Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B444 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA
CRÉDITO
DIREITO DE RETENÇÃO
CONTRATO-PROMESSA
TRADIÇÃO DA COISA
II - A previsão do art.755º, nº1º, al.f), que, subordinado à rubrica " casos especiais ", estabelece que goza ainda do direito de retenção o beneficiário de promessa de transmissão de direito real que obteve a tradição da coisa, não tem cabimento no caso de contrato-promessa de arrendamento, de que, por definição, conforme art.410º, nº1º, resulta apenas a obrigação de celebrar o contrato de arrendamento prometido, e a que, de modo pleno, se aplica o princípio da relatividade dos contratos estabelecido no nº2º do art.406º.
Em 3/2/2000, a Empresa-A moveu à Empresa-B, acção declarativa com processo comum na forma ordinária de reivindicação que foi distribuída à 3ª Secção da 14ª Vara Cível da comarca de Lisboa.
Alegando a propriedade da fracção autónoma designada pela letra S correspondente à loja com entrada pelo nº... e sobreloja com entrada pelo nº ...do prédio urbano sito na Rua Marquês de Fronteira, ... e ..., em Lisboa, adquirida em venda judicial por propostas em carta fechada levada a efeito em 27/2/96 e registada definitivamente a seu favor, e a ocupação da mesma pela Ré sem título válido, pediu a condenação da demandada a entregar-lhe essa loja, livre e devoluta, de pessoas e bens.
Cumulou pedido de indemnização pela ocupação ilegítima da loja aludida no montante : - correspondente aos juros sobre o capital investido na aquisição calculados à taxa do crédito à habitação desde a data da compra até 31/12/99, de 39.709.039$00, e na importância diária de 7.615$50 a contar daquele data, correspondente à taxa de juro legal sobre aquela quantia, até integral pagamento ; - ou correspondente aos juros legais sobre o mesmo capital, calculada desde e até às datas referidas, de 35.901.370$00, e, a contar de 31/12/99, na importância diária de 6.685$00, correspondente à taxa de juro legal sobre aquele montante, até integral pagamento ; - ou, finalmente, correspondente ao valor do arrendamento da fracção, que estimou ser de 953.333$00 mensais, e desde e até às datas referidas, de 44.454.256$00, com, a contar de 31/12/99, a importância diária de 8.717$30, correspondente à taxa de juro legal sobre aquele montante, até integral pagamento.
Contestando, a Ré excepcionou, em suma : - ter celebrado em 20/11/95 com a Empresa-C, contrato-promessa de arrendamento comercial em que se estipulou a renda anual de 240.000$00 ; - ter pago, no acto da celebração desse contrato, rendas no valor de 2.400.000$00 e terem-lhe sido então entregues as chaves da fracção em causa ; - ser, nessa conformidade, arrendatária, desde 20/11/95 da loja adquirida pela A. ; - nunca ter sido interpelada para a deixar ; - e só ter tomado conhecimento de que a A. pretendia obter a posse da mesma através da citação para esta acção. Aditou dever ter sido notificada para exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel e que não o foi. Alegou ainda que o valor da renda mensal é de 200.000$00, sendo, por isso, manifestamente despropositado o pedido da A.
Houve réplica, em que se alegou, em resumo, nunca ter existido contrato de arrendamento, para que, de todo o modo, a lei exigia, ao tempo, escritura pública, e que, mesmo a existir arrendamento, sempre teria caducado, nos termos do art.824º, nº2º, C.Civ., com a aquisição do imóvel pela A. em venda judicial, uma vez que a hipoteca a seu favor seria anterior à constituição do arrendamento excepcionado, ou, assim não entendido, sempre seria ineficaz e inoponível à A.
No despacho saneador, conhecendo-se parcialmente do pedido ao abrigo do disposto no art.510º, nº1º, al.c), CPC, condenou-se a Ré na entrega da fracção autónoma em causa à A., com seguida condensação do processo relativa ao mais pretendido. O recurso de apelação que a Ré interpôs dessa decisão foi admitido com subida diferida.
