Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 06B3603 |  |
DETERIORAÇÃO
FALTA DE ACORDO
BENFEITORIAS
MATÉRIA DE DIREITO
MATÉRIA DE FACTO
I - A lei obriga o locatário a restituir o locado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (art. 1043.º, n.º 1, do CC), sendo certo que, exceptuadas estas últimas, é ele quem responde pelas demais deteriorações (art. 1044.º do mesmo Código).
II - Embora sejam lícitas as pequenas deteriorações para assegurar o conforto e a comodidade do arrendatário, o arrendatário deve repará-las antes da restituição do prédio, nos termos dos n.ºs 1 e 2 do art. 4.º do RAU, salvo convenção em contrário, como se lê no n.º 1 do art. 1043.º do CC e no n.º 2 do art. 4.º do RAU.
III - Daqui se extrai que a convenção entre as partes é, sim, necessária para impedir a aplicação deste regime legal e não para o impor.
IV - Qualificar uma benfeitoria como necessária, útil ou voluptuária, nos termos do n.º 3 do art. 216.º do CC, integra matéria de direito; mas a sua catalogação de urgente - pressuposto da sua qualificação como benfeitoria necessária (n.º 3 do art. 216.º conjugado com o n.º 1 do art.1036.º, ambos do CC) - já se contém no estrito âmbito da matéria de facto.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
AA e BB pedem a condenação dos réus CC e mulher DD a pagarem-lhes a importância global de 1.203.743$60 de duodécimos de renda, com juros legais, vencidos e não pagos, acrescida quanto ao capital de 1.099.965$00 dos juros que, à taxa legal e anual de 10%, se venham a vencer posteriormente a 10/11/97 até efectivo pagamento e ainda que sejam condenados a reembolsá-los da importância de 555.516$00, com juros legais desde a citação, que os autores tiveram de despender com as reparações da fracção autónoma de que os réus foram arrendatários, até 30 de Abril de 1997, data de produção de efeitos da denúncia que fizeram do respectivo contrato de arrendamento.
Os réus contestaram, invocando, além da nulidade do contrato por falta de forma, terem declarado a sua resolução, em 31/12/96, pelo que só devem a quantia de 219.993$99, relativa à renda vencida em 1/11/96 e respeitante a Dezembro/96, confessadamente não paga e que pretendem ver compensada com a quantia de 3.160.000$00, relativa a benfeitorias (uma necessária e as demais úteis) que levaram a cabo no locado, pelo que, deduzindo a necessária reconvenção, pedem que, caso ainda subsistam as benfeitorias úteis, lhes seja reconhecido o direito a levantá-las, ou, se tal levantamento for ofensivo do artigo 216 do Código Civil, sejam os autores condenados a pagarem-lhes o montante de 2.590.000$00, sempre se mantendo, em qualquer das alternativas, a condenação do pagamento do valor da benfeitoria necessária, a compensar com o confessado na acção, tudo acrescido de juros, à taxa legal, contados desde a notificação da contestação.
Na réplica, os autores invocam o abuso de direito quanto à alegação, pelos réus, da nulidade do contrato e, realizado o julgamento, foi proferida sentença a julgar parcialmente procedentes quer a acção, quer a reconvenção e, consequentemente, a condenar:
--os réus a pagarem aos autores a importância global de 6.004,25€, acrescida, quanto ao capital de 5.486,60€, de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, desde 10/11/97, e ainda a reembolsar os autores da importância de 1.979,10€, com juros de mora, à taxa legal, desde a citação:
--os autores a pagarem aos réus a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença relativa ao custo da obra de cobertura a que alude o nº22 dos factos provados, até ao limite do valor global do pedido reconvencional, declarando ainda a compensação, total ou parcial, do crédito parcial dos autores no montante de 1097,33€ com o crédito dos reconvintes a liquidar em execução de sentença e atrás aludido.
Apelaram os réus desta sentença, mas a Relação do Porto confirmou-a, julgando improcedente a apelação, o que os determinou a virem pedir revista do respectivo acórdão, com as seguintes conclusões:
1. Os recorrentes ao invocarem a nulidade do contrato de arrendamento por vício de forma – inexistência de escritura pública a titulá-lo – não agiram com abuso de direito.
2. Tal conduta, legalmente admissível e de poder ser exercida a todo o tempo (artigos 1029, nº3 do CCivil e 6º do RAU), fundou-se em razões objectivas, atendíveis, sérias e justificadas derivadas das fundamentadas queixas aos recorridos sobre infiltrações de águas pluviais e humidade no locado.
