| 1370/10.8TBPFR.P1.S1 |  |
NULIDADE POR FALTA DE FORMA
PARALISAÇÃO DA INVOCAÇÃO DA NULIDADE
BOA FÉ
ABUSO DO DIREITO
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS.
- Baptista Machado, Obra Dispersa, I, 416 e seguintes.
- Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, ed. da AAFDL, II, 92.
- Gravato de Morais, Contrato-Promessa em Geral, Constratos-Promessa em Especial, 280.
- Hörster, A Parte Geral do Código Civil Português, 532.
- Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, 2005, I, Tomo IV, 311; Tratado de Direito Civil, II, Direito das Obrigações, Tomo II, 2010, 337.
- Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª ed. 437.
- Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 619, 622.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 217.º, N.º1, 220.º, 410.º, N.ºS1 E 2, 777.º, N.º1, 805.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 27-05-2010, PROCESSO N.º 148/06.8TBMCN.P1.S1, 29.11.2011, PROCESSO N.º 2632/08.OTVLSB.L1, 28.2.2012, PROCESSO N.º 349/06.8TBOAZ.P1.S1 E 4.6.2013, PROCESSO N.º 994/05.0TBCTNT.C1.S1.
1 . Se a ré publicitou a venda de determinado imóvel em hasta pública, o autor fez nesta uma proposta que foi aceite e ficou acordada a celebração da escritura pública em data a marcar por ela, é de considerar que, entre ambos, foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda.
2 . Os recibos relativos às quantias que ele foi sucessivamente pagando, não constituem documento escrito consubstanciador de tal contrato.
3 . Pelo que, inexistindo outros documentos, é ele, à partida, nulo por falta de forma.
4 . Ainda que de modo muito cauteloso, os efeitos da nulidade por falta de forma, podem ser paralisados se o seu exercício corresponder a abuso do direito.
5 . É de considerar ter lugar esta figura, relativamente à promitente vendedora, por violação manifesta do princípio da boa fé, se:
Publicitou, através de anúncio, a “venda” do imóvel;
Aceitou a proposta feita pelo autor em hasta pública por ela levada a cabo;
Foi recebendo dele as quantias relativas ao preço, tendo o momento do pagamento das duas primeiras sido fixado com referência ao que ela chamou “adjudicação” do imóvel;
Em dissonância com o estipulado, exigiu antecipadamente o pagamento da prestação (de 10%) que se venceria só com a efetivação da escritura pública, assim tudo tendo ficado pago;
Tendo ficado estipulado que a marcação desta caberia a ela, nunca a marcou, apesar de interpelada por ele várias vezes;
Deixou decorrer quase sete anos, desde que recebeu a última prestação do preço, até requerer na Conservatória do Registo Predial a aquisição do prédio em seu nome, para possibilitar a venda.
E se:
O promitente comprador, para além de ter pago a totalidade do preço, celebrou com terceiro contrato visando a transmissão do imóvel.
6 . O comportamento dela preclude mesmo, ainda atento o instituto do abuso do direito, assente na manifesta violação do princípio da boa fé, a invocação de que nunca foi fixado judicialmente prazo para cumprir.
1 . AA e marido, BB, intentaram contra:
A Irmandade da Santa Casa da Misericórdia de …;
A presente ação declarativa.
Alegaram, em síntese, que:
No dia 18 de Outubro de 2001, a ré anunciou no jornal local denominado “Gazeta de …”, a venda de diversos bens imóveis, de que era proprietária e se encontravam devolutos;
Referia a base de licitação e as condições de adjudicação e de pagamento, fazendo saber que no dia 25 seguinte, pelas 17.00 horas, no seu salão nobre, se realizaria a hasta pública respetiva;
Eles, autores, confiando no teor do anúncio, mostraram-se interessados na aquisição do prédio urbano, sito no Lugar de …, freguesia de Penamaior, concelho de Paços de Ferreira, inscrito na matriz sob o artigo … e que tinha por valor base de licitação a quantia de 25.000.000$00.
