ano para perguntar se a casa ainda estava à venda, acrescentou que o imóvel foi mostrado ao casal que o veio a comprar por vários intermediários, nomeadamente D, E, F, G e H, e que foram a D e o Senhor I que lhe deram conhecimento do eventual interesse do mencionado casal em comprar a moradia.
Disse ainda que só bastante tempo depois de lhe ter sido apresentado o referido casal pelo I como interessado na casa é que soube que também a Milai (sócia gerente da autora) lha tinha mostrado, e que, de qualquer modo, a A. só teria direito à comissão se fosse esta a consumar o negócio.
Proferido o despacho saneador, elaborada a especificação e organizado o questionário, prosseguiram os autos até ao julgamento.
Feito este, foi proferida a sentença de folhas 73 e seguintes, a julgar improcedente a acção.
A autora recorreu da sentença assim proferida, mas o tribunal da Relação de Lisboa não a atendeu.
É do acórdão da Relação que a autora traz agora o presente recurso de revista, oferecendo - uma forma bem pouco ortodoxa de impugnar o acórdão recorrido - as alegações juntas a folhas 146 e seguintes, as quais, à excepção dos destinatários a que se dirige (os "Senhores Conselheiros", em vez dos "Senhores Desembargadores") e da introdução que ficou a constituir o parágrafo 6 de folhas 149 verso, não passam da reprodução "ipsis verbis" das que apresentaram no tribunal de 2 instância, conforme observa a parte adversa.
Formula as seguintes conclusões:
1) - A pedido da recorrida, a recorrente comprometeu-se a vender uma moradia propriedade daquela por um preço variável, entre um mínimo de 75000 contos e o máximo de 82500 contos;
2) - Acordaram em que, pela sua actividade, a recorrente receberia 5% sobre o valor da venda;
3) - Na sequência de tal actividade, a recorrente mostrou a moradia a um casal, a mulher de nome B e o marido C;
4) - Nessa ocasião a recorrente informou o referido casal de todas as condições da venda, nomeadamente quem era o dono, o preço e as condições de pagamento;
5) - A referida B veio a adquirir a moradia por 80000 contos, negociando-a directamente com a vendedora;
6) - A conduta da recorrente integra, sem mais, a execução de um contrato de mediação;
7) - Foi por causa da actividade desenvolvida pela recorrente que a recorrida foi aproximada do comprador;
8) - Por isso, tem a recorrente direito à quantia e 4000 contos, que a recorrida deve ser condenada a pagar-lhe;
9) - Não decidindo assim, o tribunal "a quo" violou, além do mais, o disposto nos artigos 1154, 1156, 1157 e 1170 do Código Civil.
A parte contrária defende a manutenção do julgado.
Obtidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
1 - Comecemos por aludir aos factos dados como assentes pelas Instâncias.
São eles: a) A Autora exerce na sua sede a actividade comercial de compra e venda de imóveis, como tal se encontrando colectada; b) Em 5 de Agosto, a Ré encarregou a sócia gerente da autora, J, com o diminutivo "Milai", de lhe conseguir comprador para o seu prédio urbano - uma moradia sito na Avenida de Santa Cruz, Areia, em Cascais, identificada na escritura documentada a folhas 6 e seguintes; c) Ficou acordado, nessa ocasião, que o preço de venda da moradia oscilaria entre um máximo de 82500000 escudos e um mínimo de 75000000; d) Mais ficou acordado que a autora receberia sobre o valor da venda uma percentagem correspondente a 5 por cento do mesmo; e) Na sequência do contrato feito, a autora procedeu às diligências necessárias para efectuar a venda da moradia, designadamente contratando potenciais compradores e mostrando-a; f) Em 29 de Novembro de 88, e na sequência dessas diligências sempre levadas a cabo no desempenho da sua actividade de mediadora, a autora mostrou através dos seus colaboradores a referida moradia, além do mais, a um casal, a mulher de nome B e o marido de nome C; g) Porque o referido casal se mostrou bastante interessado na aquisição da moradia, a autora informou-o quem era o dono, preço e condições de pagamento, exigidas pela vendedora, a ora ré; h) o casal comprador adiantou à autora que estavam