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ARRENDAMENTO URBANO
RENDA CONDICIONADA
RAU90 ARTIGO 92.
2. Esse efeito imediato da lei nova, previsto na 2ª parte do n. 2 daquele preceito, não pode ser considerado, em tais situações, como representando um efeito retroactivo.
Em 14/2/96, A, B e mulher, C, instauraram contra D e mulher E, acção com processo ordinário, pedindo seja declarado que eles autores pretenderam dar de arrendamento ao réu mais idoso, em 2 de Janeiro de 1996, o 2º andar esquerdo do prédio urbano sito em Lisboa, na Av. ....., n.º 20, nos termos e condições que constam do documento que juntam com a petição inicial sob n.º 4, que tal contrato de arrendamento foi proposto por eles autores aos réus em virtude de estes serem titulares de direito a novo arrendamento em relação ao referido andar, e que, por força do disposto no art.º 92º do R.A.U., tal contrato de arrendamento estaria sujeito, atendendo à data para que foi proposta a sua celebração, ao regime de renda condicionada e ao de duração limitada, este último previsto e regulado no art.º 98º do R.A.U., e que a ré nada disse aos autores com respeito à celebração do contrato de arrendamento que aqueles lhe propuseram celebrar, em 2 de Janeiro de 1996, cujas condições constam do aludido documento n.º 4, e que, em 2 de Janeiro de 1996, o réu se recusou a celebrar com eles autores o dito contrato de arrendamento nos termos e condições constantes daquele documento;
mais pedem a condenação dos réus a entregar-lhes, completamente livre e desocupado, o citado 2º andar, inscrito na matriz urbana da freguesia de Nossa Senhora de Fátima sob o art.º 644, e a pagar-lhes, desde o dia 2 de Janeiro de 1996 até à data da efectiva entrega livre e desocupado, a quantia de 100.000$00 por cada mês que entretanto decorrer, a liquidar em execução de sentença, acrescida dos juros legais de mora que se vencerem após a citação.
Invocam para tanto, em resumo, que os réus foram, em acção própria contra eles proposta pelos autores, condenados a reconhecer que estes são proprietários do indicado andar, que os réus habitam, mas que foram absolvidos do pedido de restituição do mesmo por se ter concluído que eram titulares de direito a novo arrendamento, recusando-se porém a celebrá-lo nos termos constantes do pedido.
Em contestação, os réus deduziram excepção de caso julgado, impugnaram, e, em reconvenção, pediram a condenação dos autores a reconhecer que o direito a novo arrendamento do andar em causa lhes foi reconhecido por sentença de 13/3/92, confirmada por acórdão da Relação de Lisboa de 30/6/94, acórdão este confirmado, por sua vez, por acórdão deste S.T.J. de 25/5/95, a celebrar nos termos da al. b) do n.º 1 do art.º 1º do Dec.- Lei n.º 420/76, com as alterações introduzidas pelo Dec.- Lei n.º 293/77, de 20/7, e Dec.- Lei n.º 445/74, de 12/9, e que, em função disso, os autores sejam condenados a celebrar com eles réus contrato de arrendamento nos termos e com as cláusulas que por sua vez refere (no art.º 91º da contestação), em prazo não superior a 30 dias a contar do trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida, condenando-se ainda os autores a reconhecer como legítima e justificada a recusa deles réus a celebrarem o contrato de arrendamento por eles proposto, e declarando-se lícita a permanência deles réus no dito andar, como titulares do direito a novo arrendamento, até à celebração de contrato de arrendamento nos termos e condições estabelecidos na lei vigente à data do falecimento da anterior arrendatária, F, em 23 de Setembro de 1978 (Decs.- Lei mencionados).
Em réplica, os autores rebateram a matéria de excepção e impugnaram a reconvenção.
Foi depois proferido despacho saneador que decidiu não haver excepções dilatórias nem nulidades secundárias, julgando porém procedente a excepção de caso julgado deduzida na contestação e absolvendo os réus do pedido, e que condenou os autores, como litigantes de má fé, em 10 UC de multa.
Apelaram os autores, tendo a Relação proferido acórdão que concedeu provimento ao recurso, revogando o saneador sentença que decidira pela procedência da mencionada excepção.
Recorreram então os réus para este S.T.J., que negou a revista.