Após julgamento, foi proferida em 12/3/2004 sentença que, considerando estar-se perante pedidos alternativos, condenou a Ré no pagamento da quantia que resultar da liquidação dos juros à taxa aplicável ao crédito à habitação, apurados sobre o capital de 100.000.000$00, desde 27/2/96, até efectivo e integral pagamento, ou no pagamento dos juros legais sobre aquele capital, contabilizados, à taxa de 10% ano, desde 27/2/96 até 17/4/99, desde então até 1/5/2003, à taxa de 7% ao ano, e desde esta última data em diante à taxa de 4% ao ano, ou, ainda, no pagamento da quantia de € 226.724, 87 (equivalente a 45.545.256$00 ), acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, desde 31/12/99 até efectivo e integral pagamento.
A Ré interpôs também recurso de apelação dessa sentença.
Por acórdão de 6/7/2005, a Relação de Lisboa negou provimento ao recurso primeiro interposto, confirmando a decisão nele apelada. Quanto ao segundo, declarou nula a sentença impugnada, e, conhecendo do objecto do recurso como determinado pelo art.715º, nº1º, CPC, julgou a acção parcialmente procedente, e condenou a Ré a pagar à A. indemnização no montante de 42.594.257 $00 ( € 212.461,37 ), com juros, à taxa legal, desde 31/12/99 até integral pagamento (1).
É dessa decisão que vem, pela Ré, pedida, ainda, revista.
Em fecho da alegação respectiva, deduz, com desrespeito evidente da síntese imposta pelo art. 690º, nº1º, CPC, 29 conclusões (2) um tanto repetitivas, resumíveis, em termos úteis e melhor ordenação, às proposições que seguem :
1ª ( = 7ª ) - A Ré ( recorrente ) é legítima arrendatária da fracção ( autónoma em questão ), com posição jurídica tutelada conforme arts.1031º, al.b), C. Civ., e 1º do DL 321-B/90, de 15/10.
2ª ( = 8ª e 9ª ) - O contrato-promessa de arrendamento para comércio celebrado com a Empresa-C, antecessora da A., como proprietária da fracção ( em causa ) é válido, nos termos do art.7º, nº 1º, do DL 321-B/90, de 15/10, até porque, pagas as rendas e emitidos os recibos quando deixou de ser obrigatória a escritura para arrendamentos comerciais - DL 64-A/2000, de 22/4, em vigor a 1/5/2000, terá havido uma convolução (sic) do contrato, ao menos a partir de 2000 - art.12º, nº2º, in fine, C.Civ.
3ª ( = 10ª ) - Aliás, a impossibilidade de formalizar o contrato de arrendamento não se ficou a dever à Ré, mas sim à A. e à sua antecessora proprietária da fracção.
4ª ( = 12ª ) - A Ré instou, por diversas vezes, mas sempre sem sucesso, a Empresa-C, e a actual A. para formalizar o contrato de arrendamento por escritura pública.
5ª ( = 11ª e 13ª ) - O contrato-promessa é susceptível da execução específica pedida em acção que corre na 2ª Secção da 13ª Vara Cível da comarca de Lisboa de que há notícia nos autos e que constitui questão prejudicial ao conhecimento do pedido.
6ª ( = 15ª e 16ª ) - A Ré pode contestar o direito de entrega sem contestar o direito de propriedade da A., o que fez com base numa relação obrigacional, que é o contrato-promessa de arrendamento com tradição da coisa.
7ª ( = 1ª e 2ª) - Quando celebrou com a Empresa-C, o contrato-promessa de arrendamento dos autos, não conhecia, nem tinha a obrigação de conhecer a existência de penhora só registada posteriormente, em 14/12/95.
8ª ( = 3ª, 4ª e 5ª ) - Houve tradição, tendo aquela anterior proprietária entregue a fracção e respectivas chaves à recorrente, que pagou, contra recibo, as rendas que lhe foram pedidas.