3. Os recorrentes (vide cartas de fls.264 e 265) nunca puderam utilizar a cave da fracção para aí guardarem peças e acessórios da sua actividade (factos34, 38, 40 e 41).
4. A conduta omissiva dos recorridos levou os recorrentes a cobrirem o pátio das traseiras a fim de isolar a parede por onde se processavam as infiltrações na loja, conduta que a sentença de 1ª Instância e o acórdão recorrido acolhem como legítima e idónea tanto que os proprietários foram condenados ao reembolso do respectivo preço.
5. Inexistiu qualquer venire contra factum proprium uma vez que a anterior conduta dos recorrentes (desde 1988 !!!) não podia legitimar a convicção dos senhorios de que o direito que invocaram não seria exercido, isto por não ignorarem as suas repetidas queixas relativamente à inadequação do locado ao fim a que se destinava.
6. A legitimidade da conduta dos recorrentes determina que não sejam devidas rendas até ao termo do prazo contratual (30 de Abril de 1997), pelo que o primeiro pedido dos recorridos apenas procede quanto à renda vencida em Novembro de 1996.
7. Improcede igualmente o segundo pedido, já que quando os recorrentes instalaram a sua actividade de decorações no locado – 1 de Maio de 1988 – os recorridos ainda não eram proprietários da fracção, mas sim Filipe Cavadas – facto 1.
8. Os recorrentes realizaram obras de adequação do espaço ao fim a exercer, o que ocorreu no momento da ocupação da fracção e sempre com autorização do senhorio de então (vide carta de fls.206).
9. O piso estava deteriorado – facto 36 – e os recorrentes remediaram essa anomalia – facto 37 – ali aplicando soalho de madeira MDF, de custo superior ao do mogno – facto 20 --, obra na qual despenderam 325.000$00 – facto 46.
10. Realizaram avultados trabalhos de carpintaria nos quais despenderam 1.900.000$00 – factos 24 e 47 --, sendo que quer o soalho aplicado, quer os trabalhos de carpintaria que passaram a integrar a fracção podiam ser levantados e/ou retirados para posterior reaplicação e sem prejuízo do local – factos 21 e 48.
11. A fracção, no momento em que os recorrentes a entregaram aos recorridos, encontrava-se no mesmo estado em que estes a compraram ao anterior proprietário, pelo que não podem reclamar a indemnização correspondente a obras realizadas para alegadamente a reporem no estado anterior.
12. Acresce que inexistia qualquer convenção no sentido dos recorrentes devolverem o locado no estado em que se encontrava antes do arrendamento se iniciar e, para além disso, os trabalhos realizados – com a tolerância e benefício do proprietário – visaram a adequação do espaço ao fim do contrato.
13. A benfeitoria decorrente da aplicação pelos recorrentes do novo soalho de madeira em MDF só pode ser qualificada como necessária – facto 20 --, uma vez que quando a fracção foi ocupada o piso estava deteriorado.
14. Tratou-se de necessidade urgente de remediar a anomalia, o que foi cumprido pelos recorrentes com o benefício dos senhorios a quem competia, aliás, a reparação, pelo que é manifesto terem direito ao reembolso do despendido – 325.000$00.
15. Os trabalhos de carpintaria – facto 24 – têm de qualificar-se como benfeitorias úteis, já que realizados com autorização do anterior proprietário e no seu interesse – aumentaram o valor da fracção --, podendo, a final, ser levantado sem prejuízo do local – facto 48 --, pelo que os recorridos ao não permitirem o seu levantamento terão de reembolsar os recorrentes do seu custo – 1.900.000$00.
16. O pedido reconvencional deve proceder com a condenação dos recorridos ao reembolso dos recorrentes da quantia de 2.225.000$00 referente ao custo da aplicação do soalho e dos trabalhos de carpintaria, operando-se, de seguida, a compensação do crédito dos recorridos referente ao duodécimo da renda a que têm direito de 210.993$00.
17. O acórdão recorrido não se pronunciou quanto à questão da procedência apenas parcial do pedido da acção (antecedentes conclusões 6 a 12), limitando-se a tratar das questões do abuso de direito e do pedido reconvencional, pelo que ocorreu manifesta omissão de pronúncia que o fere de nulidade nos termos do artigo 668, d), 1ª parte do CPCivil.