De novo na 1ª instância, aí foi proferida "decisão parcial" que julgou desde logo, na parte que decidiu, procedente a acção, declarando: que os autores pretenderam dar de arrendamento ao réu mais idoso, em 2/1/96, o indicado 2º andar, nos termos e condições constantes do aludido documento n.º 4; que tal contrato de arrendamento foi proposto pelos autores aos réus em virtude de estes serem titulares do direito a novo arrendamento em relação ao mesmo andar, arrendamento esse que, por força do disposto nos art.ºs 92º e 98º do R.A.U., estaria sujeito ao regime de renda condicionada e de duração limitada; e que a ré nada disse aos autores com respeito à celebração desse contrato proposto celebrar em 2/1/96, que o réu então se recusou a celebrar nos termos e condições constantes daquele documento; e condenando os réus a entregar aos autores o mesmo andar completamente livre e desocupado; e improcedente a reconvenção, de cujo pedido absolveu os autores.
No seguimento da mesma decisão, foram elaborados especificação e questionário respeitantes ao pedido de condenação dos réus no pagamento aos autores da quantia mensal de 100.000$00 a partir de 2/1/96.
Daquele saneador sentença apelaram os réus, tendo o recurso sido admitido com subida imediata. A Relação proferiu acórdão que lhe negou provimento.
É deste acórdão que vem interposta a presente revista, de novo pelos réus, que, em alegações, formularam as seguintes
conclusões:
1ª - Como decorre dos autos, tanto recorrentes como recorridos estavam de acordo em celebrar um contrato de arrendamento;
2ª - Tratava-se de cumprir e executar uma sentença que já reconhecera e definira o direito a novo arrendamento aos réus;
3ª - Com efeito, por sentença transitada em julgado, fôra reconhecido a estes o direito a novo arrendamento nos termos dos Decs.- Lei n.ºs 445/74, de 12/9, e 420/76, de 28/5;
4ª - O que determina a lei aplicável ao contrato de arrendamento a celebrar é o momento da subjectivação desse direito, ou seja, o óbito da arrendatária, de quem os recorrentes eram hóspedes, e que ocorreu em 23 de Setembro de 1978;
5ª - Em caso semelhante e em conformidade com os mencionados princípios decidiu o Ac. da Relação de Lisboa de 25/10/83, in Col. Jur., Ano VIII- 1983, Tomo IV, pg. 152, que a transmissão do direito ao arrendamento se rege pela lei vigente ao tempo em que a nova situação se subjectivou;
6ª - Deste modo, não pode o R.A.U. ser chamado à colação, porque a questão da lei aplicável ao contrato está já decidida por sentença transitada em julgado;
7ª - Além disso, nunca o R.A.U. poderia ser aplicado, e designadamente o seu art.º 92º, já que o art.º 90º não confere direito a novo arrendamento aos hóspedes, como é o caso dos réus;
8ª - Contrariamente ao estabelecido na sentença da 1ª instância e no acórdão recorrido, a lei - art. 92 do R.A.U. -, apesar de dispor directamente sobre o conteúdo de relações jurídicas, não abstrai dos factos que lhe deram origem;
9ª - Com efeito, ainda que tal disposição legal regule efectivamente o conteúdo de relações jurídicas, o certo é que a mesma não abstrai dos factos constitutivos de tais situações;
10ª - Isto porque o dito art. 92 tem de ser obrigatoriamente articulado com o art. 90, também do R.A.U., que confere o direito a novo arrendamento às pessoas que se encontrem em determinada situação de facto;
11ª - Ora, se o art. 90 não abstrai dos factos constitutivos da relação jurídica em causa, o mesmo se diga relativamente ao art. 92;
12ª - Assim, o dispositivo desse art.º 92º não se pode aplicar às relações jurídicas já constituídas, nos termos do n.º 2 do art. 12 do Cód. Civil;
13ª - Defender a tese da aplicação retroactiva do R.A.U. constituiria manifesta ofensa dos princípios da aplicação das leis no tempo e maxime do estabelecido, decidido e reconhecido por sentença transitada em julgado, e que tem de ser cumprida;
14ª - O R.A.U. pura e simplesmente deixou de prever o direito a novo arrendamento para os hóspedes, situação jurídica em que se encontravam os ora recorrentes;
15ª - Ora, se fosse o R.A.U. a lei aplicável, é por demais óbvio que não estávamos a discutir as condições do arrendamento, mas sim a concluir que os réus tinham deixado de ter direito a novo arrendamento, o que seria aberrante e constituiria manifesto absurdo;
16ª - Pelo caso julgado constituído pela sentença, e como não podia deixar de ser, autores e réus estão vinculados a aplicar a lei que aquela sentença determinou ser a aplicável ao contrato de arrendamento a celebrar entre eles;
17ª - É de referir que o réu não se recusou à celebração de qualquer contrato de arrendamento, fosse ele qual fosse;
18ª - O que houve foi uma recusa na celebração do contrato de arrendamento proposto pelos autores, submetido ao regime de renda condicionada e ainda com a duração limitada a cinco anos nos termos do dito art.º 92º, que não se aplica à situação dos autos;
19ª - Violou, assim, o acórdão recorrido, o disposto naqueles arts. 90 e 92.
