Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 97B1032 |  |
EFEITOS
PROMITENTE-COMPRADOR
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
A e B intentaram contra C, no Tribunal de Círculo de Paredes, a presente acção declarativa com o processo ordinário pedindo a condenação da ré a pagar-lhes a quantia de 3500000 escudos, acrescida dos juros à taxa de 15% desde a citação até integral pagamento alegando, fundamentalmente, incumprimento do contrato promessa de compra e venda, entre elas celebrado, os Autores como promitentes vendedores e a ré como promitente compradora, de uma parcela de terreno com a área de 2000 m2 e um alpendre nela implantada, pelo preço de 3500000 escudos a pagar em 18 prestações mensais e sucessivas, com início em Junho de 1993, não tendo a ré, até a data, pago qualquer das prestações prometidas e vencidas no montante de 1600000 escudos.
A ré contestou alegando carecer a acção de fundamento e pugnando pela improcedência da acção.
Procedendo a julgamento com intervenção do Tribunal Colectivo e foi, a final, proferida sentença que julgou a acção improcedente absolveu a R. do pedido.
Inconformados, apelaram os Autores para o Tribunal da Relação do Porto que julgando o recurso procedente, revogou a sentença recorrida e condenou a ré-Apelada a pagar aos Autores-Apelantes a peticionada quantia de 3500000 escudos acrescida de juros, a 15% ao ano, desde a citação até 30-09-1995 e de 10% ao ano desde esta data até integral pagamento.
Inconformada agora a ré com esta decisão, dela recorre ela agora de Revista para este Supremo Tribunal de Justiça em que alegou e conclui de seguinte modo:
1º - Não resulta demonstrado que os recorridos (AA.) mantenham interesse no cumprimento do contrato-promessa, designadamente, a celebrar a compra e venda prometida, pelo que ao entender assim o Tribunal recorrido faz errada interpretação dos arts. 342, 1 e 763 do C.Civil.
2º - Também não está demonstrado que as partes quisessem antecipar o pagamento total do preço da compra e venda prometida antes da sua formalização por escritura pública, revelando desacertada aplicação do art. 238 do Cod. Civil.
3º - Como, igualmente, não vem provado que os AA. mantêm interesse no cumprimento do contrato-promessa-
4º - O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou melhor, de celebrar o contrato prometido, e não o direito de exigir o cumprimento de cláusulas que o integram. - cfr. art. 410, 1, do Cod.
O Tribunal recorrido fez, pois, errada interpretação do n. 1 do art. 410 do Cod. Civil ao considerar que do contrato-promessa dos autos resultou para os AA. o direito de exigir o cumprimento de uma cláusula intercalar desacompanhado do cumprimento da obrigação fundamental dele decorrente, qual seja, a celebração da compra e venda prometida (transmissão da propriedade, pagamento do preço e entrega da coisa - art. 879 do Cod. Civil).
5º - Admitindo que vem demonstrado o interesse dos AA. no cumprimento do contrato-promessa, a conduta revelada pela ré não é passível de ser qualificada como de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Porém, mesmo a ser entendido assim aos AA. assistira a faculdade de obter a sua execução forçada - cfr. arts. 817 e 830 do Cod. Civil.
6º - Todavia, ainda que se entendesse provado nos autos o interesse dos AA. no cumprimento, a conduta da ré não revela uma situação de falta de cumprimento mas antes de mora.
Assim sendo, aos AA. assistia apenas o direito de exigir dela o pagamento dos danos originados pela mora - cfr. art. 804 do Cod. Civil.
7º - O Tribunal recorrido, em face do vertido nas duas anteriores conclusões, fez indevida interpretação e aplicação dos arts. 406, 762, 830 e 840 do Cod. Civil.
8º - A considerar-se a tese expendida na douta decisão recorrida, no que respeita ao alcance da exigibilidade das obrigações intercalares, tal representaria numa clara violação do princípio do "Jus Poe nitendi" presente no regime do contrato promessa, na medida em que coarctaria definitivamente o seu exercício pelos contraentes.
