Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B3073 |  |
MORA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - A não verificação do pressuposto da mora torna contraproducentes as admonições que na situação assim desenhada os promitentes mutuamente se dirigiram, nos termos do n.º 1 do artigo 808.º do Código Civil, com vista à consecução do efeito de incumprimento definitivo;
III - Segundo o princípio do tu quoque - exigência do sinalagma funcional nos contratos bilaterais perfeitos -, aquele dos contraentes que não se mantém fiel ao contrato não pode, enquanto perdurar a situação, fazer valer quaisquer direitos emergentes de violações contratuais da contraparte;
IV - O princípio carece, todavia, de precisões em função do tipo e importância do dever contratual incumprido em primeiro lugar e seus efeitos sobre o escopo contratual imediato da outra parte, de forma que, se a violação for de molde a não afectar seriamente esse escopo - v.g., tratando-se do incumprimento de um dever acessório de escasso ou nulo reflexo no sinalagma contratual -, resta intocado o vínculo sinalagmático e o dever de prestação (principal) do outro contraente.
I
"A", com sede em Freixo, freguesia de Mortágua, instaurou acção ordinária no tribunal de Coimbra, em 14 de Setembro de 1998, contra B, e esposa D. C, domiciliados na freguesia da Marmeleira, concelho de Mortágua, alegando o incumprimento definitivo, a estes imputável, de contrato-promessa de compra e venda, entre as partes celebrado a 9 de Junho de 1993, da denominada Quinta do Viso - um prédio rústico com três construções urbanas de que a autora e promitente vendedora é proprietária na freguesia de Covelo, concelho de Tábua, cuja posse transferira para os réus promitentes compradores na data do contrato.
Pede, em síntese: a) a declaração do seu direito de propriedade sobre o imóvel, e de resolução do contrato-promessa; b) a consequente condenação dos réus a entregar-lhe o prédio e na perda de todas as importâncias adiantadas ou compensadas por conta do preço; c) bem como a indemnizar a autora pela ocupação sem título da Quinta do Viso, à razão de 50 000$00 mensais desde Agosto de 1998 até efectiva entrega; d) e a indemnizá-la ainda, bem assim, em 7 812 500$00, pela mora no pagamento da quantia de 15 000 000$00 remanescente das prestações estipuladas no contrato a título de preço, desde 10 de Dezembro de 1993 até 30 de Julho de 1998, à taxa legal dos juros moratórios.
Contestaram os réus alegando, por seu lado, o incumprimento definitivo do contrato pela autora, pedindo em reconvenção a resolução do contrato-promessa, a condenação da autora a pagar-lhes o quantitativo de 70 000 000$00 equivalente ao dobro do sinal entregue, com os juros legais desde a notificação da reconvenção, e a declaração de que gozam do direito de retenção sobre o imóvel.
Prosseguindo o processo a legal tramitação, sem incidentes que neste momento revistam actualidade (1), veio a ser proferida sentença final em 22 de Fevereiro de 2002, a qual julgou grosso modo improcedente a acção, considerando ao invés procedente a reconvenção.
Quanto a esta, com efeito, mereceram acolhimento todos os pedidos formulados pelos réus: de resolução do contrato-promessa; de condenação da autora no pagamento de 70 000 contos do sinal em dobro e juros moratórios; de declaração do direito de retenção dos réus sobre os imóveis por este crédito.
No tocante à acção, declarou-se apenas que a autora é proprietária da Quinta do Viso, improcedendo nuclearmente todos os demais pedidos, com uma ressalva, no entanto, relativa à indemnização de 50 000$00 mensais pela ocupação sem título: a autora fica com direito a essa indemnização dos réus «se cessar o direito de retenção conferido a estes e a quinta não for entregue à autora, carecendo os réus de justificação para a continuarem a deter».
Os réus foram nestes termos condenados a entregar os prédios, sem prejuízo do direito de retenção aludido.
Da sentença apelou a autora, e a Relação de Coimbra julgou improcedentes, quer a acção, quer a reconvenção, absolvendo ambas as partes dos respectivos pedidos.
Do acórdão neste sentido proferido, em 14 de Janeiro de 2003, recorrem de revista a autora e os réus, fluindo das respectivas alegações e suas conclusões, na óptica da fundamentação do aresto, a questão de saber se o contrato-promessa deve considerar-se incumprido e a qual das partes é imputável o não cumprimento.
II
1. A Relação considerou assente, sem impugnação nem alteração, a factualidade já dada como provada na 1.ª instância, que se reproduz tal com se encontra descrita na sentença:
1.1. «A propriedade do prédio rústico denominado Quinta do Viso, sito no limite da freguesia do Covelo, concelho de Tábua, inscrito na matriz predial rústica do referido concelho nos artigos 2208, 2209, 2212, 2213, 2221, 2227 e 2569, descrita na Conservatória do Registo Predial de Tábua sob o n.° 779/910927, na qual se encontram três construções urbanas, casa de habitação e dois pavilhões em ruínas, estes inscritos nos artigos 248, 249 e 250 da matriz predial urbana do referido concelho de Tábua, encontra-se registada e inscrita a favor da autora A - alínea a);
1.2. «A propriedade dos prédios supra referidos em a) encontrava-se registada a favor da autora e D e E em comum e sem determinação de parte e direito conforme inscrições 01/920923 e 1/921008 - alínea b)
1.3. «A inscrição 01/921008 foi cancelada em 30/10/97 conforme Av. 1 - ap. 021971030 - alínea c);
1.4. «Por documento escrito datado de 9/6/93 e assinado pela autora e réu marido, a autora, como 1.° outorgante declarou: ‘promete vender ao segundo outorgante (o aqui réu marido) a propriedade identificada nas duas cláusulas anteriores [descrita em a), supra] pelo preço de 50 000 000$00 que será pago do modo seguinte:
a) 30 000 000$00 de imediato e que são compensados com o pagamento de igual importância que os sócios da promitente vendedora, F e G, têm que fazer ao promitente comprador e que corresponde à última amortização que lhe é devida pelo custo da obra que está a concluir no lugar de Carreiros, freguesia de S. Pedro de Fins, do concelho da Maia, pelo que dela dão quitação plena;
b) 20 000 000$00 no prazo de meio ano a partir da data deste contrato.
