Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 408.06.8TBACN.C1.S1 |  |
REGISTO PREDIAL
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
EFICÁCIA REAL
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
HIPOTECA
CADUCIDADE
INEFICÁCIA
PROCURAÇÃO IRREVOGÁVEL
CÓDIGO CIVIL, 298º, , 413º, 432º
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, 489º, 498º
CÓDIGO DO REGISTO PREDIAL, ARTIGOS 11º, 95º
1. O caso julgado material não é oponível a terceiros titulares de relações incompatíveis.
2. A confiança que os terceiros podem depositar na inscrição de um prazo para a duração da promessa, num contrato promessa de compra e venda com eficácia real, está dependente da duração substancial dessa mesma promessa.
3. A previsão expressa da possibilidade de execução específica exclui que se possa entender que os efeitos do contrato promessa cessam pelo simples decurso do prazo nele estipulado para a celebração do contrato definitivo.
4. Mantendo-se o registo da promessa de venda, mantém-se a sua eficácia real, sendo ineficazes em relação ao promitente comprador as hipotecas entretanto constituídas e registadas.
5. O caso julgado material impede que, em acção posterior, possa vir a ser suscitada uma nulidade que poderia ter sido invocada como meio de defesa na primeira acção e que o pode inutilizar.
Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1. A 10 de Julho de 2006, AA instaurou uma acção contra BB e mulher, CC, e Banco Comercial Português, SA pedindo:
– que fosse declarado que é o proprietário do prédio urbano situado na Rua Principal de Moitas Venda, Freguesia de Moitas Venda, Concelho de Alcanena, inscrito na matriz predial urbana sob o artº 767 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcanena 00811 – Freguesia de Moitas Venda;
– que fosse declarada ineficaz a hipoteca constante da escritura de 17 de Maio de 2004;
– que fosse ordenado o cancelamento das inscrições (provisória e definitiva) da hipoteca.
Para o efeito e em síntese, alegou que por contrato-promessa de compra e venda de 30 de Maio de 2001, celebrado por escritura pública, com eficácia real e registado a seu favor, os primeiros réus prometeram vender-lhe, ou a quem indicasse, o referido prédio; que o contrato definitivo foi celebrado em 19 de Setembro de 2005, encontrando-se a aquisição registada em seu nome; que no entanto a 17 de Maio de 2004 os mesmos primeiros réus constituíram uma hipoteca sobre o mesmo prédio a favor do réu Banco Comercial Português, SA, também registada (inscrições C-1, Ap. 02/180304 e C-2, Ap- 11/090604).
O Banco Comercial Português, SA contestou, alegando que o contrato-promessa e a eficácia real que as partes lhe tinham atribuído valiam apenas por um ano, tendo pois caducado em 30 de Maio de 2002 o registo correspondente; que quando o contrato definitivo foi celebrado, tinha já caducado tal registo; que o registo da hipoteca é, assim, mais antigo do que o da compra e venda.
Disse ainda que o autor tinha outorgado a escritura de 19 de Setembro de 2005 fazendo uso de uma procuração irrevogável que lhe havia sido passada pelos primeiros réus.
Em reconvenção, pediu que se ordenasse o cancelamento do registo da promessa de venda a favor do autor e a manutenção em vigor “das hipotecas registadas” a seu favor, “pelas inscrições C-1 e C-2”.
Também contestaram BB e CC, sustentando a caducidade do contrato-promessa e da correspondente eficácia real, a consequente nulidade do contrato de compra e venda e a caducidade do registo do primeiro.
Alegaram ainda que nunca receberam a quantia mencionada na escritura de compra e venda, apesar de nela constar o contrário; e que são eles os proprietários do prédio.
Houve réplica e tréplica.
