Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
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PROPRIEDADE HORIZONTAL
PARTE COMUM
ACÓRDÃO RP DE 1986/10/02 IN CJ ANOXI TIV PAG258.
ACÓRDÃO RE DE 1986/11/13 IN BMJ N363 PAG420.
II- A omissão no título - como parte privada ou comum - não constitui vício que leve à nulidade do título.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:
A veio propor a presente acção com processo ordinário contra:
- B e marido C; e
- D e marido E;
- pedindo a anulação das deliberações tomadas na assembleia de condóminos ocorrida em 26 de Outubro de 1996, respeitantes à autorização de ocupação do sótão, do edifício, propriedade da Autora e Réus, isto à Rua do Tarelhão 691, da cidade de Gondomar, pelos condóminos do 2. andar e à regulamentação do estacionamento de veículos na garagem colectiva, segundo a qual os primeiro Réus poderiam ocupar dois lugares na garagem e os segundos poderiam ocupar ali um lugar e estacionar outro veículo no logradouro do edifício.
Alegou, para tanto e em síntese, que os Réus A e marido transformaram e utilizaram em seu proveito o sótão do referido edifício, tendo, para além do mais, aí instalado uma sanita, um bidé e um lavatório e sempre que há uma descarga de água naquela, isso reflecte-se na casa de banho da casa da Autora; quanto à utilização da garagem, alega que a deliberação tomada é contrária à natureza comum da mesma, onde cada condómino só tem um lugar de estacionamento e à natureza e fim do pátio, que é só uma área de acesso à garagem e não uma zona de estacionamento de veículos.
Os Réus contestaram em conjunto opondo que na assembleia visada apenas se levou a escrito e já deliberado noutra assembleia, realizada em 27 de Junho de 1992, altura em que se deliberou a constituição de três dispensas, na garagem, por unanimidade; a forma de utilização da garagem, que a Autora agora põe em causa; além disso, a Autora aprovou a deliberação que autorizou os Réus D e E a ocupar o sótão do edifício, o qual não é parte comum, nem a utilização que dele fazem prejudica a segurança do edifício ou a casa de banho da Autora.
Assim, os Réus pedem a improcedência da acção.
A Autora replicou, alegando que não teve lugar qualquer assembleia de condóminos em 27 de Junho de 1992, sendo apenas verdade que, por essa altura, todos os condóminos acordaram verbalmente na construção das alegadas despensas.
Aquando da audiência de discussão e julgamento foi requerida e admitida a ampliação do pedido, por forma que os Réus D e E fossem condenados a demolir as divisórias que criaram e demais obras que efectuaram sobre a placa de cobertura do prédio, que subjaz ao telhado e no espaço entre ambos compreendido.
A culminar o julgamento foi proferida sentença onde se julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência, se anulou a deliberação adoptada na assembleia de condóminos do prédio, levada a efeito em 26 de Outubro de 1996, nos termos da qual os condóminos do r/c (fracção "A") e os do 1. andar (fracção "B") ficaram autorizados a estacionar dois carros na garagem do prédio, desde que com isso não prejudicassem a normal entrada e saída dos mesmos e que autorizou o condómino do 2. andar a continuar a estacionar um segundo carro no pátio exterior à garagem, no local onde o vinha estacionando até então, absolvendo quanto ao mais os Réus do pedido.
A Autora apelou, tendo obtido êxito o seu recurso.
Efectivamente no Acórdão de 2 de Março de 1999, constante de folhas 186 e seguintes, decidiu-se julgar a apelação procedente e, em consequência, revogar na parte objecto de recurso, a sentença apelada, a qual, nessa parte se substituiu por outra que anula a deliberação tomada na Assembleia de condóminos do prédio em causa, ao que se refere ao primeiro ponto da ordem de trabalhos respectivos (utilização a dar ao sótão) condenando-se os Réus D e E, a demolir as divisórias que criaram e demais obras que efectuaram sobre a placa de cobertura do referido prédio e que subjaz ao telhado e no espaço entre ambos compreendido.
Inconformados os Réus recorreram para o Supremo, tendo concluído as suas alegações do seguinte modo:
I - Resultou provado que a zona intermediária entre o tecto do último andar e as telhas de cobertura do prédio objecto do presente litígio encontra-se dividida por forma a criar um espaço unicamente utilizável pelos donos da fracção C (recorrentes) e desde sempre.
II - O espaço ocupado pelos recorrentes é suficientemente amplo.
III - Tal espaço só pode ser utilizado pelos condóminos proprietários da fracção "C"
IV - Sempre houve uma afectação material e uma destinação objectiva dessa parte do sótão à fracção do 1. andar
V - O artigo 1421 n. 1 alínea b) do Código Civil considera comum os telhados, mas apenas considerando como tal aqueles espaços que tanto exterior como interiormente (considerando o vão do telhado e a sua estrutura) têm apenas por função dar cobertura, tapar o topo dos edifícios e como tal servem a totalidade das fracções autónomas dos edifícios.