em vias de fechar negócio, pelo que podia pagar a essa a pronto; i) Em 21 de Dezembro de 88, no 9 Cartório Notarial de Lisboa, a ora recorrida declarou vender a B o prédio urbano designado por parcela B, sito nos limites de Areia e com os demais elementos referidos no apontado documento de folhas 6 e seguintes; j) Em 27 de Dezembro de 88, a ré dirigiu-se aos escritórios da autora e retirou da venda a moradia a que se tem vindo a fazer referência; l) E isso apesar de ter sido informada que havia comprador para a casa - o mencionado casal - interessado em pagar a pronto; m) Depois de negociar directamente com a compradora, B, a ré retirou a moradia de venda; n) A moradia foi vendida por 80000000 escudos; o) A ré assumiu o compromisso de pagar 5 por cento sobre o preço a venda, como comissão, à autora; p) Para além da autora, a ré incumbiu outros intermediários de encontrar comprador para a moradia em causa; q) A moradia foi mostrada à B e marido pela intermediária L, o que ocorreu depois de tal ter sido efectuado pela autora; r) Apesar de ter sido a autora que primeiro mostrou a moradia à B e marido, não foi esta quem apresentou e pôs este casal em contacto com a ré, mas sim a testemunha I (e não Pedro); s) O marido da B subscreveu (escreveu e assinou) o documento de folhas 21, em que diz que comprou "uma casa à Senhora M, sita em Birre por intermédio de um nosso comum amigo, Senhor I o qual prescindiu da sua comissão"; t) Só depois de ter sido efectuada a escritura que se menciona nas antecedentes alíneas b) e i) é que a autora soube da mesma;
Descritos os factos a que vimos de fazer expressa referência, não é difícil concluir: a) que a ré incumbiu, não só a autora, como também outras pessoas de arranjar comprador para o seu identificado prédio, por um preço variável entre 75000000 escudos e 82500000 escudos; b) que, na sequência disso, não só a autora como outras pessoas encetaram diligências com vista à venda do prédio, contactando potenciais compradores e mostrando-o a estes, entre os quais se incluiu um casal, que foi quem veio a adquirir; c) que, embora fosse a autora quem primeiro mostrou a casa ao casal que a comprou, foi um tal I que apresentou e pôs esse casal em contacto com a ré; d) que, ao encarregar a autora de conseguir comprador para o imóvel, se comprometeu a ré a pagar-lhe uma remuneração para o seu serviço equivalente a 5 por cento do valor da venda; e) que a ré negociou directamente com o dito casal a transacção do imóvel, vendendo-lho por 80000 contos em 21 de Dezembro de 88; e f) que, em 27 de Dezembro de 88, após a venda do prédio, a ré se dirigiu aos escritórios da autora, retirando-o da venda.
Vejamos então.
2 - Antes de mais, uma observação se impõe: é a de que a pretensão da recorrente de que o negócio celebrado entre a ré e a compradora do prédio se deveu às diligências por si feitas com vista à obtenção de comprador para o imóvel, com a alegação de ser isso que "nos ensina a experiência de todos os dias" e entendimento diverso só poder "remeter numa visão ingénua do mundo dos negócios", não tem a menor viabilidade.
Desde logo, por, apesar de ter contactado com o casal que veio a adquirir o prédio e lho ter mostrado, não ter sido esta a única que efectuou estas demarches, visto também a L e o I - o que não admira, por nem só ela ter sido encarregada de obter comprador para a moradia - terem procedido de igual modo, como vem de dizer-se.
A seguir, por, ao invés do também pretendido pela recorrente, não ter sido esta que "pôs em contacto comprador e vendedor".
Em terceiro lugar, por, contrariamente ao também afirmado pela, recorrente, se não ter demonstrado que a ré, ao negociar directamente com a compradora a transacção do prédio, o haja feito por a autora lhe haver comunicado a identidade da vendedora, informando-a do preço e condições de pagamento, e menos ainda que, ao fazê-lo, a compradora e a vendedora tivessem em vista prejudicar a demandante, como esta insinua, ao falar nas suas "habilidades" para a impedirem de "desempenhar as suas funções" (resp. ao quesito 10).