A fls. 293 foi proferida sentença, nestes termos:
«a) declaro o autor dono e senhor do prédio urbano sito na Rua Principal (Forno da Cal) no lugar de Moitas Venda, freguesia de Moitas Venda, concelho de Alcanena, composto de cave e rés-do-chão para comércio e habitação com a superfície coberta de 437 m2 (cave com 2 divisões para garagem e arrecadações e casa de banho, rés-do-chão com duas salas para exposição de veículos motorizados, 2 quartos, casa de banho, cozinha e casa de jantar) inscrito na matriz urbana sob o artº 767 descrito na CRP de Alcanena, freguesia de Moitas Venda sob o nº 00811.
b) declaro ineficaz em relação ao autor a hipoteca formalizada pela escritura exarada a fls 145 a 146 verso do livro de notas para Escrituras Diversas nº 191-G e documento complementar do ex-Vigésimo Segundo Cartório Notarial de Lisboa e constante de fls 40 a 47 dos autos.
c) ordeno o cancelamento das inscrições C-1 e C-2 que impendem sobre o dito imóvel na CRP.
Julgo improcedente o pedido reconvencional e dele absolvo o autor.
Não vislumbro nos autos litigância de má fé por parte de qualquer das partes, pelo que absolvo as mesmas.»
Em síntese, o tribunal considerou que a constituição da hipoteca era ineficaz em relação ao autor, uma vez que estava “inscrita no registo a promessa de venda”; que “fixado o prazo da promessa, com a respectiva menção na inscrição, não deverá esta considerar-se caduca nos termos do nº 1 do artº 11º do Cód. Reg. Predial só porque tal prazo decorreu sem que viesse requerer-se o registo da compra consequente”; assim, “a hipoteca formalizada entre ambos os réus, porque constitui um ónus para o prédio que havia sido objecto de promessa de venda com eficácia real registada, é ineficaz em relação ao autor e, consequentemente, a declaração de ineficácia tem como consequência o cancelamento das inscrições hipotecárias”.
Em consequência, foi julgado improcedente o pedido reconvencional.
A sentença foi confirmada pelo acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de fls. 419.
2. Novamente recorreu o Banco Comercial Português, SA, agora para o Supremo Tribunal da Justiça. O recurso, ao qual não são aplicáveis as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, foi admitido como revista e com efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso, o recorrente formulou as seguintes conclusões:
«I - No Contrato Promessa celebrado entre as partes foi convencionado o prazo de um ano para outorga da escritura definitiva, a entrega do prédio livre e as respectivas chaves aos promitentes compradores.
II - No mesmo contrato foi acordado pelas partes a penalização para cada uma delas em caso de incumprimento – direito de execução específica, ou indemnização fixada em seiscentos mil escudos.
III - o registo foi lavrado nos seguintes termos: «PROMESSA DE VENDA – a favor de AA, divorciado, Largo General Humberto Delgado,..., Torres Novas –
Prazo: 1 ano a contar de 31 de Maio de 2001.»
IV - Registada a promessa com a validade de um ano e não tendo sido outorgada a escritura do contrato prometido nesse período, verificou-se a caducidade do registo da Promessa de Venda.
V - Ao ter sido entregue ao recorrido a procuração dos RR. BB e mulher a favor daquele na data de outorga do contrato-promessa, ficou o mesmo em condições de outorgar a respectiva escritura e obstar ao decurso do prazo fixado no contrato promessa.
VI - Não o tendo feito, só ao recorrido pode ser imputada a culpa na caducidade do registo da Promessa de Venda.
VII - A escritura de Hipoteca outorgada entre os RR. BB e mulher e o Banco recorrente foi muito anterior à escritura de aquisição por parte do recorrido.
VIII - Inscrita no registo a promessa de venda com a menção expressa do prazo de um ano, tal registo só é oponível a terceiros se a aquisição ocorrer dentro desse prazo, pelo que não é oponível ao recorrente, credor hipotecário, a aquisição a favor do recorrido, que apenas se verificou depois de decorrido o mesmo prazo de um ano e depois da constituição das hipotecas.
IX - Quer na data da outorga da escritura de hipoteca, quer na data de registo da mesma na Conservatória do Registo Predial já o registo da Promessa de Venda estava caducado.