‘A promitente vendedora transfere de imediato a posse da propriedade identificada em II, 1.1. [a), supra] para o promitente comprador.
‘O promitente comprador aceita o presente contrato de compra e venda nos precisos termos em que fica exarado.
‘Ambos os outorgantes declaram que é sua vontade que o presente contrato tenha eficácia real’ - alínea d);
1.5. «A autora creditou ao réu a quantia de 5 000 000$00 por força de um encontro de contas, pois os sócios da autora, entretanto, por trabalhos realizados para eles pelo réu marido, ficaram devedores a este da assinalada importância - alínea e);
1.6. «Conforme certidão emitida pelo Cartório Notarial de Vouzela, ’No dia 8 de Abril de 1998, às onze horas, compareceram neste cartório de Vouzela F (...) e G (...), em ‘representação da sociedade A, (...), para efeitos de celebração da escritura de compra e venda do prédio misto ’Quinta do Viso’ (...), conforme marcação efectuada em 24/3/98 por parte da sociedade vendedora (...). Aquela gerente apresentou para a escritura as competentes certidões da matriz, do registo predial, do registo comercial e a licença de utilização relativa à casa de habitação, mas não pode efectuar-se por falta de comparência do comprador H (...) Aquela gerente marcou a pretendida escritura no cumprimento de contrato promessa de compra e venda existente entre as partes (...) e mais afirmou que a marcação da pretendida escritura foi feita dentro do prazo que fora marcado pelo comprador’ - alínea f);
1.7. «Conforme certidão datada de 8/4/98 do Cartório Notarial de Tábua ’pelas 17, 00 horas, compareceram neste Cartório F (...) e G (...) na qualidade de sócios únicos da sociedade (A) (...) e declararam ter sido notificados e pretender reduzir a escritura pública o contrato-promessa de compra e venda (...) escritura essa previamente marcada para as dezassete horas da presente data por C (...) que se comprometeu a apresentar oportunamente os documentos exigidos (...). A dita escritura não foi realizada por falta de comparência neste cartório do promitente comprador e, não tendo sido, todavia, apresentados os mencionados documentos’ - alínea g);
1.8. «Conforme notificação judicial avulsa, datada de 22/4/98 do Tribunal Judicial de Santa Comba Dão, os réus foram notificados ‘admonitoriamente de que caso (...) não procedam ao pagamento da referida importância (15.000.000$00) em dívida acrescida dos juros entretanto vencidos, desde a mencionada data de constituição em mora (9/12/93), à taxa legal, no prazo de trinta dias de calendário a partir da data da notificação que vier à ser feita (...), a requerente considerará para todos os efeitos não cumprida a obrigação, (...) fazendo sua a quantia já entregue e considerando o contrato definitivamente não cumprido, assim o resolvendo, sem mais advertências’;
1.9. «A ré mulher foi notificada nos termos referidos em 20/5/98 e o réu marido em 30/6/98 - alínea h);
1.10. «Os réus ocupam a «Quinta do Viso» desde a data do contrato supra referido em d) - alínea i);
1.11. «Conforme notificação judicial avulsa dirigida à autora, datada de 26/5/98 do Tribunal Judicial de Santa Comba Dão, esta foi notificada de que não foi possível celebrar a escritura pública relativa aos prédios descritos em a) supra ‘visto a A não poder outorgar a venda da Quinta do Viso dado não ser a sua única proprietária, situação essa que se veio a rectificar em 30/10/97. com o cancelamento da inscrição a favor do outro proprietário - G2 (...);
‘O marido da requerente por cartas registadas de 12/12/97 e 17/12/97 que fez remeter ao Ilustre Advogado da requerida, informou a A das insuficiências legais, nomeadamente, o averbamento à descrição 779, dos artigos urbanos inscritos na matriz predial respectiva sob os artigos 248, 249 e 250, o que lhe foi solicitado, assim como as respectivas licenças de habitação e utilização para os referidos prédios urbanos, levando, por isso, a que o marido da requerente se visse obrigado à desmarcação no Cartório Notarial de Tábua da escritura marcada para o dia 19/12/97. Em face disto, várias vezes o marido da requerente solicitou à requerida a regularização em termos legais, para que assim pudesse outorgar a mencionada escritura, vindo, quer o requerente, quer a requerida, a marcar a mencionada escritura para que esta tivesse lugar, por esta no Cartório Notarial de Vouzela, e por aquele no Cartório Notarial de Tábua, no dia 18 [sic]de Abril de 1998 pelas 11,00 e 17,00 horas respectivamente.
‘Porém, nenhuma das escrituras se pôde realizar por a A não ter apresentado os documentos necessários à outorga da escritura pública de compra e venda.
‘(...) Serve a presente para responder àquela notificação [supra referida em h)], devendo a A, no prazo máximo de cinco dias anteriores à data designada para a outorga da escritura, apresentar no Cartório Notarial de Tábua ou no escritório do mandatário da notificante os seguintes documentos:
‘- (...)