VI - O artigo 1421 n. 1 alínea b) não se aplica àqueles espaços suficientemente amplos que têm um fim mais amplo que o de mera cobertura, os quais vulgarmente se chamam hoje em dia "duplex".
VII - A aplicação correcta do artigo 1418 ns. 1 e 3 do Código Civil, leva a considerar que se um espaço de dimensão razoável, que só pode ser utilizado pelos condóminos de uma fracção autónoma, sem que os outros condóminos ou o próprio edifício sejam por qualquer modo prejudicados, espaço esse que sempre existiu, sem servir qualquer outra fracção a qualquer título, mas que contudo não está especificado no título constitutivo da propriedade horizontal, provoca a nulidade deste título e nunca considera que tal espaço é a título residual parte comum.
VIII - O Acórdão recorrido interpretou mal estes preceitos, pelo que os mesmos foram violados, havendo assim fundamento para a revista
IX - O Acórdão recorrido é nulo nos termos do artigo 668 n. 1 alínea c) do Código de Processo Civil uma vez que considerou provado que "para acesso a esse espaço (aquele usado pelos recorrentes) há uma ligação interior entre ele e a fracção C e "a zona intermediária está dividida por forma a criar um espaço unicamente utilizável pelos condóminos do 2. andar; ainda a portinhola existente no tecto do vão das escadas permite o acesso mesmo, ou seja, qualquer dos condóminos tem a possibilidade de aceder ao mesmo.
X - A área ocupada e usada em exclusivo pelos recorrentes D e E não é comum.
XI - Deve dar-se provimento ao recurso, confirmando-se a decisão da 1. instância.
Na contra-alegação, a Autora sustenta dever manter-se o Acórdão recorrido.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
As instâncias consideraram como provados os seguintes factos:
1. Na Rua do Tarelhão, n. 691, em S. Cosme, existe um prédio que foi constituído em propriedade horizontal, em escritura celebrada em 21 de Julho de 1989, no Cartório Notarial de Gondomar
2. - Como dele se retira, o prédio é constituído pela fracção A, correspondente ao r/c, pertencente à Autora, pela fracção B, correspondente ao 1. andar, pertencente aos 1. Réus, e pela fracção C, correspondente ao 2. Andar, pertencente aos 2. Réus, sendo que cada fracção é ainda integrada por um lugar de garagem na cave.
3. - Nos termos dessa escritura, são comuns designadamente as fundações, paredes mestras, coberturas, saneamento e todas as demais zonas previstas na lei.
4. - Permitindo o acesso à zona intermediária compreendida entre o tecto do último andar e as telhas de cobertura, existe uma cobertura sobre o patamar das escadas que serve também de clarabóia, bem como uma portinhola no tecto do vão das escadas, ao nível do pavimento do sótão.
5. - A referida zona intermediária entre o tecto do último andar e as telhas encontra-se dividida por forma a criar um espaço unicamente utilizável pelos donos da fracção C, desde que a adquiriram.
6. - Nesse espaço, os segundos Réus pelo menos há quatro anos forraram o tecto e o chão, tendo deslocado para aí a casa de banho de serviço que elevaram na mesma prumada e que contem sanita, bidé e lavatório.
7. - Para acesso a um espaço há uma ligação interior entre ele e a fracção C.
8. - Em 1 de Outubro de 1996, foi convocada uma Assembleia de condóminos para 26 de Outubro de 1996 que tinha como ordem de trabalhos a utilização a dar ao sótão e a ocupação da garagem e do pátio exterior à mesma.
9. - Dá-se por reproduzido o teor das actas das assembleias de folhas 15 a 19 e 13 a 43, incluindo as deliberações delas constantes.
10. - Em meados de 1992, por Autora e Réus foi acordada a construção de três despensas na garagem do prédio, de igual dimensão, uma para cada fracção, as quais reduziram a área disponível na garagem.
11. - Nos termos do projecto do edifício, aprovado pela Câmara Municipal de Gondomar e título constitutivo da propriedade horizontal que lhe fez referência, a zona intermediária entre o tecto do último andar e as telhas de cobertura devia ser ampla, sem prejuízo da existência ali de uma parede que rodeia e isola a clarabóia colocada sobre as escadas do prédio, parede essa pintada a branco na face voltada para a clarabóia, a fim de melhorar a iluminação natural das escadas.
12. - A realização da Assembleia de 26 de Outubro de 1996, destinou-se a legalizar tal ocupação do espaço numa zona entre o tecto da fracção dos 2. Réus e as telhas, bem como a permitir aos 1. Réus a ocupação de dois lugares na garagem comum do prédio e a permitir que os 2. Réus continuem a estacionar o segundo carro no pátio exterior da garagem.
13. - Aquela permissão de ocupação de dois lugares na garagem e de estacionamento no pátio exterior da mesma prejudica as possibilidades de manobra de entrada e saída de viaturas na garagem.
14. - A Autora e os primeiros Réus, desde 1992, souberam e nada opuseram à realização das obras, referidas em 6, pelos segundos Réus.