E, finalmente, por, quer a recorrente queira, quer não, a haver dúvidas sobre a matéria, todas se terem de haver por dissipadas com o facto de a Relação, seguindo, aliás, o caminho do tribunal da 1 instância, ao precisar: a) que, no caso vertente, a "recorrente não efectuou" a aproximação entre a vendedora e a compradora; e b) que "não resulta da prova que a realização do negócio tenha resultado da sua actividade, até porque, quando ela deu conhecimento da existência de interessados à dona do negócio, já este se tinha efectuado", ter proferido um veredicto de sentido contrário, que todos têm de acatar, sem possibilidade de censura por banda do Supremo, por num domínio - o factual - em que, salvo os limitados casos que se indicam no n. 2 do artigo 722 do Código de Processo Civil, mas que aqui se não verificam, lhe é vedado entrar (artigo 729 1 e 2 do
Código de Processo Civil).
Continuemos pois.
3 - O acordo que a autora e a ré celebraram entre si, por virtude do qual esta última incumbiu aquela de conseguir comprador para o seu dito prédio por um preço compreendido entre 75000000 escudos e 82500000 escudos e se comprometeu a remunerá-la pelos seus serviços com uma importância equivalente a 5 por cento do preço da transacção, consubstancia um contrato de mediação.
Assim o qualificaram também as instâncias com o assentimento das partes.
3.1 - O contrato de mediação é um contrato por via do qual uma pessoa incumbe outra de conseguir interessado para certo negócio com vista à realização deste. Supõe, portanto, "a aproximação feita pelo mediador entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio entre este e o terceiro em consequência da actividade do intermediário", conforme se diz no acórdão deste tribunal, de 28 de Fevereiro de 78, publicado no
Boletim 274/223.
Trata-se de um contrato que pode revestir uma dupla natureza: a) a de contrato bilateral - com a feição de um contrato de prestação de serviços e constituindo uma modalidade do que se prevê no artigo 1154 do Código
Civil - quando por via dele uma pessoa incumbe outra de conseguir interessado para certo negócio com vista à realização deste, mediante o pagamento de uma remuneração, na medida em que, enquanto o mediador se obriga a um procedimento conducente a obter um interessado no negócio e a aproximá-lo do comitente, também este (o dador do encargo) se obriga a pagar a remuneração àquele; e b) a de contrato bilateral, quando, por virtude do mesmo, só uma das partes (o comitente) se obriga realmente - comprometendo-se a pagar a remuneração acordada - perante a outra.
Neste segundo caso, o que recebe o encargo não se obriga a nada, mas o comitente, salvo acordo em contrário, também só se obriga para a hipótese de o serviço a prestar vir a ter êxito, isto é, a conduzir a um resultado positivo.
É o que parece inferir-se da lição dos Mestres (P. de Lima e A. Varela (Código Civil Anotado, 2 edição, 2/623) e Vaz Serra (Revista de Legislação e Jurisprudência, 100/343) e de outros Nomes Grandes do Direito (Enuercerus - Dehaman in Tratado de Derecho Civil - Derecho de Obrigaciones, trad. cast., 2, parágrafo 157 - 1, página 561 e Larenz in Derecho de Obrigaciones, trad. cast., 2/331 e seguinte).
3.2 - Qual, pois, a natureza do contrato celebrado entre as partes no caso "sub judice"?
"Sem dúvida que a de um contrato unilateral. De um contrato unilateral com a sua feição própria.
Expliquemos.
As partes, dado o prescrito no artigo 405 do Código Civil, Têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos no Código Civil ou incluir neles as cláusulas que lhes aprouver.
Não estavam, por isso, as interessadas nesta acção impedidas de acordar o pagamento de uma prestação por banda da ré à autora pelo seu serviço, mesmo que este não conduzisse a qualquer resultado.
É evidente que, a dar-se esta hipótese, sempre a ré teria de pagar à autora o serviço de que foi encarregada.
3.3 - Este não é, todavia, pelo menos no âmbito deste pleito, o caso dos autos.
Se bem se vir, facilmente, se verificará, com efeito, que as partes, ao negociarem entre si, se não quiseram vincular reciprocamente, só a ré ao encarregar a autora de conseguir comprador para a sua moradia, mediante o pagamento de uma certa remuneração, se obrigou, na verdade, ao pagamento desta.