‘- certidão do registo predial relativa aqueles prédios;
‘- licenças de habitabilidade e utilização dos prédios urbanos.
‘(...) a escritura encontra-se aprazada para o dia 19/6/98 pelas 14,30 horas.
‘O marido da requerente considerará não cumprida a obrigação, com as consequências da restituição do sinal em dobro, de todas as quantias entregues pelo marido da ora requerente, considerando-se o contrato definitivamente não cumprido’;
1.12. «A autora foi notificada em 15/6/98 - alínea j);
1.13. «Conforme certidão emitida pela Câmara Municipal de Tábua de 18/6/98 ‘os pedidos de licença de utilização (...) referentes aos prédios urbanos inscritos na matriz predial da freguesia de Covelo, sob os artigos números 249 e 248 respectivamente sitos na Quinta do Viso, pertencentes à firma A, foram indeferidos por despacho de 25/3/98, por não reunirem as condições de utilização exigidas por lei - alínea l);
1.14. «Por documento apresentado na Conservatória do Registo Predial de Tábua a 30/10197, D e E requereram o cancelamento do registo feito a seu favor sob a ap. 01/921008 porquanto o bem registado nessa Conservatória sob o n.° 917/921008, que corresponde ao artigo 2.208 rústico da freguesia do Covelo ‘já não era dos requerentes e já se encontrava registado sob o n.° 779/910927, juntamente com diversos outros artigos, formando uma propriedade que é da firma A (...). Houve assim lapso do procurador quando pediu o registo desse prédio, mas houve também lapso desses serviços que não deviam ter registado esse prédio visto já estar em nome de outrem’ - alínea m);
1.15. «Os réus nunca requererem até 2/12/98 o termo de conhecimento de sisa referente à aquisição dos prédios referidos em a), supra - alínea n);
1.16. «Conforme certidão datada de 8/4/98 do Cartório Notarial de Tábua, ‘pelas dezoito horas e cinco minutos, compareceu neste cartório C (...) E por ela foi dito que se atrasou por motivos imprevistos, dado que deveria ter comparecido nestes serviços pelas dezassete noras a fim de reduzir a escritura pública o contrato prometido pelo contrato promessa de compra e venda efectuado a 9/6/93 (...) A identificada C se havia comprometido a apresentar oportunamente os documentos exigidos, dos quais apresentou somente a certidão do registo predial e teor matricial, bem como a licença de utilização da casa de habitação, não tendo contudo apresentado as mesmas licenças referentes aos restantes dois prédios urbanos, bem como a respectiva sisa’ - alínea o);
1.17. «Conforme certidão datada de 19/6/98 do Cartório Notarial de Tábua ‘compareceu neste cartório C (...). E por ela foi dito que compareceu nestes serviços a fim de reduzir a escritura pública o contrato prometido pelo contrato promessa de compra e venda, efectuado a 9/6/93 entre o seu marido H e a sociedade comercial por quotas A (...) Em face do alegado pela comparecente certifico que a outra parte alegadamente interessada no contrato não compareceu à outorga da referida escritura (...)’ - alínea p);
1.18. «Por carta datada de 5 de Fevereiro de 1997, o então mandatário do réu marido solicitou à autora a marcação da escritura pública de compra e venda - alínea q);
1.19. «O réu marcou, por sua iniciativa, a escritura pública no Cartório Notarial de Tábua, para a data de 19 de Dezembro de 1997, tendo a escritura sido por este desmarcada - alínea r);
1.20. «Há mais de 30 anos que a autora, por si e antepossuidores, cultiva directamente os bens supra referidos em a), dá de arrendamento e percebe as respectivas rendas, ou habita e utiliza os mesmos e pagando os respectivos tributos - quesito 1.º;
1.21. «O que sempre sucedeu ininterruptamente, à vista de todos, sem oposição de ninguém e na fundada convicção de que ao actuar da forma supra descrita em [1.20.] estava a exercer os poderes próprios dos donos, de forma insusceptível de causar prejuízos a qualquer pessoa - quesito 2.º;
1.22. «Por força de correspondência trocada entre autora e réus, através dos respectivos mandatários forenses, o advogado da primeira comunicou ao dos segundos que a escritura de compra e venda estava marcada para o dia 8/4/98, pelas 11,00 horas, no Cartório Notarial de Vouzela - quesito 3.º;
1.23. «Os réus não compareceram no dia, hora e local acima referido em f) e marcaram a outorga da escritura no Cartório Notarial de Tábua no mesmo dia 8/4/98 pelas 17,00 horas - quesito 4.º;
1.24. «A autora poderia dar de arrendamento os prédios supra referidos em a) pela quantia mensal de 50 000$00, desde 31 de Junho de 1998 - quesito 5.º;
1.25. «Aquando da celebração do acordo supra referido em d) os réus desconheciam a existência da inscrição supra referida em b) - quesito 6.º;
1.26. «A ré mulher comprometeu-se a apresentar os documentos exigidos para a celebração da escritura pública, com excepção da licença de utilização, correspondente ao acordo supra referido em d) - quesitos 7.°, 8.° e 11.°;
1.27. «Ao estabelecerem o prazo de 6 meses referido supra, em d), para o pagamento do remanescente do preço estipulado, as partes pretenderam fixar o mesmo prazo para a celebração da escritura pública - quesito 9.º;
1.28. «Prazo esse que as partes pressupunham ser suficiente para encontrar a documentação necessária e marcar a escritura pública de compra e venda - quesito 10.º;
1.29. «A câmara municipal indeferiu os pedidos de licença de utilização - quesito 12.°;
1.30. «A autora nunca tomou quaisquer medidas conducentes à emissão das licenças de utilização, designadamente, a realização de obras - quesito 13.º»
2. Com fundamento na factualidade exposta, a 1.ª instância julgou a acção fundamentalmente improcedente e na essência procedente a reconvenção, nos termos a que em síntese se aludiu no início.