Terminam pedindo a revogação do mesmo acórdão.
Em contra alegações, os autores pugnaram pela sua confirmação.
Colhidos os vistos legais, cabe decidir, tendo em conta que os factos assentes são os como tais declarados no acórdão recorrido, para o qual nessa parte se remete por imposição do disposto nos art.ºs 726º e 713º, n.º 6, do Cód. Proc. Civil, uma vez que não houve impugnação da matéria de facto nem há fundamento para a sua alteração, sem prejuízo da transcrição dos que se tornar conveniente destacar para efeito de melhor análise das questões suscitadas.
Nas conclusões das alegações dos recorrentes, que como é sabido delimitam o âmbito do recurso (art.ºs 660º, n.º 2, 684º, n. 3, e 690, n.º 4, do Cód. Proc. Civil), apenas é suscitada a questão de saber se o contrato de arrendamento a celebrar, após a entrada em vigor do R.A.U., entre eles e os recorridos com base no direito daqueles a novo arrendamento, constituído antes da entrada em vigor do mesmo R.A.U., - por serem então, eles recorrentes, hóspedes da arrendatária durante mais de cinco anos à data do óbito desta, ocorrido antes de tal entrada em vigor -, deve ficar sujeito às condições fixadas pelo R.A.U. ou beneficiar do regime geral do arrendamento urbano consagrado na legislação anterior.
A este respeito, ficou assente que, por sentença de 13/3/92 do 5º Juízo Cível de Lisboa, confirmada por acórdão da Relação que por sua vez foi confirmado neste Supremo, foram os autores declarados donos do prédio urbano em que se integra o indicado andar, e os réus, ora recorrentes, condenados a reconhecê-los como tal mas absolvidos do pedido de restituição aos autores do mesmo andar.
Isto, por ter sido dado na respectiva acção como provado que, durante mais de cinco anos, até à caducidade do arrendamento por óbito da arrendatária desse andar, F, em 23 de Setembro de 1978, os réus foram hóspedes desta no andar em causa; por isso dispunham do direito à celebração de novo contrato de arrendamento em relação ao mesmo andar com fundamento no disposto no art.º 1º, n.º 1, al. b), do Dec.- Lei n.º 420/76, de 28/5, na redacção dada pelo Dec.- Lei n. 293/77, de 20/7.
Ora, a questão indicada mostra-se correctamente resolvida no douto acórdão recorrido, à luz das disposições legais aplicáveis, que nele foram profundamente analisadas e estudadas, fundamentando a decisão adoptada graças à também correcta interpretação feita.
Na verdade, não se pode sequer dizer que o R.A.U. tenha sido aplicado retroactivamente na hipótese dos autos, nem que a sentença da 1ª instância ou o acórdão recorrido tenham ido contra a autoridade de caso julgado formado pela sentença que declarou o direito dos ora recorrentes ao novo arrendamento.
O direito ao novo arrendamento foi concedido aos réus com base na legislação vigente ao tempo da caducidade do arrendamento anterior, ou seja, ao tempo do óbito da anterior arrendatária, face à qualidade de hóspedes desta havia mais de cinco anos (art.º 1º, n.º 1, al. b), do Dec.- Lei n.º 420/76, de 28/5, na redacção dada pelo art.º 28º do Dec.- Lei n.º 293/77, de 20/7). O art.º 90º daquele Regime não atribui tal direito aos hóspedes, mas mesmo assim a sentença da 1ª instância e o acórdão recorrido reconhecem-no aos réus, o que implica não terem feito, neste aspecto, aplicação retroactiva do R.A.U.; para fazerem tal aplicação retroactiva, teriam de lho recusar, o que não fizeram. E não atentaram contra a força de caso julgado da sentença que declarara o direito ao novo arrendamento, pois esta apenas declarara tal direito e não os termos em que o novo contrato devia ser celebrado.