Ora, a verdade é que, a previsão da prestação do sinal, contém em si a presunção de que os contratantes previram a hipótese de não cumprir o contrato-promessa.
9º - Na medida do exposto na conclusão anterior, a decisão em recurso fez errada interpretação dos arts. 410, 1, 440, 442 e 830 do Cod Civil.
Pede a procedência da Revista e, em consequência a revogação da decisão recorrida por forma a desatender a pretensão dos AA.
Contra-alegaram os Autores para relatar a tese da recorrente e pugnar pela manutenção da decisão recorrida.
Como matéria de facto vem assente a seguinte:
A) AA. e R. celebraram, no dia 06-05-93, na Póvoa do Lanhoso, o contrato promessa de compra e venda junto a fls. 7 dos autos;
B) Até ao dia 10-01-1994 a R. não pagou nenhuma das prestações vencidas e ali referidas na respectiva cláusula segunda;
C) A Ré foi convidada, a 22-01-94, por carta registada com aviso de recepção, a liquidar o valor das prestações vencidas.
Do contrato-promessa referido reteve o Tribunal da Relação a seguinte matéria:
Os AA. obrigaram-se a vender à C uma parcela de terreno com a área de 2000 m2 e um alpendre nela implantado, a desmembrar de um prédio rústico sito no lugar de Carvalho, Barrosas, Lousada, pelo preço de 3500000 escudos a pagar em 18 prestações mensais e sucessivas, sendo as primeiras 17, do montante de 200000 escudos cada e a última de 100000 escudos, acordando que o pagamento iniciar-se-ia em Junho de 1993, devendo cada uma das prestações ser liquidada até ao dia 8 de cada mês. E consignou-se nesse contrato (parágrafo 2 da cláusula 2) que esses pagamentos seriam havidos como sinais e antecipação do pagamento do preço acordado e bem assim que os promitentes vendedores autorizam a promitente compradora a entrar na posse imediata do prédio a transmitir, consentido que esta realize as obras e as benfeitorias que entendesse.
Isto posto, avancemos na análise das conclusões recursórias, considerando que é por elas que se afere da delimitação objectiva do recurso - art. 684 n. 3 e 690 n. 1 do C.P.C. .
Como no Tribunal da Relação, continua a ser questão fundamental a resolver aqui a de saber se, tendo-se a promitente compradora assumido no pagamento do preço estabelecido para a compra e venda prometida, em 18 prestações mensais e sucessivas, sendo as primeiras 17 do montante de 200000 escudos cada uma e a última de 100000 escudos, a começar em Junho de 1993 e todas a liquidar até ao dia 8 de cada mês, e não tendo ela realizado qualquer dessas prestações, poderão os promitentes vendedores exigir dela essas entregas.
Antes de mais cumpre definir a natureza da cláusula que aquela vinculação estabelece.
Estamos no domínio do contrato promessa de compra e venda.
Nos termos do art. 441 do C.C. são havidas como sinal as quantias entregues pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor ainda que estabelecidas a título de antecipação ou princípio de pagamento.
Temos, assim, que aquela vinculação à prestação daquelas quantias visa à partida, por presunção legal e até por estipulação, a constituição de sinal.
Acontece, porém, que os outorgantes da promessa em causa também específica e expressamente atribuíram a essa vinculação a natureza de antecipação da prestação do preço da compra e venda prometida.
Neste âmbito, esta última parte dessa cláusula, pelo menos, constitui adstrição da promitente compradora, a recorrente, a uma verdadeira e perfeita vinculação obrigacional, pagamento do preço prometido, cujo cumprimento por isso lhe pode ser exigido nos termos do art. 410 n. 1 do C.C. que estende ao contrato-promessa as disposições aplicáveis ao contrato prometido, com ressalva do que for especificidade deste e que no caso não está em causa.
A situação concreta dos autos, no que ao estado da relação Jurídica estabelecida entre as partes respeita, é a do incumprimento tempestivo daquelas prestações por parte da ré-promitente compradora.