18. Ao decidir como decidiu o acórdão violou, para além do mais, o disposto nos artigos 1029, nº3 e 334 do CCivil, 6º do Preâmbulo do RAU, 216, nº2, 1036, nº2 e 1273, nº2, também do CCivil.
Os recorridos contra-alegaram no sentido da confirmação do julgado.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Por não vir impugnada, nem haver lugar à sua alteração, dá-se como reproduzida a matéria de facto fixada no acórdão recorrido – nº6 do artigo 713 ex vi artigo 726, ambos do Código de Processo Civil.
As conclusões supra transcritas consubstanciam as seguintes questões:
1ª-- NULIDADE DO ACÓRDÃO POR OMISSÃO DE PRONÚNCIA;
2ª– ABUSO DE DIREITO;
3ª-- REPARAÇÕES EFECTUADAS NO LOCADO PELOS AUTORES;
4ª-- BENFEITORIAS APLICADAS NO LOCADO PELOS RÉUS.
1ª QUESTÃO
Alegam os recorrentes que o acórdão recorrido não se pronunciou quanto à questão da procedência apenas parcial do pedido da acção, incorrendo, por isso, na nulidade prevista na línea d) (1ª parte) do nº1 do artigo 668 do CPC.
Mas não é assim.
O acórdão confirmou a sentença da 1ª Instância, remetendo para os respectivos fundamentos de facto de direito, como se pode ver dos seguintes trechos:
--«.., é dos factos elencados na sentença recorrida que teremos de partir para solucionar as questões «sub judice»»;
--«A este respeito começamos por dizer que partilhamos na íntegra toda a argumentação produzida na sentença recorrida, dado o seu inegável acerto.
Por isso, não vamos voltar a repetir aqui a dita argumentação na íntegra que, repete-se, está correctamente fundamentada quer de facto e quer de direito.»;
--«Já tivemos oportunidade de salientar que a sentença recorrida está correctamente fundamentada, quer de facto e quer de direito, e daí que, a este título, nada mais tenhamos a acrescentar ao que ali está exposto e decidido, dado o seu inegável acerto.
Neste ponto é caso para dizer que estamos perante um caso perfeitamente enquadrável nas previsões do nº5 do artigo 713º do C. P. Civil…».
O acórdão utilizou, portanto, a fundamentação remissiva facultada por este artigo 713, nos seus números 5 e 6, sem, contudo, deixar de ter reforçado argumentativamente uma ou outra questão.
Consequentemente, ao lançar mão da citada faculdade legal, o acórdão «apropriou-se» de toda a fundamentação desenvolvida pela sentença da 1ª Instância, que deu resposta a todas as questões, incluindo a ora trazida à liça pelos recorrentes.
Acresce que uma das questões particularizadas no acórdão recorrido, corroborando a respectiva decisão proferida pela 1ª Instância, foi a de os recorrentes terem abusado do seu direito de excepcionarem a nulidade, por inobservância de forma, do contrato de arrendamento.
Ora, ao concluir que os recorrentes actuaram com claro e manifesto abuso de direito nessa invocação anulatória, está o acórdão, implicitamente, também a corroborar a concomitante questão das rendas, no sentido decidido pela 1ª Instância – ou seja, que estão em dívida as rendas vencidas nos dias 1 dos meses de Novembro de 1996 a Março de 1997, referentes às rendas dos meses de Dezembro de 1996 a Abril de 1997 e não só, como defendem os recorrentes, aquela primeira renda.
Não está, portanto, o acórdão recorrido inquinado com a arguida nulidade.
2ª QUESTÃO
Alegam os recorrentes não terem abusado do seu direito de invocarem a nulidade do contrato de arrendamento, por falta de forma, pois que o fizeram com fundamento em razões objectivas, atendíveis, sérias e justificadas, derivadas das fundamentadas queixas aos recorridos sobre as infiltrações de águas pluviais e humidade no locado.
Mas não é isso que resulta quer dos factos elencados, quer da análise crítica das instâncias sobre o comportamento dos recorrentes.
O que se extrai dos factos é que, como concluíram as instâncias, apesar das deficiências do locado terem sido detectadas logo no início do contrato de arrendamento, só agora, ao fim de dez anos de vigência deste mesmo contrato, é que os recorrentes vêm invocar a referida nulidade com o intuito de fugirem às suas responsabilidades, decorrentes da denúncia que dele vieram a fazer.
É, assim, inegável que os recorrentes actuaram com claro abuso de direito, atenta a definição estatuída no artigo 334 do Código Civil, pelo que também improcede a 2ª questão.