Interessa à adequada compreensão do litígio que nos detenhamos por instantes na fundamentação conducente a um semelhante resultado.
2.1. Abordando a questão nuclear do não cumprimento do contrato-promessa e sua imputabilidade, considerou a sentença, à luz da resposta ao quesito 9.º (supra, II, 1.27.), que no prazo de pagamento do remanescente do preço (15 000 000$) e de outorga da escritura do contrato prometido - 6 meses a contar da data de celebração (9 de Junho de 1993), com termo em 9 de Dezembro seguinte - não foram emitidas pelos promitentes as declarações negociais típicas da compra e venda prometida, nem os réus solveram a fracção do preço.
Houve, por conseguinte, incumprimento, posto que tais prestações tinham prazo certo, não se apurando, contudo, a causa concreta do inadimplemento, tão-pouco a sua imputação a uma das partes ou à duas, sendo de todo desconhecida a actuação delas nesse período em ordem ao cumprimento.
Não obstante isto, concluiu-se que nenhum dos contraentes diligenciara pela celebração do contrato definitivo, incorrendo ambos reciprocamente em mora.
Todavia, sendo ambas as partes culpadas pela não celebração da compra e venda, pondera a sentença, o grau de culpa da autora é superior porque no lapso de tempo contratual em apreço nunca reunira as condições necessárias à conclusão do contrato.
Por um lado, a propriedade do imóvel permaneceu registada em seu nome e no de D e E (supra, II, 1.2.), obstáculo que a autora apenas removeu em 30 de Outubro de 1997, com o cancelamento da inscrição no registo predial a favor dessas pessoas (supra, II, 1.3., 1.11. e 1.14.).
Em segundo lugar, a autora nunca conseguiu obter a licença de utilização relativamente aos artigos matriciais n.os 248 e 249, concernentes aos dois pavilhões existentes na Quinta do Viso (supra, II, 1.1., 1.13. e 1.29.).
2.2. Surge neste conspecto a questão de saber se a mora se converteu em incumprimento definitivo, e uma primeira interrogação sobre se alguma das partes podia impor à outra a realização da escritura no dia, hora e local por ela elegido.
Por um lado, considera o tribunal de Coimbra, sendo o contrato omisso quanto a esse aspecto torna-se em princípio necessário para o efeito o mútuo consenso dos promitentes. Por outro lado, seja no cumprimento da obrigação, seja no exercício do direito, devem as partes proceder de boa fé (artigo 762.º, n.º 2, do Código Civil).
Daí que, nestas coordenadas, a falta de consenso permita a qualquer dos contraentes em «situação de impasse» marcar unilateralmente a escritura desde que, segundo a boa fé, com a antecedência necessária à preparação do cumprimento pela contraparte e para cartório não excessivamente desfavorável a esta.
Em tais condições, o princípio da boa fé igualmente deve inibir a parte contrária de se opor à marcação, antes implicando a sua cooperação.
2.3. No enquadramento jurídico das iniciativas de notificação e de marcação da escritura ensaiadas pelas partes, à luz dos tópicos esboçados, vejamos por fim as conclusões extraídas na sentença determinando ultima ratio a sorte da acção e da reconvenção.
Se bem se afigura, relevavam paradigmaticamente os seguintes actos, todos praticados em 1998:
a) a marcação da escritura pela autora, em 24 de Março, após contactos entre os advogados das partes, para o dia 8 de Abril, às 11,00, no Cartório Notarial de Vouzela (supra, II, 1.6. e 1.22.), a que os réus não compareceram (supra, II, 1.23.);
b) a notificação judicial avulsa admonitória da autora aos réus, de 22 de Abril, restrita ao pagamento de 15 000 contos do preço ainda em falta, no prazo de 30 dias, sob pena de conversão da mora em incumprimento definitivo e resolução do contrato (supra, II, 1.8.), efectuada em 20 de Maio quanto à ré, e em 30 de Junho quanto ao réu (supra, II, 1.9.), sem resultado;
c) a notificação judicial avulsa admonitória dos réus à autora, de 26 de Maio, marcando a escritura para 19 de Junho, às 14,30, no Cartório Notarial de Tábua, com a cominação de apresentação das licenças de habitabilidade e utilização dos prédios urbanos até 5 dias antes, sob pena de se considerar o contrato definitivamente incumprido, e de restituição do sinal em dobro (supra, II, 1.11.) - notificação concretizada sem sucesso em 15 de Junho (supra II, 1.12.), uma vez que os representantes da autora não compareceram (supra, II, 1.17.).
Pois bem. A sentença veio a concluir, em suma, que a autora, nunca tendo estado em condições de outorgar a compra e venda, pelas razões há pouco aduzidas, não podia sem abuso de direito e ofensa da boa fé proceder à marcação da escritura aludida em a) - sendo por isso mesmo irrelevante a respectiva falta de comparência dos réus -, nem prevalecer-se da notificação admonitória referida em b) para resolver o contrato.
Já a notificação admonitória dos réus evocada na alínea c) foi, em contraponto, operante no sentido do incumprimento definitivo do contrato, ao abrigo do n.º 2 do artigo 808.º do Código Civil, devendo o prazo de 3 dias de que a autora dispôs considerar-se suficiente em ordem à sua preparação para o acto, e não surpreendente posto que a outras marcações da escritura haviam as partes procedido anteriormente (cfr., v. g., supra, II, 1.18. e 1.19; 1.6., 1.22. e 1.23.; 1.23., 1.6. e 1.7.).