Mas, claro, a ré (comitente) só se obrigou a pagar à autora a remuneração ajustada desde que o serviço a prestar pela segunda conduzisse a um resultado positivo. Nunca, pois, se a missão de que a autora se incumbiu não levasse à caracterização do negócio ou este se não pudesse afirmar como o fruto de uma actuação sua.
É o que resulta: a) por um lado, do facto de a ré ter incumbido outras pessoas, para além da autora, de conseguir comprador para o seu imóvel - o que a autora bem sabia, visto lhe não ter sido concedido o exclusivo do negócio (documento de folhas 5); b) por outro, do facto de a recorrente, ao afirmar que a ré, ao negociar directamente com a compradora, a impediu de "desempenhar as suas funções" (folhas 148), reconhecer que o serviço de que se incumbiu não chegou ao seu termo, ou seja, ao ponto de se poder arrogar o direito à remuneração estabelecida; e c) por outro ainda, da circunstância de, a entender-se de outro modo, todo o preço da transacção correr o risco de vir a ter de distribuir-se pelos diversos intermediários e nada restar para o verdadeiro "dominus negotii", o que, obviamente, se não pode presumir como estando alguma vez no ânimo das partes.
Mal se compreenderia, de resto, que fosse de outra maneira: que, a nada se obrigando a autora em termos jurídicos, visto a comitente não ficar com o direito de lhe exigir fosse o que fosse (qualquer prestação), a ré se tivesse obrigado para com ela nos termos preconizados por esta, isto é, sem uma verdadeira contra partida, como se a demandada, ao encarregá-la de arranjar comprador, o tivesse feito em termos exclusivos (o que não aconteceu), irretratáveis (e não é o caso, por livremente revogável o acordo que fizeram, dada a falta de estipulação em contrário - Vaz
Serra in Revista de Legislação e Jurisprudência 100/345) e em termos de a dispensar do estabelecimento de um qualquer contacto entre a vendedora e a interessada na compra (apesar de a aproximação a fazer entre o comprador e o vendedor, indispensável para o negócio se realizar, integrar o próprio contrato de mediação).
4 - A pretensão da recorrente de o contrato de compra e venda da moradia se ter ficado a dever à sua actuação, já por ter mostrado o imóvel aos, seus potenciais compradores, entre os quais o casal que o veio a adquirir, já por a este ter comunicado a identidade do vendedor e o haver informado das condições de venda, assim pondo em contacto, no seu dizer, o "comprador e vendedor", não passa de uma pretensão baseada em conjecturas suas, que as instâncias, como se disse, não aceitaram, e que, por isso, nada relevam como suporte factual à aplicação do direito por este Supremo, como tribunal de revista.
5 - Tal como o contrato de agência, também o contrato de mediação se não encontra regulado na nossa lei. É um contrato inominado ou atípico, conforme se vem entendendo na doutrina e jurisprudência (Vaz Serra in
Revista de Legislação e Jurisprudência 103/226 e P. de Lima e A. Varela in Código Civil Anotado, 2 edição, 2/623 e, a par do Acórdão deste Supremo Tribunal, de 28/2/78, que acima se citou, também os seus Acórdãos de
9/3/78 e 4/3/80 publicados no Boletim sob os ns 275/183 e 295/356, respectivamente, além de outros), cujo regime jurídico, por isso mesmo, se tem de determinar, "sucessivamente, pelas estipulações das partes, pela aplicação analógica das disposições relativas a contratos afins, pelas regras gerais das obrigações e por decisão judicial (integrativa do contrato ou da lei)" - Vaz Serra na citada Revista, ano 193/227.
6 - Definido o "contrato de mediação" referido nos autos nos termos que se apontaram - como um contrato por virtude do qual a ré encarregou a autora de procurar comprador para o seu prédio, mediante o recebimento de uma certa remuneração, a pagar no caso de a sua negociação vir a ter êxito -, e assente já que, muito embora a autora haja encetado diligências conducentes ao resultado visado, não foi por via da sua actuação - que se demonstrasse, claro está - que a moradia veio a ser transaccionada nas condições pretendidas pela vendedora, uma só conclusão se pode tirar: é a de que as instâncias, ao não darem como efectuado o contrato de compra e venda da casa com base nas demarches desenvolvidas pela recorrente, o fizeram com todo o acerto.
