| 1664/05.4TBCVL.C2.S1 |  |
BEM IMÓVEL
TRADIÇÃO DA COISA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
DIREITO DE RETENÇÃO
ACÇÃO EXECUTIVA
DIREITO CIVIL - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES - FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / GARANTIAS ESPECIAIS DAS OBRIGAÇÕES / NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES - DIREITOS REAIS / POSSE / DIREITO DE PROPRIEDADE.
- Ana Prata, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 2001, pp. 832/836.
- João Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 2007, 12ª edição, p. 238, nota 55.
- Revista de Legislação e de Jurisprudência, 119.º Ano, 1986/1987, n.º 3748, p. 220.
- Vaz Serra, na Revista de Legislação e de Jurisprudência, anotação ao Ac. do S.T.J. de 29-4-1981, 115.º Ano, 1982/1983, p. 209.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 442.º, 670.º,ALÍNEA A), 759.º, 755.º, N.º 1, AL. F), 759.º, N.º 1, 808.º, 824.º, N.ºS 2 E 3, 1251.º, 1253.º, ALÍNEA A), 1311.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 17-4-2007, P. 480/2007 TAMBÉM NA C.J., 2, PÁG. 37;
-DE 4-12-2007, 12-3-2009 E DE 25-10-2012, REVISTA N.º 4060/2007, REVISTA N.º 265/09 E REVISTA N.º 3637/07.3TBBRR.L1.S1 - 6.ª SECÇÃO, RESPECTIVAMENTE;
-DE 18-12-2007, REVISTA N.º 4123/2007;
-P. 2256/2007;
-DE 19-5-2011, REVISTA N.º 76/2001;
-DE 12-7-2011, REVISTA N.º 899/04;
TODOS EM WWW.DGSI.PT .
I - O promitente-comprador que obteve por traditio do promitente-vendedor o uso e fruição do imóvel, traditio que lhe confere legitimidade para gozar e fruir do imóvel enquanto o contrato-promessa não for resolvido por causa que lhe seja imputável, passa a gozar do direito de retenção, de acordo com o disposto no art. 755.º, n.º 1, al. f), do CC, sobre essa coisa imóvel, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442.º do CC.
II - O direito de retenção não deixa de subsistir, proporcionando, assim, ao promitente-comprador a faculdade de instaurar execução, nos mesmos termos que o pode fazer o credor hipotecário, de acordo com o disposto no art. 759.º, n.º 1, do CC, ainda que, no momento do incumprimento definitivo do contrato-promessa, não estivesse a ocupar o imóvel por dele se ter apropriado o promitente-vendedor contra a vontade e sem o conhecimento do promitente-comprador.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
1. AA e BB intentaram ação declarativa com processo ordinário contra CC pedindo o seguinte:
- Que se declare a resolução do contrato-promessa celebrado entre autores e réu.
- Que se condene o réu a pagar aos AA, a título de indemnização pelo incumprimento definitivo do contrato-promessa, a importância de 27.710,37€ acrescida de juros moratórios, à taxa legal, contados desde a citação até efetivo e integral pagamento, a qual corresponde ao valor da fração autónoma a que se refere o contrato prometido, determinado objetivamente , à data do incumprimento definitivo, deduzido do preço que havia sido convencionado e acrescido do montante entregue pelos demandantes ao demandado a título de sinal.
- Subsidiariamente, se o tribunal entender, no que não se concede, que o valor do imóvel à data do incumprimento definitivo era inferior a 97.268€ deve, nesse caso, condenar-se o réu a pagar aos AA, a título de indemnização pelo incumprimento definitivo do contrato- -promessa, a quantia de 9.975,96€, correspondente ao dobro do montante entregue pelos demandantes a título de sinal, acrescida de juros moratórios, à taxa legal, contados desde a citação até efetivo e integral pagamento.
- Que se declare que os AA gozam de direito de retenção sobre a fração autónoma identificada nos artigos 6.º a 13.º deste articulado até que lhes sejam, efetiva e integralmente, pagas as importâncias peticionadas supra em 2) e 2.1)
- Que se condene o réu a reconhecer que os bens móveis identificados no artigo 8.º desta peça são pertença dos AA e a restituir-lhes , definitivamente, a posse dos mesmos.