Eis assim as fundamentais razões pelas quais na economia do incumprimento gizada na 1.ª instância improcederam praticamente todos os pedidos da autora, conferindo-se em contraste acolhimento aos pedidos dos réus.
3. Assaz divergente foi, porém, o entendimento da Relação de Coimbra, onde vieram efectivamente a improceder, quer a acção quer a reconvenção, na base da motivação seguinte.
A relação litigiosa circunscreve-se à resolução do contrato-promessa, por incumprimento que as partes reciprocamente imputam a facto da contraparte.
E sendo este linearmente o objecto do litígio, a resolução do contrato depende, à luz do artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, de mora da parte no cumprimento da prestação (artigo 804.º, n.º 2), e, ainda, da sua abstenção em a realizar dentro do prazo razoável admonitoriamente fixado.
No apuramento do pressuposto da mora relevam fundamentalmente os requisitos do tempo e lugar da prestação.
Quanto ao tempo, resulta da resposta ao quesito 9.º que as partes pretenderam aplicar o prazo previsto no contrato para o pagamento da última prestação do preço - meio ano a contar da conclusão da promessa, em 9 de Junho de 1993, com termo, portanto, a 9 de Dezembro seguinte - também à celebração da escritura.
Contudo, em data incerta posterior ao contrato aceitaram creditar 5 000 contos, por conta do preço, a favor dos promitentes compradores, resultando igualmente da factualidade provada que já depois do termo do aludido prazo contratual convieram na inexistência de «condições objectivas (formais-legais)» que permitissem celebrar a escritura dentro dele.
Ademais, em juízo prima facie - e, quiçá presuntivamente, adjectivamos nós a ilação -, revelaram as partes, muito posteriormente à celebração do contrato, que mantinham o interesse negocial, havendo pelo menos tacitamente arredado a estipulação do prazo primitivo quando, na sequência de contactos entre os seus advogados ambos os promitentes marcaram a escritura para o dia 8 de Abril de 1998, só que, de parte da autora para as 11,00 no Cartório de Vouzela, e da parte dos réus para as 17,00 no Cartório de Tábua (cfr. neste sentido supra, II, 1.22. e 1.23.). Quer dizer, acordaram no cumprimento da prestação para a mesma data, não se estendendo, porém, o acordo à hora e ao local.
Flui, por consequência, dos tópicos indicados que as partes, ao abrigo da sua liberdade contratual, modificaram os prazos de cumprimento, deixando-os omissos.
No tocante, por sua vez, ao lugar da prestação é que o contrato sempre foi omisso, posto que os promitentes nada convencionaram acerca do cartório de outorga da escritura pública, tão-pouco acordando em incumbir alguma delas da respectiva marcação.
Ora, pondera o acórdão sub iuducio, se a lacuna concernente ao lugar do cumprimento ainda podia ser colmatada recorrendo ao artigo 772.º, n.º 1, do Código Civil - e ao regime regra do lugar do domicílio do devedor, implicando a marcação da escritura por uma das partes para o cartório do lugar do domicílio da outra -, já o tempo da prestação, na falta de consenso, só mediante a via judicial prescrita no artigo 777.º, n.º 2, poderia ser determinado.
Abstendo-se, porém, os contraentes de confiar a resolução do dissenso ao tribunal, cuja decisão a ambos se imporia, nenhum deles, agindo à margem das vinculações envolvidas nesse normativo, logrou colocar o outro em mora.
E preferindo, ao invés, assumir comportamentos voluntaristas de interpelações e notificações admonitórias, às quais não presidia, por conseguinte, uma situação de mora, limitaram-se a desencadear procedimentos contraproducentes na consecução do efeito de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
A polémica, aliás, acerca da exigibilidade ou não da licença de utilização - ou de construção, consoante a interpretação do artigo 44.º da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro -, é, de resto, questão nova, observa a Relação de Coimbra, não compreendida no objecto da presente lide, pelo que dela não cumpre aqui conhecer, embora bem pudesse constituir motivo de acção de condenação fundada nos princípios da boa fé e do dever de colaboração subjacentes aos artigos 762.º, n.º 2, 334.º 227.º, n.º 1, do Código Civil.
Em suma, remata o acórdão em revista, após as modificações que os contraentes de comum acordo lhe passaram a introduzir, o contrato-promessa estabilizou sem prazo certo, e sempre fora omisso quanto ao lugar do adimplemento, sem que tais omissões fossem supridas, pelo que nenhum dos outorgantes se encontra em mora relativamente ao seu cumprimento, e muito menos em situação de incumprimento definitivo, improcedendo consequentemente, quer a acção, quer a reconvenção, com absolvição dos réus e da autora.
4 Da decisão dissentem ambas as partes mediante recurso de revista, concluindo as respectivas alegações pela forma seguidamente extractada.