Para o efeito, compareceram, no dia e hora indicados, no salão nobre da ré, tendo apresentado uma proposta em carta fechada com referência ao montante de 25.200.000$00;
Esta aceitou, de imediato, a proposta, tendo-lhes sido logo adjudicado o imóvel e ficado consignado tal facto em ata da assembleia.
Perante a aceitação, procederem à entrega à ré de 6.300.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento.
No dia 12 de Novembro de 2001 entregaram-lhe mais 16.380.000$00¸
No início de Dezembro de 2001, interpelaram-na verbalmente, no sentido de ser agendado dia e hora para a realização da escritura pública de compra e venda, tendo esta respondido que era condição de outorga da escritura, o prévio pagamento integral do preço e que, feito tal pagamento, procederia, até ao fim do ano de 2001, à marcação da respectiva escritura, contactando-os para o efeito.
Nessa conformidade, no dia 19 de Dezembro de 2001 entregaram-lhe mais 2.520.000$00.
Como a ré não procedeu à marcação da escritura, foram-na interpelando verbalmente para a realização da mesma.
Entretanto, por sua vez, convictos que o contrato definitivo seria outorgado em breve, prometeram vender o aludido prédio à sociedade “CC - Imobiliária, S.A.”, com a qual celebraram um contrato-promessa de compra e venda, em 03 de Outubro de 2006, vinculando-se, nele, a outorgar a escritura pública até 30 de Janeiro de 2007.
Em 19-01-2007 e em 15/1/2010 interpelaram, infrutiferamente, a ré, agora por escrito, para que marcasse a escritura pública de compra e venda.
Com estas comunicações e o total silêncio e omissão da ré converteu-se em incumprimento definitivo a mora dela;
Pelo que – também atenta a falta de interesse que sobreveio na efetivação do contrato – comunicaram-lhe a resolução do contrato-promessa.
A ré sabia da impossibilidade de cumprir com os termos do contrato prometido, atuando em manifesta má fé, usufruindo como quis das quantias recebidas, o que nunca teria sucedido se tivessem sido informados da condição que impendia e impende sobre o imóvel, pelo que, pelo menos, a título de enriquecimento sem causa, deverá ser condenada a pagar-lhes juros moratórios desde as referidas datas, no montante global de € 49.082,46.
Pediram, em conformidade:
Que seja declarado válida e eficaz a resolução do contrato-promessa;
Que se condene a ré a:
Restituir-lhes as quantias entregues, a título de sinal, no montante global de € 125.697,07;
Pagar-lhes € 125.697,07, a título de sinal em dobro, ou seja, na quantia global de € 251,394,14;
Pagar-lhes os juros moratórios calculados à taxa legal desde a data da entrega de cada uma das quantias a título de sinal e reforço do mesmo, até esta data, no montante vencido de € 49.082,46;
Ou, caso assim se não entenda, quanto a este último pedido,
Que se condene a ré a pagar-lhes os juros moratórios vencidos, calculados à taxa legal desde 31-01-2007, até esta data, no montante vencido de € 17.315,20 e, bem assim, os juros moratórios vincendos.
2 . Contestou a ré.
Sustentou, em resumo, que:
Resulta do anúncio que a escritura seria marcada por ela;
Não consta qualquer prazo para a sua marcação;
Sem prazo certo não pode falar-se em mora;
De qualquer modo, os prazos concedidos pelos autores, de 10 e 20 dias, respectivamente, também não se podem considerar, nas circunstâncias concretas, razoáveis;
Não havendo acordo das partes quanto ao prazo dentro do qual a marcação da escritura deveria ter lugar, o caminho correto seria o recurso à fixação judicial de prazo, o que não foi feito.
A mora em si não justifica a perda de interesse, apenas permite que sejam invocadas circunstâncias que justifiquem objetivamente essa perda de interesse na prestação. A não marcação da escritura no prazo concedido de 20 dias é um falso fundamento, pois é inócuo para se aferir perda de interesse na prestação, só relevando em sede de transformação de mora em incumprimento definitivo.
Seja como for, a fundamentação dos autores não sustenta a alegação de perda de interesse na prestação; pelo contrário, alegaram ter celebrado com terceiros um contrato-promessa de compra e venda do imóvel aqui em causa, sendo normal que mantenham interesse na aquisição do imóvel, para poderem cumprir esse contrato-promessa.