2. Alegaram os AA que celebraram, enquanto promitentes compradores, com o réu, enquanto promitente vendedor, contrato-promessa de compra e venda em 2-1-2003 pelo preço de 92.277,61€ de que pagaram , a título de sinal, 4.987,98€ incidente sobre fração autónoma a construir tendo sido estipulado que a escritura seria outorgada até 30-4-2003; que em abril de 2003 o réu entregou aos AA a dita fração para uso e fruição dos AA que nela passaram a residir, mobilando-a; que no dia 10 de dezembro de 2004 o réu ocupou a habitação, mudando as fechaduras, privando os AA de continuarem a habitar na casa; que no dia 29-7-2005 a fração foi-lhes restituída por termo de entrega no âmbito de restituição provisória de posse intentada em 14-7-2005; no entanto, nessa data, já o réu tinham vendido a fração em causa por escritura de compra e venda outorgada no dia 22-7-2005 pelo preço de 115.000 euros.
3. O réu reconhece que cedeu aos AA o uso e fruição do imóvel a título precário, nele passando a viver sem pagar renda, água ou luz, ali permanecendo até outubro de 2004, tendo sido notificados em 14-9-2004 para celebrarem escritura de compra e venda no dia 8-10-2004 por carta registada com aviso de receção que foi devolvida, tendo ainda sido notificados pessoalmente para comparecerem na indicada data. Certo é que no dia 8-10-2004 deixaram a casa, levando os bens que nela se encontravam sem nenhuma explicação e passaram a residir em casa que arrendaram em 30-9-2004 e, por isso, face à recusa na aquisição da fração, abandono da mesma e estabelecimento de residência noutra casa verificou-se o incumprimento contratual dos AA
4. O réu , em reconvenção, deduziu os seguintes pedidos:
- Que seja declarado nulo o contrato-promessa de compra e venda constante do documento junto aos autos por vício de forma, por falta de requisitos essenciais imperativos.
- Que, caso não colha tal entendimento, os AA por tal incumprimento sejam considerados os únicos responsáveis por não terem cumprido o acordado.
- Que os AA obtiveram vantagens patrimoniais sem justificação suportadas pelo réu, pelo uso da fração e consumos de água e eletricidade durante 18 meses e que as referidas vantagens são de 6.300€ (5.400€ de renda mensal de 300€ mais 900€ de consumos).
- Que o réu teve prejuízos de natureza moral e patrimonial decorrentes do cumprimento dos AA, a liquidar em execução de sentença.
5. No despacho saneador foi julgada improcedente a pretensão deduzida pelo réu de nulidade do contrato-promessa.
6. A sentença de 1ª instância decidiu nos termos seguintes:
a) Julgou procedente a ação, declarando a resolução do contrato-promessa celebrado entre autores e réu.
b) Condenou o réu a pagar aos AA, a título de indemnização pelo incumprimento definitivo do contrato-promessa, a importância de 27.710,37€, quantia acrescida de juros de mora à taxa de 4% desde a citação até integral pagamento.
c) Declarou que os AA gozam do direito de retenção sobre fração autónoma objeto do contrato-promessa até que lhe seja efetiva e integralmente paga a importância referida em b).
d) Condenou o réu a reconhecer que os bens móveis identificados em e) dos factos provados são pertença dos AA e a restituir-lhes a posse efetiva sobre tais bens.
7. No que respeita ao pedido reconvencional julgou-o parcialmente procedente condenando os AA a pagar ao réu a importância de 6.300€ acrescida de juros nos termos supra expostos.
8. O acórdão, ora sob recurso, julgou procedente o recurso de apelação interposto pelos AA e, em consequência, revogando parcialmente a decisão recorrida, absolveu os AA reconvindos do pedido reconvencional de condenação no pagamento ao réu da importância de 6.300€, acrescida de juros à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento e bem assim do pagamento das custas na proporção de 2/10 (as quais passam a ser da responsabilidade total do réu); julgou improcedente o recurso de apelação interposto pelo réu; confirmou , no mais , a decisão recorrida.
9. O réu recorre, sustentando, em síntese, o seguinte:
9.1. Que a atuação dos AA depois de interpelados por carta registada expedida no dia 14-9-2004 conjugada com o facto de terem deixado de residir na aludida fração autónoma tendo arrendado casa noutro local, toda esta realidade é suscetível de levar à conclusão de que os AA tinham perdido interesse no negócio ou de que não queriam cumprir o prometido, tendo sido, por tal razão, que o réu procedeu à venda do imóvel.