Eis assim as conclusões da revista da autora:
4.1. «Constata-se da materialidade dada como demonstrada que a recorrente, ao abrigo do disposto no comando legal inserido no artigo 808.° do Código Civil, interpelou admonitoriamente os recorridos, avisando-os que o atraso destes na liquidação da prestação a que estavam adstritos à recorrente [a faria perder] o interesse contratual e, assim, resolver o contrato;
4.2. «Com efeito a recorrente usou da faculdade que a lei assegura ao contraente vinculado a uma situação contratual patológica, de resolver o acordo cumprindo, obviamente, a procedimentalidade legalmente atinente;
4.3. «Por isso, a recorrente constatando a mora no cumprimento imputável aos outros contraentes, intimou-os a cumprir fixando o respectivo prazo peremptório - deu, pois, necessária nota dos comportamentos a que a lei a vincula;
4.4. «Neste conspecto, era seu o direito de usar da potestade de resolver o aludido contrato;
4.5. «Nem constituiria óbice à existência do predito direito a eventual obrigatoriedade da exibição da licença de utilização, uma vez que não se logra vislumbrar que, na hipótese dos autos ela existisse;
4.6. Na verdade, a boa actividade hermenêutica exercida no artigo 44° da Lei n.º 46/85 de 20 de Setembro - aquele vigente em 1998 - não impõe a referida espécie de obrigação;
4.7. «Com efeito, o aludido preceito apenas abrangia na respectiva esfera as transacções referentes a imóveis destinados a habitação, dado que para aí parece apontar, inequivocamente a ratio legis legitimadora da emergência da lei - nem mais nem menos proteger os adquirentes de fogos novos de construções clandestinas;
4.8. «Por outro lado, sendo o prédio objecto do contrato-promessa um prédio misto - simultaneamente rústico e urbano - e sendo que a parte urbana que aparece destituída de licença constituída por pavilhões, parece óbvia a inaplicabilidade do aludido preceito a tal espécie de imóvel;
4.9. «Ainda neste âmbito cumprirá sublinhar que uma vez que os pavilhões ditos urbanos se encontram afectos à actividade pecuária, a subsunção à referida categoria de ‘urbanos’ colide com os critérios fixados quer em via administrativa - artigo 3.° do Código da Contribuição Autárquica - quer em via civil - artigo 204.º do Código Civil;
4.10. «Na verdade, como flui dos referidos incisos normativos, tais pavilhões, porque implantados em terrenos rústicos e destinados a uma actividade homóloga teriam de ser, forçosamente, considerados como rústicos;
4.11. «Na realidade, são os recorridos que ao invocarem tal interpretação legal e ao escolherem o notário que sabiam de antemão que não realizaria a escritura por desenvolver a actividade hermenêutica que supra exprobrou, que actuam em abuso de direito;
4.12. «Ou seja, os recorridos excederam manifestamente os limites impostos pela boa fé, e legitimando, face ao artigo 334.° do Código Civil, o exercício desse putativo direito por abuso do mesmo.»
As conclusões, por seu turno, da revista do réus são do seguinte teor:
4.13. «Os ‘pavilhões’ prometidos vender pela recorrida aos recorrentes são prédios urbanos como tal inscritos na Repartição de Finanças e descritos na Conservatória do Registo Predial;
4.14. «No contrato promessa celebrado a recorrida obrigou-se a vender, além do mais, ‘pavilhões’ identificando-os como prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 248.° e 249.°, tendo também identificado tais prédios como urbanos nos articulados;
4.15. «A recorrida requereu junto da Câmara Municipal de Tábua a emissão de licenças de utilização relativas aos referidos prédios urbanos (pavilhões), cuja emissão foi indeferida e, somente após tal indeferimento pretendeu realizar a escritura pública sem tais documentos;
4.16. «A existência de licença de utilização dos referidos prédios urbanos (pavilhões) é obrigatória para a realização da escritura pública, registo definitivo da aquisição e ulterior alienação quer na data da celebração do contrato (artigo 44.° da Lei 46/85, de 20 de Setembro, artigos 68.º e 34.° Constituição), quer presentemente (artigo 1.° do Decreto-Lei n.º 281/99 de 26 de Julho);
4. 17. «A pretensão da recorrida de realização da escritura pública que formalizaria o negócio prometido sem a existência dos documentos obrigatórios - licença de utilização -, consubstancia violação do princípio da boa fé e abuso de direito (artigos 334.º e 762.°, n.° 2, do Código Civil);
4.18. «Os recorridos notificaram atempadamente a recorrida para comparecer em cartório notarial a fim de outorgar a escritura pública que formalizaria o negócio prometido com a cominação de que se faltasse o contrato se consideraria definitivamente não cumprido;
4.19. «A recorrida não compareceu no cartório notarial para outorgar a escritura pública pelo que não cumpriu definitivamente o contrato celebrado devendo devolver o sinal recebido em dobro acrescido de juros de mora (artigos 808.°, n.° 2, 442.° n.° 2, 805.°, n.° 1, e 806.° do Código Civil);
4.20. «A escritura pública que formalizaria o negócio prometido e o pagamento do remanescente do preço deveria ocorrer no prazo de seis meses após a celebração do contrato promessa, não tendo sido realizada por a recorrida não ter devidamente registados em seu nome os prédios prometidos vender, como lhe competia, circunstância essa impeditiva de realização da escritura;
4.21. «Mesmo após decorrido o prazo fixado na sentença [sic] os recorrentes procuraram realizar a escritura, marcando data e local para a sua realização, fixando à recorrida prazo razoável para a entrega das licenças de utilização dos ‘barracões’, que não foi cumprido pela recorrida, pelo que incorreu em mora que lhe é exclusivamente imputável (artigos 804.°, n.° 1, e 805.°, n.° 1, do Código Civil);
4.22. «Ainda que se entenda não existir incumprimento definitivo do contrato, o que só por mera cautela de patrocínio admite, a mora da realização da prestação confere aos recorrentes o direito de receber o sinal pago em dobro acrescido de juros de mora à taxa legal desde a notificação da contestação e até integral pagamento (artigos 442.°, n.os 2 e 3, e 806.° do Código Civil);
4.23. «Até ao pagamento da quantia referida no anterior artigo têm os recorridos direito de retenção sobre os prédios prometidos vender, por ter havido tradição destes (artigos 754.° e 755.°, n.° 1, alínea f), do Código Civil);
4.24. «Ao decidirem pela forma constante do douto acórdão ‘a quo’ os Meritíssimos Juízes Desembargadores violam por erro de interpretação e aplicação os artigos 44.° da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, 68.° e 34.° da Constituição, 1.° do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de Julho, 334.°, 762.°, n.° 2, 442.°, n.os 2 e 3, 804.° n.° 1, 805.° n.os 1 e 2, alínea a), 806.°, 808.°, 754.° e 755.°, n.° 1, alínea f), do Código Civil.»
