Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 04B1059 |  |
DEVER DE INFORMAR
COMUNICAÇÃO
II - Uma carta do obrigado à preferência a comunicar apenas ao titular o Cartório Notarial e o concelho onde efectuou a venda do prédio - objecto da preferência - não é nada porque não cabe ao preferente correr mundo para se inteirar do que o obrigado tinha à mão e lhe sonegou.
Os Autores A e mulher B propuseram acção com processo ordinário contra os Réus C e mulher D e E e marido F, invocando, em suma, o seguinte:
a)entre o Autor A e o Réu C foi celebrado, em 1981, um contrato misto de arrendamento rural e parceria agrícola sobre o prédio identificado nos autos e denominado "Campo da ...."-;
b) os Autores passaram, assim, a agricultar tal prédio como agricultores autónomos;
c)os Réus C e mulher venderam esse prédio aos co-Réus E e F em 3/3/98, sem que os A. A. tivessem conhecimento dessa venda; dela só souberam em finais de Novembro de 1998;
d)gozam os A. A. do direito de preferência que a lei lhes confere (artº. 28 do D. L. Nº 385/88 de 25/10).
Pedem, assim, o reconhecimento desse direito, preferindo na venda referida nos termos em que esta foi outorgada.
Após contestação, onde foi invocada a execução peremptória da caducidade, foi proferida sentença que, a final, julgou a acção totalmente procedente.
Inconformados apelaram os Réus sem êxito.
De novo inconformados, recorrem agora de revista concluindo as suas alegações da forma seguinte:
1º) os A. A. foram informados da venda que os Réus C e mulher pretendiam fazer por carta que estes lhes remeteram em 25/5/98 (junta aos autos) e que os A. A. não levantaram nos C.T.T. apenas porque não quiseram;
2º) assim, desde 25/5/98 que o conhecimento do teor do contrato de venda estava ao dispor dos A. A. já que a declaração que a carta continha ficou na sua disponibilidade nos termos do artº. 224 nº2 do C. Civil;
3º) significa isto, portanto, que a presente acção foi proposta mais de seis meses depois do conhecimento pelos Autores da compra e venda em causa, pelo que caducou o direito de preferência que pretendem exercer;
4º) aliás, os Réus não tinham sequer a obrigação de informar ou comunicar aos Autores - arrendatários os elementos do contrato realizado;
5º) recai sobre os Autores (e não sobre os Réus) o ónus de provar que só tiveram conhecimento da venda e dos seus elementos essenciais nos seis meses anteriores à propositura da acção já que tal facto funciona como constitutivo do seu direito;
6º) resulta, por conseguinte, do exposto que caducou o direito de preferência;
7º) o acórdão recorrido violou o disposto nos artºs. 1410, 416 e 342, todos do C.P.C..
Pedem, em conformidade, a procedência da revista, revogando-se o acórdão recorrido e absolvendo-se os Réus do pedido.
Contra - alegaram os A. A. defendendo a bondade da decisão.
Os Réus - recorrentes repetem linearmente nesta revista a mesma argumentação que já haviam alinhado, sem sucesso, no recurso de apelação.
Nada trazem de novo. Daí que se justifique uma decisão por remissão nos termos do artº. 713 nºs 5 e 6 do C.P.C., dada a repetição das conclusões de recurso sem qualquer inovação e dada a indiscutibilidade da matéria de facto provada.
Sem embargo do exposto, acrescentar-se-á algo mais como reforço do decidido.
Assim:
1º) os factos constitutivos do direito de preferência dos Autores são não só o contrato de arrendamento rural que invocam e que obedece aos requisitos que o diploma regulador de tais contratos contempla mas também o contrato de compra e venda consumadamente outorgado.
Este é o conjunto complexo de factos que constituem, que fundam o direito de preferência que os Autores invocam.
Nesse conjunto não está englobado de modo algum o conhecimento dos elementos clausulados na venda, até porque bem pode suceder que o preferente nunca tenha conhecimento deles. O conhecimento completo destes elementos e o decurso do tempo sem que o preferente nada faça, constituem, sim, factos que vão fazer extinguir por inércia o direito do preferente.
Vale isto por dizer que estes factos (conhecimento dos elementos completos da venda e inércia continuada e por tempo determinado) são factos extintivos que como tal têm que ser provados pelo réu (artº. 342 nº2 do C. Civil, como todos os que se citaram sem indicação de diploma).