9.2. Que a tradição, a que alude o n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, tem como pressuposto a existência de uma relação possessória real, exclusiva, efetiva e imediata do promitente-comprador com a coisa objeto do contrato-promessa, isto é, uma apreensão material da fração prometida vender e que o beneficiário da transmissão passe a praticar sobre ela atos de uso e fruição correspondentes ao exercício de um direito real aparente e sem o fazer por mera tolerância do proprietário, mas com o propósito de agir em seu próprio nome, o que não foi alegado nem ficou demonstrado, não assistindo, por conseguinte, indemnização a esse título.
9.3. Que à data em que a ação foi instaurada (11-8-2005) os AA não residiam na fração autónoma prometida vender nem aí mais voltaram a residir nem a ocupá-la de qualquer modo.
9.4. Que o exercício do direito de retenção tornou-se impossível de consubstanciar ou de concretizar e, por isso, a sentença nenhum efeito útil poderá produzir, quer relativamente ao réu recorrente, quer relativamente ao terceiro adquirente, pois o direito de retenção a que alude o artigo 755.º,n.º1, alínea f) do Código Civil está legalmente configurado e previsto para os casos em que a coisa ainda se encontra na posse do promitente comprador e na esfera jurídica do promitente vendedor, constatando-se que os AA desde outubro de 2004 deixaram de fruir e de praticar quaisquer poderes de facto sobre o imóvel, não estando, portanto, reunidos os requisitos previstos nos artigos 754.º e 755., n.º1, alínea f) do Código Civil.
9.5. Que o pedido de restituição dos bens não pode proceder, pois falta o pressuposto essencial para a sua procedência, pois os móveis não se encontram na posse ou detenção do réu uma vez demonstrado que o prédio onde foram " encastrados" e "aplicados" foi vendido pelo réu a terceiro em 22-7-2005, não havendo prova de posse ou de detenção dos bens pelo réu.
10. Factos provados:
1. No dia 2 de janeiro de 2003, entre os autores e o réu, foi celebrado contrato-promessa de compra e venda da fração autónoma de moradia bifamiliar destinada a habitação construída no prédio rústico sito em Casal ..., freguesia de ..., concelho da Covilhã – inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial da Covilhã sob o n.º … –, pelo preço de 92.277,61€, tendo logo recebido o réu a quantia de (4.987,98€), da qual deu quitação, sendo que o remanescente do preço deveria ser pago pelos promitentes compradores quando da outorga da escritura pública de compra e venda.
2. A escritura de compra e venda deveria realizar-se no Cartório Notarial da Covilhã, com data máxima prevista até ao dia 30 de abril de 2003, em hora e data a indicar pelo réu, mediante carta registada expedida com a antecedência mínima de 15 dias.
3. Por escritura pública lavrada a 22 de julho de 2005, no Cartório Notarial da Covilhã, o réu declarou vender, pelo preço já recebido de 115.000,00€ a DD o prédio prometido vender aos autores.
4. Por decisão proferida nos autos do procedimento cautelar (que está a fls. 42 a 49) foi restituída provisoriamente a posse do referido prédio.
5. Os autores adquiriram, aplicaram e instalaram no prédio uma mobília completa de cozinha com todos os electrodomésticos encastrados: uma estante de sala; um móvel bar fixo na parede e um balcão, gavetas roupeiro, espelho de WC com três focos de luz; uma divisória de banheira em vidro temperado; 36 vidros lapidados que foram aplicados nas portas, um extrator de gases e humidades e uma antena parabólica.
6. No dia 10.12.2004 o réu, sem autorização e sem o conhecimento dos autores, durante a ausência destes, forçou a entrada no interior de tal fração, mudou as fechaduras das portas e não facultou as novas chaves aos autores.
7. Os autores passaram a residir na fração, sem pagamento de água domiciliária eletricidade ou qualquer quantia a título de uso ou renda da fração, desde abril 2003 até outubro 2004.
