| 155/2002.L1.S1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDATÁRIO
COMUNICAÇÃO DO PROJECTO DE VENDA
PROPOSTA DE CONTRATO
ACEITAÇÃO DA PROPOSTA
IRREVOGABILIDADE
VÍCIOS DA VONTADE
INVALIDADE
ABUSO DO DIREITO
- Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, Vol. I, 2ª edição, pág. 342.
- Inocêncio Galvão Telles, 1997, 7ª edição, pág. 168.
- Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, 2010, II, Direito das Obrigações, Tomo II, pág. 496 e 500.
- Menezes Leitão, Direito das Obrigações, 2003, Vol. I, 3ª edição.
- Teodoro Bastos de Almeida “ Boa Fé e Notificação para Preferência”, B.F.D.U.C., 72 ( 2002), pág. 439-474.
-Vaz Serra, Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 109.º, pág. 298/299.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 646.º/4, 722.º, 729.º
- DE 15-6-1989, B.M.J. 388-479;
- DE 11-5-1993, B.M.J. 427-491;
- DE 2-3-1999,C.J.,4, PÁG. 131;
- DE 21-2-2006 (P. 3894/2005);
- DE 17-6-2008 (P. 1572/2008);
- DE 9-10-2008 (P. 1914/2007).
I - A comunicação a que alude o art. 416.º do CC desde que contenha todos os elementos necessários à decisão do preferente vale como proposta de contrato.
II - A irrevogabilidade da proposta nos termos do art. 230.º do CC não exclui o reconhecimento da sua invalidade, tal como sucede com qualquer outra declaração negocial, invocando-se e demonstrando-se vício de vontade.
III - No caso de ser apresentada nova comunicação nos termos do art. 416.º do CC pelo obrigado à preferência, o facto de o preferente a aceitar não implica que ele não possa declarar que, apesar dessa aceitação, não renuncia ao direito de exigir indemnização com base em responsabilidade pré-contratual por entender que a primeira comunicação não padecia de nenhum vício, não traduzindo tal atitude nenhum abuso do direito (art. 334.º do CC).
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
1. AA, BB e CC demandaram O T..., Companhia de Seguros, S.A. em acção declarativa sob a forma ordinária pedindo que seja a ré condenada a pagar-lhes os danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos pela ruptura unilateral das negociações pré-contratuais, nomeadamente o dano patrimonial emergente no montante de 57.511,00€ que é o acréscimo do preço que os AA , juntamente com os demais comproprietários, foram obrigados a pagar a mais pelo prédio e, ainda, que seja a ré condenada a pagar os demais custos que se liquidarem em execução de sentença, nomeadamente honorários da sua mandatária e as despesas realizadas com a propositura desta acção; requerem ainda que a título de danos não patrimoniais seja a ré condenada a pagar aos AA a quantia de 15.000€.
2. A acção foi julgada improcedente nas instâncias.
3. Os AA formularam as seguintes conclusões no âmbito da revista interposta para este Tribunal:
1ª- Não pode a recorrente conformar-se com o entendimento assumido no douto acórdão da Relação de Lisboa quer quanto à natureza e efeitos jurídicos que atribui à comunicação para preferência e respectiva aceitação pelo preferente, quer quanto à admissibilidade da prova testemunhal para demonstração da alteração introduzida em contrato-promessa de compra e venda de imóvel quer ainda quanto à qualificação da conduta da recorrida para efeitos de apuramento da responsabilidade civil e existência de danos sofridos pela ora recorrente.
2ª- O douto acórdão recorrido ofendeu preceitos de direito substantivo, como sejam os artigos 1091.º, 230.º, 334.º, 351.º ,393.º, 394.º, 416.º e 562.º a 564.º do Código Civil e princípios fundamentais substantivos.
3ª- Ao direito de preferência conferido pelo artigo 1091.º do Código Civil ao arrendatário, em caso de venda do local arrendado, é aplicável o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.
4ª- A comunicação para preferência constitui uma declaração negocial e traduz proposta contratual correspondente ao projecto de venda que é levado ao conhecimento do preferente pelo obrigado.
5ª- A declaração de preferência assume o significado de uma aceitação.
6ª Nos termos do disposto no artigo 230.º do Código Civil é irrevogável a proposta de contrato depois de recebida pelo destinatário.
7ª- Os direitos legais de preferência têm sempre eficácia legal e, em caso de incumprimento, o obrigado à preferência pode ser sujeito ao dever de indemnizar.
8ª- Mesmo admitindo que tenha ocorrido erro na indicação do preço de venda do imóvel, por parte do obrigado, não era o mesmo susceptível de reparação em prejuízo da recorrente.