Concluem, dizendo que foi ilícita a resolução do contrato, o que inviabiliza a procedência da ação.
Mas, mesmo que assim não fosse, as consequências teriam de ser outras, pois não foi outorgado qualquer contrato-promessa entre as partes.
O anúncio não é um contrato-promessa, nem contém a assinatura dela, ré. Os recibos de quitação dos pagamentos efetuados pelos autores não são contratos-promessa nem o substituem. Sendo ainda certo que não estão assinados por quem tenha poderes para validamente a representar.
Por isso, nem formalmente nem materialmente se estão face a um contrato-promessa.
As vendas efetuadas desta forma não têm as características próprias do contrato-promessa, antes se enquadrando na figura da oferta ao público que necessita de formalização adicional por se tratar de transmissão de imóveis.
De qualquer modo, mesmo que a resolução tivesse sido lícita (o que não concede), as consequências não seriam a devolução em dobro acrescida de juros.
3 . Na réplica os autores mantiveram as suas posições.
4 . Por despacho proferido a fls. 60 e ss., foi admitida a intervenção acessória provocada de DD, EE, FF, GG, HH e II.
Os intervenientes EE, FF, GG e II, a fls. 91 e ss., contestaram, alegando que cessaram as suas funções na ré em Junho de 2004, tendo decorrido mais de cinco anos até à data em que foi intentada a presente ação – 2/8/2010 – tal como da data em que foi deduzido o chamamento, razão pela qual qualquer direito que se pretendesse exercer contra eles estaria prescrito, nos termos do art. 498º do C. Civil.
Mais alegam, que:
Não tinham qualquer responsabilidade pois não tinham conhecimento de quaisquer vicissitudes que obstassem à comercialização do imóvel, já tendo aquele prédio, antes de 2001, sido colocado à venda pelo anterior provedor.
Não foi celebrado qualquer contrato-promessa e a existir teriam os autores de se socorrer do processo especial de fixação judicial de prazo, previsto nos arts. 1456º e 1457º do C.P.C., atento o disposto no art. 777º, nº 3 do C.Civil. Sem o decurso deste prazo assim fixado não poderia ocorrer mora da ré e, sem esta, não podiam os autores resolver o contrato por incumprimento definitivo, mesmo tento lugar prévia interpelação admonitória ou perda do interesse do credor.
Em 2011 já a ré tinha adquirido o prédio em questão por usucapião.
Sempre competiria aos autores requerer a anulação do acordo através do qual se vincularam à compra, nos termos do art. 905º do C. Civil.
O interveniente DD, a fls. 205 e ss., apresentou a sua contestação, alegando que o direito a qualquer responsabilidade se encontra prescrito, impugnando os factos articulados pelos autores e invocando a litigância de má fé da ré, já que esta sabia que o chamado não teve qualquer intervenção nos factos, pois aquele não é membro da mesa administrativa da ré desde 1998.
Conclui, dizendo, que a exceção da prescrição deve ser julgada procedente, devendo ser absolvido da instância ou, caso assim, não se entenda, a ação deve ser julgada improcedente e a ré deve ser condenada em multa e indemnização em montante a fixar mas nunca inferior a € 1.000,00.
O interveniente HH, a fls. 222 e ss., apresentou a sua contestação. Invocou a prescrição e, impugnando os factos articulados pelos autores, sustentou que não lhe pode ser assacada qualquer responsabilidade.
A ré, a fls. 239 e ss., veio dizer que o prazo de prescrição que releva nas relações entre ela e os chamados é estabelecido no art. 498º, nº 2 do C. Civil, de três anos a contar do cumprimento, isto é, a contar do cumprimento da sentença que venha a ser proferida nesta ação.
Mais refere que o chamado carece de legitimidade para pedir a condenação da chamante como litigante de má fé.