X - Ao ser julgada procedente a acção e ao ser negado provimento ao recurso de apelação foram violadas entre outras, as disposições legais supra indicadas, nomeadamente os Artigos 329°,331°, n° 1,410° e 413, n° 1, todos do Código Civil e os arts. 5,° n° 1, 6°, n° 1, 7º e 11°, n° 1, todos do Código do Registo Predial.»
Contra-alegou o recorrente, sustentando a manutenção do decidido.
Deu ainda conhecimento de que tinha proposto contra BB e mulher uma “acção de processo ordinário que correu termos igualmente no Tribunal de Alcanena com o nº 407/06.0TBACN em que pediu que os RR. reconhecessem que o A. é dono do prédio e fossem condenados a entregá-lo. Os RR. recorreram para o Tribunal da Relação; e também para esse Venerando Tribunal. A temática aí tratada foi, naturalmente, a eficácia do contrato de compra e venda também em questão na presente acção e, como não podia deixar de ser, a invocada caducidade do contrato-promessa e do seu registo. Esse Venerando Tribunal no Proc. 275/09.6 pôs fim à contenda, negando a revista (…)”.
3. Vêm provados os seguintes factos (transcrevem-se do acórdão recorrido):
«A) Pela AP.01/200905 (inscrição G-2) encontra-se registada a favor do autor a compra do prédio urbano sito na Rua Principal (forno da Cal) freguesia de Moitas Venda e concelho de Alcanena, composto por cave e r/chão para comércio e habitação com a superfície coberta de 437 m2 inscrito na matriz sob o artº 767 e descrito na CRP de Alcanena sob o nº 00811/300798.
B) Por escritura pública datada de 30/05/01 os 1ºs réus e o autor celebraram um acordo, no âmbito do qual os primeiros se comprometeram a vender ao segundo, ou a quem este indicasse no momento da realização do negócio, o prédio referido em A) à data registado em nome daqueles, pela AP.09/300798 (inscrição G-1).
C) No mesmo documento, declararam os 1ºs réus que receberam no acto a quantia de 5.000. 000$00 (cinco milhões de escudos) que a alienação seria formalizada no prazo de um ano, e que em tal data, entregariam o prédio livre e as respectivas chaves.
D) O acordo referido em B) em conformidade com a vontade declarada pelos 1ºs réus e pelo autor em semelhante documento, foi registado a favor deste último, pela AP.06/020502 (inscrição F-2).
E) Por escritura pública datada de 19/9/05 o autor em nome próprio e na qualidade de procurador dos 1ºs réus, ultimou o acordo referido em B) e registou a compra nos termos referidos em A).
F) Por escritura pública datada de 17/5/04 os 1ºs réus declararam serem donos do prédio referido em A) e que sobre este constituíram uma hipoteca voluntária a favor do 2º réu, objecto de registo pela AP.02/180304 (inscrição C-1) convertida pela AP.10090604 (averbamento 1 e inscrição C-1) e ampliada pela AP.11/090604 (inscrição C-2).
G) No mesmo documento declararam os 1ºs réus existirem então duas penhoras a favor do 2º réu, a primeira objecto de registo pela AP.09/290301 (inscrição F-1) convertida pela AP.11/110501 (averbamento 1 e inscrição F-.1) e a segunda pela Ap.02/190702 (inscrição F-3).
H) Na caderneta predial urbana do prédio referido em A) emitida pelo Serviço de Finanças de Alcanena, encontra-se inscrito como sendo o seu titular o 1º réu, BB.
I) A primeira das penhoras referidas em G) foi realizada no âmbito dos autos de processo executivo nº 7314/99 cujos termos correram na 2ª Secção da 3ª Vara Cível de Lisboa, tendo o aí exequente recebido a quantia exequente.»
4. O recorrente pretende que seja julgada improcedente a acção e procedente o pedido reconvencional; e faz decorrer as suas pretensões, fundamentalmente, de lhe não ser oponível “a aquisição a favor do recorrido”.
Antes de mais, cumpre determinar que repercussão tem no presente processo o que foi decidido no processo nº 407/06.