9ª ( = 6ª e 17ª) - No âmbito dos contratos-promessa de arrendamento, e por interpretação extensiva dos arts.754º e 1311º C.Civ., havendo tradição da coisa e pagamento das rendas, o promitente-arrendatário goza, à semelhança do promitente-comprador, de direito de retenção sobre a coisa locada, pelo que, ao dizer que a Ré não tem direito de retenção, o acórdão viola aqueles artigos, ao interpretá-los erradamente.
10ª ( = 14ª ) - Decidida no saneador a questão da entrega do imóvel, não foi possível dar como provado o contrato-promessa, o pagamento das rendas e toda a matéria que poderia justificar a manutenção do arrendamento e a legitimidade da ocupação da Ré.
11ª ( = 18ª e 19ª) - Há também interpretação errada do art.14º do DL 321-B ( e não A )/90, de 15/ 10 ( que aprovou o RAU ), que não deve ser utilizado para desvalorizar a posição da Ré, que actuou de boa fé, pois julgou que a Empresa-C, não pretendia resolver o contrato de arrendamento antes desse limite, nem sabia que o arrendamento ia ser posto em causa, pois desconhecia a existência de penhoras.
12ª ( = 20ª e 21ª) - O art.824º, nº2º, C.Civ. está mal aplicado, uma vez que o direito da Ré é de natureza obrigacional, pelo que não caduca nos termos desse dispositivo em caso de venda por via de arrematação em processo judicial, havendo jurisprudência abundante nesse sentido, nomeadamente ARL de 15/5/97, CJ, XXII, 3º, 87.
13ª ( = 22ª ) - A decisão tomada no despacho saneador é nula, pois nessa altura faltava apurar se havia ou não contrato de arrendamento, qual a relevância da entrega do locado à arrendatária, rendas pagas, direito de retenção, etc.
14ª ( = 23ª e 24ª) - Esse apuramento só veio a ter lugar no julgamento, pela prova dos quesitos, e apenas na perspectiva do direito ( ou não ) da A. a uma indemnização e, em caso afirmativo, do respectivo montante, só assim se compreendendo o despacho sobre a matéria de facto, de todo incompleto e insuficiente para julgar o direito de arrendamento invocado pela Ré.
15ª ( = 25ª e 26ª ) - O despacho que julga a matéria de facto está insuficientemente fundamentado e considera como não provados certos factos que constam de documentos entregues pela Ré e não contestados pela A., com base no depoimento de testemunhas da Ré, que mais não fariam que comprová-los, devendo, ao menos, ter-se mencionado a razão da preterição desses documentos.
16ª ( = 27ª ) - Ao não ter usado a devida fundamentação, analisando devidamente todas as provas, até as documentais, e especificando os fundamentos que foram decisivos para a decisão, o Mmo Juiz da 1ª instância violou o art.653º, nº2º, CPC.
17ª ( = 28ª ) - Nem sequer a tradição da coisa - a entrega da fracção à Ré pela antecessora da A.-, amplamente alegada pela Ré e confessada pela A., está entre a matéria dada como provada.
18ª ( = 29ª ) - Assim, aquele despacho deve ser anulado no que se refere aos quesitos 7º e seguintes.
Houve contra-alegação, e, corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Convenientemente ordenada, a matéria de facto fixada pelas instâncias é como segue ( indicam-se entre parênteses as correspondentes alíneas e quesitos ) :
- A A. é legítima proprietária das fracção autónoma designada pela letra S, correspondente à loja com entrada pelo nº... e sobreloja com entrada pelo nº... do prédio sito na Rua Marquês da Fronteira ... e ..., descrito na 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 6430, a fls 67, do Livro B-21, Freguesia de S. Sebastião da Pedreira, Lisboa, inscrito na matriz predial urbana dessa freguesia sob o artigo 481-S, e registada definitivamente a seu favor pela inscrição 45.168-Ap 65/970806 ( A ).