5. Contra-alega apenas a autora em reafirmação das posições assumidas na sua alegação, pronunciando-se pela inexistência do direito de retenção dos réus e pela confirmação do acórdão da Relação de Coimbra «nos concretos segmentos examinados».
III
Coligidos nos termos expostos os necessários elementos de apreciação, cumpre decidir.
1. É manifesta a irredutibilidade das decisões das instâncias. Enquanto o tribunal de Coimbra concluiu que ambas as parte tinham incorrido em mora, a Relação do mesmo Distrito Judicial considerou inexistir mora de qualquer dos promitentes.
De que lado está a razão?
1.1. Propendemos a pensar, tudo ponderado, que a Relação procedeu a uma valoração integrada do contrato-promessa mais consentânea com a sua teleologia e ademais actualizada em função do circunstancialismo e das vicissitudes que o envolveram, posteriormente à data da celebração e após a consumação, em 9 de Dezembro de 1993, do prazo de 6 meses fixado para o pagamento da última fracção do preço e para a outorga da escritura.
Em contraponto, a sentença colocou a problemática suscitada noutra tónica, adoptando uma perspectiva dir-se-ia estática do mesmo negócio jurídico.
Observando que no prazo contratual, nem a autora, nem os réus emitiram as declarações negociais próprias da compra e venda, e que os réus não solveram além disso a parte do preço em falta, de imediato se pronunciou pelo incumprimento, uma vez que tais prestações tinham prazo certo.
E isto não obstante considerar que nada se apurara quanto ao que fizeram as partes durante esse período visando o cumprimento, qual a causa concreta do inadimplemento e sua imputabilidade a alguma delas ou a ambas. Apesar, portanto, da inconcludência, concluiu que nenhum dos contraentes diligenciara pela celebração da compra e venda prometida, entrando reciprocamente em mora.
Mas, a situação não deverá porventura construir-se nesta linearidade.
Lógico corolário da sentença, tratando-se de contrato bilateral, é que cada um dos contraentes ficara em mora perante o outro, como devedor, e, do mesmo passo, na posição de credor, podendo ao que parece extrair da mora as consequências previstas, nomeadamente, nos artigos 804.º, n.º 1, e 808.º, n.º 1, do Código Civil.
Da mora recíproca assim configurada fluiria, dito de outro modo, para cada uma das partes, um direito e uma obrigação de indemnização pelos danos resultantes da mora. E qualquer delas poderia converter a mora em incumprimento definitivo, resolvendo validamente o contrato.
Provavelmente atingir-se-ia, por todo o exposto, uma situação próxima de confusão (artigo 868.º), dir-se-ia inextricável.
Por outro lado, constitui um princípio de direito das obrigações - exigência do sinalagma funcional, pode dizer-se, nos contratos bilaterais perfeitos - o princípio denominado do tu quoque: aquele dos contraentes que não se mantém fiel ao contrato, não pode, enquanto perdurar a situação, fazer valer quaisquer direitos emergentes de violações contratuais da contraparte (2).
Nesta generalidade, o parâmetro carece de precisões, relacionadas com o tipo e a importância do dever contratual incumprido em primeiro lugar, e seus efeitos sobre o escopo contratual imediato da outra parte, importando uma correspondente indagação a este nível.
Se a violação do contrato for de molde a não afectar seriamente esse escopo queda nesse caso intocado o vínculo sinalagmático e o dever de prestação do outro contraente - v. g, se o não cumprimento de um dos contraentes respeitava a um dever acessório de escasso ou nulo significado no sinalagma contratual, não fica só por isso excluída a possibilidade de a mesma parte colocar em mora a parte contrária quanto ao cumprimento de um dever principal de prestação, e de exercer os direitos daí emergentes (3).
1.2. Ora, nenhuma ponderação mereceram na 1.ª instância os vectores referidos.
As aporias esboçadas foram resolvidas considerando-se, pura e simplesmente, por um lado, que ambas as partes são culpadas pela não celebração da compra e venda dentro do prazo previsto - conclusão que desde logo carece, a nosso ver, de fundamento factual plausível, quando a própria sentença reconhece nada se ter apurado sobre o comportamento dos promitentes durante o prazo contratual em ordem ao cumprimento da promessa, qual a causa concreta do incumprimento e sua imputabilidade a alguma das partes ou às duas.
Culpadas como quer que seja ambas as partes, entendeu, ademais, a sentença que o grau de culpa da autora é superior, por nunca se ter colocado em posição de cumprir o contrato durante o referido prazo: o imóvel não estava registado apenas a seu favor; e jamais obteve a licença de utilização dos pavilhões existentes na Quinta do Viso.
Contudo, não deixa de causar perplexidade um semelhante balanceamento de culpas no domínio em que nos movemos, suscitando, em derradeiro termo, qualquer das duas exigências as maiores reservas.
Desde logo, tratar-se-ia sempre de deveres de prestação secundários, se não mesmo de deveres de conduta (4), cujo incumprimento não afectava, se bem se pensa, a integridade do sinalagma contratual.
