| 3292/20.5T8LRA.C1.S1 |  |
BEM IMÓVEL
REDUÇÃO DO PREÇO
EQUIDADE
ÓNUS DA PROVA
A fixação da indemnização segundo o critério de decisão não normativo da equidade só é admissível no caso de impossibilidade de averiguação do valor exacto dos danos.
Proc. 3292/20.5TBLRA.C1.S1
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. Relatório.
AA, e cônjuge, e BB, pediram ao Sr. Juiz de Direito do Juízo Central Cível de ..., do Tribunal Judicial da Comarca de Leiria, que condenasse os réus, CC e cônjuge, DD:
a) No reconhecimento dos defeitos e erros de construção do imóvel mandado construir e vendido aos autores (prédio urbano descrito na CRP de ... sob o n.º ...79/..., e inscrito na matriz sob o artigo ...69.º).
b) A pagar-lhes a quantia de € 67.568,09, a título de alegados danos patrimoniais já liquidados pelos autores, referentes aos aludidos defeitos e por força de reparações tidas por urgentes; acrescida de juros que à taxa legal se vencerem desde a data da citação e até efectivo pagamento.
c) A pagar-lhes, a título de danos morais, em montante nunca inferior a € 5.000,00, a que crescem juros moratórios que à taxa legal se vençam desde a data de citação e até efectivo pagamento.
d) A pagar-lhes indemnização de valor igual ao que se vier a apurar pela alegada desvalorização do imóvel, atentos os defeitos e erros de construção existentes e a falta de segurança na total reparação dos mesmos, em montante que se vier a liquidar em execução de sentença e sempre acrescido dos respectivos juros que à taxa legal se vencerem.
Fundamentaram estas pretensões, designadamente, no facto de, por escritura pública outorgada no dia 9 de Março de 2020, os réus lhe terem vendido, por € 355 000,00, para sua habitação permanente, o prédio urbano sito na Rua da ..., ..., de, logo depois da aquisição terem constatado cheiro a humidade, até que detectaram, no interior e no exterior do prédio, bolores e manchas de humidade e outros defeitos e erros de construção, de os réus, apesar de interpelados para resolver os defeitos, nada terem feito, tendo os trabalhos de reparação sido realizados por T..., Lda., que contrataram para o efeito, pelo preço de € 67 568,00, IVA incluído, de que já pagaram € 48 699,38, devendo o restante ser pago no prazo de 30 dias.
Os réus defenderam-se por impugnação alegando a falsidade dos factos e das conclusões deduzidas pelos autores, o conhecimento por estes dos defeitos e erros de construção, como decorre do e-mail enviado no dia 26 de Outubro de 2019 à imobiliária S&N, Gageiro, Lda. – de que só tomaram conhecimento no dia 24 de Novembro de 2020 – no qual os autores pediram a redução do preço, tendo por base a estimativa dos custos que obtiveram para reparar os defeitos e erros de construção, e que apesar do preço anunciado em todas as imobiliárias ser € 395 000,00, aceitaram o preço de € 340 000,00, proposto pelos autores porque segundo o Sr. EE da imobiliária dificilmente conseguiriam vender a moradia pelo preço de € 395 000,00 por não ter piscina, pelo que, confiando na experiência daquele angariador, conjugado com o facto de terem o imóvel à venda desde 2017, acabaram por aceitar o valor de € 355 000,00.
Os réus requereram a intervenção principal provocada de S&N, Gageiro, Lda., que, porém, foi admitida como acessória. Esta interveniente requereu, por sua vez, no seu articulado de contestação, a intervenção principal provocada de Generali Seguros, SA, admitida também como acessória, ao lado da primeira, interveniente que também contestou.
Concluída a instrução, discussão e julgamento da causa, a sentença final, com fundamento em que face às anomalias detectadas, as quais constam elencadas nos pontos 7 a 10 dos factos provados, e face à posição dos réus, após denúncia e interpelações, manifestada através da comunicação electrónica de 07-6-2020 (pontos 11 a 17 dos factos provados), os autores procederam à reparação de tais anomalias, cujo valor total ascendeu a € 67.568,09, inclui IVA (cfr. o ponto 24 dos factos provados) e que face à factualidade acima apurada, interpretada na sua integra, temos que os autores procederam no cumprimento do disposto nos artigos 916.º e 914.º do Cc; ou seja, uma vez que os réus não procederam à eliminação de tais defeitos, incumprindo tal obrigação, os autores, na qualidade de compradores da casa, procederam a tais reparações, pelo que mostra-se devido o reconhecimento da existência de todos os defeitos acima dados como provados, bem como a condenação dos réus no pagamento de todo o respectivo valor despendido pelos autores com a eliminação de tais defeitos, ou seja a quantia total de € 67.568,09:
A. Declarou parcialmente procedente o peticionado pelos autores AA e BB.
B. Em consequência do acima determinado em A.:
i. Reconheceu a existência no prédio urbano descrito na CRP de ... sob o n.º ...79/..., e inscrito na matriz sob o artigo ...69.º, das anomalias acima elencadas nos factos provados, cujo teor aqui se considera reproduzido.
ii. Condenou os réus CC e DD no pagamento aos autores AA e BB da quantia total de € 67.568,09 (Sessenta e sete mil, quinhentos e sessenta e oito euros e nove cêntimos); a que acrescem os devidos juros moratórios (artigo 559.º do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril), calculados desde a data de citação dos mesmos réus e até efectivo pagamento.
iii. Condenou os réus CC e DD no pagamento aos autores AA e BB da quantia que se vier a apurar pela alegada desvalorização do prédio acima identificado em B. – i., a liquidar em execução da presente Sentença; a que acrescerão os respectivos juros moratórios, que à taxa legal se vencerem (artigo 559.º do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril).
iv. Absolveu os réus do mais peticionado pelos autores.
C. Não condenou os autores como litigantes de má-fé.
D. Absolveu na íntegra as chamadas SN & Gageiro – Mediação Imobiliária, Lda. e Generali Seguros, SA.
Os réus interpuseram desta sentença recurso ordinário de apelação para o Tribunal da Relação de Coimbra, no qual impugnaram a decisão da matéria de facto nela contida e pediram a sua revogação e substituição por outra que julgasse a acção totalmente improcedente.
Porém, aquele Tribunal, por acórdão de 8 de Outubro de 2024, depois de julgar improcedente, excepto quanto a um ponto, a impugnação da decisão da questão de facto e com fundamento em que no que respeita aos defeitos ocultos, especialmente no “desvão sanitário”, o dano aparenta concretizar-se nos referidos € 67.568,09, que, todavia, como se percebe do confronto com os trabalhos realizados, neles estão a reparação de defeitos já antes detetados e pensados (pinturas, rebocos e não se sabe o que poderia ser mais), que nunca se saberá qual é o valor, do relativo à redução do preço, que diga respeito aos defeitos já antes detetados, nunca se saberá, com rigor, qual é o valor relativo à reparação, que diga respeito a trabalhos já pensados para fundamentar a redução, pelo que utilizando a equidade, com a ponderação factual já realizada, mostra-se ajustado e equilibrado que a perda dos Autores (pagamento da reparação) seja relativamente compensada com a vantagem que tiveram com a redução do preço e que, na falta de outro apoio, dividimos ao meio o valor da reparação:
- Condenou os réus CC e DD no pagamento aos autores AA e BB da quantia total de € 33.784,00 (Trinta e três mil, setecentos e oitenta e quatro euros); a que acrescem os devidos juros moratórios, calculados desde a data de citação dos mesmos réus e até efetivo pagamento;
- Absolveu os réus CC e DD da condenação no pagamento aos autores AA e BB da quantia que se vier a apurar pela alegada desvalorização do prédio acima identificado em B.;
- Manteve a absolvição das chamadas SN & Gageiro – Mediação Imobiliária, Lda. e Generali Seguros, SA.