- A A. adquiriu esse imóvel em venda judicial por propostas em carta fechada realizada em 27/2/ 96 no âmbito da execução fiscal nº 3255/94/101783.7, que correu contra a Empresa-C, na Repartição de Finanças do 10º Bairro Fiscal de Lisboa, tendo apresentado uma proposta de 100.000.000$00, que foi aceite ( doc. a fls. 20 e ss )
( B ).
- A penhora promovida no âmbito da execução fiscal em que a A. adquiriu a fracção S, foi registada pela apresentação nº17, em 14/12/95 ( G ).
- A transferência da propriedade da fracção não ficou sujeita a qualquer condição suspensiva ( C ).
- A fracção encontra-se registada definitivamente a favor da A ( D ).
- O imóvel é constituído por lojas com 9 divisões, 3 retretes e vestiário e sobreloja composta por 14 divisões, 3 retretes e vestiário ( E ).
- Não obstante na referida venda o bem ter sido vendido livre de quaisquer ónus e encargos, a Ré ocupa a fracção sem título, com oposição expressa da Autora ( 1º).
- Após a aquisição, a Autora, no exercício do seu direito de propriedade, pretendeu entrar na posse material e efectiva da fracção referida, mas não o conseguiu, porque a Ré a tal se opôs ( doc a fls. 26 a 29 ) ( 2º).
- Por esse facto, a Réu causou e continua a causar prejuízo à A. porque, desde a data da arrematação - 27/2/96 - se viu impossibilitada de dispor da mesma (3º).
- Se a fracção aludida lhe tivesse sido entregue na data da adjudicação, ou seja, em 27/2/96, poderia ter sido colocada no mercado de arrendamento através de empresas do Grupo Empresa-A, mais vocacionadas para essa actividade comercial ( 4º).
- Considerando a idade, local, e finalidade da fracção - escritório, seria arrendada por um valor mensal de 953.333$00 que, se o tivesse sido desde a data da aquisição ou pelo menos um período não superior a um mês sobre a mesma, considerando o aumento legal, teria produzido um rendimento que, em 31/12/99, ascenderia a 45.454.265$00 ( 5º).
- A fracção em causa era facilmente arrendada, em Fevereiro/Março de 1996, pelo valor mínimo mensal de 953.333$00, pelo que, o prejuízo da A. se traduz em 45.454.256$00 ( 6º).
- Por carta de 13/11/97, a A. exigiu à Ré o pagamento da importância de 21.732.200$00, mas a Ré nada pagou ( F ).
Apreciando e decidindo :
A 1ª questão a resolver é relativa à entrega ordenada no despacho saneador - indevida, na perspectiva da recorrente, por ser titular de direito de arrendamento e gozar de direito de retenção.
Deu-se de barato o facto de estar em causa a fracção designada pela letra S e o contrato-promessa invocado se referir às designadas pelas letras B e C. Assim, ainda quando de admitir o lapso a esse respeito invocado pela Ré :
Como observado pela Relação com referência a ARL de 15/12/99, CJ, XXIV, 5º, 125, mesmo se efectivamente configurado, afinal, naquele contrato, verdadeiro contrato de arrendamento comercial, estar-se-ia, em vista do disposto nos arts.12º, nºs 1º, e 2º, 1ª parte (3), e 200º C.Civ. e 7º, nº 2º al. b), RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10, com a redacção originária, então vigente, perante contrato nulo, por inobservância da forma legal.
Não pode considerar-se a " convolução " - porventura " convolação ", mas melhor, por certo, convalidação - ora arguida face ao DL 64-A/2000, de 22/4, dado tratar-se, na altura da realização do contrato, de formalidade ad substantiam ( cfr. art.364º, nº1º, C.Civ.), como observado no acórdão recorrido com referência a doutrina de Aragão Seia, "Arrendamento Urbano ", 7ª ed. (2003), 179 e 183 - que é, aliás também, a da mais doutrina e jurisprudência citada em Ac.TC nº 38/2004, de 14/1/2004, no Proc.nº 754/2002, DR, II Série, nº 73, de 14/4/2005, p.6039, 2ª col.