8. O réu enviou aos autores carta registada com A/r em 14/09/2004 que foi devolvida ao réu com a menção não reclamada.
9. Desde outubro de 2004 que os autores habitam casa arrendada no ...;
10. O réu vendeu a casa (objeto do contrato);
11. A casa tem o valor locativo de 300 euros mensais e os autores consumiram em água e eletricidade cerca de 900 euros.
Apreciando
11. No contrato-promessa celebrado entre AA e réu no dia 2-1-2003 ficou estipulado que o réu se obrigaria a entregar aos AA a fração autónoma objeto do contrato " até ao dia 15 de março, independentemente da celebração da escritura definitiva de compra e venda" (cláusula sétima) tendo ainda as partes estipulado " o direito ao recurso da execução específica , nos termos do artigo 810.º do Código Civil, em caso de incumprimento de quaisquer das partes".
12. Tal como o réu reconheceu, o uso e fruição da fração foi entregue aos AA ( ver supra n.º 3) em abril de 2003 ( ver 7 da matéria de facto) em óbvio cumprimento da referida cláusula sétima do contrato-promessa).
13. A venda da fração autónoma traduz incumprimento definitivo do contrato-promessa o que nenhuma das partes contesta.
14. Mas o promitente vendedor sustentou que antes dessa data houve incumprimento definitivo dos AA considerando, como já se disse, a alegação de que notificados os AA pessoalmente, depois de devolvida ao réu a carta em que lhes comunicava a data - 8-10-2004 - para outorga da escritura de compra e venda ( mais de um ano passado desde 30-4-2003 , data que, no contrato-promessa, as partes tinham estipulado - cláusula quarta - como data máxima prevista para outorga da escritura de compra e venda), os AA não compareceram na escritura e sem prestar qualquer explicação deixaram a casa, levando os bens que nela se encontravam, passando a residir em casa que arrendaram no dia 30-9-2004.
15. Aceita-se que essa realidade permitisse considerar que os AA tinham perdido interesse na realização da escritura de compra venda ( artigo 808.º do Código Civil) e, a ser assim, o incumprimento definitivo do contrato-promessa seria efetivamente da sua responsabilidade.
16. No entanto, a matéria de facto que permitiria considerar ter havido incumprimento definitivo não se provou (respostas não provado aos quesitos 7.º, 8.º, 9.º e 10.º com base nos quais o réu pretendia provar que, não obstante a devolução do aviso, os promitentes compradores foram notificados pessoalmente da data da escritura, que na data da escritura deixaram a casa e dela levaram todos os bens que nela se encontravam, que nenhuma explicação deram para a não comparência no notário, deixando a porta da casa aberta com a chave na fechadura) apenas ficando provado que " o réu enviou aos AA carta registada com aviso de receção em 14-9-2004 que foi devolvida ao réu com a menção não reclamada" ( ver 8 da matéria de facto) e que os AA arrendaram habitação em 30-9-2004 (ver documento de fls. 69 - contrato de arrendamento celebrado pelos AA com início em 1-10-2004 e termo em 1-10-2006; ver 9 da matéria de facto).
17. Ora esta realidade não permite considerar que houve incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável aos AA, permitiria quando muito considerar que os AA teriam incorrido em mora se estivesse assente que eles sabiam que a comunicação para a celebração da escritura seria efetuada no domicílio tendo mudando de residência sem nenhuma informação prestarem pois, assim procedendo, teriam incorrido em violação de dever acessório de conduta que se lhes impunha observar no âmbito do contrato-promessa celebrado. Não importa discutir esta matéria pois ela não foi alegada nestes termos e sempre seríamos reconduzidos, como se disse, a uma situação de mora, não de incumprimento definitivo.