É este acórdão que os autores e os réus, CC e cônjuge, DD, impugnam através do recurso ordinário de revista, normal ou comum.
Os autores – que pedem no seu recurso a substituição do acórdão impugnado por outro que considere totalmente procedente por provada a condenação dos Réus no pagamento aos Autores da quantia de € 67.568,09, acrescida de juros desde a citação até pagamento – remataram a sua alegação com as conclusões seguintes:
1) O douto Acórdão de que se recorre vem aplicar ao caso sub judice, o princípio da equidade de forma a determinar o valor a pagar pelos Réus aos Autores.
2) Os AA instauraram ação de declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CC e DD, pedindo a condenação dos réus na quantia de €67.568,09 (sessenta e sete mil quinhentos e sessenta e oito euros e nove cêntimos), em virtude de defeitos estruturais de construção no Imóvel que adquiriram aos Réus.
3) Os Autores, atenta a natureza dos defeitos estruturais e ocultos que viriam a encontrar, tiveram a necessidade de proceder à sua reparação, tendo requerido o reembolso dos custos necessários à reparação dos defeitos que viriam a ser encontrados após a aquisição do imóvel.
4) Conforme ficou amplamente demonstrado e provado, os Réus conheciam os problemas estruturais de construção e que provocavam a existência de humidades e água em toda a extensão do imóvel e
5) Ficou provada a extensão dos defeitos reclamados– cfr. Ponto 10 da matéria de facto fixada.
6) Os Réus tinham conhecimento a origem dos problemas, estruturais que provocavam os defeitos enunciados do ponto 10 do acórdão no que concerne à matéria de facto provada e fixada.
7) Importa no caso sub judice analisar se não existiam elementos de prova suficientes para atribuição da quantia monetária a ser atribuída aos Autores e ter o douto Tribunal da Relação ter de decidir com base no princípio da equidade.
8) Salvo o devido respeito, a matéria de fato permite manter o valor a pagar de €67.568,09 (sessenta e sete mil quinhentos e sessenta e oito euros e nove cêntimos), conforme a seguir se demonstrará.
9) O princípio da equidade traduz-se, pois, no critério decisivo para a fixação do montante da compensação por danos cujo valor exato não possa ser averiguado. Trata-se da equidade como padrão de justiça do caso concreto, da decisão ex aequo et bono (segundo a equidade). O julgamento segundo a equidade “é sempre o produto de uma decisão humana que visará ordenar determinado problema perante um conjunto articulado de proposições objectivas; distingue-se do puro julgamento jurídico por apresentar menos preocupações sistemáticas e maiores empirismo e intuição – Acórdão nº 1060/17.0T8FAR. s1 do Supremo Tribunal de Justiça.
10) Ora, em 26.10.2019, os Autores enviam aos Réus um email para negociação do preço, tendo nessa altura, enunciado pequenos defeitos que lhes foi possível encontrar no imóvel – cfr. ponto 36 do douto acórdão – matéria de facto.
11) Sucede que, só após aquisição do imóvel, como ficou demonstrado nos autos, é que os Autores tiveram conhecimento do estado estrutural do edifício e da “ascensão” da humidade em toda a extensão do imóvel, com todos os custos de construção que tal situação lhe acarretaria – ponto 7 e 8 do douto acórdão – matéria de facto.
12) Os defeitos estruturais que viriam a ser encontrados não têm qualquer correspondência com os pequenos defeitos que viriam a ser enunciados no email de 26.10.2019 - ponto 36 e 10 do douto acórdão – matéria de facto.
13) Portanto, não pode, salvo o devido respeito, o douto acórdão vir decidir que os Autores já conheciam alguns defeitos a reparar, para os quais já tinham pedido uma redução do preço, pois não existe qualquer correspondência na sua natureza, na sua dimensão e os seus danos entre os pequenos defeitos constantes da referida comunicação e os defeitos que viriam a ser constatados e que se descrevem no ponto 10 do douto acórdão da matéria de fato.
14) O preço reduzido, foi no âmbito da negociação das partes e nunca teve por fundamento os defeitos que viriam a ser encontrados, nem poderiam porque os Autores não tinham conhecimento da natureza dos danos e da sua extensão.
15) A sua origem, a sua extensão, a sua gravidade não eram do conhecimento dos Autores, nem podiam ser porque não eram sequer visíveis como ficou amplamente decidido que pelo Douto Tribunal de Primeira Instância, quer pelo Douto Tribunal da Relação.
16) O custo com a reparação dos defeitos estruturais e ocultos fixou-se em €67.568,09 (sessenta e sete mil quinhentos e sessenta e oito euros e nove cêntimos).
17) Os Autores não tiveram qualquer vantagem, apenas um dano, pois a redução do preço alcançada aquando das negociações nunca teve por base os defeitos que viriam a ser reparados, nem na sua origem nem na sua extensão.
18) A redução do preço, aceite pelos Réus, não refletiu o real estado do imóvel, nem a dimensão dos trabalhos de reparação dos defeitos estruturais que os Autores viriam a ter que encetar.
19) Os pequenos defeitos que foram enunciados pelos Autores, a saber: (humidade em vários locais, tratar a cavidade, acabamentos nas paredes relevantes, portas da cozinha e móveis da suite) não têm qualquer correspondência com os gravíssimos defeitos que viriam a ser encontrados após a outorga da escritura pública de compra e venda e que se encontram vertidos nos relatórios técnicos juntos aos autos bem como na declaração do Notário Sr. Dr. FF.
20) Por outro lado, como também se deixou produzido em sede de discussão e julgamento, foi referido quer pelo Autor, quer pela testemunha GG, que os Autores pretenderam com o email datado de 26.10.2019 e que respeita à enunciação de pequenos defeitos encontrados, obter uma negociação do preço.
21) Por outro lado, as negociações para a redução de preço tiveram grandemente como base o facto de os Autores pretenderem obter a aprovação para a construção de uma piscina e de um anexo, o que impedia que o valor do imóvel fosse o promovido, e que os custos que tais obras acarretariam, conforme ficou também amplamente demonstrado e confirmado pelo Douto Tribunal da Relação.
22) Como ficou provado, a construção da piscina e anexo era condição essencial para a aquisição do imóvel.
23)A negociação de preço não teve apenas por base os referidos pequenos defeitos mas também, e sobretudo, por ser condição essencial obter a construção de uma piscina e anexo.
24) Os defeitos enumerados nesse referido email não têm, como se disse, qualquer correspondência com os defeitos que viriam mais tarde a ser encontrados, pois como se deixou produzido em sede de audiência de discussão e julgamento, só após a retirada dos painéis de parede, dos armários embutidos, do levantamento do chão, se conseguiu perceber o real e efetivo estado de construção do imóvel.
25) A equidade, como justiça do caso, mostra-se apta a colmatar as incertezas do material probatório, bem como a temperar o rigor de certos resultados de pura subsunção jurídica, na procura da justa composição do litígio, fazendo apelo a dados de razoabilidade e equilíbrio, tal como de normalidade, proporção e adequação às circunstâncias concretas, sem cair no arbítrio ou na mera superação da falta de prova de factos que pudessem ser provados.
26) Ficou demonstrado que os defeitos encontrados não tinham qualquer correspondência com o email de 26.10.2019 enviado pelos Autores: veja-se o ponto 10 dos factos provados.