Prossegue-se no acórdão sob recurso assim : " E não se invoque o disposto nos nºs 1º e 4º do citado art.7º ( RAU ), que não têm aplicação ao caso, já que estamos perante uma situação de alegado arrendamento para comércio, previsto na al.b) do nº2º do mesmo artigo ".
Em tudo e por tudo desmerecendo, pois, as conclusões 7ª a 9ª da alegação da recorrente, nada também adiantam ou atrasam à solução da causa a circunstância de desconhecer a existência de penhoras sobre a fracção aludida quando celebrou o contrato-promessa e o outrossim alegado pagamento de rendas contra recibo ( conclusões 1ª a 5ª ).
De resto, como, por fim, notado também no acórdão recorrido, que cita nesse sentido Acs.STJ de 3/12/98, BMJ 482/219 e de 6/7/200, CJSTJ, VIII, 2º, 150, dado que registada em 4/8/95 hipoteca voluntária sobre a fracção ( S ) em questão a favor da ora recorrida, como se vê da certidão da 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa a fls.173 ss - registo esse, portanto, anterior à invocada relação locatícia, iniciada em 20/11/95 -, com a aquisição judicial desse bem pela credora hipotecária, com garantia real anterior, o mesmo transmitir-se-ia para esta desembaraçado do ónus locatício, conforme nº2º do art.824º C.Civ. ( a que pertencem as disposições citadas ao diante sem outra indicação ) - esse, sim, de interpretar extensivamente pelas boas razões referidas naqueles arestos. Até por isso vem a ser igualmente indiferente para a resolução da causa a invocada recusa da formalização por escritura pública do invocado contrato de arrendamento para comércio ( conclusão 10ª).
Considerando o teor das cláusulas respectivas, em que, nomeadamente, se estipula o prazo máximo de 30 dias para a celebração da escritura, a quem compete proceder à sua marcação e a antecedência com que deve ser feito o aviso (cláusulas X e XI, a fls.84 dos autos ), julgou-se no acórdão recorrido que se está, afinal, na realidade, antes, perante contrato-promessa - de que, conforme art. 410º, nº1º, por definição, resulta apenas a obrigação de celebrar o contrato definitivo (4).
Quanto à tradição e ao direito de retenção então invocados (com referência aos 10 anos de rendas ditos pagos), obtemperou-se nesse acórdão que, face ao disposto no art.754º, para que existisse esse direito era necessário que a recorrente fosse credora da recorrida - alheia ao contrato-promessa aludido e em relação à qual não invoca qualquer crédito.
A previsão do subsequente art.755º, nº1º, al.f), que, subordinado à rubrica " casos especiais ", estabelece que goza ainda do direito de retenção o beneficiário de promessa de transmissão de direito real que obteve a tradição da coisa não tem, de óbvio modo, cabimento no caso, que é o dos autos, de contrato-promessa de arrendamento, de que, como já mencionado, resulta apenas a obrigação de celebrar o contrato de arrendamento prometido, e a que, de modo pleno, se aplica o princípio da relatividade dos contratos estabelecido no nº2º do art.406º, sendo sem cabimento a interpretação extensiva pretendida. Nenhum minus dictum, com efeito, se vê que efectivamente ocorra, isto é, que a letra da lei tenha, seja como for, ficado aquem do seu espírito, de modo a poder atribuir-se ao predito art.755º, nº1º, al.f), por identidade ( a pari ) ou por maioria de razão ( a fortiori ), em também assim dita interpretação declaratória lata, sentido mais amplo que o que a sua própria letra expressa e directamente denuncia (5).
Logo igualmente decorre do mencionado princípio da relatividade dos contratos que de nenhuma prejudicialidade se reveste a invocada acção para execução específica (conclusões 11ª a 13ª).