No caso, essa inércia conduz à caducidade do direito que, como excepção peremptória, tem que ser alegada e provada pelo Réu; e o artº. 343 nº2 ao consignar expressamente este regime mais não faz do que sublinhar enfaticamente aquilo que já emergia dos princípios gerais.
Não têm, pois, qualquer razão os Réus - recorrentes neste particular.
2º) Bem se pode aceitar como defendem os recorrentes (que fazem disso o seu cavalo de batalha) que os Autores receberam a carta documentada a fls. 23 e 24 no dia 25 de Maio /98 e que o seu conteúdo era cognoscível pelos seus destinatários.
Na verdade, estamos perante uma declaração unilateral de vontade, receptícia, e que produz efeitos a partir do momento em que chega à esfera do conhecimento do destinatário ainda que este, dela, não tome conhecimento efectivamente (artº. 224).
Podemos aceitar, por conseguinte, que a declaração receptícia de vontade do Réu C consubstanciada naquela carta produziu efeitos a partir daquele dia 25 de Maio.
Mas isto nada resolve a fazer das pretensões dos recorrentes. E nada resolve porque os Réus - vendedores não comunicaram nessa carta enviada ao preferente (como deviam) as clausulas essenciais do negócio que já haviam feito.
O obrigado à preferência (neste caso o vendedor C) deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda com as clausulas essenciais correspondentes e que são determinativas e condicionantes da vontade do titular em preferir ou não.
É, aliás, o que dispõe o artº. 416; só depois dessa comunicação se pode constatar se o preferente renunciou ou não ao direito de que era titular.
Mas bem suceder que o obrigado à preferência nada comunique ao titular do direito ou comunique deficientemente o projecto de venda, omitindo ou adulterando clausulas essenciais que constam dele.
Neste caso, se o obrigado à preferência vier a vender a terceiros o prédio que devia dar de preferência, o título do direito pode exerce-lo nos seis meses seguintes à data em que teve conhecimento completo dessas mesmas clausulas essenciais do contrato que condicionam a vontade do preferente em exercer ou não o direito (artºs. 1409 e 1410).
Significa isto, por conseguinte, que quer no caso de projecto de venda quer no caso de venda consumada, o titular do direito tem sempre que conhecer os elementos clausulados essenciais do negócio realizado ou projectado porque só assim poderá formar a sua vontade com pleno conhecimento de causa. Repare-se, aliás, que o próprio artº. 1409 nº2 remete com adaptações (porque projecto e contrato celebrado são coisas diferentes) para o comando ínsito no artº. 416.
No caso em apreço nada disto sucedeu.
A carta de fls. 23 nada diz quanto ao preço da venda, quanto à forma de pagamento ( a pronto ou a prestações), à existência ou não de ónus ou encargos; e mesmo a identificação do comprador surge-nos - nela - mais pressuposta do que descrita.
É certo que na carta se afirma que a escritura de compra e venda foi feita no Cartório Notarial de Santo Tirso e daqui inferem os Réus que os A. A. só não souberam do teor do contrato porque se não dignaram ir àquela cidade informar-se dele.
Puro equívoco dos Réus.
Quem tinha obrigação de comunicar o teor do contrato eram os Réus (isso mesmo se infere do artº. 416); não é o titular do direito que deve vasculhar informações que muitas vezes não domina para saber o que outros fizeram e omitiram.
Aceitar a tese dos Réus é admitir o absurdo; se a escritura de compra e venda tivesse tido lugar em Tavira ou Ponta Delgada, teríamos os preferentes a correr mundo para se inteirarem do que outros tinham à mão e lhe negaram.
Do que se acaba de expor resulta, à evidência, a sem - razão dos recorrentes.
Os Réus - vendedores não comunicaram ao preferente as clausulas nem do projecto de venda nem da venda; assim, a caducidade do direito de acção não ocorreu sequer por força disso (cfr. quanto a esta questão os Acs. S.T.J., Bols. 289, 311; 363, 508; 217, 118; 364, 815; 356, 368).
Depois disto pouco importa saber (conforme acima se sublinhou) se à carta de fls. 23 é de aplicar o disposto no artº. 224 do C. Civil, conferindo-lhe a eficácia de uma declaração unilateral receptícia.
A declaração não contem os elementos que a lei impõe; daí que, mesmo que tivesse sido recebida pelos Autores, ela era totalmente inócua.
Termos em que se julga improcedente a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelos Réus - recorrentes.
Lisboa, 20 de Maio de 2004
Noronha do Nascimento
Moitinho de Almeida
Bettencourt de Faria