27) Ficou demonstrado o exato valor que os Autores, ora Recorrentes, para a concretização das reparações enunciadas realizaram os trabalhos, através do empreiteiro T..., Lda., os trabalhos de eliminação e reparação dos defeitos enunciados no ponto 10 dos factos provados – cfr. Ponto 23 dos factos provados.
28) Ficou demonstrado que o valor para a execução destes trabalhos, que se fixam em €54.935,41, acrescido de IVA à taxa de 23% no valor de € 12.634,68€ que perfaz totalidade de €67.568,09foi pago – cfr. 24 e 25 dos factos provados.
29) No nosso modesto entendimento não existem nos presentes autos incertezas do material probatório para fixação do valor a ser ressarcido aos Autores - €54.935,41, acrescido de IVA à taxa de 23% no valor de €12.634,68€ que perfaz totalidade de € 67.568,09.
30) Pelo que, deve ser revogada a decisão que condena os Réus no pagamento da quantia de € 33.784,00 (trinta e três mil setecentos e oitenta e quatro euros) e ser mantida a condenação dos Réus no pagamento aos Autores da quantia de € 67.568,09 (sessenta e sete mil quinhentos e sessenta e oito euros e nove cêntimos), a que acrescem os devidos juros moratórios, calculados desde a data de citação dos mesmos Réus e até efetivo pagamento.
Por sua vez, os réus, que não responderam ao recurso dos autores, pediram, no seu recurso, a substituição do acórdão recorrido por outro que os absolva do pedido, ou subsidiariamente, que, fazendo uso da equidade, os condene a pagar aos autores apenas a quantia de € 2.568,09 cujo pagamento deverá ser da responsabilidade dos Chamados SN & Gageiro – Mediação Imobiliária, Lda. e Generali Seguros, S.A.
Os autores e a chamada Generali Seguros, SA, na resposta aos recurso dos réus - depois de observarem que não é admissível por virtude da conformidade de decisões das instâncias – concluíram pela sua improcedência.
Os réus, ouvidos, por determinação do relator, sobre a questão da inadmissibilidade da sua revista, declararam que não existe a invocada dupla conforme, sendo um manifesto absurdo a alegação de tal obstáculo ao conhecimento do seu recurso de revista que, por conseguinte, deve ser admitido.
2. Inadmissibilidade do recurso de revista dos réus, delimitação do âmbito objectivo do recurso dos autores e individualização das questões concretas controversas.
2.1. Inadmissibilidade do recurso de revista dos réus CC, e cônjuge, DD.
Um dos objectos, puramente processual, do recurso de revista é, no tocante ao interposto pelos réus, apelantes, o da admissibilidade dele, problema suscitado pelos autores e pela interveniente, Generali Seguros, SA, relativamente ao qual se garantiu àqueles o exercício do seu inarredável direito de audição prévia.
No caso, não oferece dúvida a espécie do recurso de revista a sua admissibilidade pelo valor da causa e da sucumbência, a tempestividade da sua interposição e a legitimidade ad recursum dos réus, dado que sucumbiram, ainda que só parcialmente, mas em valor excedente a metade da alçada da Relação, no seu recurso de apelação (art.ºs 138.º, n.ºs 1 e 2, 139.º, n.ºs 1 e 3, 247.º, n.º 1, 248.º 1, 629.º, n.º 1, 631.º, n.º 1, 637.º, n.º 1, 638.º, n.º 1 e 671.º, n.º 1 do CPC).
Importa, porém, proceder ao controlo dessa admissibilidade no tocante do recurso de revista comum ou normal, em vista da causa de exclusão da recorribilidade dos acórdãos da Relação, de largo espectro, representada pela chamada dupla conforme, de harmonia com a qual não é admitida revista daqueles acórdãos, sempre que confirmem, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância (art.º 671.º, n.º 3, do CPC). Como a conformidade das decisões das instâncias exclui o recurso de revista que, doutro modo, seria admissível, o que importa determinar é se essas decisões são conformes e não se são desconformes, pelo que se aquelas decisões não forem inteiramente coincidentes, o que interessa determinar é se essa não coincidência equivale a uma não-conformidade. Como decorre, por exemplo, do Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 7/2022, de 18 de Outubro – DR n.º 201/2022, Série I, de 2022.10.18 – a delimitação da dupla conformidade de decisões reclama o confronto com a autonomia e cindibilidade do objecto do processo, mesmo no caso de objecto único, e na viabilidade da apreciação de segmentos da decisão entre si independentes, autonomia que é aferida um função da respectiva fundamentação.
No caso, as decisões das instâncias são, no tocante à absolvição das chamadas, absolutamente conformes, quer do ponto de vista da decisão, em sentido estrito, quer da fundamentação. Só não coincidentes no tocante à condenação dos réus no pagamento aos autores da quantia relativa ao reembolso da despesa que os autores suportaram com a reparação dos defeitos, deveras graves, que afectavam o bem imóvel objecto mediato do contrato de compra e venda. Mas essa não coincidência não equivale a uma não conformidade.
Para que se verifique a dupla decisão conforme, a conformidade entre duas decisões não tem de ser total; se a decisão da Relação for mais favorável ao apelante do que a decisão recorrida, é suficiente que seja parcial. A duae conformes sententiae não deixa, por isso, de se verificar se o apelante tiver obtido uma procedência parcial da apelação, ou seja, se a Relação tiver proferido uma decisão que é mais favorável que a da 1.ª instância: mesmo neste caso, estar-se-á perante duas decisões conformes, que torna inadmissível a interposição do recurso de revista para este Supremo Tribunal1. Dito doutro modo: o critério e aferição da dupla conformidade não assenta na coincidência formal das duas decisões – antes radica na conformidade racional ou ponderada, i.e., na favorabilidade, para o recorrente, da última decisão das instâncias. Trata-se da jurisprudência constante, praticamente uniforme, deste Tribunal2.
E é exactamente o que ocorre no tocante ao recurso de revista dos réus. A sentença da 1.ª instância condenou os réus no pagamento aos autores da quantia de € 67.568,09, acrescida de juros moratórios desde a data da sua citação até pagamento e na quantia que se vier a apurar pela alegada desvalorização do prédio acima identificado em B., a liquidar em execução e nos juros moratórios vincendos, tendo-os absolvido dos demais pedidos; o acórdão da Relação, julgando parcialmente procedente o seu recurso, absolveu-os do pedido de pagamento aos autores da quantia que se vier a apurar pela alegada desvalorização do prédio acima identificado em B. e reduziu para metade o valor daquela condenação; a reformatio in mellius da posição jurídica dos réus, por força da duae conformes sententiae, aferida segundo o critério racional, torna inadmissível o seu recurso que, por isso, deve, sem mais, ser julgado findo.
2.2. Delimitação do âmbito objectivo do recurso dos autores e individualização das questões concretas controversas.
As decisões das instâncias são acordes em reconhecer aos autores, compradores, o direito de serem reembolsados, pelos réus, alienantes, das despesas que suportaram com a reparação dos defeitos do bem imóvel vendido. Direito de reembolso que é ainda um direito indemnizatório que se funda no não cumprimento, definitivo, da obrigação dos vendedores de proceder à supressão ou reparação das patologias do bem vendido (art.ºs 798.º e 910.º, ex-vi art.º 913.º do Código Civil)3. As instâncias são, porém, divergentes relativamente ao quantum dessa obrigação – indemnizatória - de reembolso, já que, segundo a 1.ª instância os autores devem ser reintegrados da totalidade da despesa ocasionada com a eliminação dos defeitos, ao passo que a Relação entende, por um lado, que no tocante a alguns defeitos – os aparentes – foram considerados na redução do preço negociada pelas partes e, por outro que relativamente aos defeitos ocultos, especialmente do desvão sanitário, os trabalhos de reparação realizados correspondem à defeitos já antes detectados e pensados; ainda segundo a Relação, como é impossível determinar qual o valor da redução do preço que respeita aos danos detectados e qual o valor do custo da reparação respeitante aos trabalhos já pensados que fundamentam a redução, há que recorrer, em última extremidade, à equidade, critério de decisão não normativo, por aplicação do qual fixou a indemnização devida aos autores em metade do valor do custo global apurado da reparação dos defeitos patenteados pelo prédio vendido, suportado pelos últimos.