5 . A ação prosseguiu, tendo, na devida oportunidade, sido proferida sentença, cuja parte decisória é do seguinte teor:
“Por todo o exposto, decide-se julgar a presente acção parcialmente procedente, por provada, e, em consequência:
a) declarar válida e eficaz a resolução do contrato-promessa celebrado entre autores AA e marido, BB e ré Irmandade da Santa Casa da Misericórdia de … sobre o imóvel sito no lugar de …, Penamaior, Paços de Ferreira, inscrito na matriz sob o artigo … e descrito na CRP de Paços de Ferreira sob o n.º …;
b) condenar a ré Irmandade da Santa Casa da Misericórdia da de … a restituir aos autores AA e marido, BB, as quantias entregues a título de sinal no montante global de €125.697,07 (cento e vinte e cinco mil, seiscentos e noventa e sete euros, e sete cêntimos) e da quantia de €125.697,07 (cento e vinte e cinco mil, seiscentos e noventa e sete euros, e sete cêntimos), a título de sinal em dobro, o que perfaz a quantia total de € 251,394,14 ( duzentos e cinquenta e um mil, trezentos e noventa e quatro euros e catorze cêntimos), acrescida dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento;
c) absolver a ré do restante pedido;
d) condenar autores e ré no pagamento de custas na proporção dos respectivos decaimentos. (art. 446º, do Código de Processo Civil);
e) absolver a ré do pedido de condenação como litigantes de má fé;
f) condenar o interveniente DD no pagamento de custas no que respeita ao pedido de litigância de má fé, fixando-se a taxa de justiça de 1Uc”.
6 . Apelou a ré, mas sem êxito porquanto o Tribunal da Relação do Porto manteve, ainda que com fundamentos diferentes, a decisão.
7 . Ainda inconformada, pediu revista excecional.
A formação a que alude o artigo 672.º, n.º3 do Código de Processo Civil entendeu que, sendo essencialmente diferentes a fundamentação da 1.ª e da 2.ª instâncias, não havia dupla conforme e não se podia falar de tal tipo de revista. Determinou, por isso, que os autos fossem distribuídos como revista normal.
8 . Conclui a recorrente as alegações do seguinte modo:
A) - Há fundamentos para ser admitido este recurso, como já se alegou no local que se julga adequado, mas à cautela dá-se aqui por reproduzido tudo quanto aí se deixou alegado, para todos os efeitos legais;
B) - Estando em causa a transmissão de um imóvel, o contrato-promessa tinha de ser reduzido a escrito, e sendo bilateral dele tinham obrigatoriamente que constar as assinaturas de ambas as partes, como resulta do art. 410°, n.º 2, do Código Civil;
C) - Não resulta da matéria provada, nem dos elementos juntos aos autos, que os AA. tenham assinado o contrato-promessa;
D) - Sendo um acto constitutivo do direito por si invocado, a prova de que tinham assinado o contrato-promessa competia aos AA. (art. 342°, n.º 1, do Código Civil), o que não aconteceu, pelo que bilateral e válido nunca o contrato pode ser considerado;
E) - Mas nem sequer é legítimo considerar que há contrato-promessa assinado pela Ré, pois os três recibos juntos aos autos foram assinados pelo "caixa" da Ré, nessa qualidade, como consta do documento;
F) - Ou seja, em bom rigor não há assinatura de qualquer das partes e contrato será irremediavelmente nulo;
G) - Mas a considerar-se que os três recibos assinados pelo caixa, e o anúncio, permitissem concluir que o contrato estava assinado por uma das partes, pela Ré, não era legítimo ao Tribunal converter o contrato-promessa bilateral nulo, por falta de forma, em contrato-promessa unilateral e válido;
H) - Na verdade, ao contrário do que acontece com a nulidade, o Tribunal não pode conhecer oficiosamente da conversão, como decorre do art. 293.º do Código Civil;
I) - A conversão tem de ser requerida por alguma das partes, e nos limites temporais próprios da alteração do pedido;
J) - Por último, e se apesar de tudo se entendesse haver contrato-promessa (bilateral ou unilateral) válido, a interpelação extrajudicial efectuada pelos AA. não foi o meio adequado para colocar a Ré em mora e depois proceder à resolução do contrato;
K) - Atribuindo o contrato à Ré a marcação da escritura, e não o fazendo este, só restava aos AA. propor a acção de fixação judicial do prazo, como decorre do n.º 3 do 777° CC, para que então, não cumprindo a Ré o prazo fixado pelo Tribunal, pudessem os AA. resolver o contrato;
L) - E mesmo que se entenda que a situação concreta cabe no n.º 2 do citado art. 777°, do Código Civil, este impõe a mesma solução;
M) - Ou seja, o contrato-promessa é nulo por falta de forma, a sua conversão não é possível por iniciativa do Tribunal, e de qualquer forma não havia prazo para a Ré cumprir (não foi fixado pelo Tribunal), pelo que foi ilícita a resolução do contrato-promessa e devem improceder todos os pedidos formulados pelos AA.