Resulta efectivamente do acórdão deste Supremo Tribunal de 19 de Março de 2009, proferido na revista nº 275/09, da 6ª Secção, entretanto transitado, que está decidio com força de caso julgado material que AA é proprietário do prédio urbano em causa nestes autos, conforme inscrição, a seu favor, no registo predial.
Ali se escreveu o seguinte:
“Em causa está apenas saber se o prazo para celebração do contrato de compra e venda fixado no precedente contrato-promessa que aquele visou executar é um prazo fixo essencial, e se esse contrato de compra e venda do prédio é nulo por, quando foi outorgado, se achar excedido tal prazo, o que determinara que o dito contrato-promessa tivesse caducado com o respectivo termo, ou ficado então resolvido pelo decurso do mesmo.
Ora, com base nos factos provados, não pode senão concluir-se pelo acerto do acórdão recorrido ao pronunciar-se precisamente sobre essa mesma questão (…).
Com efeito, é manifestamente suficiente para se chegar a tal conclusão atender à consagração expressa no contrato promessa do direito de execução especifica, para se constatar que o prazo nele fixado para a celebração do contrato de compro e venda não era um prazo fixo essencial que, uma vez terminado, determinasse a extinção do mesmo contrato promessa, visto que, findo esse prazo, ainda era possível a realização da compra e venda, mesmo que integrada por sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso. A execução específica implica necessariamente o vigência de contrato promessa e a mera constituição em mora, com o atribuição ao contratante não faltoso da faculdade de converter esta em incumprimento definitivo e de resolver o contrato nos termos dos artigos 808° e 801º, n.o 2, do Cód. Civil, mas que os recorrentes nunca usaram: não é possível a execução específica de um contrato promessa que, tendo ficado extinto, já não exista, pelo que a consagração do direito a ela implica que as portes tenham considerado admissível a celebração da compra e venda prometida mesmo depois de terminado o prazo fixado.
Acresce que o que, com base no contrato promessa, foi objecto de registo predial, foi a própria promessa de venda, não tendo sido feito com base nela qualquer registo provisório de aquisição, que consequentemente não tinha por que ser renovado, pelo que não faz sentido a invocação, pelos recorrentes, das normas registais a que aludem.
Não assiste, pois, razão aos recorrentes”.
Todavia, o caso julgado apenas vincula o autor e os réus BB e mulher, CC (artigos 671º e 498º do Código de Processo Civil), que aliás não recorreram para o STJ; não é oponível ao recorrente, titular de relações incompatíveis (como adiante se verá) com a que foi objecto de apreciação definitiva.
Por esta razão, não fica o Supremo Tribunal da Justiça impedido de apreciar o presente recurso, em toda a sua extensão.
5. Como se viu, o recorrente pretende que neste recurso se aprecie a alegada caducidade do registo do contrato-promessa, resultante de não ter sido celebrado o correspondente contra de compra e venda dentro do prazo inscrito no registo (“Prazo: 1 ano a contar de 31 de Maio de 2001.”).
À primeira vista, poder-se-ia interpretar a inscrição deste prazo no registo no sentido de que a eficácia real da promessa apenas se mantinha durante esse tempo, independentemente da manutenção ou da cessação do contrato-promessa em si mesmo considerado. Poder-se-ia aliás invocar em favor desta interpretação a função de publicidade e de garantia da segurança jurídica desempenhada pelo registo predial, e da correspondente tutela da confiança dos terceiros, objectivo último da fé pública registal.
Neste sentido, o recorrente observa que “não podem os terceiros que confiaram na fé pública do registo predial vir a ser prejudicados por estipulações contratuais que não constam desse registo”.
No entanto, o regime expressamente definido pelo Código do Registo Predial obriga a chegar a conclusão diversa.
Segundo o disposto na al. d) do nº 1 do artigo 95º respectivo, do extracto da inscrição deve constar “o prazo da promessa, se estiver fixado”; em consonância com esta exigência, o correspondente registo caduca “pelo decurso do prazo de duração do negócio”, de acordo com o nº 1 do artigo 11º do Código.