Pensar de outro modo seria esquecer que a autora se limitou a mostrar o imóvel ao referido casal, a identificar-lhe a vendedora e a informá-la das condições de venda - no que não foi a única -, pouco ou nada relevando o facto de ter sido ela a primeira a efectuar estas diligências, até porque, sucedendo-lhe outros a repeti-las, tudo indica terem estes agido com uma eficácia de que a autora não foi capaz.
Não tendo, aliás, sido a autora a estabelecer o contacto entre a vendedora e os interessados na compra- uma diligência indispensável à prossecução do resultado pretendido - e reconhecendo que à data em que a ré retirou a casa de venda - o que nem é de estranhar por ao tempo, já estar vendida - se não tinha ainda desempenhado das "suas funções", como pode ela afirmar que foi devido à sua actuação e por efeito dela que a ré procedeu à venda que anunciou?
Impossível, como é obvio, visto a actividade de que a autora se incumbiu não passar, no caso "sub judice" de "mera condição do recebimento da comissão" (artigo 275 do Código Civil), conforme se observa no acórdão recorrido.
6.1 - Poderá objectar-se que, se se não demonstrou que foi por virtude da actuação da A. e como consequência dela que a ré e a Evelyne vieram a negociar, se não faz também a prova de o contrato de compra e venda do imóvel se ter ficado a dever à actuação de outrem.
Sucede, porém, que, além do mais que se poderia adiantar - como, v. g., o facto de, por ter sido o I a aproximar a vendedora do prédio do casal que o adquiriu, a indicar que terá sido ele a estabelecer o elo de ligação entre os interessados directos no negócio -, por ter sido a autora a invocar o direito que se propôs fazer valer, lhe cabia a ela fazer a prova dos factos constitutivos dele (artigo 342 n. 1 do Código Civil).
Não o tendo feito, só ela lhe pode sofrer as consequências.
Assim, e por, nas circunstâncias, se não ter demonstrado que a autora haja dado cumprimento à missão que lhe foi confiada - a de arranjar comprador nos termos que se indicaram para a casa da ré, que não a de vendê-la, ao invés do que a recorrente, certamente por lapso, diz na sua primeira conclusão -, não pode ela arrogar-se o direito à remuneração que pede.
O Tribunal da Relação, ao confirmar a sentença apelada, que julgou nesta conformidade, não merece, pois, qualquer censura.
7 - Como, na falta de regulamentação própria, se vem estendendo estar o contrato de mediação sujeito à disciplina dos artigos 1154 e seguintes do Código Civil, pretende a recorrente que o Tribunal recorrido, ao proferir o seu veredicto, violou o disposto nos artigos 1154, 1156, 1157 e 1170 do Código Civil.
Não diz, porém, em que consistiu a violação destes preceitos, nem nós vemos em que é que eles se desrespeitaram.
E como, na verdade, e a que título, se, como vem de dizer-se e não será demais repetir, a A. se não obrigou a nada sob o ponto de vista jurídico? E como ainda se nenhuma prova se fez de ela ter prestado qualquer serviço à ré em termos de resultado justificativo do pagamento da comissão estipulada?
É evidente que, no caso, nenhum preceito se pode haver como violado.
8 - A realidade de facto que levou à prolação do acórdão de 30 de Janeiro de 92 proferido no processo n. 79340 desta secção, citado pela recorrente em abono da sua tese, foi diversa da considerada nestes autos. Para o demonstrar, basta a simples anotação de que, enquanto nesse processo se houve como feita a prova de a venda do imóvel aí identificado se ter processado como tudo indica, no seguimento das diligências efectuadas nesse sentido pelo autor, já o mesmo não acontece, conforme se referiu, no caso "sub judice".
Em função do exposto, e sem necessidade de mais, acorda-se em negar a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 9 de Dezembro de 1993.
José Magalhães.
Faria de Sousa.
Ferreira da Silva.