18. O acórdão recorrido acentuou que os factos provados não permitem considerar ocorrido o incumprimento definitivo. Lê-se no acórdão recorrido que "de facto, tendo o réu vendido, a mesma fração prometida vender aos AA, a DD, por escritura pública lavrada a 22 de julho de 2005, no Cartório Notarial da Covilhã, pelo preço já recebido de 115.000,00, já não a poderia vender aos ora AA., como tinha prometido.Daí o incumprimento definitivo culposo imputável ao réu. É que, só por si, o facto de, a partir de outubro de 2004, terem arrendado habitação em ..., não significa que não quisessem ainda adquirir a referida fração que tinham prometido adquirir ao R., isto é, que não tivessem interesse na celebração do contrato definitivo de compra da referida fração do réu. Por isso, salvo o devido respeito, deve ser considerada precipitada a conclusão, a que o réu diz ter chegado, de que aos AA. já não interessaria o cumprimento do contrato prometido, ou seja a celebração do contrato definitivo de compra, já que a ideia com que se fica é que o mesmo vendeu a referida fração porque o novo comprador lhe pagaria/pagou mais que os AA. Por conseguinte, bem andou o Tribunal recorrido quando declarou que o incumprimento definitivo da promessa e a não celebração do contrato definitivo se deveu à conduta do R. e a título de culpa e não a qualquer atitude impeditiva, ilícita e culposa dos AA"
19. O recorrente sustenta que a traditio pressupõe uma apreensão material da coisa prometida vender, entendimento que parece de aceitar pelo menos com o sentido de que a coisa deve ser posta na disponibilidade do promitente comprador para dela poder usar e fruir. No caso vertente houve uma efetiva entrega da fração prometida vender em conformidade com o estipulado, como resulta do facto provado em 7 da matéria de facto supra conjugado com a já mencionada cláusula 7ª do contrato-promessa e com o que o próprio réu alegou no artigo 15.º da contestação quando referiu que " acordaram a compra da fração e, a título precário, foi-lhes cedido o uso e gozo da fração".
20. Mas já não se deve acompanhar o recorrente na parte em que sustenta que a tradição da coisa a que se refere o artigo 442.º/2 do Código Civil pressupõe que o uso e fruição da coisa decorrente da traditio tem de configurar uma posse correspondente ao exercício do direito de propriedade (artigo 1251.º do Código Civil) suscetível , por conseguinte, de levar à aquisição da propriedade por usucapião. Pode, com efeito, assim suceder, designadamente quando, pago integralmente o preço, a entrega da coisa é considerada pelas partes como a entrega decorrente da compra e venda que as partes não chegam a formalizar por documento.
21. Mas, em regra, a tradição que se efetua ao abrigo de contrato-promessa de compra e venda confere ao promitente comprador um direito pessoal de gozo, não agindo o promitente comprador com animus possidendi, mas apenas com o corpus possessório: veja-se o Ac. do S.T.J. de 17-4-2007 (rel. Alves Velho), P. 480/2007 também na C.J., 2, pág. 37, Ac. do S.T.J. de 4-12-2007, 12-3-2009 e de 25-10-2012 (rel. Fonseca Ramos), revista n.º 4060/2007, revista n.º 265/09 e revista n.º 3637/07.3TBBRR.L1.S1 - 6.ª Secção, Ac. do S.T.J. de 18-12-2007, rel. Alberto Sobrinho, revista n.º 4123/2007, Ac. do S.T.J. de 12-7-2011, rel. Lopes do Rego, revista n.º 899/04 todos em www.dgsi.pt e em www.stj.pt; sobre esta questão, saber se o promitente-comprador que, por tradição, passou a fruir a coisa prometida vender, pode recorrer aos meios possessórios, veja-se anotação de Vaz Serra na Revista de Legislação e de Jurisprudência ao Ac. do S.T.J. de 29-4-1981, rel. Henrique Simões, 115.º Ano, 1982/1983, pág. 209 e também , com larga invocação de doutrina e jurisprudência, O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Ana Prata, 2001, pág. 832/836).
22. No entanto, se a qualificação como mero detentor ou possuidor precário (artigo 1253.º, alínea a) do Código Civil) daquele a quem , ao abrigo de contrato-promessa, foi entregue o imóvel prometido vender, pode interessar para se saber se, ainda assim, ele pode defender a coisa utilizando as ações possessórias contra quem o prive do uso e fruição da coisa, no que respeita à constituição do direito de retenção " é um prius para cuja qualificação a existência do direito de retenção é irrelevante" (João Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 2007, 12ª edição, pág. 238, nota 55; ver Ac. do S.T.J. de 19-5-2011, rel. Bettencourt Faria, revista n.º 76/2001 in www.stj.pt)
23. Com efeito, não oferece dúvida de que, como referia Antunes Varela, " seja qual for a exata qualificação (como mera detenção ou verdadeira posse) da situação em que o promitente-comprador se encontrava em relação ao andar por ele ocupado, certo é que essa situação só se mantém com legitimidade enquanto o contrato-promessa não for resolvido por causa que lhe seja imputável. Se o contrato for por ele resolvido, mas devido a facto imputável ao promitente-vendedor, ele continuará a deter o imóvel legitimamente, enquanto não for pago do seu crédito à indemnização - não para habitar o andar, mas para os fins referidos no artigo 759.º do Código Civil. Não tendo havido resolução do contrato-promessa, nem sequer falta definitiva de cumprimento por parte do promitente-comprador, não pode considerar-se ilegítima a detenção do imóvel, uma vez que ela foi constituída com o acordo do dono até à realização do contrato prometido" (Revista de Legislação e de Jurisprudência, 119.º Ano, 1986/1987, n.º 3748, pág. 220).