9.ª- Segundo a posição assumida pelo ilustre Professor Vaz Serra, constando a comunicação e a declaração de documento assinado, ficou concluído entre as partes um contrato-promessa de compra e venda.
10.ª- Mesmo que assim se não entenda, sempre se poderá dizer que, não constando dos autos documento que reflicta a alteração do preço constante do contrato-promessa junto aos autos, outorgado entre a ré e o terceiro promitente comprador, tal prova não poderia ser produzida testemunhalmente em prejuízo da recorrida.
11.ª- Sendo o contrato-promessa um contrato cujo objecto é a celebração futura de um outro contrato, qualquer alteração dos seus termos e condições teria que ser reduzida a escrito.
12.ª- Qualquer alteração ao contrato-promessa comunicado pelo obrigado à recorrente, para produzir efeitos teria que ser reduzido a escrito.
13.ª- Estabelece o artigo 394.º do Código Civil a inadmissibilidade da prova por testemunhas que tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento particular.
14.ª- O n.º3 do supra citado artigo deve ser entendido no sentido de que terceiros podem utilizar a prova testemunhal contra as partes, mesmo no caso em que esta possibilidade está vedada a estas pelo que, contrariamente ao expendido no douto acórdão recorrido, esta disposição legal não se aplica ao caso sub judice.
15.ª- A consideração de que a alteração do preço de venda do imóvel objecto dos autos, constante de contrato-promessa, está provada não é uma simples interpretação do contexto do documento.
16.ª- Tanto mais que dos autos não consta prova documental susceptível de formar a convicção da verificação do facto alegado a fim de interpretar o contexto do documento ou para completar a prova documental.
17.ª- A recorrente viu os seus objectivos e expectativas frustrados apesar de ter concretizado a compra do imóvel pois veio a adquiri-lo por um preço muito superior ao inicialmente previsto.
18.ª- Tem, assim, o direito a ser indemnizada pela recorrida pelo prejuízo sofrido resultante da aquisição do imóvel por valor muito superior ao comunicado.
19ª- A conduta da recorrida é fortemente censurável e intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico da boa fé e causou prejuízos à autora identificados e demonstrados nos presentes autos, sendo idónea a gerar a obrigação de indemnizar.
20ª- Não é aceitável a presunção de que a ré agiu de forma diligente porque procedeu à comunicação de novo preço de venda do imóvel, quando não foi apurada a data em que teve conhecimento do “ erro”, pelo contrário está demonstrado que entre a data de comunicação para preferência e a data de alteração do preço passaram cerca de 4 meses (v. ponto 41 da BI).
21ª- Não existem elementos que permitam concluir, como fez o Tribunal da Relação, que o preço pago pela recorrente se repercutiu no valor do imóvel.
4. Factos provados:
1- A ré foi proprietária do prédio sito na Rua ..., n.º ..., freguesia da Penha de França, concelho de Lisboa, que se encontra descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.° 8383, a fls. 97 do livro B-25 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 466.º (cf. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz) [alínea A) dos factos assentes].
2- Os autores foram inquilinos da ré até à data em que adquiriram o prédio supra referido, ou seja até 19 de Setembro de 2001, sendo actualmente os donos e legítimos proprietários, no regime de compropriedade, juntamente com mais quatro pessoas (cf. doc. de fls. 19 que no mais se reproduz). [alínea B) dos factos assentes].
3- Por carta registada com aviso de recepção, datada de 27 de Março de 2001, os autores, juntamente com outros inquilinos do prédio devidamente identificados supra, foram notificados pela ré para exercer o seu direito legal de preferência na venda daquele prédio, do qual eram todos inquilinos, pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €) - (cf. doc. de fls. 22 que no mais se reproduz) [alínea C) dos factos assentes].
4- A ré celebrou o respectivo contrato- -promessa, da venda anunciada, com o então promitente comprador, que era a sociedade ..., Lda., contrato que foi assinado no dia 5 de Abril de 2001 e cuja cópia foi fornecida aos autores pela ré (cf. doc. de fls. 24 a 27 que no mais se reproduz) [alínea D) dos factos assentes].
5- Naquele contrato, a ré prometeu vender à sociedade ..., Lda. o prédio de que eram arrendatários os autores pelo preço de 62.470.000500 (311.599,05 €), conforme dispõe a cláusula 3.º daquele contrato [alínea E) dos factos assentes].