Os autores discordam deste julgamento, discordância que fazem assentar na razão seguinte: a redução do preço não teve por motivo os defeitos que foram reparados, não existindo qualquer correspondência entre os defeitos enumerados no seu e-mail de 12 de Outubro de 2019 e os que, mais tarde, foram encontrados, pelo que não existem incertezas do material probatório para a fixação da indemnização em € 67 568,09 e, consequentemente, fundamento para julgar equitativamente o dano.
Como o âmbito objetivo do recurso é delimitado pelo objecto da acção, pelos casos julgados formados nas instâncias, pela parte dispositiva da decisão impugnada que for desfavorável ao impugnante, e pelo recorrente, ele mesmo, designadamente nas conclusões da sua alegação, é apenas uma questão concreta controversa que importa resolver (art.º 635.º nºs 2, 1ª parte, e 3 a 5, do CPC): a de saber qual é o quantum da prestação de indemnização a que os réus devem ser adstritos em consequência do não cumprimento da sua obrigação de reparação dos defeitos da coisa imóvel vendida a que estavam vinculados. Problema cuja resolução exige, desde logo, o exame da correcção do critério de decisão utilizado pelo acórdão impugnado: a equidade.
A limitação da competência decisória do Supremo à matéria de direito não deve ser entendida no sentido de que toda e qualquer questão de direito é susceptível de fundamentar o recurso de revista (art.ºs 674.º do CPC e 46.º da LOSJ). Relativamente à admissibilidade deste recurso ordinário há que contar, desde logo, com as limitações que decorrem da teleologia do recurso de revista, que a exclui sempre que ele não possa realizar qualquer função de harmonização da aplicação da lei, o que sucede quando o critério de decisão utilizado pela Relação não seja normativo – mas individual ou concreto – como acontece, por exemplo, quando a decisão é orientada pela discricionariedade ou pela equidade. Ao contrário dos critérios normativos de decisão – que se baseiam em leis abstractas e gerais e assentam num princípio de universalização, pelo que todos os casos semelhantes devem ser decididos do mesmo modo – os critérios não normativos baseiam-se num princípio de especialidade, segundo o qual cada caso deve ser decidido atendendo às suas particulares e atribuem ao tribunal a possibilidade de decidir segundo o que se mostrar conveniente e oportuno para a prossecução de um dado interesse. A consequência do uso de critérios de decisão não normativos – que assentam na discricionariedade judiciária - é a inadmissibilidade do seu controlo pelo tribunal de revista – excepto no tocante à verificação dos pressupostos e limites do critério de decisão escolhido – v.g. a equidade – e à correcção do valor da reparação fixado pelas instâncias, por aplicação desse critério, caso se afaste, de modo substancial, do arbitrado para casos iguais ou, ao menos, similares.
Realmente, por força dos princípios por força dos princípios estruturantes da igualdade e da confiança, impõe-se, ainda aqui, um esforço de uniformização e de unidade na aplicação do direito – scilicet, na determinação do valor da indemnização - desde que haja entre as realidades comparadas, apesar de serem simultaneamente idênticas e diversas, uma relação de semelhança, i.e., se apresentarem as mesmas características essenciais (art.º 13.º da Constituição da República Portuguesa e 8.º, n.º 3, do Código Civil). Como a semelhança é uma característica de realidades desiguais, a ponderação sobre as características essenciais dos diversos casos são ou não suficientemente próximas não deve basear-se na razão prática ou na intuição – mas em juízos valorativos. Dito doutro modo: sempre que o cálculo da indemnização operado pelas instâncias haja assentado no critério não normativo da equidade, ao Supremo não compete a determinação exacta do seu valor - mas apenas o controlo dos limites e pressupostos no âmbito dos quais se moveu o juízo equitativo na apreciação casuística da especificidade do caso concreto4.
Portanto, os poderes de controlo do Supremo Tribunal de Justiça, no âmbito do recurso de revista, sempre que a indemnização tenha sido fixada equitativamente, são actuados – apenas – quanto aos aspectos seguintes: em primeiro lugar, quanto à correcção do critério de decisão escolhido, i.e., se no caso, o tribunal podia resolver segundo a equidade (art.º 4.º do Código Civil); em segundo lugar, no tocante à consideração das categorias ou tipos de danos reconhecidos e admitidos como relevantes; em terceiro lugar, relativamente à ponderação dos critérios, legais e jurisprudenciais, de determinação ou individualização do valor da indemnização; por último, se na avaliação das várias categorias ou espécie de danos foram observados os limites que, segundo a lei e a jurisprudência, devem ser respeitados. E isto independentemente de estarem em causa danos patrimoniais – em que a equidade actua como último recurso – ou não patrimoniais – em que a equidade funciona como único recurso (art.ºs 494,º, 496.º, n.º 3, 564.º, n.º 2, 565.º e 566.º Código Civil):
3. Fundamentos.
3.1. Fundamentos de facto.
As instâncias estabilizaram os factos materiais da causa, nos termos seguintes:
1. A 09-3-2020, foi outorgada a escritura pública com a epígrafe “Compra e Venda”, perante o Notário Sr. Dr. FF, a qual consubstancia o documento n.º 1 da PI (petição inicial), cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
2. O objecto da aludida escritura foi o prédio urbano sito na Rua da ..., freguesia de ..., concelho de ..., composto de casa de cave e rés do chão para habitação e logradouro, descrito na CRP de ... sob o n.º ...79/..., inscrito na matriz sob o artigo ...69.º com o Alvará de Licença de Utilização n.º ...55/2012, emitida pela Câmara Municipal de ... a 10-7-2012.
3. Os réus mandaram construir o acima referido imóvel.
4. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do Contrato Promessa de Compra e Venda, junto como documento n.º 2 da PI.
5. O aludido prédio destinou-se à habitação própria e permanente dos autores.
6. É neste prédio que os autores pernoitam, confecionam as suas refeições, passam as horas de lazer, recebem amigos e familiares.
7. No período compreendido entre a entrega do imóvel aos autores (09-3-2020) e o momento em que foi efetuada a visita técnica que deu origem ao Relatório Técnico abaixo referido (07-4-2020), os autores começaram a constatar um forte cheiro a humidade, que, mesmo abrindo as janelas, não desaparecia.
8. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do “Relatório Técnico de Inspeção – Vistoria Técnica – 07 Abril 2020” da autoria do Eng.º HH, cuja data aposta no final do mesmo é “14-4-2020”, o qual consubstancia as páginas 2.ª à 22.ª do documento n.º 3 junto com a PI. Dá-se destaque ao seguinte excerto do segmento “Resumo e Conclusão” do referido Relatório: “A moradia tem muitas zonas exteriores relvadas ou seja a água infiltra-se no solo e não drena para fora da envolvente exterior da moradia. Apesar de ter sido efetuado um desvão sanitário de ventilação com o objectivo de baixar as humidades, como o desvão não estava devidamente impermeabilizado, e as águas devidamente drenadas, acabou por não ser eficiente. Por esse facto, este é o problema da origem das humidades e tem de ser melhorada a sua eficácia, resumindo: - Impermeabilizar as laterais com tela asfáltica - Efetuar sistema de drenagem conforme pormenor atrás descrito - Executar barreira de vapor superiormente ao solo (no interior do desvão) - Isolar a laje termicamente para diminuir as condensações - O problema do salitre existente no interior da moradia resolve-se depois de secar e depois destas intervenções estarem concluídas.”.
9. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do Aditamento a Relatório Técnico de Inspeção Visual – Nova Vistoria Técnica – 13 Maio 2020, produzido na decorrência de nova vistoria efectuada a 13-5-2020 pelo Sr. Eng.º HH (cfr. página 23 e seguintes do documento n.º 3 da PI). Dá-se destaque ao “Resumo e Conclusão” do referido Relatório: “Os problemas de humidade na laje do piso térreo continua a gerar novos problemas, desta vez foi com o piso flutuante, as madeiras está a começar a deformar-se a uma velocidade considerável, visto que a 07 de Abril não eram visíveis as bolinhas de humidade no pavimento e as juntas levantadas como foi agora bastante visível nesta visita técnica. A conclusão será a mesma do último relatório, tem de ser efetuada a impermeabilização do desvão ventilado (impermeabilizar as paredes enterradas exteriores e colocar drenos de drenagem para encaminhar as águas para as zonas exteriores da moradia) conforme descrito no relatório base. (…)”.
10. Dos aludidos Relatório Técnico e respectivo Aditamento resultam os seguintes aspectos:
a) – Na parte inferior da parede a cerca de 20 cm do rodapé da cozinha, junto à janela verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 1 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
b) Na parte inferior da parede da cozinha junto à janela verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; Cfr. foto n.º 2 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
c) Na parte inferior da parede a cerca de 20cm do rodapé da parede do 2.º quarto (entre a sala de jantar e a suite) verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; Cfr. foto n.ºs 3 e 4 do Relatório Técnico de Inspeção Visual - Vistoria Técnica.
d) Na parte inferior da parede a cerca de 20 cm do rodapé da parede do 2.º quarto (entre a sala de jantar e a suite) verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 4 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
e) Na parte inferior da parede junto a cerca de 20cm do rodapé do hall da sala e que dá acesso à casa de banho verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências com tinta levantada e caída; cfr. foto n.º 5 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
f) Na parte inferior da parede junto ao rodapé do hall da sala e que dá cesso aos quartos verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 6 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
g) Na parede do quarto principal (suite) numa extensão com cerca de dois metros quadrados, vindos do rodapé, a parede apresenta-se totalmente danificada com bolores, levantamento de tinta e papel de parede, denota-se um cheiro muito intenso a humidade, manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 7 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
h) Na parte inferior da parede a cerca de 20cm do rodapé do 2º quarto situado (localizado entre a sala de jantar e a suite) junto à janela do mesmo verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 8 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
i) Na parte inferior da parede a cerca de 20cm do rodapé da sala de estar verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, por de trás do papel de parede que está a levantar por empolamento; cfr. n.º 9 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
j) Na parte inferior da parede junto ao rodapé do escritório junto ao canto do escritório verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 10 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
k) Em toda a extensão da parte na parte inferior do rodapé no escritório, verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 11 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
l) Na parte inferior da parede junto ao rodapé da sala de estar junto à janela verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências; cfr. foto n.º 12 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
m) Na parte inferior da parede, desde o rodapé até meio da parede, numa extensão de cerca de 2 metros quadrados da sala de estar verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências, as quais estão por detrás do papel de parede, o que está a original o empolamento, levanta e descolamento; cfr. foto n.º 13 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica, de 7 de Maio de 2020.
n) Na parte inferior da parede a cerca de 20 cm do rodapé da garagem verifica-se a existência de bolores e manchas de humidade na base da parede, manchas esbranquiçadas com eflorescências e criptoflorescências, verifica-se ainda uma rachadura na parede com cerca de 50cm de comprimento; cfr. foto n.º 14 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
o) Aparecimento de humidades em todas as zonas com pavimentos flutuantes que reveste a laje do piso térreo, o piso evidência levantamento por dilatação, ondulação nas juntas devido ao elevado grau de humidade existente no pavimento; cfr. duas fotografias juntas com o Aditamento a Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
As paredes do exterior do imóvel apresentam muitas fissuras e salitre, os quais se descrevem:
p) A parede exterior por cima da janela da sala de jantar na zona superior do vão apresenta uma fissuras/rachadura longitudinal em quase toda a extensão do vão da janela; cfr. foto n.º 15 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
q) O vão da janela da sala de jantar, na parte superior do vão, encontra-se com muita humidade, com manchas de bolor e com a tinta levantada; cfr. foto n.º 16 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
r) A falta de batente e a falta de inclinação para o exterior dos peitoris das janelas e soleiras em pedra facilita a entrada de humidade para o interior do imóvel; cfr. fotos n.ºs 17, 18 e 19 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
s) Os pilares no exterior do imóvel estão com humidade no seu revestimento, verifica-se o empolamento das tintas e o descamar da parede, muito ao nível inferior dos pilares, mais uma vez próximo dos rodapés; cfr. foto n.º 20 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
t) As serralharias exteriores, em quase todas as guardas exteriores, em inox estão oxidadas; cfr. foto n.º 21 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
u) As vigas de madeira lamelada colada na pérgula exterior estão todas manchadas; cfr. foto n.º 22 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
v) Em todo o perímetro do imóvel/moradia, verificam-se abatimentos térreos que provocaram rachaduras e abatimento nos muros e no piso, verifica-se que a inclinação do relvado está colocado no sentido para o interior, o que está a provocar que as humidades permaneçam no perímetro da moradia e as pedras de grandes dimensões colocadas no exterior estão a impedir a boa drenagem das águas pluviais; cfr. foto n.º 23 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
w) Nas zonas exteriores verifica-se a existência de vários abatimentos térreos e os revestimentos cerâmicos e rebocos laterais estão a levantar e a colocaram à vista zonas sem qualquer acabamento ou isolamento, o que está a permitir a infiltração de água junto às paredes exteriores do imóvel pela abertura de fendas em toda a volta do imóvel junto às paredes exteriores; cfr. fotos n.ºs 24 a 28 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
x) Na zona de desvão sanitário verifica-se o aparecimento de água, humidade e condensação elevada, como é bem visível nos vigamentos e pilares os quais se apresentam com manchas escuras de bolor intenso e manchas de humidade, é inclusive bem evidente que o terreno está completamente saturado de água que escoa no terreno abaixo da laje do pavimento do piso 0 e que grande parte dessa água vem do exterior; cfr. fotos n.ºs 28 a 35 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
y) Verifica-se a falta de barreira de vapor por cima do solo, o que se verifica pelo desvão ventilado; cfr. fotos n.ºs 29 e 30 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
z) Verifica-se a falta de isolamento térmico junto à laje; cfr. fotos n.ºs 29, 30 e 38 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
aa) Na zona de desvão ao nível térreo é evidente a falta de base resistente para suportar a parede de alvenaria, os blocos de betão estão completamente saturados de humidade; cfr. foto n.º 32 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
bb) A face inferior da laje do piso 0, está com níveis altíssimos de condensação e os blocos de betão estão cheios de humidade, o que está a permitir a transmissão da humidade à laje, que por sua vez origina todos os problemas de humidade nas paredes interiores; cfr. foto n.º 38 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
cc) Verifica-se a falta de impermeabilização com tela asfáltica dos muros/paredes exteriores enterradas; cfr. foto n.º 37 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
dd) O sistema de ventilação no desvão sanitário, é insuficiente, os tubos não têm a entrada de ar a grandes distâncias horizontais, o que está a impedir a entrada do volume de ar necessário; cfr. foto n.º 36 do Relatório Técnico de Inspeção Visual – Vistoria Técnica.