Termos em que deve ser revogado o douto Acórdão recorrido e proferida decisão que declare improcedentes todos os pedidos formulados pelos AA. e absolva a Ré…
Não houve contra-alegações.
9 . Ante as conclusões das alegações, as questões que se nos deparam consistem em saber se:
O contrato celebrado entre os autores e a ré é nulo por falta de forma;
Não podendo ser convertido em contrato-promessa unilateral válido;
Em qualquer caso, não tendo sido fixado prazo para o cumprimento, nem este tendo sido fixado judicialmente, não se pode falar em mora da ré;
Por isso, foi ilícita a resolução levada a cabo.
Determinando a improcedência de todos os pedidos.
10 . A – Na 1.ª instância foi considerado provado que:
1 - No dia 18 de Outubro de 2001, foi publicado um anúncio, pela aqui Ré, na página 11 do jornal local denominado “Gazeta de …”, no qual a mesa administrativa da Ré, anunciava publicamente a venda de diversos bens imóveis, de que esta era e é proprietária, que identificou, discriminando a base de licitação, conforme documento junto de fls. 19, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. ( A )
2 - Ainda no referido anúncio, tornou público, fazendo saber que no dia 25 e Outubro de 2011, pelas 17.00 horas, no salão nobre da Ré, realizar-se-ia a hasta pública para alienação dos terrenos sua propriedade e que se encontravam devolutos. ( B )
3 - Mais fez saber que as condições de adjudicação e pagamento seriam as seguintes:
- Pagamento a título de sinal de 25% do valor da venda, no acto da adjudicação;
- Pagamento de 65% do valor da venda, no prazo de 15 dias após a adjudicação;
- Pagamento de 10% no acto da escritura pública de compra e venda, a qual será marcada pela Instituição;
- Ficam por conta do proponente/adquirente o pagamento de imposto de Sisa bem como as despesas de escritura da referida compra;
- O não pagamento dos 65% acima referidos no prazo estabelecido, implica a perda a favor da Santa Casa do valor entregue a título de sinal e início de pagamento, e a consequente reversão a favor da mesma do objecto da venda;
- A Santa Casa reserva-se o direito de não adjudicar se a tal a obrigar a defesa dos interesses legítimos da Irmandade da Santa Casa da Misericórdia de …. ( C )
4 - A R. tem inscrito a seu favor o imóvel sito no lugar de …, Penamaior, Paços de Ferreira, inscrito na matriz sob o artigo … e descrito na CRP de Paços de Ferreira sob o n.º …, com a condição inscrita de no prazo de 12 meses, instalar e ter em funcionamento nos prédios da herança, um estabelecimento de assistência destinado a abrigar pessoas idosas ou a asilar crianças pobres, conforme documento junto de fls. 25 e 26, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. ( D )
5 - O autor, com o conhecimento e consentimento da autora, compareceu no dia e hora indicados no anúncio a que se alude em A) a C), no salão nobre da ré, com vista a licitar a aquisição do prédio referido em D), que tinha por valor base de licitação a quantia de 25.000.000$00 / € 124.699,48. ( 1º )
6 - Para o que, apresentou uma proposta no montante de 25.200.000$00 / € 125.697,07. ( 2º )
7 - Que foi aceite pela ré. ( 3º )
8 - Após a aceitação da proposta apresentada, o autor, com o conhecimento e consentimento da autora, procedeu à entrega à ré da quantia de 6.300.000$00 / € 31.424,27, que a ré recebeu, fez sua e deu quitação. ( 4º)
9 - No dia 12 de Novembro de 2001 entregou o autor à ré, com o conhecimento e consentimento da autora, a quantia de 16.380.000$00 / € 81.703,10, correspondente a 65% do valor da venda, que a ré recebeu e tornou sua, dando a respectiva quitação ao autor. ( 5º )