Tanto assim que não há notícia de a sua falta ter motivado controvérsia entre as partes durante o prazo contratual, e, mesmo após o decurso deste, até à época, já no ano de 1998, em que surgem as divergências entre os promitentes a propósito da marcação da escritura, revelando justamente, como observa a Relação, que nenhum deles perdera o interesse na celebração da compra e venda.
De qualquer modo, nessa altura encontrava-se já regularizada a situação quanto ao registo predial da Quinta do Viso, tendo esta passado a figurar aí com inscrição exclusiva a favor da autora, desde 30 de Outubro de 1997 (supra, II, 1.1., 1.3. e 1.14.).
E quanto à licença de utilização dos dois pavilhões existentes nessa propriedade, não constitui objecto da presente acção, consoante bem pondera o acórdão sub iudicio, a questão de saber se a concreta outorga da escritura pública de compra e venda da Quinta do Viso estava ou não sujeita à exibição dessa licença.
Provavelmente não estava, tratando-se de pavilhões em ruínas, tal como flui do próprio registo (supra, II, 1.1.), que a autora utilizava, «por si e antepossuidores», «há mais de trinta anos» (supra, II, 1.20.), logo não emergentes de empreendimentos imobiliários recentes justificando o licenciamento municipal que vem debatido.
Neste conspecto, efectivamente, cite-se apenas o Decreto-Lei n.º 445/91, de 20 de Novembro, que aprovou um regime de licenciamento de obras particulares, cujo artigo 26.º, n.º 2, dispõe destinar-se a licença de utilização «a comprovar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e condicionamentos do licenciamento e com o uso previsto no alvará de licença de construção».
E o certo é que, para além de referências opiniativas a um ou outro notário, como exigindo ou prescindindo da exibição dessa licença, não resulta dos factos provados que as partes tenham alguma vez visto recusada a outorga da escritura com tal fundamento.
Não é, todavia, essa questão que neste momento importa.
Quando muito, na perspectiva do incumprimento do contrato-promessa, seria pertinente saber se a obrigação de obtenção dessa licença tinha sido assumida, nomeadamente, pela autora, mas tal não resulta do teor do contrato nem da matéria de facto dada como provada.
2. Acresce ao exposto a análise empreendida pela Relação acerca das mutações operadas nas vinculações das partes posteriormente ao contrato - conducentes, mediante um tacitus consensus, à desvinculação do prazo contratual - e, bem assim, em torno dos requisitos de tempo e lugar das prestações, com a qual inteiramente se concorda, tudo permitindo concluir pela inexistência de mora de qualquer dos promitentes, um pressuposto cuja falta, por seu lado, inviabiliza, evidentemente, a situação de incumprimento definitivo visada mediante a acção e a reconvenção, nos termos do artigo 808.º, n.º 1, segunda parte, do Código Civil, com a resolução do contrato e demais aspectos peticionados, que assim justamente improcederam.
E não se finalizará sem deixar duas notas adicionais.
Em primeiro lugar, o prazo de três dias de que a autora dispôs em consequência da admonição dos réus, não poderia em justo critério considerar-se um prazo razoável à luz do citado normativo - verificando-se, aliás, que os réus marcaram um «prazo máximo de cinco dias anteriores à data» da escritura para a autora apresentar documentos, o qual, numa leitura lógica, já se havia esgotado quando foi notificada.
Como já se ponderou, o artigo 1454.º do Codice Civile estipula não dever esse prazo ser inferior a 15 dias, o que para nós pode constituir ponto de referência na falta de disposição paralela no direito português (5).
Em segundo lugar, a admonição da autora aos réus - e sem falar também da falta do pressuposto da mora - tinha na sua base o incumprimento, por parte destes, da última fracção do preço, um dever de prestação provavelmente secundário, no conspecto meramente de um contrato-promessa, que não poderia pôr em causa, se bem pensamos, a globalidade do negócio jurídico.
Tanto mais que, num entendimento viável da respectiva cláusula contratual, e na perspectiva da resposta ao quesito 9.º, tinham os réus a possibilidade de pagar até à celebração do contrato definitivo.
3. Nos termos expostos, acordam no Supremo Tribunal de Justiça em negar as revistas, confirmando o acórdão recorrido.
Custas por ambas as partes em proporção dos pedidos (artigo 446.º do Código de Processo Civil).
Lisboa, 25 de Março de 2004
Lucas Coelho
Santos Bernardino
Bettencourt de Faria
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(1) Na verdade, veio ainda a ser interposto agravo pela autora de despacho que decidiu uma questão processual subsequentemente à réplica, mas a Relação negou-lhe provimento e o diferendo não foi renovado perante este Supremo Tribunal.
(2) Karl Larenz, Lehrbuch des Schuldrechts, B. I, Allgemeiner Teil, 14. neubearb. Auf., C. H. Beck, München, 1987, págs.360/361, que momentaneamente se acompanha.
(3) Larenz, ibidem, referindo doutrina (nota 57) que a propósito distingue os tipos de violações de deveres contratuais que frustram em definitivo o escopo contratual, que apenas dificultam a sua consecução, ou pura e simplesmente o deixam intacto.
(4) Acerca destas categorias de deveres contratuais, cfr., mais desenvolvidamente, o acórdão, de 15 de Janeiro de 2004, na revista n.º 4122, 2.ª Secção.
(5) Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 7.ª edição (Reimpressão da 7.ª edição - 1997), Almedina, Coimbra, Julho de 2001, pág. 125, nota 2; também o acórdão citado na nota anterior.