11. Os autores comunicaram de imediato aos réus as anomalias verificadas no imóvel.
12. Inicialmente, fizeram-no de forma verbal.
13. As subsequentes comunicações seguiram a via escrita, ou seja, o envio de comunicações eletrónicas, nos dias 07-5-2020, 05-6-2020, através do endereço “...” para os endereços dos réus ”...” e “...”, os quais foram recebidos pelos réus (cfr. documento n.º 4 junto com a PI, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido).
14. Os autores obtiveram resposta no dia 07-6-2020, através de comunicação eletrónica dos réus (cfr. a página 9.ª do documento n.º 4 da PI). Da aludida comunicação destaca-se o seguinte excerto: “(…) Relativamente aos problemas apresentados nós não sabíamos que eles existiam, embora alguns deles sejam situações normais de uma casa com 9 anos, que vocês tiveram acesso e viram nas visitas que efetuaram. Vivíamos aí da melhor forma possível e sem nunca repararmos em nada. Obviamente que as casas com o passar dos nos precisam dos seus arranjos e melhorias. Não é uma casa perfeita, mas nunca tivemos problemas de maior. (…)”.
15. À comunicação expressa no ponto anterior, os autores responderam a 8-6-2020 (documento n.º 4 da PI).
16. Para além do acima exposto, entre as partes foram trocadas comunicações eletrónicas no dia 21-9-2020 (comunicação eletrónica enviada pela Ilustre Mandatários dos réus aos autores) e no dia 24-9-2020 (comunicação eletrónica enviada pelos autores à Ilustre Mandatários dos réus) (cfr. páginas 14 e 15 do documento n.º 4 da PI).
17. Os autores solicitaram aos réus a reparação e eliminação das anomalias verificadas, tendo-lhes enviado o Relatório e o Aditamento, os quais integram o documento n.º 3 com a PI acima citado. Em concreto, o referido Relatório integrou a comunicação eletrónica de 07-5-2020 e o Aditamento é mencionado na comunicação eletrónica de 05-6-2020, ambas acima referidas nos pontos anteriores.
18. Os autores fizeram deslocar ao prédio o Exmo.º Notário Sr. Dr.º FF, com Cartório Notarial em ..., sito na Avenida ... em ....
19. O Sr. Notário Dr.º FF foi ao imóvel no dia 13-5-2020, tendo visitado toda a casa em apreço. O Dr.º FF verificou a existência de paredes com humidade em quase todas as divisões; na parte inferior, não habitável e onde se vislumbrava as sapatas do imóvel existia terra e água.
20. Os autores contrataram empreiteiro para pôr cobro às anomalias do imóvel acima realçadas.
21. A empresa contratada foi a T..., Lda., cuja certidão permanente consta identificada na PI como documento n.º 6, cuja efectiva junção ocorre através do requerimento de 10-11-2020, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
22. O sócio e gerente da referida sociedade – Sr. II - deslocou-se ao imóvel, na companhia do Eng.º HH [o subscritor do Relatório e do Aditamento integrantes do documento n.º 3 da PI], com o fim de apurar tais anomalias e equacionar a melhor forma de as solucionar.
23. Para a concretização das reparações enunciadas a T..., Lda., procedeu à realização dos seguintes trabalhos: a. Reparação de paredes interiores; b. Picagem de paredes, retirada de estuque com humidade; c. Transporte e vazadouro e hidrófugo nas paredes; d. Aplicação de novo estuque; e. Pintura de Paredes; f. Reparação de peitoris e soleiras; g. Impermeabilização de cantos, protecção das zonas a intervir; h. Limpeza final; i. Movimento de terras; j. Retirada de elementos exteriores, incluindo pedras de grande volume, plantas, relvado e reposição dos próprios; k. Escavações, corte de pavimento asfáltico; l. Abertura de valas em redor da habitação; m. Execução de aterros manuais e maquinação e sua compactação; n. Fornecimento e colocação de brita; o. Impermeabilização e drenagem; p. Aplicação de emulsão betuminosa tipo Imperkote F com demãos; q. Aplicação de tela betuminosa com 4kg/m2; r. Aplicação de tela pitonada de alta densidade e tela geotestil a envolver muros e brita de drenos; s. Aplicação de tubo de geodreno 2*125; t. Execução de caixas de drenos pluviais; u. Sistemas de ventilação; v. Execução de Condutas de ventilação no espaço inferior da habitação/cave; w. Reparação de pavimento com retirada do pavimento e rodapés; x. Transporte em vazadouro; y. Colocação de tela plástica, colocação de tela acústica; z. Colocação de piso flutuante AC5; aa. Colocação de rodapé liso branco lacado; bb. Movimentação de terras; cc. Retirada de terras da cave, superiores às fundações, por estas estarem com muita humidade.
24. A T..., Lda. realizou tais trabalhos, tendo cobrado aos autores o valor de € 54.935,41, a que acresceu o IVA à taxa de 23% no valor de €12.634,68, que perfez a totalidade de € 67.568,09, tudo conforme resulta do teor da fatura n.º ...A/2, emitida a 01-10-2020, com a mesma data de vencimento (documento n.º 7 da PI, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido).
25. (Alterado.) Tal valor foi pago.
26. No início do mês de outubro de 2019, os réus CC e DD foram contactados pelo angariador da SN & Gageiro – Mediação Imobiliária, Lda., de nome EE, no sentido de saber se estariam disponíveis para mostrar o imóvel acima identificado.
27. Em outubro de 2019, o imóvel encontrava-se à venda e era publicitado no sítio da S..., pelo valor de € 395.000,00, tudo conforme resulta das fotografias juntas como documentos n.ºs 1 a 17, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido.
28. Assim, foi agendada data para a concretização de visita ao imóvel por parte dos autores.
29. Na primeira visita, os autores foram acompanhados por EE e por GG, ambos colaboradores da SN & Gageiro – Mediação Imobiliária, Lda.
30. Os autores então visitaram, detalhadamente, todas as divisões da moradia, bem como todo o seu exterior.
31. Dias depois, os réus foram novamente contactados por EE, da SN & Gageiro – Mediação Imobiliária, Lda., que os informou que os ora autores tinham manifestado interesse na compra da casa em apreço, e por essa razão, pretendiam agendar nova visita.
32. Na aludida segunda visita o autor AA foi acompanhado do Arquitecto, seu conhecido, JJ, a fim deste emitir o seu parecer quanto ao estado de conservação do imóvel e quanto a determinados aspectos que lhe foram mostrados pelos réus, in locu, aquando da primeira visita, designadamente, o salitre existente em diversos pontos de algumas paredes interiores.
33. Além do exposto, o autor AA e o Arquitecto JJ inspecionaram o desvão sanitário ventilado, situado abaixo da casa.
34. Em tal ocasião, o autor AA e o Arquitecto JJ verificaram minuciosamente todas as divisões da moradia. Dá-se aqui por reproduzido o teor da comunicação eletrónica datada de 08/06/2020, enviada pelo autor aos réus. Destaque o sexto parágrafo da dita comunicação, na qual o autor refere o seguinte: “Eu vim à casa três vezes com um arquitecto antes de concluirmos a venda e você fez um bom trabalho disfarçando a questão, mas novamente era o fim do verão. (…)”. (cfr. página 12 – enumeração aposta, manualmente, no canto inferior direito – do documento n.º 4 junto com a PI, ou seja, da aludida comunicação eletrónica de 08-6-2020).
35. Na parte final de uma das visitas efetuadas e perante o réu CC, EE e o autor AA, o referido Arquitecto JJ referiu que ele próprio gostaria de comprar aquela casa, caso tivesse dinheiro para tanto.