6- Na data da celebração daquele contrato promessa, a ré recebeu do então promitente comprador ..., Lda., a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a quantia total de 19.620.000$00 (97.864,15 €), do qual a ré deu quitação, tendo ficado então acordado que no momento da respectiva escritura de compra e venda a ré receberia o remanescente do preço, 42.850.000S00 (213.734,90 €) [alínea F) dos factos assentes].
7- As então partes contraentes previram, na cláusula 4.ª daquele mesmo contrato, que: “considerando que o imóvel se encontra onerado por contratos de arrendamento, aceitam ambas as partes que a presente promessa está total e absolutamente condicionada ao exercício do direito de preferência a exercer pelos inquilinos titulares do contrato de arrendamento com mais do que um ano tal como se encontra previsto pelo artigo 47.° n° 1 do Regime do Arrendamento Urbano, DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro." E, ainda, na cláusula 5.ª que “atento o disposto na cláusula quarta deste contrato, caso seja exercido qualquer direito de preferência fica desde já estipulada a invalidade desta promessa de compra e venda.” [alínea G) dos factos assentes].
8- Por carta registada com a/r, datada de 24 de Abril de 2001, a ré notificou os autores de todos os detalhes daquele projecto de venda do imóvel pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,05 €), alegando que: “tendo-se verificado que, para que V. Exa. pudesse exercer o seu direito, não lhe foram remetidos todos os elementos essenciais do negócio proposto, vimos agora dar-lhe essa informação.” [alínea H) dos factos assentes].
9- Assim, agora pela segunda vez, a ré notificou os autores de que pretendia vender o imóvel à sociedade ..., Lda., pelo preço de 62.470.000$00 (311.599,0€) [alínea I) dos factos assentes].
10- Por carta de 2 de Maio de 2001, os então inquilinos do r/c. Dto., 1.° Dto., 2.° Dto., 3.° Dto., 3.° Esq., 4.° Dto. e 5.° Esq. do referido prédio exerceram o seu direito de preferência [alínea J) dos factos assentes].
11- Em resposta, a ré enviou aos autores preferentes uma carta registada com a/r (cf. doc. 5), pela qual disse ter tomado boa nota do exercício do direito de preferência e solicitou o envio da documentação (identificação dos outorgantes) necessária à celebração do contrato-promessa [alínea L) dos factos assentes].
12- Por carta de 4 de Junho de 2001, a ré notificou os autores para se deslocarem aos seus Serviços do Património no dia 18 de Junho de 2001, pelas 11h, para ser assinado o respectivo contrato-promessa de compra e venda e ser entregue o sinal de 19.620.000$00 (97.864,00€) [alínea M) dos factos assentes].
13- No dia 18 de Junho de 2001, os réus, acompanhados dos outros inquilinos preferentes, dirigiram-se aos Serviços de Património da ré com um cheque do montante de 19.620.000$00 para celebrarem o respectivo contrato-promessa [alínea N) dos factos assentes].
14- Por carta de 28 de Junho de 2001, a advogada dos aqui autores pediu aos Serviços do Património da ré que fosse marcado dia para a celebração do contrato-promessa que estava combinado [alínea O) dos factos assentes].
15- Nesta última carta, era realçado que os termos do contrato-promessa a assinar deveriam ser, nos termos da lei aplicável, os mesmos do contrato-promessa assinado em 5 de Abril de 2001 com a sociedade ..., Lda. [alínea P) dos factos assentes].
16- Apenas em 16 de Julho de 2001, a ré respondeu aos pedidos dos inquilinos preferentes, inclusive os aqui autores, para que se marcasse a data e o local do contrato-promessa; esta resposta da ré foi dada por carta. (Doc. de fls. 41 e 42) [alínea Q) dos factos assentes].
17- Nesta carta, a ré alterou o preço de venda do imóvel, alegando que tinha existido "um erro" da sua parte (cf. doc. 9) [alínea R) dos factos assentes].
18- No dia 19 de Setembro de 2001, foi celebrada a respectiva escritura de compra e venda, ou seja, foi celebrado o contrato prometido [alínea S) dos factos assentes].
19- A ré comunicou um novo projecto de venda, pelo qual o preço do prédio seria de 74.000.000$00, ou seja, mais 11.530.000$00 (57.511,00 euros) do que o preço projectado para venda e que tinha sido o preço constante do contrato-promessa assinado em 5 de Abril de 2001. [resposta ao ponto 4. da BI].
20- A ré marcou a assinatura do novo contrato- -promessa pelo novo preço para o dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 7. da BI].
21- O respectivo contrato-promessa de compra e venda, foi assinado pelo novo preço, nos escritórios da ré, no referido dia 24 de Julho de 2001. [resposta ao ponto 9. da BI].