24. No presente caso, uma vez assente que, ao abrigo do contrato-promessa, houve efetiva tradição da coisa a favor dos promitentes compradores, certo é que eles em caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, sejam possuidores ou meros detentores da coisa possuída, beneficiam do direito ao valor calculado nos termos constantes do artigo 442.º/2 do Código Civil ou ao montante do sinal dobrado se aquele for inferior.
25. Os AA fruíram da fração prometida vender desde abril de 2003 ( facto 7 supra) até outubro de 2004 quando foram viver para a casa que arrendaram , mas o imóvel prometido vender continuou na sua disponibilidade até 10-12-2004 ( facto 6 supra) quando o réu dele se apoderou. Os AA só vieram a recuperar os seus poderes de fruição e de gozo da coisa que resultaram da traditio quando, no âmbito de procedimento cautelar de restituição provisória da posse instaurado em 14-7-2005, se procedeu a termo de restituição de posse em 29-7-2005 num momento em que o réu já tinham vendido o imóvel (facto 3 supra).
26. Pretende o recorrente que não assiste aos AA. direito de retenção porque, quando lhes foram restituídos os poderes de fruição do imóvel, já este tinha sido vendido e, por conseguinte, não residindo os autores no imóvel, tornou-se impossível consubstanciar ou concretizar o direito de retenção.
27. No caso em apreço, diga-se, o imóvel foi vendido no dia 22-7-2005 num momento em que os promitentes compradores já tinham instaurado providência para restituição provisória de posse que foi efetuada em 29-7-2005 e da qual , segundo rezam os autos, foram novamente privados em 18-10-2005 ou algum tempo antes, mas sempre depois de 29-7-2005.
28. Se assim fosse, parece que a lei legitimaria a conduta do promitente vendedor que, depois de cumprir a estipulada traditio do imóvel para o promitente comprador, se viesse a reapropriar injustificadamente do imóvel para, alienando-o entretanto a terceiro, ou seja, incorrendo em incumprimento definitivo, considerar que não subsistia o direito de retenção porque, no momento do incumprimento definitivo, o promitente comprador já não teria a fruição do imóvel.
29. O direito a gozar e fruir o imóvel no âmbito de contrato-promessa nasce para o promitente comprador com a tradição e tal direito mantém-se, como se disse, enquanto o contrato-promessa não for resolvido por causa imputável ao promitente comprador.
30. O direito de retenção é conferido ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real sobre a coisa de que obteve a tradição pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.º do Código Civil (artigo 755.º/1, alínea f) do Código Civil).
31. Importa, portanto, para a constituição do direito de retenção a favor do promitente comprador que este tenha obtido a tradição da coisa, não importando, ao invés, que ele não esteja na detenção da coisa no momento do incumprimento definitivo do contrato imputável à outra parte a não ser que a perda da detenção adviesse do facto de, nesse momento, haver já cessado a legitimidade do promitente comprador para continuar a deter a coisa com base na traditio.
32. Este tipo de situação não está em causa nos autos, pois pressupunha, por exemplo, que as partes tivessem estipulado que a detenção sobre a coisa com base na traditio apenas se mantivesse enquanto o promitente comprador não incorresse em mora, pois, assim sendo, a admitir-se a validade de uma tal estipulação, a legitimidade do promitente comprador para deter a coisa já não subsistiria no momento do incumprimento definitivo por parte do promitente vendedor.
33. Por isso, independentemente de o promitente comprador que obteve a tradição da coisa dela ter sido desapossado antes do incumprimento definitivo do contrato-promessa, o direito de retenção sobre a coisa não deixa de subsistir a favor do promitente comprador com o incumprimento definitivo imputável ao outro contraente verificado com a venda do imóvel a terceiros.