36. A 26-10-2019, os autores enviaram uma mensagem eletrónica para o endereço eletrónico da colaboradora da SN & Gageiro, Lda., D.ª GG (...), através do qual apresentam uma proposta para a aquisição do imóvel, a qual consubstancia o documento n.º 18 da PI, cujo teor aqui se considera integralmente reproduzido. Da referida comunicação destaca-se o seguinte excerto: “Olá GG. Encontrei-me hoje brevemente com o JJ (Arquitecto) e amanhã volto a vê-lo. Ele expressou preocupação com a humidade observada em vários locais, bastante comum na área e pode ser corrigida com um custo, tratando a cavidade debaixo do piso e fazendo acabamentos nas paredes relevantes. Muitas das áreas com papel de parede precisam de atenção. As portas dos móveis da cozinha precisarão de ser substituídas, uma vez que a do frigorífico está partida e não pode ser consertada. A suite do primeiro quarto também necessita de atenção, pois a humidade infiltrou-se e estragou os móveis, o espelho e os equipamentos. A sua esposa KK (Arquiteta) tem dúvidas sobre a obtenção da permissão para construir uma piscina e zona de armazenamento neste local, mas esperamos uma decisão do arquiteto da câmara na segunda-feira. Como sabe nós gostamos da casa, mas só é interessante com a piscina e armazenamento adicional etc. Tentamos fazer uma estimativa dos custos das obras e estamos preparados para fazer uma oferta razoável pelo imóvel, sujeito a licença de construção e resultados aceitáveis de uma inspeção. Como sabe, podemos proceder imediatamente e temos fundos suficientes para concluir a compra. A nossa oferta é incluir certos itens de mobiliário, excluindo bens pessoais, e será detalhada num inventário completo, mas em resumo, a ser acordado o mais rápido possível: Este mobiliário deve incluir tudo em "O escritório", "Sala de estar / TV (com almofadas verdes) incluindo TV", "O quarto principal", "A cozinha", "A despensa (anexa à garagem) incluindo todos os eletrodomésticos" e TODOS os acessórios elétricos, lâmpadas e luzes e projetor de TV. A nossa oferta sujeita a essas inclusões, resultados da inspeção e consentimento para a piscina e armazenamento é de 340,000 Euros. Além disso ficaríamos felizes em adquirir a Scooter Honda que vimos na garagem por um preço pré-acordado, caso ela não seja mais necessária.”.
37. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do Relatório “Moradia Unifamiliar / Local: ...” datado de 26-11-2020 e elaborado pela Eng.ª LL, identificada na contestação dos réus como documento n.º 19 da contestação dos réus.
3.2. Fundamentos de direito.
De harmonia com a lei substantiva, sempre que não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados (art.º 566.º, n.º 3, do Código Civil). Considerada a possibilidade processual de uma condenação ilíquida, coloca-se o problema da articulação de uma e outra norma (artº 609.º, n.º 2, do CPC). A articulação deve ser feita do modo seguinte: se ainda for possível fixar no incidente de liquidação a quantidade da condenação, aplica-se a norma processual da condenação genérica; no caso inverso, o dano será equitativamente julgado5. Equidade – como justiça do caso concreto – que, porém, sob pena de um julgamento puramente arbitrário ou atrabiliário, não prescinde de um suporte de facto, por mínimo ou reduzido que seja6, nem serve para alijar por inteiro, o não cumprimento, seja pelo credor da obrigação de indemnização quantitativamente indeterminada do ónus da prova do valor do dano a que está indiscutivelmente adstrito, seja pelo devedor de igual ónus que o vulnera no tocante a qualquer facto extintivo daquela mesma obrigação (art.º 342.º, n.ºs 1 e 2, e 346.º, n.º 1, in fine, do Código Civil, e 414.º do CPC).
Para se decidir pela utilização do critério não normativo da equidade para a fixação da indemnização de que os autores são credores, a Relação assentou em que parte dos defeitos reparados pelos autores foram considerados pelos compradores e pelos vendedores na redução do preço de € 395 000,00 – preço publicitado ao público – para € 355 000,00 – preço final convencionado e pago.
Saber se a despesa com a reparação de um defeito da coisa vendida foi considerado pelo comprador e pelo vendedor na fixação do preço final ou definitivo da coisa vendida constitui um puro problema de facto.
E a propósito da aquisição dos factos importa ter presente que o nosso direito probatório material orienta-se pela chamada doutrina da construção da proposição jurídica ou teoria das normas – de harmonia com a qual a repartição desse ónus decorre das relações das normas entre si – e que, numa formulação simplificada, pode enunciar-se deste modo: cada parte está onerada com a prova dos factos subsumíveis à regra jurídica que lhe atribuiu um efeito favorável (art.º 342.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil). Assim, o autor está onerado com a prova dos factos essenciais que integram a causa de pedir e o réu está adstrito à prova dos factos, designadamente, extintivos do direito alegado pelo autor, i.e., dos factos que fundamentam a excepção peremptória correspondente. Além disso, num processo dominado pelo princípio da disponibilidade objectiva para que um facto constitutivo do direito do autor ou extintivo desse mesmo direito seja considerado pelo tribunal constitui conditio sine qua non que tenha sido objecto de oportuna e adequada alegação (art.º 5.º, n.º 1, do CPC).
De harmonia com os factos incontroversamente adquiridos para o processo pelas instâncias, o preço publicitado, no sítio de uma mediadora imobiliária, da venda do prédio foi de € 395 000,00 e os autores, através de mensagem electrónica, datada de 26 de Outubro de 2019, dirigida a colaboradora da mediadora imobiliária, S&N, Gageiro, Lda. – no qual invocavam, designadamente, a existência de algumas patologias do imóvel, v.g. a presença de humidades – propuseram, como preço da aquisição do prédio e de algum mobiliário e equipamentos, € 340 000,00; embora tal facto não surja indicado nos factos que a instâncias consideraram provados, a escritura pública de compra e venda, junta pelos autores com a petição inicial, documenta que o preço final da transmissão foi de € 355 000,00. Em nenhum lado da matéria de facto apurada pelas instâncias consta, porém, que a redução do preço publicitado tenha tido por causa, próxima ou sequer remota, principal ou meramente concorrente, as patologias do prédio alegadas na comunicação dos autores de 26 de Outubro de 2019, que na fixação do preço compradores e vendedores tenham entrado em linha de conta com a despesa necessária para reparar aquelas patologias e, muito menos, que a redução, deveras elevada, do preço tenha sido determinado pelo valor daquela despesa ou sequer que o valor da redução corresponda ao valor dessa mesma despesa. Constatação que não deve surpreender dado que, summo rigore, um tal facto nem sequer foi alegado pelos réus – parte interessada na sua prova, por se tratar de facto com nítida eficácia extintiva, ainda que parcial, do direito de crédito dos autores e, portanto, se resolve numa excepção peremptória (art.º 342.º, n.º 2, do Código Civil e 576.º, n.ºs 1 e 3, do CPC).