22- DD, EE, FF, GG,HH e II, representados pelo seu filho, JJ, assinaram uma declaração de renúncia, datada de 24 de Julho de 2001.[resposta ao ponto 10. da BI].
23- Quatro dos promitentes compradores assinaram a referida declaração de renúncia.[resposta ao ponto 20. da BI].
24- Os autores não assinaram a referida declaração de renúncia. [resposta ao ponto 22. da BI].
25- A ré comunicou inicialmente aos autores que o preço era de 62.470.000$00 (311.599,05 €). [resposta ao ponto 23. da BI].
26- A ré invocou para justificar a subida do preço de venda do imóvel a existência de um erro.[resposta ao ponto 26. da BI].
27- Em Janeiro de 2001, a ré decidiu vender quatro imóveis que eram de sua propriedade.[resposta ao ponto 31. da BI].
28- Para esse efeito acordou com uma mediadora imobiliária, a R... S.A., a promoção do negócio e venda dos imóveis.[resposta ao ponto 32. da BI].
29- Este imóveis eram, para além do imóvel em apreço nesta acção, outros sitos, respectivamente, na ..., n.º ..., em Lisboa; na ..., n.º ..., em Lisboa, e na ..., n.º..., em Lisboa.[resposta ao ponto 33. da BI].
30- Inicialmente foram dados à R... os valores por cada imóvel individualmente considerados que eram os seguintes: na ..., n.º ..., 100.000.000$00, ..., n.º ..., 70.000.000$00, ..., n.º ..., 100.000.000$00, ..., n.º ..., 90.000.000$00 [resposta ao ponto 34. da BI].
31- Em 14 de Março de 2001, a R... apresentou à ré um cliente interessado na aquisição global dos quatro imóveis, a firma ... Lda., após a negociação em conjunto dos quatro imóveis o valor global de venda dos mesmo foi fixado em 324.000.000$00 (1.616.105,19 €) (…). [resposta ao ponto 35. da BI].
32- ( ... ) estabilizado que foi o preço global e definitivo de aquisição, porque os prédios estavam todos onerados com contratos de arrendamento, houve a necessidade de fixar preços proporcionalmente para cada um dos imóveis. [resposta ao ponto 36. da BI].
33- Bem como a outorga de contratos-promessa individualizados por cada imóvel, atento exactamente o facto de ter que ser dado direito de preferência aos locatários de cada um deles. [resposta ao ponto 37. da BI].
34 - Em 5 de Abril foram outorgados com a firma ..., Lda., os contratos promessa relativos a cada um dos imóveis (. . .) [resposta ao ponto 38. da BI].
35- Em momento posterior à outorga dos citados contratos promessa a ré foi informada que tinha cometido um lapso ao elaborar os contratos e ao notificar os preferentes trocou os valores dos prédios, indicando ao imóvel da ... n.º ..., o valor do imóvel da ..., n.º ..., ou seja, no caso com interesse para os autos 62.470.000$00 ao invés de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 39. da BI].
36- Em data posterior a 24 de Abril de 2001, os locatários do imóvel da ..., n.º ..., preferiram o negócio pelo que foi o comprador informado deste facto. [resposta ao ponto 40. da BI.
37- Em data não concretamente apurada, mas após a celebração dos contratos-promessa relativos a cada um dos imóveis por parte da firma ..., Lda., a R... informou a ré que esta havia cometido o erro de valoração dos prédios nos contratos, ou seja, que o preço do imóvel da ..., não era de 62.470.000$00, mas de 82.250.000$00. [resposta ao ponto 41. da BI].
38- A ré informou os preferentes deste erro e que o novo preço total de venda era de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 42. da BI].
39- Os preferentes aceitaram adquirir o imóvel pelo preço que efectivamente vieram a adquirir de 74.000.000$00.[resposta ao ponto 46. da BI].
40- Os preferentes celebraram a escritura definitiva de compra e venda pelo valor de 74.000.000$00. [resposta ao ponto 52. da BI].
Apreciando.
I. O litígio
5. Os AA, porque gozam de direito de preferência do imóvel de que são arrendatários, foram notificados (27-3-2001) para exercer o direito de preferência do imóvel que a ré prometera vender à sociedade ... Lda. pelo preço de 62.470.000$00 (contrato-promessa de 5-4-2001). Os AA em 24-4-2001 receberam os elementos de que careciam para exercer a preferência. Por carta de 2-5-2001 os AA exerceram a preferência e a ré em 8-5-2001 iniciou o processo destinado à venda que passava pela outorga de contrato-promessa com sinal de igual montante ao que a sociedade prestara. A ré convoca no dia 4-6-2001 os AA para outorgarem o contrato-promessa no dia 18-6-2001 mas o contrato-promessa não foi realizado.