34. O direito de retenção confere ao respetivo titular, se da coisa estiver desapossado, o direito de usar, em relação à coisa, das ações destinadas à defesa da posse, ainda que seja contra o próprio dono (artigo 670.º,alínea a) e 759.º/3 do Código Civil), assim como lhe confere a faculdade de a executar, enquanto não entregar a coisa retida, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor hipotecário, e de ser pago com preferência aos demais credores do devedor (artigo 759.º/1 do Código Civil).
35. O direito de retenção, como qualquer outra garantia, caduca com a venda executiva nos termos da primeira parte do n.º2 do artigo 824.º do Código Civil, transferindo-se para o produto da venda nos termos do n.º3 do mesmo preceito (ver Ac. do S.T.J., rel. Santos Bernardino, P. 2256/2007).
36. Se não se considerasse subsistente o direito de retenção pela circunstância de o promitente comprador que beneficiara da traditio ter sido desapossado da coisa, não lhe assistiria incompreensivelmente a faculdade de a executar nos termos assinalados; aquela situação de desapossamento não obsta, por conseguinte, à subsistência do direito de retenção e ao exercício da faculdade conferida pelo artigo 759.º/1 do Código Civil.
37. Não está aqui em causa saber se o promitente comprador desapossado da coisa pelo promitente vendedor que, no entretanto, a alienou a terceiro de boa fé que dela tomou posse como proprietário, está impedido de reclamar, com base no direito de retenção, a restituição da coisa ao atual proprietário do imóvel sendo certo, qualquer que seja a resposta a esta questão, que a faculdade de execução a que alude o artigo 759.º/1 do Código Civil sempre lhe assiste.
38. No momento em que a ação foi proposta (11-8-2005) os AA já sabiam, é certo, que o imóvel, que lhes fora restituído em 29-7-2005, tinha sido alienado pelo promitente vendedor ( cf. artigo 13.º da petição) mas, estando em seu poder, interessar-lhes-ia que o promitente vendedor fosse convencido de que assistia aos AA o direito de manter o imóvel em seu poder não obstante a venda efetuada a terceiros. Não se vê, portanto, que tal pretensão padecesse de inutilidade como seria o caso de a fração já não estar em poder dos AA nesse momento ou no momento da citação (21-9-2005), aspeto que não foi alegado nem se demonstrou pois apenas em 18-10-2005 os AA, nos autos de restituição provisória de posse, invocaram que a fração fora novamente ocupada. Seja como for, entenda-se, a procedência desse pedido não vale, como é evidente, relativamente a terceiros não demandados.
39. No que respeita ao pedido de reivindicação dos móveis aplicados no imóvel ( ver facto 5 supra) já a situação processual é diversa, pois tal pedido, no momento em que a ação foi proposta, era inútil visto que os AA estavam na posse do imóvel, referenciando-se a restituição pretendida à conduta ilícita do promitente vendedor que em 10-12-2004 ocupou o imóvel. Não se justificava, pois, tal pedido por falta do pressuposto que constitui fundamento da pretensão de condenação do réu a restituir os móveis, nessa parte procedendo o recurso por ele interposto. Não se olvide que a ação de reivindicação deve ser interposta contra quem seja o possuidor ou detentor da coisa (artigo 1311.º do Código Civil) e essa situação já não se verificava em relação ao réu demandado quando a ação foi intentada.
Concluindo:
I- O promitente comprador que obteve por traditio do promitente vendedor o uso e fruição do imóvel, traditio que lhe confere legitimidade para gozar e fruir do imóvel enquanto o contrato-promessa não for resolvido por causa que lhe seja imputável , passa a gozar do direito de retenção, de acordo com o disposto no artigo 755.º/1, alínea f) do Código Civil, sobre essa coisa imóvel, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442.º do Código Civil.
II- O direito de retenção não deixa de subsistir, proporcionando, assim, ao promitente comprador a faculdade de instaurar execução, nos mesmos termos que o pode fazer o credor hipotecário, de acordo com o disposto no artigo 759.º/1 do Código Civil, ainda que, no momento do incumprimento definitivo do contrato-promessa, não estivesse a ocupar o imóvel por dele se ter apropriado o promitente vendedor contra a vontade e sem o conhecimento do promitente comprador.
Decisão: nega-se a revista salvo na parte respeitante ao pedido de reivindicação dos móveis.
Custas por recorrente e recorrido na proporção de 4/5 para o primeiro e de 1/5 para o segundo
Lisboa, 12 de Março de 2013
Salazar Casanova (Relator)
Fernandes do Vale
Marques Pereira