Realmente, os réus CC e cônjuge, DD, alegaram, nos art.ºs 147.º a 148.º do seu articulado de contestação, que decidiram aceitar a redução do preço anunciado – pedido pelos autores no e-mail de 26 de Outubro de 2019 – principalmente porque segundo o Sr. EE da imobiliária dificilmente iriam conseguir vender a moradia pelo preço de € 395 000,00, por esta não ter piscina e que, assim, confiando na experiência deste angariador, conjugado com o facto de terem o imóvel à venda desde 2017, sem propostas concretas, acabaram por aceitar o valor de € 355 000,00. Em lado nenhum, portanto, os réus invocaram, como factor de redução do preço as patologias invocadas pelos autores naquela comunicação de que, segundo alegação daquela parte, contida no art.º 153.º do articulado em que deduziram a defesa, só tiveram conhecimento em 24 de Novembro de 2020, portanto, depois mesmo da conclusão do contrato de compra e venda. E alegando-se que só se teve conhecimento daquela comunicação em momento posterior ao da celebração do contrato de transmissão, segue-se, na lógica da estratégia processual da defesa dos réus, como corolário que não pode ser recusado, que não seria sequer coerente alegar que os defeitos do prédio nela alegados pelos autores, interferiu na redução do preço efectivamente convencionado e pago relativamente ao preço publicitado.
A conclusão, acima encontrada, de que na matéria de facto adquirida para o processo não compreende o facto da consideração, como factor de redução do preço, dos defeitos do bem imóvel objecto mediato do contrato de compra e venda, invocados pelos autores na comunicação de 26 de Outubro de 2019, e de que um tal facto nem sequer foi objecto de alegação pelos réus é, assim, correcta.
Segundo os factos materiais adquiridos para o processo pelas instâncias, os defeitos do prédio, cuja reparação fez incorrer os autores na despesa de € 67 568, 09 foram os que constataram depois da entrega do prédio – ocorrida no dia 9 de Março de 2020. É que o concludentemente decorre, desde logo do ponto de facto julgado provado com o algarismo 7: no período compreendido entre a entrega do imóvel aos autores (09-3-2020) e o momento em que foi efetuada a visita técnica que deu origem ao Relatório Técnico abaixo referido (07-4-2020), os autores começaram a constatar um forte cheiro a humidade, que, mesmo abrindo as janelas, não desaparecia. Em face deste facto – confirmado pelos pontos de facto também julgados provados, insertos nos n.ºs 8 e 10 – julga-se exacta a alegação dos autores de que os defeitos na reparação dos quais despenderam a apontada quantia, referidos nos pontos de facto julgados provados com os n.ºs 23 e 24, não são coincidentes com os que invocaram na comunicação de 26 de Outubro de 2020.
Tendo-se isto por certo, i.e., que os argumentos com base nos quais o acórdão impugnado se julgou autorizado a utilizar o critério de julgamento não normativo da equidade, não são procedentes e, portanto, que o valor exacto dos danos – e correspondentemente – o da indemnização podia ser mensurado em face dos factos adquiridos para a causa, é meramente consequencial a incorrecção da utilização daquele critério de decisão (art.ºs 4.º e 566.º, n.º 3, do CPC). O acórdão impugnado encontra-se, pois, ferido com um error in iudicando, por erro na qualificação, dado que escolheu a norma errada, relativa ao critério de decisão, para enquadrar o caso concreto, pelo que se verifica a violação primária de lei substantiva, invocada pelos autores, recorrentes.
Impõe-se, assim, a revogação do acórdão recorrido e a condenação dos réus no pagamento da quantia de € 67 568,09, valor da despesa – e consequentemente da indemnização – que suportaram com a correcção ou eliminação dos defeitos do prédio que venderam aos autores (art.º 562.º do Código Civil). Valor a que deve acrescer a indemnização moratória, correspondente aos juros civis à taxa supletivamente aplicável (art.ºs 804.º, 805.º, n.º 1, e 806.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil).
A proposição conclusiva mais saliente, determinante da procedência da revista. é a seguinte: a fixação da indemnização segundo o critério de decisão não normativo da equidade só é admissível no caso de impossibilidade de averiguação do valor exacto dos danos.
Os réus sucumbem, quer no seu recurso, por força da sua inadmissibilidade, quer no recurso dos autores. Essa sucumbência torna-os objectivamente responsáveis pela satisfação das respectivas custas (art.º 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC).
4. Decisão.
Pelos fundamentos expostos:
1. Julga-se inadmissível o recurso dos réus, CC e cônjuge, DD, e não se toma conhecimento do seu objecto;
2. Julga-se procedente o recurso dos autores, BB e, consequentemente, condenam-se os réus, CC e cônjuge, DD, a pagar aos primeiros, a quantia de € 67 568,09, acrescida de juros civis, á taxa supletiva, contados desde a citação até pagamento.
Custas de ambos os recursos pelos réus, CC e cônjuge, DD.
2025.02.11
Henrique Antunes (Relator)
António Magalhães
Anabela Luna de Carvalho
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1. Miguel Teixeira de Sousa, “Dupla conforme, critério e âmbito da conformidade”, CDP, 21 (2008), págs. 21 e ss., Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7.ª edição, Coimbra, 2022, pág. 437, João de Castro Mendes/Miguel Teixeira de Sousa, Manual de Processo Civil, Vol. II, AAFDL, 2022, pág. 196; diferentemente, José Lebre de Freitas/Armindo Ribeiro Mendes/Isabel Alexandre, CPC Anotado, Vol. 3º Almedina, pág. 209, e Rui Pinto, “Repensado os requisitos da dupla conforme” (artigo 671.º, n.º 3, do CPC), Julgar Online, novembro de 2019,↩︎
2. V.g., Acs. do STJ de 09.12.2021 (939/18), 05.05.2020 (1514/16), 12.03.2019 (43168/15), 22.02.2017 (811/10) e 10.05.2012 (645/08).↩︎
3. Efectivamente, nos casos em que a obrigação, a cargo do vendedor, de reparar os defeitos da coisa não seja cumprida, devem convocar-se as regras gerais sobre inadimplemento. O vendedor incumpridor entra em mora, respondendo por ela; não cumprindo, incorre na interpelação admonitória ou no desinteresse objectivo do comprador, caindo nas malhas do incumprimento definitivo e a indemnização de que se constitui devedor será a integral (art.ºs 804.º, 808.º e 562.º do Código Civil). Assim, António Menezes Cordeiro, Código Civil Comentado, III – Dos Contratos em Especial, CIDP, Almedina, págs. 156 e 157, Luís Menezes Leitão, Direito das Obrigações, III, Contratos em Especial, 14.ª ed., Coimbra, 2022, pág. 127, e Nuno Pinto de Oliveira, Contrato de Compra e Venda, Noções Fundamentais, Almedina, pág. 317.↩︎
4. Acs. do STJ de 26.01.2021 (688/18) e – por todos – de 21.01.2021 (6705/18).↩︎
5. Acs. do STJ de 27.06.2000, BMJ n.º 498, pág. 222, e de 17.06.2008 (08A1700).↩︎
6. O julgamento segundo a equidade é sempre o produto de uma decisão humana que visará ordenar o problema perante um conjunto articulado de proposições objectivas, que se distingue do puro julgamento jurídico por apresentar menos preocupações sistemáticas e maiores empirismo e intuição. Portanto, a equidade não remete, de modo algum, para o simples entendimento pessoal do juiz ou para a sua íntima convicção, afastando-se decisivamente do puro arbítrio judicial, não estando igualmente em causa, na decisão segundo o critério não normativo da equidade, uma apreciação intuitiva puramente individual, mas antes racional e objectivável. A racionalidade e a objectivação dessa apreciação pressupõe a aquisição da indispensável base de facto. Cfr. António Menezes Cordeiro, “A decisão segundo a equidade”, in o Direito, Ano 122, 1990, Abril-Junho, pág. 272, e Manuel Carneiro da Frada, “A equidade (ou justiça com coração): a propósito da decisão arbitral segundo a equidade, in Revista da Ordem dos Advogados, 2012, Ano 72, Vol. I, pág. 143, e os Acs. do STJ de 31.01.2012 (875/05) e 07.10.2010 (3515/03).↩︎