6. No dia 16-7-2001 a ré comunica aos AA que houve erro na indicação do valor da venda, erro que a sociedade promitente compradora reconhecera e que o preço de venda era afinal de 74.000.000$00 e que “ o promitente-comprador do imóvel era a firma ... pelo preço total de venda no montante de PTE 74.000.000 (setenta e quatro milhões de escudos)”. A ré informa os autores de que, no prazo de 8 dias, devem exercer o seu direito de preferência, direito que eles efectivamente exerceram. Foi então celebrado contrato-promessa no dia 24-7-2001 pelo indicado valor de 74.000.000$00 e a escritura de compra e venda foi outorgada no dia 19-9-2001.
II- Posição dos AA
7. Consideram os AA que a partir do momento em que aceitaram a proposta de venda do imóvel pela quantia de 62.470.000$00, a proposta não podia ser revogada pela ré (artigo 230.º do Código Civil); por isso, quando esta, invocando erro, alterou o preço da venda, reiniciando o processo de preferência, actuou culposamente, incorrendo junto dos AA em responsabilidade pré-contratual. Ou seja, os autores acabaram por suportar, mercê da actuação da ré, um custo que não suportariam se a ré não tivesse alterado a sua proposta.
III- Posição da ré
8. A ré sustenta que não incorreu em violação das regras de boa fé que devem ser observadas tanto na formação do contrato , como nos seus preliminares (artigo 227.º do Código Civil) porque foi apenas por motivo de erro resultante de ter trocado o preço de dois imóveis considerando, para o imóvel dos autores, um valor de venda (62.470.000$00) que respeitava a outro imóvel ao qual por sua vez atribuiu o valor de venda (82.250.000$00) que respeitava ao imóvel dos AA. Alertada para o erro resultante dessa troca, logo informou os AA, procedendo-se então à outorga do contrato-promessa pela quantia assinalada. Não houve, assim, da sua parte uma conduta ofensiva da boa fé.
9. Sustenta ainda a ré que a notificação para preferir mais não é do que um convite a contratar, sendo perfeitamente aceitável que, quem está obrigado a dar preferência, aceitando vender a terceiro, tenha razões ponderosas para não querer vender ao preferente, não se aplicando ao caso o disposto no artigo 230.º do Código Civil.
IV- Questões a resolver
10. Questão sobre a qual importa tomar posição é a de saber se a comunicação que o obrigado à preferência dirige ao preferente nos termos do artigo 416.º do Código Civil e que contém todos os elementos essenciais necessários a uma esclarecida vontade de contratar constitui ou não uma proposta de contrato.
11. Outra questão é a de saber se, uma vez aceite pelo titular do direito legal de preferência - que é um direito real de aquisição - a comunicação que lhe foi dirigida para preferir numa determinada pretendida venda, tal proposta deve ter-se por irrevogável nos termos do artigo 230.º do Código Civil, não podendo a partir daí, o vendedor, em caso algum, apresentar nova proposta.
V- Duas notas prévias:
12. - O Supremo Tribunal, enquanto tribunal de revista, tem uma intervenção muito limitada no plano de facto (artigos 722.º e 729.º do C.P.C.) e, por isso, no caso vertente, não pode deixar de se reconhecer que houve efectivamente o assinalado erro por parte da ré quando comunicou aos AA um preço de venda que não era afinal o preço de venda por que pretendia alienar o imóvel: vejam- -se os factos supra 17, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 37, 38. A prova produzida afasta a ideia de que a ré vendedora usara de um falso pretexto - o invocado erro - procurando obter dos AA um preço que não conseguira obter da referida sociedade. É certo que a ré incorreu em imprecisões que permitiram alimentar suspeitas, por exemplo invocar que o preço de venda de 82.250.000$00 era um mínimo - quesito 45: não provado - levando à ideia de que o preço de venda não poderia ser fixado em montante inferior ou ainda referir que fora alertada para o erro pelo comprador quando afinal se provou (quesito 41: ver supra facto 37) que a chamada de atenção proveio da mediadora R.... Estas são, porém, circunstâncias que não põem em causas o essencial, isto é, que houve um efectivo relevante lapso de que a ré deu conhecimento aos preferentes num razoável período de tempo.
13. - O contrato-promessa que tem por objecto a compra e venda de imóvel deve ser reduzido a escrito (artigo 410.º/2 do Código Civil); estamos face a um facto que só por documento se pode provar e, por isso, têm-se por não escritas as respostas que dêem como provada a outorga de contrato-promessa que só por documento se pode provar ( artigo 646.º/4 do C.P.C.).