15. - O espaço referido em 5 sempre esteve dividido nos termos constantes do item 11.
A questão que aqui se coloca, cinge-se a saber se o espaço compreendido entre o tecto do último andar e as telhas (vão ou sótão) tem estado, desde sempre, afectado ao uso exclusivo do condóminos daquela fracção.
Esta afectação exclusiva, em seu benefício, exclui-lo-ia do rol das coisas comuns.
Mas vejamos.
Não se põe em dúvida que os espaços do tipo enfocado, não sendo, como não são, telhado ou terraço de cobertura, não têm de considerar-se obrigatoriamente "coisa comum", nos termos do artigo 1421 n. 1 alínea b) do Código Civil (M. Miller, A Propriedade Horizontal, página 148; Acórdão da Relação de Coimbra de 9 de Dezembro de 1986 - Colectânea de 1986, V, páginas 83 e seguintes).
Não se trata com efeito de parte do edifício que pela função que desempenha, careça de ficar afecto a todos os condóminos, como sucede com todos aqueles que se enumeraram no n. 1 do citado artigo 1421.
Há todavia que ter em atenção que as partes comuns não carecem de ser especificadas no título constitutivo da propriedade horizontal. Conhecendo-se por exclusão de partes: não estando especificadas como privados naquele título, há que qualificá-las como comuns.
Segundo o critério geral de orientação decorrente da alínea e) do n. 2 do artigo 1421, consideram-se comuns e, portanto, compropriedade de todos os condóminos, todas as coisas que não estejam afectadas ao uso exclusivo de um deles (cfr. Professor Henrique Mesquita, A Propriedade Horizontal, in Rev. Dir. Est. Soc., XXIII, ns. 1 e 4, página 110), não importando, para tal efeito a maior ou menor dimensão de qualquer dessas coisas.
Assim, a sua omissão no título - como privado ou comum - não constitui nenhum vício conducente à nulidade desse título.
É claro que, como resulta das premissas postas, deixam de ser comuns as coisas que estejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Basta para isso, de acordo com a lição dos Professores Pires de Lima e Antunes Varela (Anotada, III, 2. edição, página 423), uma afectação material, uma destinação objectiva, mas já existente à data da constituição do condómino, não se exigindo que ela conste do respectivo título constitutivo, como já se tem decidido.
Aqueles ilustres civilistas, apontam, a título de exemplo, precisamente o caso do sótão ou águas furtadas, "quando, no todo ou por parcelas, estejam apenas em comunicação com a fracção ou as fracções autónomas do último piso - faltando esta afectação material, o sótão será comum.
Pois bem: aplicando esta directiva ao caso sub judice, não podemos deixar de aplaudir a solução adoptada a este respeito pela Relação, no Acórdão recorrido, perante a inequívoca constatação, decorrente da facticidade apurada, de que não se verificava uma afectação material, assente numa disposição objectiva das coisas nesse sentido, a favor dos segundos Réus, à data de constituição do condomínio, o que nos leva necessariamente a concluir que, àquela data, o sótão em apreço não se destinava ao uso exclusivo daqueles condóminos, assumindo-se, antes, como coisa comum.
É este o entendimento que deflui dos factos estabelecidos, nomeadamente dos versados no item 4, onde se dá conta de uma portinhola, no tecto do vão das escadas, que permite o acesso ao espaço aqui enfocado.
Por outro lado, consoante se verte no item 11, a única parede a que se faz referência no título constitutivo da propriedade horizontal, por remissão ao projecto aprovado pela Câmara de Gondomar é a que rodeia e isola a clarabóia aí referida.
Significa tudo isto que a divisão e a ligação interior, ao serviço dos segundos Réus, não podem de modo algum, valer como afectação material ao uso exclusivo daqueles condóminos, por não existirem à data da constituição do condómino (cfr. item 6 e 7).
A Relação, ao fundamentar a sua decisão, neste particular, moveu-se dentro dos parâmetros factuais abstractos.
Não se vê, portanto, que o Acórdão ali proferido enferme do vício que lhe é apontado.
Podemos, pois concluir que não tendo o sótão em apreço sido afectado, mesmo que só materialmente, à data da constituição da propriedade horizontal, ao uso exclusivo dos segundos Réus, constitui o mesmo, uma parte comum do prédio, sendo portanto, insusceptível de apropriação exclusiva por parte de qualquer dos condóminos (neste sentido cfr., entre outros: Ac. da Relação de Lisboa de 30 de Junho de 1981, Boletim 313, página 360; Acórdão da Relação do Porto de 21 de Outubro de 1986, Colectânea 1986, 4., página 238; Acórdão da Relação de Évora de 13 de Novembro de 1986, Boletim 363, página 420).
Nestes termos nega-se a revista, condenando-se os recorrentes nas custas.
Lisboa, 28 de Setembro de 1999
Machado Soares,
Fernandes de Magalhães,
Tomé de Carvalho.
2. Juízo do Tribunal de Gondomar - Processo 4/97
Tribunal da Relação do Porto - Processo 4/99 - 2. Secção