Encontra-se esta em mora, nos termos do art. 804 n. 2 do C.C. .
Os promitentes-vendedores, perante esse incumprimento da ré, interpelaram-na por carta para proceder à liquidação do valor das prestações vencidas "sob pena de execução judicial".
Interpretou o acórdão recorrido os termos desta interpelação no sentido de significar bem o interesse dos AA. promitentes-vendedores no cumprimento do negócio.
Contrariamente ao defendido aqui pelo recorrente-ré, entende-se que bem surpreendeu o acórdão recorrido o sentido dessa conduta dos AA. como manifestação de interesse seu no cumprimento negocial prometido.
Na verdade, não tendo essa interpelação natureza ou função admonitória, isto é, no sentido de se dar por incumprido definitivamente o acordado se o acessório se não cumprisse, ela apela antes ao cumprimento a fazer-se até pela via judicial se necessário e, claro, que relativamente ao que do contrato já está vencido.
Assistindo aos AA. o direito de reacção à falta da ré no cumprimento pontual da obrigação por si assumida é evidente que, embora ela se situe adentro de um contrato promessa de compra e venda, não podia aquela reacção encaminhar-se pela via da execução específica prevista no art. 830 do C.C., dado que a mora em causa não se reporta à obrigação fundamental, à celebração do contrato prometido única aí protegida, mas apenas a obrigação secundária que, por tal normativo se não mostra coberta, contrariamente ao que sustenta a recorrente na conclusão 5ª.
Por outro lado, também se não pode dizer que a não prestação daqueles valores pela ré-promitente compradora traduzem incumprimento com sinal sintomático bastante para quebrar a confiança dos AA. promitentes vendedores no exacto e fiel cumprimento por aquela da obrigação principal, como bem se discorre no acórdão recorrido.
Assim, considerando o conhecimento da situação que os autos nos dão, não tinham os Autores o direito à resolução contratual, que não pediram, ou, pelo menos, não pode sustentar-se com segurança bastante que tal direito lhes assistisse, contrariamente ao que se defendeu na decisão da 1ª Instância que a recorrente pretende repor.
De resto, como bem se discorre no acórdão recorrido, o direito a resolução tem natureza potestativa e, por isso, o seu exercício ou não fica na dependência ou domínio do interesse do credor fiel, no caso dos Autores recorridos.
O fulcro da questão, como de início se estabeleceu, permanece em saber se, face à simples mora da promitente compradora em pagar por antecipação o preço do imóvel prometido negociar, os promitentes vendedores podem exigir-lhe juridicamente essa prestação.
Na óptica de análise seguida, o argumento da recorrente-ré quanto ao carácter de "Jus Poenitendi" afixo às entregas de valores como sinal que a vinculação negocial também visava, além de irrelevante sempre aqui até pelo deslocamento da questão, fica diluído mesmo, porquanto, a solução do problema se encontra mais na falta daquelas prestações estabelecidas a título de antecipação de cumprimento, antecipação de pagamento do preço da venda prometida.
Ainda assim, sendo certo que os outorgantes previram também a hipótese de não cumprir, estabelecendo uma pena, sinal, para o arrependimento, não é legítimo agora e unilateralmente a uma das partes, a ré-promitente compradora, subtrair-se à possibilidade das respectivas consequências não cumprindo a vinculação seu pressuposto.
Considerando todo o sobredito, considerando que a obrigação em falta é pecuniária e considerando que a promitente compradora não provou que a mora não procedeu de culpa sua, é afirmativa a resposta a dar a questão acima formulada, de harmonia com os arts. 406, 799, 804, n. 2 e 806 ns. 1 e 2 do C.C. .
É nestes termos que improcedem as conclusões do recurso, emergindo o acórdão recorrido livre das censuras que a Recorrente lhe faz.
Pelo exposto nega-se a Revista.
Custas pela Recorrente.
Lisboa, 3 de Março de 1998.
Lúcio Teixeira,
Miranda Gusmão,
Matos Namora.