10 - No início de Dezembro de 2001 o autor, com o conhecimento e consentimento da autora, interpelou verbalmente a ré no sentido de ser agendado dia e hora para a realização da escritura pública de compra e venda. ( 6º )
11 - Tendo esta respondido que era condição de outorga da escritura pública de compra e venda, o prévio pagamento integral do preço devido pela aquisição do prédio. ( 7º )
12 - Após o que, procederia à marcação da respectiva escritura. ( 8º )
13 - Confiando no que a ré lhe havia dito, no dia 19 de Dezembro de 2001, o autor, com o conhecimento e consentimento da autora, entregou à ré a quantia de 2.520.000$00 / € 12.569,70, que a ré recebeu e tornou sua, dando a respectiva quitação ao autor. ( 9º )
14 - O autor, com o conhecimento e consentimento da autora, voltou a interpelar verbalmente a ré para a realização da escritura mas o seu agendamento foi sendo sempre adiado pela ré. ( 10º e 11º )
15 - Convictos que o contrato definitivo seria outorgado, os AA. celebraram contrato referente a tal prédio com a sociedade “CC – Imobiliária, S.A., em 03 de Outubro de 2006. ( 12º )
16 - Vinculando-se a outorgar a escritura pública até 30 de Janeiro de 2007, convictos que a ré se disporia a outorgar a escritura pública de compra e venda do imóvel identificado em D). ( 13º )
17 - Os Autores, em 19-01-2007, decidiram interpelar a R. por escrito, indicando o dia 31 de Janeiro de 2007, pelas 10.00 horas, no 2.º Cartório Notarial de Santo Tirso, para a realização da escritura. ( 14º )
18 - A ré não compareceu. ( 15º )
19 - A Ré só em 03-07-2008, viria a requerer junto da Conservatória do Registo Predial de Paços de Ferreira o registo de aquisição a seu favor. (18º)
20 - Os autores desconheciam que sobre o imóvel pendia a condição aludida em D) até data que não foi possível apurar mas não anterior a 31/1/2007 nem posterior a 3/7/2008. ( 19º )
21 - Os autores voltaram a interpelar a ré por escrito datado de 15 de Janeiro de 2010, e pela ré recepcionado em 17/2/2010, concedendo-lhe um prazo máximo de 20 dias para agendar no cartório notarial, o dia e hora para a realização da escritura livre de ónus, encargos ou condições, com o esclarecimento que nessa data os autores comunicaram à ré que na eventualidade de o não fazerem, dentro do prazo referido, perdem o interesse na aquisição do imóvel. ( 22º )
22 - A ré não agendou a escritura pública de compra e venda. (23º).
10 – B . Tendo a Relação, face aos documentos juntos aos autos, acrescentado o seguinte, aliás, tido em conta na fundamentação da sentença de 1.ª instância:
Os recibos referenciados em 8, 9, 13 contêm os seguintes elementos: alusão ao anúncio junto a fls. 19, percentagem do preço, indicação do prédio, edital com data de publicação, preço da aquisição - € 25 200 000$00 -, referencia ao pagamento efectuado pelo Autor, com indicação do nome e morada e data de pagamento.
11 . A definição de contrato-promessa emerge do n.º1 do artigo 410.º do Código Civil (Diploma a que pertencem também os demais preceitos que se vão mencionar): É uma convenção, através da qual alguém se obriga a celebrar certo contrato.
No caso presente, o autor, na sequência do anúncio publicado, compareceu na hasta pública para alienação, entre outros, do imóvel agora em discussão, apresentou ali uma proposta de compra, que foi aceite pela ré, ficando de ser celebrada a escritura pública de compra e venda em data a marcar por esta.