14. No caso vertente, não vemos resposta a quesito algum em que se tenha dado como provado que a sociedade preferida e a ré outorgaram novo contrato-promessa de compra e venda referente ao imóvel em causa nos autos pela quantia de 74.000.000$00, limitando-se a ré a referir que, dado o erro, o contrato foi corrigido: ver carta de fls. 41. Não havendo resposta a quesito, não há violação do referido preceito (artigo 646.º/4 do C.P.C.); o aludido facto ( outorga de novo contrato-promessa) apenas poderia ser considerado adquirido nos autos por via de junção de documento: assim sendo, não pode ter-se por adquirido por presunção judicial apenas admissível nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal (artigo 351.º do Código Civil). Ainda que a ré tivesse outorgado um novo contrato-promessa não seria de falar nesse caso em estipulação adicional ao contrato-promessa de 5-4-2001 (com o preço de venda de 62.470.000$00); uma tal estipulação também só por documento se poderia provar (artigo 221.º/2 do Código Civil).
15. Os vícios de vontade não são convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documentos. Por isso, no caso da declaração estar viciada por erro, já é admissível a prova testemunhal: cf. por todos Ac. do S.T.J. de 9-10-2008 (Santos Bernardino) (P. 1914/2007) com abundantes referências doutrinais e jurisprudenciais. Trata-se, assim, de saber se a comunicação dirigida aos AA, tal como a declaração negocial constante do contrato- -promessa de compra e venda celebrado entre a ré e a sociedade, estão eivadas de erro. Não há, como parece evidente, nenhum acordo tendente a modificar ou alterar o que foi convencionado, antes saber qual era afinal o real conteúdo da declaração proferida.
VI- Análise das questões suscitadas
16. Na doutrina e na jurisprudência tem-se entendido que a notificação extrajudicial a que alude o artigo 416.º do Código Civil “ desde que contenha os elementos necessários à decisão do preferente[…] deve ser qualificada como uma proposta de contrato. Se este não estiver sujeito a forma ( ou depender de formalidades a que a comunicação do obrigado à preferência e a resposta do preferente obedeçam), deve entender-se que a declaração de querer preferir feita pelo preferente aperfeiçoa o contrato […]. Caso a celebração do contrato dependa de requisitos formais que a comunicação do obrigado à preferência e a resposta do preferente não preencham, importa distinguir duas hipóteses:
a) Se a comunicação do obrigado à preferência e a resposta do preferente forem feitas em documento assinado (A., por exemplo, tendo-se comprometido a dar preferência a B. na venda de determinado imóvel, comunica-lhe por carta que projecta vendê-lo a C. e indica as cláusulas da projectada venda; B., também por carta, responde que quer preferir), deve entender-se que se concluiu um contrato-promessa (cf. o artigo 410.º, n.º2) com as respectivas consequências.
b) Não constando a comunicação do obrigado à preferência e a resposta do preferente de documento assinado, não pode aplicar-se o regime do contrato-promessa, mas nasce, de qualquer modo, para ambos, a obrigação de contratar. Se o preferente não celebrar o contrato dentro do prazo, perde o direito de preferência (artigo 416.º/2, por analogia) e é obrigado a indemnizar a outra parte; se o obrigado à preferência não celebrar o contrato dentro do prazo, responde igualmente pelos danos a que der causa” (Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, Vol I, 2ª edição, pág. 342); cf. Vaz Serra, Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 109.º, pág. 298/299; Almeida Costa, Direito das Obrigações, Almedina, 12ª edição, pág. 450, Inocêncio Galvão Telles, 1997, 7ª edição, pág. 168, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, 2010, II, Direito das Obrigações, Tomo II, pág. 496 e 500 , Menezes Leitão, Direito das Obrigações, 2003, Vol I, 3ª edição que refere ainda o seguinte: “ a nosso ver, com a comunicação e exercício da preferência, ambas as partes formulam uma proposta de contrato e respectiva aceitação, que em princípio deveria implicar sem mais a celebração do contrato definitivo, desde que estejam preenchidos os seus requisitos de forma. Quando tal não suceda, essas declarações poderão ainda valer como promessas de contratar, caso tenha sido observada a respectiva forma, o que permitirá o recurso à execução específica prevista no artigo 830.º, em caso de não cumprimento. Se nem sequer essa forma for observada, haverá responsabilidade pré-contratual, nos termos do artigo 227.º, subsistindo a obrigação de preferência que só é definitivamente incumprida com a celebração de contrato incompatível com terceiro”; ver ainda Teodoro Bastos de Almeida “ Boa Fé e Notificação para Preferência”, B.F.D.U.C., 72 ( 2002), pág. 439-474; na jurisprudência, Ac. do S.T.J. de 15-6-1989 (Eliseu Figueira), B.M.J. 388-479, Ac. do S.T.J. de 11-5-1993 (Cardona Ferreira) B.M.J. 427-491, Ac. do S.T.J. de 2-3-1999 (Aragão Seia),C.J.,4, pág. 131, Ac. do S.T.J. de 21-2-2006 (Custódio Montes) (P. 3894/2005).