Significa isto que a confiança que os terceiros podem depositar na inscrição de um prazo para a duração da promessa está expressamente dependente da duração substancial dessa mesma promessa; o que obriga, num caso como o presente, a verificar se o decurso do prazo contratualmente acordado para a celebração do contrato definitivo provocou a caducidade do contrato (já que não consta do processo que tenha sido resolvido por nenhuma das partes).
6. Com efeito, não está em causa uma hipotética resolução do contrato-promessa com fundamento em ter sido ultrapassado o prazo estipulado para a celebração da compra e venda correspondente. A afirmação dos réus BB e mulher, na contestação, de que à data da compra e venda “o mencionado contrato-promessa de compra e venda já se encontrava resolvido pelo decurso do tempo” corresponde à alegação de caducidade; a resolução (cfr. artigo 432º e segs. do Código Civil) carece de ser declarada.
Tornar-se-ia pois indispensável à procedência deste recurso que estivesse provado que as partes tinham criado um prazo convencional de caducidade do contrato-promessa, nos termos previstos no nº 2 do artigo 298º do Código Civil, ou seja: que estivesse assente que, findo o prazo sem que estivesse celebrado o contrato definitivo, o contrato-promessa cessava os seus efeitos.
Ora a verdade é que, tal como se observou no citado acórdão de 19 de Março de 2009 deste Supremo Tribunal, a previsão expressa da possibilidade de execução específica exclui essa interpretação. É aliás exacto, como refere Manuel Henrique Mesquita (Obrigações Reais e Ónus Reais, Coimbra, 2003, pág.240) que “a estipulação da eficácia real implica necessariamente o direito à execução específica, direito este que não pode ser afastado pelos contraentes (a qual seria contraditória com a eficácia real) (…)”.
Do texto do contrato-promessa, junto a fls. 26, consta o seguinte:
“A escritura de compra e venda será celebrada neste Cartório no prazo de um ano, obrigando-se, na mesma data, eles, primeiros outorgantes, a entregar o prédio livre e as respectivas chaves. No caso de a escritura não ser feita na data indicada, por culpa deles, primeiros outorgantes, desde já se reconhece ao segundo outorgante o direito de execução específica (…).No caso de o segundo outorgante não cumprir, por culpa sua, o presente contrato, este indemnizá-los –á em perdas e danos (…)”.
Este trecho é expressamente incompatível com a alegação de caducidade.
Assim sendo, a eficácia do registo da promessa de venda a favor do autor mantinha-se quando nele foram inscritas “as hipotecas registadas a favor do Banco 2º R. pelas inscrições C-1 e C-2”, cuja vigência o recorrente pretende seja declarada, em reconvenção; não está preenchido o requisito exigido pelo nº 1 do artigo 11º do Código do Registo Predial para a possa ser declarada a caducidade da promessa.
Mantendo-se o registo, manteve-se a eficácia real da promessa, nos termos do nº 1 do artigo 413º do Código Civil; as hipotecas entretanto constituídas não são eficazes em relação ao autor, porque se deve entender que a ineficácia abrange, tanto os actos de disposição do prédio, como os actos de oneração (assim, Manuel Henrique Mesquita, op. cit., pág. 252 e segs.), pois são aptos a impedir o promitente-vendedor de cumprir a promessa de venda do direito de propriedade plena, como é o caso.
Resta saber se deve ser ordenado o cancelamento das inscrições correspondentes, uma vez que se conclui pela ineficácia e não pela invalidade dos actos de constituição das hipotecas.
A resposta é, todavia, afirmativa. O caso julgado formado no processo nº 407/06.0TBACN impede os réus BB e mulher de virem suscitar, em acção posterior, qualquer motivo de invalidade do contrato-promessa que pudesse ter sido invocado como meio de defesa na primeira acção (nº 1 do artigo 489º do Código de Processo Civil); e o mesmo se diga, por referência ao presente processo, em relação ao ora recorrente.
7. Nestes termos, resta negar provimento ao recurso.
Custas pelo recorrente.
| Supremo Tribunal de Justiça, 25 de Março de 2010 Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora) Lopes do Rego Barreto Nunes |