É certo que ninguém aludiu sequer a contrato-promessa, mas, se necessário, sempre haveria que ter em conta a relevância conferida pelo n.º1 do artigo 217.º às declarações negociais tácitas.
Estão aqui, pois, a convenção e a vinculação (de ambas as partes) à celebração do contrato de compra e venda. Ou seja, estão preenchidos os elementos essenciais do contrato-promessa.
12 . Tal contrato de compra e venda de imóvel tinha que vir a ser celebrado por escritura pública, podendo, a partir de 1.1.2009, sê-lo também por documento particular autenticado – artigo 805.º. Em todo o caso, documento escrito.
Por isso, nos termos do n.º 2 daquele artigo 410.º, o contrato-promessa só seria válido se constasse de documento assinado por ambas as partes.
Nenhuma assinou qualquer documento contratual.
Limitou-se a ora ré a dar quitação do dinheiro que foi recebendo, o que não pode ser tido como assinatura de documento deste tipo (assim, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, II, Direito das Obrigações, Tomo II, 2010, 337, já citado no douto acórdão recorrido).
Temos, então, por força do artigo 220.º, que o contrato-promessa é, à partida, nulo por falta de forma.
13 . As normas que impõem forma solene para a efetivação dos contratos são de interesse público. E seriam, com facilidade e grande prejuízo, mormente quanto a segurança da vida jurídica, desprezadas se, com frequência, se entendesse serem aqueles válidos, apesar da não observância da forma exigida por lei.
Daí que os tribunais tenham que ser muito cautelosos, quanto a eventual paralisação dos efeitos da invalidade.
Todavia, quer a doutrina, quer a jurisprudência vêm deixando uma estreita abertura em ordem a, com base no princípio da boa fé e sua manifestação através do abuso do direito, ser admitida essa paralisação (Assim, Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª ed. 437, Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, ed. da AAFDL, II, 92, Hörster, A Parte Geral do Código Civil Português, 532, Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 619, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, 2005, I, Tomo IV, 311, Gravato de Morais, Contrato-Promessa em Geral, Constratos-Promessa em Especial, 280 e, na Jurisprudência, entre outros, os Ac.s deste Tribunal de 27-05-2010, processo n.º 148/06.8TBMCN.P1.S1, 29.11.2011, processo n.º 2632/08.OTVLSB.L1, 28.2.2012, processo n.º 349/06.8TBOAZ.P1.S1 e 4.6.2013, processo n.º 994/05.0TBCTNT.C1.S1).
14 . Pais de Vasconcelos (ob. cit., 622) releva, para estes efeitos, os casos em que, com intensidade variada quanto aos efeitos, a falta de forma emerge de atuação ingénua, atuação confiante, atuação oportunista, atuação contraditória e atuação dolosa.
Para o nosso caso apenas interessa a atuação confiante ou, dizendo de outro modo, a tutela da confiança.
No “modelo da tutela da confiança” assenta também Menezes Cordeiro (loc. cit.) os requisitos para que se de verifiquem as “inalegabilidades formais”.
Primeiro, os gerais (situação de confiança, justificação para a confiança, investimento na confiança, imputação da confiança ao responsável que irá arcar com as suas consequências).
Depois, as específicas das “inalegabilidades formais” (o estarem em jogo apenas os interesses das partes envolvidas e nunca terceiros de boa fé, a imputação da situação de confiança à pessoa a responsabilizar e dificuldade em assegurar o investimento na confiança por outra via).
Relativamente aos requisitos gerais da tutela da confiança, a posição deste Ilustre Professor não difere fundamentalmente da defendida, a propósito da figura do “venire contra factum proprium”, por Baptista Machado (Obra Dispersa, I, 416 e seguintes).
15 . “In casu”, a ré fez publicar um anúncio no qual alertava para a “venda” de diversos bens imóveis, discriminando a base de licitação, marcando a hasta pública e fazendo saber quais as condições de “adjudicação”, que incluíam o pagamento faseado, de 25% “no acto da adjudicação”, 65% no prazo de 15 dias “após a adjudicação” e 10% no ato da escritura pública.