17. No caso que nos ocupa, a ré, obrigada à preferência, deu conhecimento aos AA do projecto de venda que consubstanciava o contrato-promessa celebrado com a interessada ... Lda. pelo preço de 62.470.000$00. Os AA declararam exercer a preferência. Sucede que as partes não consideraram que, com tal aceitação, entre elas se firmasse ipso facto um contrato-promessa, o que se evidencia pela resposta dada pela ré à aceitação dos AA, iniciando-se, assim, o processo burocrático tendente à pretendida outorga de contrato-promessa de compra e venda.
18. Foi, assim, neste contexto que as partes agiram e que interessa ter em linha de conta porque muitas vezes sucede que a apreciação dos comportamentos dos intervenientes não pode deixar de ser considerada à luz da leitura que os próprios fazem de um determinado enquadramento jurídico. Não estando suscitada a questão de se ter constituído entre as partes desde logo um contrato-promessa susceptível de execução específica, nenhuma duvidou de que ambas estava reciprocamente obrigada a contratar em termos idênticos aos que constavam do mencionado contrato-promessa, mas não assistindo aos preferentes o direito de exigir a execução específica.
19. Se tal sucedesse, isto é, se AA e ré entendessem que, com a aceitação da preferência estava desde já firmado um contrato-promessa, os AA, perante a negação da ré em vender o imóvel pelo preço ajustado, poderiam exigir a execução específica do contrato-promessa (artigo 830.º do Código Civil). Ainda assim não deixavam de se sujeitar a que a ré se opusesse, invocando erro relevante da declaração negocial. No contexto em que as partes actuaram, o de que, com a aceitação da proposta, nasceu uma obrigação recíproca de contratar, a violação desta implica tão somente responsabilidade pré-contratual (artigo 227.º do Código Civil).
20. Por isso, os AA, não querendo perder a possibilidade de adquirir o imóvel com base na nova proposta que lhes foi dirigida, não agiram, neste contexto interpretativo, com abuso de direito ( não devendo, por isso, a nosso ver, considerar-se a sua conduta um “venire contra factum proprium”, muito menos um “ terrorismo processual”, como referiu a ré: artigo 61.º da contestação) até porque, confrontados com a nova comunicação, nada respondendo e sendo está válida, caducaria o direito ao exercício da preferência.
21. Os AA. face a esta segunda comunicação que, igualmente nos termos do artigo 416.º do Código Civil lhes foi dirigida e onde se invocava o erro na primeira comunicação relativo ao valor da venda, poderiam ter solicitado à ré que lhes enviasse cópia do segundo contrato-promessa sem a qual não se considerariam em condições de aceitar ou de rejeitar a proposta. Não o fizeram, aceitando outorgar contrato-promessa pelo novo preço a que se seguiu escritura de compra e venda.
22. Ora, como é bom de ver, a ré, com a segunda proposta, manifesta e definitivamente não queria celebrar com os AA contrato-promessa pela quantia de 62.470.000$00 e, assim sendo, no caso de se comprovar infundado tal incumprimento, incorreria perante os AA em responsabilidade pré-contratual.
23. Tinham estes todo o interesse, para afastar a ideia de que, outorgando escritura de compra e venda por 74.000.000$00, estavam, de algum modo, a reconhecer tacitamente (artigo 217.º do Código Civil) que ocorrera o invocado erro, em deixar bem claro que não renunciavam ao direito de indemnização fundado na violação pela ré do dever de outorgar contrato-promessa e, depois, contrato definitivo pela quantia inicialmente proposta de 62.470.000$00.