Na falta, enfim, de relação obrigacional ou real enquadrável no nº2º do art.1311º, outra, de facto, não podia ter sido a decisão a que se chegou no saneador.
As restantes questões a tratar são de índole processual, sendo, pois, do CPC todas as disposições doravante mencionadas.
Arguida a nulidade da decisão proferida no saneador ao abrigo do art.510º, nº1º, al.b), convirá notar que as nulidades das decisões são apenas as taxativamente previstas no nº1º do art.668º. Nem a recorrente diz, nem ora se adrega vislumbrar, que a previsão dalguma das alíneas dessa disposição legal, relativa a vícios formais, efectivamente ocorra.
Se bem se consegue compreender, o que na conclusão 22ª se quis dizer foi que houve substancial erro de julgamento ao considerar-se que o processo já então facultava todos os elementos necessários para capaz decisão da causa. Mas nem tal realmente sucede, como se vem de ver, bem assim não ocorrendo a alegada insuficiência ou incompletude do despacho sobre a matéria de facto (conclusões 23ª e 24ª).
Quanto à alegada inobservância do disposto no art.653º, nº2º, na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto (conclusões 25ª a 29ª), verifica-se que, contra o que a recorrente pretende, o despacho que julgou a matéria de facto está suficientemente fundamentado.
A pretensa insuficiência devia, aliás, ter sido reclamada na instância ora recorrida, e a consequência dessa reclamação tão só seria então a prevista no nº5º do art.712º - sempre, em todo o caso, valendo na hipótese, também, o determinado no nº6º desse mesmo artigo.
Não houve, por último, a ora arguida preterição do valor legal das provas, de que - disso sim - haveria que conhecer face ao disposto no nº2º dos arts.722º e 729º.
Breve, por conseguinte, se alcança a decisão que segue :
Nega-se a revista.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 6 de Abril de 2006
Oliveira Barros, relator
Salvador da Costa
Ferreira de Sousa
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(1) Considerado na 1ª instância estar-se perante pedidos alternativos, a Relação recordou que o art.468º, nº1º, CPC está relacionado com os arts.453º ss C.Civ., que regulam as obrigações alternativas e que, na lição de Lebre de Freitas, "CPC Anotado ", 2º, 231, só a alternativa real pode dar lugar a pedidos alternativos, não estando abrangida pelo artigo primeiro referido a alternativa aparente, isto é, a situação em que o autor formula dois ou mais pedidos, reconhecendo que só um é substantivamente procedente e pedindo a tribunal que atenda apenas um deles, pois só a um sabe ter direito. Ali aditado que a alternativa aparente só é possível sob a forma de subsidariedade ( art.469º CPC), devendo o autor escolher o pedido que quer deduzir a título principal e passando o(s) restante(s) a pedido(s) subsidiário(s), considerou-se, por isso, nesse acórdão, estar-se na realidade perante pedidos subsidiários, e nula a sentença, por omissão de pronúncia, nos termos do art.668º, nº1º, al.d), 1ª parte, CPC, por atender a todos os pedidos e não apenas ao que procedesse. Julgando de meritis em cumprimento do disposto no art.715º, nº1º, CPC, condenou no último dos pedidos formulados, todavia reportado a interpelação para entrega efectuada em 23/4/96, e não a 27/2/96, data da aquisição. Na alegação da ora recorrente nada foi oposto a este discurso.
(2) Mais uma, até, que os items do texto que as precede, que são 28.
(3) E não, de modo nenhum, in fine, como referido na alegação da recorrente.
(4) Como observado no acórdão recorrido, o recebimento de 10 anos de rendas no acto de celebração desse contrato poderia mesmo integrar crime de especulação previsto no art.14º do DL 321-A/90, de 15/10, que aprovou o RAU.
(5) V.,a este respeito, Pires de Lima e Antunes Varela, " Noções Fundamentais de Direito Civil ", I , 5ª ed. ( 1961 ), 161 e 162.