3ª QUESTÃO
No seu inconformismo quanto a terem sido condenados a pagar as deteriorações apresentadas pelo locado quando o entregaram aos senhorios, ora recorridos, alegam os recorrentes que:
--por um lado, quando entregaram a fracção aos recorridos, ela encontrava-se no mesmo estado em que estes a compraram ao anterior proprietário, além de que os trabalhos realizados, com a tolerância e benefício do proprietário, visaram a adequação do espaço ao fim contratual;
--por outro lado, inexistia qualquer convenção no sentido dos recorrentes devolverem o locado no estado em que se encontrava antes do arrendamento.
Ora, quanto ao primeiro argumento, ele contende com a matéria de facto, sobre a qual são as instâncias que detêm a última palavra, ressalvadas as situações excepcionais de intervenção do Supremo, nos termos do nº2 do artigo 722 do CPC e que para aqui não são chamadas.
Significa isto, portanto, que é definitiva a decisão do acórdão sob recurso, ao confirmar a sentença da 1ª Instância no sentido de que havia deteriorações indemnizáveis do locado, aquando da sua entrega.
No que concerne ao segundo argumento, esquecem os recorrentes que é a própria lei a impor que o locatário é obrigado a restituir o locado no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização (artigo 1043, nº1 do Código Civil), sendo certo que, ressalvadas estas últimas, é ele quem responde pelas demais deteriorações (artigo 1044 do mesmo Código).
Acresce que, embora sejam lícitas as pequenas deteriorações para assegurar o conforto e a comodidade do arrendatário, o arrendatário deve repará-las antes da restituição do prédio, nos termos dos nºs1 e 2 do artigo 4º do RAU.
Tudo isto, salvo convenção em contrário, como se lê no nº1 do artigo 1º43 do CC e no nº2 do artigo 4º do RAU – convenção que, in casu, não existe.
Daqui se extrai que a convenção entre as partes é, sim, necessária para impedir a aplicação deste regime legal e não para o impor, como parece entenderem os recorrentes.
Improcede, pelo expendido, a 3ª questão.
4ª QUESTÃO
No que concerne ao pedido reconvencional, a única benfeitoria, feita pelos recorrentes no locado, que as instâncias consideraram indemnizável, foi a cobertura a que alude o nº22 dos factos provados, por a terem catalogado de necessária (artigo 216, nº3 do CC) por ser urgente (artigo 1036, nº1 do mesmo Código).
Entendem, no entanto, os recorrentes que:
--a benfeitoria consistente na aplicação do novo soalho de madeira em MDF (facto 20) tem de ser qualificada também como necessária por ter sido urgente;
--as demais, atinentes ao trabalhos de carpintaria, têm de ser qualificadas como benfeitorias úteis, porque adequadas ao fim do contrato e autorizadas pelo senhorio de então.
Só que esta pretensão esbarra contra os já referidos e consabidos limites de movimentação do Supremo no âmbito da matéria de facto.
Efectivamente, se é certo que qualificar uma benfeitoria como necessária, útil ou voluptuária, nos termos do nº3 do artigo 216 do Código Civil, integra matéria de direito, não é menos certo que a sua catalogação de urgente – pressuposto da sua qualificação como benfeitoria necessária (nº3 do artigo 216 conjugado com o nº1 do artigo 1036) -- já se contém no estrito âmbito da matéria de facto.
Ora, a única obra que as instâncias consideraram urgente foi a aludida cobertura.
Quanto às restantes, mesmo a serem todas qualificadas como úteis, o seu reembolso está incontornavelmente arredado, face à cláusula contratual impeditiva de o arrendatário ser indemnizado por obras por si realizadas no locado, sem autorização (por escrito e notarialmente reconhecida) do senhorio – cláusula 6ª do contrato de arrendamento e nº11 da matéria de facto.
Por outro lado, não se vislumbra no elenco da matéria de facto que as obras tenham sido autorizadas pelo anterior senhorio, como alegam os recorrentes.
A única coisa que se lê no elenco fáctico (nºs26 e 27), a propósito deste assunto, é que os autores nunca consentiram que os réus promovessem no locado qualquer obra, autorização que estes nunca pediram àqueles.
Improcede, por conseguinte, esta 4ª e última questão.
DECISÃO
Pelo exposto nega-se a revista, com custas pelos recorrentes.
Lisboa, 16-11-2006
Ferreira Girão (Relator)
Bettencourt de Faria
Pereira da Silva