A publicitação, a referência à base de licitação, com marcação de hasta pública e alusão ao pagamento faseado, começando no “acto da adjudicação” com outra prestação no prazo de 15 dias “após a adjudicação”, são mais do que idóneas para incutir em qualquer pessoa uma confiança fortíssima na vinculação à efetivação do contrato definitivo.
Maior intensidade ainda sendo conferida com a exigência, que veio posteriormente a ter lugar, do pagamento prévio integral, desrespeitando até a estipulação de que 10% só seriam pagos no ato da escritura.
Nos pontos 13.º e 15.º do elenco factual, alude-se mesmo expressamente à confiança que os ora autores depositavam na celebração do contrato.
Conforme flui do que vem sendo dito, esta situação de confiança, plenamente justificada, emergiu totalmente de comportamento da ora ré.
Os agora autores investiram nessa confiança, quer porque pagaram a totalidade do preço, quer porque celebraram com uma imobiliária contrato referente a tal prédio, no qual se vincularam a outorgar escritura pública relativa ao contrato definitivo até 30.1.2007.
O constante do ponto 4 do referido elenco pode, numa primeira análise, contender com a exigência aludida por Menezes Cordeiro de que estejam apenas em jogo os interesses das partes envolvidas. Não o cremos, todavia. Primeiro porque o encargo que consta do documento junto a folhas 25 e 26 se reporta a instalação e funcionamento “nos prédios da herança” de um “estabelecimento de assistência destinado a albergar pessoas idosas ou a asilar crianças pobres”, sendo este apenas “um” prédio. Depois, porque, na perspectiva da presente ação, o que está em causa é, não o cumprimento do contrato-promessa, mas a sua resolução, com devolução das quantias pagas em dobro. A resolução, que tem efeito retroativo, em nada colide com o encargo, se se considerasse que este atingia o prédio ora em discussão.
Para além do que vem sendo referido, a má-fé com que a ré atuou em todo o processo de venda é intensificada, quer porque não esclareceu, logo à partida, que existia relativamente aos prédios constantes da herança um encargo para mais tão oneroso, precisando se este prédio estava ou não envolvido, quer porque, tendo anunciado a venda e aceite a proposta de aquisição em 2001, exigiu, ainda nesse ano, o pagamento total do preço e só em 3.7.2008 requereu na Conservatória do Registo Predial a aquisição em seu nome (sem a qual não podia celebrar a escritura pública relativa ao contrato definitivo).
Sendo ainda certo que não se vislumbra outra via para ser assegurado o investimento na confiança.
Temos, portanto, como verificados todos os requisitos para ser bloqueada a invocação da nulidade por falta de forma do contrato-promessa.
16 . O que vimos referindo é tão claro e concludente relativamente à ausência de boa fé com que, neste negócio, atuou a ré que, ainda com base na figura do abuso do direito, nunca seria de considerar o regime relativo às obrigações puras, na vertente em que se exige a fixação judicial prévia de prazo.
Mormente pensando nos quase dez anos decorridos entre o que ela mesma chamou “adjudicação” e a invocação da invalidade da resolução com o argumento de que lhe não fora fixado prazo para cumprir.
De qualquer modo, se fosse de aceitar aqui tal regime sempre haveria a considerar que, para além do prazo de 15 dias fixado para pagamento da 2.ª prestação, as obrigações para ambos emergentes – de comprar, pagar o preço (que veio até a ser exigido antecipadamente), por um lado e vender pelo outro – não demandavam a fixação de qualquer prazo, como resulta da parte inicial do n.º1 do artigo 777.º. Tanto mais que, segundo ainda o princípio da boa fé, quando a ré publicou o anúncio e abriu licitações, com pagamento da 1.ª prestação logo no que chamou “acto de adjudicação” já devia ter toda a documentação feita para ser realizada a escritura pública. Até o prazo de 15 dias relativo à 2.ª prestação foi claramente estabelecido a favor do promitente - comprador e não dela.
17 . Face a todo o exposto, nega-se a revista.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 11.12.2014
João Bernardo
Oliveira Vasconcelos
Serra Baptista