24. A partir do momento em que foi celebrado contrato-promessa de compra e venda com os AA, a sociedade preferida não podia valer-se do contrato-promessa para exigir responsabilidades à ré visto que desse mesmo contrato-promessa constavam duas cláusulas, a Quarta e Quinta, que condicionavam e estipulavam a invalidade da promessa de compra e venda ao exercício do direito de preferência por parte dos arrendatários. Por isso, no que respeita às relações entre a ré e essa sociedade, exercido o direito de preferência pelos AA no que respeita ao imóvel por preço superior ao que constava (62.470.000$00) do contrato-promessa, deixava este de produzir quaisquer efeitos (ver Cláusula Quinta). quer isto dizer que a ré e a sociedade preferida não tinham, reconhecido o erro, de outorgar novo contrato-promessa com o preço corrigido, não se afigurando necessário que o fizessem para que o erro possa ser reconhecido.
25. Seja como for, o que importaria sempre seria a prova do erro perante as AA, pois o que está em causa é a declaração que a ré lhes enviou. É certo que, no plano da prova, dificilmente o Tribunal julgaria provado o erro, a provar-se, o que não sucedeu, que a ré e a sociedade reconheciam que afinal não tinha havido nenhum erro.
26. Mas o contrário, isto é, a prova de que a ré e a sociedade reconheceram ter havido erro, também não constitui conditio sine qua non para se poder julgar provado o erro perante as AA; tão pouco a eventual não outorga do contrato-promessa pela quantia de 74.000.000$00 entre a ré e a sociedade implica a prova de que não ocorreu erro.
27. Assim sendo as coisas - e foi esse o caminho encetado pelas AA - tudo se reconduzia afinal em verificar se efectivamente ocorreu um erro na primeira comunicação a justificar uma nova comunicação para o exercício do direito de preferência com base no preço efectivamente correcto. Estamos no plano da matéria de facto que cumpre às instâncias e de que este Tribunal não pode tratar, como já se salientou.
28. Não está aqui em causa, como é evidente e já se disse, nenhuma cláusula adicional ao contrato- promessa de compra e venda outorgado entre a ré e a sociedade pela quantia de 62.470.000$00, pois do que se trata é de saber se houve ou não erro quando foi considerado esse montante.
29. Assistia aos autores, que não aceitaram verificar-se um tal erro, o direito de reclamarem indemnização com base em responsabilidade pré-contratual dado o incumprimento da obrigação de contratar pelo preço ajustado (artigo 227.º do Código Civil), estando devidamente esclarecido que o facto de os autores terem outorgado escritura de compra e venda por quantia superior não implicava renúncia, expressa ou tácita, à referida indemnização, cumprindo à ré, por sua vez, o ónus de provar (artigo 342.º/2 do Código Civil) que efectivamente incorrera em erro quando comunicara um preço diferente daquele por que pretendia alienar o imóvel.
30. Face à matéria de facto adquirida nos autos, logrou a ré provar ter efectivamente ocorrido tal erro, compreendendo-se que tivesse junto dos AA efectuado nova comunicação nos termos do artigo 416.º do Código Civil.
31. Não pode, assim sendo, concluir-se que a ré agiu de má fé, violando as suas obrigações pré-contratuais (artigo 227.º do Código Civil).
32. Os recorrentes entendem que a ré não podia dar o dito pelo não dito, pois, ainda que tivesse incorrido em erro, ela estaria sempre vinculada a outorgar escritura de compra e venda pelo preço de 62.470.000$00.
33. Certo é que irrevogabilidade da proposta nos termos do artigo 230.º do Código Civil não exclui a possibilidade de se reconhecer que padece de falta ou vícios de vontade, pois estes podem atingir qualquer declaração negocial e foi isso o que aconteceu no caso vertente. (cf. Ac. do S.T.J. de 17-6-2008 - Garcia Calejo - (P. 1572/2008)
Concluindo:
I- A comunicação a que alude o artigo 416.º do Código Civil desde que contenha todos os elementos necessários à decisão do preferente vale como proposta de contrato.
II- A irrevogabilidade da proposta nos termos do artigo 230.º do Código Civil não exclui o reconhecimento da sua invalidade, tal como sucede com qualquer outra declaração negocial, invocando-se e demonstrando-se vício de vontade.
III- No caso de ser apresentada nova comunicação nos termos do artigo 416.º do Código Civil pelo obrigado à preferência, o facto de o preferente a aceitar não implica que ele não possa declarar que, apesar dessa aceitação, não renuncia ao direito de exigir indemnização com base em responsabilidade pré-contratual por entender que a primeira comunicação não padecia de nenhum vício, não traduzindo tal atitude nenhum abuso do direito ( artigo 334.º do Código Civil).
Decisão: nega-se a revista.
Custas pelos recorrentes
Lisboa, 19 de Outubro de 2010
Salazar Casanova (Relator) *
Azevedo Ramos
Silva Salazar