Por outro lado, aquela legislação anterior não faz mais do que indicar os casos em que reconhece a existência de direito a novo arrendamento, sem especificar os termos em que tal novo contrato deva ser celebrado. Donde que tais termos tivessem, então, se o contrato fosse celebrado antes da entrada em vigor do R.A.U., de ser encontrados no regime geral do arrendamento urbano, que não fixava as limitações impostas pelo dito art.º 92º no tocante à sujeição ao regime de renda condicionada e ao de duração limitada. É neste aspecto que os recorrentes sustentam ter havido aplicação retroactiva do art.º 92º do R.A.U., o que iria contra os princípios legais que a proíbem.
Mas não têm razão, pelos motivos doutamente expostos no acórdão recorrido, com os quais, bem como com a consequente decisão, se concorda, a eles se aderindo e para eles se remetendo ao abrigo do disposto nos art.ºs 726º e 713º, n.º 5, do Cód. Proc. Civil.
Acresce que a norma essencial inscrita no n.º 1 do art.º 12º do Cód. Civil, segundo a qual "a lei só dispõe para o futuro", implica que a lei reguladora dos contratos será a que cada contrato tem em princípio como estatuto definidor do seu regime, ou seja, a lei vigente à data da sua celebração (Antunes Varela, in RLJ, 114º-16); é ela que comanda toda a vida ulterior do mesmo. Donde que o dito art.º 92º seja efectivamente aplicável ao novo contrato de arrendamento a celebrar, tanto mais que o n.º 2 do mencionado art.º 12º, na sua parte final, dispõe que, quando a lei dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor. É que o citado art.º 92º dispõe directamente sobre o conteúdo da relação jurídica consistente em contrato resultante do exercício do direito a novo arrendamento, integrando esse dispositivo o estatuto definidor do regime de tal novo arrendamento, e abstraindo dos factos que originaram o respectivo direito, - apesar de ser antecedido pelos art.ºs 90º e 91º, que indicam os casos em que, presentemente, o direito a novo arrendamento nasce -, pois é dirigido à tutela dos interesses da generalidade das pessoas que se encontrem ou possam vir a encontrar-se ligadas por uma relação jurídica do tipo que contempla. A fórmula genérica do art.º 92º não permite outra conclusão que não seja a de que se refere a qualquer hipótese em que tal direito exista, seja qual for a sua origem, isto até de harmonia com o fim visado pelo legislador do R.A.U. ao dizer expressamente, no respectivo diploma preambular, pretender corrigir, entre outras coisas, desarmonias e contradições. E nada justifica, na verdade, divergência de tratamento entre os casos de contratos resultantes do exercício do direito a novo arrendamento, seja qual for a origem deste direito, divergência essa que poria em causa a unidade do ordenamento e a segurança do comércio jurídicos.
Por tudo isso se entende que o regime fixado no art.º 92º se aplica mesmo às situações jurídicas em que o direito a novo arrendamento já estava constituído à data da entrada em vigor do R.A U., embora então ainda não eficazmente exercido, não podendo esse efeito imediato da lei nova, preceituado na segunda parte daquele n.º 2, em tais situações, ser considerado como representando um efeito retroactivo.
Não pode, em consequência, reconhecer-se razão aos recorrentes, havendo ainda que ter em conta que o disposto no art.º 6º do Cód. Civil impede que a falta de outorga, pelos réus, do novo contrato de arrendamento nos termos propostos pelos autores, se possa ter por justificada, o que determina a obrigação de os ora recorrentes procederem à restituição aos autores do andar que ocupam, face ao disposto no art.º 1311º, n.º 1, do Cód. Civil.
Pelo exposto, acorda-se em negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes, sem prejuízo do benefício de apoio judiciário que lhes foi concedido.
Lisboa, 5 de Novembro de 2002
Silva Salazar,
Ponce de Leão,
Afonso Correia.